Tribunal: TJDFT
Processo: 0705808-75.2020.8.07.0000
Órgão julgador: ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2020-05-04

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Arnoldo Camanho de Assis Número do processo: 0705808-75.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: EDVALDO DA SILVA CAMPOS AGRAVADO: NELCINA DOS SANTOS OKUMURA D E C I S Ã O Por meio do presente agravo de instrumento, o agravante pretende obter a reforma da respeitável decisão proferida pelo MM. Juízo da 22a Vara Cível de Brasília, que indeferiu a tutela provisória pretendida. Inconformado, o agravante defende a mitigação do princípio do pacta sunt servanda, ao argumento de que tal princípio não é absoluto, devendo o contrato de aluguel ser interpretado de acordo com sua função social. Afirma que o contrato em questão possui garantia de caução e refere-se a locação residencial, não se podendo, portanto, exigir pagamento antecipado do aluguel, a teor do art. 20, da Lei no 8.245/91. Alega que a caução deveria ter sido depositada em conta-poupança, mas, mesmo após notificada para comprovar o cumprimento de tal determinação, a agravada não o fez. Defende que o contrato de locação deve ser revisado para determinar que o aluguel seja cobrando de forma vencida. Argumenta que há fundado receio de que a caução prestada no início da locação não seja devolvida ao término do contrato, pois há evidências de que esta foi utilizada de maneira diversa a prevista em lei. Requer seja deferida a tutela de urgência para declarar nula a cláusula que determina a cobrança de aluguel antecipado, a fim de alterar a forma de cobrança de aluguéis para “aluguel vencido”; que seja deferida a tutela de urgência para consignar os alugueis a vencer até 25/05/2020, concedendo autorização para que sejam depositados em juízo, sendo estes valores caucionados como garantia do contrato e, ao fim da locação, mediante apresentação de termo de adimplemento do agravante, seja o valor levantado em seu favor, ou, mediante comprovação do inadimplemento, levantada em favor da agravante para quitar eventuais débitos do agravado. Alternativamente, entendendo não ser o caso de consignação dos alugueis em juízo, que seja deferido, liminarmente, o pedido de tutela de urgência para que a agravada deposite a caução dada em dinheiro pelo agravante em conta poupança, nos termos do § 2o do art. 38, da Lei do Inquilinato, no valor atualizado de R$ 14.993,24 (quatorze mil e novecentos e noventa e três reais e vinte e quatro centavos). Ao final, pelo provimento do agravo, a fim de tornar definitivo o efeito suspensivo, bem como para confirmar a tutela antecipada. É o relato do necessário. Passa-se à decisão. Nesta fase do procedimento do agravo, a atividade do Relator há de limitar-se à apreciação dos requisitos necessários à concessão do efeito suspensivo pretendido, quais sejam: a) a relevância da argumentação recursal e b) o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação; bem como os necessários à concessão da antecipação da pretensão recursal postulada, quais sejam: a) a probabilidade do direito alegado nas razões do recurso; b) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Não se cuida, agora, de tecer quaisquer considerações sobre o mérito do recurso em si – isto é, sobre o acerto ou o erro da decisão resistida – nem, muito menos, sobre o mérito da causa. Fixados, pois, os limites possíveis de apreciação judicial nesta fase de summaria cognitio, passa-se ao exame dos referidos requisitos. Pelo menos nessa fase de cognição sumária, não se vislumbra o periculum in mora, uma vez que o contrato de aluguel firmado entre as partes ainda está vigente e não há provas nos autos de que o agravado não irá cumprir com a referida cláusula. Além disso, na notificação judicial de id no 14907581 (fls. 69), o agravado afirma que “no que concerne a Caução pactuada contratualmente, objeto de notificação do LOCATÁRIO, informa-se que será devolvida, com os consectários legais, tão logo comprovado o atendimento às demais obrigações contratuais”. Com relação aos outros requisitos, quais sejam o da relevância da argumentação recursal e o da probabilidade do direito alegado, melhor sorte também não o socorre. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) prevê duas hipóteses para cobrança de pagamento antecipado de aluguel, verbis: “Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel. (...) Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo”. Apesar de o contrato de aluguel em questão conter cláusulas determinando que os aluguéis deverão ser pagos antecipadamente (cláusula 11a, parágrafo primeiro), bem como estabelecendo caução (cláusula 18a), isso não é o suficiente, pelo menos nesse juízo de cognição sumária, para comprovar que haja violação à mencionada lei. Para tanto, seria necessária a dilação probatória, inviável nesse momento processual. Ressalte-se, ainda, que o contrato foi firmado entre as partes, de comum acordo, em abril de 2019, devendo as cláusulas nele previstas ser respeitadas, em observância ao princípio do pacta sunt servanda. Esse é o entendimento deste egrégio Tribunal de Justiça, conforme aresto colacionado abaixo: “DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO. DESCABIMENTO. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. PACTA SUNT SERVANDA. ART. 35, DA LEI DO INQUILINATO. 1. As cláusulas existentes no contrato firmado livremente entre as partes devem ser respeitadas. Além disso, as referidas cláusulas devem ser analisadas em conformidade com o princípio da boa-fé objetiva e da função social do contrato. 2. Havendo previsão contratual expressa de que não haverá reembolso pelas despesas realizadas pela locatária a título de benfeitorias, não há que se falar em pedido abatimento do valor das benfeitorias, por ser enquadrar na exceção prevista no art. 35, da Lei do Inquilinato. 3. Apelo não provido” (Acórdão 1140470, 07006801820188070009, Relator: ARNOLDO CAMANHO, 4a Turma Cível, data de julgamento: 28/11/2018, publicado no DJE: 5/12/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.). Dessa forma, indefiro a liminar postulada. Comunique-se ao ilustrado juízo singular. Intime-se a agravada para responder, querendo, no prazo legal. Publique-se. Brasília, DF, em 19 de março de 2019. Desembargador ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Arnoldo Camanho de Assis Número do processo: 0705808-75.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: EDVALDO DA SILVA CAMPOS AGRAVADO: NELCINA DOS SANTOS OKUMURA D E C I S Ã O Por meio do presente agravo de instrumento, o agravante pretende obter a reforma da respeitável decisão proferida pelo MM. Juízo da 22a Vara Cível de Brasília, que indeferiu a tutela provisória pretendida. Inconformado, o agravante defende a mitigação do princípio do pacta sunt servanda, ao argumento de que tal princípio não é absoluto, devendo o contrato de aluguel ser interpretado de acordo com sua função social. Afirma que o contrato em questão possui garantia de caução e refere-se a locação residencial, não se podendo, portanto, exigir pagamento antecipado do aluguel, a teor do art. 20, da Lei no 8.245/91. Alega que a caução deveria ter sido depositada em conta-poupança, mas, mesmo após notificada para comprovar o cumprimento de tal determinação, a agravada não o fez. Defende que o contrato de locação deve ser revisado para determinar que o aluguel seja cobrando de forma vencida. Argumenta que há fundado receio de que a caução prestada no início da locação não seja devolvida ao término do contrato, pois há evidências de que esta foi utilizada de maneira diversa a prevista em lei. Requer seja deferida a tutela de urgência para declarar nula a cláusula que determina a cobrança de aluguel antecipado, a fim de alterar a forma de cobrança de aluguéis para “aluguel vencido”; que seja deferida a tutela de urgência para consignar os alugueis a vencer até 25/05/2020, concedendo autorização para que sejam depositados em juízo, sendo estes valores caucionados como garantia do contrato e, ao fim da locação, mediante apresentação de termo de adimplemento do agravante, seja o valor levantado em seu favor, ou, mediante comprovação do inadimplemento, levantada em favor da agravante para quitar eventuais débitos do agravado. Alternativamente, entendendo não ser o caso de consignação dos alugueis em juízo, que seja deferido, liminarmente, o pedido de tutela de urgência para que a agravada deposite a caução dada em dinheiro pelo agravante em conta poupança, nos termos do § 2o do art. 38, da Lei do Inquilinato, no valor atualizado de R$ 14.993,24 (quatorze mil e novecentos e noventa e três reais e vinte e quatro centavos). Ao final, pelo provimento do agravo, a fim de tornar definitivo o efeito suspensivo, bem como para confirmar a tutela antecipada. É o relato do necessário. Passa-se à decisão. Nesta fase do procedimento do agravo, a atividade do Relator há de limitar-se à apreciação dos requisitos necessários à concessão do efeito suspensivo pretendido, quais sejam: a) a relevância da argumentação recursal e b) o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação; bem como os necessários à concessão da antecipação da pretensão recursal postulada, quais sejam: a) a probabilidade do direito alegado nas razões do recurso; b) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Não se cuida, agora, de tecer quaisquer considerações sobre o mérito do recurso em si – isto é, sobre o acerto ou o erro da decisão resistida – nem, muito menos, sobre o mérito da causa. Fixados, pois, os limites possíveis de apreciação judicial nesta fase de summaria cognitio, passa-se ao exame dos referidos requisitos. Pelo menos nessa fase de cognição sumária, não se vislumbra o periculum in mora, uma vez que o contrato de aluguel firmado entre as partes ainda está vigente e não há provas nos autos de que o agravado não irá cumprir com a referida cláusula. Além disso, na notificação judicial de id no 14907581 (fls. 69), o agravado afirma que “no que concerne a Caução pactuada contratualmente, objeto de notificação do LOCATÁRIO, informa-se que será devolvida, com os consectários legais, tão logo comprovado o atendimento às demais obrigações contratuais”. Com relação aos outros requisitos, quais sejam o da relevância da argumentação recursal e o da probabilidade do direito alegado, melhor sorte também não o socorre. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) prevê duas hipóteses para cobrança de pagamento antecipado de aluguel, verbis: “Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel. (...) Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo”. Apesar de o contrato de aluguel em questão conter cláusulas determinando que os aluguéis deverão ser pagos antecipadamente (cláusula 11a, parágrafo primeiro), bem como estabelecendo caução (cláusula 18a), isso não é o suficiente, pelo menos nesse juízo de cognição sumária, para comprovar que haja violação à mencionada lei. Para tanto, seria necessária a dilação probatória, inviável nesse momento processual. Ressalte-se, ainda, que o contrato foi firmado entre as partes, de comum acordo, em abril de 2019, devendo as cláusulas nele previstas ser respeitadas, em observância ao princípio do pacta sunt servanda. Esse é o entendimento deste egrégio Tribunal de Justiça, conforme aresto colacionado abaixo: “DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO. BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO. DESCABIMENTO. PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA. PACTA SUNT SERVANDA. ART. 35, DA LEI DO INQUILINATO. 1. As cláusulas existentes no contrato firmado livremente entre as partes devem ser respeitadas. Além disso, as referidas cláusulas devem ser analisadas em conformidade com o princípio da boa-fé objetiva e da função social do contrato. 2. Havendo previsão contratual expressa de que não haverá reembolso pelas despesas realizadas pela locatária a título de benfeitorias, não há que se falar em pedido abatimento do valor das benfeitorias, por ser enquadrar na exceção prevista no art. 35, da Lei do Inquilinato. 3. Apelo não provido” (Acórdão 1140470, 07006801820188070009, Relator: ARNOLDO CAMANHO, 4a Turma Cível, data de julgamento: 28/11/2018, publicado no DJE: 5/12/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.). Dessa forma, indefiro a liminar postulada. Comunique-se ao ilustrado juízo singular. Intime-se a agravada para responder, querendo, no prazo legal. Publique-se. Brasília, DF, em 19 de março de 2019. Desembargador ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS Relator