Tribunal: TJDFT
Processo: 0718663-86.2020.8.07.0000
Órgão julgador: JAMES EDUARDO OLIVEIRA
Órgão colegiado: 4a Turma Cível
Data de publicação: 2020-06-30

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. James Eduardo Oliveira PROCESSO N.:0718663-86.2020.8.07.0000 CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: EIXO CONSTRUCOES E PARTICIPACOES S/A AGRAVADO: OPERATIVA DE SISTEMAS LTDA - ME D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por EIXO CONSTRUÇÕES E PARTICIPAÇÕES S.A. contra a seguinte decisão proferida na AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO ajuizada por OPERATIVA DE SISTEMAS LTDA – ME: Cuida-se de ação de conhecimento, que se desenvolverá entre as partes epigrafadas, por intermédio da qual se persegue provimento jurisdicional que revise temporariamente o valor dos alugueres mensais de locação comercial, em razão da Pandemia da COVID-19. Na inicial, afirma o requerente ser locatário do imóvel que indica, cuja proprietária é a requerida. Acrescenta que seu objeto social é a locação de segmentos dentro da área da sala comercial para utilização por diversas pessoas, em sistema de Coworking. Todavia, seguindo as recomendações das autoridades sanitárias deflagradas em razão da Pandemia da COVID-19, seus clientes não mais se dispõem a permanecerem trabalhando em um cenário de proximidade física; panorama que redundou em sensível redução das suas receitas mensais. Ao final, com amparo na fundamentação jurídica desfraldada em sua peça de ingresso, postulou tutela de urgência, nos seguintes termos: “a. Deferimento da Tutela de Urgência, em liminar nos termos do art. 300 do CPC, para que possa ser assegurado a revisão do valor do aluguel em questão para que o CONTRATO no 003116 – que corresponde as salas 0715, passe a vigorar o valor de R$ 548,81, ou seja com 50% de desconto, pelo prazo de 05 meses ou até que cessem os principais impactos econômicos do novo Coronavírus;” (ID 61370054, p. 10) Eis o relato. DECIDO. Nos termos do art. 300, “caput”, do CPC, a Tutela de Urgência – de natureza antecipatória ou cautelar, manejada em caráter antecedente ou incidental – será concedida quando houver elementos que evidenciem a Probabilidade do Direito e o Perigo de Dano ou o Risco ao Resultado Útil do Processo. No caso dos autos, persegue o requerente a revisão temporária do valor dos alugueres mensais com os quais se comprometera, em razão da Pandemia que marca o presente momento histórico. Acerca da fixação e revisão do valor do aluguel, estatuem os arts. 17 e 18 da Lei do Inquilinato – LI (Lei no 8.245/91) que é livre a convenção do aluguel, permitindo-se sua revisão por consenso entre locador e locatário ou, após três anos de vigência do contrato, por força de demanda judicial, com o fito de ajustá-lo ao preço de mercado. Nesse contexto, a revisão, tal qual defendida pelo requerente demanda a análise de diplomas legislativos outros, subsidiariamente aplicáveis à espécie, diante do permissivo inscrito no art. 79 da LI. Escuda-se o requerente na tese de onerosidade excessiva, diante dos excepcionais fatos hoje vivenciados pelos habitantes do nosso planeta. De fato, a Pandemia acima referida fragiliza a economia mundial, degradando ou mesmo colapsando os mais promissores empreendimentos. No caso dos autos, chama atenção o objeto social do requerente e a finalidade para a qual loca o espaço em relevo – sublocação em sistema de Coworking –, palco no qual várias pessoas dividem simultaneamente um mesmo espaço. Natural, portanto, que as restrições sanitárias impactem decisivamente a persistência dessa atividade. Acerca dos efeitos de um contexto de onerosidade excessiva nos contratos de prestação continuada, dispõem os arts. 478 a 480 do Código Civil. Em apertada síntese, prescreve o legislador que, caso as prestações reciprocamente exigíveis revelem-se excessivamente onerosas para qualquer das partes, “com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis”, poderá o devedor postular a resolução do contrato. Conquanto eu não anteveja “extrema vantagem” em favor do locador, nos horizontes de quem também imagino acenem a intranquilidade e a insegurança quanto à continuidade do cumprimento do pactuado, é inegável que, diante de acentuada redução na capacidade de pagamento do locatário, manter o valor da locação no patamar atual destoa sensivelmente do que se desenha ao seu redor. Paralelamente, vejo com certa tranquilidade a iniciativa do requerente, que persegue a revisão do valor locatício apenas durante certo lapso de tempo; e não a resolução do contrato, como lhe faculta a Lei. Esta última pretensão, além de lamentável, deporia contrariamente ao Princípio da Preservação dos Contratos. Tenho por delineada, pois, a Probabilidade do Direito. No atinente ao Risco ao Resultado Útil do Processo e ao Perigo de Dano, também os vejo presentes. Com efeito, a exigibilidade do pagamento mensal, naquele patamar, redundará num persistente e acentuado declínio da capacidade de pagamento do locatário, expondo-o ao inadimplemento e a um acúmulo de obrigações que dificilmente seria capaz de saldar, se agregadas ao final em montante único; panorama que imagino indesejado até para o locador. Incursão necessária, contudo, faço sobre o tema da Irreversibilidade à qual alude o art. 300, § 3o, do CPC. Neste particular, se, por um lado, vislumbro presentes os pressupostos legais para a redução temporária da prestação mensal à qual se obrigara o requerente, por outro, não posso ignorar os efeitos que uma redução significativa imporia aos rendimentos legitimamente esperados pelo locador. Inviável salvaguardar o locatário, se o conteúdo da decisão malferir a subsistência do locador. Nesse cenário, à míngua de informações mais acuradas acerca do potencial econômico do locador/requerido, tenho por prudente limitar a redução dos alugueres mensais ao patamar de 75% (setenta e cinco por cento) do valor contratualmente acordado; e não no percentual pretendido pelo requerente. Pelo exposto, DEFIRO PARCIALMENTE a pretensão deduzida a título de tutela de urgência para fixar o aluguel mensal no patamar equivalente a 75% (setenta e cinco por cento) daquele atualmente exigível (Cláusula E, do instrumento de ID 61370074, p. 1). A Agravante sustenta que, mesmo com a publicação do Decreto Distrital 40.539/2020, a Agravada não deixou de exercer suas atividades. Salienta que não há prova do nexo causal entre a pandemia do COVID-19 e a redução do faturamento. Conclui que não estão presentes os requisitos que autorizam a revisão judicial do contrato. Requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso ou, alternativamente, a antecipação da tutela recursal para determinar a “redução proporcional de no máximo 10%”. Preparo recolhido (ID 17100565). É o relatório. Decido. A pandemia do COVID-19 em princípio legitima a revisão temporária do valor do aluguel. Disfunção do quadro obrigacional de tal modo pronunciada, por evento absolutamente imprevisível, remete ao reequilíbrio econômico-financeiro do contrato autorizado pelos artigos 317 e 421-A do Código Civil, in verbis: Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação. (...) Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que: (...) III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada. Num quadro de tamanho desarranjo obrigacional, não parece razoável que o locador continue percebendo o aluguel convencionado sem que o imóvel possa ter a destinação convencionada no pacto locatício, sendo de rigor intervenção judicial para restaurar minimamente a paridade contratual. Sobre o tema, vale colacionar o ensinamento de Luiz Edson Fachin: A paridade contratual vai informar não apenas a constituição do vínculo contratual, mas a hermenêutica da sua aplicação, pelo fato de que o momento da eficácia é aquele em que a desproporção fica mais saliente. Pelo mecanismo da eficácia, pode-se retroceder para o universo da própria validade do negócio jurídico. Desproporções geradas pelos efeitos do contrato demonstram que a paridade surge como um valor a ser seguido, o que permite uma ingerência na equação econômico-financeira daquela relação jurídico-obrigacional. (Teoria Crítica do Direito Civil, Renovar, 2a ed., p. 295). É importante ter presente que não se cuida de simples oscilação econômica, mas de evento extraordinário que tem acarretado impactos profundos e devastadores no campo empresarial que não podem ser suportados exclusivamente por um dos contratantes. Na precisa abordagem de Humberto Theodoro Júnior: Há que se levar em conta o relevantíssimo peso que o direcionamento constitucional exerce sobre a hermenêutica das normas infraconstitucionais, como aquelas que impõem ao contratante conduta leal e boa-fé objetiva e a que permite a revisão dos contratos. A interpretação e aplicação do art. 317 do NCC não podem ignorar que a maximização do princípio da solidariedade social, dentro do campo contratual, passa necessariamente pelos caminhos da boa-fé e do equilíbrio econômico dos contratos, dos quais “decorre o dever de reequilibrar o contrato”, na superveniência da onerosidade excessiva, pelo que a boa doutrina aponta esse direcionamento hermenêutico – o da harmonização do art. 317 com os ditames da boa-fé objetiva – como sendo o que “deve incidir na análise das condições de incidência da regra ora comentada” (Crédito rural – Onerosidade excessiva – Crise econômica superveniente – Revisão de contrato de fornecimento de insumos agrícolas - Possibilidade, in Revista Magister de Direito Empresarial, Concorrencial e do Consumidor, no 19/48). Nessa ordem de ideias, a redução temporária de 25% do valor do aluguel parece preservar, neste momento de instabilidade econômica, a comutatividade obrigacional da locação. Isto posto, indefiro tanto a atribuição de efeito suspensivo ao recurso quanto a antecipação da tutela recursal pretendida. Dê-se ciência ao Juízo da causa. Intime-se para resposta. Publique-se. Brasília – DF, 25 de junho de 2020. JAMES EDUARDO OLIVEIRA Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. James Eduardo Oliveira PROCESSO N.:0718663-86.2020.8.07.0000 CLASSE: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: EIXO CONSTRUCOES E PARTICIPACOES S/A AGRAVADO: OPERATIVA DE SISTEMAS LTDA - ME D E C I S Ã O Trata-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO interposto por EIXO CONSTRUÇÕES E PARTICIPAÇÕES S.A. contra a seguinte decisão proferida na AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO ajuizada por OPERATIVA DE SISTEMAS LTDA – ME: Cuida-se de ação de conhecimento, que se desenvolverá entre as partes epigrafadas, por intermédio da qual se persegue provimento jurisdicional que revise temporariamente o valor dos alugueres mensais de locação comercial, em razão da Pandemia da COVID-19. Na inicial, afirma o requerente ser locatário do imóvel que indica, cuja proprietária é a requerida. Acrescenta que seu objeto social é a locação de segmentos dentro da área da sala comercial para utilização por diversas pessoas, em sistema de Coworking. Todavia, seguindo as recomendações das autoridades sanitárias deflagradas em razão da Pandemia da COVID-19, seus clientes não mais se dispõem a permanecerem trabalhando em um cenário de proximidade física; panorama que redundou em sensível redução das suas receitas mensais. Ao final, com amparo na fundamentação jurídica desfraldada em sua peça de ingresso, postulou tutela de urgência, nos seguintes termos: “a. Deferimento da Tutela de Urgência, em liminar nos termos do art. 300 do CPC, para que possa ser assegurado a revisão do valor do aluguel em questão para que o CONTRATO no 003116 – que corresponde as salas 0715, passe a vigorar o valor de R$ 548,81, ou seja com 50% de desconto, pelo prazo de 05 meses ou até que cessem os principais impactos econômicos do novo Coronavírus;” (ID 61370054, p. 10) Eis o relato. DECIDO. Nos termos do art. 300, “caput”, do CPC, a Tutela de Urgência – de natureza antecipatória ou cautelar, manejada em caráter antecedente ou incidental – será concedida quando houver elementos que evidenciem a Probabilidade do Direito e o Perigo de Dano ou o Risco ao Resultado Útil do Processo. No caso dos autos, persegue o requerente a revisão temporária do valor dos alugueres mensais com os quais se comprometera, em razão da Pandemia que marca o presente momento histórico. Acerca da fixação e revisão do valor do aluguel, estatuem os arts. 17 e 18 da Lei do Inquilinato – LI (Lei no 8.245/91) que é livre a convenção do aluguel, permitindo-se sua revisão por consenso entre locador e locatário ou, após três anos de vigência do contrato, por força de demanda judicial, com o fito de ajustá-lo ao preço de mercado. Nesse contexto, a revisão, tal qual defendida pelo requerente demanda a análise de diplomas legislativos outros, subsidiariamente aplicáveis à espécie, diante do permissivo inscrito no art. 79 da LI. Escuda-se o requerente na tese de onerosidade excessiva, diante dos excepcionais fatos hoje vivenciados pelos habitantes do nosso planeta. De fato, a Pandemia acima referida fragiliza a economia mundial, degradando ou mesmo colapsando os mais promissores empreendimentos. No caso dos autos, chama atenção o objeto social do requerente e a finalidade para a qual loca o espaço em relevo – sublocação em sistema de Coworking –, palco no qual várias pessoas dividem simultaneamente um mesmo espaço. Natural, portanto, que as restrições sanitárias impactem decisivamente a persistência dessa atividade. Acerca dos efeitos de um contexto de onerosidade excessiva nos contratos de prestação continuada, dispõem os arts. 478 a 480 do Código Civil. Em apertada síntese, prescreve o legislador que, caso as prestações reciprocamente exigíveis revelem-se excessivamente onerosas para qualquer das partes, “com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis”, poderá o devedor postular a resolução do contrato. Conquanto eu não anteveja “extrema vantagem” em favor do locador, nos horizontes de quem também imagino acenem a intranquilidade e a insegurança quanto à continuidade do cumprimento do pactuado, é inegável que, diante de acentuada redução na capacidade de pagamento do locatário, manter o valor da locação no patamar atual destoa sensivelmente do que se desenha ao seu redor. Paralelamente, vejo com certa tranquilidade a iniciativa do requerente, que persegue a revisão do valor locatício apenas durante certo lapso de tempo; e não a resolução do contrato, como lhe faculta a Lei. Esta última pretensão, além de lamentável, deporia contrariamente ao Princípio da Preservação dos Contratos. Tenho por delineada, pois, a Probabilidade do Direito. No atinente ao Risco ao Resultado Útil do Processo e ao Perigo de Dano, também os vejo presentes. Com efeito, a exigibilidade do pagamento mensal, naquele patamar, redundará num persistente e acentuado declínio da capacidade de pagamento do locatário, expondo-o ao inadimplemento e a um acúmulo de obrigações que dificilmente seria capaz de saldar, se agregadas ao final em montante único; panorama que imagino indesejado até para o locador. Incursão necessária, contudo, faço sobre o tema da Irreversibilidade à qual alude o art. 300, § 3o, do CPC. Neste particular, se, por um lado, vislumbro presentes os pressupostos legais para a redução temporária da prestação mensal à qual se obrigara o requerente, por outro, não posso ignorar os efeitos que uma redução significativa imporia aos rendimentos legitimamente esperados pelo locador. Inviável salvaguardar o locatário, se o conteúdo da decisão malferir a subsistência do locador. Nesse cenário, à míngua de informações mais acuradas acerca do potencial econômico do locador/requerido, tenho por prudente limitar a redução dos alugueres mensais ao patamar de 75% (setenta e cinco por cento) do valor contratualmente acordado; e não no percentual pretendido pelo requerente. Pelo exposto, DEFIRO PARCIALMENTE a pretensão deduzida a título de tutela de urgência para fixar o aluguel mensal no patamar equivalente a 75% (setenta e cinco por cento) daquele atualmente exigível (Cláusula E, do instrumento de ID 61370074, p. 1). A Agravante sustenta que, mesmo com a publicação do Decreto Distrital 40.539/2020, a Agravada não deixou de exercer suas atividades. Salienta que não há prova do nexo causal entre a pandemia do COVID-19 e a redução do faturamento. Conclui que não estão presentes os requisitos que autorizam a revisão judicial do contrato. Requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso ou, alternativamente, a antecipação da tutela recursal para determinar a “redução proporcional de no máximo 10%”. Preparo recolhido (ID 17100565). É o relatório. Decido. A pandemia do COVID-19 em princípio legitima a revisão temporária do valor do aluguel. Disfunção do quadro obrigacional de tal modo pronunciada, por evento absolutamente imprevisível, remete ao reequilíbrio econômico-financeiro do contrato autorizado pelos artigos 317 e 421-A do Código Civil, in verbis: Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação. (...) Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que: (...) III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada. Num quadro de tamanho desarranjo obrigacional, não parece razoável que o locador continue percebendo o aluguel convencionado sem que o imóvel possa ter a destinação convencionada no pacto locatício, sendo de rigor intervenção judicial para restaurar minimamente a paridade contratual. Sobre o tema, vale colacionar o ensinamento de Luiz Edson Fachin: A paridade contratual vai informar não apenas a constituição do vínculo contratual, mas a hermenêutica da sua aplicação, pelo fato de que o momento da eficácia é aquele em que a desproporção fica mais saliente. Pelo mecanismo da eficácia, pode-se retroceder para o universo da própria validade do negócio jurídico. Desproporções geradas pelos efeitos do contrato demonstram que a paridade surge como um valor a ser seguido, o que permite uma ingerência na equação econômico-financeira daquela relação jurídico-obrigacional. (Teoria Crítica do Direito Civil, Renovar, 2a ed., p. 295). É importante ter presente que não se cuida de simples oscilação econômica, mas de evento extraordinário que tem acarretado impactos profundos e devastadores no campo empresarial que não podem ser suportados exclusivamente por um dos contratantes. Na precisa abordagem de Humberto Theodoro Júnior: Há que se levar em conta o relevantíssimo peso que o direcionamento constitucional exerce sobre a hermenêutica das normas infraconstitucionais, como aquelas que impõem ao contratante conduta leal e boa-fé objetiva e a que permite a revisão dos contratos. A interpretação e aplicação do art. 317 do NCC não podem ignorar que a maximização do princípio da solidariedade social, dentro do campo contratual, passa necessariamente pelos caminhos da boa-fé e do equilíbrio econômico dos contratos, dos quais “decorre o dever de reequilibrar o contrato”, na superveniência da onerosidade excessiva, pelo que a boa doutrina aponta esse direcionamento hermenêutico – o da harmonização do art. 317 com os ditames da boa-fé objetiva – como sendo o que “deve incidir na análise das condições de incidência da regra ora comentada” (Crédito rural – Onerosidade excessiva – Crise econômica superveniente – Revisão de contrato de fornecimento de insumos agrícolas - Possibilidade, in Revista Magister de Direito Empresarial, Concorrencial e do Consumidor, no 19/48). Nessa ordem de ideias, a redução temporária de 25% do valor do aluguel parece preservar, neste momento de instabilidade econômica, a comutatividade obrigacional da locação. Isto posto, indefiro tanto a atribuição de efeito suspensivo ao recurso quanto a antecipação da tutela recursal pretendida. Dê-se ciência ao Juízo da causa. Intime-se para resposta. Publique-se. Brasília – DF, 25 de junho de 2020. JAMES EDUARDO OLIVEIRA Relator