Tribunal: TJDFT
Processo: 0709046-47.2017.8.07.0020
Órgão julgador: JOSAPHÁ FRANCISCO DOS SANTOS
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2020-10-05

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Josaphá Francisco dos Santos Número do processo: 0709046-47.2017.8.07.0020 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: MARCOS SILVA MACIEL APELADO: ASSOCIACAO DOS MORADORES DA CHACARA 83 RUA 4 LOTE 05 D E C I S Ã O A Presidência desta Corte encaminhou os autos para reapreciação, nos termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, em face do paradigma definido pelo Supremo Tribunal Federal, no (REsp 1.439.163/SP – Tema 882). Verifica-se, entretanto, que o acórdão que deu ensejo à interposição de Recurso Especial não está em dissonância com a tese firmada, que recebeu a seguinte ementa: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. (Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, DJe 22/5/2015). O tema não é novo, sob essa perspectiva, não vislumbro divergência a ser sanada, pois a hipótese tratada no precedente refere-se a associação voluntária de proprietários de imóveis em um bairro aberto e não se coaduna com a dos autos que se refere a um condomínio irregular, localizado em área pública. Vejamos a fundamentação do voto condutor que proferi, verbis: “De fato, ao julgar os REsp no 1.439.163/SP e no 1.280.871/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que as obrigações pecuniárias de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuírem. Contudo, verifica-se que a situação fática do caso paradigma difere-se da demanda ora em comento. Com efeito, conforme trecho retirado do voto do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Relator do REsp no 1.439.163/SP, em que explicita a narrativa fática do voto do Tribunal de origem, naquele caso “o embargado não participou da constituição da associação embargante. Já era proprietário do imóvel antes mesmo de criada a associação. As deliberações desta, ainda que revertam em prol de todos os moradores do loteamento, não podem ser impostas ao embargado. Ele tinha a faculdade – mais que isso, o direito constitucional – de associar-se ou não. E não o fez. Assim, não pode ser atingido o rateio das despesas de manutenção do loteamento, decididas e implementadas pela associação”. Ademais, no voto sobre o caso paradigma, o Ministro Relator afirma que “esse tipo de associação não pode ser considerada (sic) um condomínio nos moldes da Lei no 4.591/64 [...]. Em virtude da natureza jurídica da associação civil, não é possível a exigência de pagamento compulsório de contribuição de proprietário não associado à entidade, por atentar contra a liberdade de associação prevista na própria Constituição Federal". No entanto, a presente demanda trata de situação distinta, em que se formou condomínio irregular, localizado em área pública, instituído por meio de parcelamento ou loteamento do solo também feito de forma irregular. A propósito, na petição inicial, a associação autora afirma que “está amparada legalmente pela Lei 4.591/64” (ID 9139799), revelando a distinção entre o precedente e o caso em comento. Nesse contexto, resta nítido que a controvérsia ora em comento afasta-se do tema afeto ao direito constitucional de liberdade de associação e se aproxima da questão relacionada às relações condominiais mantidas nos diversos condomínios irregulares existentes no Distrito Federal. Sobre o tema, resta pacificado que o condomínio, ainda que irregular, tem legitimidade para efetuar as cobranças das quotas-partes dos condôminos, os quais não podem se recusar a cumprir os termos da convenção devidamente aprovada, que faz lei entre as partes. Assim, embora não se possa extrair dos autos que o réu/apelante anuiu com a constituição e a administração do condomínio, é certo que dela se beneficia, não podendo eximir-se de custear as despesas que o beneficiam, sob pena de enriquecimento sem causa. (...) Insta salientar que, mesmo no precedente invocado pelo réu/apelante (REsp. no 1.439.163/SP), restou consignado que “o critério a ser utilizado para determinar se o proprietário de imóvel integrante de loteamento fechado deve obrigatoriamente responder pelas despesas coletivas é o momento em que o imóvel foi adquirido em relação à constituição da associação de moradores”. Logo, “se a constituição da associação de moradores for posterior à aquisição do imóvel por parte de morador que não deseja dela participar, estará ele eximido de contribuir para o custeio de tais valores. Entretanto, se a constituição da associação for anterior à aquisição, o morador deve responder pelas despesas”. Compulsando os autos, verifica-se que a associação foi constituída em 19/08/2015 (ID 9139787), mas nada restou comprovado acerca da data de aquisição do imóvel pelo réu. Logo, uma vez que a autora logrou comprovar os fatos constitutivos do seu direito (art. 373, I, do CPC), caberia ao réu demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da requerente (art. 373, II, do CPC), o que não ocorreu. Destarte, tendo em vista que a) a obrigação do condômino beneficiário em arcar com as despesas condominiais está calcada na vedação ao enriquecimento ilícito, e b) que não há nos autos qualquer prova apta a afastar a cobrança das taxas condominiais, o pagamento das cobranças inadimplidas pelo réu é medida que se impõe. Assim, o caso tratado no REsp 1.280.871/SP não se amolda a situação fática dos autos. No mesmo entendimento, está o recente aresto da lavra da eminente Desembargadora Maria de Lourdes Abreu, vejamos: CIVIL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. PEDIDO. IMPROCEDÊNCIA LIMINAR. RECURSO REPETITIVO. RESP 1.280.871/SP (TEMA 882). TESE FIRMADA. FUNDAMENTOS. DISTINTOS. INAPLICABILIDADE. CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO. PRESTAÇÕES SUCESSIVAS. ARTIGO 323 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. APLICABILIDADE. 1. Por ocasião do julgamento do REsp. 1.280.871/SP (Tema 882/STJ), sob a sistemática dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram." 2. O REsp. 1.280.871/SP (Tema 882), julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, versou sobre morador de bairro aberto, de forma que a tese firmada não se aplica aos condomínios do Distrito Federal originados de parcelamento irregular do solo, que possuem acesso restrito e controlado aos moradores e visitantes e cujas taxas condominiais foram instituídas pela associação de moradores para custear os serviços comuns. 3. Na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las. 4. Recurso do apelante/autor conhecido e provido. 5. Recurso do apelante/réu conhecido e desprovido. (APELAÇÃO CÍVEL 0727530-02.2019.8.07.0001, Acórdão No 1285030, 3a Turma Cível, Data de Julgamento 16/09/2020, Publicado no DJE : 30/09/2020 . Pág.: Sem Página Cadastrada.) (g.n.) Nesse raciocínio, em atenção ao fato de que a tese firmada não se aplica aos condomínios do Distrito Federal originados de parcelamento irregular do solo, cujas taxas condominiais foram instituídas pela associação de moradores para custear os serviços comuns, deve-se manter o acórdão, que recebeu a seguinte ementa: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. REsp no 1.439.163/SP. RECURSO REPETITIVO. DISTINÇÃO DO PRECEDENTE. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. ÔNUS DA PROVA. SENTENÇA MANTIDA. 1. Ao julgar os REsp. no 1.439.163/SP e no 1.280.871/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que as obrigações pecuniárias de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuírem. 2. No caso paradigma, discutiu-se a garantia do direito constitucional de liberdade de associação diante da hipótese em que antigo proprietário de imóvel optou por não se filiar à associação civil constituída após a aquisição da propriedade. 3. A presente demanda trata de situação distinta de condomínio irregular, localizado em área pública, instituído por meio de parcelamento ou loteamento do solo também feito de forma irregular. 4. A presente controvérsia afasta-se do tema afeto ao direito constitucional de liberdade de associação e se aproxima da questão relacionada às relações condominiais mantidas nos diversos condomínios irregulares existentes no Distrito Federal. 5. O condomínio, ainda que irregular, tem legitimidade para efetuar as cobranças das quotas-partes dos condôminos, os quais não podem se recusar a cumprir os termos da convenção devidamente aprovada, que faz lei entre as partes. 6. Embora não se possa extrair dos autos que o réu/apelante anuiu com a constituição e a administração do condomínio, é certo que dela se beneficia, não podendo eximir-se de custear as despesas que o beneficiam, sob pena de enriquecimento sem causa. 7. No caso paradigma, definiu-se que o critério a ser utilizado para determinar se o proprietário de imóvel integrante de loteamento fechado deve obrigatoriamente responder pelas despesas coletivas é o momento em que o imóvel foi adquirido em relação à constituição da associação de moradores. 8. É legítima a cobrança feita pela associação que comprovou os fatos constitutivos do seu direito, quando o condômino réu não logrou demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo, sobretudo relativo à aquisição prévia do imóvel. 9. Recurso desprovido. Inexiste, assim, divergência para se proceder à adequação do julgamento proferido pela Quinta Turma Cível. Ante o exposto, retornem os autos à Presidência para as providências que julgar cabíveis. Brasília, 1 de outubro de 2020 09:37:46. Desembargador Josaphá Francisco dos Santos Relator ':

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Des. Josaphá Francisco dos Santos Número do processo: 0709046-47.2017.8.07.0020 Classe judicial: APELAÇÃO CÍVEL (198) APELANTE: MARCOS SILVA MACIEL APELADO: ASSOCIACAO DOS MORADORES DA CHACARA 83 RUA 4 LOTE 05 D E C I S Ã O A Presidência desta Corte encaminhou os autos para reapreciação, nos termos do artigo 1.030, inciso II, do Código de Processo Civil, em face do paradigma definido pelo Supremo Tribunal Federal, no (REsp 1.439.163/SP – Tema 882). Verifica-se, entretanto, que o acórdão que deu ensejo à interposição de Recurso Especial não está em dissonância com a tese firmada, que recebeu a seguinte ementa: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. (Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, DJe 22/5/2015). O tema não é novo, sob essa perspectiva, não vislumbro divergência a ser sanada, pois a hipótese tratada no precedente refere-se a associação voluntária de proprietários de imóveis em um bairro aberto e não se coaduna com a dos autos que se refere a um condomínio irregular, localizado em área pública. Vejamos a fundamentação do voto condutor que proferi, verbis: “De fato, ao julgar os REsp no 1.439.163/SP e no 1.280.871/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que as obrigações pecuniárias de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuírem. Contudo, verifica-se que a situação fática do caso paradigma difere-se da demanda ora em comento. Com efeito, conforme trecho retirado do voto do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Relator do REsp no 1.439.163/SP, em que explicita a narrativa fática do voto do Tribunal de origem, naquele caso “o embargado não participou da constituição da associação embargante. Já era proprietário do imóvel antes mesmo de criada a associação. As deliberações desta, ainda que revertam em prol de todos os moradores do loteamento, não podem ser impostas ao embargado. Ele tinha a faculdade – mais que isso, o direito constitucional – de associar-se ou não. E não o fez. Assim, não pode ser atingido o rateio das despesas de manutenção do loteamento, decididas e implementadas pela associação”. Ademais, no voto sobre o caso paradigma, o Ministro Relator afirma que “esse tipo de associação não pode ser considerada (sic) um condomínio nos moldes da Lei no 4.591/64 [...]. Em virtude da natureza jurídica da associação civil, não é possível a exigência de pagamento compulsório de contribuição de proprietário não associado à entidade, por atentar contra a liberdade de associação prevista na própria Constituição Federal". No entanto, a presente demanda trata de situação distinta, em que se formou condomínio irregular, localizado em área pública, instituído por meio de parcelamento ou loteamento do solo também feito de forma irregular. A propósito, na petição inicial, a associação autora afirma que “está amparada legalmente pela Lei 4.591/64” (ID 9139799), revelando a distinção entre o precedente e o caso em comento. Nesse contexto, resta nítido que a controvérsia ora em comento afasta-se do tema afeto ao direito constitucional de liberdade de associação e se aproxima da questão relacionada às relações condominiais mantidas nos diversos condomínios irregulares existentes no Distrito Federal. Sobre o tema, resta pacificado que o condomínio, ainda que irregular, tem legitimidade para efetuar as cobranças das quotas-partes dos condôminos, os quais não podem se recusar a cumprir os termos da convenção devidamente aprovada, que faz lei entre as partes. Assim, embora não se possa extrair dos autos que o réu/apelante anuiu com a constituição e a administração do condomínio, é certo que dela se beneficia, não podendo eximir-se de custear as despesas que o beneficiam, sob pena de enriquecimento sem causa. (...) Insta salientar que, mesmo no precedente invocado pelo réu/apelante (REsp. no 1.439.163/SP), restou consignado que “o critério a ser utilizado para determinar se o proprietário de imóvel integrante de loteamento fechado deve obrigatoriamente responder pelas despesas coletivas é o momento em que o imóvel foi adquirido em relação à constituição da associação de moradores”. Logo, “se a constituição da associação de moradores for posterior à aquisição do imóvel por parte de morador que não deseja dela participar, estará ele eximido de contribuir para o custeio de tais valores. Entretanto, se a constituição da associação for anterior à aquisição, o morador deve responder pelas despesas”. Compulsando os autos, verifica-se que a associação foi constituída em 19/08/2015 (ID 9139787), mas nada restou comprovado acerca da data de aquisição do imóvel pelo réu. Logo, uma vez que a autora logrou comprovar os fatos constitutivos do seu direito (art. 373, I, do CPC), caberia ao réu demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da requerente (art. 373, II, do CPC), o que não ocorreu. Destarte, tendo em vista que a) a obrigação do condômino beneficiário em arcar com as despesas condominiais está calcada na vedação ao enriquecimento ilícito, e b) que não há nos autos qualquer prova apta a afastar a cobrança das taxas condominiais, o pagamento das cobranças inadimplidas pelo réu é medida que se impõe. Assim, o caso tratado no REsp 1.280.871/SP não se amolda a situação fática dos autos. No mesmo entendimento, está o recente aresto da lavra da eminente Desembargadora Maria de Lourdes Abreu, vejamos: CIVIL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. PEDIDO. IMPROCEDÊNCIA LIMINAR. RECURSO REPETITIVO. RESP 1.280.871/SP (TEMA 882). TESE FIRMADA. FUNDAMENTOS. DISTINTOS. INAPLICABILIDADE. CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO. PRESTAÇÕES SUCESSIVAS. ARTIGO 323 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. APLICABILIDADE. 1. Por ocasião do julgamento do REsp. 1.280.871/SP (Tema 882/STJ), sob a sistemática dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça firmou a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram." 2. O REsp. 1.280.871/SP (Tema 882), julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, versou sobre morador de bairro aberto, de forma que a tese firmada não se aplica aos condomínios do Distrito Federal originados de parcelamento irregular do solo, que possuem acesso restrito e controlado aos moradores e visitantes e cujas taxas condominiais foram instituídas pela associação de moradores para custear os serviços comuns. 3. Na ação que tiver por objeto cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão consideradas incluídas no pedido, independentemente de declaração expressa do autor, e serão incluídas na condenação, enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las ou de consigná-las. 4. Recurso do apelante/autor conhecido e provido. 5. Recurso do apelante/réu conhecido e desprovido. (APELAÇÃO CÍVEL 0727530-02.2019.8.07.0001, Acórdão No 1285030, 3a Turma Cível, Data de Julgamento 16/09/2020, Publicado no DJE : 30/09/2020 . Pág.: Sem Página Cadastrada.) (g.n.) Nesse raciocínio, em atenção ao fato de que a tese firmada não se aplica aos condomínios do Distrito Federal originados de parcelamento irregular do solo, cujas taxas condominiais foram instituídas pela associação de moradores para custear os serviços comuns, deve-se manter o acórdão, que recebeu a seguinte ementa: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. REsp no 1.439.163/SP. RECURSO REPETITIVO. DISTINÇÃO DO PRECEDENTE. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. ÔNUS DA PROVA. SENTENÇA MANTIDA. 1. Ao julgar os REsp. no 1.439.163/SP e no 1.280.871/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que as obrigações pecuniárias de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuírem. 2. No caso paradigma, discutiu-se a garantia do direito constitucional de liberdade de associação diante da hipótese em que antigo proprietário de imóvel optou por não se filiar à associação civil constituída após a aquisição da propriedade. 3. A presente demanda trata de situação distinta de condomínio irregular, localizado em área pública, instituído por meio de parcelamento ou loteamento do solo também feito de forma irregular. 4. A presente controvérsia afasta-se do tema afeto ao direito constitucional de liberdade de associação e se aproxima da questão relacionada às relações condominiais mantidas nos diversos condomínios irregulares existentes no Distrito Federal. 5. O condomínio, ainda que irregular, tem legitimidade para efetuar as cobranças das quotas-partes dos condôminos, os quais não podem se recusar a cumprir os termos da convenção devidamente aprovada, que faz lei entre as partes. 6. Embora não se possa extrair dos autos que o réu/apelante anuiu com a constituição e a administração do condomínio, é certo que dela se beneficia, não podendo eximir-se de custear as despesas que o beneficiam, sob pena de enriquecimento sem causa. 7. No caso paradigma, definiu-se que o critério a ser utilizado para determinar se o proprietário de imóvel integrante de loteamento fechado deve obrigatoriamente responder pelas despesas coletivas é o momento em que o imóvel foi adquirido em relação à constituição da associação de moradores. 8. É legítima a cobrança feita pela associação que comprovou os fatos constitutivos do seu direito, quando o condômino réu não logrou demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo, sobretudo relativo à aquisição prévia do imóvel. 9. Recurso desprovido. Inexiste, assim, divergência para se proceder à adequação do julgamento proferido pela Quinta Turma Cível. Ante o exposto, retornem os autos à Presidência para as providências que julgar cabíveis. Brasília, 1 de outubro de 2020 09:37:46. Desembargador Josaphá Francisco dos Santos Relator ':