Tribunal: TJDFT
Processo: 0745200-22.2020.8.07.0000
Órgão julgador: ANGELO PASSARELI
Órgão colegiado: 5a Turma Cível
Data de publicação: 2020-10-15

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS AngeloPassareli Gabinete do Des. Angelo Passareli Número do processo: 0745200-22.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: SOLTEC ENGENHARIA LTDA AGRAVADO: RESTAURANTE MADERO BRASILIA LTDA, LUIZ RENATO DURSKI JUNIOR D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, interposto por SOLTEC ENGENHARIA LTDA. contra decisão proferida pela Juíza de Direito da Terceira Vara Cível de Águas Claras que, nos autos da Ação de Conhecimento, Feito no 0702047-73.2020.8.07.0020, proposta pela Agravante em desfavor de RESTAURANTE MADERO BRASÍLIA LTDA. E OUTRO, ora Agravados, indeferiu o pedido de fixação de aluguel provisório. A referida decisão foi exarada nos seguintes termos: “DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Trata-se de ação nominada ‘revisional de aluguel c/c alugueres provisórios’ proposta por SOLTEC ENGENHARIA LTDA em desfavor do RESTAURANTE MADERO BRASÍLIA LTDA e LUIZ RENATO DURSKI JÚNIOR. Narra a parte autora ter pactuado contrato de locação não residencial, em 24/08/2016, pelo período de 60 meses, do imóvel descrito na inicial, pelo valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) mensais. Relata que, após decorridos 3 anos da assinatura do contrato, houve defasagem do valor celebrado inicialmente, acima do valor previsto na Cláusula Terceira do contrato de locação. Aduz que, após notificação extrajudicial para revisão do aluguel, a parte ré não se manifestou. Requer, em sede liminar, a fixação de alugueis provisórios no valor de R$ 16.570,08 (dezesseis mil, quinhentos e setenta reais e oito centavos. No mérito, requer a revisão do aluguel para R$ 20.712,60 (vinte mil, setecentos e doze reais e sessenta centavos), com base nas avaliações apresentadas. Realizada audiência de conciliação, esta restou infrutífera (ID 68073325). Em contestação, o segundo réu suscitou a preliminar de ilegitimidade passiva do sócio e fiador da empresa. No mérito, os réus aduzem que: a) a locação se refere tão-somente à área de 900,20 m2, tendo em vista que a estrutura que exerce sua atividade comercial é de container, podendo ser removida a qualquer tempo; b) em decorrência da Pandemia COVID-19, sofreu impacto direto nas vendas em razão do decreto distrital de fechamento do comércio de bares e restaurantes; c) as duas avaliações de preço de mercado não possuem idoneidade, uma vez que a primeira fora realizada por profissional não registrado no cadastro de avaliadores nacional e a segunda utiliza metodologia diversa do mercado, e d) houve defasagem no mercado imobiliário e o valor atual do aluguel, na verdade, é inferior ao pretendido pelo autor. Por fim, propõe a fixação de aluguel provisório no valor de R$9.067,52 (nove mil, sessenta e sete reais e cinquenta e dois centavos). Em reconvenção, requereu a revisão do aluguel para R$9.067,52 (nove mil, sessenta e sete reais e cinquenta e dois centavos) e a substituição do fiador por MILA PUBLICIDADE E PROPAGANDA, pessoa jurídica de direito privado inscrita no CNPJ sob o número 21.102.042/0001-03, com sede na Rua Luisa Dariva, 40 – 5° Andar - Cond Barigui Office, Ed. Campina do Siqueira, Curitiba/PR CEP: 80730-480. Em réplica, o autor combateu as preliminares e as teses jurídicas opostas pelo réu e reafirmou os termos da petição inicial. É o relatório. Decido. Passo ao saneamento do feito. A tese de ilegitimidade passiva suscitada pelo segundo réu será analisada apenas em sentença. Passo à análise do pedido de fixação de aluguel provisório. No caso em apreço, é inegável o cenário de dificuldades financeiras em razão das limitações impostas pelo Poder Público para combater a pandemia de COVID-19. Por conta do fechamento do comércio, vários bares e restaurantes encerraram definitivamente suas atividades por falta de clientes. Ainda que as atividades estejam retornando gradualmente, a verdade é que o movimento no comércio ainda não retornou aos patamares anteriores à pandemia. Outrossim, diante da impugnação dos laudos de avaliação e da metodologia utilizada, se faz necessária dilação probatória para verificação do valor efetivamente correto e justo a título de aluguel. Com efeito, a fixação de aluguel provisório deve espelhar, na medida do possível, a realidade do mercado imobiliário. E, em virtude da pandemia, tal avaliação passou a possuir um caráter de complexidade ainda maior. Ante o exposto, INDEFIRO, por ora, os pedidos formulados pelas partes para fixação de aluguel provisório. Intimem-se as partes para informar se pretendem produzir outras provas, além daquelas já carreadas nos autos. Em caso positivo, deverão esclarecer a pertinência e utilidade da prova pretendida. Havendo interesse na produção de prova oral, as partes deverão, desde já, apresentar o rol das respectivas testemunhas, além de especificar, de forma objetiva, os fatos que pretendem provar com a oitiva de cada uma delas. Prazo: 5 (cinco) dias, sob pena de indeferimento.” Diz a Agravante que a decisão agravada deve ser reformada, já que, “após o resultado da prova pericial, as partes e o próprio juízo terão a indicação pelo Perito Judicial do valor de mercado que poderá balizar a própria sentença (decisão terminativa de mérito), de modo que tal apuração não pode servir de condicionante à tutela provisória de urgência (fixação de alugueis provisórios), sob pena de tal instituto restar totalmente desnaturado” (Num. 20442029 - Pág. 4). Sustenta ser impositivo que o Tribunal observe “a previsão do art. 68, inciso II, da Lei no 8.245/91 e, nesse sentido, arbitre liminarmente os aluguéis provisórios que, por sua própria natureza perfuctória, independem de dilação probatória e não podem aguardar o resultado de prova pericial que servirá de lastro à sentença (solução definitiva da controvérsia)” (Num. 20442029 - Pág. 4). Menciona as avaliações trazidas com a inicial e diz que o Tribunal deve apreciar o pedido de aluguel provisório com base nelas e no que consta na lei, não sendo a pandemia óbice a tal apreciação. Argumenta que, mantida a decisão agravada, “a Agravante suportará os prejuízos de, durante todo o longo trâmite processual, continuar auferindo aluguel muito aquém de qualquer realidade mercadológica atual, o que se agrava diante de um cenário de retração econômica causada pela pandemia do novo Coronavírus, o qual foi bem destacado pelo MM. Juízo a quo” (Num. 20442029 - Pág. 6). Acrescenta que, “mesmo com a imaginada defasagem do aluguel praticado no mercado em razão das consequências econômicas da pandemia, é notório que o valor locatício estabelecido em 2016 no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais) não mais reflete o valor de mercado do aluguel de um imóvel localizado em uma das duas principais avenidas comerciais da região de Águas Claras” (Num. 20442029 - Pág. 6). Colaciona jurisprudência que entende consentânea com sua tese. Postula a antecipação dos efeitos da tutela recursal e a posterior confirmação no julgamento do mérito para que seja fixado o aluguel provisório em R$ 16.570,08 (dezesseis mil quinhentos e setenta reais e oito centavos) ou, subsidiariamente, em R$ 14.890,06 (catorze mil oitocentos e noventa reais e seis centavos). Preparo regular (Num. 20442030 e 20442031). É o breve relatório. Decido. Admito o processamento do recurso. Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, interposto contra decisão proferida pela Juíza de Direito da Terceira Vara Cível de Águas Claras que, nos autos da Ação de Conhecimento, Feito no 0702047-73.2020.8.07.0020, indeferiu o pedido de fixação de aluguel provisório. O art. 1019, inciso I, cumulado com o art. 300, do Código de Processo Civil, autoriza ao Relator do recurso antecipar os efeitos da tutela recursal desde que haja elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Fazendo um juízo inicial e perfunctório próprio desta sede, entendo que não se encontra presente o requisito da probabilidade do direito da Agravante. Com efeito, a pretensão recursal da Agravante apoia-se, essencialmente, no fato de que as avaliações trazidas com a inicial apontam valor locatício maior que aquele pactuado entre as partes. Ocorre que, conforme ressaltado na decisão agravada, a situação econômica do País em razão das medidas estatais tomadas no combate da Pandemia de COVID-19, em princípio, milita em desfavor da Agravante, uma vez que o cenário atual é de estagnação da economia. Nesse contexto, as avaliações trazidas pela Agravante não possuem o condão de conferir verossimilhança às alegações, sendo certo que os Agravados, em reconvenção, apresentaram avaliação imobiliária de aluguel com valor inferior ao contratado (Num. 66725260 do Feito originário). Por seu turno, em determinados casos, admite-se até mesmo a redução temporária do valor da locação, como forma de equacionar os prejuízos decorrentes da Pandemia de COVID-19 entre locador e locatário. Exemplificativo dessa compreensão, confira-se o seguinte precedente desta egrégia Quinta Turma Cível, in verbis: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. TUTELA DE URGÊNCIA. PANDEMIA. COVID-19. LOCATÁRIA. PERDA DE RECEITAS. COMPROVAÇÃO. REDUÇÃO DO VALOR DA LOCAÇÃO. TEORIA DA IMPREVISÃO. DIVISÃO DAS PERDAS. PRETENSÃO DE REDUÇÃO MAIOR. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. QUESTÃO INÉDITA. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. 1. A pandemia de COVID-19, com as consequentes medidas governamentais implantadas a fim de conter sua disseminação, impactou de forma negativa os setores econômicos, incluindo o de prestação de serviços. Tal cenário, por se originar de fato imprevisível e excepcional, possibilita, com amparo na teoria da imprevisão (art. 478 e seguintes do CC), uma revisão temporária na relação locatícia, de forma a minimizar o desequilíbrio entre os contratantes, distribuindo, de forma mais amena e solidária, as consequências advindas da pandemia na atividade comercial. 2. Para fins de concessão de tutela provisória de urgência, deve o magistrado sopesar o contexto fático apresentado in limine litis pelas partes, a fim de alcançar, em juízo de probabilidade, um razoável equilíbrio econômico-financeiro do contrato a viger durante a relação processual. 3. Em sede de ação revisional de aluguel, ponderadas as condições expostas por ambas as partes durante a crise gerada pela pandemia, não se vislumbra desproporcionalidade na redução do valor do aluguel em 14% ante a queda do faturamento da locatária em 28%, tratando-se de divisão igualitária das perdas a serem suportadas pelas partes. 4. Ante a ausência de demonstração da plausibilidade das alegações pela locatária, não prospera o pedido de redução da locação em 50%. 5. Questão atinente ao prazo de redução dos alugueis, por não ter sido ainda objeto de apreciação pelo magistrado, não pode ser decidida de forma inédita pelo Tribunal, sob pena de supressão de instância. 6. Agravo conhecido e não provido.” (Acórdão 1282061, 07124108220208070000, Relator: ANA CANTARINO, 5a Turma Cível, data de julgamento: 9/9/2020, publicado no DJE: 21/9/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Assim, o exame perfunctório próprio desta sede processual indica que não prospera a argumentação voltada a demonstrar a probabilidade do direito da Agravante. Nesse contexto, indefiro o pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal. Comunique-se e solicitem-se as informações. Intimem-se os Agravados para os fins estabelecidos no artigo 1019, inciso II, do CPC. I. Brasília - DF, 09 de outubro de 2020. ANGELO CANDUCCI PASSARELI Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS AngeloPassareli Gabinete do Des. Angelo Passareli Número do processo: 0745200-22.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: SOLTEC ENGENHARIA LTDA AGRAVADO: RESTAURANTE MADERO BRASILIA LTDA, LUIZ RENATO DURSKI JUNIOR D E C I S Ã O Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, interposto por SOLTEC ENGENHARIA LTDA. contra decisão proferida pela Juíza de Direito da Terceira Vara Cível de Águas Claras que, nos autos da Ação de Conhecimento, Feito no 0702047-73.2020.8.07.0020, proposta pela Agravante em desfavor de RESTAURANTE MADERO BRASÍLIA LTDA. E OUTRO, ora Agravados, indeferiu o pedido de fixação de aluguel provisório. A referida decisão foi exarada nos seguintes termos: “DECISÃO INTERLOCUTÓRIA Trata-se de ação nominada ‘revisional de aluguel c/c alugueres provisórios’ proposta por SOLTEC ENGENHARIA LTDA em desfavor do RESTAURANTE MADERO BRASÍLIA LTDA e LUIZ RENATO DURSKI JÚNIOR. Narra a parte autora ter pactuado contrato de locação não residencial, em 24/08/2016, pelo período de 60 meses, do imóvel descrito na inicial, pelo valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) mensais. Relata que, após decorridos 3 anos da assinatura do contrato, houve defasagem do valor celebrado inicialmente, acima do valor previsto na Cláusula Terceira do contrato de locação. Aduz que, após notificação extrajudicial para revisão do aluguel, a parte ré não se manifestou. Requer, em sede liminar, a fixação de alugueis provisórios no valor de R$ 16.570,08 (dezesseis mil, quinhentos e setenta reais e oito centavos. No mérito, requer a revisão do aluguel para R$ 20.712,60 (vinte mil, setecentos e doze reais e sessenta centavos), com base nas avaliações apresentadas. Realizada audiência de conciliação, esta restou infrutífera (ID 68073325). Em contestação, o segundo réu suscitou a preliminar de ilegitimidade passiva do sócio e fiador da empresa. No mérito, os réus aduzem que: a) a locação se refere tão-somente à área de 900,20 m2, tendo em vista que a estrutura que exerce sua atividade comercial é de container, podendo ser removida a qualquer tempo; b) em decorrência da Pandemia COVID-19, sofreu impacto direto nas vendas em razão do decreto distrital de fechamento do comércio de bares e restaurantes; c) as duas avaliações de preço de mercado não possuem idoneidade, uma vez que a primeira fora realizada por profissional não registrado no cadastro de avaliadores nacional e a segunda utiliza metodologia diversa do mercado, e d) houve defasagem no mercado imobiliário e o valor atual do aluguel, na verdade, é inferior ao pretendido pelo autor. Por fim, propõe a fixação de aluguel provisório no valor de R$9.067,52 (nove mil, sessenta e sete reais e cinquenta e dois centavos). Em reconvenção, requereu a revisão do aluguel para R$9.067,52 (nove mil, sessenta e sete reais e cinquenta e dois centavos) e a substituição do fiador por MILA PUBLICIDADE E PROPAGANDA, pessoa jurídica de direito privado inscrita no CNPJ sob o número 21.102.042/0001-03, com sede na Rua Luisa Dariva, 40 – 5° Andar - Cond Barigui Office, Ed. Campina do Siqueira, Curitiba/PR CEP: 80730-480. Em réplica, o autor combateu as preliminares e as teses jurídicas opostas pelo réu e reafirmou os termos da petição inicial. É o relatório. Decido. Passo ao saneamento do feito. A tese de ilegitimidade passiva suscitada pelo segundo réu será analisada apenas em sentença. Passo à análise do pedido de fixação de aluguel provisório. No caso em apreço, é inegável o cenário de dificuldades financeiras em razão das limitações impostas pelo Poder Público para combater a pandemia de COVID-19. Por conta do fechamento do comércio, vários bares e restaurantes encerraram definitivamente suas atividades por falta de clientes. Ainda que as atividades estejam retornando gradualmente, a verdade é que o movimento no comércio ainda não retornou aos patamares anteriores à pandemia. Outrossim, diante da impugnação dos laudos de avaliação e da metodologia utilizada, se faz necessária dilação probatória para verificação do valor efetivamente correto e justo a título de aluguel. Com efeito, a fixação de aluguel provisório deve espelhar, na medida do possível, a realidade do mercado imobiliário. E, em virtude da pandemia, tal avaliação passou a possuir um caráter de complexidade ainda maior. Ante o exposto, INDEFIRO, por ora, os pedidos formulados pelas partes para fixação de aluguel provisório. Intimem-se as partes para informar se pretendem produzir outras provas, além daquelas já carreadas nos autos. Em caso positivo, deverão esclarecer a pertinência e utilidade da prova pretendida. Havendo interesse na produção de prova oral, as partes deverão, desde já, apresentar o rol das respectivas testemunhas, além de especificar, de forma objetiva, os fatos que pretendem provar com a oitiva de cada uma delas. Prazo: 5 (cinco) dias, sob pena de indeferimento.” Diz a Agravante que a decisão agravada deve ser reformada, já que, “após o resultado da prova pericial, as partes e o próprio juízo terão a indicação pelo Perito Judicial do valor de mercado que poderá balizar a própria sentença (decisão terminativa de mérito), de modo que tal apuração não pode servir de condicionante à tutela provisória de urgência (fixação de alugueis provisórios), sob pena de tal instituto restar totalmente desnaturado” (Num. 20442029 - Pág. 4). Sustenta ser impositivo que o Tribunal observe “a previsão do art. 68, inciso II, da Lei no 8.245/91 e, nesse sentido, arbitre liminarmente os aluguéis provisórios que, por sua própria natureza perfuctória, independem de dilação probatória e não podem aguardar o resultado de prova pericial que servirá de lastro à sentença (solução definitiva da controvérsia)” (Num. 20442029 - Pág. 4). Menciona as avaliações trazidas com a inicial e diz que o Tribunal deve apreciar o pedido de aluguel provisório com base nelas e no que consta na lei, não sendo a pandemia óbice a tal apreciação. Argumenta que, mantida a decisão agravada, “a Agravante suportará os prejuízos de, durante todo o longo trâmite processual, continuar auferindo aluguel muito aquém de qualquer realidade mercadológica atual, o que se agrava diante de um cenário de retração econômica causada pela pandemia do novo Coronavírus, o qual foi bem destacado pelo MM. Juízo a quo” (Num. 20442029 - Pág. 6). Acrescenta que, “mesmo com a imaginada defasagem do aluguel praticado no mercado em razão das consequências econômicas da pandemia, é notório que o valor locatício estabelecido em 2016 no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais) não mais reflete o valor de mercado do aluguel de um imóvel localizado em uma das duas principais avenidas comerciais da região de Águas Claras” (Num. 20442029 - Pág. 6). Colaciona jurisprudência que entende consentânea com sua tese. Postula a antecipação dos efeitos da tutela recursal e a posterior confirmação no julgamento do mérito para que seja fixado o aluguel provisório em R$ 16.570,08 (dezesseis mil quinhentos e setenta reais e oito centavos) ou, subsidiariamente, em R$ 14.890,06 (catorze mil oitocentos e noventa reais e seis centavos). Preparo regular (Num. 20442030 e 20442031). É o breve relatório. Decido. Admito o processamento do recurso. Trata-se de Agravo de Instrumento, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal, interposto contra decisão proferida pela Juíza de Direito da Terceira Vara Cível de Águas Claras que, nos autos da Ação de Conhecimento, Feito no 0702047-73.2020.8.07.0020, indeferiu o pedido de fixação de aluguel provisório. O art. 1019, inciso I, cumulado com o art. 300, do Código de Processo Civil, autoriza ao Relator do recurso antecipar os efeitos da tutela recursal desde que haja elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Fazendo um juízo inicial e perfunctório próprio desta sede, entendo que não se encontra presente o requisito da probabilidade do direito da Agravante. Com efeito, a pretensão recursal da Agravante apoia-se, essencialmente, no fato de que as avaliações trazidas com a inicial apontam valor locatício maior que aquele pactuado entre as partes. Ocorre que, conforme ressaltado na decisão agravada, a situação econômica do País em razão das medidas estatais tomadas no combate da Pandemia de COVID-19, em princípio, milita em desfavor da Agravante, uma vez que o cenário atual é de estagnação da economia. Nesse contexto, as avaliações trazidas pela Agravante não possuem o condão de conferir verossimilhança às alegações, sendo certo que os Agravados, em reconvenção, apresentaram avaliação imobiliária de aluguel com valor inferior ao contratado (Num. 66725260 do Feito originário). Por seu turno, em determinados casos, admite-se até mesmo a redução temporária do valor da locação, como forma de equacionar os prejuízos decorrentes da Pandemia de COVID-19 entre locador e locatário. Exemplificativo dessa compreensão, confira-se o seguinte precedente desta egrégia Quinta Turma Cível, in verbis: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. TUTELA DE URGÊNCIA. PANDEMIA. COVID-19. LOCATÁRIA. PERDA DE RECEITAS. COMPROVAÇÃO. REDUÇÃO DO VALOR DA LOCAÇÃO. TEORIA DA IMPREVISÃO. DIVISÃO DAS PERDAS. PRETENSÃO DE REDUÇÃO MAIOR. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. QUESTÃO INÉDITA. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. 1. A pandemia de COVID-19, com as consequentes medidas governamentais implantadas a fim de conter sua disseminação, impactou de forma negativa os setores econômicos, incluindo o de prestação de serviços. Tal cenário, por se originar de fato imprevisível e excepcional, possibilita, com amparo na teoria da imprevisão (art. 478 e seguintes do CC), uma revisão temporária na relação locatícia, de forma a minimizar o desequilíbrio entre os contratantes, distribuindo, de forma mais amena e solidária, as consequências advindas da pandemia na atividade comercial. 2. Para fins de concessão de tutela provisória de urgência, deve o magistrado sopesar o contexto fático apresentado in limine litis pelas partes, a fim de alcançar, em juízo de probabilidade, um razoável equilíbrio econômico-financeiro do contrato a viger durante a relação processual. 3. Em sede de ação revisional de aluguel, ponderadas as condições expostas por ambas as partes durante a crise gerada pela pandemia, não se vislumbra desproporcionalidade na redução do valor do aluguel em 14% ante a queda do faturamento da locatária em 28%, tratando-se de divisão igualitária das perdas a serem suportadas pelas partes. 4. Ante a ausência de demonstração da plausibilidade das alegações pela locatária, não prospera o pedido de redução da locação em 50%. 5. Questão atinente ao prazo de redução dos alugueis, por não ter sido ainda objeto de apreciação pelo magistrado, não pode ser decidida de forma inédita pelo Tribunal, sob pena de supressão de instância. 6. Agravo conhecido e não provido.” (Acórdão 1282061, 07124108220208070000, Relator: ANA CANTARINO, 5a Turma Cível, data de julgamento: 9/9/2020, publicado no DJE: 21/9/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Assim, o exame perfunctório próprio desta sede processual indica que não prospera a argumentação voltada a demonstrar a probabilidade do direito da Agravante. Nesse contexto, indefiro o pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal. Comunique-se e solicitem-se as informações. Intimem-se os Agravados para os fins estabelecidos no artigo 1019, inciso II, do CPC. I. Brasília - DF, 09 de outubro de 2020. ANGELO CANDUCCI PASSARELI Desembargador