Tribunal: TJDFT
Processo: 0035846-84.2015.8.07.0001
Órgão julgador: NÍDIA CORRÊA LIMA
Órgão colegiado: 1a Turma Cível
Data de publicação: 2020-10-20

Ementa:
DECISÃO Cuida-se de apelação interposta por DANIEL CARNEIRO NASCIMENTO em face da r. sentença constante do ID 8693143, cujo relatório transcrevo: Trata-se de processo de conhecimento proposto por Daniel Carneiro Nascimento em face de Incorporação Garden Ltda., partes qualificadas na inicial. A parte autora alega, em síntese, que por meio de cessão de direitos que contou com a anuência da ré, adquiriu em 13/08/2012 o apartamento no 294 e respectiva vaga de garagem do empreendimento denominado Borges Landeiro Garden. Narra que o anterior compromisso de compra e venda foi firmado em 18/05/2009, pelo preço de R$113.339,00, e que o prazo de entrega do bem seria em abril de 2012, com prorrogação de 180 dias. Afirma que a ré encontra-se em mora, pois não entregou o bem negociado na data estipulada. Sustenta que o contrato somente prevê penalidade em favor do adquirente consumidor, nada dispondo sobre a construtora. Diante das referidas alegações, requereu: a) a inversão de todos os encargos constantes da cláusula quinta, parágrafo segundo; b) a condenação da ré ao pagamento de indenização no valor de 1% de juros moratórios ao mês sobre o valor do imóvel, correspondente a R$1.133,39, desde a data prevista para a entrega das obras, e multa moratórias de 2% do valor da condenação. Com a inicial, vieram os documentos de fls. 14/40. Custas recolhida à fl. 16. Devidamente citada, a ré contestou o pedido, fls. 48/60. Em preliminar, alegou que a empresa Incorporadora Borges Landeiro é parte ilegítima para figurar no polo passivo da presente demanda. No mérito, alegou o seguinte: a) o atraso da unidade prometida decorreu de casos fortuitos, alheios à vontade da requerida; b) inexiste responsabilidade civil da ré; c) é possível da cobrança de juros durante a construção; d) descabida a inversão do ônus da prova requerido na inicial. Requereu a improcedência da ação ajuizada. Juntou documentos, fls. 61/213. A parte autora se manifestou em réplica, fls. 216/218. Decisão interlocutória, fl. 220, afastando a preliminar de ilegitimidade passiva apontada pela ré, e determinando o julgamento antecipado do mérito. Acrescento que o d. Magistrado sentenciante julgou improcedentes os pedidos deduzidos na inicial e condenou o autor ao pagamento das custas processuais e dos honorários de sucumbência. Inconformado, o autor interpôs recurso de apelação (ID 8693151), sustentando o cabimento da inversão de todos os encargos previstos na cláusula quinta, parágrafo segundo, do contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrada pelas partes, com o “consequente arbitramento de indenização no valor de 1% de juros moratórios ao mês sobre o valor do imóvel (cláusula 3a do contrato) e multa moratória de 2% (dois por cento) sobre o montante devido, até a efetiva entrega do imóvel que ocorreu em 27/04/2015”. Ao final, o autor/apelante pugnou pela reforma da r. sentença, para que sejam julgados procedentes os pedidos deduzidos na inicial. Preparo regular (ID 8693144). Contrarrazões ofertadas sob o ID 8693148. Tendo em vista que, a demanda ora em apreço, tem por objeto a discussão a respeito da possibilidade de inversão da cláusula penal em desfavor da promitente vendedora, em decorrência de atraso na entrega de imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda, esta Relatoria determinou a suspensão do trâmite processual, até o julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas no 2016.00.2.020348-4, envolvendo a mesma matéria (fls. 265/265-v). Certificado o julgamento do aludido Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (ID 11843987), os autos vieram conclusos a esta Relatoria. É o relatório. Decido. Nos termos do artigo 932, inciso V, alínea “b”, do Código de Processo Civil, incumbe ao relator, depois de facultada a apresentação de contrarrazões, dar provimento ao recurso se a decisão recorrida for contrária a “acórdão proferido pelo Supremo Tribunal Federal ou pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recursos repetitivos”. In casu, a controvérsia recursal a ser dirimida reside na análise da possibilidade de inversão de cláusula penal e de encargos moratórios previstos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado pelas partes, para o fim de impor penalidade à promitente vendedora, em decorrência de atraso na entrega do bem. O contrato firmado pelas partes (ID 8693125 – p. 01/19) não estipula cláusula penal para o caso de atraso na entrega da unidade imobiliária adquirida. Por outro lado, o contrato, no parágrafo segundo da cláusula quinta, estabelece que, em caso de atraso no pagamento de quaisquer parcela do preço pactuado, haverá incidência de multa moratória de 2% (dois por cento), além de correção monetária e de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, sobre o montante devido. A respeito da questão controvertida, o colendo Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do Recurso Especial no 1.614.721-DF, submetido ao procedimento dos recursos repetitivos, fixou tese no seguinte sentido: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido. (REsp 1614721/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019) – grifo nosso. Muito embora o colendo Superior Tribunal de Justiça tenha reconhecido a possibilidade de inversão de cláusula penal nesta hipótese, o eminente Relator, Ministro Luiz Felipe Salomão, no voto condutor do julgado, deixou assinalado que a cláusula penal aplicada de forma invertida não poderá adotar o valor do imóvel como parâmetro de incidência da penalidade, devendo a indenização ser fixada mediante arbitramento judicial. Transcrevo, por oportuno, trecho do voto exarado na oportunidade: Quanto ao ponto, nas hipóteses de inadimplemento, a multa estabelecida por mora referente à obrigação de pagar (de dar), no percentual de 2% de uma das prestações contratuais eventualmente inadimplida, como no caso, não poderá, por questão de simetria, incidir sobre todo o preço do imóvel que deveria ter sido entregue (obrigação de fazer). Por esta razão, ficou consignado que “As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”. Ao examinar o caso concreto no qual foi fixada a tese ora aplicada, o eminente Ministro Relator deu parcial provimento ao Recurso Especial, “para estabelecer a possibilidade de a autora, ora recorrente, optar pela indenização pelo período de mora, tomando-se como parâmetro a cláusula penal moratória estabelecida apenas em benefício da incorporadora, mediante liquidação por arbitramento, para prévia redução a dinheiro das prestações de natureza heterogênea a dinheiro, afastando-se, nesse caso, a condenação ao pagamento de lucros cessantes” Portanto, o entendimento firmado na r. sentença recorrida se mostra contrário ao v. acórdão exarado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do Recurso Especial no 1.614.721-DF, submetido ao procedimento dos recursos repetitivos. Assim, mostra-se impositivo o acolhimento parcial da pretensão recursal, a fim de que seja aplicado o entendimento consolidado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça a respeito da matéria controvertida, sendo admitido o julgamento do recurso de apelação por decisão monocrática do Relator, na forma prevista no artigo 932, inciso V, alínea “b”, do Código de Processo Civil Pelas razões expostas, com fundamento no artigo 932, inciso V, alínea “b”, do Código de Processo Civil, DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, para reformar a r. sentença e julgar procedente em parte a pretensão recursal, a fim de condenar a ré ao pagamento de indenização em favor do autor, em decorrência da aplicação invertida da cláusula penal (parágrafo segundo da cláusula quinta), cujo valor deverá ser apurado em liquidação de sentença por arbitramento, na forma indicada na fundamentação. Caracterizada a sucumbência recíproca e equivalente, condeno as partes ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do artigo 20, §3o, do CPC/1973, em vigor na data da prolação da r. sentença. Publique-se. Intime-se. Decorrido o prazo recursal, e operada a preclusão, encaminhem-se os autos ao Juízo de origem. Desembargadora NÍDIA CORRÊA LIMA Relatora

Inteiro teor:
DECISÃO Cuida-se de apelação interposta por DANIEL CARNEIRO NASCIMENTO em face da r. sentença constante do ID 8693143, cujo relatório transcrevo: Trata-se de processo de conhecimento proposto por Daniel Carneiro Nascimento em face de Incorporação Garden Ltda., partes qualificadas na inicial. A parte autora alega, em síntese, que por meio de cessão de direitos que contou com a anuência da ré, adquiriu em 13/08/2012 o apartamento no 294 e respectiva vaga de garagem do empreendimento denominado Borges Landeiro Garden. Narra que o anterior compromisso de compra e venda foi firmado em 18/05/2009, pelo preço de R$113.339,00, e que o prazo de entrega do bem seria em abril de 2012, com prorrogação de 180 dias. Afirma que a ré encontra-se em mora, pois não entregou o bem negociado na data estipulada. Sustenta que o contrato somente prevê penalidade em favor do adquirente consumidor, nada dispondo sobre a construtora. Diante das referidas alegações, requereu: a) a inversão de todos os encargos constantes da cláusula quinta, parágrafo segundo; b) a condenação da ré ao pagamento de indenização no valor de 1% de juros moratórios ao mês sobre o valor do imóvel, correspondente a R$1.133,39, desde a data prevista para a entrega das obras, e multa moratórias de 2% do valor da condenação. Com a inicial, vieram os documentos de fls. 14/40. Custas recolhida à fl. 16. Devidamente citada, a ré contestou o pedido, fls. 48/60. Em preliminar, alegou que a empresa Incorporadora Borges Landeiro é parte ilegítima para figurar no polo passivo da presente demanda. No mérito, alegou o seguinte: a) o atraso da unidade prometida decorreu de casos fortuitos, alheios à vontade da requerida; b) inexiste responsabilidade civil da ré; c) é possível da cobrança de juros durante a construção; d) descabida a inversão do ônus da prova requerido na inicial. Requereu a improcedência da ação ajuizada. Juntou documentos, fls. 61/213. A parte autora se manifestou em réplica, fls. 216/218. Decisão interlocutória, fl. 220, afastando a preliminar de ilegitimidade passiva apontada pela ré, e determinando o julgamento antecipado do mérito. Acrescento que o d. Magistrado sentenciante julgou improcedentes os pedidos deduzidos na inicial e condenou o autor ao pagamento das custas processuais e dos honorários de sucumbência. Inconformado, o autor interpôs recurso de apelação (ID 8693151), sustentando o cabimento da inversão de todos os encargos previstos na cláusula quinta, parágrafo segundo, do contrato de promessa de compra e venda de imóvel celebrada pelas partes, com o “consequente arbitramento de indenização no valor de 1% de juros moratórios ao mês sobre o valor do imóvel (cláusula 3a do contrato) e multa moratória de 2% (dois por cento) sobre o montante devido, até a efetiva entrega do imóvel que ocorreu em 27/04/2015”. Ao final, o autor/apelante pugnou pela reforma da r. sentença, para que sejam julgados procedentes os pedidos deduzidos na inicial. Preparo regular (ID 8693144). Contrarrazões ofertadas sob o ID 8693148. Tendo em vista que, a demanda ora em apreço, tem por objeto a discussão a respeito da possibilidade de inversão da cláusula penal em desfavor da promitente vendedora, em decorrência de atraso na entrega de imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda, esta Relatoria determinou a suspensão do trâmite processual, até o julgamento do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas no 2016.00.2.020348-4, envolvendo a mesma matéria (fls. 265/265-v). Certificado o julgamento do aludido Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (ID 11843987), os autos vieram conclusos a esta Relatoria. É o relatório. Decido. Nos termos do artigo 932, inciso V, alínea “b”, do Código de Processo Civil, incumbe ao relator, depois de facultada a apresentação de contrarrazões, dar provimento ao recurso se a decisão recorrida for contrária a “acórdão proferido pelo Supremo Tribunal Federal ou pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recursos repetitivos”. In casu, a controvérsia recursal a ser dirimida reside na análise da possibilidade de inversão de cláusula penal e de encargos moratórios previstos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado pelas partes, para o fim de impor penalidade à promitente vendedora, em decorrência de atraso na entrega do bem. O contrato firmado pelas partes (ID 8693125 – p. 01/19) não estipula cláusula penal para o caso de atraso na entrega da unidade imobiliária adquirida. Por outro lado, o contrato, no parágrafo segundo da cláusula quinta, estabelece que, em caso de atraso no pagamento de quaisquer parcela do preço pactuado, haverá incidência de multa moratória de 2% (dois por cento), além de correção monetária e de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, sobre o montante devido. A respeito da questão controvertida, o colendo Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do Recurso Especial no 1.614.721-DF, submetido ao procedimento dos recursos repetitivos, fixou tese no seguinte sentido: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido. (REsp 1614721/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019) – grifo nosso. Muito embora o colendo Superior Tribunal de Justiça tenha reconhecido a possibilidade de inversão de cláusula penal nesta hipótese, o eminente Relator, Ministro Luiz Felipe Salomão, no voto condutor do julgado, deixou assinalado que a cláusula penal aplicada de forma invertida não poderá adotar o valor do imóvel como parâmetro de incidência da penalidade, devendo a indenização ser fixada mediante arbitramento judicial. Transcrevo, por oportuno, trecho do voto exarado na oportunidade: Quanto ao ponto, nas hipóteses de inadimplemento, a multa estabelecida por mora referente à obrigação de pagar (de dar), no percentual de 2% de uma das prestações contratuais eventualmente inadimplida, como no caso, não poderá, por questão de simetria, incidir sobre todo o preço do imóvel que deveria ter sido entregue (obrigação de fazer). Por esta razão, ficou consignado que “As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial”. Ao examinar o caso concreto no qual foi fixada a tese ora aplicada, o eminente Ministro Relator deu parcial provimento ao Recurso Especial, “para estabelecer a possibilidade de a autora, ora recorrente, optar pela indenização pelo período de mora, tomando-se como parâmetro a cláusula penal moratória estabelecida apenas em benefício da incorporadora, mediante liquidação por arbitramento, para prévia redução a dinheiro das prestações de natureza heterogênea a dinheiro, afastando-se, nesse caso, a condenação ao pagamento de lucros cessantes” Portanto, o entendimento firmado na r. sentença recorrida se mostra contrário ao v. acórdão exarado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do Recurso Especial no 1.614.721-DF, submetido ao procedimento dos recursos repetitivos. Assim, mostra-se impositivo o acolhimento parcial da pretensão recursal, a fim de que seja aplicado o entendimento consolidado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça a respeito da matéria controvertida, sendo admitido o julgamento do recurso de apelação por decisão monocrática do Relator, na forma prevista no artigo 932, inciso V, alínea “b”, do Código de Processo Civil Pelas razões expostas, com fundamento no artigo 932, inciso V, alínea “b”, do Código de Processo Civil, DOU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO, para reformar a r. sentença e julgar procedente em parte a pretensão recursal, a fim de condenar a ré ao pagamento de indenização em favor do autor, em decorrência da aplicação invertida da cláusula penal (parágrafo segundo da cláusula quinta), cujo valor deverá ser apurado em liquidação de sentença por arbitramento, na forma indicada na fundamentação. Caracterizada a sucumbência recíproca e equivalente, condeno as partes ao pagamento de 50% (cinquenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do artigo 20, §3o, do CPC/1973, em vigor na data da prolação da r. sentença. Publique-se. Intime-se. Decorrido o prazo recursal, e operada a preclusão, encaminhem-se os autos ao Juízo de origem. Desembargadora NÍDIA CORRÊA LIMA Relatora