Tribunal: TJDFT
Processo: 0750959-64.2020.8.07.0000
Órgão julgador: ESDRAS NEVES
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2020-12-07

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Esdras Neves Número do processo: 0750959-64.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ALLAN CHRISTIAN CARDOZO CEMBRANEL, FLAVIA MARSOLA CEMBRANEL AGRAVADO: JFE 2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, ITAU UNIBANCO S.A. D E C I S Ã O Cuida-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela, interposto por ALLAN CHRISTIAN CARDOZO CEMBRANEL e FLÁVIA MARSOLA CEMBRANEL (autores) contra decisão proferida pelo Juízo da Oitava Vara Cível de Brasília, que, nos autos da ação de obrigação de fazer (Processo no 0736237-22.2020.8.07.0001), movida em desfavor de JFE 2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e ITAU UNIBANCO S.A., indeferiu o pedido liminar de cancelamento da hipoteca cedular, ao fundamento de inexistência do perigo de dano (ID 76350632dos autos originais). Em suas razões recursais (ID 21823883), os agravantes afirmam que adquiriram imóvel da JFE 2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e que há previsão contratual de que mediante a quitação da dívida deveria haver o cancelamento da hipoteca em até 180 dias. Asseveram que, apesar de ter ocorrido a quitação integral, a Construtora não promoveu a baixa no gravame. Defendem que estão presentes os requisitos para o deferimento da tutela antecipada, existindo provas da quitação e que o perigo da demora fundamenta-se na impossibilidade de disporem do bem e estar a JFE 2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em processo de recuperação judicial, de forma que as garantias por ela prestadas poderão ser exigidas como parte do plano de recuperação judicial. Requer a antecipação dos efeitos da tutela para que seja determinado que as agravadas, no prazo de 48 horas, adotem as medidas necessárias para o cancelamento da hipoteca cedular, sob pena de multa diária de R$5.000,00. No mérito, roga pela confirmação da antecipação da tutela. Preparo comprovado (ID 21823896) Relatados, decido. Numa análise prefacial que o momento oportuniza, VISLUMBRO os requisitos para a concessão da tutela liminar pleiteada. Cinge-se a controvérsia recursal a analisar a obrigatoriedade de a agravada JFE 2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA proceder à baixa da hipoteca que recai sobre o imóvel adquirido pelos agravantes. Em análise dos autos, verifica-se que Alysson Cardozo Cembranel (terceiro no processo) adquiriu da JFE 2 Empreendimentos Imobiliários Ltda a sala no 106, situada no 1o Pavimento, Entrada A, e vaga de garagem no 412, situada no 4o subsolo (S4), do Bloco A, Conjunto A, Edifício Le Quartier Hotel &amp; Bureau, Quadra 01, do Setor Hoteleiro Norte, por meio de Escritura Pública de Compra e Venda (ID 21823889 – Págs. 42/44). Posteriormente, os agravantes adquiriram, também por Escritura Pública de Compra e Venda de Alysson Cembranel, os referidos imóveis (ID 21823889 – Págs. 45/47). Sustentam os agravantes que cumpriram integralmente a obrigação que lhes cabia, pagando a integralidade do preço ajustado; todavia, consta na matrícula do imóvel gravame hipotecário sobre o bem, tendo como credor fiduciário o Banco Itaú Unibanco S.A. (ID 21823889 – Págs. 35/40). Para a concessão da medida de urgência devem estar presentes os requisitos do artigo 300, do Código de Processo Civil, a saber: a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. É importante ressaltar que a probabilidade ou plausibilidade do direito, requisito expresso no artigo em comento, significa a possibilidade da existência do direito vindicado pelo autor da ação. Funda-se em um juízo de cognição sumária, superficial ou perfunctório dos fatos alegados pela parte, dispensando-se o exame exaustivo da plenitude do direito material do demandante (juízo de cognição exauriente). Nessa análise preambular do processo, constata-se da prova constante dos autos que quando Alysson Cardozo Cembranel firmou a escritura pública de compra e venda do imóvel, a JFE 2 Empreendimentos Imobiliários Ltda deu quitação plena. Confira-se (ID 21823889 – Pág. 43): (...) Que, assim como possui os referidos imóveis, acha-se contratada com o Comprador, por bem desta escritura e na melhor forma de direito, para lhe vender e transferir, como de fato e na verdade vendido e transferido tem, os reportados imóveis, pelo preço total certo e ajustado de R$335.417,82 (trezentos e trinta e cinco mil e quatrocentos e dezessete reais e oitenta e dois centavos), sendo R$ 307.572,85 (trezentos e sete mil e quinhentos e setenta e dois reais e oitenta e cinco centavos) o valor atribuído à sala no 106 e R$27.844,97 (vinte e sete mil e oitocentos e quarenta e quatro reais e noventa e sete centavos) importância recebida a Vendedora, por seus procuradores, dá plena geral, rasa e irrevogável quitação, para nada mais reclamar com fundamento na presente escritura, (...) (g.n.) O contrato estabelecido entre as partes, nas cláusulas 1.2, disciplina a responsabilidade da ré em proceder à baixa do gravame. Veja-se: (...) obrigando-se ela, vendedora, a providenciar junto ao credor a liberação do gravame retromencionado bem como de sua respectiva averbação de baixa no competente serviço registral imobiliário, cujos emolumentos serão por ela suportados, em até 180 (cento e oitenta) dias da data em que o(a)(s) Comprador(a)(es) tiver quitado integralmente o preço do(s) imóvel(eis), assim como demais despesas e custos da responsabilidade deste(a)(s), ou da data de averbação do habite-se no registro imobiliário, o que ocorrer por último. Portanto, a agravada comprometeu-se a providenciar o ofício de baixa de hipoteca no prazo de até 180 dias a contar da data da quitação integral do preço, que ocorreu no mesmo dia da assinatura da escritura pública (01.08.2017), uma vez que o habite-se foi averbado em 19.08.2014 (ID 21823889 – Pág. 40). Contudo, não houve a baixa do gravame até o presente momento, quase três anos após o prazo fatal. Embora o verbete sumular 308, do Superior Tribunal de Justiça, estipule que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, é obrigação da incorporadora providenciar a baixa no gravame no prazo ajustado em sede contratual. Além disso, os agravantes têm relação jurídica apenas com a ré; assim, tendo esta firmado a hipoteca, é dela a responsabilidade em promover a baixa do referido ônus no imóvel. Em princípio, portanto, há probabilidade do direito. Quanto ao perigo de dano, este se mostra presente, tendo em vista que a agravada JFE 2 Empreendimentos Imobiliários Ltda encontra-se em processo de recuperação judicial e, diante das garantias prestadas, os imóveis poderão compor o plano de recuperação judicial. Com efeito, não podem os agravantes ser penalizados por eventual entrave entre a incorporadora e a instituição financeira. Com isso, nessa análise preambular do processo, diante da probabilidade do direito e perigo de dano, deve ser deferida a tutela provisória. Ante o exposto, DEFIRO o pedido liminar para determinar que JFE 2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e ITAÚ UNIBANCO S.A. promovam, no prazo de 10 dias, a liberação da hipoteca cedular em segundo grau (R.11/108151) do imóvel de matrícula n° 108.151, sob pena do pagamento de multa de R$500,00 por dia, até o limite de R$5.000,00. Comunique-se ao Juízo de origem. Dispenso as informações. Intime-se a parte agravada para responder ao agravo de instrumento, no prazo legal. Publique-se. Intimem-se. Oficie-se. Brasília, D.F., 1 de dezembro de 2020 Desembargador ESDRAS NEVES Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Esdras Neves Número do processo: 0750959-64.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: ALLAN CHRISTIAN CARDOZO CEMBRANEL, FLAVIA MARSOLA CEMBRANEL AGRAVADO: JFE 2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA, ITAU UNIBANCO S.A. D E C I S Ã O Cuida-se de AGRAVO DE INSTRUMENTO, com pedido de antecipação dos efeitos da tutela, interposto por ALLAN CHRISTIAN CARDOZO CEMBRANEL e FLÁVIA MARSOLA CEMBRANEL (autores) contra decisão proferida pelo Juízo da Oitava Vara Cível de Brasília, que, nos autos da ação de obrigação de fazer (Processo no 0736237-22.2020.8.07.0001), movida em desfavor de JFE 2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e ITAU UNIBANCO S.A., indeferiu o pedido liminar de cancelamento da hipoteca cedular, ao fundamento de inexistência do perigo de dano (ID 76350632dos autos originais). Em suas razões recursais (ID 21823883), os agravantes afirmam que adquiriram imóvel da JFE 2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA e que há previsão contratual de que mediante a quitação da dívida deveria haver o cancelamento da hipoteca em até 180 dias. Asseveram que, apesar de ter ocorrido a quitação integral, a Construtora não promoveu a baixa no gravame. Defendem que estão presentes os requisitos para o deferimento da tutela antecipada, existindo provas da quitação e que o perigo da demora fundamenta-se na impossibilidade de disporem do bem e estar a JFE 2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA em processo de recuperação judicial, de forma que as garantias por ela prestadas poderão ser exigidas como parte do plano de recuperação judicial. Requer a antecipação dos efeitos da tutela para que seja determinado que as agravadas, no prazo de 48 horas, adotem as medidas necessárias para o cancelamento da hipoteca cedular, sob pena de multa diária de R$5.000,00. No mérito, roga pela confirmação da antecipação da tutela. Preparo comprovado (ID 21823896) Relatados, decido. Numa análise prefacial que o momento oportuniza, VISLUMBRO os requisitos para a concessão da tutela liminar pleiteada. Cinge-se a controvérsia recursal a analisar a obrigatoriedade de a agravada JFE 2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA proceder à baixa da hipoteca que recai sobre o imóvel adquirido pelos agravantes. Em análise dos autos, verifica-se que Alysson Cardozo Cembranel (terceiro no processo) adquiriu da JFE 2 Empreendimentos Imobiliários Ltda a sala no 106, situada no 1o Pavimento, Entrada A, e vaga de garagem no 412, situada no 4o subsolo (S4), do Bloco A, Conjunto A, Edifício Le Quartier Hotel &amp; Bureau, Quadra 01, do Setor Hoteleiro Norte, por meio de Escritura Pública de Compra e Venda (ID 21823889 – Págs. 42/44). Posteriormente, os agravantes adquiriram, também por Escritura Pública de Compra e Venda de Alysson Cembranel, os referidos imóveis (ID 21823889 – Págs. 45/47). Sustentam os agravantes que cumpriram integralmente a obrigação que lhes cabia, pagando a integralidade do preço ajustado; todavia, consta na matrícula do imóvel gravame hipotecário sobre o bem, tendo como credor fiduciário o Banco Itaú Unibanco S.A. (ID 21823889 – Págs. 35/40). Para a concessão da medida de urgência devem estar presentes os requisitos do artigo 300, do Código de Processo Civil, a saber: a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. É importante ressaltar que a probabilidade ou plausibilidade do direito, requisito expresso no artigo em comento, significa a possibilidade da existência do direito vindicado pelo autor da ação. Funda-se em um juízo de cognição sumária, superficial ou perfunctório dos fatos alegados pela parte, dispensando-se o exame exaustivo da plenitude do direito material do demandante (juízo de cognição exauriente). Nessa análise preambular do processo, constata-se da prova constante dos autos que quando Alysson Cardozo Cembranel firmou a escritura pública de compra e venda do imóvel, a JFE 2 Empreendimentos Imobiliários Ltda deu quitação plena. Confira-se (ID 21823889 – Pág. 43): (...) Que, assim como possui os referidos imóveis, acha-se contratada com o Comprador, por bem desta escritura e na melhor forma de direito, para lhe vender e transferir, como de fato e na verdade vendido e transferido tem, os reportados imóveis, pelo preço total certo e ajustado de R$335.417,82 (trezentos e trinta e cinco mil e quatrocentos e dezessete reais e oitenta e dois centavos), sendo R$ 307.572,85 (trezentos e sete mil e quinhentos e setenta e dois reais e oitenta e cinco centavos) o valor atribuído à sala no 106 e R$27.844,97 (vinte e sete mil e oitocentos e quarenta e quatro reais e noventa e sete centavos) importância recebida a Vendedora, por seus procuradores, dá plena geral, rasa e irrevogável quitação, para nada mais reclamar com fundamento na presente escritura, (...) (g.n.) O contrato estabelecido entre as partes, nas cláusulas 1.2, disciplina a responsabilidade da ré em proceder à baixa do gravame. Veja-se: (...) obrigando-se ela, vendedora, a providenciar junto ao credor a liberação do gravame retromencionado bem como de sua respectiva averbação de baixa no competente serviço registral imobiliário, cujos emolumentos serão por ela suportados, em até 180 (cento e oitenta) dias da data em que o(a)(s) Comprador(a)(es) tiver quitado integralmente o preço do(s) imóvel(eis), assim como demais despesas e custos da responsabilidade deste(a)(s), ou da data de averbação do habite-se no registro imobiliário, o que ocorrer por último. Portanto, a agravada comprometeu-se a providenciar o ofício de baixa de hipoteca no prazo de até 180 dias a contar da data da quitação integral do preço, que ocorreu no mesmo dia da assinatura da escritura pública (01.08.2017), uma vez que o habite-se foi averbado em 19.08.2014 (ID 21823889 – Pág. 40). Contudo, não houve a baixa do gravame até o presente momento, quase três anos após o prazo fatal. Embora o verbete sumular 308, do Superior Tribunal de Justiça, estipule que a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel, é obrigação da incorporadora providenciar a baixa no gravame no prazo ajustado em sede contratual. Além disso, os agravantes têm relação jurídica apenas com a ré; assim, tendo esta firmado a hipoteca, é dela a responsabilidade em promover a baixa do referido ônus no imóvel. Em princípio, portanto, há probabilidade do direito. Quanto ao perigo de dano, este se mostra presente, tendo em vista que a agravada JFE 2 Empreendimentos Imobiliários Ltda encontra-se em processo de recuperação judicial e, diante das garantias prestadas, os imóveis poderão compor o plano de recuperação judicial. Com efeito, não podem os agravantes ser penalizados por eventual entrave entre a incorporadora e a instituição financeira. Com isso, nessa análise preambular do processo, diante da probabilidade do direito e perigo de dano, deve ser deferida a tutela provisória. Ante o exposto, DEFIRO o pedido liminar para determinar que JFE 2 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e ITAÚ UNIBANCO S.A. promovam, no prazo de 10 dias, a liberação da hipoteca cedular em segundo grau (R.11/108151) do imóvel de matrícula n° 108.151, sob pena do pagamento de multa de R$500,00 por dia, até o limite de R$5.000,00. Comunique-se ao Juízo de origem. Dispenso as informações. Intime-se a parte agravada para responder ao agravo de instrumento, no prazo legal. Publique-se. Intimem-se. Oficie-se. Brasília, D.F., 1 de dezembro de 2020 Desembargador ESDRAS NEVES Relator