Tribunal: TJDFT
Processo: 0708422-53.2020.8.07.0000
Órgão julgador: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2020-05-05

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Número do processo: 0708422-53.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO CENTRO COMERCIAL SUDOESTE-CLSW 5 AGRAVADO: QUADRO ELETRICO E AUTOMACAO EIRELI - EPP D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento interposto pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO CENTRO COMERCIAL SUDOESTE-CLSW 5 tendo por objeto decisão proferida pelo ilustre Juízo da 15a Vara Cível de Brasília nos autos do cumprimento de sentença no 0738034-04.2018.8.07.0001. Na origem, o agravante executa (ID 57541175 - Pág. 1) sentença transitada em julgado (ID 57805464 - Pág. 1) proferida em ação de cobrança buscando a satisfação de cotas condominiais no importe de R$18.456,52 (ID 57541180 - Pág. 1) que venceram entre outubro de 2017 e outubro de 2018 (ID 27185434 - Pág. 1). A ação de conhecimento foi proposta em face da então proprietária do imóvel que originou a dívida condominial, a empresa QUADRO ELÉTRICO E AUTOMAÇÃO EIRELI – EPP (ID 27185463 - Pág. 1). No curso do processo, ao tomar conhecimento da adjudicação do bem que originou a dívida, o credor-agravante pediu a inclusão na lide dos adjudicantes bem como a penhora do imóvel (ID 60199998 - Pág. 1-3), pedidos estes que foram indeferidos pelo ilustre Juízo a quo a partir dos seguintes fundamentos: “O caráter propter rem do crédito ora perseguido não permite seja incluído no polo passivo da demanda, na fase executiva, os adquirentes do imóvel que não tenham figurado na fase de conhecimento, sob pena de ofensa aos princípios do contraditório, ampla defesa e devido processo legal. (...) Assim e considerando ainda que a aquisição se deu por arrematação judicial, o que, em regra, exclui a responsabilidade do adquirente quanto a débitos pretéritos, indefiro o pedido formulado pelo exequente para inclusão dos adquirentes no polo passivo da demanda” (ID 60225664 - Pág. 1). O agravante apresentou novo pedido (ID 60766494 - Pág. 2) requerendo, nesse segundo pleito, somente a penhora do imóvel, o que foi novamente indeferido: “Indefiro, inicialmente, o pedido de tutela provisória para determinar a indisponibilidade do bem arrematado, pois se os adquirentes do imóvel não respondem pelo débito, conforme decidido no ID 60225664, também não é possível a realização de indisponibilidade do patrimônio das referidas pessoas, sob pena de violação do limite subjetivo da coisa julgada (CPC, art. 506)” (ID 60784400 - Pág. 1). Inconformado, o exequente recorre defendendo a possibilidade de sucessão processual do antigo executado pelo arrematante do imóvel, que não participou da relação jurídica originária. Destaca o entendimento do STJ e doutrinário no sentido de que a obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem. Diz que, em razão dessa natureza, independentemente da transferência de titularidade do bem, persistiria a dívida condominial sobre o bem, restando ao antigo e ao novo titular do bem discutirem entre si o limite das suas respectivas responsabilidades sobre os débitos. Apoiado em doutrina e em texto extraído do REsp no 1.683.419, alega que na ação de cobrança de cotas condominiais deve prevalecer o interesse prevalecente da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis e que o credor poderia escolher o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação observado o direito de regresso. Assinala que os novos proprietários também se encontram em dívida com o condomínio desde o mês 06/2019. Menciona ainda a instrumentalidade das formas e o princípio da efetividade do processo, no sentido de se utilizar a técnica processual não como um entrave, mas como um instrumento para a realização do direito material. Liminarmente, pede a inclusão dos novos proprietários na lide principal e que seja expedido mandado de penhora e indisponibilidade do bem. É o relatório. Passo a decidir. Preenchidos os pressupostos legais, conheço do recurso. Para o deferimento da tutela de urgência, exige o artigo 300 do Código de Processo Civil a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Adverte-se, todavia, que neste momento processual não cabe a análise profunda do mérito, porém tão-somente a verificação dos requisitos legais que balizam a tutela de urgência. Numa análise perfunctória da situação fática, não se constata a plausibilidade da tese recursal como passo a demonstrar. Como relatado, cinge-se a controvérsia à possibilidade de inclusão de adjudicante de imóvel que originou a dívida condominial no módulo do cumprimento de sentença sem que tenha participado da ação de conhecimento. O ilustre Juízo a quo considera que os adquirentes do imóvel não têm legitimidade para ocupar o polo passivo da fase executiva, pois não há título executivo contra eles, não sendo possível o redirecionamento da execução a quem não participou da ação de conhecimento. Já o agravante defende que, por se tratar de dívida condominial e, uma obrigação propter rem, o débito acompanharia o bem e os adquirentes do imóvel seriam responsáveis pelo pagamento do débito condominial incidente sobre o imóvel mesmo na fase de cumprimento de sentença proferida em processo do qual não participaram. Com vistas à melhor compreensão da controvérsia, convém pontuar brevemente os contornos fático-processuais da demanda. As cotas condominiais pleiteadas venceram entre outubro de 2017 e outubro de 2018 (ID 27185434 - Pág. 1), período em que o imóvel gerador das despesas se encontrava registrado em nome da agravada, QUADRO ELETRICO E AUTOMACAO LTDA - EPP. Já a adjudicação do imóvel foi realizada pela Justiça Trabalhista em 06/06/2019 (ID 60200029 - Pág. 51) reunindo quatro processos de execução distintos contra a mesma devedora e atual agravada. As penhoras foram registradas na matrícula do imóvel pela Justiça Laboral em abril e maio de 2018 (ID 27185460 - Pág. 3). Ao que tudo indica, os credores trabalhistas não tinham ciência dos débitos condominiais, pois a primeira notícia da existência dos débitos foi feita somente em 25/03/2020 pelo então morador do imóvel após a ordem de imissão na posse já ter sido emitida (ID 60200018 - Pág. 34). À luz dessas diretrizes, verifica-se, numa análise perfunctória, que somente haveria possibilidade de incluir no cumprimento de sentença os adquirentes do imóvel se tivessem integrado o polo passivo da ação de conhecimento proposta pelo condomínio. A jurisprudência desta Corte posiciona-se no sentido de ser imprescindível a existência de título judicial para que se possa executar o proprietário, que pressupõe a sua citação e um processo de conhecimento: "1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu a penhora de imóvel e a intimação de terceiro adquirente para depositar o valor atualizado da dívida condominial. 2. A obrigação de pagar as despesas condominiais possui natureza propter rem, aderindo-se à coisa e a acompanhando na cadeia sucessória. Dessa forma, "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios" (art. 1.345 do Código Civil). 3. A natureza do débito não permite ofensa aos limites subjetivos da sentença, sendo incabível a responsabilização de terceiro adquirente quanto ao pagamento da obrigação condominial, quando a ele não foi oportunizada a participação plena na formação da coisa julgada, sob pena de ofensa aos princípios do contraditório, ampla defesa e devido processo legal” (Acórdão 1190941, 07086939620198070000, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2a Turma Cível, data de julgamento: 31/7/2019, publicado no DJE: 12/8/2019 - grifei). O STJ também se manifesta no sentido de que é necessária a vinculação entre o polo passivo da ação de conhecimento e o polo passivo do cumprimento de sentença: "A penhora da unidade condominial em execução não pode ser autorizada em prejuízo de quem não tenha sido parte na ação de cobrança na qual se formou o título executivo. Necessária a vinculação entre o polo passivo da ação de conhecimento e o polo passivo da ação de execução" (REsp 1273313/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/11/2015, DJe 12/11/2015 - grifei). "É certo que, nos termos da jurisprudência da 2a Seção, a responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais em atraso pode recair, em certos casos, sobre o novo adquirente do imóvel. Tal responsabilidade, contudo, é de ser aferida em ação de conhecimento. Na presente hipótese, não se trata mais de ação de cobrança, mas da execução de título judicial formado em ação daquela natureza, em cujo pólo passivo estava presente, tão somente, a pessoa física que era a proprietária do imóvel na época em que houve o inadimplemento. A necessária vinculação entre o pólo passivo da ação de conhecimento, onde formado o título judicial, e o pólo passivo da ação de execução, nas hipóteses de cobrança de cotas condominiais, já foi afirmada em precedentes das Turmas que compõem a 2a Seção" (CC 81.450/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/06/2008, DJe 01/08/2008 - grifei). Esta posição restou positivada com a entrada em vigor do Código de Processo Civil de 2015, que em seu artigo 513, §5o, dispõe que o "cumprimento da sentença não poderá ser promovido em face do fiador, do coobrigado ou do corresponsável que não tiver participado da fase de conhecimento". Dessa maneira, considerando que a fase de conhecimento da ação de cobrança tramitou apenas em face da empresa QUADRO ELÉTRICO E AUTOMAÇÃO EIRELI – EPP – em razão da titularidade que à época constava no registro imobiliário –, ausente a plausibilidade jurídica do pedido recursal. Ante o exposto, INDEFIRO O EFEITO SUSPENSIVO reclamado (art. 1.019, I, do CPC). Remetam-se os autos à Defensoria Pública que, na qualidade de curadora especial (ID 50588457 - Pág. 2), deverá responder no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso (art. 1.019, II, do CPC). Publique-se. Intimem-se. Brasília, 14 de abril de 2020. Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Número do processo: 0708422-53.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO CENTRO COMERCIAL SUDOESTE-CLSW 5 AGRAVADO: QUADRO ELETRICO E AUTOMACAO EIRELI - EPP D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento interposto pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO CENTRO COMERCIAL SUDOESTE-CLSW 5 tendo por objeto decisão proferida pelo ilustre Juízo da 15a Vara Cível de Brasília nos autos do cumprimento de sentença no 0738034-04.2018.8.07.0001. Na origem, o agravante executa (ID 57541175 - Pág. 1) sentença transitada em julgado (ID 57805464 - Pág. 1) proferida em ação de cobrança buscando a satisfação de cotas condominiais no importe de R$18.456,52 (ID 57541180 - Pág. 1) que venceram entre outubro de 2017 e outubro de 2018 (ID 27185434 - Pág. 1). A ação de conhecimento foi proposta em face da então proprietária do imóvel que originou a dívida condominial, a empresa QUADRO ELÉTRICO E AUTOMAÇÃO EIRELI – EPP (ID 27185463 - Pág. 1). No curso do processo, ao tomar conhecimento da adjudicação do bem que originou a dívida, o credor-agravante pediu a inclusão na lide dos adjudicantes bem como a penhora do imóvel (ID 60199998 - Pág. 1-3), pedidos estes que foram indeferidos pelo ilustre Juízo a quo a partir dos seguintes fundamentos: “O caráter propter rem do crédito ora perseguido não permite seja incluído no polo passivo da demanda, na fase executiva, os adquirentes do imóvel que não tenham figurado na fase de conhecimento, sob pena de ofensa aos princípios do contraditório, ampla defesa e devido processo legal. (...) Assim e considerando ainda que a aquisição se deu por arrematação judicial, o que, em regra, exclui a responsabilidade do adquirente quanto a débitos pretéritos, indefiro o pedido formulado pelo exequente para inclusão dos adquirentes no polo passivo da demanda” (ID 60225664 - Pág. 1). O agravante apresentou novo pedido (ID 60766494 - Pág. 2) requerendo, nesse segundo pleito, somente a penhora do imóvel, o que foi novamente indeferido: “Indefiro, inicialmente, o pedido de tutela provisória para determinar a indisponibilidade do bem arrematado, pois se os adquirentes do imóvel não respondem pelo débito, conforme decidido no ID 60225664, também não é possível a realização de indisponibilidade do patrimônio das referidas pessoas, sob pena de violação do limite subjetivo da coisa julgada (CPC, art. 506)” (ID 60784400 - Pág. 1). Inconformado, o exequente recorre defendendo a possibilidade de sucessão processual do antigo executado pelo arrematante do imóvel, que não participou da relação jurídica originária. Destaca o entendimento do STJ e doutrinário no sentido de que a obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem. Diz que, em razão dessa natureza, independentemente da transferência de titularidade do bem, persistiria a dívida condominial sobre o bem, restando ao antigo e ao novo titular do bem discutirem entre si o limite das suas respectivas responsabilidades sobre os débitos. Apoiado em doutrina e em texto extraído do REsp no 1.683.419, alega que na ação de cobrança de cotas condominiais deve prevalecer o interesse prevalecente da coletividade de receber os recursos para o pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis e que o credor poderia escolher o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação observado o direito de regresso. Assinala que os novos proprietários também se encontram em dívida com o condomínio desde o mês 06/2019. Menciona ainda a instrumentalidade das formas e o princípio da efetividade do processo, no sentido de se utilizar a técnica processual não como um entrave, mas como um instrumento para a realização do direito material. Liminarmente, pede a inclusão dos novos proprietários na lide principal e que seja expedido mandado de penhora e indisponibilidade do bem. É o relatório. Passo a decidir. Preenchidos os pressupostos legais, conheço do recurso. Para o deferimento da tutela de urgência, exige o artigo 300 do Código de Processo Civil a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. Adverte-se, todavia, que neste momento processual não cabe a análise profunda do mérito, porém tão-somente a verificação dos requisitos legais que balizam a tutela de urgência. Numa análise perfunctória da situação fática, não se constata a plausibilidade da tese recursal como passo a demonstrar. Como relatado, cinge-se a controvérsia à possibilidade de inclusão de adjudicante de imóvel que originou a dívida condominial no módulo do cumprimento de sentença sem que tenha participado da ação de conhecimento. O ilustre Juízo a quo considera que os adquirentes do imóvel não têm legitimidade para ocupar o polo passivo da fase executiva, pois não há título executivo contra eles, não sendo possível o redirecionamento da execução a quem não participou da ação de conhecimento. Já o agravante defende que, por se tratar de dívida condominial e, uma obrigação propter rem, o débito acompanharia o bem e os adquirentes do imóvel seriam responsáveis pelo pagamento do débito condominial incidente sobre o imóvel mesmo na fase de cumprimento de sentença proferida em processo do qual não participaram. Com vistas à melhor compreensão da controvérsia, convém pontuar brevemente os contornos fático-processuais da demanda. As cotas condominiais pleiteadas venceram entre outubro de 2017 e outubro de 2018 (ID 27185434 - Pág. 1), período em que o imóvel gerador das despesas se encontrava registrado em nome da agravada, QUADRO ELETRICO E AUTOMACAO LTDA - EPP. Já a adjudicação do imóvel foi realizada pela Justiça Trabalhista em 06/06/2019 (ID 60200029 - Pág. 51) reunindo quatro processos de execução distintos contra a mesma devedora e atual agravada. As penhoras foram registradas na matrícula do imóvel pela Justiça Laboral em abril e maio de 2018 (ID 27185460 - Pág. 3). Ao que tudo indica, os credores trabalhistas não tinham ciência dos débitos condominiais, pois a primeira notícia da existência dos débitos foi feita somente em 25/03/2020 pelo então morador do imóvel após a ordem de imissão na posse já ter sido emitida (ID 60200018 - Pág. 34). À luz dessas diretrizes, verifica-se, numa análise perfunctória, que somente haveria possibilidade de incluir no cumprimento de sentença os adquirentes do imóvel se tivessem integrado o polo passivo da ação de conhecimento proposta pelo condomínio. A jurisprudência desta Corte posiciona-se no sentido de ser imprescindível a existência de título judicial para que se possa executar o proprietário, que pressupõe a sua citação e um processo de conhecimento: "1. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu a penhora de imóvel e a intimação de terceiro adquirente para depositar o valor atualizado da dívida condominial. 2. A obrigação de pagar as despesas condominiais possui natureza propter rem, aderindo-se à coisa e a acompanhando na cadeia sucessória. Dessa forma, "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios" (art. 1.345 do Código Civil). 3. A natureza do débito não permite ofensa aos limites subjetivos da sentença, sendo incabível a responsabilização de terceiro adquirente quanto ao pagamento da obrigação condominial, quando a ele não foi oportunizada a participação plena na formação da coisa julgada, sob pena de ofensa aos princípios do contraditório, ampla defesa e devido processo legal” (Acórdão 1190941, 07086939620198070000, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2a Turma Cível, data de julgamento: 31/7/2019, publicado no DJE: 12/8/2019 - grifei). O STJ também se manifesta no sentido de que é necessária a vinculação entre o polo passivo da ação de conhecimento e o polo passivo do cumprimento de sentença: "A penhora da unidade condominial em execução não pode ser autorizada em prejuízo de quem não tenha sido parte na ação de cobrança na qual se formou o título executivo. Necessária a vinculação entre o polo passivo da ação de conhecimento e o polo passivo da ação de execução" (REsp 1273313/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/11/2015, DJe 12/11/2015 - grifei). "É certo que, nos termos da jurisprudência da 2a Seção, a responsabilidade pelo pagamento de cotas condominiais em atraso pode recair, em certos casos, sobre o novo adquirente do imóvel. Tal responsabilidade, contudo, é de ser aferida em ação de conhecimento. Na presente hipótese, não se trata mais de ação de cobrança, mas da execução de título judicial formado em ação daquela natureza, em cujo pólo passivo estava presente, tão somente, a pessoa física que era a proprietária do imóvel na época em que houve o inadimplemento. A necessária vinculação entre o pólo passivo da ação de conhecimento, onde formado o título judicial, e o pólo passivo da ação de execução, nas hipóteses de cobrança de cotas condominiais, já foi afirmada em precedentes das Turmas que compõem a 2a Seção" (CC 81.450/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 25/06/2008, DJe 01/08/2008 - grifei). Esta posição restou positivada com a entrada em vigor do Código de Processo Civil de 2015, que em seu artigo 513, §5o, dispõe que o "cumprimento da sentença não poderá ser promovido em face do fiador, do coobrigado ou do corresponsável que não tiver participado da fase de conhecimento". Dessa maneira, considerando que a fase de conhecimento da ação de cobrança tramitou apenas em face da empresa QUADRO ELÉTRICO E AUTOMAÇÃO EIRELI – EPP – em razão da titularidade que à época constava no registro imobiliário –, ausente a plausibilidade jurídica do pedido recursal. Ante o exposto, INDEFIRO O EFEITO SUSPENSIVO reclamado (art. 1.019, I, do CPC). Remetam-se os autos à Defensoria Pública que, na qualidade de curadora especial (ID 50588457 - Pág. 2), deverá responder no prazo de 15 (quinze) dias, facultando-lhe juntar a documentação que entender necessária ao julgamento do recurso (art. 1.019, II, do CPC). Publique-se. Intimem-se. Brasília, 14 de abril de 2020. Desembargador ARQUIBALDO CARNEIRO Relator