Tribunal: TJDFT
Processo: 0721487-18.2020.8.07.0000
Órgão julgador: MÁRIO-ZAM BELMIRO
Órgão colegiado: 8a Turma Cível
Data de publicação: 2020-07-13

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Mário-Zam Belmiro Rosa NÚMERO DO PROCESSO: 0721487-18.2020.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL AGRAVADO: CONDOMINIO CL 105 LOTE G D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento (ID 17474830) interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL contra a r. decisão proferida pelo douto Juízo da Primeira Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões da Circunscrição Judiciária de Santa Maria que, nos autos da ação de execução movida por CONDOMÍNIO CL 105 LOTE G em desfavor de Alessandra da Luz Amaral, indeferiu o pedido de liberação da penhora, bem como a desconsideração da ordem para a avaliação do bem. Eis o teor do r. decisório combatido (ID 64952411 dos autos de referência): Trata-se de execução de título executivo judicial para o recebimento de crédito referente às contribuições ordinárias e extraordinárias de condomínio edilício. Realizadas as pesquisas nos sistemas informatizados, diante da não localização de bens penhoráveis, o exequente requereu a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel objeto da constrição judicial, nos termos do art. 835, XII do CPC, o que foi deferido pelo juízo de origem. A ideia de que imóvel alienado fiduciariamente não pode ser penhorado para pagamento de suas dívidas de condomínio é interpretação incompatível, aparentemente, com o sistema legal vigente. Basta verificar que em edifício financiado integralmente pelo sistema "Minha Casa Minha Vida" - caso do apartamento em débito neste processo (ID 44827076 - Documento de Comprovação (06 Matrícula)), caso todos os apartamentos fossem vendidos com financiamento da CEF mediante alienação fiduciária, nenhum dos condôminos poderia ser compelido ao pagamento do condomínio mediante penhora do imóvel por mais de trinta anos. A Caixa Econômica, por seu lado, informada formalmente do inadimplemento dos débitos condominiais não toma qualquer medida prevista na respectiva legislação, demonstrando claramente sua inércia na proteção do patrimônio público, que merece denúncia aos órgãos de controle de patrimônio público, vez que aparentemente não está de fato usando a melhor diligência na proteção do patrimônio público que é posto sob sua administração. A rigor, a Lei 11977/2009 estipula que o inadimplemento contumaz do condomínio implica o vencimento antecipado do mútuo firmado para financiamento da compra e venda do imóvel: Art. 7o-B. Acarretam o vencimento antecipado da dívida decorrente de contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária em garantia firmado, no âmbito do PMCMV, com o FAR: (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) I - a alienação ou cessão, por qualquer meio, dos imóveis objeto de operações realizadas com recursos advindos da integralização de cotas no FAR antes da quitação de que trata o inciso III do § 5o do art. 6o-A desta Lei; (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) II - a utilização dos imóveis objeto de operações realizadas com recursos advindos da integralização de cotas no FAR em finalidade diversa da moradia dos beneficiários da subvenção de que trata o inciso I do art. 2o desta Lei e das respectivas famílias; e (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) III - o atraso superior a noventa dias no pagamento das obrigações objeto de contrato firmado, no âmbito do PMCMV, com o FAR, incluindo os encargos contratuais e os encargos legais, inclusive os tributos e as contribuições condominiais que recaírem sobre o imóvel. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) Art. 7o-C. Vencida antecipadamente a dívida, o FAR, na condição de credor fiduciário, munido de certidão comprobatória de processo administrativo que ateste a ocorrência de uma das hipóteses previstas no art. 7o-B desta Lei, deverá requerer, ao oficial do registro de imóveis competente, que intime o beneficiário, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, para satisfazer, no prazo previsto no § 1o do art. 26 da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997, a integralidade da dívida, compreendendo a devolução da subvenção devidamente corrigida nos termos do art. 7o desta Lei. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) § 1o Decorrido o prazo de que trata o caput deste artigo sem o pagamento da dívida antecipadamente vencida, o contrato será reputado automaticamente resolvido de pleno direito, e o oficial do registro de imóveis competente, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade fiduciária em nome do FAR, respeitada a Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) § 2o Uma vez consolidada a propriedade fiduciária em nome do FAR, proceder-se-á em conformidade com o disposto no § 9o do art. 6o-A desta Lei, e o imóvel deve ser-lhe imediatamente restituído, sob pena de esbulho possessório. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) § 3o O FAR, em regulamento próprio, disporá sobre o processo administrativo de que trata o caput deste artigo. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) § 4o A intimação de que trata o caput deste artigo poderá ser promovida, por solicitação do oficial do registro de imóveis, do oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la ou do serventuário por eles credenciado, ou pelo correio, com aviso de recebimento. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) § 5o Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) § 6o Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata este artigo poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) § 7o Caso não seja efetuada a intimação pessoal ou por hora certa, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado promoverá a intimação do devedor fiduciante por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação ou em outro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para o pagamento antecipado da dívida da data da última publicação do edital. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) No caso em tela, a CEF demonstra que não há pagamentos das prestações vencidas do mútuo desde agosto de 2109 (sic), perfazendo atraso de quase um ano, além de toda a conta de condomínio apurada no presente processo. Compete ao banco público em questão tomar as medidas necessárias impostas por lei, sob pena de prevaricação e comunicação da conduta aos órgãos de controle para apuração da respectiva responsabilidade. Por outro lado, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça assentou o entendimento no sentido da impossibilidade de penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, haja vista que o patrimônio pertence ao credor fiduciário. Todavia, admite-se a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária. (...) A constrição dos direitos aquisitivos não implica em prejuízo para o credor fiduciário, porquanto prevalecerá a eficácia da garantia constituída, de sorte que assim, na hipótese de inadimplemento, poderá a instituição financeira requerer a apreensão do bem alienado para satisfação do seu crédito, independentemente da constrição judicial em tela. Além disso, confere-se ao exequente a possibilidade de se sub-rogar nesses direitos e adjudicá-los, resolvendo com o credor fiduciário eventual pendência contratual relativa à alienação fiduciária. Assim, por não se tratar de penhora sobre o imóvel gerador da dívida, mas sim constrição sobre os direitos decorrentes do contrato de alienação, ou seja, sobre os direitos aquisitivos do devedor fiduciante, originários das parcelas pagas do financiamento, inexistem prejuízos ao credor fiduciário. (...) Registre-se que não se trata de substituição do devedor fiduciário, porque com o valor arrecado com o leilão, ocorrerá a quitação do débito, quando então a propriedade do imóvel será transferida ao arrematante. Por todos estes motivos, tenho que não resta configurado prejuízo ao credor fiduciário. Prossiga-se o feito na forma da decisão de ID. 62595167, intimado novamente a credora fiduciária para que informe a situação do saldo devedor sobre o imóvel e para que informe se já foram tomadas as medidas exigidas em lei acerca do inadimplemento documentado nos autos para que se possa tomar as medias cabíveis no caso, inclusive a representação para apuração das eventuais responsabilidades administrativas e criminais na condução do empréstimo em questão realizado com fundos públicos. Intime-se a CEF, ainda, para que forneça cópia do contrato firmado com a parte ré e para que informe quem é o administrador responsável pelo contrato. Inconformada, aduz a recorrente, em suma, a impossibilidade da penhora de direitos aquisitivos sobre bem gravado com pacto de alienação fiduciária em garantia sem sua anuência, bem como a impossibilidade de alienação do imóvel. Requer a concessão de liminar para que seja atribuído efeito suspensivo ao recurso, afastando-se a possibilidade de alienação do bem. É o relato do essencial. Estabelece o inciso I do artigo 1.019 do Código de Processo Civil (CPC) que o relator “poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão”. Para que seja concedido o efeito suspensivo, segundo a inteligência do parágrafo único do artigo 995 do CPC, o relator deve verificar se, da imediata produção dos efeitos da decisão recorrida, há risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar evidenciada a probabilidade de provimento do recurso. Feita a análise da pretensão antecipatória, tenho que não se encontram presentes os requisitos necessários ao deferimento da medida judicial de urgência almejada. A toda evidência, o cerne da controvérsia consiste em averiguar a possibilidade de realização de constrição sobre bem alienado fiduciariamente ao credor hipotecário. Ocorre que as despesas condominiais se referem a obrigações de pagar atreladas à propriedade. Portanto, é o que se convencionou chamar de obrigação propter rem. Em situações como essa, o colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ), com a edição do enunciado 478, vem relativizando a força da hipoteca, nos seguintes termos: Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário. Busca-se favorecer o credor de cotas condominiais, uma vez que esta espécie de obrigação visa à conservação do próprio imóvel. Ora, de nada adiantaria ao credor hipotecário receber um bem deteriorado em razão do inadimplemento de obrigação que tem por escopo garantir a própria incolumidade do bem objeto da garantia. Sobre o tema, confira-se a ementa do julgado que ilustra o posicionamento do Tribunal da Cidadania: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. CRÉDITO HIPOTECÁRIO.CRÉDITO ORIUNDO DE DESPESAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. PREFERÊNCIA. Por se tratar de obrigação proter rem, o crédito oriundo de despesas condominiais em atraso prefere ao crédito hipotecário no produto de eventual arrematação. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 605.056/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/09/2005, DJ 03/10/2005, p. 243) De igual sorte, não procede o argumento de que é vedado o estabelecimento de gravame em imóvel com pacto de alienação fiduciária. Impende destacar que o CPC, de forma expressa, prevê a possibilidade de se penhorar direitos aquisitivos derivados de contratos de compra e venda. Leia-se: Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: (...) XII) direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia; Ademais, não vislumbro, na espécie, a existência de grave dano de difícil ou incerta reparação, tendo em vista que os direitos da agravante, decorrentes do contrato de alienação fiduciária em garantia, estão inteiramente preservados. De fato, a medida não impactará a esfera jurídica do banco interessado, porquanto a penhora recaiu somente sobre os direitos aquisitivos do bem e na exata extensão das obrigações já adimplidas pela devedora fiduciária. Assim, ante a ausência dos requisitos legais, inviável a concessão do vindicado efeito suspensivo. Por tais fundamentos, indefiro a liminar. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar resposta ao recurso (artigo 1.019, inciso II, do CPC). Brasília, 9 de julho de 2020. MÁRIO-ZAM BELMIRO ROSA Desembargador

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador Mário-Zam Belmiro Rosa NÚMERO DO PROCESSO: 0721487-18.2020.8.07.0000 CLASSE JUDICIAL: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CAIXA ECONOMICA FEDERAL AGRAVADO: CONDOMINIO CL 105 LOTE G D E C I S Ã O Cuida-se de agravo de instrumento (ID 17474830) interposto pela CAIXA ECONÔMICA FEDERAL contra a r. decisão proferida pelo douto Juízo da Primeira Vara Cível, de Família e de Órfãos e Sucessões da Circunscrição Judiciária de Santa Maria que, nos autos da ação de execução movida por CONDOMÍNIO CL 105 LOTE G em desfavor de Alessandra da Luz Amaral, indeferiu o pedido de liberação da penhora, bem como a desconsideração da ordem para a avaliação do bem. Eis o teor do r. decisório combatido (ID 64952411 dos autos de referência): Trata-se de execução de título executivo judicial para o recebimento de crédito referente às contribuições ordinárias e extraordinárias de condomínio edilício. Realizadas as pesquisas nos sistemas informatizados, diante da não localização de bens penhoráveis, o exequente requereu a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel objeto da constrição judicial, nos termos do art. 835, XII do CPC, o que foi deferido pelo juízo de origem. A ideia de que imóvel alienado fiduciariamente não pode ser penhorado para pagamento de suas dívidas de condomínio é interpretação incompatível, aparentemente, com o sistema legal vigente. Basta verificar que em edifício financiado integralmente pelo sistema "Minha Casa Minha Vida" - caso do apartamento em débito neste processo (ID 44827076 - Documento de Comprovação (06 Matrícula)), caso todos os apartamentos fossem vendidos com financiamento da CEF mediante alienação fiduciária, nenhum dos condôminos poderia ser compelido ao pagamento do condomínio mediante penhora do imóvel por mais de trinta anos. A Caixa Econômica, por seu lado, informada formalmente do inadimplemento dos débitos condominiais não toma qualquer medida prevista na respectiva legislação, demonstrando claramente sua inércia na proteção do patrimônio público, que merece denúncia aos órgãos de controle de patrimônio público, vez que aparentemente não está de fato usando a melhor diligência na proteção do patrimônio público que é posto sob sua administração. A rigor, a Lei 11977/2009 estipula que o inadimplemento contumaz do condomínio implica o vencimento antecipado do mútuo firmado para financiamento da compra e venda do imóvel: Art. 7o-B. Acarretam o vencimento antecipado da dívida decorrente de contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária em garantia firmado, no âmbito do PMCMV, com o FAR: (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) I - a alienação ou cessão, por qualquer meio, dos imóveis objeto de operações realizadas com recursos advindos da integralização de cotas no FAR antes da quitação de que trata o inciso III do § 5o do art. 6o-A desta Lei; (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) II - a utilização dos imóveis objeto de operações realizadas com recursos advindos da integralização de cotas no FAR em finalidade diversa da moradia dos beneficiários da subvenção de que trata o inciso I do art. 2o desta Lei e das respectivas famílias; e (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) III - o atraso superior a noventa dias no pagamento das obrigações objeto de contrato firmado, no âmbito do PMCMV, com o FAR, incluindo os encargos contratuais e os encargos legais, inclusive os tributos e as contribuições condominiais que recaírem sobre o imóvel. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) Art. 7o-C. Vencida antecipadamente a dívida, o FAR, na condição de credor fiduciário, munido de certidão comprobatória de processo administrativo que ateste a ocorrência de uma das hipóteses previstas no art. 7o-B desta Lei, deverá requerer, ao oficial do registro de imóveis competente, que intime o beneficiário, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, para satisfazer, no prazo previsto no § 1o do art. 26 da Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997, a integralidade da dívida, compreendendo a devolução da subvenção devidamente corrigida nos termos do art. 7o desta Lei. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) § 1o Decorrido o prazo de que trata o caput deste artigo sem o pagamento da dívida antecipadamente vencida, o contrato será reputado automaticamente resolvido de pleno direito, e o oficial do registro de imóveis competente, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade fiduciária em nome do FAR, respeitada a Lei no 9.514, de 20 de novembro de 1997. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) § 2o Uma vez consolidada a propriedade fiduciária em nome do FAR, proceder-se-á em conformidade com o disposto no § 9o do art. 6o-A desta Lei, e o imóvel deve ser-lhe imediatamente restituído, sob pena de esbulho possessório. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) § 3o O FAR, em regulamento próprio, disporá sobre o processo administrativo de que trata o caput deste artigo. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) § 4o A intimação de que trata o caput deste artigo poderá ser promovida, por solicitação do oficial do registro de imóveis, do oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la ou do serventuário por eles credenciado, ou pelo correio, com aviso de recebimento. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) § 5o Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) § 6o Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata este artigo poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) § 7o Caso não seja efetuada a intimação pessoal ou por hora certa, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado promoverá a intimação do devedor fiduciante por edital, publicado por três dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação ou em outro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para o pagamento antecipado da dívida da data da última publicação do edital. (Incluído pela Lei no 13.465, de 2017) No caso em tela, a CEF demonstra que não há pagamentos das prestações vencidas do mútuo desde agosto de 2109 (sic), perfazendo atraso de quase um ano, além de toda a conta de condomínio apurada no presente processo. Compete ao banco público em questão tomar as medidas necessárias impostas por lei, sob pena de prevaricação e comunicação da conduta aos órgãos de controle para apuração da respectiva responsabilidade. Por outro lado, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça assentou o entendimento no sentido da impossibilidade de penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, haja vista que o patrimônio pertence ao credor fiduciário. Todavia, admite-se a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária. (...) A constrição dos direitos aquisitivos não implica em prejuízo para o credor fiduciário, porquanto prevalecerá a eficácia da garantia constituída, de sorte que assim, na hipótese de inadimplemento, poderá a instituição financeira requerer a apreensão do bem alienado para satisfação do seu crédito, independentemente da constrição judicial em tela. Além disso, confere-se ao exequente a possibilidade de se sub-rogar nesses direitos e adjudicá-los, resolvendo com o credor fiduciário eventual pendência contratual relativa à alienação fiduciária. Assim, por não se tratar de penhora sobre o imóvel gerador da dívida, mas sim constrição sobre os direitos decorrentes do contrato de alienação, ou seja, sobre os direitos aquisitivos do devedor fiduciante, originários das parcelas pagas do financiamento, inexistem prejuízos ao credor fiduciário. (...) Registre-se que não se trata de substituição do devedor fiduciário, porque com o valor arrecado com o leilão, ocorrerá a quitação do débito, quando então a propriedade do imóvel será transferida ao arrematante. Por todos estes motivos, tenho que não resta configurado prejuízo ao credor fiduciário. Prossiga-se o feito na forma da decisão de ID. 62595167, intimado novamente a credora fiduciária para que informe a situação do saldo devedor sobre o imóvel e para que informe se já foram tomadas as medidas exigidas em lei acerca do inadimplemento documentado nos autos para que se possa tomar as medias cabíveis no caso, inclusive a representação para apuração das eventuais responsabilidades administrativas e criminais na condução do empréstimo em questão realizado com fundos públicos. Intime-se a CEF, ainda, para que forneça cópia do contrato firmado com a parte ré e para que informe quem é o administrador responsável pelo contrato. Inconformada, aduz a recorrente, em suma, a impossibilidade da penhora de direitos aquisitivos sobre bem gravado com pacto de alienação fiduciária em garantia sem sua anuência, bem como a impossibilidade de alienação do imóvel. Requer a concessão de liminar para que seja atribuído efeito suspensivo ao recurso, afastando-se a possibilidade de alienação do bem. É o relato do essencial. Estabelece o inciso I do artigo 1.019 do Código de Processo Civil (CPC) que o relator “poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando ao juiz sua decisão”. Para que seja concedido o efeito suspensivo, segundo a inteligência do parágrafo único do artigo 995 do CPC, o relator deve verificar se, da imediata produção dos efeitos da decisão recorrida, há risco de dano grave, de difícil ou impossível reparação, e ficar evidenciada a probabilidade de provimento do recurso. Feita a análise da pretensão antecipatória, tenho que não se encontram presentes os requisitos necessários ao deferimento da medida judicial de urgência almejada. A toda evidência, o cerne da controvérsia consiste em averiguar a possibilidade de realização de constrição sobre bem alienado fiduciariamente ao credor hipotecário. Ocorre que as despesas condominiais se referem a obrigações de pagar atreladas à propriedade. Portanto, é o que se convencionou chamar de obrigação propter rem. Em situações como essa, o colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ), com a edição do enunciado 478, vem relativizando a força da hipoteca, nos seguintes termos: Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário. Busca-se favorecer o credor de cotas condominiais, uma vez que esta espécie de obrigação visa à conservação do próprio imóvel. Ora, de nada adiantaria ao credor hipotecário receber um bem deteriorado em razão do inadimplemento de obrigação que tem por escopo garantir a própria incolumidade do bem objeto da garantia. Sobre o tema, confira-se a ementa do julgado que ilustra o posicionamento do Tribunal da Cidadania: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. CRÉDITO HIPOTECÁRIO.CRÉDITO ORIUNDO DE DESPESAS CONDOMINIAIS EM ATRASO. PREFERÊNCIA. Por se tratar de obrigação proter rem, o crédito oriundo de despesas condominiais em atraso prefere ao crédito hipotecário no produto de eventual arrematação. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 605.056/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 13/09/2005, DJ 03/10/2005, p. 243) De igual sorte, não procede o argumento de que é vedado o estabelecimento de gravame em imóvel com pacto de alienação fiduciária. Impende destacar que o CPC, de forma expressa, prevê a possibilidade de se penhorar direitos aquisitivos derivados de contratos de compra e venda. Leia-se: Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: (...) XII) direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia; Ademais, não vislumbro, na espécie, a existência de grave dano de difícil ou incerta reparação, tendo em vista que os direitos da agravante, decorrentes do contrato de alienação fiduciária em garantia, estão inteiramente preservados. De fato, a medida não impactará a esfera jurídica do banco interessado, porquanto a penhora recaiu somente sobre os direitos aquisitivos do bem e na exata extensão das obrigações já adimplidas pela devedora fiduciária. Assim, ante a ausência dos requisitos legais, inviável a concessão do vindicado efeito suspensivo. Por tais fundamentos, indefiro a liminar. Intime-se a parte agravada para, querendo, apresentar resposta ao recurso (artigo 1.019, inciso II, do CPC). Brasília, 9 de julho de 2020. MÁRIO-ZAM BELMIRO ROSA Desembargador