Tribunal: TJDFT
Processo: 0725513-59.2020.8.07.0000
Órgão julgador: ALFEU MACHADO
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2020-07-31

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ALFEU MACHADO Número do processo: 0725513-59.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO BRASILIA RADIO CENTER AGRAVADO: PX COWORKING APOIO ADMINISTRATIVO EIRELI D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO BRASÍLIA RÁDIO CENTER contra decisão proferida pelo Juízo da 24a Vara Cível da Circunscrição Judiciária de Brasília, que nos autos da ação revisional de contrato de locação ajuizada contra a agravante por PX COWORKING APOIO ADMINISTRATIVO EIRELI, deferiu pedido de antecipação de tutela formulado para agravada, determinando a redução de 50% (cinquenta por cento) do valor devido ao condomínio agravante pelo aluguel de espaço comercial nos meses de abril a julho de 2020, em razão da decretação de estado de calamidade pública em razão do vírus covid 19. O agravante alega que a agravada exerce atividade de disponibilização de espaço de trabalho compartilhado, conhecido como Coworking, e que obteve cessão onerosa de uso de área comum de 225 m2 do condomínio recorrente, firmando termo de ocupação em 28 de janeiro de 2020, onde foi fixado pagamento mensal de R$ 5.625,00 (cinco mil seiscentos e vinte e cinco reais). Impugna a conclusão exarada na decisão agravada, de que as adversidades enfrentadas pela agravada em razão da pandemia do vírus covid 19 teria afetado o equilíbrio contratual, autorizando a redução temporária do valor ajustado pela aplicação da teoria da imprevisão. Defende que a relação mantida entre as partes não se submete à legislação que rege os contratos de locação, pois trata-se de concessão de uso de área comum em condomínio, firmada mediante "Termo de Ocupação", que se submete apenas ao Regimento Interno e decisões tomadas em assembleia. Esclarece que a área ocupada não é a sede da recorrida, mas uma área comum do condomínio, anexada ao imóvel particular onde está instalada a empresa, destacando que questionará em outro processo a extensão da área ocupada, superior ao que seria tutelado pelo regimento interno, o fato de ter a recorrida dado finalidade diversa da contratada, com fornecimento de alimentos e serviços de entregas, além de ter promovido alterações na fachada do prédio. Afirma não ser procedente a alegação de que a recorrente teve suas atividades suspensas em razão do estado de calamidade pública, destacando que haveria "intenso o movimento de pessoas, colaboradores, motoqueiros, prestadores de serviços e repositores de mercadorias alimentícias e de bebidas." Relaciona empresas que estariam estabelecidas no local, tece considerações sobre a capacidade financeira do proprietário da empresa agravada e de seu genitor, proprietário das unidades imobiliárias onde está estabelecida, e menciona valor de empréstimo obtido pela empresa recorrida perante o BNDES. Conclui que a agravada possui condições para arcar com o preço ajustado, mas afirma concordar com a resolução do contrato, para desocupação da área, sem ônus de rescisão à recorrida. Impugna a aplicação da teoria da imprevisão, aduzindo que o agravado possui dez salas comerciais, com mais de 450m2 para desenvolver suas atividades, não necessitando do espaço comum ocupado no condomínio, além de estar atuando ativamente independente da pandemia, em razão de atuar no ramo de entregas de alimentos. Busca, em sede de liminar, a suspensão dos efeitos da decisão agravada, até o julgamento do mérito pelo órgão colegiado. No mérito, requer a reforma da decisão agravada e o indeferimento do pedido de antecipação de tutela formulado pela recorrente. Preparo regular no ID 18065817. É o Relatório. Decido. De início, aferido que é cabível, tempestivo, firmado por advogado regularmente constituído, e comprovado o recolhimento do preparo, conheço do agravo de instrumento. Nos termos do art. 1.019, I, do CPC, ao receber o agravo de instrumento, o relator poderá “atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal”. E o art. 995 do CPC dispõe que a interposição do recurso não obsta a eficácia do ato impugnado, mas que seus efeitos podem ser suspensos por decisão relator, se demonstrada a probabilidade de provimento do recurso e estar constatado que há risco de dano grave de difícil ou impossível reparação na hipótese de manutenção dos efeitos da decisão agravada. Na hipótese dos autos, verifico que a pretensão liminar buscada pelo agravante não atende aos aludidos pressupostos. Cumpre consignar, inicialmente, que a despeito de o contrato firmado entre as partes ter sido firmado com o título "Termo de Ocupação" e de haver previsões específicas em razão da cessão onerosa do uso de área comum em condomínio, trata-se de relação locatícia, nos termos do art. 565 do CC, in verbis: Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição. E independente da intitulação dada ao contrato ou aos termos da contratação, sendo relação jurídica onerosa que se entende do curso do tempo, está sujeita a ser afetada pela teoria da imprevisão, com lastro nos arts. 317, 478, 479 e 480, do CC. Quanto à incidência da teoria da imprevisão no caso em apreço, a análise da situação evidenciada pelos documentos que instruem os autos recomendam a manutenção da decisão agravada, que deu solução provisória razoável e adequada frente a situação constatada. Afere-se dos autos que a agravada exerce atividade de disponibilização de espaço de trabalho compartilhado, conhecido como Coworking, e não há nos autos prova que dê sustentação à alegação de que estaria utilizando o espaço locado para destinação diversa, com atividade de restaurante e entrega de comida. Com efeito, as fotos do local demonstram instalações próprias da atividade institucional da agravada, que realizou considerável investimento estruturas para espaço de convivência, bancadas de trabalho, locais de atendimento e reuniões, próprias para prestação de serviços de escritório compartilhado, em atividade de Coworking, (ID 18065833 - Pág. 38 e seguintes). A empresa entrou em operação no início deste ano de 2020, e alega que não pode dar continuidade as suas atividades empresariais, em razão do advento da pandemia do vírus covid 19, e subsequente edição de atos normativos que impediram o funcionamento de centros comerciais, além do fato de as atividades que seriam desenvolvidas em Coworking passarem a ser desenvolvidas em regime de teletrabalho. Abstraídas quaisquer considerações exauriente a respeito da efetiva afetação das atividades desenvolvidas pela empresa agravada, a situação apurada evidencia a possibilidade de aplicação da teoria da imprevisão pois a impossibilidade de utilização do espaço locado, por imposição do Estado, mostra-se questão aparentemente capaz de afetar o valor mercado do bem, e revelar desequilíbrio na relação jurídica base, impondo o pagamento sem fruição do espaço comercial. Os documentos juntados pela agravante no ID 18065838 - Pág. 1 e seguintes não comprovam relação entre a empresa agravada e outras empresas estabelecidas no mesmo condomínio, que estão operando na atividade de entrega de alimentos, tratando-se de alegação que demanda dilação probatória e garantia de prévio contraditório. Ademais, a aferição de eventual afetação do equilíbrio contratual deve levar em consideração os efeitos da pandemia nas partes do contrato, independente da situação patrimonial do sócio da locadora e de seu genitor. Caberá ao Juízo da causa, na sentença de mérito, apreciar de forma exauriente a instrução processual a respeito dos fatos constitutivos descritos na inicial, em contraposição com as alegações sustentadas pelo condomínio agravante, observado o contraditório e da ampla defesa. Para fins de apreciação da antecipação de tutela vindicada na inicial, mostra-se suficientemente demonstrada a restrição imprevisível imposta pelo Estado à agravada, obstando que desse destinação à área comercial locada, onde realizou considerável investimento, mostrando-se adequada a solução apresentada pela decisão agravada, de forma a preservar a vigência do contrato, buscando o equilíbrio na relação jurídica. Assim, a solução apresentada pela decisão agravada, reduzindo o valor do aluguel de forma provisória, nos meses de abril a julho de 2020 se mostra razoável e adequada à preservação do contrato, e não há risco de dano grave de difícil ou impossível reparação que justifique a suspensão. Com efeito, os meses de redução dos valores de pagamento definidos pela decisão recorrida já fruíram, e não há prejuízos para que a agravada seja cobrada pelo pagamento integral desses alugueis, caso ao final a ação seja julgada improcedente. Assim, não se mostrando provável, ao menos nesta análise preliminar, o provimento do recurso pelo órgão colegiado, e não sendo a decisão recorrida passível de impor risco de dano grave de difícil ou impossível reparação, não há como se deferir liminarmente a medida pleiteada. Diante do exposto, não estando presentes os requisitos exigidos pelo art. 995, do CPC, indefiro o efeito suspensivo. Comunique-se ao Juiz da causa. Intime-se a agravada, facultando-lhe a apresentação de resposta ao recurso no prazo legal. Intime-se. Brasília, 28 de julho de 2020. Desembargador ALFEU MACHADO Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ALFEU MACHADO Número do processo: 0725513-59.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: CONDOMINIO DO EDIFICIO BRASILIA RADIO CENTER AGRAVADO: PX COWORKING APOIO ADMINISTRATIVO EIRELI D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO BRASÍLIA RÁDIO CENTER contra decisão proferida pelo Juízo da 24a Vara Cível da Circunscrição Judiciária de Brasília, que nos autos da ação revisional de contrato de locação ajuizada contra a agravante por PX COWORKING APOIO ADMINISTRATIVO EIRELI, deferiu pedido de antecipação de tutela formulado para agravada, determinando a redução de 50% (cinquenta por cento) do valor devido ao condomínio agravante pelo aluguel de espaço comercial nos meses de abril a julho de 2020, em razão da decretação de estado de calamidade pública em razão do vírus covid 19. O agravante alega que a agravada exerce atividade de disponibilização de espaço de trabalho compartilhado, conhecido como Coworking, e que obteve cessão onerosa de uso de área comum de 225 m2 do condomínio recorrente, firmando termo de ocupação em 28 de janeiro de 2020, onde foi fixado pagamento mensal de R$ 5.625,00 (cinco mil seiscentos e vinte e cinco reais). Impugna a conclusão exarada na decisão agravada, de que as adversidades enfrentadas pela agravada em razão da pandemia do vírus covid 19 teria afetado o equilíbrio contratual, autorizando a redução temporária do valor ajustado pela aplicação da teoria da imprevisão. Defende que a relação mantida entre as partes não se submete à legislação que rege os contratos de locação, pois trata-se de concessão de uso de área comum em condomínio, firmada mediante "Termo de Ocupação", que se submete apenas ao Regimento Interno e decisões tomadas em assembleia. Esclarece que a área ocupada não é a sede da recorrida, mas uma área comum do condomínio, anexada ao imóvel particular onde está instalada a empresa, destacando que questionará em outro processo a extensão da área ocupada, superior ao que seria tutelado pelo regimento interno, o fato de ter a recorrida dado finalidade diversa da contratada, com fornecimento de alimentos e serviços de entregas, além de ter promovido alterações na fachada do prédio. Afirma não ser procedente a alegação de que a recorrente teve suas atividades suspensas em razão do estado de calamidade pública, destacando que haveria "intenso o movimento de pessoas, colaboradores, motoqueiros, prestadores de serviços e repositores de mercadorias alimentícias e de bebidas." Relaciona empresas que estariam estabelecidas no local, tece considerações sobre a capacidade financeira do proprietário da empresa agravada e de seu genitor, proprietário das unidades imobiliárias onde está estabelecida, e menciona valor de empréstimo obtido pela empresa recorrida perante o BNDES. Conclui que a agravada possui condições para arcar com o preço ajustado, mas afirma concordar com a resolução do contrato, para desocupação da área, sem ônus de rescisão à recorrida. Impugna a aplicação da teoria da imprevisão, aduzindo que o agravado possui dez salas comerciais, com mais de 450m2 para desenvolver suas atividades, não necessitando do espaço comum ocupado no condomínio, além de estar atuando ativamente independente da pandemia, em razão de atuar no ramo de entregas de alimentos. Busca, em sede de liminar, a suspensão dos efeitos da decisão agravada, até o julgamento do mérito pelo órgão colegiado. No mérito, requer a reforma da decisão agravada e o indeferimento do pedido de antecipação de tutela formulado pela recorrente. Preparo regular no ID 18065817. É o Relatório. Decido. De início, aferido que é cabível, tempestivo, firmado por advogado regularmente constituído, e comprovado o recolhimento do preparo, conheço do agravo de instrumento. Nos termos do art. 1.019, I, do CPC, ao receber o agravo de instrumento, o relator poderá “atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal”. E o art. 995 do CPC dispõe que a interposição do recurso não obsta a eficácia do ato impugnado, mas que seus efeitos podem ser suspensos por decisão relator, se demonstrada a probabilidade de provimento do recurso e estar constatado que há risco de dano grave de difícil ou impossível reparação na hipótese de manutenção dos efeitos da decisão agravada. Na hipótese dos autos, verifico que a pretensão liminar buscada pelo agravante não atende aos aludidos pressupostos. Cumpre consignar, inicialmente, que a despeito de o contrato firmado entre as partes ter sido firmado com o título "Termo de Ocupação" e de haver previsões específicas em razão da cessão onerosa do uso de área comum em condomínio, trata-se de relação locatícia, nos termos do art. 565 do CC, in verbis: Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição. E independente da intitulação dada ao contrato ou aos termos da contratação, sendo relação jurídica onerosa que se entende do curso do tempo, está sujeita a ser afetada pela teoria da imprevisão, com lastro nos arts. 317, 478, 479 e 480, do CC. Quanto à incidência da teoria da imprevisão no caso em apreço, a análise da situação evidenciada pelos documentos que instruem os autos recomendam a manutenção da decisão agravada, que deu solução provisória razoável e adequada frente a situação constatada. Afere-se dos autos que a agravada exerce atividade de disponibilização de espaço de trabalho compartilhado, conhecido como Coworking, e não há nos autos prova que dê sustentação à alegação de que estaria utilizando o espaço locado para destinação diversa, com atividade de restaurante e entrega de comida. Com efeito, as fotos do local demonstram instalações próprias da atividade institucional da agravada, que realizou considerável investimento estruturas para espaço de convivência, bancadas de trabalho, locais de atendimento e reuniões, próprias para prestação de serviços de escritório compartilhado, em atividade de Coworking, (ID 18065833 - Pág. 38 e seguintes). A empresa entrou em operação no início deste ano de 2020, e alega que não pode dar continuidade as suas atividades empresariais, em razão do advento da pandemia do vírus covid 19, e subsequente edição de atos normativos que impediram o funcionamento de centros comerciais, além do fato de as atividades que seriam desenvolvidas em Coworking passarem a ser desenvolvidas em regime de teletrabalho. Abstraídas quaisquer considerações exauriente a respeito da efetiva afetação das atividades desenvolvidas pela empresa agravada, a situação apurada evidencia a possibilidade de aplicação da teoria da imprevisão pois a impossibilidade de utilização do espaço locado, por imposição do Estado, mostra-se questão aparentemente capaz de afetar o valor mercado do bem, e revelar desequilíbrio na relação jurídica base, impondo o pagamento sem fruição do espaço comercial. Os documentos juntados pela agravante no ID 18065838 - Pág. 1 e seguintes não comprovam relação entre a empresa agravada e outras empresas estabelecidas no mesmo condomínio, que estão operando na atividade de entrega de alimentos, tratando-se de alegação que demanda dilação probatória e garantia de prévio contraditório. Ademais, a aferição de eventual afetação do equilíbrio contratual deve levar em consideração os efeitos da pandemia nas partes do contrato, independente da situação patrimonial do sócio da locadora e de seu genitor. Caberá ao Juízo da causa, na sentença de mérito, apreciar de forma exauriente a instrução processual a respeito dos fatos constitutivos descritos na inicial, em contraposição com as alegações sustentadas pelo condomínio agravante, observado o contraditório e da ampla defesa. Para fins de apreciação da antecipação de tutela vindicada na inicial, mostra-se suficientemente demonstrada a restrição imprevisível imposta pelo Estado à agravada, obstando que desse destinação à área comercial locada, onde realizou considerável investimento, mostrando-se adequada a solução apresentada pela decisão agravada, de forma a preservar a vigência do contrato, buscando o equilíbrio na relação jurídica. Assim, a solução apresentada pela decisão agravada, reduzindo o valor do aluguel de forma provisória, nos meses de abril a julho de 2020 se mostra razoável e adequada à preservação do contrato, e não há risco de dano grave de difícil ou impossível reparação que justifique a suspensão. Com efeito, os meses de redução dos valores de pagamento definidos pela decisão recorrida já fruíram, e não há prejuízos para que a agravada seja cobrada pelo pagamento integral desses alugueis, caso ao final a ação seja julgada improcedente. Assim, não se mostrando provável, ao menos nesta análise preliminar, o provimento do recurso pelo órgão colegiado, e não sendo a decisão recorrida passível de impor risco de dano grave de difícil ou impossível reparação, não há como se deferir liminarmente a medida pleiteada. Diante do exposto, não estando presentes os requisitos exigidos pelo art. 995, do CPC, indefiro o efeito suspensivo. Comunique-se ao Juiz da causa. Intime-se a agravada, facultando-lhe a apresentação de resposta ao recurso no prazo legal. Intime-se. Brasília, 28 de julho de 2020. Desembargador ALFEU MACHADO Relator