Tribunal: TJDFT
Processo: 0749842-38.2020.8.07.0000
Órgão julgador: ALFEU MACHADO
Órgão colegiado: 6a Turma Cível
Data de publicação: 2020-11-26

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ALFEU MACHADO Número do processo: 0749842-38.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: DIRECAO SOCIEDADE EDUCACIONAL LTDA AGRAVADO: FSN SERVICOS E FOMENTO MERCANTIL LTDA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por DIREÇÃO SOCIEDADE EDUCACIONAL LTDA contra decisão proferida pelo Juízo da 3a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília, que nos autos da execução movida contra a agravante por FSN SERVIÇOS E FOMENTO MERCANTIL LTDA, rejeitou a impugnação à avaliação de imóvel penhorado nos autos. Alega o agravante, em síntese, que teve seu único imóvel penhorado, situado na Área Especial no 16, Setor Central Leste, Gama/DF matrícula no 2069, Livro 2 – Registro Geral do Cartório do 5o Oficio do Registro de Imóveis do Distrito Federal, sendo o bem submetido a avaliação por oficial de justiça, em que alcançou o valor de R$ 3.506.472,00 (três milhões quinhentos e seis mil e quatrocentos e setenta e dois reais). Aduz que impugnou a avaliação, comprovando que o mesmo imóvel foi avaliado por perícia judicial realizada em outro processo, autos de no 0723255-44.2018.8.07.0001, em tramite na Sétima Vara Cível da Circunscrição Judiciária de Brasília, onde alcançou o valor de R$ 4.977.235,00 (quatro milhões novecentos e setenta e sete mil duzentos e trinta e cinco reais), denotando ser irrisório o valor de avaliação apurado por oficial de justiça nos autos de origem. Aduz que a apuração encontrou valor inferior ao que efetivamente vale o imóvel pois "não levou em consideração que sobre o lote pode ser construído uma projeção mista (comercial e residencial) com mais de 20 (vinte) andares", o que foi valorado no processo antecedente, com homologação judicial. Sustenta, ainda, que a correta avaliação do imóvel é de interesse de ambas as partes, visando assegurar a plena satisfação das dívidas da empresa recorrente Ao final, requer a suspensão dos efeitos da decisão agravada e do processo originário, até o julgamento do mérito pelo órgão colegiado. No mérito, busca "o provimento do agravo de instrumento para reformar a decisão guerreada e, consequentemente, determinar a realização de nova avaliação do imóvel penhorado, sendo que o i. Oficial de Justiça Avaliador deverá considerar para fins de metodologia que sobre o lote pode ser construída uma edificação mista (comercial e residencial) com 20 (vinte) andares, sob pena de flagrante violação aos artigos 872 e 873 do Código de Processo Civil." Preparo regular no ID 21522069. É o Relatório. Decido. De início, aferido que é cabível, tempestivo, firmado por advogado regularmente constituído, e comprovado o recolhimento do preparo, conheço do agravo de instrumento. Nos termos do art. 1.019, I, do CPC, ao receber o agravo de instrumento, o relator poderá “atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal”. E o art. 995 do CPC dispõe que a interposição do recurso não obsta a eficácia do ato impugnado, mas que seus efeitos podem ser suspensos por decisão relator, se demonstrada a probabilidade de provimento do recurso e estar constatado que há risco de dano grave de difícil ou impossível reparação na hipótese de manutenção dos efeitos da decisão agravada. Na hipótese dos autos, verifico que a pretensão liminar buscada pelo agravante não atende aos aludidos pressupostos, por não se verificar provável o provimento do recurso. Com efeito, não se verifica, ao menos nessa análise prefacial, qualquer irregularidade na avaliação realizada pelo Senhor Oficial de Justiça, que possui atribuição institucional para tanto, e apresentou laudo de avaliação em que leva em consideração todas as características do imóvel, suas dimensões, confrontações e o local onde está situado, além de ter realizado estudo comparativo com preços de mercado, de modo a indicar, de forma devidamente fundamentada a avaliação em R$ 3.506.472,00 (três milhões quinhentos e seis mil e quatrocentos e setenta e dois reais) (ID 21522072). Apesar de a agravante fazer remissão à avaliação feita em outro processo judicial, em que se alcançou valor superior para o imóvel, não se verificam razões que ensejem a conclusão de que tal avaliação é mais qualificada do que a realizada pelo Senhor Oficial de Justiça. Com efeito, a avaliação realizada por perito judicial no processo no 0723255-44.2018.8.07.0001, em tramite na Sétima Vara Cível da Circunscrição Judiciária de Brasília, ainda que homologada em Juízo, não infirma, por si, a avaliação realizada por oficial de justiça nos autos de origem. O que se apura detidamente do processo no 0723255-44.2018.8.07.0001, é uma aparente supervalorização do imóvel pelo perito judicial, tanto que restou frustrada a tentativa de alienação do bem naqueles autos, ensejando a redução do valor de venda para o equivalente à 50% (cinquenta por cento) do preço de avaliação, confira-se: " Acolho em parte o pedido de ID n. 61396573. Tendo em vista que a tentativa de alienação do bem penhorado foi infrutífera, tenho por razoável a redução do preço mínimo de aquisição do bem. Com fulcro no art. 885, do CPC e considerando que a última tentativa de alienação do bem teve por valor mínimo de arrematação de 70% (setenta por cento) do valor de avaliação, determino o retorno dos autos ao leiloeiro fixando como valor mínimo de arrematação em segunda hasta o importe de 50% (cinquenta por cento) do valor da avaliação. Por outro lado, não vislumbro motivo à redução do lanço mínimo para a primeira hasta, que deverá observar a integralidade do valor da avaliação. Caso o leilão seja novamente infrutífero, deverá a parte exequente ser intimada a esclarecer, no prazo de 5 dias, se pretende a adjudicação do bem ou promover a alienação particular, sob pena de liberação da penhora." Essa apreensão denota que haverá tentativa de alienação do bem no processo no 0723255-44.2018.8.07.0001, por valor inferior ao apurado por oficial de justiça nos autos de origem. Também, não se mostra relevante a alegação de que deveria ser realizada nova avaliação, considerando a possibilidade de construção de empreendimento com vinte pavimentos no imóvel penhorado, já que a recorrente não comprovou a aprovação de qualquer projeto nesse sentido, ou mesmo autorização para construir emitida pelo Poder Público. Ademais, caso o zoneamento urbano da região onde o imóvel está situado permita tal construção, o potencial de aproveito do imóvel já foi considerado na valoração do preço de mercado da área, considerando outros imóveis na mesma região. E o fato de haver autorização para construção de empreendimento de grande porte pelas normas de zoneamento urbano, não conduz, por si, na conclusão de que há interesse de mercado na exploração de tal atividade, considerando notadamente a atual conjuntura da economia, e não se pode considerar condicional valorização futura, para a avaliação o do preço atual do imóvel para fins de alienação judicial. Por fim, não se verifica probabilidade no provimento do recurso para que seja determinada nova avaliação do bem, o que encontra óbice na preclusão. Com efeito, houve preclusão tácita quanto ao direito de realizar nova avaliação, já que foi deferido pelo Juízo da causa a realização de perícia para nova avaliação do bem, em razão da impugnação reiterada no presente agravo de instrumento, mas a diligência restou prejudicada por inércia da agravante, que deixou de recolher os honorários periciais. Assim, não se mostrando provável, ao menos nesta análise preliminar, o provimento do recurso pelo órgão colegiado, não há como se deferir liminarmente a medida pleiteada. Diante do exposto, não estando presentes os requisitos exigidos pelo art. 995, do CPC, indefiro o efeito suspensivo. Comunique-se ao Juiz da causa. Intime-se a agravada, facultando-lhe a apresentação de resposta ao recurso no prazo legal. Intime-se. Brasília, 20 de novembro de 2020. Desembargador ALFEU MACHADO Relator

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete do Desembargador ALFEU MACHADO Número do processo: 0749842-38.2020.8.07.0000 Classe judicial: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) AGRAVANTE: DIRECAO SOCIEDADE EDUCACIONAL LTDA AGRAVADO: FSN SERVICOS E FOMENTO MERCANTIL LTDA D E C I S Ã O Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo interposto por DIREÇÃO SOCIEDADE EDUCACIONAL LTDA contra decisão proferida pelo Juízo da 3a Vara de Execução de Títulos Extrajudiciais e Conflitos Arbitrais de Brasília, que nos autos da execução movida contra a agravante por FSN SERVIÇOS E FOMENTO MERCANTIL LTDA, rejeitou a impugnação à avaliação de imóvel penhorado nos autos. Alega o agravante, em síntese, que teve seu único imóvel penhorado, situado na Área Especial no 16, Setor Central Leste, Gama/DF matrícula no 2069, Livro 2 – Registro Geral do Cartório do 5o Oficio do Registro de Imóveis do Distrito Federal, sendo o bem submetido a avaliação por oficial de justiça, em que alcançou o valor de R$ 3.506.472,00 (três milhões quinhentos e seis mil e quatrocentos e setenta e dois reais). Aduz que impugnou a avaliação, comprovando que o mesmo imóvel foi avaliado por perícia judicial realizada em outro processo, autos de no 0723255-44.2018.8.07.0001, em tramite na Sétima Vara Cível da Circunscrição Judiciária de Brasília, onde alcançou o valor de R$ 4.977.235,00 (quatro milhões novecentos e setenta e sete mil duzentos e trinta e cinco reais), denotando ser irrisório o valor de avaliação apurado por oficial de justiça nos autos de origem. Aduz que a apuração encontrou valor inferior ao que efetivamente vale o imóvel pois "não levou em consideração que sobre o lote pode ser construído uma projeção mista (comercial e residencial) com mais de 20 (vinte) andares", o que foi valorado no processo antecedente, com homologação judicial. Sustenta, ainda, que a correta avaliação do imóvel é de interesse de ambas as partes, visando assegurar a plena satisfação das dívidas da empresa recorrente Ao final, requer a suspensão dos efeitos da decisão agravada e do processo originário, até o julgamento do mérito pelo órgão colegiado. No mérito, busca "o provimento do agravo de instrumento para reformar a decisão guerreada e, consequentemente, determinar a realização de nova avaliação do imóvel penhorado, sendo que o i. Oficial de Justiça Avaliador deverá considerar para fins de metodologia que sobre o lote pode ser construída uma edificação mista (comercial e residencial) com 20 (vinte) andares, sob pena de flagrante violação aos artigos 872 e 873 do Código de Processo Civil." Preparo regular no ID 21522069. É o Relatório. Decido. De início, aferido que é cabível, tempestivo, firmado por advogado regularmente constituído, e comprovado o recolhimento do preparo, conheço do agravo de instrumento. Nos termos do art. 1.019, I, do CPC, ao receber o agravo de instrumento, o relator poderá “atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal”. E o art. 995 do CPC dispõe que a interposição do recurso não obsta a eficácia do ato impugnado, mas que seus efeitos podem ser suspensos por decisão relator, se demonstrada a probabilidade de provimento do recurso e estar constatado que há risco de dano grave de difícil ou impossível reparação na hipótese de manutenção dos efeitos da decisão agravada. Na hipótese dos autos, verifico que a pretensão liminar buscada pelo agravante não atende aos aludidos pressupostos, por não se verificar provável o provimento do recurso. Com efeito, não se verifica, ao menos nessa análise prefacial, qualquer irregularidade na avaliação realizada pelo Senhor Oficial de Justiça, que possui atribuição institucional para tanto, e apresentou laudo de avaliação em que leva em consideração todas as características do imóvel, suas dimensões, confrontações e o local onde está situado, além de ter realizado estudo comparativo com preços de mercado, de modo a indicar, de forma devidamente fundamentada a avaliação em R$ 3.506.472,00 (três milhões quinhentos e seis mil e quatrocentos e setenta e dois reais) (ID 21522072). Apesar de a agravante fazer remissão à avaliação feita em outro processo judicial, em que se alcançou valor superior para o imóvel, não se verificam razões que ensejem a conclusão de que tal avaliação é mais qualificada do que a realizada pelo Senhor Oficial de Justiça. Com efeito, a avaliação realizada por perito judicial no processo no 0723255-44.2018.8.07.0001, em tramite na Sétima Vara Cível da Circunscrição Judiciária de Brasília, ainda que homologada em Juízo, não infirma, por si, a avaliação realizada por oficial de justiça nos autos de origem. O que se apura detidamente do processo no 0723255-44.2018.8.07.0001, é uma aparente supervalorização do imóvel pelo perito judicial, tanto que restou frustrada a tentativa de alienação do bem naqueles autos, ensejando a redução do valor de venda para o equivalente à 50% (cinquenta por cento) do preço de avaliação, confira-se: " Acolho em parte o pedido de ID n. 61396573. Tendo em vista que a tentativa de alienação do bem penhorado foi infrutífera, tenho por razoável a redução do preço mínimo de aquisição do bem. Com fulcro no art. 885, do CPC e considerando que a última tentativa de alienação do bem teve por valor mínimo de arrematação de 70% (setenta por cento) do valor de avaliação, determino o retorno dos autos ao leiloeiro fixando como valor mínimo de arrematação em segunda hasta o importe de 50% (cinquenta por cento) do valor da avaliação. Por outro lado, não vislumbro motivo à redução do lanço mínimo para a primeira hasta, que deverá observar a integralidade do valor da avaliação. Caso o leilão seja novamente infrutífero, deverá a parte exequente ser intimada a esclarecer, no prazo de 5 dias, se pretende a adjudicação do bem ou promover a alienação particular, sob pena de liberação da penhora." Essa apreensão denota que haverá tentativa de alienação do bem no processo no 0723255-44.2018.8.07.0001, por valor inferior ao apurado por oficial de justiça nos autos de origem. Também, não se mostra relevante a alegação de que deveria ser realizada nova avaliação, considerando a possibilidade de construção de empreendimento com vinte pavimentos no imóvel penhorado, já que a recorrente não comprovou a aprovação de qualquer projeto nesse sentido, ou mesmo autorização para construir emitida pelo Poder Público. Ademais, caso o zoneamento urbano da região onde o imóvel está situado permita tal construção, o potencial de aproveito do imóvel já foi considerado na valoração do preço de mercado da área, considerando outros imóveis na mesma região. E o fato de haver autorização para construção de empreendimento de grande porte pelas normas de zoneamento urbano, não conduz, por si, na conclusão de que há interesse de mercado na exploração de tal atividade, considerando notadamente a atual conjuntura da economia, e não se pode considerar condicional valorização futura, para a avaliação o do preço atual do imóvel para fins de alienação judicial. Por fim, não se verifica probabilidade no provimento do recurso para que seja determinada nova avaliação do bem, o que encontra óbice na preclusão. Com efeito, houve preclusão tácita quanto ao direito de realizar nova avaliação, já que foi deferido pelo Juízo da causa a realização de perícia para nova avaliação do bem, em razão da impugnação reiterada no presente agravo de instrumento, mas a diligência restou prejudicada por inércia da agravante, que deixou de recolher os honorários periciais. Assim, não se mostrando provável, ao menos nesta análise preliminar, o provimento do recurso pelo órgão colegiado, não há como se deferir liminarmente a medida pleiteada. Diante do exposto, não estando presentes os requisitos exigidos pelo art. 995, do CPC, indefiro o efeito suspensivo. Comunique-se ao Juiz da causa. Intime-se a agravada, facultando-lhe a apresentação de resposta ao recurso no prazo legal. Intime-se. Brasília, 20 de novembro de 2020. Desembargador ALFEU MACHADO Relator