Tribunal: TJDFT
Processo: 0704050-61.2025.8.07.0008
Órgão julgador: CARMEN BITTENCOURT
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-07
Data de publicação: 2026-05-04

Ementa:
APELAÇÃO. CONTRARRAZÕES. PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE. REJEIÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONDOMÍNIO. NEGÓCIO REALIZADO ENTRE A INCORPORADORA E A ADQUIRENTE. PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI No 9.514/1997. MÚTUO NÃO DEMONSTRADO. VENDA A PRAZO. INVALIDADE DA CLÁUSULA DE GARANTIA FIDUCIÁRIA. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE ATÉ 50% DOS VALORES PAGOS. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. OBRAS CONCLUÍDAS. IMÓVEL DISPONIBILIZADO. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO REGISTRADA. DESPROPORCIONALIDADE DA MULTA. RAZOABILIDADE DE 25%. ARTIGO 67-A, INCISO II, DA LEI No 4.591/1964 COM A REDAÇÃO DADA PELA LEI No 13.786/2018. SUCUMBÊNCIA DA RÉ. RESISTÊNCIA À SOLUÇÃO DO LITÍGIO ANTES DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. IMPUTAÇÃO À REQUERENTE. INADMISSIBILIDADE. HONORÁRIOS MAJORADOS.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de apelação interposta pela ré alienante, nos autos ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas, ajuizada em seu desfavor pela adquirente, contra a sentença que resolveu o processo com exame de mérito, ao julgar parcialmente procedentes os pedidos, confirmando-se a tutela de urgência inicialmente deferida, para (i) tornar definitiva a decretação da rescisão do contrato de compromisso de compra e venda firmado pelas partes relativamente ao imóvel descrito na exordial; (ii) declarar a nulidade da cláusula de alienação fiduciária e (iii) condenar a requerida a restituir à autora 75% (setenta e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos, com correção monetária pelo índice previsto no contrato, a contar de cada desembolso, e acréscimo de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do trânsito em julgado da sentença. Estabeleceu, em caso de revenda do imóvel antes do transcurso do prazo para restituição, o valor remanescente deverá ser pago em até 30 (trinta) dias da revenda, atualizado monetariamente. Em razão do reconhecimento da sucumbência recíproca, mas desigual, condenou a ré em 75% (setenta e cinco por cento) e a autora em 25% (vinte e cinco por cento) do pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
2.1. Nas contrarrazões, a autora suscita a preliminar de intempestividade da apelação da ré.
2.2. Na apelação, as questões, em discussão, consistem na análise (i) da validade do pacto adjeto de alienação fiduciária estipulado em cláusula do compromisso de compra e venda e consequente aplicação da Lei no 9.514/1997 na resilição do contrato por iniciativa da adquirente; (ii) do direito de retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, nos termos do artigo 67-A § 5o, da Lei no 4.591/1964, com a redação da Lei no 13.786/2018, em razão de a incorporação em que o imóvel está situado se submeter ao regime de patrimônio de afetação e (iii) da aplicação do princípio da causalidade na imputação dos ônus da sucumbência integralmente à autora ou sua redistribuição proporcional.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Não se reconhece intempestividade da apelação que foi interposta no último dia do prazo de quinze dias úteis, contados da disponibilização da sentença que negou provimento aos embargos de declaração opostos pelas partes.
4. É inválida a alienação fiduciária do imóvel instituída em pacto adjeto em contrato de compra e venda firmado por instrumento particular, porquanto não obedecidos os pressupostos legais fixados nos artigos 22 a 24 da Lei no 9.514/1997, sobretudo no que tange à não comprovação da concessão de mútuo para a aquisição do terreno, à falta de transferência da propriedade para a adquirente, bem como constituição do direito real em favor da alienante, originária proprietária, pela ausência de transcrição dos títulos na matrícula do imóvel no ofício de registro de imóveis competente.
5. O patrimônio de afetação, após a conclusão do empreendimento e registro da convenção de condomínio, não remanescendo registro de direitos reais constituídos em favor de terceiros, consiste apenas em garantia aos adquirentes da entrega das unidades pela incorporadora, nos termos do artigo 31-A, caput, da Lei no 4.951/1964 na redação da Lei no 10.931/2004, e a incorporadora tem a disponibilidade do imóvel desde a decretação da rescisão do contrato pela decisão concessiva da tutela de urgência, a qual foi confirmada na sentença, que tornou definitiva a rescisão contratual, podendo aliená-lo para terceiro sem nenhuma restrição.
6. Injustificável a multa de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, prevista na cláusula contratual fundada no artigo 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/1964 com a redação dada pela Lei no 13.786/2018, sem comprovação de prejuízo excedente ao montante de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela adquirente, que é exigível pelo desfazimento do negócio nos termos do artigo 67-A, inciso II, da Lei no 4.591/1964 com a redação dada pela Lei no 13.786/2018, sem necessidade de comprovação de prejuízo (§ 1o).
7. Constatado que a incorporadora deu causa ao ajuizamento da apelação, não se justifica a atribuição dos ônus da sucumbência à adquirente com base no princípio da causalidade e reconhecido que ela sucumbiu em maior extensão no julgamento dos pedidos autorais, mostra-se adequada e razoável a distribuição dos ônus da sucumbência em 75% (setenta e cinco por cento) para a parte requerida e em 25% (vinte e cinco por cento) para a autora.
IV. DISPOSITIVO E TESES
8. Rejeitada a preliminar de não conhecimento suscitada em contrarrazões. Apelação conhecida e não provida. Honorários recursais majorados em 2%.
Teses de julgamento:
1. A interposição da apelação dentro do prazo recursal inviabiliza o reconhecimento da intempestividade.
2. Não se aplica a Lei no 9.514/1997 e não se reconhece a validade do pacto adjeto de alienação fiduciária na compra e venda de imóvel em empreendimento condominial firmado por instrumento particular, em que a propriedade do bem pertence à incorporadora e é mantida após a realização do negócio, sem constituição do direito real de garantia na matrícula do imóvel, e sem a comprovação da concessão de mútuo ao adquirente para pagamento do preço, que foi convencionado a prazo e não à vista.
3. Injustificável a cláusula penal de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, em razão da constituição de patrimônio de afetação, quando os direitos reais de terceiros foram extintos e o empreendimento finalizado, com o registro da convenção de condomínio e a disponibilização das unidades aos adquirentes, devendo a retenção se limitar a 25% (vinte e cinco por cento), nos termos do artigo 67-A, inciso II, da Lei no 4.591/1964 na redação da Lei no 13.786/2018 em decorrência da rescisão do contrato de compra e venda.
4. Não se aplica o princípio da causalidade para a imputação dos ônus da sucumbência, quando a parte derrotada foi a que deu causa ao ajuizamento da ação, devendo ser mantida a distribuição dos ônus da sucumbência entre as partes litigantes, quando se verifica a adequação da proporcionalidade do rateio.

Inteiro teor:
APELAÇÃO. CONTRARRAZÕES. PRELIMINAR DE INTEMPESTIVIDADE. REJEIÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONDOMÍNIO. NEGÓCIO REALIZADO ENTRE A INCORPORADORA E A ADQUIRENTE. PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI No 9.514/1997. MÚTUO NÃO DEMONSTRADO. VENDA A PRAZO. INVALIDADE DA CLÁUSULA DE GARANTIA FIDUCIÁRIA. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE ATÉ 50% DOS VALORES PAGOS. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. OBRAS CONCLUÍDAS. IMÓVEL DISPONIBILIZADO. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO REGISTRADA. DESPROPORCIONALIDADE DA MULTA. RAZOABILIDADE DE 25%. ARTIGO 67-A, INCISO II, DA LEI No 4.591/1964 COM A REDAÇÃO DADA PELA LEI No 13.786/2018. SUCUMBÊNCIA DA RÉ. RESISTÊNCIA À SOLUÇÃO DO LITÍGIO ANTES DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. IMPUTAÇÃO À REQUERENTE. INADMISSIBILIDADE. HONORÁRIOS MAJORADOS.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de apelação interposta pela ré alienante, nos autos ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas, ajuizada em seu desfavor pela adquirente, contra a sentença que resolveu o processo com exame de mérito, ao julgar parcialmente procedentes os pedidos, confirmando-se a tutela de urgência inicialmente deferida, para (i) tornar definitiva a decretação da rescisão do contrato de compromisso de compra e venda firmado pelas partes relativamente ao imóvel descrito na exordial; (ii) declarar a nulidade da cláusula de alienação fiduciária e (iii) condenar a requerida a restituir à autora 75% (setenta e cinco por cento) dos valores efetivamente pagos, com correção monetária pelo índice previsto no contrato, a contar de cada desembolso, e acréscimo de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir do trânsito em julgado da sentença. Estabeleceu, em caso de revenda do imóvel antes do transcurso do prazo para restituição, o valor remanescente deverá ser pago em até 30 (trinta) dias da revenda, atualizado monetariamente. Em razão do reconhecimento da sucumbência recíproca, mas desigual, condenou a ré em 75% (setenta e cinco por cento) e a autora em 25% (vinte e cinco por cento) do pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
2.1. Nas contrarrazões, a autora suscita a preliminar de intempestividade da apelação da ré.
2.2. Na apelação, as questões, em discussão, consistem na análise (i) da validade do pacto adjeto de alienação fiduciária estipulado em cláusula do compromisso de compra e venda e consequente aplicação da Lei no 9.514/1997 na resilição do contrato por iniciativa da adquirente; (ii) do direito de retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, nos termos do artigo 67-A § 5o, da Lei no 4.591/1964, com a redação da Lei no 13.786/2018, em razão de a incorporação em que o imóvel está situado se submeter ao regime de patrimônio de afetação e (iii) da aplicação do princípio da causalidade na imputação dos ônus da sucumbência integralmente à autora ou sua redistribuição proporcional.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Não se reconhece intempestividade da apelação que foi interposta no último dia do prazo de quinze dias úteis, contados da disponibilização da sentença que negou provimento aos embargos de declaração opostos pelas partes.
4. É inválida a alienação fiduciária do imóvel instituída em pacto adjeto em contrato de compra e venda firmado por instrumento particular, porquanto não obedecidos os pressupostos legais fixados nos artigos 22 a 24 da Lei no 9.514/1997, sobretudo no que tange à não comprovação da concessão de mútuo para a aquisição do terreno, à falta de transferência da propriedade para a adquirente, bem como constituição do direito real em favor da alienante, originária proprietária, pela ausência de transcrição dos títulos na matrícula do imóvel no ofício de registro de imóveis competente.
5. O patrimônio de afetação, após a conclusão do empreendimento e registro da convenção de condomínio, não remanescendo registro de direitos reais constituídos em favor de terceiros, consiste apenas em garantia aos adquirentes da entrega das unidades pela incorporadora, nos termos do artigo 31-A, caput, da Lei no 4.951/1964 na redação da Lei no 10.931/2004, e a incorporadora tem a disponibilidade do imóvel desde a decretação da rescisão do contrato pela decisão concessiva da tutela de urgência, a qual foi confirmada na sentença, que tornou definitiva a rescisão contratual, podendo aliená-lo para terceiro sem nenhuma restrição.
6. Injustificável a multa de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, prevista na cláusula contratual fundada no artigo 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/1964 com a redação dada pela Lei no 13.786/2018, sem comprovação de prejuízo excedente ao montante de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela adquirente, que é exigível pelo desfazimento do negócio nos termos do artigo 67-A, inciso II, da Lei no 4.591/1964 com a redação dada pela Lei no 13.786/2018, sem necessidade de comprovação de prejuízo (§ 1o).
7. Constatado que a incorporadora deu causa ao ajuizamento da apelação, não se justifica a atribuição dos ônus da sucumbência à adquirente com base no princípio da causalidade e reconhecido que ela sucumbiu em maior extensão no julgamento dos pedidos autorais, mostra-se adequada e razoável a distribuição dos ônus da sucumbência em 75% (setenta e cinco por cento) para a parte requerida e em 25% (vinte e cinco por cento) para a autora.
IV. DISPOSITIVO E TESES
8. Rejeitada a preliminar de não conhecimento suscitada em contrarrazões. Apelação conhecida e não provida. Honorários recursais majorados em 2%.
Teses de julgamento:
1. A interposição da apelação dentro do prazo recursal inviabiliza o reconhecimento da intempestividade.
2. Não se aplica a Lei no 9.514/1997 e não se reconhece a validade do pacto adjeto de alienação fiduciária na compra e venda de imóvel em empreendimento condominial firmado por instrumento particular, em que a propriedade do bem pertence à incorporadora e é mantida após a realização do negócio, sem constituição do direito real de garantia na matrícula do imóvel, e sem a comprovação da concessão de mútuo ao adquirente para pagamento do preço, que foi convencionado a prazo e não à vista.
3. Injustificável a cláusula penal de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, em razão da constituição de patrimônio de afetação, quando os direitos reais de terceiros foram extintos e o empreendimento finalizado, com o registro da convenção de condomínio e a disponibilização das unidades aos adquirentes, devendo a retenção se limitar a 25% (vinte e cinco por cento), nos termos do artigo 67-A, inciso II, da Lei no 4.591/1964 na redação da Lei no 13.786/2018 em decorrência da rescisão do contrato de compra e venda.
4. Não se aplica o princípio da causalidade para a imputação dos ônus da sucumbência, quando a parte derrotada foi a que deu causa ao ajuizamento da ação, devendo ser mantida a distribuição dos ônus da sucumbência entre as partes litigantes, quando se verifica a adequação da proporcionalidade do rateio.