Tribunal: TJDFT
Processo: 0741505-18.2024.8.07.0001
Órgão julgador: LEONOR AGUENA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-15
Data de publicação: 2026-04-24

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL. DIREITO CONDOMINIAL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ÁREA SITUADA NO SUBSOLO DE UNIDADE AUTÔNOMA. CAIXA D’ÁGUA, CASA DE BOMBAS E POÇO DO ELEVADOR. EQUIPAMENTOS ESSENCIAIS À SEGURANÇA E AO FUNCIONAMENTO DO EDIFÍCIO. NATUREZA DE ÁREA COMUM INALIENÁVEL. PREVALÊNCIA DA DESTINAÇÃO FUNCIONAL E DA SEGURANÇA COLETIVA SOBRE O REGISTRO IMOBILIÁRIO. SUPRESSIO. INAPLICABILIDADE. OBRIGAÇÃO DE FAZER. RESTABELECIMENTO DO ACESSO CONDOMINIAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de apelação interposto por proprietária de unidade autônoma (Loja no 13) contra sentença proferida em ação de conhecimento ajuizada por condomínio edilício, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para reconhecer a natureza comum de área localizada no subsolo da unidade, onde se encontram reservatório de água, casa de bombas, poço do elevador e escadaria, determinando o restabelecimento do acesso pela área comum e afastando o pedido de indenização por aluguéis.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se a área situada no subsolo da unidade autônoma, embora descrita como privativa na matrícula imobiliária, possui natureza jurídica de área comum por sua destinação essencial ao funcionamento e à segurança do edifício; (ii) estabelecer se o uso exclusivo prolongado e a alegada inércia do condomínio autorizam a aplicação da teoria da supressio; (iii) determinar a responsabilidade da proprietária da unidade pela obrigação de fazer consistente no restabelecimento do acesso condominial e a correção da distribuição dos ônus sucumbenciais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A prova pericial de engenharia, produzida sob o crivo do contraditório, demonstra que o reservatório de água, a casa de bombas, o poço do elevador e a escadaria são estruturas e equipamentos indispensáveis ao funcionamento, à manutenção e à segurança coletiva do edifício.
4. O artigo 1.331, § 2o, do Código Civil e o artigo 3o da Lei no 4.591/1964 qualificam como áreas comuns, inalienáveis e indivisíveis, as partes da edificação destinadas ao uso coletivo e à infraestrutura essencial, prevalecendo sobre a descrição formal constante da matrícula imobiliária.
5. A presunção de veracidade do registro imobiliário é relativa e pode ser afastada por prova técnica idônea que evidencie a sobreposição de área privativa a equipamentos e estruturas de uso comum essencial.
6. A atuação da perita judicial, ao aplicar normas técnicas e regulamentares de segurança e construção civil, não configura extrapolação de competência, mas fornecimento de subsídios técnicos indispensáveis à correta compreensão da destinação funcional da área.
7. A teoria da supressio não se aplica a situações contra legem que envolvem áreas comuns essenciais e normas de segurança, sobretudo quando a manutenção da situação fática compromete o sistema de combate a incêndio e a proteção da coletividade.
8. A tolerância administrativa ou a inércia do condomínio não geram direito adquirido nem expectativa legítima apta a convalidar a apropriação privativa de área comum indispensável à segurança e ao funcionamento do edifício.
9. A obrigação de fazer consistente no restabelecimento do acesso à área comum é de natureza propter rem e recai sobre a atual proprietária da unidade que impede o livre acesso, independentemente de quem tenha originalmente promovido a obstrução.
10. A solução técnica adequada consiste na reabertura do acesso pelo hall comum e no fechamento do acesso exclusivo pela unidade privada, a fim de assegurar a independência técnica e operacional dos equipamentos comuns.
11. Configura-se sucumbência recíproca quando o condomínio é vencedor no pedido principal e vencido no pedido acessório de indenização, legitimando a distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais.
IV. DISPOSITIVO E TESE
12. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. Áreas que abrigam equipamentos essenciais à segurança e ao funcionamento do condomínio edilício possuem natureza de uso comum inalienável, ainda que descritas como privativas no registro imobiliário.”; “2. Normas de ordem pública relativas à segurança e à destinação das áreas comuns prevalecem sobre a matrícula imobiliária e afastam a aplicação da teoria da supressio.”; “3. O proprietário da unidade que impede o acesso a área comum responde pela obrigação de fazer destinada a restabelecer a conformidade legal e condominial.”.
________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.331, § 2o, 1.335, II, 1.341 e 1.342; CPC, arts. 473, 86 e 85, § 11; Lei no 4.591/1964, art. 3o; Norma Técnica no 004/2000 do CBMDF; NR 24 e NR 33.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 281.290/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 02/10/2008, DJe 13/10/2008; TJDFT, Apelação Cível no 0706624-37.2019.8.07.0018, Rel. Des.a Leila Arlanch, 7a Turma Cível, j. 02/06/2021, DJe 30/06/2021; TJDFT, Apelação Cível no 0710934-51.2017.8.07.0020, Rel. Des. João Egmont, 2a Turma Cível, j. 10/04/2019, DJe 26/04/2019; TJDFT, Apelação Cível no 0709813-80.2020.8.07.0020, Rel. Des.a Ana Cantarino, 5a Turma Cível, j. 25/08/2021, DJe 08/09/2021; TJDFT, Apelação Cível no 0718728-89.2022.8.07.0007, Rel. Des.a Ana Maria Ferreira da Silva, 3a Turma Cível, j. 01/02/2024, DJe 23/02/2024; TJDFT, Apelação Cível, Proc. no 0706392-37.2019.8.07.0014, Rel. Des. Getúlio de Moraes Oliveira, 7a Turma Cível, j. 10/05/2023, DJe 24/05/2023; TJDFT, Apelação Cível no 20150110890462, Rel. Des. James Eduardo Oliveira, 4a Turma Cível, j. 14/03/2018, DJe 03/04/2018.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO CIVIL. DIREITO CONDOMINIAL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ÁREA SITUADA NO SUBSOLO DE UNIDADE AUTÔNOMA. CAIXA D’ÁGUA, CASA DE BOMBAS E POÇO DO ELEVADOR. EQUIPAMENTOS ESSENCIAIS À SEGURANÇA E AO FUNCIONAMENTO DO EDIFÍCIO. NATUREZA DE ÁREA COMUM INALIENÁVEL. PREVALÊNCIA DA DESTINAÇÃO FUNCIONAL E DA SEGURANÇA COLETIVA SOBRE O REGISTRO IMOBILIÁRIO. SUPRESSIO. INAPLICABILIDADE. OBRIGAÇÃO DE FAZER. RESTABELECIMENTO DO ACESSO CONDOMINIAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de apelação interposto por proprietária de unidade autônoma (Loja no 13) contra sentença proferida em ação de conhecimento ajuizada por condomínio edilício, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para reconhecer a natureza comum de área localizada no subsolo da unidade, onde se encontram reservatório de água, casa de bombas, poço do elevador e escadaria, determinando o restabelecimento do acesso pela área comum e afastando o pedido de indenização por aluguéis.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se a área situada no subsolo da unidade autônoma, embora descrita como privativa na matrícula imobiliária, possui natureza jurídica de área comum por sua destinação essencial ao funcionamento e à segurança do edifício; (ii) estabelecer se o uso exclusivo prolongado e a alegada inércia do condomínio autorizam a aplicação da teoria da supressio; (iii) determinar a responsabilidade da proprietária da unidade pela obrigação de fazer consistente no restabelecimento do acesso condominial e a correção da distribuição dos ônus sucumbenciais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A prova pericial de engenharia, produzida sob o crivo do contraditório, demonstra que o reservatório de água, a casa de bombas, o poço do elevador e a escadaria são estruturas e equipamentos indispensáveis ao funcionamento, à manutenção e à segurança coletiva do edifício.
4. O artigo 1.331, § 2o, do Código Civil e o artigo 3o da Lei no 4.591/1964 qualificam como áreas comuns, inalienáveis e indivisíveis, as partes da edificação destinadas ao uso coletivo e à infraestrutura essencial, prevalecendo sobre a descrição formal constante da matrícula imobiliária.
5. A presunção de veracidade do registro imobiliário é relativa e pode ser afastada por prova técnica idônea que evidencie a sobreposição de área privativa a equipamentos e estruturas de uso comum essencial.
6. A atuação da perita judicial, ao aplicar normas técnicas e regulamentares de segurança e construção civil, não configura extrapolação de competência, mas fornecimento de subsídios técnicos indispensáveis à correta compreensão da destinação funcional da área.
7. A teoria da supressio não se aplica a situações contra legem que envolvem áreas comuns essenciais e normas de segurança, sobretudo quando a manutenção da situação fática compromete o sistema de combate a incêndio e a proteção da coletividade.
8. A tolerância administrativa ou a inércia do condomínio não geram direito adquirido nem expectativa legítima apta a convalidar a apropriação privativa de área comum indispensável à segurança e ao funcionamento do edifício.
9. A obrigação de fazer consistente no restabelecimento do acesso à área comum é de natureza propter rem e recai sobre a atual proprietária da unidade que impede o livre acesso, independentemente de quem tenha originalmente promovido a obstrução.
10. A solução técnica adequada consiste na reabertura do acesso pelo hall comum e no fechamento do acesso exclusivo pela unidade privada, a fim de assegurar a independência técnica e operacional dos equipamentos comuns.
11. Configura-se sucumbência recíproca quando o condomínio é vencedor no pedido principal e vencido no pedido acessório de indenização, legitimando a distribuição proporcional dos ônus sucumbenciais.
IV. DISPOSITIVO E TESE
12. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. Áreas que abrigam equipamentos essenciais à segurança e ao funcionamento do condomínio edilício possuem natureza de uso comum inalienável, ainda que descritas como privativas no registro imobiliário.”; “2. Normas de ordem pública relativas à segurança e à destinação das áreas comuns prevalecem sobre a matrícula imobiliária e afastam a aplicação da teoria da supressio.”; “3. O proprietário da unidade que impede o acesso a área comum responde pela obrigação de fazer destinada a restabelecer a conformidade legal e condominial.”.
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Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.331, § 2o, 1.335, II, 1.341 e 1.342; CPC, arts. 473, 86 e 85, § 11; Lei no 4.591/1964, art. 3o; Norma Técnica no 004/2000 do CBMDF; NR 24 e NR 33.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 281.290/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 02/10/2008, DJe 13/10/2008; TJDFT, Apelação Cível no 0706624-37.2019.8.07.0018, Rel. Des.a Leila Arlanch, 7a Turma Cível, j. 02/06/2021, DJe 30/06/2021; TJDFT, Apelação Cível no 0710934-51.2017.8.07.0020, Rel. Des. João Egmont, 2a Turma Cível, j. 10/04/2019, DJe 26/04/2019; TJDFT, Apelação Cível no 0709813-80.2020.8.07.0020, Rel. Des.a Ana Cantarino, 5a Turma Cível, j. 25/08/2021, DJe 08/09/2021; TJDFT, Apelação Cível no 0718728-89.2022.8.07.0007, Rel. Des.a Ana Maria Ferreira da Silva, 3a Turma Cível, j. 01/02/2024, DJe 23/02/2024; TJDFT, Apelação Cível, Proc. no 0706392-37.2019.8.07.0014, Rel. Des. Getúlio de Moraes Oliveira, 7a Turma Cível, j. 10/05/2023, DJe 24/05/2023; TJDFT, Apelação Cível no 20150110890462, Rel. Des. James Eduardo Oliveira, 4a Turma Cível, j. 14/03/2018, DJe 03/04/2018.