Tribunal: TJDFT
Processo: 0705863-08.2025.8.07.0014
Órgão julgador: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-25
Data de publicação: 2026-04-27

Ementa:
Ementa: Direito civil e processual civil. Apelação cível. Embargos à execução. Promessa de compra e venda de imóvel. Condição suspensiva. Inadimplemento das parcelas do sinal. Resolução automática do contrato. Inexigibilidade do título executivo. Contrato de prestação de serviços condicionado à quitação ou ao registro do financiamento. Ausência de implementação da condição. Cobrança indevida. Manutenção da sentença. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes embargos à execução para declarar a nulidade e extinguir execução fundada em termo de confissão de dívida e contrato de prestação de serviços imobiliários.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o inadimplemento das parcelas que compõem o sinal da promessa de compra e venda enseja a resolução automática do contrato e afasta a exigibilidade do débito executado e (ii) estabelecer se é exigível a cobrança decorrente de contrato de prestação de serviços imobiliários condicionado à quitação do imóvel ou ao registro do financiamento.
III. Razões De Decidir
3. O princípio pacta sunt servanda não autoriza a exigência de obrigação inexistente quando o próprio contrato prevê condições suspensivas e resolutivas que impedem o surgimento da obrigação exigida.
4. Na hipótese, o contrato de promessa de compra e venda prevê que o pagamento integral do sinal constitui condição suspensiva para a eficácia do ajuste, estabelecendo que o inadimplemento de qualquer parcela da entrada, no prazo contratual, ocasiona a rescisão unilateral e automática do contrato.
5. A prova documental demonstra que a compradora quitou apenas a parcela inicial de R$ 100,00, deixando de pagar as demais parcelas do sinal, circunstância que impede a implementação da condição suspensiva e mantém o contrato em estado de pendência.
6. Nos termos do ajuste, a promessa de compra e venda somente seria considerada definitivamente consumada após a contratação do financiamento e o registro do respectivo contrato no Cartório de Registro de Imóveis, circunstâncias que não ocorreram no caso concreto.
7. A resolução automática do contrato recompõe a disponibilidade do imóvel à vendedora, que pode revendê-lo livremente, inexistindo prejuízo patrimonial ou frustração econômica que justifique a cobrança pretendida.
IV. Dispositivo E Tese
8. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. O inadimplemento das parcelas que compõem o sinal em contrato de promessa de compra e venda submetido a condição suspensiva impede a formação plena do vínculo e acarreta a resolução automática do contrato, afastando a exigibilidade de obrigações dele decorrentes. 2. É inexigível a cobrança fundada em contrato de prestação de serviços imobiliários quando sua execução estiver condicionada à quitação do imóvel ou ao registro do financiamento que não se concretizou. 3.O princípio pacta sunt servanda não autoriza a exigência de obrigações quando o próprio contrato estabelece condições suspensivas e resolutivas que impedem a formação ou a continuidade do vínculo obrigacional.”
__________
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 85, §11; Lei n. 4.591/1964, art. 67-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula no 543.

Inteiro teor:
Ementa: Direito civil e processual civil. Apelação cível. Embargos à execução. Promessa de compra e venda de imóvel. Condição suspensiva. Inadimplemento das parcelas do sinal. Resolução automática do contrato. Inexigibilidade do título executivo. Contrato de prestação de serviços condicionado à quitação ou ao registro do financiamento. Ausência de implementação da condição. Cobrança indevida. Manutenção da sentença. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes embargos à execução para declarar a nulidade e extinguir execução fundada em termo de confissão de dívida e contrato de prestação de serviços imobiliários.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o inadimplemento das parcelas que compõem o sinal da promessa de compra e venda enseja a resolução automática do contrato e afasta a exigibilidade do débito executado e (ii) estabelecer se é exigível a cobrança decorrente de contrato de prestação de serviços imobiliários condicionado à quitação do imóvel ou ao registro do financiamento.
III. Razões De Decidir
3. O princípio pacta sunt servanda não autoriza a exigência de obrigação inexistente quando o próprio contrato prevê condições suspensivas e resolutivas que impedem o surgimento da obrigação exigida.
4. Na hipótese, o contrato de promessa de compra e venda prevê que o pagamento integral do sinal constitui condição suspensiva para a eficácia do ajuste, estabelecendo que o inadimplemento de qualquer parcela da entrada, no prazo contratual, ocasiona a rescisão unilateral e automática do contrato.
5. A prova documental demonstra que a compradora quitou apenas a parcela inicial de R$ 100,00, deixando de pagar as demais parcelas do sinal, circunstância que impede a implementação da condição suspensiva e mantém o contrato em estado de pendência.
6. Nos termos do ajuste, a promessa de compra e venda somente seria considerada definitivamente consumada após a contratação do financiamento e o registro do respectivo contrato no Cartório de Registro de Imóveis, circunstâncias que não ocorreram no caso concreto.
7. A resolução automática do contrato recompõe a disponibilidade do imóvel à vendedora, que pode revendê-lo livremente, inexistindo prejuízo patrimonial ou frustração econômica que justifique a cobrança pretendida.
IV. Dispositivo E Tese
8. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. O inadimplemento das parcelas que compõem o sinal em contrato de promessa de compra e venda submetido a condição suspensiva impede a formação plena do vínculo e acarreta a resolução automática do contrato, afastando a exigibilidade de obrigações dele decorrentes. 2. É inexigível a cobrança fundada em contrato de prestação de serviços imobiliários quando sua execução estiver condicionada à quitação do imóvel ou ao registro do financiamento que não se concretizou. 3.O princípio pacta sunt servanda não autoriza a exigência de obrigações quando o próprio contrato estabelece condições suspensivas e resolutivas que impedem a formação ou a continuidade do vínculo obrigacional.”
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Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 85, §11; Lei n. 4.591/1964, art. 67-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula no 543.