Tribunal: TJDFT
Processo: 0751269-17.2023.8.07.0016
Órgão julgador: EVANDRO NEIVA DE AMORIM
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-04-15
Data de publicação: 2026-04-22

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. RECURSO INOMINADO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO POR PAGAMENTO. SUB-ROGAÇÃO DOS DÉBITOS PROPTER REM NO PREÇO DA ARREMATAÇÃO. ART. 908, §1o, DO CPC. PRECLUSÃO. DESPROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de cumprimento de sentença instaurado por associação de moradores de condomínio residencial em desfavor do condômino inadimplente, visando à cobrança de débitos condominiais referentes a unidade do condomínio, no valor originalmente executado de R$ 9.719,52. Durante o trâmite, os direitos possessórios sobre o imóvel gerador da dívida foram arrematados judicialmente por terceira interessada, em outubro de 2024, nos autos de processo em trâmite na 21a Vara Cível de Brasília. O edital do leilão previa expressamente a sub-rogação dos débitos de natureza propter rem no preço da arrematação. O valor de R$ 6.502,33, referente às taxas condominiais do período coberto pela execução, foi reservado do produto da arrematação e transferido para estes autos, após o que o Juízo a quo proferiu sentença declarando extinta a execução pelo pagamento.
2. O condomínio recorrente se insurge contra a sentença, cuja parte dispositiva declarou extinta a execução com fundamento nos artigos 924, inciso II, e 771, caput, do Código de Processo Civil.
3. As razões recursais estão centradas nos seguintes aspectos: (i) insuficiência do valor pago (R$ 6.502,33), eis que o débito atualizado até 21/10/2025 totalizaria R$ 7.912,05, conforme planilha de ID 254218308; (ii) necessidade de remessa dos autos à Contadoria Judicial para apuração do saldo remanescente; e (iii) possibilidade de redirecionamento da execução em face da arrematante Marcella Doria Dias Lourenzatto, pelo saldo não coberto pelo produto da arrematação, dada a natureza propter rem da dívida condominial.
4. Foram ofertadas contrarrazões pelo executado (ID 81068296), nas quais sustenta: (i) acerto da sentença extintiva; (ii) preclusão temporal da alegação de insuficiência do pagamento, pois o condomínio não impugnou oportunamente o valor informado ao juízo da arrematação; (iii) comportamento contraditório do recorrente (venire contra factum proprium), que havia informado R$ 6.502,33 como valor do débito ao juízo da 21a Vara Cível; e (iv) que débitos posteriores à arrematação são de responsabilidade exclusiva da arrematante.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
5. As questões em discussão consistem em saber: (i) se o valor de R$ 6.502,33 transferido do produto da arrematação foi suficiente para a quitação integral do crédito exequendo, considerando que o próprio condomínio exequente informou tal montante ao juízo da arrematação; e (ii) se é cabível, no presente cumprimento de sentença, o redirecionamento da execução em face da arrematante pelo saldo porventura remanescente, dada a natureza propter rem da dívida condominial.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. A matéria deve ser analisada sob a ótica do Direito Processual Civil, notadamente dos artigos 908, §1o, 924, inciso II, e 771, caput, do Código de Processo Civil, bem como dos princípios da boa-fé processual, da estabilidade dos atos processuais e da segurança jurídica.
7. Nos termos do art. 908, §1o, do CPC, na arrematação judicial, os débitos de natureza propter rem sub-rogam-se sobre o preço, observada a ordem de preferência legal. Já o art. 924, inciso II, do CPC, determina a extinção da execução quando satisfeita a obrigação. O art. 526 do CPC, por sua vez, impõe ao exequente o ônus de impugnar tempestivamente os cálculos apresentados pelo executado, sob pena de preclusão.
8. No caso concreto, a pretensão recursal não merece acolhida por dois fundamentos autônomos e suficientes:
8.1. (i) Preclusão e comportamento contraditório do recorrente. O próprio condomínio exequente informou ao juízo da 21a Vara Cível de Brasília, nos autos do processo de arrematação no 0728742-92.2018.8.07.0001, que o valor dos débitos condominiais era de R$ 6.502,33, referentes ao período de 10/2022 a 10/2024 (ID 2477981420 daquele processo). Com base nessa informação prestada pelo próprio credor, o juízo da arrematação determinou a reserva e posterior transferência de referido montante para estes autos (ID 250308282). Somente após o recebimento dos valores é que o recorrente apresentou nova planilha (ID 254218308) alegando débito de R$ 7.912,05. Tal conduta configura inequívoco venire contra factum proprium, vedado pelo princípio da boa-fé processual (art. 5o do CPC), além de caracterizar preclusão lógica e temporal da alegação de insuficiência. Não é lícito ao credor informar determinado valor como sendo o total devido, recebê-lo, e posteriormente alegar que o montante era insuficiente, sem qualquer justificativa plausível para a majoração.
8.2. (ii) Impossibilidade de redirecionamento da execução contra a arrematante nestes autos. Como corretamente fundamentou o Juízo a quo, o título judicial exequendo foi formado exclusivamente em desfavor do executado. A coisa julgada que reveste a sentença condenatória delimita subjetivamente a relação jurídica processual, não sendo possível incluir novo sujeito passivo em fase de cumprimento, sob pena de violação ao contraditório e à ampla defesa. A natureza propter rem da dívida condominial autoriza sua cobrança do atual titular do bem, mas mediante a instauração de nova relação jurídica processual autônoma, não pelo redirecionamento do presente cumprimento de sentença. O argumento do recorrente quanto à economia processual não prevalece sobre a garantia constitucional do devido processo legal.
9. Por seu turno, o executado demonstrou, nas contrarrazões, que os débitos de sua responsabilidade — limitados ao período anterior à arrematação (10/2022 a 10/2024) — foram integralmente quitados pelo produto do leilão, e que eventuais débitos posteriores a 18/10/2024 são de responsabilidade exclusiva da arrematante, não podendo ser a ele imputados.
10. Desse modo, é de se confirmar a conclusão jurídica originária, porque: (a) o próprio exequente fixou o valor do débito em R$ 6.502,33 perante o juízo da arrematação, não podendo agora majorá-lo unilateralmente após o recebimento; (b) o redirecionamento da execução à arrematante, nos presentes autos, é juridicamente inviável por ausência de título executivo em seu desfavor; e (c) a sentença extintiva está em plena conformidade com os artigos 908, §1o, e 924, II, do CPC.
IV. DISPOSITIVO
11. Recurso conhecido e DESPROVIDO.
12. Condeno o recorrente ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95.

Inteiro teor:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. RECURSO INOMINADO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO POR PAGAMENTO. SUB-ROGAÇÃO DOS DÉBITOS PROPTER REM NO PREÇO DA ARREMATAÇÃO. ART. 908, §1o, DO CPC. PRECLUSÃO. DESPROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de cumprimento de sentença instaurado por associação de moradores de condomínio residencial em desfavor do condômino inadimplente, visando à cobrança de débitos condominiais referentes a unidade do condomínio, no valor originalmente executado de R$ 9.719,52. Durante o trâmite, os direitos possessórios sobre o imóvel gerador da dívida foram arrematados judicialmente por terceira interessada, em outubro de 2024, nos autos de processo em trâmite na 21a Vara Cível de Brasília. O edital do leilão previa expressamente a sub-rogação dos débitos de natureza propter rem no preço da arrematação. O valor de R$ 6.502,33, referente às taxas condominiais do período coberto pela execução, foi reservado do produto da arrematação e transferido para estes autos, após o que o Juízo a quo proferiu sentença declarando extinta a execução pelo pagamento.
2. O condomínio recorrente se insurge contra a sentença, cuja parte dispositiva declarou extinta a execução com fundamento nos artigos 924, inciso II, e 771, caput, do Código de Processo Civil.
3. As razões recursais estão centradas nos seguintes aspectos: (i) insuficiência do valor pago (R$ 6.502,33), eis que o débito atualizado até 21/10/2025 totalizaria R$ 7.912,05, conforme planilha de ID 254218308; (ii) necessidade de remessa dos autos à Contadoria Judicial para apuração do saldo remanescente; e (iii) possibilidade de redirecionamento da execução em face da arrematante Marcella Doria Dias Lourenzatto, pelo saldo não coberto pelo produto da arrematação, dada a natureza propter rem da dívida condominial.
4. Foram ofertadas contrarrazões pelo executado (ID 81068296), nas quais sustenta: (i) acerto da sentença extintiva; (ii) preclusão temporal da alegação de insuficiência do pagamento, pois o condomínio não impugnou oportunamente o valor informado ao juízo da arrematação; (iii) comportamento contraditório do recorrente (venire contra factum proprium), que havia informado R$ 6.502,33 como valor do débito ao juízo da 21a Vara Cível; e (iv) que débitos posteriores à arrematação são de responsabilidade exclusiva da arrematante.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
5. As questões em discussão consistem em saber: (i) se o valor de R$ 6.502,33 transferido do produto da arrematação foi suficiente para a quitação integral do crédito exequendo, considerando que o próprio condomínio exequente informou tal montante ao juízo da arrematação; e (ii) se é cabível, no presente cumprimento de sentença, o redirecionamento da execução em face da arrematante pelo saldo porventura remanescente, dada a natureza propter rem da dívida condominial.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. A matéria deve ser analisada sob a ótica do Direito Processual Civil, notadamente dos artigos 908, §1o, 924, inciso II, e 771, caput, do Código de Processo Civil, bem como dos princípios da boa-fé processual, da estabilidade dos atos processuais e da segurança jurídica.
7. Nos termos do art. 908, §1o, do CPC, na arrematação judicial, os débitos de natureza propter rem sub-rogam-se sobre o preço, observada a ordem de preferência legal. Já o art. 924, inciso II, do CPC, determina a extinção da execução quando satisfeita a obrigação. O art. 526 do CPC, por sua vez, impõe ao exequente o ônus de impugnar tempestivamente os cálculos apresentados pelo executado, sob pena de preclusão.
8. No caso concreto, a pretensão recursal não merece acolhida por dois fundamentos autônomos e suficientes:
8.1. (i) Preclusão e comportamento contraditório do recorrente. O próprio condomínio exequente informou ao juízo da 21a Vara Cível de Brasília, nos autos do processo de arrematação no 0728742-92.2018.8.07.0001, que o valor dos débitos condominiais era de R$ 6.502,33, referentes ao período de 10/2022 a 10/2024 (ID 2477981420 daquele processo). Com base nessa informação prestada pelo próprio credor, o juízo da arrematação determinou a reserva e posterior transferência de referido montante para estes autos (ID 250308282). Somente após o recebimento dos valores é que o recorrente apresentou nova planilha (ID 254218308) alegando débito de R$ 7.912,05. Tal conduta configura inequívoco venire contra factum proprium, vedado pelo princípio da boa-fé processual (art. 5o do CPC), além de caracterizar preclusão lógica e temporal da alegação de insuficiência. Não é lícito ao credor informar determinado valor como sendo o total devido, recebê-lo, e posteriormente alegar que o montante era insuficiente, sem qualquer justificativa plausível para a majoração.
8.2. (ii) Impossibilidade de redirecionamento da execução contra a arrematante nestes autos. Como corretamente fundamentou o Juízo a quo, o título judicial exequendo foi formado exclusivamente em desfavor do executado. A coisa julgada que reveste a sentença condenatória delimita subjetivamente a relação jurídica processual, não sendo possível incluir novo sujeito passivo em fase de cumprimento, sob pena de violação ao contraditório e à ampla defesa. A natureza propter rem da dívida condominial autoriza sua cobrança do atual titular do bem, mas mediante a instauração de nova relação jurídica processual autônoma, não pelo redirecionamento do presente cumprimento de sentença. O argumento do recorrente quanto à economia processual não prevalece sobre a garantia constitucional do devido processo legal.
9. Por seu turno, o executado demonstrou, nas contrarrazões, que os débitos de sua responsabilidade — limitados ao período anterior à arrematação (10/2022 a 10/2024) — foram integralmente quitados pelo produto do leilão, e que eventuais débitos posteriores a 18/10/2024 são de responsabilidade exclusiva da arrematante, não podendo ser a ele imputados.
10. Desse modo, é de se confirmar a conclusão jurídica originária, porque: (a) o próprio exequente fixou o valor do débito em R$ 6.502,33 perante o juízo da arrematação, não podendo agora majorá-lo unilateralmente após o recebimento; (b) o redirecionamento da execução à arrematante, nos presentes autos, é juridicamente inviável por ausência de título executivo em seu desfavor; e (c) a sentença extintiva está em plena conformidade com os artigos 908, §1o, e 924, II, do CPC.
IV. DISPOSITIVO
11. Recurso conhecido e DESPROVIDO.
12. Condeno o recorrente ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95.