Tribunal: TJDFT
Processo: 0742640-65.2024.8.07.0001
Órgão julgador: FÁTIMA RAFAEL
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-29
Data de publicação: 2026-05-04

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DA COMPRADORA. CONTRATO CELEBRADO SOB A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO SOBRE VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. TAXAS E ENCARGOS. PARCELAMENTO DA RESTITUIÇÃO. ABUSIVIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA LEGÍTIMA. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. REDISTRIBUIÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS.
I. CASO EM EXAME
1. Cuida-se de apelações interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial, para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, reconhecer a nulidade da cláusula penal e condenar a ré a restituir 80% dos valores pagos, em parcela única, com correção monetária e juros legais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há seis questões em discussão: (I) verificar a validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 10% do valor atualizado do contrato, e não dos valores pagos, em caso de rescisão por iniciativa da promissária compradora; (II) analisar a legitimidade da cobrança de IPTU antes da posse do imóvel pelo promissário comprador; (III) definir se a restituição dos valores pagos pode ocorrer de forma parcelada, conforme previsão contratual; (IV) examinar a legalidade da transferência da comissão de corretagem; (V) estabelecer o termo inicial da correção monetária e dos juros de mora; (VI) proceder à redistribuição das verbas de sucumbência.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A cláusula penal que prevê a retenção de 10% do valor total atualizado do contrato é abusiva quando aplicada de modo a ocasionar a perda substancial dos valores pagos pelo promissário comprador, em afronta aos princípios do Código de Defesa do Consumidor.
4. A retenção deve incidir apenas sobre os valores efetivamente pagos pelo promissário comprador, observando-se os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, conforme entendimento do STJ, mesmo após a entrada em vigor da Lei no 13.786/2018.
5. A previsão contratual de retenção de taxas condominiais, IPTU e taxa de fruição não é válida se o promissário comprador ainda não está na posse do imóvel, pois tais encargos pressupõem a fruição ou disponibilização do bem. A jurisprudência do STJ estabelece que a responsabilidade por esses encargos só incide a partir da efetiva imissão do comprador na posse do imóvel adquirido.
6. A cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem não é abusiva, desde que demonstrado que o promissário comprador foi previamente informado do preço total da unidade autônoma, com destaque do valor da corretagem (REsp 1599511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016).
7. A cláusula que prevê a restituição dos valores pagos de forma parcelada deve ser afastada quando a relação contratual for regida pelo Código de Defesa do Consumidor, em razão da abusividade do parcelamento, sobretudo na ausência de posse ou fruição do imóvel pelo comprador. A Súmula 543 do STJ é aplicável mesmo após a edição da Lei no 13.786/2018, assegurando a restituição imediata das parcelas pagas, integral ou parcialmente, conforme a responsabilidade pela rescisão.
7. As cláusulas contratuais devem ser interpretadas em consonância com os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, vedando-se o enriquecimento sem causa e o desequilíbrio contratual em prejuízo do consumidor.
8. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para fins de restituição, incide a partir de cada desembolso (AgInt no AREsp n. 2.083.067/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 14/12/2022).
O termo inicial dos juros de mora corresponde à data da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, em caso de responsabilidade contratual.
IV. DISPOSITIVO E TESES
11. Apelação da autora parcialmente provida e apelação da ré desprovida. Decisão unânime.
Teses de julgamento:
“1. A cláusula penal em caso de rescisão por iniciativa do promissário comprador deve se limitar à retenção de percentual incidente sobre os valores pagos, e não sobre o valor total do contrato, quando sua aplicação resultar em perda desproporcional ao consumidor. 2. A cobrança de taxas condominiais, IPTU, taxa de fruição e contribuições associativas é indevida antes de o promissário comprador se imitir na posse do imóvel. 3. A restituição dos valores pagos pelo promissário comprador em contrato de promessa de compra e venda deve ser feita de forma imediata e em parcela única, ainda que o contrato tenha sido celebrado após a entrada em vigor da Lei no 13.786/2018.”

Dispositivos relevantes citados: CDC, 51, IV e § 1o, e 53; CPC, arts. 1.012 e 1.013; e Lei no 13.786/2018, arts. 32-A e 67-A.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 2.229.156/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 26/5/2025, DJe 30/5/2025; STJ, Súmula no 543; STJ, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, Recurso Repetitivo – Tema 886; TJDFT, Acórdão 1948976, 0705200-34.2021.8.07.0003, Rel. Des. Carlos Alberto Martins Filho, j. 4/12/2024, DJe 10/12/2024; e Acórdão 1848254, 0706854-73.2023.8.07.0007, Rel. Des. Diaulas Costa Ribeiro, j. 16/4/2024, DJe 29/4/2024.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DA COMPRADORA. CONTRATO CELEBRADO SOB A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO SOBRE VALORES EFETIVAMENTE PAGOS. TAXAS E ENCARGOS. PARCELAMENTO DA RESTITUIÇÃO. ABUSIVIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COBRANÇA LEGÍTIMA. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA DESDE CADA DESEMBOLSO. RECURSO DA RÉ DESPROVIDO. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO. REDISTRIBUIÇÃO DOS HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS.
I. CASO EM EXAME
1. Cuida-se de apelações interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial, para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, reconhecer a nulidade da cláusula penal e condenar a ré a restituir 80% dos valores pagos, em parcela única, com correção monetária e juros legais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há seis questões em discussão: (I) verificar a validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 10% do valor atualizado do contrato, e não dos valores pagos, em caso de rescisão por iniciativa da promissária compradora; (II) analisar a legitimidade da cobrança de IPTU antes da posse do imóvel pelo promissário comprador; (III) definir se a restituição dos valores pagos pode ocorrer de forma parcelada, conforme previsão contratual; (IV) examinar a legalidade da transferência da comissão de corretagem; (V) estabelecer o termo inicial da correção monetária e dos juros de mora; (VI) proceder à redistribuição das verbas de sucumbência.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A cláusula penal que prevê a retenção de 10% do valor total atualizado do contrato é abusiva quando aplicada de modo a ocasionar a perda substancial dos valores pagos pelo promissário comprador, em afronta aos princípios do Código de Defesa do Consumidor.
4. A retenção deve incidir apenas sobre os valores efetivamente pagos pelo promissário comprador, observando-se os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, conforme entendimento do STJ, mesmo após a entrada em vigor da Lei no 13.786/2018.
5. A previsão contratual de retenção de taxas condominiais, IPTU e taxa de fruição não é válida se o promissário comprador ainda não está na posse do imóvel, pois tais encargos pressupõem a fruição ou disponibilização do bem. A jurisprudência do STJ estabelece que a responsabilidade por esses encargos só incide a partir da efetiva imissão do comprador na posse do imóvel adquirido.
6. A cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem não é abusiva, desde que demonstrado que o promissário comprador foi previamente informado do preço total da unidade autônoma, com destaque do valor da corretagem (REsp 1599511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe 6/9/2016).
7. A cláusula que prevê a restituição dos valores pagos de forma parcelada deve ser afastada quando a relação contratual for regida pelo Código de Defesa do Consumidor, em razão da abusividade do parcelamento, sobretudo na ausência de posse ou fruição do imóvel pelo comprador. A Súmula 543 do STJ é aplicável mesmo após a edição da Lei no 13.786/2018, assegurando a restituição imediata das parcelas pagas, integral ou parcialmente, conforme a responsabilidade pela rescisão.
7. As cláusulas contratuais devem ser interpretadas em consonância com os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, vedando-se o enriquecimento sem causa e o desequilíbrio contratual em prejuízo do consumidor.
8. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para fins de restituição, incide a partir de cada desembolso (AgInt no AREsp n. 2.083.067/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022, DJe de 14/12/2022).
O termo inicial dos juros de mora corresponde à data da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, em caso de responsabilidade contratual.
IV. DISPOSITIVO E TESES
11. Apelação da autora parcialmente provida e apelação da ré desprovida. Decisão unânime.
Teses de julgamento:
“1. A cláusula penal em caso de rescisão por iniciativa do promissário comprador deve se limitar à retenção de percentual incidente sobre os valores pagos, e não sobre o valor total do contrato, quando sua aplicação resultar em perda desproporcional ao consumidor. 2. A cobrança de taxas condominiais, IPTU, taxa de fruição e contribuições associativas é indevida antes de o promissário comprador se imitir na posse do imóvel. 3. A restituição dos valores pagos pelo promissário comprador em contrato de promessa de compra e venda deve ser feita de forma imediata e em parcela única, ainda que o contrato tenha sido celebrado após a entrada em vigor da Lei no 13.786/2018.”

Dispositivos relevantes citados: CDC, 51, IV e § 1o, e 53; CPC, arts. 1.012 e 1.013; e Lei no 13.786/2018, arts. 32-A e 67-A.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 2.229.156/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 26/5/2025, DJe 30/5/2025; STJ, Súmula no 543; STJ, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, Recurso Repetitivo – Tema 886; TJDFT, Acórdão 1948976, 0705200-34.2021.8.07.0003, Rel. Des. Carlos Alberto Martins Filho, j. 4/12/2024, DJe 10/12/2024; e Acórdão 1848254, 0706854-73.2023.8.07.0007, Rel. Des. Diaulas Costa Ribeiro, j. 16/4/2024, DJe 29/4/2024.