Tribunal: TJDFT
Processo: 0714262-65.2025.8.07.0001
Órgão julgador: ANTONIO FERNANDES DA LUZ
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-08
Data de publicação: 2026-05-13

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. LOCAÇÃO POR CURTA TEMPORADA. DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR. CONTROLE DE ACESSO. LIMITAÇÃO DE HÓSPEDES. PROIBIÇÃO DE VISITANTES. TAXA DE CADASTRO. VALIDADE. HONORÁRIOS POR EQUIDADE. RECURSO DOS AUTORES DESPROVIDO. RECURSO DO CONDOMÍNIO PROVIDO.
I. Caso em Exame
1. A ação – Ação anulatória de decisão assemblear c/c ação cominatória, repetição de indébito e compensação por danos morais ajuizada por empresa de administração de unidades para locação contra o Condomínio Brisas do Lago.
2. Decisão anterior – A r. sentença julgou improcedentes os pedidos de nulidade de deliberações condominiais que instituíram taxa de cadastro por hóspede, limitaram o número de ocupantes e vedaram visitas em locações por curta temporada, bem como indeferiu a restituição de valores e compensação por danos morais.
II. Questões em Discussão
3. As questões em discussão consistem em examinar se: (i) a sentença é nula por omissão quanto à natureza jurídica do empreendimento; (ii) as deliberações assembleares exigiam quórum qualificado e se são válidas; (iii) a taxa de cadastro, a limitação de hóspedes e a vedação de visitantes violam o direito de propriedade e a isonomia; (iv) a fixação de honorários advocatícios deve ser feita por equidade.
III. Razões de Decidir
4. A sentença aprecia suficientemente a controvérsia ao reconhecer a validade das deliberações assembleares, não sendo obrigatória a análise individualizada de todos os argumentos, inexistindo omissão apta a ensejar nulidade.
5. A qualificação do empreendimento como “residencial com serviços” não afasta a incidência das regras do regime condominial nem impede a fixação de normas internas de convivência e controle de acesso.
6. As deliberações impugnadas possuem natureza administrativa, não alteram a convenção condominial nem a destinação do imóvel, sendo suficiente a aprovação por maioria simples, nos termos do art. 1.353 do Código Civil.
7. A taxa de cadastro por hóspede constitui contraprestação por serviço específico decorrente da maior demanda gerada pela alta rotatividade, em conformidade com o art. 1.340 do Código Civil, não configurando discriminação ou violação à isonomia.
8. A limitação do número de hóspedes por unidade revela-se medida proporcional e razoável, voltada à preservação da segurança, do sossego e da salubridade, sem impedir o uso ou a exploração econômica do imóvel.
9. A vedação ao ingresso de visitantes para locações de curta temporada configura medida preventiva legítima de controle de acesso diante da elevada rotatividade e riscos à segurança, não caracterizando restrição desproporcional ao direito de propriedade.
10. O direito de propriedade em condomínio submete-se às limitações legais e aos deveres de convivência, especialmente aqueles previstos no art. 1.336, IV, do Código Civil.
11. Inexistindo ilegalidade nas deliberações, não há cobrança indevida, afastando-se a repetição de indébito e a pretendida compensação por danos morais.
12. É cabível a fixação de honorários advocatícios por equidade quando o valor da causa for irrisório, nos termos do art. 85, §2o e §8o, do CPC, não sendo vinculante a tabela da OAB prevista no §8o-A.
IV. Dispositivo
13. Recurso dos autores desprovido e recurso do Condomínio réu provido.
__________________________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 187, 186, 1.335, I, 1.336, IV, 1.340, 1.353 e 1.351; CPC, 1.013, §3o, III, e 85, §§ 2o, 8o, 8o-A e 11.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. LOCAÇÃO POR CURTA TEMPORADA. DELIBERAÇÃO ASSEMBLEAR. CONTROLE DE ACESSO. LIMITAÇÃO DE HÓSPEDES. PROIBIÇÃO DE VISITANTES. TAXA DE CADASTRO. VALIDADE. HONORÁRIOS POR EQUIDADE. RECURSO DOS AUTORES DESPROVIDO. RECURSO DO CONDOMÍNIO PROVIDO.
I. Caso em Exame
1. A ação – Ação anulatória de decisão assemblear c/c ação cominatória, repetição de indébito e compensação por danos morais ajuizada por empresa de administração de unidades para locação contra o Condomínio Brisas do Lago.
2. Decisão anterior – A r. sentença julgou improcedentes os pedidos de nulidade de deliberações condominiais que instituíram taxa de cadastro por hóspede, limitaram o número de ocupantes e vedaram visitas em locações por curta temporada, bem como indeferiu a restituição de valores e compensação por danos morais.
II. Questões em Discussão
3. As questões em discussão consistem em examinar se: (i) a sentença é nula por omissão quanto à natureza jurídica do empreendimento; (ii) as deliberações assembleares exigiam quórum qualificado e se são válidas; (iii) a taxa de cadastro, a limitação de hóspedes e a vedação de visitantes violam o direito de propriedade e a isonomia; (iv) a fixação de honorários advocatícios deve ser feita por equidade.
III. Razões de Decidir
4. A sentença aprecia suficientemente a controvérsia ao reconhecer a validade das deliberações assembleares, não sendo obrigatória a análise individualizada de todos os argumentos, inexistindo omissão apta a ensejar nulidade.
5. A qualificação do empreendimento como “residencial com serviços” não afasta a incidência das regras do regime condominial nem impede a fixação de normas internas de convivência e controle de acesso.
6. As deliberações impugnadas possuem natureza administrativa, não alteram a convenção condominial nem a destinação do imóvel, sendo suficiente a aprovação por maioria simples, nos termos do art. 1.353 do Código Civil.
7. A taxa de cadastro por hóspede constitui contraprestação por serviço específico decorrente da maior demanda gerada pela alta rotatividade, em conformidade com o art. 1.340 do Código Civil, não configurando discriminação ou violação à isonomia.
8. A limitação do número de hóspedes por unidade revela-se medida proporcional e razoável, voltada à preservação da segurança, do sossego e da salubridade, sem impedir o uso ou a exploração econômica do imóvel.
9. A vedação ao ingresso de visitantes para locações de curta temporada configura medida preventiva legítima de controle de acesso diante da elevada rotatividade e riscos à segurança, não caracterizando restrição desproporcional ao direito de propriedade.
10. O direito de propriedade em condomínio submete-se às limitações legais e aos deveres de convivência, especialmente aqueles previstos no art. 1.336, IV, do Código Civil.
11. Inexistindo ilegalidade nas deliberações, não há cobrança indevida, afastando-se a repetição de indébito e a pretendida compensação por danos morais.
12. É cabível a fixação de honorários advocatícios por equidade quando o valor da causa for irrisório, nos termos do art. 85, §2o e §8o, do CPC, não sendo vinculante a tabela da OAB prevista no §8o-A.
IV. Dispositivo
13. Recurso dos autores desprovido e recurso do Condomínio réu provido.
__________________________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 187, 186, 1.335, I, 1.336, IV, 1.340, 1.353 e 1.351; CPC, 1.013, §3o, III, e 85, §§ 2o, 8o, 8o-A e 11.