Tribunal: TJDFT
Processo: 0763493-16.2025.8.07.0016
Órgão julgador: MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-03-04
Data de publicação: 2026-03-16

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RELAÇÃO JURÍDICA PARITÁRIA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ATRASO NO PAGAMENTO. CLÁUSULA PENAL. MULTA CONTRATUAL. EXIGIBILIDADE. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. RENÚNCIA TÁCITA À MULTA. NÃO CONFIGURAÇÃO. BOA-FÉ OBJETIVA. SEGURANÇA JURÍDICA. MODIFICAÇÃO CONTRATUAL VERBAL. INEFICÁCIA. REDUÇÃO DA MULTA. IMPOSSIBILIDADE. CLÁUSULA LIVREMENTE PACTUADA. PEDIDO CONTRAPOSTO. ÔNUS DA PROVA NÃO CUMPRIDO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré contra sentença que, reconhecendo a inadimplência, condenou os recorrentes ao pagamento de multa contratual no valor de R$ 18.895,80. Suscitam a preliminar de cerceamento de defesa. No mérito, afirmam que o recorrido renunciou tacitamente à multa ao firmar nova escritura pública em favor de terceiros, participar da proposta de financiamento, o que torna inexigível a multa contratual. Realizam pedido contraposto de nulidade da cláusula penal por alegado desequilíbrio contratual. Subsidiariamente, sustentam a redução da multa. Contrarrazões apresentadas (ID79527195).
2. Recurso cabível e tempestivo. Preparo recolhido (ID79527189).
3. Preliminar de cerceamento de defesa. Não há cerceamento de defesa quando o julgador, ao constatar nos autos, a existência de provas suficientes para o seu convencimento, indefere pedido de produção de prova. O juiz é o destinatário da prova e, como tal, possui competência para decidir sobre os elementos necessários à formação de seu entendimento, sendo livre para determinar as provas necessárias ou indeferir as inúteis ou protelatórias, notadamente nos procedimentos sumaríssimos, que são caracterizados pela celeridade. No caso, o pedido de oitiva de testemunha foi indeferido, pois o juízo a quo entendeu suficiente a documentação carreada aos autos. Assim, ao valorar os elementos probatórios e indeferir prova desnecessária, o julgador agiu em consonância com a norma processual civil, não havendo, por conseguinte, que se falar em cerceamento de defesa. Preliminar rejeitada.
4. A relação entre as partes possui natureza paritária, ou seja, o caso deverá ser analisado sob a luz do atual Código Civil.
5. No caso em análise, as partes firmaram contrato de compra e venda do imóvel situado à SQN 210, Bloco B, Apartamento 121 – Asa Norte, Brasília/DF, CEP: 70862-020 em 11.02.2025 (ID79527138). É incontroverso, conforme art. 341 do CPC, que estabelecido prazo de 90 dias para pagamento da última parcela, que venceria em 11/05/2025, o pagamento integral somente ocorreu em 18/06/2025, configurando atraso de 37 (trinta e sete) dias, tornando-se a cláusula penal válida e exigível.
6. Neste ponto, oportuno ressaltar que é razoável que, ao vender o imóvel, o alienante entenda que não mais possui obrigações pendentes. Aliás, as partes que entabulam um contrato devem pautar-se em certo padrão ético de confiança e lealdade, em atenção ao princípio da boa-fé, que orienta as atuais relações negociais pela probidade, moralidade e honradez.
7. Os institutos da boa-fé, da segurança jurídica e da confiabilidade na lei e nas relações dizem respeito a uma espécie de Código Moral, sustentado pelo Direito, que deve reinar entre os polos de uma relação jurídica propriamente dita; dizem respeito à confiança que se estabelece entre as partes para que os negócios jurídicos possam se sustentar fielmente; falam de um pacto de boa-fé, no qual os participantes possam esperar reciprocidade de lealdade, honradez e justeza; traduzem a confiabilidade num sistema jurídico que garanta direitos e obrigações; enfim, versam sobre premissas éticas ligadas às normas jurídicas.
8. Assim, a cláusula 2a, parágrafo quinto, do contrato estabelece expressamente: "em caso de inadimplemento das parcelas incidirá sobre elas, multa de 2% (dois por cento) e juros de 1% (um por cento) de mora ao mês, calculados pró-rata-die", conforme ID 79527138. Não devendo, portanto, subsistir eventuais modificações verbais que não tenham sido aditadas no contrato de compra e venda de ID79527138.
9. Por fim, subsidiariamente, os recorrentes pretendem a redução da multa contratual. A cláusula penal supra prevê a incidência de multa mensal de 2% e de juros de 1% sobre o valor atualizado do contrato, caso seja excedido o prazo de tolerância. Sem razão os recorrentes, uma vez que a cláusula foi voluntariamente convencionada entre as partes para a hipótese de rescisão contratual por inadimplência dos requeridos.Desta forma, deve ser mantida a condenação ao pagamento da multa nos termos da sentença recorrida.
10. Quanto ao pedido contraposto, este deve ser indeferido, uma vez que não restou demonstrada a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, alegado pelos recorrentes, não se desincumbindo- de seu ônus probatório estabelecido na Lei processual civil, art. 333, inciso II.
11. Recurso CONHECIDO e NÃO PROVIDO.
12. Condeno os recorrentes ao pagamento dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
13. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei no 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RELAÇÃO JURÍDICA PARITÁRIA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ATRASO NO PAGAMENTO. CLÁUSULA PENAL. MULTA CONTRATUAL. EXIGIBILIDADE. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. RENÚNCIA TÁCITA À MULTA. NÃO CONFIGURAÇÃO. BOA-FÉ OBJETIVA. SEGURANÇA JURÍDICA. MODIFICAÇÃO CONTRATUAL VERBAL. INEFICÁCIA. REDUÇÃO DA MULTA. IMPOSSIBILIDADE. CLÁUSULA LIVREMENTE PACTUADA. PEDIDO CONTRAPOSTO. ÔNUS DA PROVA NÃO CUMPRIDO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré contra sentença que, reconhecendo a inadimplência, condenou os recorrentes ao pagamento de multa contratual no valor de R$ 18.895,80. Suscitam a preliminar de cerceamento de defesa. No mérito, afirmam que o recorrido renunciou tacitamente à multa ao firmar nova escritura pública em favor de terceiros, participar da proposta de financiamento, o que torna inexigível a multa contratual. Realizam pedido contraposto de nulidade da cláusula penal por alegado desequilíbrio contratual. Subsidiariamente, sustentam a redução da multa. Contrarrazões apresentadas (ID79527195).
2. Recurso cabível e tempestivo. Preparo recolhido (ID79527189).
3. Preliminar de cerceamento de defesa. Não há cerceamento de defesa quando o julgador, ao constatar nos autos, a existência de provas suficientes para o seu convencimento, indefere pedido de produção de prova. O juiz é o destinatário da prova e, como tal, possui competência para decidir sobre os elementos necessários à formação de seu entendimento, sendo livre para determinar as provas necessárias ou indeferir as inúteis ou protelatórias, notadamente nos procedimentos sumaríssimos, que são caracterizados pela celeridade. No caso, o pedido de oitiva de testemunha foi indeferido, pois o juízo a quo entendeu suficiente a documentação carreada aos autos. Assim, ao valorar os elementos probatórios e indeferir prova desnecessária, o julgador agiu em consonância com a norma processual civil, não havendo, por conseguinte, que se falar em cerceamento de defesa. Preliminar rejeitada.
4. A relação entre as partes possui natureza paritária, ou seja, o caso deverá ser analisado sob a luz do atual Código Civil.
5. No caso em análise, as partes firmaram contrato de compra e venda do imóvel situado à SQN 210, Bloco B, Apartamento 121 – Asa Norte, Brasília/DF, CEP: 70862-020 em 11.02.2025 (ID79527138). É incontroverso, conforme art. 341 do CPC, que estabelecido prazo de 90 dias para pagamento da última parcela, que venceria em 11/05/2025, o pagamento integral somente ocorreu em 18/06/2025, configurando atraso de 37 (trinta e sete) dias, tornando-se a cláusula penal válida e exigível.
6. Neste ponto, oportuno ressaltar que é razoável que, ao vender o imóvel, o alienante entenda que não mais possui obrigações pendentes. Aliás, as partes que entabulam um contrato devem pautar-se em certo padrão ético de confiança e lealdade, em atenção ao princípio da boa-fé, que orienta as atuais relações negociais pela probidade, moralidade e honradez.
7. Os institutos da boa-fé, da segurança jurídica e da confiabilidade na lei e nas relações dizem respeito a uma espécie de Código Moral, sustentado pelo Direito, que deve reinar entre os polos de uma relação jurídica propriamente dita; dizem respeito à confiança que se estabelece entre as partes para que os negócios jurídicos possam se sustentar fielmente; falam de um pacto de boa-fé, no qual os participantes possam esperar reciprocidade de lealdade, honradez e justeza; traduzem a confiabilidade num sistema jurídico que garanta direitos e obrigações; enfim, versam sobre premissas éticas ligadas às normas jurídicas.
8. Assim, a cláusula 2a, parágrafo quinto, do contrato estabelece expressamente: "em caso de inadimplemento das parcelas incidirá sobre elas, multa de 2% (dois por cento) e juros de 1% (um por cento) de mora ao mês, calculados pró-rata-die", conforme ID 79527138. Não devendo, portanto, subsistir eventuais modificações verbais que não tenham sido aditadas no contrato de compra e venda de ID79527138.
9. Por fim, subsidiariamente, os recorrentes pretendem a redução da multa contratual. A cláusula penal supra prevê a incidência de multa mensal de 2% e de juros de 1% sobre o valor atualizado do contrato, caso seja excedido o prazo de tolerância. Sem razão os recorrentes, uma vez que a cláusula foi voluntariamente convencionada entre as partes para a hipótese de rescisão contratual por inadimplência dos requeridos.Desta forma, deve ser mantida a condenação ao pagamento da multa nos termos da sentença recorrida.
10. Quanto ao pedido contraposto, este deve ser indeferido, uma vez que não restou demonstrada a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, alegado pelos recorrentes, não se desincumbindo- de seu ônus probatório estabelecido na Lei processual civil, art. 333, inciso II.
11. Recurso CONHECIDO e NÃO PROVIDO.
12. Condeno os recorrentes ao pagamento dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
13. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei no 9.099/95.