Tribunal: TJDFT
Processo: 0741577-71.2025.8.07.0000
Órgão julgador: EDI MARIA COUTINHO BIZZI
Órgão colegiado: 4a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-25
Data de publicação: 2026-04-17

Ementa:
Ementa: Direito processual civil. Agravo de instrumento e agravo interno. Cumprimento de sentença. Obrigação de dar coisa certa. Imóvel em “apart-hotel”. Impossibilidade material não demonstrada. Habite-se. Pendências administrativas imputáveis à incorporadora. Alteração unilateral da posição da unidade vedada. Coisa julgada. Recurso principal não provido. Agravo interno prejudicado.
I – Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão, em cumprimento de sentença por obrigação de dar coisa certa, determinou a comprovação do cumprimento de exigências e a tomada de medidas necessárias à obtenção da carta de habite-se definitiva de empreendimento imobiliário e a entrega da unidade vendida aos exequentes, na exata posição e características originais de compra, com vista para o Lago Paranoá. Ainda, requisitou informações detalhadas à Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação – Seduh, relativas às licenças do empreendimento, à posição da unidade adquirida em relação ao lago, o estado do processo administrativo e o cumprimento das exigências notificadas à construtora, além da existência de outras pendências e prazos estimados para a conclusão.
II – Questão em discussão
2. Discute-se se a obrigação de dar coisa certa imposta à incorporadora tornou-se materialmente impossível de maneira a permitir a conversão em perdas e danos, bem como se as determinações expedidas na fase de cumprimento de sentença — notadamente quanto à obtenção do habite-se e à preservação da posição original da unidade — são compatíveis com o título judicial transitado em julgado.
III – Razões de decidir
3. Não se evidencia impossibilidade material no cumprimento da obrigação, se diligências realizadas por oficiais de justiça demonstram que o empreendimento encontra-se substancialmente concluído, mas sem progresso relevante nos últimos dois anos por desídia da incorporadora.
4. A conversão da obrigação de dar coisa certa em perdas e danos constitui medida excepcional, condicionada ao requerimento do credor ou à efetiva impossibilidade material de cumprimento, nos termos do art. 499 do CPC, hipóteses não configuradas no caso concreto.
5. A destinação do imóvel como “apart-hotel” não representa óbice ao adimplemento da obrigação, uma vez que tal uso é compatível com as normas urbanísticas aplicáveis ao empreendimento e está previsto no contrato celebrado entre as partes.
6. A exigência de obtenção da Carta de Habite-se mostra-se inerente ao adimplemento da obrigação, sendo certo que as pendências administrativas decorrem de exigências construtivas solvíveis pela própria incorporadora e não por terceiros.
7. O memorial descritivo da incorporação imobiliária integra o contrato celebrado entre as partes, de modo que é vedado à incorporadora promover, de forma unilateral, qualquer alteração na posição ou numeração da unidade adquirida, sobretudo quando tal modificação afeta elementos relevantes para valorização econômica do bem, como, por exemplo, a vista privilegiada para o Lago Paranoá.
8. Por fim, não se admite a chamada “quebra eficiente” do contrato, caracterizada pelo inadimplemento deliberado e estratégico da obrigação, com o objetivo de auferir vantagem econômica superior àquela decorrente do seu cumprimento. Deve prevalecer, portanto, a obrigação específica reconhecida de forma definitiva no título judicial, resguardando-se a autoridade da coisa julgada e a tutela do direito material do credor.
IV – Dispositivo
9. Agravo de instrumento não provido. Agravo interno prejudicado.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 499, 502 a 508.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, AI 20160020475943, Rel. Des. Romulo de Araujo Mendes, 4a Turma Cível, j. 31/5/2017.

Inteiro teor:
Ementa: Direito processual civil. Agravo de instrumento e agravo interno. Cumprimento de sentença. Obrigação de dar coisa certa. Imóvel em “apart-hotel”. Impossibilidade material não demonstrada. Habite-se. Pendências administrativas imputáveis à incorporadora. Alteração unilateral da posição da unidade vedada. Coisa julgada. Recurso principal não provido. Agravo interno prejudicado.
I – Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão, em cumprimento de sentença por obrigação de dar coisa certa, determinou a comprovação do cumprimento de exigências e a tomada de medidas necessárias à obtenção da carta de habite-se definitiva de empreendimento imobiliário e a entrega da unidade vendida aos exequentes, na exata posição e características originais de compra, com vista para o Lago Paranoá. Ainda, requisitou informações detalhadas à Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação – Seduh, relativas às licenças do empreendimento, à posição da unidade adquirida em relação ao lago, o estado do processo administrativo e o cumprimento das exigências notificadas à construtora, além da existência de outras pendências e prazos estimados para a conclusão.
II – Questão em discussão
2. Discute-se se a obrigação de dar coisa certa imposta à incorporadora tornou-se materialmente impossível de maneira a permitir a conversão em perdas e danos, bem como se as determinações expedidas na fase de cumprimento de sentença — notadamente quanto à obtenção do habite-se e à preservação da posição original da unidade — são compatíveis com o título judicial transitado em julgado.
III – Razões de decidir
3. Não se evidencia impossibilidade material no cumprimento da obrigação, se diligências realizadas por oficiais de justiça demonstram que o empreendimento encontra-se substancialmente concluído, mas sem progresso relevante nos últimos dois anos por desídia da incorporadora.
4. A conversão da obrigação de dar coisa certa em perdas e danos constitui medida excepcional, condicionada ao requerimento do credor ou à efetiva impossibilidade material de cumprimento, nos termos do art. 499 do CPC, hipóteses não configuradas no caso concreto.
5. A destinação do imóvel como “apart-hotel” não representa óbice ao adimplemento da obrigação, uma vez que tal uso é compatível com as normas urbanísticas aplicáveis ao empreendimento e está previsto no contrato celebrado entre as partes.
6. A exigência de obtenção da Carta de Habite-se mostra-se inerente ao adimplemento da obrigação, sendo certo que as pendências administrativas decorrem de exigências construtivas solvíveis pela própria incorporadora e não por terceiros.
7. O memorial descritivo da incorporação imobiliária integra o contrato celebrado entre as partes, de modo que é vedado à incorporadora promover, de forma unilateral, qualquer alteração na posição ou numeração da unidade adquirida, sobretudo quando tal modificação afeta elementos relevantes para valorização econômica do bem, como, por exemplo, a vista privilegiada para o Lago Paranoá.
8. Por fim, não se admite a chamada “quebra eficiente” do contrato, caracterizada pelo inadimplemento deliberado e estratégico da obrigação, com o objetivo de auferir vantagem econômica superior àquela decorrente do seu cumprimento. Deve prevalecer, portanto, a obrigação específica reconhecida de forma definitiva no título judicial, resguardando-se a autoridade da coisa julgada e a tutela do direito material do credor.
IV – Dispositivo
9. Agravo de instrumento não provido. Agravo interno prejudicado.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 499, 502 a 508.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, AI 20160020475943, Rel. Des. Romulo de Araujo Mendes, 4a Turma Cível, j. 31/5/2017.