Tribunal: TJDFT
Processo: 0715747-43.2025.8.07.0020
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-04-09
Data de publicação: 2026-04-14

Ementa:
Ementa. Direito do consumidor e direito civil. Recurso inominado. Contrato de compra e venda de fração ideal em regime de multipropriedade imobiliária. Preço integralmente quitado. Entrega do imóvel e fruição prolongada da unidade por longo período. Ausência de escritura pública definitiva e de matrícula individualizada. Inadimplemento de natureza acessória. Adimplemento substancial configurado. Inaplicabilidade da Súmula 543 do STJ. Boa-fé objetiva. Vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium). Rescisão contratual. Afastada. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Recurso Inominado interposto pelo requerente em face da sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais.
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 78526688). Tendo em vista os documentos apresentados pela recorrente, defiro o requerimento de gratuidade judiciária.
3. Em suas razões recursais, a parte autora sustenta que adquiriu e quitou fração ideal no empreendimento Alta Vista Thermas Resort, permanecendo sem matrícula individualizada e sem escritura pública, além de a unidade estar gravada por alienação fiduciária, penhoras e indisponibilidades, o que inviabiliza a transferência da propriedade; afirma que a sentença, ao aplicar a teoria do inadimplemento mínimo, julgou improcedentes os pedidos sob o fundamento de que a fração vem sendo utilizada e de que a ausência de escritura não impediria a cessão de direitos, entendimento que reputa equivocado, pois a cessão não transfere a propriedade; defende a inaplicabilidade do inadimplemento mínimo, à luz do art. 475 do Código Civil, da Súmula 543 do STJ e do Tema 971, invoca precedentes que admitem a rescisão contratual com restituição integral em contratos de multipropriedade, sustenta a impossibilidade jurídica da adjudicação por ausência de matrícula individualizada e, ao final, requer o conhecimento do recurso, a concessão da gratuidade de justiça e a reforma da sentença para rescindir o contrato com devolução integral das quantias pagas.
4. Em contrarrazões, a parte requerida sustenta que a ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e inversão de cláusula penal foi ajuizada sob a alegação de não outorga da escritura pública definitiva, apesar da quitação integral do preço; destaca que a sentença julgou improcedentes os pedidos ao aplicar a teoria do adimplemento substancial, diante do cumprimento de mais de 99% da obrigação, da quitação do preço, da posse e utilização do imóvel, da expedição do habite-se em junho de 2018 e da averbação realizada em 22/08/2019; afirma que as razões recursais não afastam o acerto do julgado, defendendo sua manutenção à luz dos arts. 421 e 422 do Código Civil, ao argumento de que a ausência de registro não procede, sendo a adjudicação compulsória o meio adequado, e de que o STJ pacificou o entendimento de que o adimplemento substancial afasta o direito à resolução contratual, restando ao credor apenas a cobrança ou o cumprimento forçado da obrigação remanescente; sustenta, por fim, que a pretensão de rescisão com devolução integral dos valores e inversão da cláusula penal configura abuso de direito (art. 187 do CC), requerendo a manutenção da improcedência.
II. Questão em discussão
5. A questão em discussão consiste em saber se é cabível a rescisão de contrato de multipropriedade imobiliária, com restituição integral dos valores pagos, diante da ausência de escritura pública e de matrícula individualizada da unidade, apesar da quitação do preço, bem como se é aplicável a teoria do adimplemento substancial para afastar a resolução contratual.
III. Razões de decidir
6. Relação de consumo. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90).
7. É incontroverso que as partes celebraram contrato de compra e venda de fração ideal em empreendimento imobiliário submetido ao regime de multipropriedade, bem como que o preço foi integralmente quitado, a unidade foi entregue e disponibilizada para uso e fruição do adquirente em julho de 2018, e que, até o presente momento, não houve a outorga da escritura pública definitiva nem a individualização da matrícula da fração.
8. A controvérsia cinge-se, portanto, à definição das consequências jurídicas da ausência de outorga da escritura pública, especialmente quanto à possibilidade de resolução contratual com restituição integral dos valores pagos, ou à incidência da teoria do adimplemento substancial.
9. A não lavratura da escritura pública definitiva configura, em tese, inadimplemento contratual imputável à fornecedora, na medida em que impede a consolidação formal do direito real de propriedade. Todavia, tal obrigação possui natureza acessória em relação ao núcleo econômico do contrato, que consiste na entrega do bem e na possibilidade de sua utilização pelo adquirente, objetivos que foram substancialmente alcançados no caso concreto.
10. Com efeito, o pagamento integral do preço, aliado à posse prolongada e à efetiva fruição da fração ideal pelo adquirente por anos, evidencia o adimplemento substancial da avença. Nessas hipóteses, a resolução contratual mostra-se medida desproporcional, por importar sacrifício excessivo ao fornecedor e potencial enriquecimento sem causa do consumidor, em afronta aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.
11. Ademais, a pretensão de resolução contratual revela-se incompatível com a conduta do adquirente, que, não obstante a alegada irregularidade formal, usufruiu do bem por longo período, circunstância que caracteriza comportamento contraditório vedado pelo ordenamento jurídico (venire contra factum proprium), expressão concreta da cláusula geral de boa-fé objetiva.
12. O direito à resolução contratual previsto no art. 475 do Código Civil não se exerce de forma automática ou absoluta, encontrando limites nos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da proporcionalidade. Em hipóteses nas quais a prestação principal foi substancialmente cumprida, o ordenamento jurídico repele a extinção do vínculo contratual fundada em inadimplemento residual.
13. A aplicação automática dos entendimentos consolidados na Súmula 543 do STJ não se mostra adequada à hipótese, porquanto o precedente pressupõe inadimplemento relevante ou frustração do objeto contratual. No caso, embora não tenha havido a outorga da escritura pública definitiva, não se verificou a frustração do uso e do gozo do bem, tendo o consumidor exercido a posse e a fruição da unidade por longo período, de modo que o inadimplemento verificado se restringe ao plano formal da consolidação do domínio, não alcançando a utilidade econômica essencial do contrato.
14. Nessas situações, o ordenamento jurídico oferece instrumentos adequados e proporcionais para a proteção do direito do consumidor, tais como a ação de obrigação de fazer ou a adjudicação compulsória, que se mostram mais consentâneas com a preservação do negócio jurídico e com o princípio da conservação dos contratos.
15. Nesse sentido, destaco diversos julgados recentes do e. TJDFT: "2. No caso, embora a escritura pública definitiva do imóvel ainda não tenha sido outorgada, o comportamento dos autores/apelantes de buscar a rescisão contratual, mesmo usufruindo do bem, mostra-se contraditório, o que revela afronta ao princípio da boa-fé objetiva, que permeia as relações contratuais (art. 422, CPC). 2.1. Boa-fé exige dos contratantes mútua cooperação como forma de resguardar o cumprimento da relação contratual, cujos deveres contratuais anexos abrange a proibição de comportamento contraditório (venire contra factum proprium). 3. Como bem destacado em sentença, “(..) os autores possuem tutelas adequadas para amparo de seu direito, como a adjudicação compulsória, por exemplo. Assim, configurado o abuso de direito em pleitear a resolução, não há se falar em restituição dos valores pagos, tampouco em inversão das cláusulas penais relativas ao desfazimento do negócio."(Acórdão 2049441, 0706849-08.2024.8.07.0010, Relator(a): MARIA IVATÔNIA, 5a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 02/10/2025, publicado no DJe: 16/10/2025.); 4. A não lavratura da escritura pública definitiva, embora represente inadimplemento contratual, tem natureza acessória e não compromete a finalidade principal do contrato, especialmente quando o bem foi entregue e usufruído pelos compradores. 5. O adimplemento substancial do contrato, evidenciado pelo pagamento integral do preço e fruição do imóvel pelos autores, afasta a possibilidade de rescisão contratual, sob pena de enriquecimento sem causa. 6. Eventual pretensão dos autores deveria ser veiculada por ação de obrigação de fazer, e não por pedido de resolução contratual, considerando-se que o objeto principal do contrato foi cumprido. 7. A cláusula penal prevista unicamente em desfavor do consumidor pode ser aplicada em benefício deste, por analogia, diante do inadimplemento do fornecedor, com base nos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato. 8. A jurisprudência do STJ autoriza a inversão equitativa da cláusula penal em contratos de consumo quando evidenciado o inadimplemento da parte economicamente mais forte. (...) Tese de julgamento: 1.1. A ausência de lavratura da escritura definitiva, quando não compromete o uso do imóvel e o contrato foi substancialmente cumprido, não justifica a rescisão contratual." (Acórdão 2027041, 0721197-98.2024.8.07.0020, Relator(a): SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, 6a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 30/07/2025, publicado no DJe: 12/08/2025.) "2. Face o indicativo da propriedade plena das frações ideais consumada com a quitação do preço avençado e fruição plena do bem, é nitidamente afrontoso ao princípio da boa-fé contratual e seus deveres anexos a pretensão de rescisão da avença baseada em ausência de escritura pública, contraditada pelo próprio adquirente com o gozo do bem durante inúmeros anos. 2.1. A insurgência do autor acerca do registro do bem imóvel é questão que revela incongruência com a pretensão rescisória por culpa da requerida, questão a ser dirimida por meio processual adequado." (Acórdão 2006690, 0710079-73.2024.8.07.0005, Relator(a): MAURICIO SILVA MIRANDA, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 04/06/2025, publicado no DJe: 17/06/2025.)
16. Assim, afigura-se abusivo o pedido de resolução contratual com restituição integral das quantias pagas, quando o contrato foi substancialmente cumprido e a finalidade econômica da avença foi atingida.
17. Diante desse quadro, impõe-se a manutenção da improcedência do pedido de rescisão contratual, por ausência de inadimplemento essencial e pela incidência dos princípios da boa-fé objetiva, da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa.
IV. Dispositivo e tese
18. Recurso conhecido e desprovido. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da causa, nos termos do art. 55, Lei n.o 9.099/1995, cuja exigibilidade ficará suspensa em razão da gratuidade de justiça deferida.
19. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.
Dispositivo relevante citado: CC, art. 475.Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 2049441, 0706849-08.2024.8.07.0010, Relator(a): MARIA IVATÔNIA, 5a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 02/10/2025, publicado no DJe: 16/10/2025; Acórdão 2027041, 0721197-98.2024.8.07.0020, Relator(a): SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, 6a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 30/07/2025, publicado no DJe: 12/08/2025; Acórdão 2006690, 0710079-73.2024.8.07.0005, Relator(a): MAURICIO SILVA MIRANDA, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 04/06/2025, publicado no DJe: 17/06/2025.

Inteiro teor:
Ementa. Direito do consumidor e direito civil. Recurso inominado. Contrato de compra e venda de fração ideal em regime de multipropriedade imobiliária. Preço integralmente quitado. Entrega do imóvel e fruição prolongada da unidade por longo período. Ausência de escritura pública definitiva e de matrícula individualizada. Inadimplemento de natureza acessória. Adimplemento substancial configurado. Inaplicabilidade da Súmula 543 do STJ. Boa-fé objetiva. Vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium). Rescisão contratual. Afastada. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Recurso Inominado interposto pelo requerente em face da sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais.
2. Recurso próprio e tempestivo (ID 78526688). Tendo em vista os documentos apresentados pela recorrente, defiro o requerimento de gratuidade judiciária.
3. Em suas razões recursais, a parte autora sustenta que adquiriu e quitou fração ideal no empreendimento Alta Vista Thermas Resort, permanecendo sem matrícula individualizada e sem escritura pública, além de a unidade estar gravada por alienação fiduciária, penhoras e indisponibilidades, o que inviabiliza a transferência da propriedade; afirma que a sentença, ao aplicar a teoria do inadimplemento mínimo, julgou improcedentes os pedidos sob o fundamento de que a fração vem sendo utilizada e de que a ausência de escritura não impediria a cessão de direitos, entendimento que reputa equivocado, pois a cessão não transfere a propriedade; defende a inaplicabilidade do inadimplemento mínimo, à luz do art. 475 do Código Civil, da Súmula 543 do STJ e do Tema 971, invoca precedentes que admitem a rescisão contratual com restituição integral em contratos de multipropriedade, sustenta a impossibilidade jurídica da adjudicação por ausência de matrícula individualizada e, ao final, requer o conhecimento do recurso, a concessão da gratuidade de justiça e a reforma da sentença para rescindir o contrato com devolução integral das quantias pagas.
4. Em contrarrazões, a parte requerida sustenta que a ação de rescisão contratual c/c restituição de valores e inversão de cláusula penal foi ajuizada sob a alegação de não outorga da escritura pública definitiva, apesar da quitação integral do preço; destaca que a sentença julgou improcedentes os pedidos ao aplicar a teoria do adimplemento substancial, diante do cumprimento de mais de 99% da obrigação, da quitação do preço, da posse e utilização do imóvel, da expedição do habite-se em junho de 2018 e da averbação realizada em 22/08/2019; afirma que as razões recursais não afastam o acerto do julgado, defendendo sua manutenção à luz dos arts. 421 e 422 do Código Civil, ao argumento de que a ausência de registro não procede, sendo a adjudicação compulsória o meio adequado, e de que o STJ pacificou o entendimento de que o adimplemento substancial afasta o direito à resolução contratual, restando ao credor apenas a cobrança ou o cumprimento forçado da obrigação remanescente; sustenta, por fim, que a pretensão de rescisão com devolução integral dos valores e inversão da cláusula penal configura abuso de direito (art. 187 do CC), requerendo a manutenção da improcedência.
II. Questão em discussão
5. A questão em discussão consiste em saber se é cabível a rescisão de contrato de multipropriedade imobiliária, com restituição integral dos valores pagos, diante da ausência de escritura pública e de matrícula individualizada da unidade, apesar da quitação do preço, bem como se é aplicável a teoria do adimplemento substancial para afastar a resolução contratual.
III. Razões de decidir
6. Relação de consumo. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90).
7. É incontroverso que as partes celebraram contrato de compra e venda de fração ideal em empreendimento imobiliário submetido ao regime de multipropriedade, bem como que o preço foi integralmente quitado, a unidade foi entregue e disponibilizada para uso e fruição do adquirente em julho de 2018, e que, até o presente momento, não houve a outorga da escritura pública definitiva nem a individualização da matrícula da fração.
8. A controvérsia cinge-se, portanto, à definição das consequências jurídicas da ausência de outorga da escritura pública, especialmente quanto à possibilidade de resolução contratual com restituição integral dos valores pagos, ou à incidência da teoria do adimplemento substancial.
9. A não lavratura da escritura pública definitiva configura, em tese, inadimplemento contratual imputável à fornecedora, na medida em que impede a consolidação formal do direito real de propriedade. Todavia, tal obrigação possui natureza acessória em relação ao núcleo econômico do contrato, que consiste na entrega do bem e na possibilidade de sua utilização pelo adquirente, objetivos que foram substancialmente alcançados no caso concreto.
10. Com efeito, o pagamento integral do preço, aliado à posse prolongada e à efetiva fruição da fração ideal pelo adquirente por anos, evidencia o adimplemento substancial da avença. Nessas hipóteses, a resolução contratual mostra-se medida desproporcional, por importar sacrifício excessivo ao fornecedor e potencial enriquecimento sem causa do consumidor, em afronta aos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.
11. Ademais, a pretensão de resolução contratual revela-se incompatível com a conduta do adquirente, que, não obstante a alegada irregularidade formal, usufruiu do bem por longo período, circunstância que caracteriza comportamento contraditório vedado pelo ordenamento jurídico (venire contra factum proprium), expressão concreta da cláusula geral de boa-fé objetiva.
12. O direito à resolução contratual previsto no art. 475 do Código Civil não se exerce de forma automática ou absoluta, encontrando limites nos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da proporcionalidade. Em hipóteses nas quais a prestação principal foi substancialmente cumprida, o ordenamento jurídico repele a extinção do vínculo contratual fundada em inadimplemento residual.
13. A aplicação automática dos entendimentos consolidados na Súmula 543 do STJ não se mostra adequada à hipótese, porquanto o precedente pressupõe inadimplemento relevante ou frustração do objeto contratual. No caso, embora não tenha havido a outorga da escritura pública definitiva, não se verificou a frustração do uso e do gozo do bem, tendo o consumidor exercido a posse e a fruição da unidade por longo período, de modo que o inadimplemento verificado se restringe ao plano formal da consolidação do domínio, não alcançando a utilidade econômica essencial do contrato.
14. Nessas situações, o ordenamento jurídico oferece instrumentos adequados e proporcionais para a proteção do direito do consumidor, tais como a ação de obrigação de fazer ou a adjudicação compulsória, que se mostram mais consentâneas com a preservação do negócio jurídico e com o princípio da conservação dos contratos.
15. Nesse sentido, destaco diversos julgados recentes do e. TJDFT: "2. No caso, embora a escritura pública definitiva do imóvel ainda não tenha sido outorgada, o comportamento dos autores/apelantes de buscar a rescisão contratual, mesmo usufruindo do bem, mostra-se contraditório, o que revela afronta ao princípio da boa-fé objetiva, que permeia as relações contratuais (art. 422, CPC). 2.1. Boa-fé exige dos contratantes mútua cooperação como forma de resguardar o cumprimento da relação contratual, cujos deveres contratuais anexos abrange a proibição de comportamento contraditório (venire contra factum proprium). 3. Como bem destacado em sentença, “(..) os autores possuem tutelas adequadas para amparo de seu direito, como a adjudicação compulsória, por exemplo. Assim, configurado o abuso de direito em pleitear a resolução, não há se falar em restituição dos valores pagos, tampouco em inversão das cláusulas penais relativas ao desfazimento do negócio."(Acórdão 2049441, 0706849-08.2024.8.07.0010, Relator(a): MARIA IVATÔNIA, 5a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 02/10/2025, publicado no DJe: 16/10/2025.); 4. A não lavratura da escritura pública definitiva, embora represente inadimplemento contratual, tem natureza acessória e não compromete a finalidade principal do contrato, especialmente quando o bem foi entregue e usufruído pelos compradores. 5. O adimplemento substancial do contrato, evidenciado pelo pagamento integral do preço e fruição do imóvel pelos autores, afasta a possibilidade de rescisão contratual, sob pena de enriquecimento sem causa. 6. Eventual pretensão dos autores deveria ser veiculada por ação de obrigação de fazer, e não por pedido de resolução contratual, considerando-se que o objeto principal do contrato foi cumprido. 7. A cláusula penal prevista unicamente em desfavor do consumidor pode ser aplicada em benefício deste, por analogia, diante do inadimplemento do fornecedor, com base nos princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato. 8. A jurisprudência do STJ autoriza a inversão equitativa da cláusula penal em contratos de consumo quando evidenciado o inadimplemento da parte economicamente mais forte. (...) Tese de julgamento: 1.1. A ausência de lavratura da escritura definitiva, quando não compromete o uso do imóvel e o contrato foi substancialmente cumprido, não justifica a rescisão contratual." (Acórdão 2027041, 0721197-98.2024.8.07.0020, Relator(a): SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, 6a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 30/07/2025, publicado no DJe: 12/08/2025.) "2. Face o indicativo da propriedade plena das frações ideais consumada com a quitação do preço avençado e fruição plena do bem, é nitidamente afrontoso ao princípio da boa-fé contratual e seus deveres anexos a pretensão de rescisão da avença baseada em ausência de escritura pública, contraditada pelo próprio adquirente com o gozo do bem durante inúmeros anos. 2.1. A insurgência do autor acerca do registro do bem imóvel é questão que revela incongruência com a pretensão rescisória por culpa da requerida, questão a ser dirimida por meio processual adequado." (Acórdão 2006690, 0710079-73.2024.8.07.0005, Relator(a): MAURICIO SILVA MIRANDA, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 04/06/2025, publicado no DJe: 17/06/2025.)
16. Assim, afigura-se abusivo o pedido de resolução contratual com restituição integral das quantias pagas, quando o contrato foi substancialmente cumprido e a finalidade econômica da avença foi atingida.
17. Diante desse quadro, impõe-se a manutenção da improcedência do pedido de rescisão contratual, por ausência de inadimplemento essencial e pela incidência dos princípios da boa-fé objetiva, da proporcionalidade e da vedação ao enriquecimento sem causa.
IV. Dispositivo e tese
18. Recurso conhecido e desprovido. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da causa, nos termos do art. 55, Lei n.o 9.099/1995, cuja exigibilidade ficará suspensa em razão da gratuidade de justiça deferida.
19. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.
Dispositivo relevante citado: CC, art. 475.Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 2049441, 0706849-08.2024.8.07.0010, Relator(a): MARIA IVATÔNIA, 5a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 02/10/2025, publicado no DJe: 16/10/2025; Acórdão 2027041, 0721197-98.2024.8.07.0020, Relator(a): SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO, 6a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 30/07/2025, publicado no DJe: 12/08/2025; Acórdão 2006690, 0710079-73.2024.8.07.0005, Relator(a): MAURICIO SILVA MIRANDA, 7a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 04/06/2025, publicado no DJe: 17/06/2025.