Tribunal: TJDFT
Processo: 0736294-58.2025.8.07.0003
Órgão julgador: MARCO ANTONIO DO AMARAL
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-04-27
Data de publicação: 2026-05-11

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSOS INOMINADOS. CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE FRUIÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. LEI No 4.591/1964. LEI No 13.786/2018 (LEI DOS DISTRATOS). APLICAÇÃO CONJUNTA COM O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RECURSOS CONHECIDOS E IMPROVIDOS. SENTENÇA MANTIDA.
1. Trata-se de recursos inominados interpostos por ambas as partes contra sentença que declarou extinto o contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária, em regime de multipropriedade, por iniciativa da compradora. Outrossim, condenou a requerida à restituição de parte dos valores pagos, com retenção de 20% a título de cláusula penal, bem como abatimento proporcional da taxa de fruição, além de determinar a restituição simples das taxas condominiais cobradas antes da disponibilização da unidade.
2. Do recurso da autora. Tempestivo, adequado à espécie e desacompanhado de preparo. Fica deferida a gratuidade de justiça à autora, eis que demonstrada sua hipossuficiência econômica através da documentação que acompanha seu recurso.
3. Do recurso da requerida. Tempestivo, adequado à espécie e desacompanhado de preparo. Contrarrazões acostadas no ID 83058400 (autora), e no ID 83058402 (requerida).
4. Recursos recebidos apenas em seu efeito devolutivo, eis que não demonstrada a probabilidade de dano irreparável ou de difícil reparação, a ensejar a atribuição de efeito suspensivo, conforme art. 43 da Lei no 9.099/95.
5. Na origem, a autora ajuizou a presente ação pretendendo a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de unidade em regime de multipropriedade firmado com a parte requerida, com a consequente restituição do que foi pago pelo negócio (R$ 13.131,97); ou, sucessivamente ao ressarcimento das quantias descontado o percentual de 20% a título de penalidade. Pleiteou também a revisão de cláusulas contratuais, bem como a condenação da parte requerida ao ressarcimento da quantia de R$ 3.557,16, atinente às taxas condominiais cobradas antes da entrega das chaves.
6. A controvérsia decorre de contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade (ID 83057784), celebrado entre consumidora final e incorporadora/construtora, incidindo, portanto, o Código de Defesa do Consumidor, nos termos dos arts. 2o e 3o do CDC.
7. A aplicação do CDC, contudo, não exclui a incidência da legislação especial que rege a incorporação imobiliária, notadamente a Lei n.o 4.591/1964, com as alterações promovidas pela Lei n.o 13.786/2018 (Lei dos Distratos), devendo o caso ser analisado de forma sistemática e harmônica, à luz dos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.
8. Não assiste razão à parte autora quanto à alegação de inadimplemento da fornecedora e atraso na entrega. O conjunto probatório evidencia que o empreendimento, especificamente o Bloco C, obteve a expedição do habite-se em junho de 2024 (ID 83058362), dentro do prazo contratualmente ajustado, considerada a cláusula de tolerância. Assim, a parte autora não logrou êxito em comprovar a alegada ausência de entrega ou de disponibilização da unidade, limitando-se a alegações genéricas, desacompanhadas de prova mínima. Nos termos do art. 373, I, do CPC, incumbia-lhe demonstrar o fato constitutivo de seu direito, ônus do qual não se desincumbiu. Portanto, corretamente concluiu o Juízo de origem pela inexistência de inadimplemento contratual imputável à fornecedora.
9. Quanto à rescisão contratual, restou devidamente caracterizado que a extinção do vínculo contratual ocorreu por iniciativa exclusiva da compradora, motivada por dificuldades financeiras, circunstância expressamente reconhecida nos autos. Nessa hipótese, é inaplicável a Súmula 543 do STJ quanto à restituição integral, porquanto não configurada culpa do promitente vendedor/construtor.
10. O contrato foi celebrado após a vigência da Lei n.o 13.786/2018, e o empreendimento encontra-se submetido ao regime de patrimônio de afetação, circunstância que, em tese, autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos, nos termos do art. 67-A, §5o, da Lei n.o 4.591/1964. Todavia, tal autorização legal não afasta o controle judicial de abusividade, nos moldes do art. 51, IV, do CDC, sendo legítima a revisão da cláusula penal quando evidenciada desproporção entre o percentual estipulado e o efetivo prejuízo suportado pelo fornecedor.
11. No caso, a retenção de 50% mostrou-se excessiva, razão pela qual o magistrado de origem, com acerto, reduziu-a para 20%, percentual que se revela compatível com os princípios da razoabilidade, proporcionalidade e vedação ao enriquecimento sem causa, além de encontrar respaldo na jurisprudência do STJ em hipóteses de rescisão por iniciativa do comprador. Não há, portanto, razão para redução adicional, tampouco para majoração do percentual.
12. Quanto à comissão de corretagem, segundo orientação firmada no Tema 938 do STJ, é válida a cláusula que transfere ao adquirente o pagamento da comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total do imóvel, com destaque inequívoco do valor da corretagem. No caso concreto, a prova dos autos revela ausência de destaque claro e autônomo do valor da comissão de corretagem, havendo confusão entre as rubricas de “entrada”, parcelas do imóvel e intermediação imobiliária, em violação ao dever de informação previsto nos arts. 6o, III, e 46 do CDC. Desse modo, correto o afastamento da retenção integral dos valores pagos a esse título.
13. Por sua vez, a taxa de fruição encontra previsão contratual e pode ser exigida quando demonstrada a efetiva disponibilização da unidade ao adquirente, sendo cumulável com a cláusula penal. No caso, a sentença limitou a cobrança de forma proporcional ao período de disponibilização, o que se mostra compatível com a natureza da multipropriedade e com os critérios de razoabilidade, inexistindo reparos a serem feitos.
14. Com relação às taxas condominiais, o entendimento consolidado no âmbito deste Tribunal, inclusive no IRDR no 6, estabelece que a responsabilidade pelas despesas condominiais somente se transfere ao adquirente após a efetiva disponibilização/imissão na posse da unidade. Logo, indevidas as cobranças anteriores a junho de 2024, como corretamente reconhecido na sentença, sendo cabível a restituição simples dos valores pagos indevidamente, por não caracterizada má-fé da fornecedora (art. 42, parágrafo único, do CDC inaplicável).
15. As demais cláusulas contratuais impugnadas não foram objeto de demonstração específica de abusividade ou ilegalidade, razão pela qual devem ser mantidas, em observância à boa-fé objetiva e à autonomia privada mitigada.
16. RECURSOS CONHECIDOS e IMPROVIDOS. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos.
17. Sem condenação em custas processuais e em honorários advocatícios, dada a sucumbência recíproca.
18. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSOS INOMINADOS. CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TAXA DE FRUIÇÃO. TAXAS CONDOMINIAIS. LEI No 4.591/1964. LEI No 13.786/2018 (LEI DOS DISTRATOS). APLICAÇÃO CONJUNTA COM O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RECURSOS CONHECIDOS E IMPROVIDOS. SENTENÇA MANTIDA.
1. Trata-se de recursos inominados interpostos por ambas as partes contra sentença que declarou extinto o contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária, em regime de multipropriedade, por iniciativa da compradora. Outrossim, condenou a requerida à restituição de parte dos valores pagos, com retenção de 20% a título de cláusula penal, bem como abatimento proporcional da taxa de fruição, além de determinar a restituição simples das taxas condominiais cobradas antes da disponibilização da unidade.
2. Do recurso da autora. Tempestivo, adequado à espécie e desacompanhado de preparo. Fica deferida a gratuidade de justiça à autora, eis que demonstrada sua hipossuficiência econômica através da documentação que acompanha seu recurso.
3. Do recurso da requerida. Tempestivo, adequado à espécie e desacompanhado de preparo. Contrarrazões acostadas no ID 83058400 (autora), e no ID 83058402 (requerida).
4. Recursos recebidos apenas em seu efeito devolutivo, eis que não demonstrada a probabilidade de dano irreparável ou de difícil reparação, a ensejar a atribuição de efeito suspensivo, conforme art. 43 da Lei no 9.099/95.
5. Na origem, a autora ajuizou a presente ação pretendendo a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de unidade em regime de multipropriedade firmado com a parte requerida, com a consequente restituição do que foi pago pelo negócio (R$ 13.131,97); ou, sucessivamente ao ressarcimento das quantias descontado o percentual de 20% a título de penalidade. Pleiteou também a revisão de cláusulas contratuais, bem como a condenação da parte requerida ao ressarcimento da quantia de R$ 3.557,16, atinente às taxas condominiais cobradas antes da entrega das chaves.
6. A controvérsia decorre de contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade (ID 83057784), celebrado entre consumidora final e incorporadora/construtora, incidindo, portanto, o Código de Defesa do Consumidor, nos termos dos arts. 2o e 3o do CDC.
7. A aplicação do CDC, contudo, não exclui a incidência da legislação especial que rege a incorporação imobiliária, notadamente a Lei n.o 4.591/1964, com as alterações promovidas pela Lei n.o 13.786/2018 (Lei dos Distratos), devendo o caso ser analisado de forma sistemática e harmônica, à luz dos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.
8. Não assiste razão à parte autora quanto à alegação de inadimplemento da fornecedora e atraso na entrega. O conjunto probatório evidencia que o empreendimento, especificamente o Bloco C, obteve a expedição do habite-se em junho de 2024 (ID 83058362), dentro do prazo contratualmente ajustado, considerada a cláusula de tolerância. Assim, a parte autora não logrou êxito em comprovar a alegada ausência de entrega ou de disponibilização da unidade, limitando-se a alegações genéricas, desacompanhadas de prova mínima. Nos termos do art. 373, I, do CPC, incumbia-lhe demonstrar o fato constitutivo de seu direito, ônus do qual não se desincumbiu. Portanto, corretamente concluiu o Juízo de origem pela inexistência de inadimplemento contratual imputável à fornecedora.
9. Quanto à rescisão contratual, restou devidamente caracterizado que a extinção do vínculo contratual ocorreu por iniciativa exclusiva da compradora, motivada por dificuldades financeiras, circunstância expressamente reconhecida nos autos. Nessa hipótese, é inaplicável a Súmula 543 do STJ quanto à restituição integral, porquanto não configurada culpa do promitente vendedor/construtor.
10. O contrato foi celebrado após a vigência da Lei n.o 13.786/2018, e o empreendimento encontra-se submetido ao regime de patrimônio de afetação, circunstância que, em tese, autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos, nos termos do art. 67-A, §5o, da Lei n.o 4.591/1964. Todavia, tal autorização legal não afasta o controle judicial de abusividade, nos moldes do art. 51, IV, do CDC, sendo legítima a revisão da cláusula penal quando evidenciada desproporção entre o percentual estipulado e o efetivo prejuízo suportado pelo fornecedor.
11. No caso, a retenção de 50% mostrou-se excessiva, razão pela qual o magistrado de origem, com acerto, reduziu-a para 20%, percentual que se revela compatível com os princípios da razoabilidade, proporcionalidade e vedação ao enriquecimento sem causa, além de encontrar respaldo na jurisprudência do STJ em hipóteses de rescisão por iniciativa do comprador. Não há, portanto, razão para redução adicional, tampouco para majoração do percentual.
12. Quanto à comissão de corretagem, segundo orientação firmada no Tema 938 do STJ, é válida a cláusula que transfere ao adquirente o pagamento da comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total do imóvel, com destaque inequívoco do valor da corretagem. No caso concreto, a prova dos autos revela ausência de destaque claro e autônomo do valor da comissão de corretagem, havendo confusão entre as rubricas de “entrada”, parcelas do imóvel e intermediação imobiliária, em violação ao dever de informação previsto nos arts. 6o, III, e 46 do CDC. Desse modo, correto o afastamento da retenção integral dos valores pagos a esse título.
13. Por sua vez, a taxa de fruição encontra previsão contratual e pode ser exigida quando demonstrada a efetiva disponibilização da unidade ao adquirente, sendo cumulável com a cláusula penal. No caso, a sentença limitou a cobrança de forma proporcional ao período de disponibilização, o que se mostra compatível com a natureza da multipropriedade e com os critérios de razoabilidade, inexistindo reparos a serem feitos.
14. Com relação às taxas condominiais, o entendimento consolidado no âmbito deste Tribunal, inclusive no IRDR no 6, estabelece que a responsabilidade pelas despesas condominiais somente se transfere ao adquirente após a efetiva disponibilização/imissão na posse da unidade. Logo, indevidas as cobranças anteriores a junho de 2024, como corretamente reconhecido na sentença, sendo cabível a restituição simples dos valores pagos indevidamente, por não caracterizada má-fé da fornecedora (art. 42, parágrafo único, do CDC inaplicável).
15. As demais cláusulas contratuais impugnadas não foram objeto de demonstração específica de abusividade ou ilegalidade, razão pela qual devem ser mantidas, em observância à boa-fé objetiva e à autonomia privada mitigada.
16. RECURSOS CONHECIDOS e IMPROVIDOS. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos.
17. Sem condenação em custas processuais e em honorários advocatícios, dada a sucumbência recíproca.
18. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.