Tribunal: TJDFT
Processo: 0745814-51.2025.8.07.0000
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-02-11
Data de publicação: 2026-03-10

Ementa:
EMENTA: CIVIL, PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO TIRADO CONTRA INTERLOCUTÓRIA A QUAL REJEITOU IMPUGNAÇÂO À PENHORA E HOMOLOGOU LAUDO DE AVALIAÇÂO DO BEM PENHORADO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL FUNDADA EM TAXAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS, AJUIZADA PELO CONDOMINIO RESIDENCIAL O PARAÍSO CONTRA JEFFERSON MATUSALEM SANTOS CARDOSO. DÍVIDAS CONDOMINIAIS. BEM DE FAMÍLIA. LAUDO DE AVALIAÇÃO INCOMPLETO. INOVAÇÃO RECURSAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão execução de título extrajudicial, fundada em taxas condominiais inadimplidas, a qual rejeitou a impugnação à penhora do imóvel e homologou o laudo de avaliação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se o imóvel em questão, por ser bem de família, é impenhorável; (ii) estabelecer a validade do laudo de avaliação do imóvel; (iii) verificar a possibilidade de substituição da penhora por proposta de parcelamento do débito.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Na forma do art. 3o, IV, da Lei n. 8.009/90, e art. 1.715 do CC, o próprio imóvel gerador das taxas condominiais deve servir como garantia do pagamento das despesas, não sendo oponível a sua impenhorabilidade nem mesmo em se configurando como bem de família. Nesse sentido: “(...) 2. Ainda que o imóvel se qualifique como bem de família, ele pode ser penhorado para satisfazer as dívidas decorrentes de taxas condominiais inadimplidas, por se tratar de obrigação inerente ao próprio imóvel, conforme o art. 1.715 do Código Civil e o art. 3o, IV, da Lei 8.009/90. (...)” (0737211-57.2023.8.07.0000, Relator: Robson Teixeira De Freitas, 8a Turma Cível, DJe: 15/02/2024).
4. A perícia complementar é necessária tendo em vista que o laudo homologado na origem não observou os requisitos previstos no art. 872 do CPC, limitando-se à análise externa do bem, sem vistoria interna e sem descrição das benfeitorias existentes, circunstância que compromete a precisão do valor atribuído. Nos termos do art. 873 do CPC, é admissível nova avaliação quando houver fundada dúvida sobre o valor do bem, hipótese verificada no caso concreto, diante da ausência de elementos essenciais para aferição adequada do preço de mercado.
5. O agravante requer a substituição da penhora pela homologação da proposta de parcelamento do débito em quatro parcelas mensais e sucessivas de R$ 10.280,94, como medida menos gravosa, justa e socialmente adequada. No entanto, o pedido não foi avaliado em primeira instância, e não dispensa a oitiva da parte contrária, tratando-se de inequívoca inovação recursal. 5.1. Assim, a questão não ventilada nem discutida no processo não pode ser objeto de apreciação pelo Tribunal no julgamento do recurso, nem mesmo dos embargos de declaração, sob pena de supressão de instância e violação ao princípio da adstrição, segundo o qual o juiz deve se manifestar nos limites do que fora pedido.
IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Recurso parcialmente provido para determinar a realização de nova avaliação pericial do imóvel.
Tese de julgamento: "1. A dívida condominial, por sua natureza propter rem, permite a penhora de imóvel mesmo quando este se qualifica como bem de família. 2. A ausência de vistoria interna compromete a validade do laudo de avaliação, autorizando nova perícia nos termos do art. 873 do CPC. 3. Pedido não apreciado na instância originária configura inovação recursal e não pode ser conhecido pelo Tribunal."

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 872, 873; 1.010, II e III. CC, art. 1.715. Lei n. 8.009/90, art. 3o, IV.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, 0737211-57.2023.8.07.0000, Relator(a): Robson Teixeira De Freitas, 8a Turma Cível, DJe: 15/02/2024.

Inteiro teor:
EMENTA: CIVIL, PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO TIRADO CONTRA INTERLOCUTÓRIA A QUAL REJEITOU IMPUGNAÇÂO À PENHORA E HOMOLOGOU LAUDO DE AVALIAÇÂO DO BEM PENHORADO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL FUNDADA EM TAXAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS, AJUIZADA PELO CONDOMINIO RESIDENCIAL O PARAÍSO CONTRA JEFFERSON MATUSALEM SANTOS CARDOSO. DÍVIDAS CONDOMINIAIS. BEM DE FAMÍLIA. LAUDO DE AVALIAÇÃO INCOMPLETO. INOVAÇÃO RECURSAL. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão execução de título extrajudicial, fundada em taxas condominiais inadimplidas, a qual rejeitou a impugnação à penhora do imóvel e homologou o laudo de avaliação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se o imóvel em questão, por ser bem de família, é impenhorável; (ii) estabelecer a validade do laudo de avaliação do imóvel; (iii) verificar a possibilidade de substituição da penhora por proposta de parcelamento do débito.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Na forma do art. 3o, IV, da Lei n. 8.009/90, e art. 1.715 do CC, o próprio imóvel gerador das taxas condominiais deve servir como garantia do pagamento das despesas, não sendo oponível a sua impenhorabilidade nem mesmo em se configurando como bem de família. Nesse sentido: “(...) 2. Ainda que o imóvel se qualifique como bem de família, ele pode ser penhorado para satisfazer as dívidas decorrentes de taxas condominiais inadimplidas, por se tratar de obrigação inerente ao próprio imóvel, conforme o art. 1.715 do Código Civil e o art. 3o, IV, da Lei 8.009/90. (...)” (0737211-57.2023.8.07.0000, Relator: Robson Teixeira De Freitas, 8a Turma Cível, DJe: 15/02/2024).
4. A perícia complementar é necessária tendo em vista que o laudo homologado na origem não observou os requisitos previstos no art. 872 do CPC, limitando-se à análise externa do bem, sem vistoria interna e sem descrição das benfeitorias existentes, circunstância que compromete a precisão do valor atribuído. Nos termos do art. 873 do CPC, é admissível nova avaliação quando houver fundada dúvida sobre o valor do bem, hipótese verificada no caso concreto, diante da ausência de elementos essenciais para aferição adequada do preço de mercado.
5. O agravante requer a substituição da penhora pela homologação da proposta de parcelamento do débito em quatro parcelas mensais e sucessivas de R$ 10.280,94, como medida menos gravosa, justa e socialmente adequada. No entanto, o pedido não foi avaliado em primeira instância, e não dispensa a oitiva da parte contrária, tratando-se de inequívoca inovação recursal. 5.1. Assim, a questão não ventilada nem discutida no processo não pode ser objeto de apreciação pelo Tribunal no julgamento do recurso, nem mesmo dos embargos de declaração, sob pena de supressão de instância e violação ao princípio da adstrição, segundo o qual o juiz deve se manifestar nos limites do que fora pedido.
IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Recurso parcialmente provido para determinar a realização de nova avaliação pericial do imóvel.
Tese de julgamento: "1. A dívida condominial, por sua natureza propter rem, permite a penhora de imóvel mesmo quando este se qualifica como bem de família. 2. A ausência de vistoria interna compromete a validade do laudo de avaliação, autorizando nova perícia nos termos do art. 873 do CPC. 3. Pedido não apreciado na instância originária configura inovação recursal e não pode ser conhecido pelo Tribunal."

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 872, 873; 1.010, II e III. CC, art. 1.715. Lei n. 8.009/90, art. 3o, IV.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, 0737211-57.2023.8.07.0000, Relator(a): Robson Teixeira De Freitas, 8a Turma Cível, DJe: 15/02/2024.