Tribunal: TJDFT
Processo: 0727727-60.2024.8.07.0007
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-02-25
Data de publicação: 2026-03-19

Ementa:
EMENTA: CIVIL, PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL MOVIDA POR ECROM COMÉRCIO DE ROUPAS CONTRA CLARICIELE SANTOS, JDF LOCAÇÂO E FRANQUICINALDO LEITE, JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. RECONVENÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEITADA. COMPRA E VENDA DE PONTO COMERCIAL. INADIMPLEMENTO. CESSÃO DE LOCAÇÃO SEM ANUÊNCIA FORMAL DO LOCADOR. NULIDADE CONTRATUAL. INOCORRÊNCIA. DANOS MATERIAIS E MORAIS. NÃO COMPROVAÇÃO. REITENGRAÇÃO DE POSSE. NÃO CABIMENTO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS EM FACE DA AUTORA, NA FORMA DO ART. 85, § 11, CPC. INAPLICABILIDADE DA MAJORAÇÃO EM FACE DA PRIMEIRA RÉ. RECURSOS IMPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME
1. Duas apelações interpostas contra sentença a qual julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual e improcedente a reconvenção.
2. Fatos relevantes. 2.1. O caso dos autos envolve contrato de compra e venda de ponto comercial, incluindo estoque, no valor total de R$ 300.000,00, firmado em 27/01/2024, entre autora/vendedora e primeira ré/compradora. No ato da contratação, a compradora efetuou o pagamento da entrada, no valor de R$ 40.000,00, e, posteriormente, adimpliu mais R$ 17.000,00, totalizando R$ 57.000,00, deixando, a partir de então, de pagar as demais parcelas. Segundo afirma a primeira ré, o contrato é nulo, pois a representante legal da autora não teria informado que os boxes/lojas não eram de sua propriedade, os quais acabaram, portanto, sendo sublocados à compradora, sem o conhecimento da locadora (segunda requerida, cujo sócio é o terceiro réu). Nesse contexto, em razão do não pagamento dos aluguéis e da cessão da locação não autorizada, a locadora retomou a posse dos boxes. Considerando a notificação para desocupação, a primeira ré promoveu a retirada das mercadorias do local, no dia 08/10/2024, quando, durante o processo de mudança, ocorreram desentendimentos entre ela e a representante da autora, culminando no acionamento da polícia, conforme boletim de ocorrência. 2.2. A autora pediu: (a) rescisão do contrato de compra e venda de ponto comercial e estoque; (b) reintegração na posse dos boxes; (c) indenização pelo estoque não devolvido; (d) condenação da primeira ré ao pagamento de todas as despesas das lojas até a reintegração na posse. 2.3. A primeira ré/reconvinte pediu: (a) nulidade do contrato, diante da não autorização de sublocação; (b) restituição de valores pagos; (c) indenização por danos materiais e morais.
3. Sentença. 3.1. Os pedidos formulados na ação principal foram julgados improcedentes em relação aos segundo e terceiro réus, ao passo que julgados parcialmente procedentes em relação à primeira ré, para declarar rescindido o contrato por inadimplemento, e condená-la a pagar à autora o valor correspondente ao saldo remanescente do preço ajustado, descontados os valores já pagos, bem como o valor do estoque não restituído, a ser apurado em liquidação de sentença, admitida a compensação pelo que eventual e comprovadamente foi devolvido. 3.2. Os pedidos formulados na reconvenção foram julgados improcedentes.
4. Apelações. 4.1. A primeira ré pede o provimento do apelo para: reconhecer a restituição integral das mercadorias à autora, afastando-se a condenação ao pagamento de qualquer valor relativo a estoque; declarar a nulidade contratual, por ausência de anuência expressa do locador quanto à sublocação; condenar a apelada ao pagamento dos danos materiais e morais. Subsidiariamente, caso mantida a rescisão, que se determine a compensação integral dos valores pagos pela apelante (R$ 57.000,00) e dos bens restituídos. 4.2. A autora interpõe apelação, na qual suscita preliminar de cerceamento de defesa. No mérito, pede o provimento do recurso para reintegrar a autora na posse dos boxes, resguardado à segunda ré o recebimento dos aluguéis mensais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Verificar se houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide. 5.1. Definir se é nulo o contrato de venda do ponto comercial por ausência de anuência formal da locadora à cessão da locação. 5.2. Estabelecer se há direito da compradora à indenização por danos materiais e morais. 5.3. Analisar a possibilidade de compensação integral dos valores pagos pela compradora. 5.4. Examinar de admissível a reintegração de posse dos boxes onde funcionava o ponto comercial cedido.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. O juiz é destinatário da prova e pode indeferir diligências inúteis ou protelatórias (arts. 355, I, 370 e 371 do CPC). 6.1. Não há cerceamento de defesa quando o julgador considera cabível o julgamento antecipado da lide, porquanto satisfatórias para seu convencimento as provas produzidas nos autos, entendendo desnecessárias outras diligências para a resolução da lide. 6.2. Preliminar rejeitada.
7. A autora comprovou ter entregado à primeira requerida estoque no preço de custo de R$ 150.000,00, com estimativa de preço ao consumidor de R$ 306.542,00. 7.1. A alegação de retomada dos itens pela autora não encontra respaldo, pois, segundo o item 3 da ocorrência policial, assim como o termo de restituição da polícia, as mercadorias localizadas foram devidamente apreendidas e restituídas à primeira ré.
8. O art. 13 da Lei 8.245/91 exige o consentimento do locador para alienação a terceiros, pelo locatário, de estabelecimento comercial situado no imóvel objeto de locação. 8.1. No caso, verifica-se a anuência tácita da locadora quanto à cessão da locação do ponto comercial à primeira ré. 8.2. Não procede a alegação da primeira ré de desconhecimento da posição da autora como locatária, pois ela própria possui outra loja no mesmo galpão, no qual todos os boxes são alugados. 8.3. A compradora usufruiu da posse e do negócio, o qual acabou interrompido por conta do seu inadimplemento quanto ao aluguel, não podendo invocar agora nulidade para eximir-se do pagamento do preço contratado.
9. Precedente Turmário: “2. O art. 13 da Lei n. 8.245/91 estabelece que a cessão do contrato de locação, total ou parcialmente, depende da aquiescência prévia e escrita do locador. 3. É necessário o consentimento do locador, nos moldes do art. 13 da Lei n. 8.245/91, para alienação a terceiros, pelo locatário, de estabelecimento comercial situado nos imóveis objeto de contrato de locação. 4. Entretanto, se o observado que o locador, ora apelante, realizou tratativas com o próprio adquirente do estabelecimento comercial, deste recebendo o pagamento dos aluguéis diretamente, ainda que com recibo em nome do antigo locatário, revela-se clara a sua ciência a respeito da cessão do contrato do locação, o que dispensa a exigência de anuência por escrito.” (0704237-10.2018.8.07.0010, Relatora: Sandra Reves, 2a Turma Cível, DJe: 05/08/2020).
10. Quanto aos danos emergentes, a primeira ré apenas alega que a autora/reconvinda teria levado objetos pessoais, sem, no entanto, comprovar quais seriam esses itens, bem como os valores, motivo pelo qual se mostra inviável o ressarcimento pretendido. 10.1. O pedido de lucros cessantes, além de genérico e desprovido de qualquer comprovação, não foi aventado na origem, razão pela qual configura nítida hipótese de inovação recursal, o que não se admite. 10.2. Inexiste ato ilícito praticado pela autora ensejador de danos morais, pois caracterizada a culpa exclusiva da primeira ré para a rescisão contratual, diante de seu inadimplemento.
11. A única e eventual compensação devida à apelante já foi devidamente considerada na sentença, relativa às mercadorias que comprovar ter devolvido à autora. 11.1. Incabível a restituição dos R$ 57.000,00 pagos pela primeira ré, pois a rescisão do contrato, com condenação da compradora ao pagamento do saldo remanescente, visa restaurar o status quo ante, compensando a autora pela perda do negócio, o que inclui o valor do ponto comercial.
12. Inviável a reintegração de posse, pois a autora não detinha propriedade dos boxes e a retomada decorreu do inadimplemento da primeira ré perante a locadora.
13. Não se aplica a majoração do art. 85, §11, do CPC, em desfavor da primeira ré, pois o recurso desta e também da autora foram improvidos. 13.1. Por outro lado, cabível a majoração dos honorários impostos contra a autora em favor dos segundo e terceiro réus, fixados na sentença em 10% para 12% do valor atualizado da causa (atribuído na inicial em R$ 300.000,00). Exigibilidade suspensa em razão da gratuidade concedida à parte na origem.
IV. DISPOSITIVO E TESE
14. Recursos improvidos.
Teses de julgamento: “1. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando as provas documentais são suficientes para formar o convencimento do magistrado. 2. A ausência de anuência formal do locador à cessão da locação não invalida o contrato de compra e venda do ponto comercial quando demonstrada a sua anuência tácita. 3. A reintegração de posse é incabível quando a retomada amigável do imóvel, após notificação formal do locatário, decorre de inadimplemento locatício, não havendo prova de esbulho.”
_____
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 355, I; 357; 370; 371; 373; 85, §§ 2o e 11; CC, art. 402; Lei 8.245/91, art. 13. Jurisprudência relevante citada: TJDFT, 07385987520218070001, Relator: Jansen Fialho de Almeida, 4a Turma Cível, DJE: 27/11/2024; 0704237-10.2018.8.07.0010, Relator(a): Sandra Reves, 2a Turma Cível, DJe: 05/08/2020; 0713181-18.2024.8.07.0001, Relator(a): Teófilo Caetano, 1a Turma Cível, DJe: 10/03/2025; 00438634620148070001, rela. Desa. Gislene Pinheiro, 7a Turma Cível, DJe 24/05/2019.

Inteiro teor:
EMENTA: CIVIL, PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL MOVIDA POR ECROM COMÉRCIO DE ROUPAS CONTRA CLARICIELE SANTOS, JDF LOCAÇÂO E FRANQUICINALDO LEITE, JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. RECONVENÇÃO JULGADA IMPROCEDENTE. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEITADA. COMPRA E VENDA DE PONTO COMERCIAL. INADIMPLEMENTO. CESSÃO DE LOCAÇÃO SEM ANUÊNCIA FORMAL DO LOCADOR. NULIDADE CONTRATUAL. INOCORRÊNCIA. DANOS MATERIAIS E MORAIS. NÃO COMPROVAÇÃO. REITENGRAÇÃO DE POSSE. NÃO CABIMENTO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS MAJORADOS EM FACE DA AUTORA, NA FORMA DO ART. 85, § 11, CPC. INAPLICABILIDADE DA MAJORAÇÃO EM FACE DA PRIMEIRA RÉ. RECURSOS IMPROVIDOS.

I. CASO EM EXAME
1. Duas apelações interpostas contra sentença a qual julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual e improcedente a reconvenção.
2. Fatos relevantes. 2.1. O caso dos autos envolve contrato de compra e venda de ponto comercial, incluindo estoque, no valor total de R$ 300.000,00, firmado em 27/01/2024, entre autora/vendedora e primeira ré/compradora. No ato da contratação, a compradora efetuou o pagamento da entrada, no valor de R$ 40.000,00, e, posteriormente, adimpliu mais R$ 17.000,00, totalizando R$ 57.000,00, deixando, a partir de então, de pagar as demais parcelas. Segundo afirma a primeira ré, o contrato é nulo, pois a representante legal da autora não teria informado que os boxes/lojas não eram de sua propriedade, os quais acabaram, portanto, sendo sublocados à compradora, sem o conhecimento da locadora (segunda requerida, cujo sócio é o terceiro réu). Nesse contexto, em razão do não pagamento dos aluguéis e da cessão da locação não autorizada, a locadora retomou a posse dos boxes. Considerando a notificação para desocupação, a primeira ré promoveu a retirada das mercadorias do local, no dia 08/10/2024, quando, durante o processo de mudança, ocorreram desentendimentos entre ela e a representante da autora, culminando no acionamento da polícia, conforme boletim de ocorrência. 2.2. A autora pediu: (a) rescisão do contrato de compra e venda de ponto comercial e estoque; (b) reintegração na posse dos boxes; (c) indenização pelo estoque não devolvido; (d) condenação da primeira ré ao pagamento de todas as despesas das lojas até a reintegração na posse. 2.3. A primeira ré/reconvinte pediu: (a) nulidade do contrato, diante da não autorização de sublocação; (b) restituição de valores pagos; (c) indenização por danos materiais e morais.
3. Sentença. 3.1. Os pedidos formulados na ação principal foram julgados improcedentes em relação aos segundo e terceiro réus, ao passo que julgados parcialmente procedentes em relação à primeira ré, para declarar rescindido o contrato por inadimplemento, e condená-la a pagar à autora o valor correspondente ao saldo remanescente do preço ajustado, descontados os valores já pagos, bem como o valor do estoque não restituído, a ser apurado em liquidação de sentença, admitida a compensação pelo que eventual e comprovadamente foi devolvido. 3.2. Os pedidos formulados na reconvenção foram julgados improcedentes.
4. Apelações. 4.1. A primeira ré pede o provimento do apelo para: reconhecer a restituição integral das mercadorias à autora, afastando-se a condenação ao pagamento de qualquer valor relativo a estoque; declarar a nulidade contratual, por ausência de anuência expressa do locador quanto à sublocação; condenar a apelada ao pagamento dos danos materiais e morais. Subsidiariamente, caso mantida a rescisão, que se determine a compensação integral dos valores pagos pela apelante (R$ 57.000,00) e dos bens restituídos. 4.2. A autora interpõe apelação, na qual suscita preliminar de cerceamento de defesa. No mérito, pede o provimento do recurso para reintegrar a autora na posse dos boxes, resguardado à segunda ré o recebimento dos aluguéis mensais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Verificar se houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide. 5.1. Definir se é nulo o contrato de venda do ponto comercial por ausência de anuência formal da locadora à cessão da locação. 5.2. Estabelecer se há direito da compradora à indenização por danos materiais e morais. 5.3. Analisar a possibilidade de compensação integral dos valores pagos pela compradora. 5.4. Examinar de admissível a reintegração de posse dos boxes onde funcionava o ponto comercial cedido.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. O juiz é destinatário da prova e pode indeferir diligências inúteis ou protelatórias (arts. 355, I, 370 e 371 do CPC). 6.1. Não há cerceamento de defesa quando o julgador considera cabível o julgamento antecipado da lide, porquanto satisfatórias para seu convencimento as provas produzidas nos autos, entendendo desnecessárias outras diligências para a resolução da lide. 6.2. Preliminar rejeitada.
7. A autora comprovou ter entregado à primeira requerida estoque no preço de custo de R$ 150.000,00, com estimativa de preço ao consumidor de R$ 306.542,00. 7.1. A alegação de retomada dos itens pela autora não encontra respaldo, pois, segundo o item 3 da ocorrência policial, assim como o termo de restituição da polícia, as mercadorias localizadas foram devidamente apreendidas e restituídas à primeira ré.
8. O art. 13 da Lei 8.245/91 exige o consentimento do locador para alienação a terceiros, pelo locatário, de estabelecimento comercial situado no imóvel objeto de locação. 8.1. No caso, verifica-se a anuência tácita da locadora quanto à cessão da locação do ponto comercial à primeira ré. 8.2. Não procede a alegação da primeira ré de desconhecimento da posição da autora como locatária, pois ela própria possui outra loja no mesmo galpão, no qual todos os boxes são alugados. 8.3. A compradora usufruiu da posse e do negócio, o qual acabou interrompido por conta do seu inadimplemento quanto ao aluguel, não podendo invocar agora nulidade para eximir-se do pagamento do preço contratado.
9. Precedente Turmário: “2. O art. 13 da Lei n. 8.245/91 estabelece que a cessão do contrato de locação, total ou parcialmente, depende da aquiescência prévia e escrita do locador. 3. É necessário o consentimento do locador, nos moldes do art. 13 da Lei n. 8.245/91, para alienação a terceiros, pelo locatário, de estabelecimento comercial situado nos imóveis objeto de contrato de locação. 4. Entretanto, se o observado que o locador, ora apelante, realizou tratativas com o próprio adquirente do estabelecimento comercial, deste recebendo o pagamento dos aluguéis diretamente, ainda que com recibo em nome do antigo locatário, revela-se clara a sua ciência a respeito da cessão do contrato do locação, o que dispensa a exigência de anuência por escrito.” (0704237-10.2018.8.07.0010, Relatora: Sandra Reves, 2a Turma Cível, DJe: 05/08/2020).
10. Quanto aos danos emergentes, a primeira ré apenas alega que a autora/reconvinda teria levado objetos pessoais, sem, no entanto, comprovar quais seriam esses itens, bem como os valores, motivo pelo qual se mostra inviável o ressarcimento pretendido. 10.1. O pedido de lucros cessantes, além de genérico e desprovido de qualquer comprovação, não foi aventado na origem, razão pela qual configura nítida hipótese de inovação recursal, o que não se admite. 10.2. Inexiste ato ilícito praticado pela autora ensejador de danos morais, pois caracterizada a culpa exclusiva da primeira ré para a rescisão contratual, diante de seu inadimplemento.
11. A única e eventual compensação devida à apelante já foi devidamente considerada na sentença, relativa às mercadorias que comprovar ter devolvido à autora. 11.1. Incabível a restituição dos R$ 57.000,00 pagos pela primeira ré, pois a rescisão do contrato, com condenação da compradora ao pagamento do saldo remanescente, visa restaurar o status quo ante, compensando a autora pela perda do negócio, o que inclui o valor do ponto comercial.
12. Inviável a reintegração de posse, pois a autora não detinha propriedade dos boxes e a retomada decorreu do inadimplemento da primeira ré perante a locadora.
13. Não se aplica a majoração do art. 85, §11, do CPC, em desfavor da primeira ré, pois o recurso desta e também da autora foram improvidos. 13.1. Por outro lado, cabível a majoração dos honorários impostos contra a autora em favor dos segundo e terceiro réus, fixados na sentença em 10% para 12% do valor atualizado da causa (atribuído na inicial em R$ 300.000,00). Exigibilidade suspensa em razão da gratuidade concedida à parte na origem.
IV. DISPOSITIVO E TESE
14. Recursos improvidos.
Teses de julgamento: “1. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando as provas documentais são suficientes para formar o convencimento do magistrado. 2. A ausência de anuência formal do locador à cessão da locação não invalida o contrato de compra e venda do ponto comercial quando demonstrada a sua anuência tácita. 3. A reintegração de posse é incabível quando a retomada amigável do imóvel, após notificação formal do locatário, decorre de inadimplemento locatício, não havendo prova de esbulho.”
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Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 355, I; 357; 370; 371; 373; 85, §§ 2o e 11; CC, art. 402; Lei 8.245/91, art. 13. Jurisprudência relevante citada: TJDFT, 07385987520218070001, Relator: Jansen Fialho de Almeida, 4a Turma Cível, DJE: 27/11/2024; 0704237-10.2018.8.07.0010, Relator(a): Sandra Reves, 2a Turma Cível, DJe: 05/08/2020; 0713181-18.2024.8.07.0001, Relator(a): Teófilo Caetano, 1a Turma Cível, DJe: 10/03/2025; 00438634620148070001, rela. Desa. Gislene Pinheiro, 7a Turma Cível, DJe 24/05/2019.