Tribunal: TJDFT
Processo: 0800676-21.2025.8.07.0016
Órgão julgador: DANIEL FELIPE MACHADO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-04-06
Data de publicação: 2026-04-16

Ementa:
Direito do consumidor. Recurso inominado. Atraso na entrega de imóvel. Descumprimento contratual. Aplicação do tema 996 STJ. Indenização por lucros cessantes e juros de obra. Recurso Desprovido.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado interposto pela ré contra a sentença (ID 81709847) que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, condenando a recorrente ao pagamento de R$ 6.149,86 a título de lucros cessantes, à restituição em dobro de valores pagos a título de IPTU/TLP e a declarar a inexigibilidade de taxas condominiais vencidas antes da entrega das chaves, com devolução em dobro de valores eventualmente pagos.
1.1. Em suas razões recursais (ID 81709849), a ré/recorrente sustenta, em síntese, que a sentença errou na delimitação do período de mora. Afirma que o atraso imputável à construtora foi de apenas 11 dias, correspondente ao período entre o fim do prazo de tolerância (28.02.2025) e a data em que o imóvel foi disponibilizado para posse (11.03.2025), conforme termo de vistoria. Argumenta que a demora na entrega das chaves (ocorrida em 11.04.2025) decorreu de pendências de responsabilidade do comprador. Impugna, ainda, a base de cálculo dos lucros cessantes, defendendo a aplicação da cláusula contratual que prevê indenização de 1% sobre o valor efetivamente pago, e não 0,5% sobre o valor do contrato. Por fim, alega a legalidade da cobrança de IPTU e taxas condominiais a partir da disponibilização da posse e a inaplicabilidade da restituição em dobro, por ausência de má-fé. 1.2. A parte recorrida apresentou contrarrazões (Id. 81709853), pugnando pelo desprovimento do recurso e pela manutenção integral da sentença.
II. Questão em discussão
2. As questões a serem decididas consistem em: (i) determinar o termo final da mora da construtora para fins de cálculo da indenização; (ii) verificar a validade da base de cálculo dos lucros cessantes utilizada na sentença; (iii) definir o marco de responsabilidade do adquirente pelo pagamento de IPTU/TLP e taxas condominiais; e (iv) analisar a adequação da condenação à restituição em dobro dos valores indevidamente cobrados.
III. Razões de decidir
3. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, haja vista as partes estarem inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor, conforme disposto nos artigos 2o e 3o do CDC.
4. O juízo de primeiro grau reconheceu o atraso na entrega do imóvel como incontroverso no período de 24.02.2025 a 11.04.2025, totalizando 48 dias. A recorrente, por sua vez, alega que sua mora cessou em 11.03.2025, data em que a unidade foi considerada apta em vistoria e, portanto, "disponibilizada" para posse. A controvérsia central reside, assim, na definição do termo final da mora.
5. Quando do julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, o STJ fixou a seguinte tese: “As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.”
6. A "disponibilização da posse direta", para fins de cessação da mora do fornecedor, concretiza-se com a efetiva entrega das chaves, momento a partir do qual o adquirente pode, de fato, usar, gozar e dispor do bem. A mera alegação de que o imóvel estava "apto" ou "disponível" em data anterior não é suficiente para transferir o ônus do atraso ao consumidor, especialmente quando a própria construtora não comprova, de forma inequívoca, que a demora na imissão de posse decorreu de culpa exclusiva do comprador. A alegação genérica de "pendências relacionadas ao senhor", contida em e-mail (ID 81709829), não constitui prova robusta para afastar a responsabilidade objetiva da fornecedora (art. 14, § 3o, II, do CDC). Correta, portanto, a sentença ao fixar o termo final da mora na data da entrega das chaves em 11.04.2025.
7. No que se refere à cobrança de IPTU/TLP e taxas condominiais, a responsabilidade do promitente comprador somente se inicia com a sua efetiva imissão na posse do imóvel. Esse é o entendimento consolidado pelo STJ no julgamento do Tema 886: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação [...]. 7.1. Cláusulas contratuais que tentam antecipar essa responsabilidade para a data de expedição do "habite-se" ou da mera "disponibilização" formal do imóvel, como a cláusula 5.1 do contrato em questão (ID 81709823, pág. 4), são consideradas abusivas, pois colocam o consumidor em desvantagem exagerada, transferindo-lhe os custos de um bem do qual ainda não pode usufruir (art. 51, IV, do CDC). 7.2. Assim, a sentença agiu corretamente ao declarar indevidas as cobranças anteriores a 11.04.2025 e determinar a restituição em dobro dos valores pagos, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC, uma vez que a cobrança, baseada em cláusula abusiva e com plena ciência da não entrega das chaves, não configura engano justificável.
8. A alegação de que o atraso na entrega das chaves, no período de 11.03.2025 a 11.04.2025, decorreu de culpa do comprador não foi comprovada. Caberia à recorrente comprovar o fato impeditivo do direito do autor (art. 373, II, CPC), o que não fez. A simples afirmação de "pendências" do adquirente, sem a devida especificação e prova documental, não é suficiente para eximir a construtora de sua responsabilidade pelo atraso.
9. O Juízo de primeiro grau, ao fixar os lucros cessantes em 0,5% sobre o valor do contrato, adotou parâmetro razoável e alinhado à jurisprudência, que busca reparar o prejuízo presumido pela privação do uso do imóvel. A cláusula contratual 2.4 (ID 81709823, pág. 3), que limita a indenização a 1% do valor efetivamente pago, mostra-se abusiva, pois não recompõe o dano real sofrido pelo consumidor, que é privado do uso do imóvel em sua totalidade no período correspondente ao atraso. Assim, a sentença não merece reparos nesse ponto, pois afastou, implicitamente, a cláusula contratual desvantajosa e aplicou critério justo de reparação.
10. Irreparável, pois, a sentença recorrida.
IV. Dispositivo
11. Recurso Desprovido.
12. Diante da sucumbência, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95, condeno a recorrente ao pagamento das custas processuais e da verba honorária respectivas, estes fixados em 10% (quinze por cento) sobre valor da condenação.
13. Decisão proferida na forma do art. 46, da Lei no 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.
___________________

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o, 3o, 14, 42 (parágrafo único) e 51; CPC, art. 373, II; Lei 9.099/95, arts. 46 e 55.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Temas 996 e 886.

Inteiro teor:
Direito do consumidor. Recurso inominado. Atraso na entrega de imóvel. Descumprimento contratual. Aplicação do tema 996 STJ. Indenização por lucros cessantes e juros de obra. Recurso Desprovido.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado interposto pela ré contra a sentença (ID 81709847) que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, condenando a recorrente ao pagamento de R$ 6.149,86 a título de lucros cessantes, à restituição em dobro de valores pagos a título de IPTU/TLP e a declarar a inexigibilidade de taxas condominiais vencidas antes da entrega das chaves, com devolução em dobro de valores eventualmente pagos.
1.1. Em suas razões recursais (ID 81709849), a ré/recorrente sustenta, em síntese, que a sentença errou na delimitação do período de mora. Afirma que o atraso imputável à construtora foi de apenas 11 dias, correspondente ao período entre o fim do prazo de tolerância (28.02.2025) e a data em que o imóvel foi disponibilizado para posse (11.03.2025), conforme termo de vistoria. Argumenta que a demora na entrega das chaves (ocorrida em 11.04.2025) decorreu de pendências de responsabilidade do comprador. Impugna, ainda, a base de cálculo dos lucros cessantes, defendendo a aplicação da cláusula contratual que prevê indenização de 1% sobre o valor efetivamente pago, e não 0,5% sobre o valor do contrato. Por fim, alega a legalidade da cobrança de IPTU e taxas condominiais a partir da disponibilização da posse e a inaplicabilidade da restituição em dobro, por ausência de má-fé. 1.2. A parte recorrida apresentou contrarrazões (Id. 81709853), pugnando pelo desprovimento do recurso e pela manutenção integral da sentença.
II. Questão em discussão
2. As questões a serem decididas consistem em: (i) determinar o termo final da mora da construtora para fins de cálculo da indenização; (ii) verificar a validade da base de cálculo dos lucros cessantes utilizada na sentença; (iii) definir o marco de responsabilidade do adquirente pelo pagamento de IPTU/TLP e taxas condominiais; e (iv) analisar a adequação da condenação à restituição em dobro dos valores indevidamente cobrados.
III. Razões de decidir
3. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, haja vista as partes estarem inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor, conforme disposto nos artigos 2o e 3o do CDC.
4. O juízo de primeiro grau reconheceu o atraso na entrega do imóvel como incontroverso no período de 24.02.2025 a 11.04.2025, totalizando 48 dias. A recorrente, por sua vez, alega que sua mora cessou em 11.03.2025, data em que a unidade foi considerada apta em vistoria e, portanto, "disponibilizada" para posse. A controvérsia central reside, assim, na definição do termo final da mora.
5. Quando do julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, o STJ fixou a seguinte tese: “As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.”
6. A "disponibilização da posse direta", para fins de cessação da mora do fornecedor, concretiza-se com a efetiva entrega das chaves, momento a partir do qual o adquirente pode, de fato, usar, gozar e dispor do bem. A mera alegação de que o imóvel estava "apto" ou "disponível" em data anterior não é suficiente para transferir o ônus do atraso ao consumidor, especialmente quando a própria construtora não comprova, de forma inequívoca, que a demora na imissão de posse decorreu de culpa exclusiva do comprador. A alegação genérica de "pendências relacionadas ao senhor", contida em e-mail (ID 81709829), não constitui prova robusta para afastar a responsabilidade objetiva da fornecedora (art. 14, § 3o, II, do CDC). Correta, portanto, a sentença ao fixar o termo final da mora na data da entrega das chaves em 11.04.2025.
7. No que se refere à cobrança de IPTU/TLP e taxas condominiais, a responsabilidade do promitente comprador somente se inicia com a sua efetiva imissão na posse do imóvel. Esse é o entendimento consolidado pelo STJ no julgamento do Tema 886: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação [...]. 7.1. Cláusulas contratuais que tentam antecipar essa responsabilidade para a data de expedição do "habite-se" ou da mera "disponibilização" formal do imóvel, como a cláusula 5.1 do contrato em questão (ID 81709823, pág. 4), são consideradas abusivas, pois colocam o consumidor em desvantagem exagerada, transferindo-lhe os custos de um bem do qual ainda não pode usufruir (art. 51, IV, do CDC). 7.2. Assim, a sentença agiu corretamente ao declarar indevidas as cobranças anteriores a 11.04.2025 e determinar a restituição em dobro dos valores pagos, nos termos do art. 42, parágrafo único, do CDC, uma vez que a cobrança, baseada em cláusula abusiva e com plena ciência da não entrega das chaves, não configura engano justificável.
8. A alegação de que o atraso na entrega das chaves, no período de 11.03.2025 a 11.04.2025, decorreu de culpa do comprador não foi comprovada. Caberia à recorrente comprovar o fato impeditivo do direito do autor (art. 373, II, CPC), o que não fez. A simples afirmação de "pendências" do adquirente, sem a devida especificação e prova documental, não é suficiente para eximir a construtora de sua responsabilidade pelo atraso.
9. O Juízo de primeiro grau, ao fixar os lucros cessantes em 0,5% sobre o valor do contrato, adotou parâmetro razoável e alinhado à jurisprudência, que busca reparar o prejuízo presumido pela privação do uso do imóvel. A cláusula contratual 2.4 (ID 81709823, pág. 3), que limita a indenização a 1% do valor efetivamente pago, mostra-se abusiva, pois não recompõe o dano real sofrido pelo consumidor, que é privado do uso do imóvel em sua totalidade no período correspondente ao atraso. Assim, a sentença não merece reparos nesse ponto, pois afastou, implicitamente, a cláusula contratual desvantajosa e aplicou critério justo de reparação.
10. Irreparável, pois, a sentença recorrida.
IV. Dispositivo
11. Recurso Desprovido.
12. Diante da sucumbência, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95, condeno a recorrente ao pagamento das custas processuais e da verba honorária respectivas, estes fixados em 10% (quinze por cento) sobre valor da condenação.
13. Decisão proferida na forma do art. 46, da Lei no 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.
___________________

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o, 3o, 14, 42 (parágrafo único) e 51; CPC, art. 373, II; Lei 9.099/95, arts. 46 e 55.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Temas 996 e 886.