Tribunal: TJDFT
Processo: 0707563-40.2025.8.07.0007
Órgão julgador: LEONOR AGUENA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-21
Data de publicação: 2026-05-27

Ementa:
Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE. PEDIDO DE CONCESSÃO DE EFEITO SUSPENSIVO FORMULADO NO BOJO DA PETIÇÃO DE RECURSO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. PRETENSÃO QUE DEVE SER DEDUZIDA EM REQUERIMENTO AUTÔNOMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE. SUSPENSÃO CONSENSUAL DOS PAGAMENTOS. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL A TERCEIRO. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta por construtora em face da sentença proferida em ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais, lucros cessantes e danos morais, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para decretar a rescisão de contratos de promessa de compra e venda de unidades imobiliárias, condenar a ré à restituição do saldo remanescente de R$ 28.950,00 e ao pagamento de multa contratual compensatória de 35% sobre o valor do contrato remanescente, no importe de R$ 27.090,00, afastados os pedidos de lucros cessantes e danos morais. A apelante sustentou que a rescisão decorreu de inadimplemento do comprador, impugnou a valoração das provas, defendeu a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula 543 do STJ ao caso dos autos, contestou a restituição integral dos valores pagos e alegou abusividade da multa contratual.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se o pedido de concessão de efeito suspensivo formulado no bojo da apelação pode ser conhecido; (ii) estabelecer se a rescisão contratual decorreu de inadimplemento do comprador ou de culpa exclusiva da construtora; (iii) determinar se o conjunto probatório, especialmente conversas eletrônicas e áudios, foi adequadamente valorado pelo juízo de origem; (iv) verificar se incidem, na hipótese, o Código de Defesa do Consumidor e a Súmula 543 do STJ, com consequente restituição integral dos valores pagos; e (v) examinar se a multa contratual compensatória fixada na sentença é legal e proporcional.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A possibilidade de a parte peticionar diretamente no segundo grau de jurisdição está prevista no artigo 1.012, § 3o do Código de Processo Civil, assim como no artigo 251, §§ 2o e 3o, do Regimento Interno do TJDFT. 3.1. O pedido de concessão deefeitosuspensivoao recurso ou de antecipação da tutela recursal deve ser deduzido em petição autônoma, enquanto pendente o julgamento do recurso. 3.2. O pedido formulado de forma genérica, no bojo da própria petição de recurso, implica o não conhecimento do pedido, em razão da inadequação da via eleita.
4. A relação jurídica entre as partes submete-se ao Código de Defesa do Consumidor, porque o comprador figura como destinatário final do produto e a construtora atua profissionalmente no mercado imobiliário, enquadrando-se nos conceitos dos arts. 2o e 3o da Lei no 8.078/90.
5. A prova dos autos evidencia que a construtora não entregou a unidade originalmente contratada no prazo ajustado, celebrou novo contrato para outra unidade também não entregue na data estipulada e, depois, alienou o imóvel a terceiro sem anuência do adquirente, o que caracteriza inadimplemento imputável exclusivamente à fornecedora.
6. Tendo isso em conta, a suspensão dos pagamentos pelo comprador não configura inadimplemento voluntário, porque decorre de ajuste consensual motivado pelo atraso da obra, circunstância confirmada por conversas eletrônicas, documentos e áudios constantes dos autos, inclusive produzidos pela própria apelante.
7. A mora prévia da construtora afasta a tese de inadimplemento do adquirente e legitima a suspensão da contraprestação, nos termos do art. 476 do Código Civil, sendo inviável invocar em favor da fornecedora a exceção do contrato não cumprido quando seu inadimplemento antecede qualquer mora do comprador.
8. O inconformismo recursal quanto à apreciação das provas traduz mera pretensão de reexame do conjunto fático-probatório, sem demonstração de vício lógico ou jurídico na fundamentação da sentença, que apreciou de forma motivada os elementos constantes dos autos.
9. Reconhecida a culpa exclusiva da construtora pela rescisão, impõe-se a restituição integral das parcelas pagas pelo adquirente, sem retenções, nos termos da Súmula 543 do STJ, sendo devido o saldo remanescente de R$ 28.950,00 após a devolução parcial de R$ 27.000,00.
10. A multa contratual compensatória subsiste, porque incide na hipótese de rescisão por culpa de uma das partes, prefixa perdas e danos decorrentes do inadimplemento e não se revela abusiva nem desproporcional, especialmente porque a sentença afastou sua cumulação com lucros cessantes para evitar bis in idem.
11. A apelante não se desincumbiu do ônus de provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor/apelado, nos termos do art. 373, II, do CPC, impondo, por conseguinte, a manutenção da sentença e a majoração dos honorários advocatícios recursais.
V. DISPOSITIVO E TESE
12. Recurso de apelação parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido.
Tese de julgamento: "1. O pedido de efeito suspensivo formulado no corpo da apelação, antes da sua distribuição, é incabível por inadequação da via eleita, conforme art. 1.012, § 3o, I, do CPC."; "2. O atraso na entrega do imóvel, a suspensão consensual dos pagamentos e a posterior alienação da unidade a terceiro caracterizam culpa exclusiva da construtora pela rescisão do contrato."; "3. A mora prévia da construtora legitima a suspensão da contraprestação pelo comprador, nos termos do art. 476 do Código Civil."; "4. A promessa de compra e venda de imóvel firmada entre adquirente destinatário final e construtora submete-se ao regime do Código de Defesa do Consumidor."; "5. Reconhecida a culpa exclusiva da construtora pela rescisão, a restituição das parcelas pagas deve ser integral, nos termos da Súmula 543 do STJ."; "6. A multa contratual compensatória é devida quando prevista para a hipótese de rescisão por culpa da fornecedora e não cumulada com lucros cessantes.".
___
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.012, §§ 1o, 3o e 4o; CPC, art. 373, II; CPC, art. 85, § 11; CC, art. 476; CDC, arts. 2o e 3o; RITJDFT, art. 251, II, §§ 2o e 3o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; TJDFT, Acórdão 1926747, 0704152-35.2024.8.07.0003, Rel. Des. Sandra Reves, 7a Turma Cível, j. 25.09.2024, publicado no PJe em 14.10.2024; TJDFT, Acórdão 1917857, 0714004-72.2023.8.07.0018, Rel. Des. Romulo de Araujo Mendes, 1a Turma Cível, j. 04.09.2024, publicado no PJe em 09.10.2024; TJDFT, Acórdão 2090650, 0719367-33.2024.8.07.0009, Rel. Des. Robson Barbosa de Azevedo, 7a Turma Cível, j. 25.02.2026, publicado no DJe em 03.03.2026; TJDFT, Acórdão 2072364, 0736845-96.2025.8.07.0016, Rel. Des. Ana Cantarino, 5a Turma Cível, j. 04.12.2025, publicado no DJe em 21.01.2026; TJDFT, Acórdão 2003114, 0718780-35.2024.8.07.0001, Rel. Des. Fátima Rafael, 3a Turma Cível, j. 22.05.2025, publicado no DJe em 18.06.2025; TJDFT, Acórdão 1418990, 0719713-47.2020.8.07.0001, Rel. Des. Luís Gustavo B. de Oliveira, 3a Turma Cível, j. 04.05.2022, publicado no DJe em 09.05.2022; TJDFT, Acórdão 1405947, 0711412-39.2019.8.07.0004, Rel. Des. Diva Lucy de Faria Pereira, 1a Turma Cível, j. 09.03.2022, publicado no DJe em 23.03.2022.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE. PEDIDO DE CONCESSÃO DE EFEITO SUSPENSIVO FORMULADO NO BOJO DA PETIÇÃO DE RECURSO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. PRETENSÃO QUE DEVE SER DEDUZIDA EM REQUERIMENTO AUTÔNOMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE. SUSPENSÃO CONSENSUAL DOS PAGAMENTOS. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL A TERCEIRO. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA, DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta por construtora em face da sentença proferida em ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais, lucros cessantes e danos morais, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para decretar a rescisão de contratos de promessa de compra e venda de unidades imobiliárias, condenar a ré à restituição do saldo remanescente de R$ 28.950,00 e ao pagamento de multa contratual compensatória de 35% sobre o valor do contrato remanescente, no importe de R$ 27.090,00, afastados os pedidos de lucros cessantes e danos morais. A apelante sustentou que a rescisão decorreu de inadimplemento do comprador, impugnou a valoração das provas, defendeu a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula 543 do STJ ao caso dos autos, contestou a restituição integral dos valores pagos e alegou abusividade da multa contratual.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se o pedido de concessão de efeito suspensivo formulado no bojo da apelação pode ser conhecido; (ii) estabelecer se a rescisão contratual decorreu de inadimplemento do comprador ou de culpa exclusiva da construtora; (iii) determinar se o conjunto probatório, especialmente conversas eletrônicas e áudios, foi adequadamente valorado pelo juízo de origem; (iv) verificar se incidem, na hipótese, o Código de Defesa do Consumidor e a Súmula 543 do STJ, com consequente restituição integral dos valores pagos; e (v) examinar se a multa contratual compensatória fixada na sentença é legal e proporcional.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A possibilidade de a parte peticionar diretamente no segundo grau de jurisdição está prevista no artigo 1.012, § 3o do Código de Processo Civil, assim como no artigo 251, §§ 2o e 3o, do Regimento Interno do TJDFT. 3.1. O pedido de concessão deefeitosuspensivoao recurso ou de antecipação da tutela recursal deve ser deduzido em petição autônoma, enquanto pendente o julgamento do recurso. 3.2. O pedido formulado de forma genérica, no bojo da própria petição de recurso, implica o não conhecimento do pedido, em razão da inadequação da via eleita.
4. A relação jurídica entre as partes submete-se ao Código de Defesa do Consumidor, porque o comprador figura como destinatário final do produto e a construtora atua profissionalmente no mercado imobiliário, enquadrando-se nos conceitos dos arts. 2o e 3o da Lei no 8.078/90.
5. A prova dos autos evidencia que a construtora não entregou a unidade originalmente contratada no prazo ajustado, celebrou novo contrato para outra unidade também não entregue na data estipulada e, depois, alienou o imóvel a terceiro sem anuência do adquirente, o que caracteriza inadimplemento imputável exclusivamente à fornecedora.
6. Tendo isso em conta, a suspensão dos pagamentos pelo comprador não configura inadimplemento voluntário, porque decorre de ajuste consensual motivado pelo atraso da obra, circunstância confirmada por conversas eletrônicas, documentos e áudios constantes dos autos, inclusive produzidos pela própria apelante.
7. A mora prévia da construtora afasta a tese de inadimplemento do adquirente e legitima a suspensão da contraprestação, nos termos do art. 476 do Código Civil, sendo inviável invocar em favor da fornecedora a exceção do contrato não cumprido quando seu inadimplemento antecede qualquer mora do comprador.
8. O inconformismo recursal quanto à apreciação das provas traduz mera pretensão de reexame do conjunto fático-probatório, sem demonstração de vício lógico ou jurídico na fundamentação da sentença, que apreciou de forma motivada os elementos constantes dos autos.
9. Reconhecida a culpa exclusiva da construtora pela rescisão, impõe-se a restituição integral das parcelas pagas pelo adquirente, sem retenções, nos termos da Súmula 543 do STJ, sendo devido o saldo remanescente de R$ 28.950,00 após a devolução parcial de R$ 27.000,00.
10. A multa contratual compensatória subsiste, porque incide na hipótese de rescisão por culpa de uma das partes, prefixa perdas e danos decorrentes do inadimplemento e não se revela abusiva nem desproporcional, especialmente porque a sentença afastou sua cumulação com lucros cessantes para evitar bis in idem.
11. A apelante não se desincumbiu do ônus de provar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor/apelado, nos termos do art. 373, II, do CPC, impondo, por conseguinte, a manutenção da sentença e a majoração dos honorários advocatícios recursais.
V. DISPOSITIVO E TESE
12. Recurso de apelação parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido.
Tese de julgamento: "1. O pedido de efeito suspensivo formulado no corpo da apelação, antes da sua distribuição, é incabível por inadequação da via eleita, conforme art. 1.012, § 3o, I, do CPC."; "2. O atraso na entrega do imóvel, a suspensão consensual dos pagamentos e a posterior alienação da unidade a terceiro caracterizam culpa exclusiva da construtora pela rescisão do contrato."; "3. A mora prévia da construtora legitima a suspensão da contraprestação pelo comprador, nos termos do art. 476 do Código Civil."; "4. A promessa de compra e venda de imóvel firmada entre adquirente destinatário final e construtora submete-se ao regime do Código de Defesa do Consumidor."; "5. Reconhecida a culpa exclusiva da construtora pela rescisão, a restituição das parcelas pagas deve ser integral, nos termos da Súmula 543 do STJ."; "6. A multa contratual compensatória é devida quando prevista para a hipótese de rescisão por culpa da fornecedora e não cumulada com lucros cessantes.".
___
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 1.012, §§ 1o, 3o e 4o; CPC, art. 373, II; CPC, art. 85, § 11; CC, art. 476; CDC, arts. 2o e 3o; RITJDFT, art. 251, II, §§ 2o e 3o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; TJDFT, Acórdão 1926747, 0704152-35.2024.8.07.0003, Rel. Des. Sandra Reves, 7a Turma Cível, j. 25.09.2024, publicado no PJe em 14.10.2024; TJDFT, Acórdão 1917857, 0714004-72.2023.8.07.0018, Rel. Des. Romulo de Araujo Mendes, 1a Turma Cível, j. 04.09.2024, publicado no PJe em 09.10.2024; TJDFT, Acórdão 2090650, 0719367-33.2024.8.07.0009, Rel. Des. Robson Barbosa de Azevedo, 7a Turma Cível, j. 25.02.2026, publicado no DJe em 03.03.2026; TJDFT, Acórdão 2072364, 0736845-96.2025.8.07.0016, Rel. Des. Ana Cantarino, 5a Turma Cível, j. 04.12.2025, publicado no DJe em 21.01.2026; TJDFT, Acórdão 2003114, 0718780-35.2024.8.07.0001, Rel. Des. Fátima Rafael, 3a Turma Cível, j. 22.05.2025, publicado no DJe em 18.06.2025; TJDFT, Acórdão 1418990, 0719713-47.2020.8.07.0001, Rel. Des. Luís Gustavo B. de Oliveira, 3a Turma Cível, j. 04.05.2022, publicado no DJe em 09.05.2022; TJDFT, Acórdão 1405947, 0711412-39.2019.8.07.0004, Rel. Des. Diva Lucy de Faria Pereira, 1a Turma Cível, j. 09.03.2022, publicado no DJe em 23.03.2022.