Tribunal: TJDFT
Processo: 0709469-26.2025.8.07.0020
Órgão julgador: ALFEU MACHADO
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-15
Data de publicação: 2026-05-04

Ementa:
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEIÇÃO. INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE. INVERSÃO DO POLO DE MORA APÓS EMISSÃO DO HABITE-SE. CLÁUSULA PENAL ABUSIVA. REDUÇÃO EQUITATIVA. RETENÇÃO DE 20%. COMISSÃO DE CORRETAGEM IRRESTITUÍVEL. LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS AFASTADOS. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. INAPLICABILIDADE DO TEMA 1002/STJ. DESPROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1 Apelação cível da incorporadora objetivando a majoração do percentual de retenção de 20% para 50%, com fundamento no regime de patrimônio de afetação (art. 67-A, §5o, da Lei no 4.591/1964), e a fixação do termo inicial dos juros de mora a partir do trânsito em julgado, com base no Tema 1002/STJ.
2 Apelação cível da compradora veiculando, em preliminar, nulidade da sentença por cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide sem produção de prova pericial e testemunhal e, no mérito, pretendendo o reconhecimento da culpa exclusiva da incorporadora, a devolução integral dos valores pagos, a restituição da comissão de corretagem, a condenação em lucros cessantes de 0,5% ao mês e a indenização por danos morais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3 Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado sem produção de prova pericial e testemunhal; (ii) estabelecer a quem é imputável a culpa pela rescisão, diante da mora inicial da incorporadora e do posterior inadimplemento do adquirente após a emissão do habite-se; (iii) determinar o percentual de retenção aplicável após a declaração de nulidade da cláusula penal de 50% e definir se são devidos lucros cessantes, danos morais e restituição da comissão de corretagem; (iv) fixar o termo inicial dos juros de mora em contrato celebrado após a vigência da Lei no 13.786/2018.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4 O julgamento antecipado é cabível quando a controvérsia é eminentemente de direito e a prova documental é suficiente para o convencimento judicial. A prova pericial sobre vícios construtivos não alteraria o resultado, pois o elemento definidor é a ausência de pagamento do saldo do preço após o habite-se, fato incontroverso e documentalmente comprovado.
5 O adquirente que, durante a mora da incorporadora, mantém o contrato em vigor e não exerce o direito potestativo de resolução previsto no art. 43-A, §1o, da Lei no 4.591/1964 perde a prerrogativa de imputar culpa exclusiva à incorporadora. Com a emissão do habite-se, cumpre-se a obrigação principal da incorporadora e inverte-se o polo de inadimplência: a retenção das chaves até o pagamento integral do preço constitui exercício regular de direito, nos termos do art. 476 do CC.
6 A cláusula penal que prevê retenção de 50% apenas para o caso de rescisão por culpa do consumidor, sem penalidade equivalente para o inadimplemento do fornecedor, é abusiva (art. 51, IV e §1o, III, do CDC). Declarada sua nulidade, o percentual de retenção é fixado por redução equitativa (art. 413 do CC), observado o teto de 25% do art. 67-A, II, da Lei no 4.591/1964. Afastada a culpa exclusiva da incorporadora, são indevidos lucros cessantes, danos morais e a restituição da comissão de corretagem, que é irrestituível nos termos do art. 67-A, I, da Lei no 4.591/1964.
7 Em contrato celebrado após a vigência da Lei no 13.786/2018, não se aplica o Tema 1002/STJ para fixar o termo inicial dos juros de mora a partir do trânsito em julgado; os juros incidem desde a citação.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8 Ambas as apelações cíveis conhecidas e desprovidas.
Tese de Julgamento: "O adquirente que mantém o contrato de promessa de compra e venda em vigor durante a mora da incorporadora, sem exercer o direito potestativo de resolução, não pode imputar culpa exclusiva à incorporadora pela rescisão quando, após a emissão do habite-se, deixa de pagar o saldo do preço por período prolongado sem justificativa juridicamente válida."
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 413, 422 e 476; CDC, art. 51, IV e §1o, III; CPC, art. 85, §§ 2o e 11; Lei no 4.591/1964, arts. 43-A, §1o, 67-A, caput, I, II e §5o.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1378223, 0711332-44.2020.8.07.0003, Rel. Des. Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, j. 06/10/2021, DJe 22/10/2021; TJDFT, Acórdão 1797473, 0744563-97.2022.8.07.0001, Rel. Des. Arquibaldo Carneiro Portela, 6a Turma Cível, j. 10/01/2024, DJe 29/01/2024; TJDFT, Acórdão 2094737, 0742957-97.2023.8.07.0001, Rel.a Des.a Vera Andrighi, 6a Turma Cível, j. 19/02/2026, DJe 12/03/2026.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEIÇÃO. INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE. INVERSÃO DO POLO DE MORA APÓS EMISSÃO DO HABITE-SE. CLÁUSULA PENAL ABUSIVA. REDUÇÃO EQUITATIVA. RETENÇÃO DE 20%. COMISSÃO DE CORRETAGEM IRRESTITUÍVEL. LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS AFASTADOS. JUROS DE MORA A PARTIR DA CITAÇÃO. INAPLICABILIDADE DO TEMA 1002/STJ. DESPROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1 Apelação cível da incorporadora objetivando a majoração do percentual de retenção de 20% para 50%, com fundamento no regime de patrimônio de afetação (art. 67-A, §5o, da Lei no 4.591/1964), e a fixação do termo inicial dos juros de mora a partir do trânsito em julgado, com base no Tema 1002/STJ.
2 Apelação cível da compradora veiculando, em preliminar, nulidade da sentença por cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide sem produção de prova pericial e testemunhal e, no mérito, pretendendo o reconhecimento da culpa exclusiva da incorporadora, a devolução integral dos valores pagos, a restituição da comissão de corretagem, a condenação em lucros cessantes de 0,5% ao mês e a indenização por danos morais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3 Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado sem produção de prova pericial e testemunhal; (ii) estabelecer a quem é imputável a culpa pela rescisão, diante da mora inicial da incorporadora e do posterior inadimplemento do adquirente após a emissão do habite-se; (iii) determinar o percentual de retenção aplicável após a declaração de nulidade da cláusula penal de 50% e definir se são devidos lucros cessantes, danos morais e restituição da comissão de corretagem; (iv) fixar o termo inicial dos juros de mora em contrato celebrado após a vigência da Lei no 13.786/2018.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4 O julgamento antecipado é cabível quando a controvérsia é eminentemente de direito e a prova documental é suficiente para o convencimento judicial. A prova pericial sobre vícios construtivos não alteraria o resultado, pois o elemento definidor é a ausência de pagamento do saldo do preço após o habite-se, fato incontroverso e documentalmente comprovado.
5 O adquirente que, durante a mora da incorporadora, mantém o contrato em vigor e não exerce o direito potestativo de resolução previsto no art. 43-A, §1o, da Lei no 4.591/1964 perde a prerrogativa de imputar culpa exclusiva à incorporadora. Com a emissão do habite-se, cumpre-se a obrigação principal da incorporadora e inverte-se o polo de inadimplência: a retenção das chaves até o pagamento integral do preço constitui exercício regular de direito, nos termos do art. 476 do CC.
6 A cláusula penal que prevê retenção de 50% apenas para o caso de rescisão por culpa do consumidor, sem penalidade equivalente para o inadimplemento do fornecedor, é abusiva (art. 51, IV e §1o, III, do CDC). Declarada sua nulidade, o percentual de retenção é fixado por redução equitativa (art. 413 do CC), observado o teto de 25% do art. 67-A, II, da Lei no 4.591/1964. Afastada a culpa exclusiva da incorporadora, são indevidos lucros cessantes, danos morais e a restituição da comissão de corretagem, que é irrestituível nos termos do art. 67-A, I, da Lei no 4.591/1964.
7 Em contrato celebrado após a vigência da Lei no 13.786/2018, não se aplica o Tema 1002/STJ para fixar o termo inicial dos juros de mora a partir do trânsito em julgado; os juros incidem desde a citação.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8 Ambas as apelações cíveis conhecidas e desprovidas.
Tese de Julgamento: "O adquirente que mantém o contrato de promessa de compra e venda em vigor durante a mora da incorporadora, sem exercer o direito potestativo de resolução, não pode imputar culpa exclusiva à incorporadora pela rescisão quando, após a emissão do habite-se, deixa de pagar o saldo do preço por período prolongado sem justificativa juridicamente válida."
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 413, 422 e 476; CDC, art. 51, IV e §1o, III; CPC, art. 85, §§ 2o e 11; Lei no 4.591/1964, arts. 43-A, §1o, 67-A, caput, I, II e §5o.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1378223, 0711332-44.2020.8.07.0003, Rel. Des. Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, j. 06/10/2021, DJe 22/10/2021; TJDFT, Acórdão 1797473, 0744563-97.2022.8.07.0001, Rel. Des. Arquibaldo Carneiro Portela, 6a Turma Cível, j. 10/01/2024, DJe 29/01/2024; TJDFT, Acórdão 2094737, 0742957-97.2023.8.07.0001, Rel.a Des.a Vera Andrighi, 6a Turma Cível, j. 19/02/2026, DJe 12/03/2026.