Tribunal: TJDFT
Processo: 0797476-06.2025.8.07.0016
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-04-08
Data de publicação: 2026-04-24

Ementa:
RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA. TERMO DE RESERVA. NATUREZA CONTRATUAL. PRAZO DE ENTREGA. OBSERVÂNCIA DO TEMA 996 DO STJ. PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. INOCORRÊNCIA DE NOVAÇÃO. ATRASO CONFIGURADO. CASO FORTUITO INTERNO. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA E INSUMOS. RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR. LUCROS CESSANTES. NATUREZA INDENIZATÓRIA. VALOR LOCATÍCIO. JUROS DE OBRA. COLUNA JUROS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.

I. CASO EM EXAME
1. Recurso Inominado interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais para condenar as empresas requeridas, solidariamente, ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 28/06/2022, no importe de 0,5% do valor do imóvel até 24/10/2023, acrescido de juros moratórios desde a citação, corrigida monetariamente desde cada mês devido, nos termos do art. 2o da Lei 14.905/2024 e para condenar as empresas requeridas ao pagamento de indenização por danos materiais, correspondente ao que foi pago a título de juros de obra a partir de 28/06/2022 até 24/10/2023, acrescida de juros moratórios desde a citação, corrigida monetariamente desde cada desembolso, nos termos do art. 2o da Lei 14.905/2024.
2. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 81709756). Foram ofertadas contrarrazões (ID 81710411).
3. Na origem, a autora ajuizou ação de indenização por lucros cessantes e danos morais. Narrou que celebrou contrato de compra e venda de imóvel no empreendimento Itapoã Parque com data de entrega fixada em 27/01/2021, prorrogável por 180 dias. Pontuou que as chaves do imóvel somente foram entregues no dia 23/10/2023, causando-lhe prejuízo quanto aos juros de obra pagos à instituição financeira e lucros cessantes pela impossibilidade de usufruir do imóvel adquirido.
4. Em suas razões recursais, as requeridas alegaram que a pandemia de COVID-19 configurou força maior capaz de exonerar sua responsabilidade, requerendo prorrogação do prazo de entrega por 1 ano e 10 meses conforme Decretos DF 40.924/2020 e 43.289/2022. Argumentaram que o prazo correto seria o do Contrato de Compra e Venda acrescido de 180 dias de tolerância, além de 60 dias adicionais para entrega de chaves (cláusula 4.12), sendo o prazo final de entrega o dia 17/08/2023. Afirmaram a inexistência de lucros cessantes em razão da inexistência de comprovação do pagamento dos juros de obra e em imóvel residencial sem caráter comercial. Ao final, requereram preliminarmente a declaração de incompetência dos Juizados Especiais e, no mérito, o conhecimento e o total provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos iniciais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. As questões em discussão são: (i) definir se é cabível considerar o Termo de Reserva como marco vinculativo para o prazo de entrega; (ii) verificar se a sentença recorrida desconsiderou a tese de caso fortuito e força maior pela pandemia de COVID-19; (iii) se é devido o ressarcimento dos valores pagos a título de juros de obra e o seu valor; (iv) analisar o cabimento de indenização por lucros cessantes em imóvel de finalidade habitacional e seu percentual.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Preliminar de Incompetência do Juízo: Da competência do Juizado Especial Cível. O juiz é destinatário das provas cabendo a ele verificar se os documentos dos autos são suficientes para resolução da lide. As provas constantes dos autos são aptas a promover a resolução do mérito da demanda. A presente ação diz respeito ao ressarcimento quanto ao valor pago título de juros de obra e dos lucros cessantes, não havendo qualquer necessidade de realização perícia. Da mesma forma, o proveito econômico da causa não se refere ao valor integral do contrato. Os pedidos formulados se encontram dentro dos limites de competência do Juizado Especial. Preliminar rejeitada.
7. O Termo de reserva de unidade habitacional, embora seja documento simplificado e a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas sendo que, em caso de modificação, deverá constar a anuência expressa do consumidor, em cláusula clara quanto à mudança da data de entrega do bem, em razão da boa-fé contratual. No contrato de compra e venda e financiamento imobiliário não consta cláusula clara que ateste a ciência do comprador quanto à alteração da data de entrega do bem para fins de caracterizar a novação contratual. A mera aposição de nova data, sem qualquer alerta ou disposição clara informando que os termos da reserva habitacional foram sensivelmente alterados (considerando a larga prorrogação do prazo) não é apta a demonstrar a ciência e anuência com a alegada novação, requisito essencial do instituto mencionado (art. 361 do Código Civil).
8. Como se verifica no Termo de Reserva Habitacional (ID 81709717, p.1) o bem deveria ser entregue em 30/12/2021, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos (30/06/2022), independentemente de qualquer condição. O Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que inexiste atraso. Assim, o prazo previsto no referido Termo de Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 5/8/2024, publicado no PJe: 13/8/2024. A data limite para entrega do imóvel seria 30/06/2022, o que não ocorreu.
9. Ante tal entendimento, também não há o que se falar em prorrogação tácita do prazo da entrega do imóvel, bem como descabe invocar o período contratual adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda (ID 81709740) e dissociado do prazo inicialmente estipulado entre as partes, cuja cláusula, novamente, não foi redigida de forma clara e informando que se trata de novação. Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 21/10/2024, publicado no DJE:6/11/2024.
10. Afastada a alegação de que a demora decorreu da escassez de mão de obra e materiais para o prosseguimento das atividades em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano e parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose do imunizante. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.
11. É abusivo o repasse dos juros de obra ou encargos equivalentes após o prazo ajustado para entrega das chaves, incluído o período de tolerância. Impõe-se devolução simples dos valores pagos pelo recorrido. Pontua-se que o referido Tema 996 do STJ fixou tese de que “é ilícito o repasse dos "juros de obra", ou "juros de evolução da obra", ou "taxa de evolução da obra", ou outros encargos equivalentes, após o prazo ajustado no contrato (Termo de Reserva) para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Dessa forma, deve haver devolução do valor pago pelo recorrido do período de 30/06/2022 até 24/10/2023, data da efetiva entrega das chaves (ID 81709742).
12. Por outro lado, observa-se que a planilha que instrui a inicial e os cálculos apresentados pela parte autora contemplam a totalidade dos valores pagos no período de atraso. No entanto, os juros de obra são aqueles descritos na coluna "juros" do demonstrativo, devendo a condenação respectiva ser limitada aos aludidos valores.
13. A vedação de locação dos imóveis subsidiados por meio do Programa Social Minha Casa Minha Vida (Lei 11.977/09) não obsta a fixação de lucros cessantes em razão do atraso na entrega do bem, conforme decisão clara do STJ proferida na sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996): "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". O valor locatício do imóvel no mercado local é um parâmetro razoável, objetivo e amplamente aceito para quantificar a indenização, já que reflete o benefício que o comprador teria usufruído caso a posse do imóvel tivesse sido disponibilizada no prazo devido. Assim, a indenização fixada deve ser mantida. Precedentes do e. TJDFT: " (...) Eventual gravame do imóvel para participação do Programa Minha Casa Minha Vida não obsta a indenização por lucros cessantes. O atraso da entrega, por si só, gera a obrigação de indenização ante a privação do uso do imóvel" (Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2024, publicado no DJE: 11/6/2024 e Acórdão 1680685, 07404041720228070000, Relator(a): GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no DJE: 4/4/2023).
14. A sentença fixou como critério objetivo o percentual de 0,5% sobre o valor da unidade imobiliária, para estabelecer o prejuízo material, de forma que deve ser mantida nos mesmos termos, posto que dentro dos parâmetros de razoabilidade utilizados pela Turma Recursal.
IV. DISPOSITIVO
15. Preliminar de incompetência rejeitada. Recurso conhecido e parcialmente provido, tão somente para limitar a restituição dos juros de obra aos valores constantes da coluna "juros" da planilha que instrui a inicial.
16. Custas recolhidas. Sem condenação ao pagamento de honorários advocatícios, em razão da ausência de recorrente integralmente vencido, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95.
17. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA. TERMO DE RESERVA. NATUREZA CONTRATUAL. PRAZO DE ENTREGA. OBSERVÂNCIA DO TEMA 996 DO STJ. PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. INOCORRÊNCIA DE NOVAÇÃO. ATRASO CONFIGURADO. CASO FORTUITO INTERNO. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA E INSUMOS. RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR. LUCROS CESSANTES. NATUREZA INDENIZATÓRIA. VALOR LOCATÍCIO. JUROS DE OBRA. COLUNA JUROS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.

I. CASO EM EXAME
1. Recurso Inominado interposto contra sentença que julgou parcialmente procedente os pedidos iniciais para condenar as empresas requeridas, solidariamente, ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 28/06/2022, no importe de 0,5% do valor do imóvel até 24/10/2023, acrescido de juros moratórios desde a citação, corrigida monetariamente desde cada mês devido, nos termos do art. 2o da Lei 14.905/2024 e para condenar as empresas requeridas ao pagamento de indenização por danos materiais, correspondente ao que foi pago a título de juros de obra a partir de 28/06/2022 até 24/10/2023, acrescida de juros moratórios desde a citação, corrigida monetariamente desde cada desembolso, nos termos do art. 2o da Lei 14.905/2024.
2. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 81709756). Foram ofertadas contrarrazões (ID 81710411).
3. Na origem, a autora ajuizou ação de indenização por lucros cessantes e danos morais. Narrou que celebrou contrato de compra e venda de imóvel no empreendimento Itapoã Parque com data de entrega fixada em 27/01/2021, prorrogável por 180 dias. Pontuou que as chaves do imóvel somente foram entregues no dia 23/10/2023, causando-lhe prejuízo quanto aos juros de obra pagos à instituição financeira e lucros cessantes pela impossibilidade de usufruir do imóvel adquirido.
4. Em suas razões recursais, as requeridas alegaram que a pandemia de COVID-19 configurou força maior capaz de exonerar sua responsabilidade, requerendo prorrogação do prazo de entrega por 1 ano e 10 meses conforme Decretos DF 40.924/2020 e 43.289/2022. Argumentaram que o prazo correto seria o do Contrato de Compra e Venda acrescido de 180 dias de tolerância, além de 60 dias adicionais para entrega de chaves (cláusula 4.12), sendo o prazo final de entrega o dia 17/08/2023. Afirmaram a inexistência de lucros cessantes em razão da inexistência de comprovação do pagamento dos juros de obra e em imóvel residencial sem caráter comercial. Ao final, requereram preliminarmente a declaração de incompetência dos Juizados Especiais e, no mérito, o conhecimento e o total provimento do recurso para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos iniciais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. As questões em discussão são: (i) definir se é cabível considerar o Termo de Reserva como marco vinculativo para o prazo de entrega; (ii) verificar se a sentença recorrida desconsiderou a tese de caso fortuito e força maior pela pandemia de COVID-19; (iii) se é devido o ressarcimento dos valores pagos a título de juros de obra e o seu valor; (iv) analisar o cabimento de indenização por lucros cessantes em imóvel de finalidade habitacional e seu percentual.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Preliminar de Incompetência do Juízo: Da competência do Juizado Especial Cível. O juiz é destinatário das provas cabendo a ele verificar se os documentos dos autos são suficientes para resolução da lide. As provas constantes dos autos são aptas a promover a resolução do mérito da demanda. A presente ação diz respeito ao ressarcimento quanto ao valor pago título de juros de obra e dos lucros cessantes, não havendo qualquer necessidade de realização perícia. Da mesma forma, o proveito econômico da causa não se refere ao valor integral do contrato. Os pedidos formulados se encontram dentro dos limites de competência do Juizado Especial. Preliminar rejeitada.
7. O Termo de reserva de unidade habitacional, embora seja documento simplificado e a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas sendo que, em caso de modificação, deverá constar a anuência expressa do consumidor, em cláusula clara quanto à mudança da data de entrega do bem, em razão da boa-fé contratual. No contrato de compra e venda e financiamento imobiliário não consta cláusula clara que ateste a ciência do comprador quanto à alteração da data de entrega do bem para fins de caracterizar a novação contratual. A mera aposição de nova data, sem qualquer alerta ou disposição clara informando que os termos da reserva habitacional foram sensivelmente alterados (considerando a larga prorrogação do prazo) não é apta a demonstrar a ciência e anuência com a alegada novação, requisito essencial do instituto mencionado (art. 361 do Código Civil).
8. Como se verifica no Termo de Reserva Habitacional (ID 81709717, p.1) o bem deveria ser entregue em 30/12/2021, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos (30/06/2022), independentemente de qualquer condição. O Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que inexiste atraso. Assim, o prazo previsto no referido Termo de Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 5/8/2024, publicado no PJe: 13/8/2024. A data limite para entrega do imóvel seria 30/06/2022, o que não ocorreu.
9. Ante tal entendimento, também não há o que se falar em prorrogação tácita do prazo da entrega do imóvel, bem como descabe invocar o período contratual adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda (ID 81709740) e dissociado do prazo inicialmente estipulado entre as partes, cuja cláusula, novamente, não foi redigida de forma clara e informando que se trata de novação. Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 21/10/2024, publicado no DJE:6/11/2024.
10. Afastada a alegação de que a demora decorreu da escassez de mão de obra e materiais para o prosseguimento das atividades em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano e parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose do imunizante. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.
11. É abusivo o repasse dos juros de obra ou encargos equivalentes após o prazo ajustado para entrega das chaves, incluído o período de tolerância. Impõe-se devolução simples dos valores pagos pelo recorrido. Pontua-se que o referido Tema 996 do STJ fixou tese de que “é ilícito o repasse dos "juros de obra", ou "juros de evolução da obra", ou "taxa de evolução da obra", ou outros encargos equivalentes, após o prazo ajustado no contrato (Termo de Reserva) para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Dessa forma, deve haver devolução do valor pago pelo recorrido do período de 30/06/2022 até 24/10/2023, data da efetiva entrega das chaves (ID 81709742).
12. Por outro lado, observa-se que a planilha que instrui a inicial e os cálculos apresentados pela parte autora contemplam a totalidade dos valores pagos no período de atraso. No entanto, os juros de obra são aqueles descritos na coluna "juros" do demonstrativo, devendo a condenação respectiva ser limitada aos aludidos valores.
13. A vedação de locação dos imóveis subsidiados por meio do Programa Social Minha Casa Minha Vida (Lei 11.977/09) não obsta a fixação de lucros cessantes em razão do atraso na entrega do bem, conforme decisão clara do STJ proferida na sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996): "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma". O valor locatício do imóvel no mercado local é um parâmetro razoável, objetivo e amplamente aceito para quantificar a indenização, já que reflete o benefício que o comprador teria usufruído caso a posse do imóvel tivesse sido disponibilizada no prazo devido. Assim, a indenização fixada deve ser mantida. Precedentes do e. TJDFT: " (...) Eventual gravame do imóvel para participação do Programa Minha Casa Minha Vida não obsta a indenização por lucros cessantes. O atraso da entrega, por si só, gera a obrigação de indenização ante a privação do uso do imóvel" (Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2024, publicado no DJE: 11/6/2024 e Acórdão 1680685, 07404041720228070000, Relator(a): GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no DJE: 4/4/2023).
14. A sentença fixou como critério objetivo o percentual de 0,5% sobre o valor da unidade imobiliária, para estabelecer o prejuízo material, de forma que deve ser mantida nos mesmos termos, posto que dentro dos parâmetros de razoabilidade utilizados pela Turma Recursal.
IV. DISPOSITIVO
15. Preliminar de incompetência rejeitada. Recurso conhecido e parcialmente provido, tão somente para limitar a restituição dos juros de obra aos valores constantes da coluna "juros" da planilha que instrui a inicial.
16. Custas recolhidas. Sem condenação ao pagamento de honorários advocatícios, em razão da ausência de recorrente integralmente vencido, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95.
17. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.