Tribunal: TJDFT
Processo: 0793580-52.2025.8.07.0016
Órgão julgador: EDILSON ENEDINO DAS CHAGAS
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-03-04
Data de publicação: 2026-03-16

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. DESPESAS DE REGISTRO DE INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO E DA CONVENÇÃO. DESPESAS DO INCORPORADOR OU CONSTRUTOR. CLÁUSULA ABUSIVA. BOA-FÉ OBJETIVA. RESSARCIMENTO EM DOBRO INDEVIDO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Recurso inominado interposto pela requerida em face da sentença que, julgando parcialmente procedentes os pedidos iniciais, a condenou a pagar o dobro de R$ 1.764,79, que foi pago pelo autor em razão de cobrança a título de “reembolso taxa de convenção e da instituição de condomínio”.
2. Nas razões recursais, sustenta que o valor cobrado não corresponde à quota condominial, mas às despesas de registro da instituição e da convenção do condomínio, previstas contratualmente, com esteio nos arts. 7o e 9o da Lei no 4.591/1994, não havendo abusividade na respectiva cláusula. Caso mantida a condenação, requer que a restituição ocorra na forma simples, por ausência de má-fé.
3. O fato relevante. O autor celebrou com a ré contrato de promessa de compra e venda de apartamento e vagas de garagem, mas a entrega das chaves foi condicionada ao prévio pagamento da despesa de “reembolso taxa de convenção e da instituição de condomínio”.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. A questão em discussão consiste em analisar a validade da cláusula contratual que transfere ao autor a obrigação pelo ressarcimento das despesas de registro da instituição e da convenção do condomínio.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. Efeito suspensivo. A teor do art. 43 da Lei no 9.099/1995, poderá ser atribuído efeito suspensivo ao recurso inominado para evitar dano irreparável à parte, o que não se vislumbra no presente caso. Efeito suspensivo indeferido.
6. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob o prisma do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n. 8.078/90), amoldando-se as partes aos conceitos de consumidor e fornecedor, abrigados nos arts. 2o e 3o do citado diploma legal.
7. A teor do art. 44 da Lei no 4.591/1994, “Após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, incumbe ao incorporador a averbação da construção em correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento desta obrigação”.
8. Com efeito, tem-se que a instituição do condomínio e o consequente registro da convenção relacionam-se com a própria individualização das unidades habitacionais, cuja responsabilidade é incumbência do incorporador, como custo de estruturação jurídica do condomínio criado, inerente e decorrente da construção/incorporação. Tal situação não se confunde com a obrigação dos proprietários e promitentes compradores na elaboração da convenção e regimento interno do condomínio (Lei no 4.591/1964, art. 9o). Precedentes: acórdãos 2041427 e 2000365.
9. Havendo previsão contratual (cláusula 9.2, b), tem-se como presente a boa-fé objetiva, devendo a restituição ocorrer da forma simples, não em dobro conforme fixado em sentença. Precedente: acórdãos 2041427 e 946750.
IV. DISPOSITIVO
10. Recurso parcialmente provido. Sentença reformada exclusivamente para afastar a condenação à restituição em dobro, a qual deverá ocorrer da forma simples.
11. Sem condenação em honorários advocatícios, pois ausente recorrente integralmente vencido (Lei no 9.099/1995, art. 55).
12. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no art. 46 da Lei no 9.099/1995.
_________________________
Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 14, § 3o; Lei 4591/64, art. 44.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 2041427, R. FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, 1a TURMA RECURSAL, J. 10/09/2025,P. 16/09/2025; TJDFT, acórdão 946750, R. ASIEL HENRIQUE DE SOUSA, R. Designado FERNANDO TAVERNARD, 3a TURMA RECURSAL, J. 10/05/2016; TJDFT, Acórdão 2000365, 0726225-86.2024.8.07.0007, Relator: MARCO ANTONIO DO AMARAL, 3a TURMA RECURSAL, J. 19/05/2025, P. 28/05/2025.

Inteiro teor:
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. DESPESAS DE REGISTRO DE INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO E DA CONVENÇÃO. DESPESAS DO INCORPORADOR OU CONSTRUTOR. CLÁUSULA ABUSIVA. BOA-FÉ OBJETIVA. RESSARCIMENTO EM DOBRO INDEVIDO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Recurso inominado interposto pela requerida em face da sentença que, julgando parcialmente procedentes os pedidos iniciais, a condenou a pagar o dobro de R$ 1.764,79, que foi pago pelo autor em razão de cobrança a título de “reembolso taxa de convenção e da instituição de condomínio”.
2. Nas razões recursais, sustenta que o valor cobrado não corresponde à quota condominial, mas às despesas de registro da instituição e da convenção do condomínio, previstas contratualmente, com esteio nos arts. 7o e 9o da Lei no 4.591/1994, não havendo abusividade na respectiva cláusula. Caso mantida a condenação, requer que a restituição ocorra na forma simples, por ausência de má-fé.
3. O fato relevante. O autor celebrou com a ré contrato de promessa de compra e venda de apartamento e vagas de garagem, mas a entrega das chaves foi condicionada ao prévio pagamento da despesa de “reembolso taxa de convenção e da instituição de condomínio”.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. A questão em discussão consiste em analisar a validade da cláusula contratual que transfere ao autor a obrigação pelo ressarcimento das despesas de registro da instituição e da convenção do condomínio.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. Efeito suspensivo. A teor do art. 43 da Lei no 9.099/1995, poderá ser atribuído efeito suspensivo ao recurso inominado para evitar dano irreparável à parte, o que não se vislumbra no presente caso. Efeito suspensivo indeferido.
6. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob o prisma do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei n. 8.078/90), amoldando-se as partes aos conceitos de consumidor e fornecedor, abrigados nos arts. 2o e 3o do citado diploma legal.
7. A teor do art. 44 da Lei no 4.591/1994, “Após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, incumbe ao incorporador a averbação da construção em correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento desta obrigação”.
8. Com efeito, tem-se que a instituição do condomínio e o consequente registro da convenção relacionam-se com a própria individualização das unidades habitacionais, cuja responsabilidade é incumbência do incorporador, como custo de estruturação jurídica do condomínio criado, inerente e decorrente da construção/incorporação. Tal situação não se confunde com a obrigação dos proprietários e promitentes compradores na elaboração da convenção e regimento interno do condomínio (Lei no 4.591/1964, art. 9o). Precedentes: acórdãos 2041427 e 2000365.
9. Havendo previsão contratual (cláusula 9.2, b), tem-se como presente a boa-fé objetiva, devendo a restituição ocorrer da forma simples, não em dobro conforme fixado em sentença. Precedente: acórdãos 2041427 e 946750.
IV. DISPOSITIVO
10. Recurso parcialmente provido. Sentença reformada exclusivamente para afastar a condenação à restituição em dobro, a qual deverá ocorrer da forma simples.
11. Sem condenação em honorários advocatícios, pois ausente recorrente integralmente vencido (Lei no 9.099/1995, art. 55).
12. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no art. 46 da Lei no 9.099/1995.
_________________________
Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 14, § 3o; Lei 4591/64, art. 44.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 2041427, R. FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, 1a TURMA RECURSAL, J. 10/09/2025,P. 16/09/2025; TJDFT, acórdão 946750, R. ASIEL HENRIQUE DE SOUSA, R. Designado FERNANDO TAVERNARD, 3a TURMA RECURSAL, J. 10/05/2016; TJDFT, Acórdão 2000365, 0726225-86.2024.8.07.0007, Relator: MARCO ANTONIO DO AMARAL, 3a TURMA RECURSAL, J. 19/05/2025, P. 28/05/2025.