Tribunal: TJDFT
Processo: 0720355-78.2024.8.07.0001
Órgão julgador: RENATO SCUSSEL
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-15
Data de publicação: 2026-05-04

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. COMPRA E VENDA DE LOTES IRREGULARES. LOTEAMENTO EM ÁREA PÚBLICA. GRILAGEM. CORRETORA DE IMÓVEIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. HONORÁRIOS PROPORCIONAIS. RECURSOS DESPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações interpostas contra sentença que declarou a rescisão de contratos de promessa de compra e venda de lotes irregulares localizados em área pública no Distrito Federal e condenou os requeridos à restituição dos valores pagos pelos autores, fixando honorários advocatícios na proporção de 1/5 para os autores e 4/5 para os requeridos.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve violação ao princípio da dialeticidade recursal; (ii) estabelecer se a sentença é nula por omissão ou ofensa ao contraditório; (iii) determinar se a corretora demandada possui legitimidade passiva e responsabilidade pela venda dos lotes; e (iv) verificar se é correta a condenação proporcional dos autores ao pagamento de honorários advocatícios em razão da sucumbência recíproca.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Não há ofensa ao princípio da dialeticidade quando as razões recursais impugnam de forma específica os fundamentos da sentença, nos termos dos arts. 932, III, e 1.010, II e III, do CPC.
4. A sentença não é nula quando enfrenta as teses essenciais ao deslinde da controvérsia e apresenta fundamentação suficiente, sendo que o inconformismo da parte com a conclusão adotada não configura vício previsto no art. 489, § 1o, III e IV, do CPC.
5. O indeferimento da denunciação à lide foi objeto de decisão anterior mantida em agravo de instrumento, inexistindo omissão ou decisão surpresa, pois desde a inicial foi alegada a ocorrência de fraude na venda de lotes situados em área pública.
6. A legitimidade passiva deve ser aferida à luz da teoria da asserção, bastando a pertinência subjetiva da parte com os fatos narrados na petição inicial, nos termos do art. 17 do CPC e da jurisprudência do STJ (AgInt no AREsp 1.230.412/SP).
7. Comprovado que a requerida atuou como corretora na intermediação das vendas, recebeu valores diretamente dos autores e apresentou documentos para legitimar a negociação, possui legitimidade para integrar o polo passivo e responder pelos danos decorrentes do negócio.
8. Nos termos dos arts. 722 e 723 do Código Civil e dos arts. 4o e 5o do Código de Ética do Corretor de Imóveis, o corretor deve agir com diligência, prudência e lealdade, prestando informações completas acerca da segurança e dos riscos do negócio, respondendo civilmente por atos danosos decorrentes de imperícia, imprudência ou negligência.
9. A apresentação de ata notarial de justificação de posse, documento que não comprova cadeia dominial nem legitima a cessão de direitos sobre imóvel situado em área pública pertencente à TERRACAP, evidencia fortes indícios de fraude e irregularidade do loteamento.
10. Demonstrado que os imóveis estavam localizados em área pública de preservação ambiental e que os valores foram repassados à apelante e à sua empresa, competia-lhe comprovar eventual repasse a terceiros, ônus do qual não se desincumbiu, nos termos do art. 373, II, do CPC.
11. A sucumbência recíproca deve observar a proporção de pedidos formulados e acolhidos, não sendo o pedido de danos morais considerado acessório para fins de distribuição dos honorários, conforme art. 86 do CPC e jurisprudência desta Corte.
IV. DISPOSITIVO E TESE
13. Recursos conhecidos e desprovidos.
Tese de julgamento:
1. A corretora de imóveis que intermedeia a venda de loteamento irregular situado em área pública, recebe valores dos adquirentes e deixa de prestar informações adequadas sobre a inexistência de titularidade dominial responde civilmente pela rescisão contratual e restituição das quantias pagas.
2. A legitimidade passiva é aferida com base na teoria da asserção, bastando a pertinência subjetiva entre os fatos narrados e a parte demandada.
3. O pedido de indenização por danos morais não constitui pleito acessório para fins de sucumbência, devendo a distribuição dos honorários observar o decaimento proporcional das partes.

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 17, 86, 85, § 11, 373, II, 489, § 1o, III e IV, 932, III, 1.010, II e III; CC, arts. 722 e 723.
Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no AREsp 1.230.412/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe 22/11/2019; TJDFT, Acórdão 2043279, 0718137-20.2024.8.07.0020, Rel. JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, j. 03/09/202

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. COMPRA E VENDA DE LOTES IRREGULARES. LOTEAMENTO EM ÁREA PÚBLICA. GRILAGEM. CORRETORA DE IMÓVEIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE CIVIL. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. HONORÁRIOS PROPORCIONAIS. RECURSOS DESPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações interpostas contra sentença que declarou a rescisão de contratos de promessa de compra e venda de lotes irregulares localizados em área pública no Distrito Federal e condenou os requeridos à restituição dos valores pagos pelos autores, fixando honorários advocatícios na proporção de 1/5 para os autores e 4/5 para os requeridos.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve violação ao princípio da dialeticidade recursal; (ii) estabelecer se a sentença é nula por omissão ou ofensa ao contraditório; (iii) determinar se a corretora demandada possui legitimidade passiva e responsabilidade pela venda dos lotes; e (iv) verificar se é correta a condenação proporcional dos autores ao pagamento de honorários advocatícios em razão da sucumbência recíproca.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Não há ofensa ao princípio da dialeticidade quando as razões recursais impugnam de forma específica os fundamentos da sentença, nos termos dos arts. 932, III, e 1.010, II e III, do CPC.
4. A sentença não é nula quando enfrenta as teses essenciais ao deslinde da controvérsia e apresenta fundamentação suficiente, sendo que o inconformismo da parte com a conclusão adotada não configura vício previsto no art. 489, § 1o, III e IV, do CPC.
5. O indeferimento da denunciação à lide foi objeto de decisão anterior mantida em agravo de instrumento, inexistindo omissão ou decisão surpresa, pois desde a inicial foi alegada a ocorrência de fraude na venda de lotes situados em área pública.
6. A legitimidade passiva deve ser aferida à luz da teoria da asserção, bastando a pertinência subjetiva da parte com os fatos narrados na petição inicial, nos termos do art. 17 do CPC e da jurisprudência do STJ (AgInt no AREsp 1.230.412/SP).
7. Comprovado que a requerida atuou como corretora na intermediação das vendas, recebeu valores diretamente dos autores e apresentou documentos para legitimar a negociação, possui legitimidade para integrar o polo passivo e responder pelos danos decorrentes do negócio.
8. Nos termos dos arts. 722 e 723 do Código Civil e dos arts. 4o e 5o do Código de Ética do Corretor de Imóveis, o corretor deve agir com diligência, prudência e lealdade, prestando informações completas acerca da segurança e dos riscos do negócio, respondendo civilmente por atos danosos decorrentes de imperícia, imprudência ou negligência.
9. A apresentação de ata notarial de justificação de posse, documento que não comprova cadeia dominial nem legitima a cessão de direitos sobre imóvel situado em área pública pertencente à TERRACAP, evidencia fortes indícios de fraude e irregularidade do loteamento.
10. Demonstrado que os imóveis estavam localizados em área pública de preservação ambiental e que os valores foram repassados à apelante e à sua empresa, competia-lhe comprovar eventual repasse a terceiros, ônus do qual não se desincumbiu, nos termos do art. 373, II, do CPC.
11. A sucumbência recíproca deve observar a proporção de pedidos formulados e acolhidos, não sendo o pedido de danos morais considerado acessório para fins de distribuição dos honorários, conforme art. 86 do CPC e jurisprudência desta Corte.
IV. DISPOSITIVO E TESE
13. Recursos conhecidos e desprovidos.
Tese de julgamento:
1. A corretora de imóveis que intermedeia a venda de loteamento irregular situado em área pública, recebe valores dos adquirentes e deixa de prestar informações adequadas sobre a inexistência de titularidade dominial responde civilmente pela rescisão contratual e restituição das quantias pagas.
2. A legitimidade passiva é aferida com base na teoria da asserção, bastando a pertinência subjetiva entre os fatos narrados e a parte demandada.
3. O pedido de indenização por danos morais não constitui pleito acessório para fins de sucumbência, devendo a distribuição dos honorários observar o decaimento proporcional das partes.

Dispositivos relevantes citados:
CPC, arts. 17, 86, 85, § 11, 373, II, 489, § 1o, III e IV, 932, III, 1.010, II e III; CC, arts. 722 e 723.
Jurisprudência relevante citada:
STJ, AgInt no AREsp 1.230.412/SP, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, DJe 22/11/2019; TJDFT, Acórdão 2043279, 0718137-20.2024.8.07.0020, Rel. JOÃO EGMONT, 2a Turma Cível, j. 03/09/202