Tribunal: TJDFT
Processo: 0745001-73.2025.8.07.0016
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-02-05
Data de publicação: 2026-02-23

Ementa:
RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA. TERMO DE RESERVA. NATUREZA CONTRATUAL. PRAZO DE ENTREGA. OBSERVÂNCIA DO TEMA 996 DO STJ. PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. INOCORRÊNCIA DE NOVAÇÃO. ATRASO CONFIGURADO. CASO FORTUITO INTERNO. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA E INSUMOS. RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR. LUCROS CESSANTES. NATUREZA INDENIZATÓRIA. VALOR LOCATÍCIO. JUROS DE OBRA. DEVOLUÇÃO APÓS O PRAZO CONTRATUAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do 4° Juizado Especial Cível de Brasília que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais e condenou as rés, solidariamente, a pagarem à parte autora indenização no valor de R$ 2.681,85, referentes aos juros de obra pagos indevidamente entre 11/2023 e 04/2024, acrescidos de juros de mora a contar da citação e correção monetária pelo IPCA desde os respectivos vencimentos mensais, além de R$ 637,27 por cada um dos 9 meses completos de atraso, totalizando R$ 5.735,43, com juros de mora a partir da citação e correção monetária pelo IPCA desde o vencimento de cada parcela.
2. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 79318905). Foram ofertadas contrarrazões (ID 79318910).
3. Na origem, a autora, ora recorrida, ajuizou ação indenizatória de lucros cessantes cumulada com suspensão de cobrança de juros de obra cumulada com danos materiais e morais. Narrou que celebrou com a primeira requerida o Termo de Reserva de Unidade Habitacional, referente ao imóvel situado no Itapoã Parque. Apontou que o referido documento estipulou data estimada para entrega do imóvel em abril de 2023, com tolerância adicional de 180 dias, o que fixaria o limite máximo para outubro de 2023. Destacou que só recebeu o imóvel em 16/08/2024 e que durante este tempo arcou com aluguel, condomínio e outros encargos por negligência da empresa citada.
4. Preliminarmente, o recorrente arguiu a incompetência do Juizado Especial Cível para apreciar a causa. Em suas razões recursais, alegou que a sentença desconsiderou a ocorrência de caso fortuito e força maior decorrentes da pandemia da Covid-19, com impacto no setor da construção civil. Aduziu que o juízo ignorou o prazo adicional de 60 dias previsto no contrato de compra e venda para entrega das chaves, o qual deve ser somado aos 180 dias de tolerância. Sustentou que o Termo de Reserva não gera obrigação definitiva de entrega, tratando-se de documento preliminar. No tocante aos lucros cessantes, afirmou que o imóvel possui finalidade habitacional, inexistindo prova de prejuízo material. Quanto aos juros de obra, apontou a ausência de discriminação nos valores pagos e preclusão da juntada de documentos pela contrária. Ao final, requereu o conhecimento e o provimento do recurso, para reformar a sentença e afastar as condenações por lucros cessantes e juros de obra, reconhecendo os prazos contratuais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há quatro questões em discussão: (i) definir se é cabível considerar o Termo de Reserva como marco vinculativo para o prazo de entrega; (ii) verificar se a sentença recorrida desconsiderou a alegação de caso fortuito e força maior pela pandemia de COVID-19; (iii) analisar se houve comprovação do pagamento de juros de obra pagos após o prazo contratual; (iv) analisar o cabimento de indenização por lucros cessantes em imóvel com finalidade habitacional.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Da competência do Juizado Especial Cível. O juiz é o destinatário das provas cabendo a ele verificar se os documentos dos autos são suficientes para resolução da lide, não havendo necessidade de perícia. Na espécie, as provas contidas no processo são suficientes para subsidiar a resolução do mérito da demanda. A presente ação diz respeito ao ressarcimento quanto ao valor pago título de juros de obra e lucros cessantes. Dessa forma, os valores pleiteados se encontram dentro dos limites de competência do Juizados Especiais. Preliminar rejeitada.
7. Quanto à alegada extemporaneidade da juntada de documentos pela contrária, não há que se falar em preclusão temporal. A apresentação do documento ocorreu em atendimento à determinação expressa do juízo (ID 79318893), com a juntada efetivada sob ID 79318894, tendo o recorrente tido plena oportunidade de impugnação, em atendimento ao princípio do contraditório (art. 5o, LV, CF/88).
8. O termo de reserva de unidade habitacional, embora seja documento simplificado e a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas sendo que, em caso de modificação, deverá constar a anuência expressa do consumidor, em cláusula clara quanto à mudança da data de entrega do bem, em razão da boa-fé contratual. No contrato de compra e venda e financiamento imobiliário não consta cláusula clara que ateste a ciência do comprador quanto à alteração da data de entrega do bem para fins de caracterizar a novação contratual. A mera aposição de nova data, sem qualquer alerta ou disposição clara informando que os termos da reserva habitacional foram sensivelmente alterados (considerando a larga prorrogação do prazo) não é apta a demonstrar a ciência e anuência com a alegada novação, requisito essencial do instituto mencionado (art. 361 do Código Civil).
9. Como se verifica no Termo de Reserva Habitacional (ID 79318865, p.1) o bem deveria ser entregue em 30/04/23, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos (30/10/23), independentemente de qualquer condição. O Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que inexiste atraso. Assim, o prazo previsto no referido Termo de Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 5/8/2024, publicado no PJe: 13/8/2024. A data limite para entrega do imóvel seria 30/10/22, o que não ocorreu.
10. Ante tal entendimento, também não há o que se falar em prorrogação tácita do prazo da entrega do imóvel, bem como descabe invocar o período contratual adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda (ID 79318866, p. 7, item 4.12) e dissociado do prazo inicialmente estipulado entre as partes, cuja cláusula, novamente, não foi redigida de forma clara e informando que se trata de novação. Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 21/10/2024, publicado no DJE: 6/11/2024.
11. Afastada a alegação de que a demora decorreu da escassez de mão de obra e materiais para o prosseguimento das atividades em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano e parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose do imunizante. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.
12. A vedação de locação dos imóveis subsidiados por meio do Programa Social Minha Casa Minha Vida (Lei 11.977/09) não obsta a fixação de lucros cessantes em razão do atraso na entrega do bem, conforme decisão clara do STJ proferida na sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996): "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma".O valor locatício do imóvel no mercado local é um parâmetro razoável, objetivo e amplamente aceito para quantificar a indenização, já que reflete o benefício que o comprador teria usufruído caso a posse do imóvel tivesse sido disponibilizada no prazo devido. Assim, a indenização fixada deve ser mantida. Precedentes do e. TJDFT: " (...)Eventual gravame do imóvel para participação do Programa Minha Casa Minha Vida não obsta a indenização por lucros cessantes. O atraso da entrega, por si só, gera a obrigação de indenização ante a privação do uso do imóvel" (Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2024, publicado no DJE: 11/6/2024 e Acórdão 1680685, 07404041720228070000, Relator(a): GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no DJE: 4/4/2023).
13. É ilícito o repasse dos juros de obra ou encargos equivalentes após o prazo ajustado para entrega das chaves, incluído o período de tolerância. Impõe-se devolução simples dos valores pagos pelo recorrido, nos termos da planilha de evolução (ID 79318895), especificamente no campo "juros". Em que pese a sentença ter considerado erroneamente o valor total pago nas prestações e não apenas a coluna dos juros, o prazo ali constante (somente até 04/2024 e não até a parcela com vencimento em 07/08/2024 - ocasião em que foi anotada inclusive na planilha a conclusão das obras e entrega das chaves) foi menor do que o devido e a reanálise do ponto implicaria em majoração do valor arbitrado, o que não é possível em vista da vedação da reformatio in pejus ("reforma para pior").
IV. DISPOSITIVO
14. Recurso conhecido. Preliminar de incompetência rejeitada. Recurso não provido.
15. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de custas e de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95.
16. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA. TERMO DE RESERVA. NATUREZA CONTRATUAL. PRAZO DE ENTREGA. OBSERVÂNCIA DO TEMA 996 DO STJ. PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. INOCORRÊNCIA DE NOVAÇÃO. ATRASO CONFIGURADO. CASO FORTUITO INTERNO. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA E INSUMOS. RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR. LUCROS CESSANTES. NATUREZA INDENIZATÓRIA. VALOR LOCATÍCIO. JUROS DE OBRA. DEVOLUÇÃO APÓS O PRAZO CONTRATUAL. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do 4° Juizado Especial Cível de Brasília que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais e condenou as rés, solidariamente, a pagarem à parte autora indenização no valor de R$ 2.681,85, referentes aos juros de obra pagos indevidamente entre 11/2023 e 04/2024, acrescidos de juros de mora a contar da citação e correção monetária pelo IPCA desde os respectivos vencimentos mensais, além de R$ 637,27 por cada um dos 9 meses completos de atraso, totalizando R$ 5.735,43, com juros de mora a partir da citação e correção monetária pelo IPCA desde o vencimento de cada parcela.
2. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 79318905). Foram ofertadas contrarrazões (ID 79318910).
3. Na origem, a autora, ora recorrida, ajuizou ação indenizatória de lucros cessantes cumulada com suspensão de cobrança de juros de obra cumulada com danos materiais e morais. Narrou que celebrou com a primeira requerida o Termo de Reserva de Unidade Habitacional, referente ao imóvel situado no Itapoã Parque. Apontou que o referido documento estipulou data estimada para entrega do imóvel em abril de 2023, com tolerância adicional de 180 dias, o que fixaria o limite máximo para outubro de 2023. Destacou que só recebeu o imóvel em 16/08/2024 e que durante este tempo arcou com aluguel, condomínio e outros encargos por negligência da empresa citada.
4. Preliminarmente, o recorrente arguiu a incompetência do Juizado Especial Cível para apreciar a causa. Em suas razões recursais, alegou que a sentença desconsiderou a ocorrência de caso fortuito e força maior decorrentes da pandemia da Covid-19, com impacto no setor da construção civil. Aduziu que o juízo ignorou o prazo adicional de 60 dias previsto no contrato de compra e venda para entrega das chaves, o qual deve ser somado aos 180 dias de tolerância. Sustentou que o Termo de Reserva não gera obrigação definitiva de entrega, tratando-se de documento preliminar. No tocante aos lucros cessantes, afirmou que o imóvel possui finalidade habitacional, inexistindo prova de prejuízo material. Quanto aos juros de obra, apontou a ausência de discriminação nos valores pagos e preclusão da juntada de documentos pela contrária. Ao final, requereu o conhecimento e o provimento do recurso, para reformar a sentença e afastar as condenações por lucros cessantes e juros de obra, reconhecendo os prazos contratuais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há quatro questões em discussão: (i) definir se é cabível considerar o Termo de Reserva como marco vinculativo para o prazo de entrega; (ii) verificar se a sentença recorrida desconsiderou a alegação de caso fortuito e força maior pela pandemia de COVID-19; (iii) analisar se houve comprovação do pagamento de juros de obra pagos após o prazo contratual; (iv) analisar o cabimento de indenização por lucros cessantes em imóvel com finalidade habitacional.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Da competência do Juizado Especial Cível. O juiz é o destinatário das provas cabendo a ele verificar se os documentos dos autos são suficientes para resolução da lide, não havendo necessidade de perícia. Na espécie, as provas contidas no processo são suficientes para subsidiar a resolução do mérito da demanda. A presente ação diz respeito ao ressarcimento quanto ao valor pago título de juros de obra e lucros cessantes. Dessa forma, os valores pleiteados se encontram dentro dos limites de competência do Juizados Especiais. Preliminar rejeitada.
7. Quanto à alegada extemporaneidade da juntada de documentos pela contrária, não há que se falar em preclusão temporal. A apresentação do documento ocorreu em atendimento à determinação expressa do juízo (ID 79318893), com a juntada efetivada sob ID 79318894, tendo o recorrente tido plena oportunidade de impugnação, em atendimento ao princípio do contraditório (art. 5o, LV, CF/88).
8. O termo de reserva de unidade habitacional, embora seja documento simplificado e a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas sendo que, em caso de modificação, deverá constar a anuência expressa do consumidor, em cláusula clara quanto à mudança da data de entrega do bem, em razão da boa-fé contratual. No contrato de compra e venda e financiamento imobiliário não consta cláusula clara que ateste a ciência do comprador quanto à alteração da data de entrega do bem para fins de caracterizar a novação contratual. A mera aposição de nova data, sem qualquer alerta ou disposição clara informando que os termos da reserva habitacional foram sensivelmente alterados (considerando a larga prorrogação do prazo) não é apta a demonstrar a ciência e anuência com a alegada novação, requisito essencial do instituto mencionado (art. 361 do Código Civil).
9. Como se verifica no Termo de Reserva Habitacional (ID 79318865, p.1) o bem deveria ser entregue em 30/04/23, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos (30/10/23), independentemente de qualquer condição. O Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que inexiste atraso. Assim, o prazo previsto no referido Termo de Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 5/8/2024, publicado no PJe: 13/8/2024. A data limite para entrega do imóvel seria 30/10/22, o que não ocorreu.
10. Ante tal entendimento, também não há o que se falar em prorrogação tácita do prazo da entrega do imóvel, bem como descabe invocar o período contratual adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda (ID 79318866, p. 7, item 4.12) e dissociado do prazo inicialmente estipulado entre as partes, cuja cláusula, novamente, não foi redigida de forma clara e informando que se trata de novação. Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 21/10/2024, publicado no DJE: 6/11/2024.
11. Afastada a alegação de que a demora decorreu da escassez de mão de obra e materiais para o prosseguimento das atividades em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano e parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose do imunizante. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.
12. A vedação de locação dos imóveis subsidiados por meio do Programa Social Minha Casa Minha Vida (Lei 11.977/09) não obsta a fixação de lucros cessantes em razão do atraso na entrega do bem, conforme decisão clara do STJ proferida na sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996): "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma".O valor locatício do imóvel no mercado local é um parâmetro razoável, objetivo e amplamente aceito para quantificar a indenização, já que reflete o benefício que o comprador teria usufruído caso a posse do imóvel tivesse sido disponibilizada no prazo devido. Assim, a indenização fixada deve ser mantida. Precedentes do e. TJDFT: " (...)Eventual gravame do imóvel para participação do Programa Minha Casa Minha Vida não obsta a indenização por lucros cessantes. O atraso da entrega, por si só, gera a obrigação de indenização ante a privação do uso do imóvel" (Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2024, publicado no DJE: 11/6/2024 e Acórdão 1680685, 07404041720228070000, Relator(a): GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no DJE: 4/4/2023).
13. É ilícito o repasse dos juros de obra ou encargos equivalentes após o prazo ajustado para entrega das chaves, incluído o período de tolerância. Impõe-se devolução simples dos valores pagos pelo recorrido, nos termos da planilha de evolução (ID 79318895), especificamente no campo "juros". Em que pese a sentença ter considerado erroneamente o valor total pago nas prestações e não apenas a coluna dos juros, o prazo ali constante (somente até 04/2024 e não até a parcela com vencimento em 07/08/2024 - ocasião em que foi anotada inclusive na planilha a conclusão das obras e entrega das chaves) foi menor do que o devido e a reanálise do ponto implicaria em majoração do valor arbitrado, o que não é possível em vista da vedação da reformatio in pejus ("reforma para pior").
IV. DISPOSITIVO
14. Recurso conhecido. Preliminar de incompetência rejeitada. Recurso não provido.
15. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de custas e de honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95.
16. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.