Tribunal: TJDFT
Processo: 0718582-43.2025.8.07.0007
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-04-15
Data de publicação: 2026-04-22

Ementa:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO. PERCENTUAL. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré, SPE Resort do Lago Caldas Novas Ltda, contra a sentença que julgou procedente o pedido inicial para declarar nula a cláusula penal em contrato de compra e venda de imóvel em regime de multipropriedade, que previa a incidência de 20% sobre o valor total do contrato mais 10% sobre o valor adimplido pelo comprador; reduzir o percentual de retenção para 10% sobre o valor adimplido e condenar a restituição de R$ 18.000,7, corrigido pelo IPCA e juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão (tema 1002, STJ). Em suas razões recursais, a ré/recorrente sustenta que o contrato deve ser cumprido em sua integralidade, invocando o princípio do pacta sunt servanda, e defendendo a possibilidade de retenção de 20% do valor pago para cobrir custos do empreendimento. Assinala ainda o permissivo legal de retenção de até 50% da quantia paga, conforme Lei no 13.786/2018. Requer, assim, a reforma parcial da sentença para retenção em 20% do valor pago.
2. Recurso próprio, tempestivo e preparo regular. Contrarrazões apresentadas.
II. Questão em discussão
3. A questão em discussão consiste em analisar o dever de restituição dos valores pagos em contrato de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade e o percentual aplicável de retenção em razão da rescisão contratual.
III. Razões de decidir
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes, decorrente da celebração de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em regime de multipropriedade é de natureza consumerista, haja vista estarem inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor, conforme disposto nos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor.
5. Aplicam-se, assim, as regras e princípios decorrentes do sistema jurídico instituído pelo CDC, sendo impositiva a relativização do princípio do Pacta Sunt Servanda, uma vez verificada a existência de cláusula notoriamente desfavorável ao consumidor. Ainda, ao caso não se aplica a Lei no 13.786/2018 em razão do contrato de compra e venda ter sido firmado em data anterior à vigência da lei.
6. A autonomia da vontade não pode ser utilizada como fundamento para perpetuar o desequilíbrio contratual em desfavor da parte vulnerável. O CDC, em seu art. 51, inciso IV, disciplina que "são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade". Sendo assim, é lícito ao consumidor pleitear a rescisão unilateral do contrato e a restituição do valor pago, cumprindo-lhe, entretanto, compor o prejuízo suportado pelo promissário vendedor, haja vista o desfazimento prematuro da avença.
7. No entanto, afiguram-se abusivas, na forma dos artigos 51, inciso IV e 53 do CDC, as cláusulas contratuais que estipulam perdas superiores a 10% (dez por cento) sobre o importe total do valor pago, pois aptas a ensejarem enriquecimento ilícito, pois o recorrente volta a ter a posse da cota imobiliária anteriormente negociada com os recorridos, e que pode, após a rescisão, ser novamente vendida a outras pessoas. (Acórdão 1714282, 07273169720228070003, Relator: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 12/6/2023, publicado no DJE: 26/6/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
8. Portanto, irretocável a sentença que reduziu a penalidade de 30% (trinta por cento) para 10% (dez por cento) sobre o valor desembolsado pelo consumidor.
IV. Dispositivo e tese
9. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno a parte recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
10. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei no 9.099/95.

Inteiro teor:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO. PERCENTUAL. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré, SPE Resort do Lago Caldas Novas Ltda, contra a sentença que julgou procedente o pedido inicial para declarar nula a cláusula penal em contrato de compra e venda de imóvel em regime de multipropriedade, que previa a incidência de 20% sobre o valor total do contrato mais 10% sobre o valor adimplido pelo comprador; reduzir o percentual de retenção para 10% sobre o valor adimplido e condenar a restituição de R$ 18.000,7, corrigido pelo IPCA e juros de mora a partir do trânsito em julgado da decisão (tema 1002, STJ). Em suas razões recursais, a ré/recorrente sustenta que o contrato deve ser cumprido em sua integralidade, invocando o princípio do pacta sunt servanda, e defendendo a possibilidade de retenção de 20% do valor pago para cobrir custos do empreendimento. Assinala ainda o permissivo legal de retenção de até 50% da quantia paga, conforme Lei no 13.786/2018. Requer, assim, a reforma parcial da sentença para retenção em 20% do valor pago.
2. Recurso próprio, tempestivo e preparo regular. Contrarrazões apresentadas.
II. Questão em discussão
3. A questão em discussão consiste em analisar o dever de restituição dos valores pagos em contrato de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade e o percentual aplicável de retenção em razão da rescisão contratual.
III. Razões de decidir
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes, decorrente da celebração de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em regime de multipropriedade é de natureza consumerista, haja vista estarem inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor, conforme disposto nos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor.
5. Aplicam-se, assim, as regras e princípios decorrentes do sistema jurídico instituído pelo CDC, sendo impositiva a relativização do princípio do Pacta Sunt Servanda, uma vez verificada a existência de cláusula notoriamente desfavorável ao consumidor. Ainda, ao caso não se aplica a Lei no 13.786/2018 em razão do contrato de compra e venda ter sido firmado em data anterior à vigência da lei.
6. A autonomia da vontade não pode ser utilizada como fundamento para perpetuar o desequilíbrio contratual em desfavor da parte vulnerável. O CDC, em seu art. 51, inciso IV, disciplina que "são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade". Sendo assim, é lícito ao consumidor pleitear a rescisão unilateral do contrato e a restituição do valor pago, cumprindo-lhe, entretanto, compor o prejuízo suportado pelo promissário vendedor, haja vista o desfazimento prematuro da avença.
7. No entanto, afiguram-se abusivas, na forma dos artigos 51, inciso IV e 53 do CDC, as cláusulas contratuais que estipulam perdas superiores a 10% (dez por cento) sobre o importe total do valor pago, pois aptas a ensejarem enriquecimento ilícito, pois o recorrente volta a ter a posse da cota imobiliária anteriormente negociada com os recorridos, e que pode, após a rescisão, ser novamente vendida a outras pessoas. (Acórdão 1714282, 07273169720228070003, Relator: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 12/6/2023, publicado no DJE: 26/6/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada.)
8. Portanto, irretocável a sentença que reduziu a penalidade de 30% (trinta por cento) para 10% (dez por cento) sobre o valor desembolsado pelo consumidor.
IV. Dispositivo e tese
9. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno a parte recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
10. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei no 9.099/95.