Tribunal: TJDFT
Processo: 0706195-48.2024.8.07.0001
Órgão julgador: AISTON HENRIQUE DE SOUSA
Órgão colegiado: 4a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-11
Data de publicação: 2026-03-19

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. APELAÇÃO ADESIVA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. RESPONSABILIDADE POR DANOS DECORRENTES DE VAZAMENTO. ÔNUS DA PROVA QUANTO ÀS CONDIÇÕES DO IMÓVEL. DESOCUPAÇÃO ANTECIPADA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. APELAÇÕES CONHECIDAS E PARCIALMENTE PROVIDAS.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações cíveis interpostas por locador e locatário contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação principal e na reconvenção, ambos decorrentes de contrato de locação residencial firmado entre as partes. O locador buscava indenização por supostos danos ao imóvel e inadimplementos contratuais, enquanto o locatário pleiteava reparação por danos materiais e morais em razão de vazamento ocorrido durante a locação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a apelação interposta observou o princípio da dialeticidade; (ii) estabelecer a responsabilidade pelo vazamento e pelos danos materiais e morais alegados pelo locatário; (iii) determinar a responsabilidade do locatário por reparos, alugueis e encargos do imóvel; e (iv) fixar o percentual adequado dos honorários advocatícios.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A apelação contém fundamentação suficiente para a compreensão das razões de inconformismo e impugna os fundamentos da sentença, observando o princípio da dialeticidade, conforme o art. 1.010 do CPC e a jurisprudência do STJ.
4. O imóvel foi entregue em bom estado, conforme laudo de vistoria assinado por ambas as partes, inexistindo vício anterior à locação (Lei no 8.245/1991, art. 22, I e IV). O vazamento ocorrido no curso do contrato teve origem em unidade diversa, conforme comprovado nos autos, inclusive com terceiro a assumir a responsabilidade sobre o ocorrido e afastar a responsabilidade do locador.
5. Não há prova idônea do prejuízo material alegado pelo locatário, pois os documentos apresentados se limitam a cotações de bens sem comprovação de dano efetivo, inexistindo também elementos suficientes para o reconhecimento de dano moral.
6. O locador não se desincumbiu do ônus de provar que o imóvel foi devolvido em estado diverso daquele em que foi recebido, uma vez que o laudo de vistoria final apresentado é unilateral, sem nenhuma assinatura das partes.
7. Inexistindo prova de inadimplemento quanto a aluguéis, IPTU e taxas condominiais, não há que se falar em cobrança de valores ou incidência da cláusula penal prevista no contrato.
8. A desocupação antecipada do imóvel decorreu de situação que impediu seu uso regular (vazamento de origem externa), hipótese que autoriza a rescisão contratual sem penalidade, conforme cláusula décima quarta do contrato.
9. Os honorários advocatícios devem observar o art. 85, §2o, do CPC, sendo fixados em 10% sobre o valor da causa indicado na petição inicial, quanto à sucumbência dos réus, e em igual percentual sobre o valor atribuído à reconvenção, quanto à sucumbência do autor.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recursos conhecidos e parcialmente providos.
Tese de julgamento:
1. A alegação de repetição de fundamentos constantes da contestação não impede o conhecimento do recurso da parte adversa quando presentes razões suficientes de inconformismo.
2. A responsabilidade do locador por danos no imóvel locado exige prova de vício anterior à locação ou de omissão na manutenção, o que não se verifica quando o dano decorre de fato imputável a terceiro.
3. A cobrança de reparos ou penalidades contratuais depende de laudo de vistoria bilateral e contemporâneo, apto a demonstrar a diferença entre o estado inicial e final do imóvel.
4. A desocupação antecipada do imóvel é lícita quando fatos supervenientes inviabilizam o uso regular do bem, a depender das particularidades apresentadas no caso concreto.
5. Os honorários advocatícios devem ser fixados em percentual entre 10% e 20% sobre o valor da causa, observando-se a sucumbência na ação principal e na reconvenção de forma autônoma.
Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 1.010, 373, I, e 85, §2o; CC/2002, art. 476; Lei no 8.245/1991, arts. 22 e 23.Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 2.132.111/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 12/12/2022, DJe 14/12/2022; TJDFT, Acórdão 1618236, 0711912-46.2021.8.07.0001, Rel. Arnoldo Camanho, 4a Turma Cível, j. 15/09/2022, DJe 18/10/2022; TJDFT, Acórdão 1929021, 0706145-28.2020.8.07.0012, Rel. Mário-Zam Belmiro, 4a Turma Cível, j. 26/09/2024, DJe 15/10/2024; TJDFT, Acórdão 2052830, 0705396-55.2022.8.07.0007, Rel. Flávio Fernando Almeida da Fonseca, 3a Turma Cível, j. 02/10/2025, DJe 21/10/2025.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. APELAÇÃO ADESIVA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. RESPONSABILIDADE POR DANOS DECORRENTES DE VAZAMENTO. ÔNUS DA PROVA QUANTO ÀS CONDIÇÕES DO IMÓVEL. DESOCUPAÇÃO ANTECIPADA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. APELAÇÕES CONHECIDAS E PARCIALMENTE PROVIDAS.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações cíveis interpostas por locador e locatário contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na ação principal e na reconvenção, ambos decorrentes de contrato de locação residencial firmado entre as partes. O locador buscava indenização por supostos danos ao imóvel e inadimplementos contratuais, enquanto o locatário pleiteava reparação por danos materiais e morais em razão de vazamento ocorrido durante a locação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se a apelação interposta observou o princípio da dialeticidade; (ii) estabelecer a responsabilidade pelo vazamento e pelos danos materiais e morais alegados pelo locatário; (iii) determinar a responsabilidade do locatário por reparos, alugueis e encargos do imóvel; e (iv) fixar o percentual adequado dos honorários advocatícios.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A apelação contém fundamentação suficiente para a compreensão das razões de inconformismo e impugna os fundamentos da sentença, observando o princípio da dialeticidade, conforme o art. 1.010 do CPC e a jurisprudência do STJ.
4. O imóvel foi entregue em bom estado, conforme laudo de vistoria assinado por ambas as partes, inexistindo vício anterior à locação (Lei no 8.245/1991, art. 22, I e IV). O vazamento ocorrido no curso do contrato teve origem em unidade diversa, conforme comprovado nos autos, inclusive com terceiro a assumir a responsabilidade sobre o ocorrido e afastar a responsabilidade do locador.
5. Não há prova idônea do prejuízo material alegado pelo locatário, pois os documentos apresentados se limitam a cotações de bens sem comprovação de dano efetivo, inexistindo também elementos suficientes para o reconhecimento de dano moral.
6. O locador não se desincumbiu do ônus de provar que o imóvel foi devolvido em estado diverso daquele em que foi recebido, uma vez que o laudo de vistoria final apresentado é unilateral, sem nenhuma assinatura das partes.
7. Inexistindo prova de inadimplemento quanto a aluguéis, IPTU e taxas condominiais, não há que se falar em cobrança de valores ou incidência da cláusula penal prevista no contrato.
8. A desocupação antecipada do imóvel decorreu de situação que impediu seu uso regular (vazamento de origem externa), hipótese que autoriza a rescisão contratual sem penalidade, conforme cláusula décima quarta do contrato.
9. Os honorários advocatícios devem observar o art. 85, §2o, do CPC, sendo fixados em 10% sobre o valor da causa indicado na petição inicial, quanto à sucumbência dos réus, e em igual percentual sobre o valor atribuído à reconvenção, quanto à sucumbência do autor.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recursos conhecidos e parcialmente providos.
Tese de julgamento:
1. A alegação de repetição de fundamentos constantes da contestação não impede o conhecimento do recurso da parte adversa quando presentes razões suficientes de inconformismo.
2. A responsabilidade do locador por danos no imóvel locado exige prova de vício anterior à locação ou de omissão na manutenção, o que não se verifica quando o dano decorre de fato imputável a terceiro.
3. A cobrança de reparos ou penalidades contratuais depende de laudo de vistoria bilateral e contemporâneo, apto a demonstrar a diferença entre o estado inicial e final do imóvel.
4. A desocupação antecipada do imóvel é lícita quando fatos supervenientes inviabilizam o uso regular do bem, a depender das particularidades apresentadas no caso concreto.
5. Os honorários advocatícios devem ser fixados em percentual entre 10% e 20% sobre o valor da causa, observando-se a sucumbência na ação principal e na reconvenção de forma autônoma.
Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 1.010, 373, I, e 85, §2o; CC/2002, art. 476; Lei no 8.245/1991, arts. 22 e 23.Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 2.132.111/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3a Turma, j. 12/12/2022, DJe 14/12/2022; TJDFT, Acórdão 1618236, 0711912-46.2021.8.07.0001, Rel. Arnoldo Camanho, 4a Turma Cível, j. 15/09/2022, DJe 18/10/2022; TJDFT, Acórdão 1929021, 0706145-28.2020.8.07.0012, Rel. Mário-Zam Belmiro, 4a Turma Cível, j. 26/09/2024, DJe 15/10/2024; TJDFT, Acórdão 2052830, 0705396-55.2022.8.07.0007, Rel. Flávio Fernando Almeida da Fonseca, 3a Turma Cível, j. 02/10/2025, DJe 21/10/2025.