Tribunal: TJDFT
Processo: 0763078-33.2025.8.07.0016
Órgão julgador: RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-01-28
Data de publicação: 2026-02-05

Ementa:
Juizado especial cível. Recurso inominado. Direito do consumidor. Atraso excessivo na entrega do imóvel adquirido na planta. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. Tema 996/stj. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. PANDEMIA. FORTUITO INTERNO. Recurso CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. Caso em Exame
1. O recurso. Recurso inominado interposto pelas rés objetivando a reforma da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condená-las: (i) ao pagamento de R$ 560,53, a título de lucros cessantes, correspondentes aos meses de atraso na entrega da obra; e (ii) ao pagamento de R$ 2.286,99, a título de juros de obras.
2. Fatos relevantes. A autora adquiriu imóvel com as requeridas, com data de entrega prevista para o dia 30/12/2021, contudo, a entrega das chaves ocorreu apenas em 01/12/2022.
II. Questão em Discussão
3. As questões em discussão consistem em: (i) analisar a ocorrência de fortuito externo capaz de acarretar o atraso das obras, em razão da pandemia causada pela COVID-19, que ocasionou escassez de insumos e mão de obra; (ii) examinar a natureza jurídica do termo de reserva e a imposição do prazo de entrega ali previsto; (iii) verificar se houve atraso na entrega do imóvel e eventual responsabilidade civil apta a justificar indenização pelos danos materiais causados aos compradores; (iv) decidir sobre a comprovação da cobrança indevida de juros de obra.
III. Razões de Decidir
4. Da inexistência de Fortuito Externo. A justificativa da recorrente de atraso por força maior, decorrente da pandemia da covid-19, não foi comprovada nos autos, sobretudo porque quando da formalização do contrato já havia sido decretado o estado de pandemia, havendo pleno conhecimento das condições adversas pela recorrente. Verifica-se que o atraso está atrelado unicamente à administração da obra, configurando-se fortuito interno, insuficiente para afastar sua responsabilidade pelo inadimplemento.
5. Da natureza jurídica do termo de reserva. Não merece prosperar a tese recursal de que termo de reserva é um documento preliminar, não vinculante, onde consta apenas uma mera estimativa de entrega, que não se configura um contrato de promessa de compra e venda, ou que a celebração do contrato posterior caracterizaria novação contratual apta a fixar um novo prazo estimado de entrega. O Tema 996/STJ veda a vinculação a outro negócio jurídico. Precedente: Acórdão 1929591.
6. Da responsabilidade civil decorrente do atraso na entrega do imóvel. O Superior Tribunal de Justiça entendeu que, nas hipóteses semelhantes à dos autos, o prejuízo do comprador em razão do atraso excessivo na entrega do imóvel é presumido, e, portanto, apto a ensejar o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado. A jurisprudência das Turmas Recursais estabelece os lucros cessantes entre 0,5 e 1% do valor do imóvel ou pelo valor de mercado.
7. Dos juros de obra. A cobrança dos juros de obra decorreu da mora atribuível à recorrente, ao deixarem de cumprir com a obrigação de entregar o imóvel na data aprazada no contrato firmado. Segundo Tema 996 do STJ, é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância. Ressarcimento devido dos valores pagos, devidamente comprovado pela recorrida. 7.1. Destaca-se que a planilha apresentada pela recorrida é suficiente para demonstrar a cobrança de juros de obra, na ausência de elementos probatórios em sentido contrário, ônus que competia às recorrentes (art. 373, II do CPC).
8. Do Prazo de Tolerância. Em relação ao prazo de tolerância de 60 dias para a entrega das chaves, deve prevalecer a data de entrega expressamente prevista no termo de reserva, com a tolerância legal de 180 dias, não sendo viável a aplicação de prazos substitutivos previstos apenas do contrato de compra e venda, sob pena de violar o dever de prestar a adequada informação ao consumidor. Precedentes: Acórdãos 1964078 e 1912311.
IV. Dispositivo
9. Recurso das rés CONHECIDO e DESPROVIDO. Condenadas as recorrentes ao pagamento das custas e, de forma solidária, dos honorários advocatícios, fixados em 20% (vinte por cento) do valor da condenação.
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Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.834.003-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 17/09/2019; STJ, REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019; TJDFT, Acórdão 1929591, 0709809-16.2024.8.07.0016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 11/10/2024; TJDFT, Acórdão 1964078, 0703650-42.2024.8.07.0021, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 18/02/2025.

Inteiro teor:
Juizado especial cível. Recurso inominado. Direito do consumidor. Atraso excessivo na entrega do imóvel adquirido na planta. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. Tema 996/stj. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA. PANDEMIA. FORTUITO INTERNO. Recurso CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. Caso em Exame
1. O recurso. Recurso inominado interposto pelas rés objetivando a reforma da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condená-las: (i) ao pagamento de R$ 560,53, a título de lucros cessantes, correspondentes aos meses de atraso na entrega da obra; e (ii) ao pagamento de R$ 2.286,99, a título de juros de obras.
2. Fatos relevantes. A autora adquiriu imóvel com as requeridas, com data de entrega prevista para o dia 30/12/2021, contudo, a entrega das chaves ocorreu apenas em 01/12/2022.
II. Questão em Discussão
3. As questões em discussão consistem em: (i) analisar a ocorrência de fortuito externo capaz de acarretar o atraso das obras, em razão da pandemia causada pela COVID-19, que ocasionou escassez de insumos e mão de obra; (ii) examinar a natureza jurídica do termo de reserva e a imposição do prazo de entrega ali previsto; (iii) verificar se houve atraso na entrega do imóvel e eventual responsabilidade civil apta a justificar indenização pelos danos materiais causados aos compradores; (iv) decidir sobre a comprovação da cobrança indevida de juros de obra.
III. Razões de Decidir
4. Da inexistência de Fortuito Externo. A justificativa da recorrente de atraso por força maior, decorrente da pandemia da covid-19, não foi comprovada nos autos, sobretudo porque quando da formalização do contrato já havia sido decretado o estado de pandemia, havendo pleno conhecimento das condições adversas pela recorrente. Verifica-se que o atraso está atrelado unicamente à administração da obra, configurando-se fortuito interno, insuficiente para afastar sua responsabilidade pelo inadimplemento.
5. Da natureza jurídica do termo de reserva. Não merece prosperar a tese recursal de que termo de reserva é um documento preliminar, não vinculante, onde consta apenas uma mera estimativa de entrega, que não se configura um contrato de promessa de compra e venda, ou que a celebração do contrato posterior caracterizaria novação contratual apta a fixar um novo prazo estimado de entrega. O Tema 996/STJ veda a vinculação a outro negócio jurídico. Precedente: Acórdão 1929591.
6. Da responsabilidade civil decorrente do atraso na entrega do imóvel. O Superior Tribunal de Justiça entendeu que, nas hipóteses semelhantes à dos autos, o prejuízo do comprador em razão do atraso excessivo na entrega do imóvel é presumido, e, portanto, apto a ensejar o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado. A jurisprudência das Turmas Recursais estabelece os lucros cessantes entre 0,5 e 1% do valor do imóvel ou pelo valor de mercado.
7. Dos juros de obra. A cobrança dos juros de obra decorreu da mora atribuível à recorrente, ao deixarem de cumprir com a obrigação de entregar o imóvel na data aprazada no contrato firmado. Segundo Tema 996 do STJ, é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância. Ressarcimento devido dos valores pagos, devidamente comprovado pela recorrida. 7.1. Destaca-se que a planilha apresentada pela recorrida é suficiente para demonstrar a cobrança de juros de obra, na ausência de elementos probatórios em sentido contrário, ônus que competia às recorrentes (art. 373, II do CPC).
8. Do Prazo de Tolerância. Em relação ao prazo de tolerância de 60 dias para a entrega das chaves, deve prevalecer a data de entrega expressamente prevista no termo de reserva, com a tolerância legal de 180 dias, não sendo viável a aplicação de prazos substitutivos previstos apenas do contrato de compra e venda, sob pena de violar o dever de prestar a adequada informação ao consumidor. Precedentes: Acórdãos 1964078 e 1912311.
IV. Dispositivo
9. Recurso das rés CONHECIDO e DESPROVIDO. Condenadas as recorrentes ao pagamento das custas e, de forma solidária, dos honorários advocatícios, fixados em 20% (vinte por cento) do valor da condenação.
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Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.834.003-SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, por unanimidade, julgado em 17/09/2019; STJ, REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019; TJDFT, Acórdão 1929591, 0709809-16.2024.8.07.0016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 11/10/2024; TJDFT, Acórdão 1964078, 0703650-42.2024.8.07.0021, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 18/02/2025.