Tribunal: TJDFT
Processo: 0709361-27.2025.8.07.0010
Órgão julgador: EDILSON ENEDINO DAS CHAGAS
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-05-06
Data de publicação: 2026-05-18

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REGIME MULTIPROPRIEDADE. DISTRATO. TAXA DE CORRETAGEM QUE COMPÕE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. RETENÇÃO INDEVIDA. TAXA CONDOMINIAL. INOVAÇÃO RECURSAL. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E IMPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso Inominado interposto pela requerida RMEX CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais nos seguintes termos: “Decreto a rescisão do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Regime de Multipropriedade (cota/apartamento A401/11 do empreendimento "ENCONTRO DAS ÁGUAS THERMAS RESORT"), celebrado entre as partes. Condeno as requeridas, solidariamente, a restituírem ao autor o valor de R$ 10.972,82 (dez mil, novecentos e setenta e dois reais e oitenta e dois centavos), a ser corrigido monetariamente pelo INPC desde a data de cada pagamento (ID 246516907) e acrescido da taxa legal (art. 406, §§ 1o e 2o, CC) a partir do trânsito em julgado desta sentença. Em razão da antecipação de tutela, fica imediatamente suspensa a exigibilidade ao autor dos pagamentos relacionados ao contrato e ao imóvel (IPTU e taxas condominiais). Determino às requeridas que se abstenham de incluir o nome do autor em cadastros de proteção ao crédito, sob pena de multa única de R$ 3.000,00 (três mil reais)”.
2. Em suas razões recursais, suscita preliminar de incompetência territorial em razão da eleição de foro e ilegitimidade passiva quanto à inexigibilidade da taxa condominial. No mérito, alega que é válida a retenção a título de comissão de corretagem. Requer a reforma integral da sentença, com extinção do processo sem julgamento do mérito ou, subsidiariamente, a improcedência dos pedidos do autor.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A matéria devolvida ao conhecimento desta Turma Recursal consiste em analisar: (i) a competência territorial; (ii) a legitimidade passiva do recorrente; (iii) se é devida a cobrança da taxa de corretagem, além da retenção já autorizada; (iv) eventual responsabilidade sobre as obrigações acessórias.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Preliminar de incompetência territorial em razão do foro de eleição. O art. 4o da Lei 9.099/95 estabelece que é competente o Juizado do foro: "I - do domicílio do réu ou, a critério do autor, do local onde aquele exerça atividades profissionais (...); II - do local onde a obrigação deve ser satisfeita; III - do domicílio do autor ou do local do ato ou fato, nas ações para reparação de dano de qualquer natureza". Considerando a relação de consumo, aplica-se a regra dos juizados em conjunto com o art. 101, I, do CDC, que estabelece a faculdade do consumidor de propor a ação no foro de seu domicílio. Preliminar rejeitada.
5. Preliminar de ilegitimidade passiva. Prevalece em nosso ordenamento jurídico a teoria da asserção, segundo a qual a legitimidade de parte e o interesse processual são verificados à luz das afirmações aduzidas na inicial. Dessa forma, diante das atribuições constantes da inicial e da relação contratual encontra-se presente a legitimidade passiva ad causam, cuidando-se de questão de mérito a análise da existência ou não do nexo de causalidade e demais pressupostos da responsabilidade civil. Preliminar rejeitada.
6. A relação dos autos apresenta natureza consumerista, o que atrai a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, em razão da caracterização das partes como consumidora e fornecedora de serviços, na forma preceituada nos artigos 2.o e 3.o da Lei 8.078/90.
7. Resta incontroverso nos autos que o recorrido firmou, em 14/07/2021, contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade, no valor total de R$ 38.000,00 (trinta e oito mil reais), tendo adimplido a quantia de R$ 14.630,43. Posteriormente, contudo, requereu a rescisão contratual.
8. No caso, não há como separar a comissão de corretagem do valor total do negócio, pois, conforme se verifica do contrato de promessa de compra e venda (ID 80888421 - Pág. 1) a comissão de corretagem foi descrita como entrada/sinal. Precedente, acórdão: 1714282.
9. A recorrente não demonstrou que a comissão de corretagem foi cobrada separada do valor total do negócio, tampouco que havia informações claras e destacadas acerca da destinação do valor cobrado, não podendo invocar o entendimento firmado pelo STJ no julgamento do RESP 1.551.951.
10. No que toca à alegação da ausência de legitimidade para cessar as cobranças acessórias como taxa de condomínio, tal matéria não foi tratada na origem. A apresentação de fatos novos em sede recursal, sem qualquer justificativa para a não apresentação anterior, caracteriza inovação recursal, o que é vedado pelo ordenamento jurídico, razão pela qual não se conhece o recurso nessa parte.
IV. DISPOSITIVO
11. Recurso parcialmente conhecido e improvido.
12. Condena-se a parte recorrente vencida ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação. Suspensa a exibilidade diante da gratuidade judiciária.
13. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.
________________________
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o, 3o e 101, I; Lei 9.099/95, art. 4o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, RESP 1.551.951; TJDFT, acórdão 1714282, Relator.: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, Data de Julgamento: 12/06/2023, Terceira Turma Recursal, Data de Publicação: 26/06/2023.

Inteiro teor:
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REGIME MULTIPROPRIEDADE. DISTRATO. TAXA DE CORRETAGEM QUE COMPÕE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. RETENÇÃO INDEVIDA. TAXA CONDOMINIAL. INOVAÇÃO RECURSAL. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E IMPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso Inominado interposto pela requerida RMEX CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA - ME contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais nos seguintes termos: “Decreto a rescisão do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Unidade Imobiliária em Regime de Multipropriedade (cota/apartamento A401/11 do empreendimento "ENCONTRO DAS ÁGUAS THERMAS RESORT"), celebrado entre as partes. Condeno as requeridas, solidariamente, a restituírem ao autor o valor de R$ 10.972,82 (dez mil, novecentos e setenta e dois reais e oitenta e dois centavos), a ser corrigido monetariamente pelo INPC desde a data de cada pagamento (ID 246516907) e acrescido da taxa legal (art. 406, §§ 1o e 2o, CC) a partir do trânsito em julgado desta sentença. Em razão da antecipação de tutela, fica imediatamente suspensa a exigibilidade ao autor dos pagamentos relacionados ao contrato e ao imóvel (IPTU e taxas condominiais). Determino às requeridas que se abstenham de incluir o nome do autor em cadastros de proteção ao crédito, sob pena de multa única de R$ 3.000,00 (três mil reais)”.
2. Em suas razões recursais, suscita preliminar de incompetência territorial em razão da eleição de foro e ilegitimidade passiva quanto à inexigibilidade da taxa condominial. No mérito, alega que é válida a retenção a título de comissão de corretagem. Requer a reforma integral da sentença, com extinção do processo sem julgamento do mérito ou, subsidiariamente, a improcedência dos pedidos do autor.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A matéria devolvida ao conhecimento desta Turma Recursal consiste em analisar: (i) a competência territorial; (ii) a legitimidade passiva do recorrente; (iii) se é devida a cobrança da taxa de corretagem, além da retenção já autorizada; (iv) eventual responsabilidade sobre as obrigações acessórias.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Preliminar de incompetência territorial em razão do foro de eleição. O art. 4o da Lei 9.099/95 estabelece que é competente o Juizado do foro: "I - do domicílio do réu ou, a critério do autor, do local onde aquele exerça atividades profissionais (...); II - do local onde a obrigação deve ser satisfeita; III - do domicílio do autor ou do local do ato ou fato, nas ações para reparação de dano de qualquer natureza". Considerando a relação de consumo, aplica-se a regra dos juizados em conjunto com o art. 101, I, do CDC, que estabelece a faculdade do consumidor de propor a ação no foro de seu domicílio. Preliminar rejeitada.
5. Preliminar de ilegitimidade passiva. Prevalece em nosso ordenamento jurídico a teoria da asserção, segundo a qual a legitimidade de parte e o interesse processual são verificados à luz das afirmações aduzidas na inicial. Dessa forma, diante das atribuições constantes da inicial e da relação contratual encontra-se presente a legitimidade passiva ad causam, cuidando-se de questão de mérito a análise da existência ou não do nexo de causalidade e demais pressupostos da responsabilidade civil. Preliminar rejeitada.
6. A relação dos autos apresenta natureza consumerista, o que atrai a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, em razão da caracterização das partes como consumidora e fornecedora de serviços, na forma preceituada nos artigos 2.o e 3.o da Lei 8.078/90.
7. Resta incontroverso nos autos que o recorrido firmou, em 14/07/2021, contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade, no valor total de R$ 38.000,00 (trinta e oito mil reais), tendo adimplido a quantia de R$ 14.630,43. Posteriormente, contudo, requereu a rescisão contratual.
8. No caso, não há como separar a comissão de corretagem do valor total do negócio, pois, conforme se verifica do contrato de promessa de compra e venda (ID 80888421 - Pág. 1) a comissão de corretagem foi descrita como entrada/sinal. Precedente, acórdão: 1714282.
9. A recorrente não demonstrou que a comissão de corretagem foi cobrada separada do valor total do negócio, tampouco que havia informações claras e destacadas acerca da destinação do valor cobrado, não podendo invocar o entendimento firmado pelo STJ no julgamento do RESP 1.551.951.
10. No que toca à alegação da ausência de legitimidade para cessar as cobranças acessórias como taxa de condomínio, tal matéria não foi tratada na origem. A apresentação de fatos novos em sede recursal, sem qualquer justificativa para a não apresentação anterior, caracteriza inovação recursal, o que é vedado pelo ordenamento jurídico, razão pela qual não se conhece o recurso nessa parte.
IV. DISPOSITIVO
11. Recurso parcialmente conhecido e improvido.
12. Condena-se a parte recorrente vencida ao pagamento das custas e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação. Suspensa a exibilidade diante da gratuidade judiciária.
13. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.
________________________
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o, 3o e 101, I; Lei 9.099/95, art. 4o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, RESP 1.551.951; TJDFT, acórdão 1714282, Relator.: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, Data de Julgamento: 12/06/2023, Terceira Turma Recursal, Data de Publicação: 26/06/2023.