Tribunal: TJDFT
Processo: 0747918-65.2025.8.07.0016
Órgão julgador: GISELLE ROCHA RAPOSO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-02-05
Data de publicação: 2026-02-19

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS. INTERMEDIAÇÃO POR IMOBILIÁRIA. VAZAMENTOS E INFILTRAÇÕES. DESABAMENTO DO TETO. AUSÊNCIA DE ATUAÇÃO DA IMOBILIÁRIA PARA SOLUÇÃO DO PROBLEMA. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto pela requerida em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condená-la a pagar à autora o valor de R$ 1.200,00 referente ao ressarcimento da despesa com o laudo técnico e o valor de R$ 3.409,98 referente à multa contratual.
2. Em suas razões recursais, suscita preliminar de ilegitimidade passiva. No mérito, alega ausência de responsabilidade, uma vez que os vícios estruturais e as infiltrações decorreram de obras no pavimento superior (culpa de terceiro). Requer o reconhecimento da ilegitimidade passiva e a extinção do feito sem resolução do mérito, ou, subsidiariamente, a improcedência dos pedidos.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão devolvida a esta Turma Recursal consiste em verificar (i) a legitimidade passiva da recorrente; (ii) a presença dos elementos da responsabilidade civil.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Ilegitimidade passiva. É certo que, à luz da teoria da asserção, as condições da ação são aferidas em abstrato, a se presumirem verdadeiras as assertivas da narrativa do requerente. Assim, considerando que a imobiliária é a intermediadora do contrato entre locador e locatário do imóvel em questão, ela possui legitimidade para figurar na ação em razão da evidente relação que possui com os fatos alegados pelo autor. Preliminar rejeitada.
5. A relação jurídica estabelecida entre locador e locatário é regida pela Lei de Locações, mas havendo atuação de imobiliária na qualidade de gestora e prestadora de serviço (intermediação), é possível a aplicação do CDC; o microssistema regente da relação imobiliário-locatícia (Lei no 8.245/1991) não exclui a possibilidade da irradiação normativa do Código de Defesa do Consumidor, à luz do diálogo das fontes.
6. Pelas normas processuais do ordenamento jurídico, ao autor incumbe a comprovação dos fatos constitutivos do seu direito, ao passo que ao réu cabe demonstrar qualquer fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito do autor. No artigo 373 do Código de Processo Civil está delimitado o ônus probatório ao qual estão vinculadas ambas as partes da relação jurídica. A parte que dele não se desincumbe assume posição desvantajosa para a obtenção do êxito na lide.
7. Da análise do conjunto probatório dos autos, depreende-se que o contrato de locação foi firmado em 2021, mas no final de 2024 e início de 2025 o imóvel apresentou infiltrações severas, gerando a queda de parte do teto, o que motivou a rescisão contratual. O laudo de vistoria solicitado pela recorrida em 28/03/2025, documento de ID 79737435 - Pág. 10, comprova que os vazamentos foram causados por falhas construtivas do pavimento superior.
8. O documento de ID 79737436 demonstra que em 04/04/2025 a recorrida notificou a imobiliária acerca dos problemas do imóvel, apresentando histórico das ocorrências e o interesse em rescindir o contrato.
9. Dos elementos constantes nos autos, verifica-se que a recorrida comprovou que a rescisão contratual foi motivada. Por outro lado, a recorrente não se desincumbiu do ônus probatório, pois não demonstrou ter adotado diligências efetivas para solucionar os graves problemas enfrentados pela autora. Não há qualquer prova de que a imobiliária tenha contatado o locador, o síndico ou a responsável pelo imóvel do pavimento superior; ao contrário, as conversas juntadas via WhatsApp evidenciam que a resolução da demanda permaneceu, em todo momento, a cargo da consumidora.
10. Com efeito, a imobiliária responde por defeitos decorrentes da intermediação, o que restou evidenciado no caso concreto. O prejuízo da recorrida foi agravado pela inação da imobiliária que não providenciou o laudo, tampouco as tratativas para o reparo do bem, estando presente o nexo causal e, por consequência, o dever de indenizar. Sentença confirmada.
IV. DISPOSITIVO
11. Recurso desprovido.
12. Custas recolhidas. Condenada a recorrente vencida ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação (art. 55 da Lei no 9.099/95).
13. A súmula de julgamento servirá de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.
________________________
Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 2o, 3o; CC, art. 186 e 927.

Inteiro teor:
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS. INTERMEDIAÇÃO POR IMOBILIÁRIA. VAZAMENTOS E INFILTRAÇÕES. DESABAMENTO DO TETO. AUSÊNCIA DE ATUAÇÃO DA IMOBILIÁRIA PARA SOLUÇÃO DO PROBLEMA. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto pela requerida em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condená-la a pagar à autora o valor de R$ 1.200,00 referente ao ressarcimento da despesa com o laudo técnico e o valor de R$ 3.409,98 referente à multa contratual.
2. Em suas razões recursais, suscita preliminar de ilegitimidade passiva. No mérito, alega ausência de responsabilidade, uma vez que os vícios estruturais e as infiltrações decorreram de obras no pavimento superior (culpa de terceiro). Requer o reconhecimento da ilegitimidade passiva e a extinção do feito sem resolução do mérito, ou, subsidiariamente, a improcedência dos pedidos.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão devolvida a esta Turma Recursal consiste em verificar (i) a legitimidade passiva da recorrente; (ii) a presença dos elementos da responsabilidade civil.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Ilegitimidade passiva. É certo que, à luz da teoria da asserção, as condições da ação são aferidas em abstrato, a se presumirem verdadeiras as assertivas da narrativa do requerente. Assim, considerando que a imobiliária é a intermediadora do contrato entre locador e locatário do imóvel em questão, ela possui legitimidade para figurar na ação em razão da evidente relação que possui com os fatos alegados pelo autor. Preliminar rejeitada.
5. A relação jurídica estabelecida entre locador e locatário é regida pela Lei de Locações, mas havendo atuação de imobiliária na qualidade de gestora e prestadora de serviço (intermediação), é possível a aplicação do CDC; o microssistema regente da relação imobiliário-locatícia (Lei no 8.245/1991) não exclui a possibilidade da irradiação normativa do Código de Defesa do Consumidor, à luz do diálogo das fontes.
6. Pelas normas processuais do ordenamento jurídico, ao autor incumbe a comprovação dos fatos constitutivos do seu direito, ao passo que ao réu cabe demonstrar qualquer fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito do autor. No artigo 373 do Código de Processo Civil está delimitado o ônus probatório ao qual estão vinculadas ambas as partes da relação jurídica. A parte que dele não se desincumbe assume posição desvantajosa para a obtenção do êxito na lide.
7. Da análise do conjunto probatório dos autos, depreende-se que o contrato de locação foi firmado em 2021, mas no final de 2024 e início de 2025 o imóvel apresentou infiltrações severas, gerando a queda de parte do teto, o que motivou a rescisão contratual. O laudo de vistoria solicitado pela recorrida em 28/03/2025, documento de ID 79737435 - Pág. 10, comprova que os vazamentos foram causados por falhas construtivas do pavimento superior.
8. O documento de ID 79737436 demonstra que em 04/04/2025 a recorrida notificou a imobiliária acerca dos problemas do imóvel, apresentando histórico das ocorrências e o interesse em rescindir o contrato.
9. Dos elementos constantes nos autos, verifica-se que a recorrida comprovou que a rescisão contratual foi motivada. Por outro lado, a recorrente não se desincumbiu do ônus probatório, pois não demonstrou ter adotado diligências efetivas para solucionar os graves problemas enfrentados pela autora. Não há qualquer prova de que a imobiliária tenha contatado o locador, o síndico ou a responsável pelo imóvel do pavimento superior; ao contrário, as conversas juntadas via WhatsApp evidenciam que a resolução da demanda permaneceu, em todo momento, a cargo da consumidora.
10. Com efeito, a imobiliária responde por defeitos decorrentes da intermediação, o que restou evidenciado no caso concreto. O prejuízo da recorrida foi agravado pela inação da imobiliária que não providenciou o laudo, tampouco as tratativas para o reparo do bem, estando presente o nexo causal e, por consequência, o dever de indenizar. Sentença confirmada.
IV. DISPOSITIVO
11. Recurso desprovido.
12. Custas recolhidas. Condenada a recorrente vencida ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação (art. 55 da Lei no 9.099/95).
13. A súmula de julgamento servirá de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.
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Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 2o, 3o; CC, art. 186 e 927.