Tribunal: TJDFT
Processo: 0738494-09.2023.8.07.0003
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-04
Data de publicação: 2026-05-28

Ementa:
EMENTA. CIVIL, PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR VÍCIOS CONSTRUTIVOS MOVIDA POR RESIDENCIAL BOTÂNICO CONTRA INCORPORADORA GARDEN, EM PETIÇÃO INICIAL FORMULADA EM 28 LAUDAS,. JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. PRELIMINAR DE ERROR IN JUDICANDO REJEITADA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS E MANUTENÇÃO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E DO CONDOMÍNIO. DIVISÃO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. NÚMERO DE PEDIDOS VENCIDOS DE CADA PARTE. SENTENÇA MANTIDA. NÃO SE APLICA A MAJORAÇÃO DO ART. 85, §11, DO CPC, QUANDO OS RECURSOS DE AMBAS AS PARTES SÃO IMPROVIDOS OU NÃO CONHECIDOS. RECURSOS IMPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Cuida-se de duas apelações contra sentença proferida em ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por vícios construtivos julgada parcialmente procedente reconhecendo a responsabilidade da construtora pelos vícios apontados e determinando a reparação dos mesmos.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões controvertidas são: (i) saber se há nulidade por error in judicando falta de consistência do laudo pericial utilizado para embasar a condenação; (ii) saber se os vícios apontados são efetivamente construtivos ou se decorreriam de falta de manutenção, desgaste natural ou uso inadequado do imóvel, afastando a responsabilidade da ré. (iii) saber se a sentença deixou de apreciar pedidos específicos, como recomposição de fachadas, correção de apoios de neoprene, calafetação de janelas, impermeabilização de lajes e entrega de documentação técnica; (iv) saber se há elementos para redistribuição dos ônus sucumbenciais ou reconhecimento de sucumbência recíproca.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Preliminar de error in judicando – rejeição. a sentença encontra-se fundamentada na prova pericial produzida nos autos, não se tratando de condenação genérica, porquanto foram devidamente expostos os fundamentos fáticos e jurídico nos quais o Magistrado de primeiro grau se baseou para reconhecer o direito do condomínio autor à indenização decorrente dos vícios endógenos apontados pelo perito judicial. 3.1. Ao contrário do afirmado pela empresa apelante, o laudo pericial se mostra consistente a respeito dos vícios apontados, tendo sido devidamente esclarecidas todas as impugnações ofertadas.
4. Cobertura. O laudo pericial, elaborado em cuidadosas 84 páginas, constatou execução e manutenção inadequadas dos telhados, com uso de telhas reaproveitadas e fissuras, deixando as coberturas fora dos parâmetros da NBR 7196/2014. Ausência de impermeabilização nas lajes dos reservatórios dos Blocos J e K e inexistência de gradil de proteção nos três blocos. 4.1. Correta a sentença ao confirmar os achados, reconhecendo vício construtivo e obrigação da requerida quanto aos reparos.
5. Estrutura. Houve identificação de fissuras inclinadas em vigas do subsolo, características de deficiência de armadura de cisalhamento, indicando falha de projeto ou execução. Presença de barras metálicas expostas e segregação do concreto por vibração inadequada. 5.1. Sentença atribui corretamente à requerida a responsabilidade pelos vícios construtivos, excluindo apenas fissuras estéticas decorrentes de movimentação natural.
6. Instalações. Constatou-se deterioração das caixas de inspeção por falta de manutenção, afastando-se corretamente a responsabilidade da requerida. 6.1. Contudo, segundo o laudo pericial, incompatibilidade entre luminárias e tubulações, bem como defeitos no ralo de drenagem, decorrem de falhas de projeto/execução, impondo obrigação de reparo à ré, conforme sentença.
7. Esquadrias. Infiltrações por ausência de vedação adequada foram constatas na perícia. Falta de pingadeiras não configurou vício, pois não havia norma obrigatória à época. Sentença afasta corretamente a responsabilidade da requerida por falta de manutenção, recomendando instalação de pingadeiras como melhoria.
8. Revestimentos de Fachada e Impermeabilização. Fissuras decorrentes da ausência de contraverga, prevista na NBR 8545/84, caracterizando vício construtivo. Patologias por umidade e falhas na impermeabilização das paredes de contenção. Responsabilidade da requerida mantida, por afetar habitabilidade.
9. Área Comum. Trincas na pavimentação externa e juntas de dessolidarização executadas com material rígido, em desacordo com NBR 13753/1996. Encontradas anomalias nos muros de contenção e empoçamento de água nas vagas de garagem por falta de inclinação adequada. Sentença confirma vício construtivo e obrigação da requerida pelos reparos.
10. Vagas de Garagem. Quantidade e dimensões conforme normas técnicas, incluindo vagas para PcD. Ausência de irregularidades quanto à sinalização. Sentença afasta obrigação de reparo, exceto quanto ao empoçamento de água, vício construtivo imputado à ré corretamente.
11. Acessibilidade. Ausência de sinalização em Braille nos elevadores e rota acessível entre estacionamento e acessos, em desacordo com NBR 9050. Deve ser mantida a sentença a qual impõe à requerida adequação dos sistemas conforme normas da ABNT.
12. Manutenção. Ausência de comprovação de manutenção preventiva pelo autor, atribuindo-lhe responsabilidade por defeitos decorrentes dessa omissão, como deterioração das caixas de inspeção e infiltrações. Vícios originados por falta de manutenção não podem ser imputados à requerida, conforme entendimento da sentença.
13. Divisão dos ônus de sucumbência. 13.1. A distribuição dos ônus sucumbenciais deve pautar-se pelo exame do número de pedidos formulados e da sucumbência de cada uma das partes no tocante a cada pleito no caso de sucumbência recíproca. 13.2. Este é o entendimento desta Corte de Justiça: “(...) 3. Havendo sucumbência recíproca, os honorários advocatícios devem ser fixados proporcionalmente à sucumbência de cada uma das partes, observando-se o número de pedidos formulados e o número de pedidos julgados procedentes ao final da demanda. (...)” (00178888520158070001, Relator: Cruz Macedo, 4a Turma Cível, DJE: 11/9/2020). 13.3. Correta a sentença quando da fixação dos honorários advocatícios de acordo com a quantidade de pedidos formulados pela parte, porquanto a autora saiu vencedora em 7 pedidos (Revestimentos de fachada, Impermeabilização, Área Comum, Acessibilidade e, em maior parte, Reparos na Cobertura, Estrutura, Instalações) e sucumbiu em 3 (Esquadrias, Instalações e, em maior parte, Vagas de Garagem) por falta de manutenção preventiva.
14. Não se aplica a majoração do art. 85, §11, do CPC, quando os recursos de ambas as partes são improvidos ou não conhecidos.
IV. DISPOSITIVO E TESE
15. Recursos improvidos.
Teses de julgamento: “1. A responsabilidade por vícios construtivos deve ser reconhecida quando o laudo pericial comprova falhas de projeto ou execução, mesmo coexistindo defeitos decorrentes de falta de manutenção pelo condomínio. 2. A ausência de manutenção periódica afasta a responsabilidade da construtora pelos danos dela decorrentes, quando devidamente demonstrado pela prova técnica.”
____________
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CC, arts. 186, 927 e 618; CDC, art. 14 e §3o, II; CPC, art. 85; Lei 4.591/64, art. 32.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, 00178888520158070001, Relator: Cruz Macedo, 4a Turma Cível, DJE: 11/9/2020; TJDFT, 00438634620148070001, 7a Turma Cível, rela. Desa. Gislene Pinheiro, DJe 24/05/2019.

Inteiro teor:
EMENTA. CIVIL, PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR VÍCIOS CONSTRUTIVOS MOVIDA POR RESIDENCIAL BOTÂNICO CONTRA INCORPORADORA GARDEN, EM PETIÇÃO INICIAL FORMULADA EM 28 LAUDAS,. JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. PRELIMINAR DE ERROR IN JUDICANDO REJEITADA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS E MANUTENÇÃO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA E DO CONDOMÍNIO. DIVISÃO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. NÚMERO DE PEDIDOS VENCIDOS DE CADA PARTE. SENTENÇA MANTIDA. NÃO SE APLICA A MAJORAÇÃO DO ART. 85, §11, DO CPC, QUANDO OS RECURSOS DE AMBAS AS PARTES SÃO IMPROVIDOS OU NÃO CONHECIDOS. RECURSOS IMPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Cuida-se de duas apelações contra sentença proferida em ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por vícios construtivos julgada parcialmente procedente reconhecendo a responsabilidade da construtora pelos vícios apontados e determinando a reparação dos mesmos.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões controvertidas são: (i) saber se há nulidade por error in judicando falta de consistência do laudo pericial utilizado para embasar a condenação; (ii) saber se os vícios apontados são efetivamente construtivos ou se decorreriam de falta de manutenção, desgaste natural ou uso inadequado do imóvel, afastando a responsabilidade da ré. (iii) saber se a sentença deixou de apreciar pedidos específicos, como recomposição de fachadas, correção de apoios de neoprene, calafetação de janelas, impermeabilização de lajes e entrega de documentação técnica; (iv) saber se há elementos para redistribuição dos ônus sucumbenciais ou reconhecimento de sucumbência recíproca.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Preliminar de error in judicando – rejeição. a sentença encontra-se fundamentada na prova pericial produzida nos autos, não se tratando de condenação genérica, porquanto foram devidamente expostos os fundamentos fáticos e jurídico nos quais o Magistrado de primeiro grau se baseou para reconhecer o direito do condomínio autor à indenização decorrente dos vícios endógenos apontados pelo perito judicial. 3.1. Ao contrário do afirmado pela empresa apelante, o laudo pericial se mostra consistente a respeito dos vícios apontados, tendo sido devidamente esclarecidas todas as impugnações ofertadas.
4. Cobertura. O laudo pericial, elaborado em cuidadosas 84 páginas, constatou execução e manutenção inadequadas dos telhados, com uso de telhas reaproveitadas e fissuras, deixando as coberturas fora dos parâmetros da NBR 7196/2014. Ausência de impermeabilização nas lajes dos reservatórios dos Blocos J e K e inexistência de gradil de proteção nos três blocos. 4.1. Correta a sentença ao confirmar os achados, reconhecendo vício construtivo e obrigação da requerida quanto aos reparos.
5. Estrutura. Houve identificação de fissuras inclinadas em vigas do subsolo, características de deficiência de armadura de cisalhamento, indicando falha de projeto ou execução. Presença de barras metálicas expostas e segregação do concreto por vibração inadequada. 5.1. Sentença atribui corretamente à requerida a responsabilidade pelos vícios construtivos, excluindo apenas fissuras estéticas decorrentes de movimentação natural.
6. Instalações. Constatou-se deterioração das caixas de inspeção por falta de manutenção, afastando-se corretamente a responsabilidade da requerida. 6.1. Contudo, segundo o laudo pericial, incompatibilidade entre luminárias e tubulações, bem como defeitos no ralo de drenagem, decorrem de falhas de projeto/execução, impondo obrigação de reparo à ré, conforme sentença.
7. Esquadrias. Infiltrações por ausência de vedação adequada foram constatas na perícia. Falta de pingadeiras não configurou vício, pois não havia norma obrigatória à época. Sentença afasta corretamente a responsabilidade da requerida por falta de manutenção, recomendando instalação de pingadeiras como melhoria.
8. Revestimentos de Fachada e Impermeabilização. Fissuras decorrentes da ausência de contraverga, prevista na NBR 8545/84, caracterizando vício construtivo. Patologias por umidade e falhas na impermeabilização das paredes de contenção. Responsabilidade da requerida mantida, por afetar habitabilidade.
9. Área Comum. Trincas na pavimentação externa e juntas de dessolidarização executadas com material rígido, em desacordo com NBR 13753/1996. Encontradas anomalias nos muros de contenção e empoçamento de água nas vagas de garagem por falta de inclinação adequada. Sentença confirma vício construtivo e obrigação da requerida pelos reparos.
10. Vagas de Garagem. Quantidade e dimensões conforme normas técnicas, incluindo vagas para PcD. Ausência de irregularidades quanto à sinalização. Sentença afasta obrigação de reparo, exceto quanto ao empoçamento de água, vício construtivo imputado à ré corretamente.
11. Acessibilidade. Ausência de sinalização em Braille nos elevadores e rota acessível entre estacionamento e acessos, em desacordo com NBR 9050. Deve ser mantida a sentença a qual impõe à requerida adequação dos sistemas conforme normas da ABNT.
12. Manutenção. Ausência de comprovação de manutenção preventiva pelo autor, atribuindo-lhe responsabilidade por defeitos decorrentes dessa omissão, como deterioração das caixas de inspeção e infiltrações. Vícios originados por falta de manutenção não podem ser imputados à requerida, conforme entendimento da sentença.
13. Divisão dos ônus de sucumbência. 13.1. A distribuição dos ônus sucumbenciais deve pautar-se pelo exame do número de pedidos formulados e da sucumbência de cada uma das partes no tocante a cada pleito no caso de sucumbência recíproca. 13.2. Este é o entendimento desta Corte de Justiça: “(...) 3. Havendo sucumbência recíproca, os honorários advocatícios devem ser fixados proporcionalmente à sucumbência de cada uma das partes, observando-se o número de pedidos formulados e o número de pedidos julgados procedentes ao final da demanda. (...)” (00178888520158070001, Relator: Cruz Macedo, 4a Turma Cível, DJE: 11/9/2020). 13.3. Correta a sentença quando da fixação dos honorários advocatícios de acordo com a quantidade de pedidos formulados pela parte, porquanto a autora saiu vencedora em 7 pedidos (Revestimentos de fachada, Impermeabilização, Área Comum, Acessibilidade e, em maior parte, Reparos na Cobertura, Estrutura, Instalações) e sucumbiu em 3 (Esquadrias, Instalações e, em maior parte, Vagas de Garagem) por falta de manutenção preventiva.
14. Não se aplica a majoração do art. 85, §11, do CPC, quando os recursos de ambas as partes são improvidos ou não conhecidos.
IV. DISPOSITIVO E TESE
15. Recursos improvidos.
Teses de julgamento: “1. A responsabilidade por vícios construtivos deve ser reconhecida quando o laudo pericial comprova falhas de projeto ou execução, mesmo coexistindo defeitos decorrentes de falta de manutenção pelo condomínio. 2. A ausência de manutenção periódica afasta a responsabilidade da construtora pelos danos dela decorrentes, quando devidamente demonstrado pela prova técnica.”
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Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CC, arts. 186, 927 e 618; CDC, art. 14 e §3o, II; CPC, art. 85; Lei 4.591/64, art. 32.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, 00178888520158070001, Relator: Cruz Macedo, 4a Turma Cível, DJE: 11/9/2020; TJDFT, 00438634620148070001, 7a Turma Cível, rela. Desa. Gislene Pinheiro, DJe 24/05/2019.