Tribunal: TJDFT
Processo: 0723897-70.2025.8.07.0001
Órgão julgador: LEONOR AGUENA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-12
Data de publicação: 2026-03-18

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE ASSEIO, CONSERVAÇÃO E PORTARIA. CONDOMÍNIO COMO DESTINATÁRIO FINAL. APLICAÇÃO DO CDC. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA POR PRAZO DETERMINADO. INOCORRÊNCIA DE FIDELIZAÇÃO ETERNA. RESCISÃO UNILATERAL E IMOTIVADA DURANTE A VIGÊNCIA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA GENÉRICA. INTERPRETAÇÃO SISTÊMICA. EXIGIBILIDADE. MULTA DE 10% SOBRE O VALOR ANUAL. RAZOABILIDADE. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação Cível interposta contra sentença que, em Ação de Cobrança ajuizada por empresa prestadora de serviços de asseio, conservação e portaria, julgou improcedente o pedido de condenação do condomínio contratante ao pagamento de multa contratual decorrente de rescisão unilateral e antecipada do contrato, firmado por prazo determinado e automaticamente prorrogado por força de termo aditivo.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se a relação jurídica entre condomínio e empresa prestadora de serviços configura relação de consumo; (ii) estabelecer a validade da cláusula de prorrogação automática da vigência contratual por prazo determinado; e (iii) determinar a exigibilidade da cláusula penal compensatória prevista de forma genérica para a hipótese de rescisão unilateral e imotivada durante a vigência do contrato.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O condomínio que contrata serviços continuados de asseio, conservação e portaria para atender às necessidades de seus condôminos atua como destinatário final, caracterizando relação de consumo e atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor.
4. A cláusula de prorrogação automática da vigência contratual por prazo determinado, desde que redigida de forma clara e assegurado às partes o direito de denúncia ao final de cada período mediante aviso prévio, não configura fidelização eterna nem abusividade.
5. A rescisão unilateral e imotivada de contrato por prazo determinado, durante período regularmente prorrogado, constitui inadimplemento contratual por violação da cláusula de vigência.
6. A cláusula penal que prevê multa para a hipótese de infringência de qualquer cláusula do contrato abrange a rescisão antecipada injustificada, sendo desnecessária a previsão expressa e específica dessa hipótese.
7. A cláusula penal possui natureza compensatória e sua interpretação deve ser sistemática, em consonância com a finalidade econômica do contrato e com o art. 408 do Código Civil.
8. O percentual de 10% sobre o valor anual do contrato revela-se razoável e proporcional, não configurando penalidade excessiva nem enriquecimento sem causa, afastando a incidência do art. 413 do Código Civil.
9. A observância do aviso prévio não descaracteriza a rescisão antecipada do contrato por prazo certo nem afasta a incidência da multa compensatória, inexistindo bis in idem.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso provido.
Tese de julgamento: “1. O condomínio que contrata empresa para prestação de serviços continuados atua como destinatário final e se submete às normas do Código de Defesa do Consumidor.”; “2. É válida a cláusula de prorrogação automática de contrato por prazo determinado quando assegurado o direito de denúncia mediante aviso prévio, não configurando fidelização eterna.”; “3. A rescisão unilateral e imotivada durante a vigência de contrato por prazo determinado caracteriza inadimplemento contratual.”; “4. A cláusula penal genérica que prevê multa por infração contratual é exigível na hipótese de rescisão antecipada injustificada.”; “5. A multa compensatória fixada em 10% sobre o valor anual do contrato mostra-se proporcional e compatível com a função econômica da cláusula penal.”.
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Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CDC, arts. 2o, 3o, 6o, V, 28, §5o, e 46; CC, arts. 408, 413, 421 e 422; CPC, arts. 85, §§ 2o e 11, e 373, II.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 2045073, 0712753-13.2023.8.07.0020, Rel. Des. Leonor Aguena, 5a Turma Cível, j. 18.09.2025; TJDFT, Acórdão 1029650, 20160110170047APC, Rel. Des. Robson Barbosa de Azevedo, 5a Turma Cível, j. 05.07.2017; TJDFT, Acórdão 1344561, 0729477-91.2019.8.07.0001, Rel. Des. Mário-Zam Belmiro, 8a Turma Cível, j. 27.05.2021; TJDFT, Acórdão 1951770, 0735549-55.2023.8.07.0001, Rel. Des. Arquibaldo Carneiro Portela, 6a Turma Cível, j. 27.11.2024; TJDFT, Acórdão 0702814-91.2018.8.07.0017, Rel. Des. Simone Lucindo, 1a Turma Cível, j. 29.04.2020.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE ASSEIO, CONSERVAÇÃO E PORTARIA. CONDOMÍNIO COMO DESTINATÁRIO FINAL. APLICAÇÃO DO CDC. PRORROGAÇÃO AUTOMÁTICA POR PRAZO DETERMINADO. INOCORRÊNCIA DE FIDELIZAÇÃO ETERNA. RESCISÃO UNILATERAL E IMOTIVADA DURANTE A VIGÊNCIA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA GENÉRICA. INTERPRETAÇÃO SISTÊMICA. EXIGIBILIDADE. MULTA DE 10% SOBRE O VALOR ANUAL. RAZOABILIDADE. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação Cível interposta contra sentença que, em Ação de Cobrança ajuizada por empresa prestadora de serviços de asseio, conservação e portaria, julgou improcedente o pedido de condenação do condomínio contratante ao pagamento de multa contratual decorrente de rescisão unilateral e antecipada do contrato, firmado por prazo determinado e automaticamente prorrogado por força de termo aditivo.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se a relação jurídica entre condomínio e empresa prestadora de serviços configura relação de consumo; (ii) estabelecer a validade da cláusula de prorrogação automática da vigência contratual por prazo determinado; e (iii) determinar a exigibilidade da cláusula penal compensatória prevista de forma genérica para a hipótese de rescisão unilateral e imotivada durante a vigência do contrato.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O condomínio que contrata serviços continuados de asseio, conservação e portaria para atender às necessidades de seus condôminos atua como destinatário final, caracterizando relação de consumo e atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor.
4. A cláusula de prorrogação automática da vigência contratual por prazo determinado, desde que redigida de forma clara e assegurado às partes o direito de denúncia ao final de cada período mediante aviso prévio, não configura fidelização eterna nem abusividade.
5. A rescisão unilateral e imotivada de contrato por prazo determinado, durante período regularmente prorrogado, constitui inadimplemento contratual por violação da cláusula de vigência.
6. A cláusula penal que prevê multa para a hipótese de infringência de qualquer cláusula do contrato abrange a rescisão antecipada injustificada, sendo desnecessária a previsão expressa e específica dessa hipótese.
7. A cláusula penal possui natureza compensatória e sua interpretação deve ser sistemática, em consonância com a finalidade econômica do contrato e com o art. 408 do Código Civil.
8. O percentual de 10% sobre o valor anual do contrato revela-se razoável e proporcional, não configurando penalidade excessiva nem enriquecimento sem causa, afastando a incidência do art. 413 do Código Civil.
9. A observância do aviso prévio não descaracteriza a rescisão antecipada do contrato por prazo certo nem afasta a incidência da multa compensatória, inexistindo bis in idem.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso provido.
Tese de julgamento: “1. O condomínio que contrata empresa para prestação de serviços continuados atua como destinatário final e se submete às normas do Código de Defesa do Consumidor.”; “2. É válida a cláusula de prorrogação automática de contrato por prazo determinado quando assegurado o direito de denúncia mediante aviso prévio, não configurando fidelização eterna.”; “3. A rescisão unilateral e imotivada durante a vigência de contrato por prazo determinado caracteriza inadimplemento contratual.”; “4. A cláusula penal genérica que prevê multa por infração contratual é exigível na hipótese de rescisão antecipada injustificada.”; “5. A multa compensatória fixada em 10% sobre o valor anual do contrato mostra-se proporcional e compatível com a função econômica da cláusula penal.”.
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Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CDC, arts. 2o, 3o, 6o, V, 28, §5o, e 46; CC, arts. 408, 413, 421 e 422; CPC, arts. 85, §§ 2o e 11, e 373, II.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 2045073, 0712753-13.2023.8.07.0020, Rel. Des. Leonor Aguena, 5a Turma Cível, j. 18.09.2025; TJDFT, Acórdão 1029650, 20160110170047APC, Rel. Des. Robson Barbosa de Azevedo, 5a Turma Cível, j. 05.07.2017; TJDFT, Acórdão 1344561, 0729477-91.2019.8.07.0001, Rel. Des. Mário-Zam Belmiro, 8a Turma Cível, j. 27.05.2021; TJDFT, Acórdão 1951770, 0735549-55.2023.8.07.0001, Rel. Des. Arquibaldo Carneiro Portela, 6a Turma Cível, j. 27.11.2024; TJDFT, Acórdão 0702814-91.2018.8.07.0017, Rel. Des. Simone Lucindo, 1a Turma Cível, j. 29.04.2020.