Tribunal: TJDFT
Processo: 0729598-46.2024.8.07.0001
Órgão julgador: ALVARO CIARLINI
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-18
Data de publicação: 2026-04-09

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. LEVANTAMENTO. ÔNUS REAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VAGA DE GARAGEM. PAGAMENTO INTEGRAL DO VALOR PELOS AUTORES. INEFICÁCIA DA HIPOTECA ESTABELECIDA ANTERIORMENTE ENTRE A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA E A CONSTRUTORA. BOA-FÉ OBJETIVA. ENUNCIADO No 308 DA SÚMULA DO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. HONORÁRIOS DE ADVOGADO. VALOR ADEQUADO. AUSÊNCIA DE EXCESSO OU DESPROPORÇÃO. APELAÇÔES DESPROVIDAS.
1. Na presente hipótese a questão submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em verificar: a) preliminarmente, a afirmada ilegitimidade passiva de ambas as apelantes e a presença do interesse de agir dos apelados; e b) o dever da instituição financeira e da construtora, de providenciar o levantamento da hipoteca constante na certidão de matrícula do imóvel adquirido pelos autores, após o pagamento integral do valor negociado.
2. No que concerne à preliminar de ilegitimidade passiva, convém observar que o banco apelante é o favorecido pela instituição do gravame cujo levantamento foi requerido, na posição de credor hipotecário, de modo que a supressão do aludido gravame da matrícula do imóvel depende de sua concordância. 2.1. Além disso, embora não tenha integrado a relação jurídica negocial referente à aquisição do imóvel, o provimento jurisdicional almejado interfere diretamente na esfera jurídica da instituição financeira. 2.2. Em relação à sociedade empresária, é inequívoca sua legitimidade passiva, pois a manutenção da hipoteca, decorrente de ato por ela própria praticado, constitui o óbice que inviabiliza o registro da propriedade em favor dos adquirentes. 2.3. Por consequência, presente o interesse de agir dos autores. 2.4. Preliminares rejeitadas.
3. A hipoteca é direito real que vincula o bem ao adimplemento de determinada dívida. 3.1. No caso em exame é incontroverso, nos autos, que os apelados pagaram integralmente o valor referente à vaga de garagem e que o gravame ora impugnado decorre de relação jurídica contratual anterior, da qual não fizeram parte. 3.2. O pagamento integral do valor aludido gerou para os adquirentes a legítima expectativa de que o ônus levado a registro seria suprimido em tempo oportuno.
4. Diante desse cenário convém destacar que a regra prevista no art. 422 do Código Civil estabelece que os contratantes são obrigados a guardar, tanto na conclusão do contrato, quanto em seu cumprimento, os princípios da probidade e da boa-fé.
5. A despeito do teor dos argumentos articulados pelos apelantes a situação jurídica revelada nos autos do processo se ajusta com precisão ao entendimento consolidado no enunciado no 308 da Súmula do Colendo Superior Tribunal de Justiça, ao dispor que “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.
6. O princípio da causalidade informa que quem deu causa à instauração da demanda deve suportar o pagamento do valor das custas processuais, arcando assim com os ônus da sucumbência. 6.1. No caso em deslinde é perceptível que ambas as rés deram causa à instauração da demanda, sendo certo que a construtora apelante não adotou as medidas necessárias ao levantamento da hipoteca mesmo após tomar conhecimento do pagamento integral do valor referente à aquisição do imóvel pelos autores. 6.2. Ademais, a instituição financeira também deve responder pelo pagamento das despesas processuais e dos honorários de sucumbência.
7. Recursos conhecidos e desprovidos.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. LEVANTAMENTO. ÔNUS REAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VAGA DE GARAGEM. PAGAMENTO INTEGRAL DO VALOR PELOS AUTORES. INEFICÁCIA DA HIPOTECA ESTABELECIDA ANTERIORMENTE ENTRE A INSTITUIÇÃO FINANCEIRA E A CONSTRUTORA. BOA-FÉ OBJETIVA. ENUNCIADO No 308 DA SÚMULA DO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. HONORÁRIOS DE ADVOGADO. VALOR ADEQUADO. AUSÊNCIA DE EXCESSO OU DESPROPORÇÃO. APELAÇÔES DESPROVIDAS.
1. Na presente hipótese a questão submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em verificar: a) preliminarmente, a afirmada ilegitimidade passiva de ambas as apelantes e a presença do interesse de agir dos apelados; e b) o dever da instituição financeira e da construtora, de providenciar o levantamento da hipoteca constante na certidão de matrícula do imóvel adquirido pelos autores, após o pagamento integral do valor negociado.
2. No que concerne à preliminar de ilegitimidade passiva, convém observar que o banco apelante é o favorecido pela instituição do gravame cujo levantamento foi requerido, na posição de credor hipotecário, de modo que a supressão do aludido gravame da matrícula do imóvel depende de sua concordância. 2.1. Além disso, embora não tenha integrado a relação jurídica negocial referente à aquisição do imóvel, o provimento jurisdicional almejado interfere diretamente na esfera jurídica da instituição financeira. 2.2. Em relação à sociedade empresária, é inequívoca sua legitimidade passiva, pois a manutenção da hipoteca, decorrente de ato por ela própria praticado, constitui o óbice que inviabiliza o registro da propriedade em favor dos adquirentes. 2.3. Por consequência, presente o interesse de agir dos autores. 2.4. Preliminares rejeitadas.
3. A hipoteca é direito real que vincula o bem ao adimplemento de determinada dívida. 3.1. No caso em exame é incontroverso, nos autos, que os apelados pagaram integralmente o valor referente à vaga de garagem e que o gravame ora impugnado decorre de relação jurídica contratual anterior, da qual não fizeram parte. 3.2. O pagamento integral do valor aludido gerou para os adquirentes a legítima expectativa de que o ônus levado a registro seria suprimido em tempo oportuno.
4. Diante desse cenário convém destacar que a regra prevista no art. 422 do Código Civil estabelece que os contratantes são obrigados a guardar, tanto na conclusão do contrato, quanto em seu cumprimento, os princípios da probidade e da boa-fé.
5. A despeito do teor dos argumentos articulados pelos apelantes a situação jurídica revelada nos autos do processo se ajusta com precisão ao entendimento consolidado no enunciado no 308 da Súmula do Colendo Superior Tribunal de Justiça, ao dispor que “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.
6. O princípio da causalidade informa que quem deu causa à instauração da demanda deve suportar o pagamento do valor das custas processuais, arcando assim com os ônus da sucumbência. 6.1. No caso em deslinde é perceptível que ambas as rés deram causa à instauração da demanda, sendo certo que a construtora apelante não adotou as medidas necessárias ao levantamento da hipoteca mesmo após tomar conhecimento do pagamento integral do valor referente à aquisição do imóvel pelos autores. 6.2. Ademais, a instituição financeira também deve responder pelo pagamento das despesas processuais e dos honorários de sucumbência.
7. Recursos conhecidos e desprovidos.