Tribunal: TJDFT
Processo: 0709760-68.2025.8.07.0006
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-03-11
Data de publicação: 2026-03-19

Ementa:
Ementa. Direito civil. Ação de cobrança. Recurso inominado. Contrato de locação. Vistoria inicial. Ausência. Cláusula contratual. Imóvel em perfeitas condições. Pintura. Responsabilidade do locatário. IPTU. Cobrança junto do aluguel. Inadimplência. Ausência. Parcialmente provido.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado objetivando a reforma da sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial e o pedido contraposto.
2. Em suas razões recursais (ID 79478097), a parte recorrente alega que, após a desocupação unilateral do imóvel em maio de 2025, os requeridos deixaram de cumprir obrigações contratuais essenciais, dentre elas: (i) a devolução do imóvel no mesmo estado em que o receberam, incluindo a pintura integral, prevista na cláusula contratual; (ii) o pagamento dos débitos de IPTU relativos aos últimos anos de locação; e (iii) o custeio do conserto do portão, conforme peça inaugural. Defende que a sentença recorrida incorreu em evidente equívoco ao exigir do recorrente a comprovação negativa de fatos que, por força de lei, competiam exclusivamente aos recorridos demonstrar. Nos termos do art. 373, II, do CPC, prossegue o recorrente, incumbe ao réu provar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor, dentre os quais se incluem, de forma direta e incontornável, a quitação de obrigações contratualmente atribuídas ao locatário, como o pagamento do IPTU e a conservação do imóvel. Narra que a sentença recorrida fundamenta a improcedência na ausência de laudo de vistoria inicial e final, como se tal documento fosse condição indispensável para a comprovação do estado do imóvel. Todavia, ainda segundo o recorrente, tal raciocínio ignora elemento contratual de eficácia probatória superior: a cláusula expressa em que os locatários declaram ter vistoriado o imóvel e o recebido em perfeito estado de conservação, limpeza, funcionalidade e habitabilidade. Sustenta que os documentos juntados aos autos corroboram de forma clara e objetiva a falta de conservação do imóvel pelos recorridos. Com esses argumentos, em síntese, requer: a) que seja concedida a gratuidade de justiça, nos termos dos arts. 98 e seguintes do CPC; b) o reconhecimento da violação ao art. 373, inc. II, do CPC, restabelecendo a correta distribuição do ônus da prova; e c) o conhecimento e provimento do presente recurso para reformar a sentença e julgar procedentes os pedidos iniciais.
3. Recurso próprio e tempestivo. Sem preparo, em razão do pedido de gratuidade de justiça, o qual defiro considerando as informações e documentos apresentados pela parte recorrente, especialmente o comprovante de ID 79478098, que demonstra os proventos módicos por ela percebidos.
4. Contrarrazões no ID 79478107 pela manutenção da sentença.
II. Questão em discussão
5. Há três questões em discussão, consistentes em saber se os réus devem ser condenados: a) a ressarcir os gastos alegadamente havidos pelo autor com a pintura do imóvel; b) ao pagamento dos valores de IPTU os quais não teriam sido recolhidos; e c) ao valor relativo ao conserto do portão principal do imóvel.
III. Razões de decidir
6. Nos termos do art. 23, III, da Lei 8.245/91, é dever do locatário restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.
7. No caso dos autos, em que pese a ausência de vistoria inicial do imóvel, consta das cláusulas do contrato de locação que os locatários declaram ter vistoriado o imóvel e recebido o bem em perfeito estado de conservação e limpeza, obrigando-se a devolvê-lo nas mesmas condições ao final da locação, inclusive se comprometendo a pintá-lo novamente.
8. Nesse contexto, a jurisprudência deste Tribunal de Justiça reconhece que resta demonstrada a obrigação do locatário de arcar com os custos de repintura no final do contrato de locação.
9. Confira-se: “(...) 5. Na espécie, o contrato de locação assinado entre as partes, em sua cláusula sexta dispõe que “o locatário confessa, neste ato, que vistoriou o imóvel objeto deste contrato, e o recebe em perfeito estado de limpeza, conservação e funcionalidade, em condições de uso e habitabilidade”. Ainda, o item 1.1. da referida cláusula é claro ao dispor que “Em idênticas condições se obriga o Locatário a devolver o imóvel ao final do contrato, inclusive devidamente repintado, sob pena de responder pelo pagamento dos serviços e materiais que serão providenciados pelo Locador, a seu critério (...)”. 6. Assim, ainda que não tenha havido vistoria de entrada no imóvel, a assinatura do contrato, sem qualquer ressalva por parte das locadoras quanto à pintura, implica na obrigação de repintura do apartamento ao final do contrato de locação. É importante mencionar que consta dos autos que as locatárias visitaram o imóvel antes de assinarem o contrato, de modo que tinham condições de impugnar a cláusula relativa à repintura do imóvel e não o fizeram no momento oportuno. (...)” (Acórdão 1979071, 0716811-25.2024.8.07.0020, Relator(a): FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 14/03/2025, publicado no DJe: 26/03/2025). (grifo nosso)
10. Além do mais, as fotografias colacionadas aos autos (ID 79477858) evidenciam a necessidade de realização de pintura integral do imóvel após a desocupação.
11. Diante da inexistência de impugnação específica pela parte ré aos valores indicados pelo autor, quais sejam, R$ 2.365,80 referentes aos materiais (ID 79477835) e R$ 4.900,00 atinentes à mão de obra (ID 79477837), impõe-se a adoção de tais montantes para a fixação da reparação devida.
12. De outro lado, depreende-se que o valor do aluguel já incluía os valores de IPTU, conforme conversa havida entre as partes, in verbis: “- A emillie pediu para perguntar quanto vai ficar o aluguel? – Se ela for renovar o contrato 1340,00 já incluído os IPTU atrasados. Se for outra pessoa o aluguel é 1500 (...)” (ID 79478064, pág. 5).
13. Por fim, com relação ao reparo do portão, não é possível constatar dos autos que os danos sofridos não decorreram do uso comum do bem (ID 79477858, pág. 7), razão pela qual não há que se falar em restituição dos danos.
14. Ante o exposto, a reforma parcial da sentença recorrida é medida que se impõe.
IV. Dispositivo e tese
15. Recurso conhecido e parcialmente provido para condenar os réus a pagarem ao autor R$ 7.265,80 (sete mil duzentos e sessenta e cinco reais e oitenta centavos), montante sobre o qual deverá incidir correção monetária, nos termos do art. 389 do Código Civil, desde cada desembolso e juros de mora, nos termos do art. 406, também do Código Civil, desde a citação. Sem condenação em honorários em razão da ausência de recorrente vencido. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.

_________
Dispositivo relevante citado: Lei 8.245/91, art. 23, III.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1979071, 0716811-25.2024.8.07.0020, Relator(a): FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 14/03/2025, publicado no DJe: 26/03/2025.

Inteiro teor:
Ementa. Direito civil. Ação de cobrança. Recurso inominado. Contrato de locação. Vistoria inicial. Ausência. Cláusula contratual. Imóvel em perfeitas condições. Pintura. Responsabilidade do locatário. IPTU. Cobrança junto do aluguel. Inadimplência. Ausência. Parcialmente provido.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado objetivando a reforma da sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na inicial e o pedido contraposto.
2. Em suas razões recursais (ID 79478097), a parte recorrente alega que, após a desocupação unilateral do imóvel em maio de 2025, os requeridos deixaram de cumprir obrigações contratuais essenciais, dentre elas: (i) a devolução do imóvel no mesmo estado em que o receberam, incluindo a pintura integral, prevista na cláusula contratual; (ii) o pagamento dos débitos de IPTU relativos aos últimos anos de locação; e (iii) o custeio do conserto do portão, conforme peça inaugural. Defende que a sentença recorrida incorreu em evidente equívoco ao exigir do recorrente a comprovação negativa de fatos que, por força de lei, competiam exclusivamente aos recorridos demonstrar. Nos termos do art. 373, II, do CPC, prossegue o recorrente, incumbe ao réu provar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor, dentre os quais se incluem, de forma direta e incontornável, a quitação de obrigações contratualmente atribuídas ao locatário, como o pagamento do IPTU e a conservação do imóvel. Narra que a sentença recorrida fundamenta a improcedência na ausência de laudo de vistoria inicial e final, como se tal documento fosse condição indispensável para a comprovação do estado do imóvel. Todavia, ainda segundo o recorrente, tal raciocínio ignora elemento contratual de eficácia probatória superior: a cláusula expressa em que os locatários declaram ter vistoriado o imóvel e o recebido em perfeito estado de conservação, limpeza, funcionalidade e habitabilidade. Sustenta que os documentos juntados aos autos corroboram de forma clara e objetiva a falta de conservação do imóvel pelos recorridos. Com esses argumentos, em síntese, requer: a) que seja concedida a gratuidade de justiça, nos termos dos arts. 98 e seguintes do CPC; b) o reconhecimento da violação ao art. 373, inc. II, do CPC, restabelecendo a correta distribuição do ônus da prova; e c) o conhecimento e provimento do presente recurso para reformar a sentença e julgar procedentes os pedidos iniciais.
3. Recurso próprio e tempestivo. Sem preparo, em razão do pedido de gratuidade de justiça, o qual defiro considerando as informações e documentos apresentados pela parte recorrente, especialmente o comprovante de ID 79478098, que demonstra os proventos módicos por ela percebidos.
4. Contrarrazões no ID 79478107 pela manutenção da sentença.
II. Questão em discussão
5. Há três questões em discussão, consistentes em saber se os réus devem ser condenados: a) a ressarcir os gastos alegadamente havidos pelo autor com a pintura do imóvel; b) ao pagamento dos valores de IPTU os quais não teriam sido recolhidos; e c) ao valor relativo ao conserto do portão principal do imóvel.
III. Razões de decidir
6. Nos termos do art. 23, III, da Lei 8.245/91, é dever do locatário restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.
7. No caso dos autos, em que pese a ausência de vistoria inicial do imóvel, consta das cláusulas do contrato de locação que os locatários declaram ter vistoriado o imóvel e recebido o bem em perfeito estado de conservação e limpeza, obrigando-se a devolvê-lo nas mesmas condições ao final da locação, inclusive se comprometendo a pintá-lo novamente.
8. Nesse contexto, a jurisprudência deste Tribunal de Justiça reconhece que resta demonstrada a obrigação do locatário de arcar com os custos de repintura no final do contrato de locação.
9. Confira-se: “(...) 5. Na espécie, o contrato de locação assinado entre as partes, em sua cláusula sexta dispõe que “o locatário confessa, neste ato, que vistoriou o imóvel objeto deste contrato, e o recebe em perfeito estado de limpeza, conservação e funcionalidade, em condições de uso e habitabilidade”. Ainda, o item 1.1. da referida cláusula é claro ao dispor que “Em idênticas condições se obriga o Locatário a devolver o imóvel ao final do contrato, inclusive devidamente repintado, sob pena de responder pelo pagamento dos serviços e materiais que serão providenciados pelo Locador, a seu critério (...)”. 6. Assim, ainda que não tenha havido vistoria de entrada no imóvel, a assinatura do contrato, sem qualquer ressalva por parte das locadoras quanto à pintura, implica na obrigação de repintura do apartamento ao final do contrato de locação. É importante mencionar que consta dos autos que as locatárias visitaram o imóvel antes de assinarem o contrato, de modo que tinham condições de impugnar a cláusula relativa à repintura do imóvel e não o fizeram no momento oportuno. (...)” (Acórdão 1979071, 0716811-25.2024.8.07.0020, Relator(a): FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 14/03/2025, publicado no DJe: 26/03/2025). (grifo nosso)
10. Além do mais, as fotografias colacionadas aos autos (ID 79477858) evidenciam a necessidade de realização de pintura integral do imóvel após a desocupação.
11. Diante da inexistência de impugnação específica pela parte ré aos valores indicados pelo autor, quais sejam, R$ 2.365,80 referentes aos materiais (ID 79477835) e R$ 4.900,00 atinentes à mão de obra (ID 79477837), impõe-se a adoção de tais montantes para a fixação da reparação devida.
12. De outro lado, depreende-se que o valor do aluguel já incluía os valores de IPTU, conforme conversa havida entre as partes, in verbis: “- A emillie pediu para perguntar quanto vai ficar o aluguel? – Se ela for renovar o contrato 1340,00 já incluído os IPTU atrasados. Se for outra pessoa o aluguel é 1500 (...)” (ID 79478064, pág. 5).
13. Por fim, com relação ao reparo do portão, não é possível constatar dos autos que os danos sofridos não decorreram do uso comum do bem (ID 79477858, pág. 7), razão pela qual não há que se falar em restituição dos danos.
14. Ante o exposto, a reforma parcial da sentença recorrida é medida que se impõe.
IV. Dispositivo e tese
15. Recurso conhecido e parcialmente provido para condenar os réus a pagarem ao autor R$ 7.265,80 (sete mil duzentos e sessenta e cinco reais e oitenta centavos), montante sobre o qual deverá incidir correção monetária, nos termos do art. 389 do Código Civil, desde cada desembolso e juros de mora, nos termos do art. 406, também do Código Civil, desde a citação. Sem condenação em honorários em razão da ausência de recorrente vencido. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.

_________
Dispositivo relevante citado: Lei 8.245/91, art. 23, III.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1979071, 0716811-25.2024.8.07.0020, Relator(a): FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 14/03/2025, publicado no DJe: 26/03/2025.