Tribunal: TJDFT
Processo: 0701619-57.2025.8.07.0007
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2026-01-12

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0701619-57.2025.8.07.0007 RECORRENTE: ANOVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS EIRELI RECORRIDO: MARIA SOARES DE LIMA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a” da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Primeira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. OBRAS NÃO INICIADAS. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. INAPLICABILIDADE DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de resilição contratual c/c indenização por danos morais. Reconhecido o inadimplemento contratual da construtora em razão da ausência de início das obras, foi determinada a restituição integral dos valores pagos pela autora. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) verificar a ocorrência de inadimplemento contratual antecipado da construtora; (ii) definir a extensão da restituição dos valores pagos; e (iii) examinar a possibilidade de inversão da cláusula penal contratual em benefício do consumidor. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato firmado entre as partes previa a conclusão da obra até 31/12/2024, prorrogável por 180 dias, mas até a data da ação sequer havia início de edificação, o que caracteriza inadimplemento antecipado e impossibilidade objetiva de entrega do imóvel 4. Nos termos do art. 373, II, do CPC, incumbia à construtora comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do consumidor, ônus do qual não se desincumbiu, inexistindo prova de providências técnicas ou administrativas mínimas para viabilizar a obra. 5. Restou comprovado nos autos o pagamento das parcelas pela autora, cabendo à ré, se pretendesse infirmar a prova, demonstrar eventual inexatidão, ônus não cumprido. 6. Aplica-se a Súmula 543 do STJ, impondo-se a restituição imediata e integral dos valores pagos pelo promitente comprador, dado que a rescisão decorreu de inadimplemento exclusivo da construtora. 7. É inaplicável a regra do art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/64, relativa ao patrimônio de afetação, pois não comprovada a averbação no registro de imóveis (art. 31-B da mesma lei). 8. A cláusula contratual que condiciona a devolução dos valores ao “habite-se” não incide no caso, porquanto restrita às hipóteses de inadimplemento do comprador, e não da construtora. 9. O STJ, no Tema 971 dos recursos repetitivos, admite a inversão da cláusula penal estipulada apenas contra o consumidor, aplicando-a em benefício deste quando o inadimplemento é da construtora. Assim, sendo o contrato de adesão e havendo cláusula penal apenas para o comprador, é devida sua inversão para indenizar o consumidor lesado. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. Configura inadimplemento contratual antecipado a ausência de início das obras, ainda que não esgotado o prazo final de entrega, quando objetivamente impossível o cumprimento da obrigação. 2. Em caso de inadimplemento exclusivo da construtora, é devida a restituição imediata e integral das parcelas pagas, vedada qualquer retenção, nos termos da Súmula 543 do STJ. 3. A cláusula penal prevista apenas em desfavor do consumidor pode ser invertida em benefício deste, nos termos do Tema 971/STJ, quando configurado inadimplemento exclusivo da construtora. O recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 489, §1o, inciso IV, e 1.022, inciso II, ambos do Código de Processo Civil, sustentando que o órgão julgador, mesmo instado a fazê-lo, por intermédio dos embargos de declaração, não sanou os vícios apontados, ficando caracterizada a deficiência na prestação jurisdicional; b) artigo 373, inciso I e II, do CPC, argumentando quanto a inadmissibilidade da prova diabólica. Afirma que a insurgente não pode fazer prova negativa do inadimplemento, mas o recorrido deve fazer prova positiva do pagamento que reclama devolução. Pede a concessão da gratuidade de justiça e de efeitos suspensivos, bem como que as publicações sejam realizadas exclusivamente em nome da advogada SAIMON DA SILVA CASTRO, OAB/DF 76.673 (ID 78714189). II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo dispensado nos termos do artigo 99, § 7o, do Código de Processo Civil. Quanto ao pedido de concessão de gratuidade de justiça, a jurisprudência da Corte Superior perfilha o entendimento de que “... é viável a formulação, no curso do processo, de pedido de gratuidade da justiça na própria petição recursal, dispensando-se a exigência de petição avulsa, quando não houver prejuízo ao trâmite normal do feito” (REsp n. 2.084.693, relatora Ministra Nancy Andrighi, DJe de 23/08/2023). No mesmo sentido, confira-se a decisão monocrática proferida no AREsp n. 2.560.080, relator Ministro Humberto Martins, DJEN de 4/9/2025. Diante de tal razão, o pedido deve ser submetido ao juízo natural para a análise da questão, se o caso. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade aos artigos 489, §1o, inciso IV e 1.022, inciso II, ambos do Código de Processo Civil, porque, de acordo com o entendimento jurisprudencial pacífico da Corte Superior, “Não se reconhece a violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando há o exame, de forma fundamentada, de todas as questões submetidas à apreciação judicial na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte” (REsp n. 2.197.117/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 8/5/2025). Melhor sorte não colhe o apelo no que tange à suposta ofensa ao artigo 373, inciso I e II, do CPC, pois para desconstituir as premissas adotadas pelo órgão julgador, a fim de acolher o pleito recursal, seria indispensável reapreciar o acervo fático e probatório, procedimento vedado pelo enunciado sumular 7 do Superior Tribunal de Justiça. Em relação ao pretendido efeito suspensivo, do qual o recurso especial é, por lei, desprovido (artigo 995, caput e parágrafo único, do Código de Processo Civil), uma vez admitida a competência desta Presidência para sua apreciação (artigo 1.029, § 5o, inciso III, do CPC c/c enunciados de Súmula 634 e 635, ambos do Supremo Tribunal Federal), constata-se que sua concessão só ocorrerá nos casos de situações absolutamente excepcionais, desde que amplamente demonstrada a teratologia do aresto impugnado ou a manifesta contrariedade deste à orientação jurisprudencial pacífica do Superior Tribunal de Justiça, aliado a um evidente risco de dano de difícil reparação, o que não se verifica na hipótese dos autos. Precedentes do STJ. Nesse sentido, confira-se o AgInt nos EDcl na TutAntAnt n. 461/GO, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 23/4/2025. Diante de tais razões, indefiro o pedido de atribuição de efeito suspensivo. Por fim, defiro o pedido de publicação, nos termos do ID 78714189. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A015

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0701619-57.2025.8.07.0007 RECORRENTE: ANOVA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS EIRELI RECORRIDO: MARIA SOARES DE LIMA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a” da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Primeira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. OBRAS NÃO INICIADAS. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. INAPLICABILIDADE DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de resilição contratual c/c indenização por danos morais. Reconhecido o inadimplemento contratual da construtora em razão da ausência de início das obras, foi determinada a restituição integral dos valores pagos pela autora. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) verificar a ocorrência de inadimplemento contratual antecipado da construtora; (ii) definir a extensão da restituição dos valores pagos; e (iii) examinar a possibilidade de inversão da cláusula penal contratual em benefício do consumidor. RAZÕES DE DECIDIR 3. O contrato firmado entre as partes previa a conclusão da obra até 31/12/2024, prorrogável por 180 dias, mas até a data da ação sequer havia início de edificação, o que caracteriza inadimplemento antecipado e impossibilidade objetiva de entrega do imóvel 4. Nos termos do art. 373, II, do CPC, incumbia à construtora comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do consumidor, ônus do qual não se desincumbiu, inexistindo prova de providências técnicas ou administrativas mínimas para viabilizar a obra. 5. Restou comprovado nos autos o pagamento das parcelas pela autora, cabendo à ré, se pretendesse infirmar a prova, demonstrar eventual inexatidão, ônus não cumprido. 6. Aplica-se a Súmula 543 do STJ, impondo-se a restituição imediata e integral dos valores pagos pelo promitente comprador, dado que a rescisão decorreu de inadimplemento exclusivo da construtora. 7. É inaplicável a regra do art. 67-A, § 5o, da Lei no 4.591/64, relativa ao patrimônio de afetação, pois não comprovada a averbação no registro de imóveis (art. 31-B da mesma lei). 8. A cláusula contratual que condiciona a devolução dos valores ao “habite-se” não incide no caso, porquanto restrita às hipóteses de inadimplemento do comprador, e não da construtora. 9. O STJ, no Tema 971 dos recursos repetitivos, admite a inversão da cláusula penal estipulada apenas contra o consumidor, aplicando-a em benefício deste quando o inadimplemento é da construtora. Assim, sendo o contrato de adesão e havendo cláusula penal apenas para o comprador, é devida sua inversão para indenizar o consumidor lesado. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. Configura inadimplemento contratual antecipado a ausência de início das obras, ainda que não esgotado o prazo final de entrega, quando objetivamente impossível o cumprimento da obrigação. 2. Em caso de inadimplemento exclusivo da construtora, é devida a restituição imediata e integral das parcelas pagas, vedada qualquer retenção, nos termos da Súmula 543 do STJ. 3. A cláusula penal prevista apenas em desfavor do consumidor pode ser invertida em benefício deste, nos termos do Tema 971/STJ, quando configurado inadimplemento exclusivo da construtora. O recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 489, §1o, inciso IV, e 1.022, inciso II, ambos do Código de Processo Civil, sustentando que o órgão julgador, mesmo instado a fazê-lo, por intermédio dos embargos de declaração, não sanou os vícios apontados, ficando caracterizada a deficiência na prestação jurisdicional; b) artigo 373, inciso I e II, do CPC, argumentando quanto a inadmissibilidade da prova diabólica. Afirma que a insurgente não pode fazer prova negativa do inadimplemento, mas o recorrido deve fazer prova positiva do pagamento que reclama devolução. Pede a concessão da gratuidade de justiça e de efeitos suspensivos, bem como que as publicações sejam realizadas exclusivamente em nome da advogada SAIMON DA SILVA CASTRO, OAB/DF 76.673 (ID 78714189). II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo dispensado nos termos do artigo 99, § 7o, do Código de Processo Civil. Quanto ao pedido de concessão de gratuidade de justiça, a jurisprudência da Corte Superior perfilha o entendimento de que “... é viável a formulação, no curso do processo, de pedido de gratuidade da justiça na própria petição recursal, dispensando-se a exigência de petição avulsa, quando não houver prejuízo ao trâmite normal do feito” (REsp n. 2.084.693, relatora Ministra Nancy Andrighi, DJe de 23/08/2023). No mesmo sentido, confira-se a decisão monocrática proferida no AREsp n. 2.560.080, relator Ministro Humberto Martins, DJEN de 4/9/2025. Diante de tal razão, o pedido deve ser submetido ao juízo natural para a análise da questão, se o caso. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade aos artigos 489, §1o, inciso IV e 1.022, inciso II, ambos do Código de Processo Civil, porque, de acordo com o entendimento jurisprudencial pacífico da Corte Superior, “Não se reconhece a violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando há o exame, de forma fundamentada, de todas as questões submetidas à apreciação judicial na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte” (REsp n. 2.197.117/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 8/5/2025). Melhor sorte não colhe o apelo no que tange à suposta ofensa ao artigo 373, inciso I e II, do CPC, pois para desconstituir as premissas adotadas pelo órgão julgador, a fim de acolher o pleito recursal, seria indispensável reapreciar o acervo fático e probatório, procedimento vedado pelo enunciado sumular 7 do Superior Tribunal de Justiça. Em relação ao pretendido efeito suspensivo, do qual o recurso especial é, por lei, desprovido (artigo 995, caput e parágrafo único, do Código de Processo Civil), uma vez admitida a competência desta Presidência para sua apreciação (artigo 1.029, § 5o, inciso III, do CPC c/c enunciados de Súmula 634 e 635, ambos do Supremo Tribunal Federal), constata-se que sua concessão só ocorrerá nos casos de situações absolutamente excepcionais, desde que amplamente demonstrada a teratologia do aresto impugnado ou a manifesta contrariedade deste à orientação jurisprudencial pacífica do Superior Tribunal de Justiça, aliado a um evidente risco de dano de difícil reparação, o que não se verifica na hipótese dos autos. Precedentes do STJ. Nesse sentido, confira-se o AgInt nos EDcl na TutAntAnt n. 461/GO, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 14/4/2025, DJEN de 23/4/2025. Diante de tais razões, indefiro o pedido de atribuição de efeito suspensivo. Por fim, defiro o pedido de publicação, nos termos do ID 78714189. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios A015