Tribunal: TJDFT
Processo: 0707543-43.2025.8.07.0009
Órgão julgador: MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-22
Data de publicação: 2026-05-07

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA FIRMADA ENTRE INCORPORADORA E AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. APLICAÇÃO ANALÓGICA DA SÚMULA 308 DO STJ. TERMO DE QUITAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO AGENTE FINANCEIRO. CORREÇÃO DE ERRO MATERIAL. SUCUMBÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME
Apelação interposta pelo RECORRENTE contra sentença que julgou procedente pedido de adjudicação compulsória e determinou a baixa do gravame que recai sobre unidade imobiliária adquirida pelo recorrido.
O recorrido alegou ter adquirido direitos possessórios sobre imóvel e quitado o preço junto à incorporadora, mas não obteve a outorga de escritura nem a baixa do gravame fiduciário registrado em favor do agente financeiro.
A sentença determinou a baixa do gravame e adjudicou o imóvel ao recorrido, condenando o recorrente ao pagamento das verbas de sucumbência.
O recorrente afirma ausência de comprovação da quitação, equívoco da sentença ao determinar baixa de hipoteca em vez de alienação fiduciária, inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ e indevida atribuição exclusiva do ônus sucumbencial.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
Há três questões em discussão:
(i) verificar se há quitação integral do preço pago pelo recorrido; (ii) definir se é aplicável ao caso, por analogia, a Súmula 308 do STJ, a fim de afastar os efeitos do gravame fiduciário em relação ao adquirente de boa-fé; e (iii) analisar se a sentença deve ser reformada quanto à imputação do ônus de sucumbência exclusivamente ao recorrente.

III. RAZÕES DE DECIDIR
1) A declaração de quitação emitida pela incorporadora constitui prova idônea de pagamento, conforme os arts. 320 e 322 do Código Civil, e extingue a obrigação perante o credor direto do preço. O agente financeiro não pode contestar a quitação de crédito que não lhe pertence.
2) A alienação fiduciária firmada entre a incorporadora e o agente financeiro é ineficaz em relação ao adquirente de boa-fé que quitou integralmente o preço. O Superior Tribunal de Justiça admite a aplicação analógica da Súmula 308 às hipóteses de alienação fiduciária em incorporação imobiliária, reconhecendo que o gravame não produz efeitos contra o comprador.
3) A proteção do adquirente decorre da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da necessidade de estabilidade no mercado imobiliário, impedindo que o consumidor seja prejudicado por garantias firmadas exclusivamente entre a construtora e o agente financeiro.
4) O erro material da sentença ao mencionar "hipoteca" em vez de "alienação fiduciária" é corrigível, sem alteração do mérito, conforme art. 494, I, do CPC.
5) A imposição do ônus sucumbencial exclusivamente ao recorrente observa o princípio da causalidade, pois a incorporadora reconheceu integralmente o pedido, e a resistência à pretensão decorreu apenas do recorrente.
Mantida a improcedência do recurso, cabível a majoração dos honorários advocatícios nos termos do art. 85, §11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso conhecido e desprovido.
Teses de julgamento: "1. A declaração de quitação emitida pela incorporadora constitui prova do pagamento integral do preço, nos termos dos arts. 320 e 322 do Código Civil. 2. A alienação fiduciária firmada entre incorporadora e agente financeiro é ineficaz perante o adquirente de boa-fé que quitou integralmente o preço, admitindo-se aplicação analógica da Súmula 308 do STJ. 3. O erro material que confunde hipoteca com alienação fiduciária é passível de correção sem alteração do mérito, conforme art. 494, I, do CPC. 4. O agente financeiro que cria resistência ao pedido deve arcar exclusivamente com as verbas de sucumbência, conforme o princípio da causalidade."

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; STJ, REsp 1.576.164, Rel. Min. Nancy Andrighi;

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA FIRMADA ENTRE INCORPORADORA E AGENTE FINANCEIRO. INEFICÁCIA PERANTE O ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. APLICAÇÃO ANALÓGICA DA SÚMULA 308 DO STJ. TERMO DE QUITAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO AGENTE FINANCEIRO. CORREÇÃO DE ERRO MATERIAL. SUCUMBÊNCIA. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME
Apelação interposta pelo RECORRENTE contra sentença que julgou procedente pedido de adjudicação compulsória e determinou a baixa do gravame que recai sobre unidade imobiliária adquirida pelo recorrido.
O recorrido alegou ter adquirido direitos possessórios sobre imóvel e quitado o preço junto à incorporadora, mas não obteve a outorga de escritura nem a baixa do gravame fiduciário registrado em favor do agente financeiro.
A sentença determinou a baixa do gravame e adjudicou o imóvel ao recorrido, condenando o recorrente ao pagamento das verbas de sucumbência.
O recorrente afirma ausência de comprovação da quitação, equívoco da sentença ao determinar baixa de hipoteca em vez de alienação fiduciária, inaplicabilidade da Súmula 308 do STJ e indevida atribuição exclusiva do ônus sucumbencial.

II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
Há três questões em discussão:
(i) verificar se há quitação integral do preço pago pelo recorrido; (ii) definir se é aplicável ao caso, por analogia, a Súmula 308 do STJ, a fim de afastar os efeitos do gravame fiduciário em relação ao adquirente de boa-fé; e (iii) analisar se a sentença deve ser reformada quanto à imputação do ônus de sucumbência exclusivamente ao recorrente.

III. RAZÕES DE DECIDIR
1) A declaração de quitação emitida pela incorporadora constitui prova idônea de pagamento, conforme os arts. 320 e 322 do Código Civil, e extingue a obrigação perante o credor direto do preço. O agente financeiro não pode contestar a quitação de crédito que não lhe pertence.
2) A alienação fiduciária firmada entre a incorporadora e o agente financeiro é ineficaz em relação ao adquirente de boa-fé que quitou integralmente o preço. O Superior Tribunal de Justiça admite a aplicação analógica da Súmula 308 às hipóteses de alienação fiduciária em incorporação imobiliária, reconhecendo que o gravame não produz efeitos contra o comprador.
3) A proteção do adquirente decorre da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da necessidade de estabilidade no mercado imobiliário, impedindo que o consumidor seja prejudicado por garantias firmadas exclusivamente entre a construtora e o agente financeiro.
4) O erro material da sentença ao mencionar "hipoteca" em vez de "alienação fiduciária" é corrigível, sem alteração do mérito, conforme art. 494, I, do CPC.
5) A imposição do ônus sucumbencial exclusivamente ao recorrente observa o princípio da causalidade, pois a incorporadora reconheceu integralmente o pedido, e a resistência à pretensão decorreu apenas do recorrente.
Mantida a improcedência do recurso, cabível a majoração dos honorários advocatícios nos termos do art. 85, §11, do CPC.

IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso conhecido e desprovido.
Teses de julgamento: "1. A declaração de quitação emitida pela incorporadora constitui prova do pagamento integral do preço, nos termos dos arts. 320 e 322 do Código Civil. 2. A alienação fiduciária firmada entre incorporadora e agente financeiro é ineficaz perante o adquirente de boa-fé que quitou integralmente o preço, admitindo-se aplicação analógica da Súmula 308 do STJ. 3. O erro material que confunde hipoteca com alienação fiduciária é passível de correção sem alteração do mérito, conforme art. 494, I, do CPC. 4. O agente financeiro que cria resistência ao pedido deve arcar exclusivamente com as verbas de sucumbência, conforme o princípio da causalidade."

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; STJ, REsp 1.576.164, Rel. Min. Nancy Andrighi;