Tribunal: TJDFT
Processo: 0700222-18.2025.8.07.0021
Órgão julgador: SÉRGIO ROCHA
Órgão colegiado: 4a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-13
Data de publicação: 2026-05-29

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CONTRATO PRELIMINAR. TERMO DE RESERVA VINCULANTE. PANDEMIA DA COVID-19 NÃO CONFIGURA FORÇA MAIOR. LUCROS CESSANTES, MULTA COMPENSATÓRIA E JUROS DE OBRA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Ação de indenização proposta por Eduardo Henrique Froes Fiuza Rodrigues, adquirente de unidade habitacional, em face de construtoras, José Celso Gontijo Engenharia S/A e Iota Empreendimentos Imobiliários S/A, fundada em atraso na entrega de imóvel adquirido na planta.
2. A sentença julgou procedentes os pedidos para condenar as rés, solidariamente, ao pagamento de lucros cessantes, multa compensatória e ressarcimento de juros de obra, além de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.
3. As rés interpuseram apelação cível sustentando inexistência de mora, ocorrência de caso fortuito ou força maior em razão da pandemia da Covid-19, inaplicabilidade do termo de reserva como marco temporal, ausência de comprovação dos danos e, subsidiariamente, prorrogação do prazo de entrega.
II. Questão em discussão
4. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a pandemia da Covid-19 configura caso fortuito ou força maior apto a afastar a responsabilidade das construtoras; (ii) definir se o termo de reserva possui força vinculante para fixação do prazo de entrega do imóvel; (iii) verificar a existência de atraso indenizável e a consequente condenação em lucros cessantes e multa compensatória; e (iv) examinar a legalidade da cobrança e o dever de restituição dos juros de obra após o prazo contratual de entrega das chaves.
III. Razões de decidir
5. A pandemia de Covid-19, por si só, não configura força maior apta a afastar a responsabilidade da construtora, quando os efeitos da calamidade já eram conhecidos à época da contratação, firmada durante o período pandêmico.
6. O termo de reserva firmado entre as partes constitui contrato preliminar com força obrigacional, conforme art. 427 do Código Civil, sendo inválida a posterior alteração unilateral do prazo de entrega no contrato definitivo.
7. Comprovado o atrasado na entrega do imóvel, já considerado o prazo de tolerância, caracteriza-se inadimplemento contratual apto a ensejar indenização por lucros cessantes, os quais são presumidos em razão da privação do uso econômico do imóvel, bem como a incidência de multa compensatória fixada em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato.
8. Os valores pagos a título de juros de obra, após a data prevista para entrega, não foram utilizados para amortização do financiamento, caracterizando prejuízo comprovado, reparável na forma de danos materiais.
IV. Dispositivo
9. Negou-se provimento ao apelo dos réus.
__________
Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 395 e 427; CPC/2015, art. 85, §§ 2o e 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996; STJ, REsp no 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 23/10/2018, DJe 29/10/2018; TJDFT, Acórdão no 2055899, 0706195-91.2024.8.07.0019, Rel. Des. Hector Valverde Santanna, 2a Turma Cível, j. 08/10/2025, DJe 22/10/2025; TJDFT, Acórdão no 2043659, 0750211-87.2024.8.07.0001, Rel. Des. Fábio Eduardo Marques, 5a Turma Cível, j. 11/09/2025, DJe 15/10/2025.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. CONTRATO PRELIMINAR. TERMO DE RESERVA VINCULANTE. PANDEMIA DA COVID-19 NÃO CONFIGURA FORÇA MAIOR. LUCROS CESSANTES, MULTA COMPENSATÓRIA E JUROS DE OBRA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Ação de indenização proposta por Eduardo Henrique Froes Fiuza Rodrigues, adquirente de unidade habitacional, em face de construtoras, José Celso Gontijo Engenharia S/A e Iota Empreendimentos Imobiliários S/A, fundada em atraso na entrega de imóvel adquirido na planta.
2. A sentença julgou procedentes os pedidos para condenar as rés, solidariamente, ao pagamento de lucros cessantes, multa compensatória e ressarcimento de juros de obra, além de custas e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação.
3. As rés interpuseram apelação cível sustentando inexistência de mora, ocorrência de caso fortuito ou força maior em razão da pandemia da Covid-19, inaplicabilidade do termo de reserva como marco temporal, ausência de comprovação dos danos e, subsidiariamente, prorrogação do prazo de entrega.
II. Questão em discussão
4. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a pandemia da Covid-19 configura caso fortuito ou força maior apto a afastar a responsabilidade das construtoras; (ii) definir se o termo de reserva possui força vinculante para fixação do prazo de entrega do imóvel; (iii) verificar a existência de atraso indenizável e a consequente condenação em lucros cessantes e multa compensatória; e (iv) examinar a legalidade da cobrança e o dever de restituição dos juros de obra após o prazo contratual de entrega das chaves.
III. Razões de decidir
5. A pandemia de Covid-19, por si só, não configura força maior apta a afastar a responsabilidade da construtora, quando os efeitos da calamidade já eram conhecidos à época da contratação, firmada durante o período pandêmico.
6. O termo de reserva firmado entre as partes constitui contrato preliminar com força obrigacional, conforme art. 427 do Código Civil, sendo inválida a posterior alteração unilateral do prazo de entrega no contrato definitivo.
7. Comprovado o atrasado na entrega do imóvel, já considerado o prazo de tolerância, caracteriza-se inadimplemento contratual apto a ensejar indenização por lucros cessantes, os quais são presumidos em razão da privação do uso econômico do imóvel, bem como a incidência de multa compensatória fixada em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato.
8. Os valores pagos a título de juros de obra, após a data prevista para entrega, não foram utilizados para amortização do financiamento, caracterizando prejuízo comprovado, reparável na forma de danos materiais.
IV. Dispositivo
9. Negou-se provimento ao apelo dos réus.
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Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 395 e 427; CPC/2015, art. 85, §§ 2o e 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996; STJ, REsp no 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 23/10/2018, DJe 29/10/2018; TJDFT, Acórdão no 2055899, 0706195-91.2024.8.07.0019, Rel. Des. Hector Valverde Santanna, 2a Turma Cível, j. 08/10/2025, DJe 22/10/2025; TJDFT, Acórdão no 2043659, 0750211-87.2024.8.07.0001, Rel. Des. Fábio Eduardo Marques, 5a Turma Cível, j. 11/09/2025, DJe 15/10/2025.