Tribunal: TJDFT
Processo: 0745749-53.2025.8.07.0001
Órgão julgador: RENATO SCUSSEL
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-18
Data de publicação: 2026-04-06

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. INADIMPLEMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NÃO REGISTRADA. INAPLICABILIDADE DA LEI No 9.514/1997. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE 10%. PARCELA ÚNICA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, ajuizada por adquirentes de lote urbano em face da vendedora, rescindindo o contrato de compromisso de compra e venda e condenando a requerida à devolução de 90% das quantias pagas, com retenção de 10%.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se é aplicável o regime da alienação fiduciária previsto na Lei no 9.514/1997, apesar da ausência de registro do contrato; (ii) estabelecer se a relação jurídica deve ser regida pelo Código de Defesa do Consumidor; e (iii) determinar o percentual adequado de retenção dos valores pagos na hipótese de rescisão contratual por iniciativa dos compradores.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A constituição da propriedade fiduciária sobre bem imóvel depende do registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 23 da Lei no 9.514/1997, inexistindo garantia real quando ausente tal formalidade.
4. A inexistência de registro do pacto fiduciário inviabiliza a aplicação do procedimento especial de consolidação da propriedade e leilão do imóvel previsto na Lei no 9.514/1997.
5. A compra de lote urbano por pessoas físicas, como destinatárias finais do bem, caracteriza relação de consumo, autorizando a incidência do Código de Defesa do Consumidor e o controle de abusividade das cláusulas contratuais.
6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a restituição das parcelas pagas, com retenção de percentual razoável, quando a resolução contratual decorre de iniciativa do comprador.
7. A retenção de 10% dos valores pagos revela-se proporcional e compatível com o entendimento jurisprudencial consolidado, sobretudo diante da ausência de fruição do imóvel pelos compradores e da inexistência de comprovação de prejuízos excepcionais suportados pela vendedora.
8. A restituição em parcela única mostra-se adequada na ausência de previsão contratual de devolução parcelada.
9. Não comprovados os requisitos para aplicação de percentual de retenção superior, inclusive sob o fundamento de patrimônio de afetação, mantém-se o percentual fixado na sentença.
10. A sucumbência foi corretamente atribuída à requerida, que restou substancialmente vencida, sendo cabível a majoração dos honorários advocatícios em grau recursal.
IV. DISPOSITIVO E TESE
11. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. A alienação fiduciária de bem imóvel somente se constitui com o registro do contrato na matrícula do imóvel, sendo inaplicável a Lei no 9.514/1997 na sua ausência.
2. A rescisão de contrato de compra e venda de lote urbano por iniciativa do comprador submete-se às normas do Código de Defesa do Consumidor.
3. Na resolução contratual por iniciativa do adquirente, é devida a restituição das parcelas pagas, admitida a retenção de percentual moderado, fixado conforme as circunstâncias do caso concreto.

Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, art. 23; Código de Defesa do Consumidor; CPC, art. 85, §§ 2o e 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 1.300.418/SC (Tema 577).

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. INADIMPLEMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NÃO REGISTRADA. INAPLICABILIDADE DA LEI No 9.514/1997. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE 10%. PARCELA ÚNICA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, ajuizada por adquirentes de lote urbano em face da vendedora, rescindindo o contrato de compromisso de compra e venda e condenando a requerida à devolução de 90% das quantias pagas, com retenção de 10%.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se é aplicável o regime da alienação fiduciária previsto na Lei no 9.514/1997, apesar da ausência de registro do contrato; (ii) estabelecer se a relação jurídica deve ser regida pelo Código de Defesa do Consumidor; e (iii) determinar o percentual adequado de retenção dos valores pagos na hipótese de rescisão contratual por iniciativa dos compradores.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A constituição da propriedade fiduciária sobre bem imóvel depende do registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 23 da Lei no 9.514/1997, inexistindo garantia real quando ausente tal formalidade.
4. A inexistência de registro do pacto fiduciário inviabiliza a aplicação do procedimento especial de consolidação da propriedade e leilão do imóvel previsto na Lei no 9.514/1997.
5. A compra de lote urbano por pessoas físicas, como destinatárias finais do bem, caracteriza relação de consumo, autorizando a incidência do Código de Defesa do Consumidor e o controle de abusividade das cláusulas contratuais.
6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça admite a restituição das parcelas pagas, com retenção de percentual razoável, quando a resolução contratual decorre de iniciativa do comprador.
7. A retenção de 10% dos valores pagos revela-se proporcional e compatível com o entendimento jurisprudencial consolidado, sobretudo diante da ausência de fruição do imóvel pelos compradores e da inexistência de comprovação de prejuízos excepcionais suportados pela vendedora.
8. A restituição em parcela única mostra-se adequada na ausência de previsão contratual de devolução parcelada.
9. Não comprovados os requisitos para aplicação de percentual de retenção superior, inclusive sob o fundamento de patrimônio de afetação, mantém-se o percentual fixado na sentença.
10. A sucumbência foi corretamente atribuída à requerida, que restou substancialmente vencida, sendo cabível a majoração dos honorários advocatícios em grau recursal.
IV. DISPOSITIVO E TESE
11. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. A alienação fiduciária de bem imóvel somente se constitui com o registro do contrato na matrícula do imóvel, sendo inaplicável a Lei no 9.514/1997 na sua ausência.
2. A rescisão de contrato de compra e venda de lote urbano por iniciativa do comprador submete-se às normas do Código de Defesa do Consumidor.
3. Na resolução contratual por iniciativa do adquirente, é devida a restituição das parcelas pagas, admitida a retenção de percentual moderado, fixado conforme as circunstâncias do caso concreto.

Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.514/1997, art. 23; Código de Defesa do Consumidor; CPC, art. 85, §§ 2o e 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 1.300.418/SC (Tema 577).