Tribunal: TJDFT
Processo: 0705576-70.2019.8.07.0009
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-02-04
Data de publicação: 2026-02-25

Ementa:
Civil e direito do consumidor. Contrato de promessa de compra e venda. Apartamento. Imóvel em construção. Entrega. Atraso. Inadimplemento culposo da construtora. Caracterização. Prazo de entrega. Previsão de dilatação sem necessidade de justificação. Legitimidade. Inadimplemento qualificado. Efeitos. Modulação. Indenização a título de lucros cessantes. Cabimento. Montante. Apuração em liquidação. Necessidade. Taxas condominiais. Responsabilização do adquirente antes da efetiva entrega das chaves. Impossibilidade. Pagamento parcelado. Atualização monetária. Previsão contratual. Atualização das parcelas do preço mediante uso do INCC até o habite-se e, em seguida, mediante utilização do IGPM mais juros de 1% após a entrega. Abusividade. Inexistência. Vícios de construção de imóvel novo. Prédio residencial. Obra nova. Erro de projeto ou falha na execução. Infiltrações no apartamento. Defeitos de construção. Atestação. Laudo pericial. Elisão. Ausência. Escritura de compra e venda. Outorga. Descabimento. Preço. Quitação. Inocorrência. Obrigação da vendedora. Inadimplência. Inexistência. Banco réu. Imóvel não quitado. Propriedade não repassada. Garantia fiduciária pelo empreendimento. Manutenção. Apelação da ré. Questão resolvida em caráter definitivo. Rediscussão. Impossibilidade. Não conhecimento. Afronta aos ditames da coisa julgada e da preclusão Apelação da autora. Desprovimento. Apelação da ré parcialmente conhecida, e na extensão, parcialmente provida. Sentença parcialmente reformada.
I. Caso em exame
1. Cuida-se de apelações interpostas pela autora e pela construtora e incorporadora ré em face de sentença que, resolvendo a ação de conhecimento aviada pelo consumidor, julgara parcialmente procedentes os pedidos autorais, condenando a ré a reparar os vícios existentes no imóvel objeto do negócio concertado, ao pagamento de lucros cessantes pelo atraso na entrega do imóvel e ao ressarcimento das taxas condominiais pagas pelo adquirente até a entrega do imóvel, afastando a pretensão de aplicação do reajuste das parcelas pelo IGP-M, ao invés do INCC, após o habite-se, e a inadimplência da ré na outorga da escritura do imóvel, ante a ausência de demonstração da quitação do preço pelo autor.
II. Questão em discussão
2. As questões objeto das apelações advindas de ambos os litigantes adstringem-se à aferição (i) da ocorrência de atraso da construtora e incorporadora na entrega do apartamento negociado, incluindo o termo da qualificação da mora, e, firmada essa premissa, (ii) da possibilidade de condenação da ré ao pagamento de lucros cessantes, germinados na inviabilidade de fruição da unidade negociada durante o período da mora da alienante na entrega do imóvel, (iii) da legitimidade da responsabilização do adquirente pelo pagamento das taxas condominiais antes da efetiva entrega das chaves, (iv) da existência de vícios construtivos no imóvel, (v) da possibilidade de substituição do INCC pelo IGP-M, como fator de correção, no período de mora da ré, e (vi) da obrigação da outorga da escritura de compra e venda do imóvel pela construtora, conquanto não realizado o preço.
III. Razões de decidir
3. Os institutos da coisa julgada e da preclusão derivaram da necessidade de se assegurar efetividade ao processo e o alcance do seu desiderato, velando pela estabilidade e segurança jurídica, resultando no impedimento do revolvimento de questões já resolvidas através de decisão irrecorrida ou irrecorrível, daí porque o princípio do duplo grau de jurisdição determina que a parte, se não conformada com determinada decisão, contra ela se irresigne através do instrumento apropriado para sujeitá-la ao reexame pela instância recursal, derivando que, negado trânsito à reconvenção deduzida pela ré através de decisão intangível, a matéria resolvida não poderá ser repristinada, porquanto recorrível via agravo o provimento terminativo (CPC, arts. 505, 507 e 1.015).
4. A promessa de compra e venda de imóvel em construção que enlaça em seus vértices pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à construção e incorporação de imóvel inserido em empreendimento imobiliário e pessoa física destinatária final do apartamento negociado qualifica-se como relação de consumo, pois se emoldura linearmente na dicção dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócios serem resolvidos à luz das premissas normativas firmados por esse estatuto legal.
5. Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o porte do empreendimento a ser executado, não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda, independentemente de justa causa, pois encerra a previsão regulação consoante a natureza das atividades inerentes à construção civil, pois sujeita a fatores que, conquanto previsíveis, não estão afetados à álea de previsibilidade sistemática e precisa da construtora, tais como as intempéries climáticas, a falta de mão-de-obra, de materiais e maquinários, legitimando que se acautele e estabeleça a prorrogação como fórmula justamente de viabilizar a conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado à adquirente.
6. O atraso injustificado na conclusão e entrega do imóvel em construção prometido à venda traduz inadimplemento contratual culposo da vendedora, determinando que, irradiando efeitos materiais, pois priva o adquirente do uso do imóvel desde a data prometida até a data em que se aperfeiçoe a entrega, sejam compostos os danos ocasionados ao consumidor traduzidos nos frutos que deixara de auferir com a fruição direta ou locação do apartamento, pois consubstanciam lucros cessantes que efetivamente deixara de auferir.
7. Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel prometido à venda, ensejando que o consumidor ficasse privado de dele usufruir economicamente durante o interstício em que perdurara a mora da construtora, assiste-lhe o direito de ser compensado pecuniariamente pela desvantagem econômica suportada no interregno em que persiste a mora à guisa de lucros cessantes, pois ficara desprovido do proveito irradiado pela fruição direta ou locação do imóvel prometido, cujo montante deve ser aferido, em sede de liquidação, com lastro nos alugueres que poderiam ter sido gerados pela unidade imobiliária, pois refletem o que deixara de auferir enquanto privada do uso da coisa, a ser apurado em liquidação de sentença.
8. Em se tratando de edifício novo, o promitente comprador, adquirindo o apartamento nele inserido, somente é passível de ser responsabilizado pelas parcelas condominiais geradas pelo imóvel após a efetiva transmissão da sua posse direta, o que é configurado com a entrega das chaves pela construtora, à medida que antes da assunção da posse direta a construtora e incorporadora, detendo a qualidade de titular do domínio e de possuidora, é quem está enlaçada à obrigação de suportar as taxas geradas pelo imóvel que construíra e prometera à venda.
9. Conquanto a taxa condominial detenha a natureza de obrigação propter rem, germinando do imóvel ou em função dele e a ele aderindo, acompanhando-o, independentemente da pessoa do proprietário, ensejando que, alienado o apartamento, a adquirente sub-rogue-se na obrigação de adimplir as parcelas condominiais por ele geradas, seus efeitos devem ser modulados quando se trata de apartamento novo prometido à venda, pois, sob esse prisma, não se afigura conforme o sistema que lhe confere enquadramento que o adquirente seja responsabilizado por parcelas germinadas quando a unidade ainda se encontrava sob a plena disponibilidade da construtora e promitente vendedora.
10. A qualificação como condômino não tem como pressuposto indispensável a detenção da condição de proprietário, podendo emergir, também, dos direitos derivados de promessa de compra e venda ou cessão de direitos, pois também irradiam efeitos jurídicos (Lei no 4.591/64, art. 9o), mas, considerando que somente com a entrega das chaves é que o adquirente passara a ter a efetiva posse do imóvel, restando legitimado a exercitar as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa, sua responsabilidade pelas parcelas condominiais deve ser pautada por esse fato.
11. Apurado e atestado pelos documentos e laudo pericial produzido nos autos que a unidade residencial alienada em estado de nova apresenta vícios de qualidade e defeitos de construção provenientes da inobservância das normas técnicas pertinentes à construção civil, implicando situação que prejudica a habitabilidade e segurança do imóvel por ter suas partes internas invadidas por infiltração, irradiando os pressupostos da responsabilidade civil, resta a construtora jungida à obrigação de reparar os prejuízos financeiros oriundos dos defeitos e vícios de construção reportados e apurados além de reparar os defeitos apurados, consoante contratual e legalmente lhes está afetado (CC, arts. 186, 389, 475 e 618).
12. Detectados os vícios construtivos que afetam a unidade imobiliária negociada, irradiando a obrigação de a construtora repará-los como obrigação inerente à posição de fornecedora e construtora que assumira na relação negocial, deve ser compelida a promover os reparos correlatos dentro de prazo compatível com as obras (CC, arts. 186 e 618), e, observados esses parâmetros, soa inviável que haja elisão da cominação ou dilatação do interstício estabelecido para ultimação da obrigação se não subsistentes elementos a indicarem a inviabilidade de sua realização no interregno demarcado.
13. Aferido que o contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária estabelecera, de forma literal e sem qualquer resquício de dúvida, que, antes de concluída e entregue a unidade prometida, as parcelas convencionadas como forma de quitação do preço seriam atualizadas monetariamente, observado o indexador eleito, INCC, até o habite-se, e depois o IGP-M, destinando-se essa fórmula de atualização e incremento a preservar o equilíbrio econômico-financeiro do contrato e conferir compensação à alienante pela demora na percepção integral do preço, as previsões se revestem de legitimidade, não encerrando obrigações iníquas ou abusivas, obstando sua elisão ou a extração de exegese diversa da que emerge da literalidade dos dispositivos que as retratam com lastro na natureza de relação de consumo ostentada pela avença.
14. Firmado instrumento de promessa de compra e venda e estabelecida como obrigação da vendedora providenciar, após prévia quitação do preço convencionado, a outorga de escritura de compra e venda em favor do adquirente, o não implemento da quitação do preço antes da entrega do imóvel, seja com recursos do autor, ou por meio de empréstimo bancário, afasta, até a quitação, a obrigação de a alienante outorgar-lhe a escritura definitiva de compra e venda, assim como, proceder à baixa da garantia do empreendimento realizada perante o banco credor, à medida em que inviável a transmissão da titularidade dominial antes da ultimação da contrapartida pecuniária afeta ao comprador.
IV. Dispositivo
15. Apelação do autor conhecida e desprovida. Apelação da construtora ré parcialmente conhecida, e na parte conhecida, parcialmente provida. Sentença parcialmente reformada. Unânime.

Inteiro teor:
Civil e direito do consumidor. Contrato de promessa de compra e venda. Apartamento. Imóvel em construção. Entrega. Atraso. Inadimplemento culposo da construtora. Caracterização. Prazo de entrega. Previsão de dilatação sem necessidade de justificação. Legitimidade. Inadimplemento qualificado. Efeitos. Modulação. Indenização a título de lucros cessantes. Cabimento. Montante. Apuração em liquidação. Necessidade. Taxas condominiais. Responsabilização do adquirente antes da efetiva entrega das chaves. Impossibilidade. Pagamento parcelado. Atualização monetária. Previsão contratual. Atualização das parcelas do preço mediante uso do INCC até o habite-se e, em seguida, mediante utilização do IGPM mais juros de 1% após a entrega. Abusividade. Inexistência. Vícios de construção de imóvel novo. Prédio residencial. Obra nova. Erro de projeto ou falha na execução. Infiltrações no apartamento. Defeitos de construção. Atestação. Laudo pericial. Elisão. Ausência. Escritura de compra e venda. Outorga. Descabimento. Preço. Quitação. Inocorrência. Obrigação da vendedora. Inadimplência. Inexistência. Banco réu. Imóvel não quitado. Propriedade não repassada. Garantia fiduciária pelo empreendimento. Manutenção. Apelação da ré. Questão resolvida em caráter definitivo. Rediscussão. Impossibilidade. Não conhecimento. Afronta aos ditames da coisa julgada e da preclusão Apelação da autora. Desprovimento. Apelação da ré parcialmente conhecida, e na extensão, parcialmente provida. Sentença parcialmente reformada.
I. Caso em exame
1. Cuida-se de apelações interpostas pela autora e pela construtora e incorporadora ré em face de sentença que, resolvendo a ação de conhecimento aviada pelo consumidor, julgara parcialmente procedentes os pedidos autorais, condenando a ré a reparar os vícios existentes no imóvel objeto do negócio concertado, ao pagamento de lucros cessantes pelo atraso na entrega do imóvel e ao ressarcimento das taxas condominiais pagas pelo adquirente até a entrega do imóvel, afastando a pretensão de aplicação do reajuste das parcelas pelo IGP-M, ao invés do INCC, após o habite-se, e a inadimplência da ré na outorga da escritura do imóvel, ante a ausência de demonstração da quitação do preço pelo autor.
II. Questão em discussão
2. As questões objeto das apelações advindas de ambos os litigantes adstringem-se à aferição (i) da ocorrência de atraso da construtora e incorporadora na entrega do apartamento negociado, incluindo o termo da qualificação da mora, e, firmada essa premissa, (ii) da possibilidade de condenação da ré ao pagamento de lucros cessantes, germinados na inviabilidade de fruição da unidade negociada durante o período da mora da alienante na entrega do imóvel, (iii) da legitimidade da responsabilização do adquirente pelo pagamento das taxas condominiais antes da efetiva entrega das chaves, (iv) da existência de vícios construtivos no imóvel, (v) da possibilidade de substituição do INCC pelo IGP-M, como fator de correção, no período de mora da ré, e (vi) da obrigação da outorga da escritura de compra e venda do imóvel pela construtora, conquanto não realizado o preço.
III. Razões de decidir
3. Os institutos da coisa julgada e da preclusão derivaram da necessidade de se assegurar efetividade ao processo e o alcance do seu desiderato, velando pela estabilidade e segurança jurídica, resultando no impedimento do revolvimento de questões já resolvidas através de decisão irrecorrida ou irrecorrível, daí porque o princípio do duplo grau de jurisdição determina que a parte, se não conformada com determinada decisão, contra ela se irresigne através do instrumento apropriado para sujeitá-la ao reexame pela instância recursal, derivando que, negado trânsito à reconvenção deduzida pela ré através de decisão intangível, a matéria resolvida não poderá ser repristinada, porquanto recorrível via agravo o provimento terminativo (CPC, arts. 505, 507 e 1.015).
4. A promessa de compra e venda de imóvel em construção que enlaça em seus vértices pessoa jurídica cujo objeto social está destinado à construção e incorporação de imóvel inserido em empreendimento imobiliário e pessoa física destinatária final do apartamento negociado qualifica-se como relação de consumo, pois se emoldura linearmente na dicção dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócios serem resolvidos à luz das premissas normativas firmados por esse estatuto legal.
5. Desde que pactuada em prazo razoável e compatível com o porte do empreendimento a ser executado, não se reveste de ilegalidade ou abusividade a cláusula que prevê a prorrogação do prazo de entrega do imóvel em construção prometido à venda, independentemente de justa causa, pois encerra a previsão regulação consoante a natureza das atividades inerentes à construção civil, pois sujeita a fatores que, conquanto previsíveis, não estão afetados à álea de previsibilidade sistemática e precisa da construtora, tais como as intempéries climáticas, a falta de mão-de-obra, de materiais e maquinários, legitimando que se acautele e estabeleça a prorrogação como fórmula justamente de viabilizar a conclusão do empreendimento dentro do prazo estimado e participado à adquirente.
6. O atraso injustificado na conclusão e entrega do imóvel em construção prometido à venda traduz inadimplemento contratual culposo da vendedora, determinando que, irradiando efeitos materiais, pois priva o adquirente do uso do imóvel desde a data prometida até a data em que se aperfeiçoe a entrega, sejam compostos os danos ocasionados ao consumidor traduzidos nos frutos que deixara de auferir com a fruição direta ou locação do apartamento, pois consubstanciam lucros cessantes que efetivamente deixara de auferir.
7. Configurado o atraso injustificado na entrega do imóvel prometido à venda, ensejando que o consumidor ficasse privado de dele usufruir economicamente durante o interstício em que perdurara a mora da construtora, assiste-lhe o direito de ser compensado pecuniariamente pela desvantagem econômica suportada no interregno em que persiste a mora à guisa de lucros cessantes, pois ficara desprovido do proveito irradiado pela fruição direta ou locação do imóvel prometido, cujo montante deve ser aferido, em sede de liquidação, com lastro nos alugueres que poderiam ter sido gerados pela unidade imobiliária, pois refletem o que deixara de auferir enquanto privada do uso da coisa, a ser apurado em liquidação de sentença.
8. Em se tratando de edifício novo, o promitente comprador, adquirindo o apartamento nele inserido, somente é passível de ser responsabilizado pelas parcelas condominiais geradas pelo imóvel após a efetiva transmissão da sua posse direta, o que é configurado com a entrega das chaves pela construtora, à medida que antes da assunção da posse direta a construtora e incorporadora, detendo a qualidade de titular do domínio e de possuidora, é quem está enlaçada à obrigação de suportar as taxas geradas pelo imóvel que construíra e prometera à venda.
9. Conquanto a taxa condominial detenha a natureza de obrigação propter rem, germinando do imóvel ou em função dele e a ele aderindo, acompanhando-o, independentemente da pessoa do proprietário, ensejando que, alienado o apartamento, a adquirente sub-rogue-se na obrigação de adimplir as parcelas condominiais por ele geradas, seus efeitos devem ser modulados quando se trata de apartamento novo prometido à venda, pois, sob esse prisma, não se afigura conforme o sistema que lhe confere enquadramento que o adquirente seja responsabilizado por parcelas germinadas quando a unidade ainda se encontrava sob a plena disponibilidade da construtora e promitente vendedora.
10. A qualificação como condômino não tem como pressuposto indispensável a detenção da condição de proprietário, podendo emergir, também, dos direitos derivados de promessa de compra e venda ou cessão de direitos, pois também irradiam efeitos jurídicos (Lei no 4.591/64, art. 9o), mas, considerando que somente com a entrega das chaves é que o adquirente passara a ter a efetiva posse do imóvel, restando legitimado a exercitar as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa, sua responsabilidade pelas parcelas condominiais deve ser pautada por esse fato.
11. Apurado e atestado pelos documentos e laudo pericial produzido nos autos que a unidade residencial alienada em estado de nova apresenta vícios de qualidade e defeitos de construção provenientes da inobservância das normas técnicas pertinentes à construção civil, implicando situação que prejudica a habitabilidade e segurança do imóvel por ter suas partes internas invadidas por infiltração, irradiando os pressupostos da responsabilidade civil, resta a construtora jungida à obrigação de reparar os prejuízos financeiros oriundos dos defeitos e vícios de construção reportados e apurados além de reparar os defeitos apurados, consoante contratual e legalmente lhes está afetado (CC, arts. 186, 389, 475 e 618).
12. Detectados os vícios construtivos que afetam a unidade imobiliária negociada, irradiando a obrigação de a construtora repará-los como obrigação inerente à posição de fornecedora e construtora que assumira na relação negocial, deve ser compelida a promover os reparos correlatos dentro de prazo compatível com as obras (CC, arts. 186 e 618), e, observados esses parâmetros, soa inviável que haja elisão da cominação ou dilatação do interstício estabelecido para ultimação da obrigação se não subsistentes elementos a indicarem a inviabilidade de sua realização no interregno demarcado.
13. Aferido que o contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária estabelecera, de forma literal e sem qualquer resquício de dúvida, que, antes de concluída e entregue a unidade prometida, as parcelas convencionadas como forma de quitação do preço seriam atualizadas monetariamente, observado o indexador eleito, INCC, até o habite-se, e depois o IGP-M, destinando-se essa fórmula de atualização e incremento a preservar o equilíbrio econômico-financeiro do contrato e conferir compensação à alienante pela demora na percepção integral do preço, as previsões se revestem de legitimidade, não encerrando obrigações iníquas ou abusivas, obstando sua elisão ou a extração de exegese diversa da que emerge da literalidade dos dispositivos que as retratam com lastro na natureza de relação de consumo ostentada pela avença.
14. Firmado instrumento de promessa de compra e venda e estabelecida como obrigação da vendedora providenciar, após prévia quitação do preço convencionado, a outorga de escritura de compra e venda em favor do adquirente, o não implemento da quitação do preço antes da entrega do imóvel, seja com recursos do autor, ou por meio de empréstimo bancário, afasta, até a quitação, a obrigação de a alienante outorgar-lhe a escritura definitiva de compra e venda, assim como, proceder à baixa da garantia do empreendimento realizada perante o banco credor, à medida em que inviável a transmissão da titularidade dominial antes da ultimação da contrapartida pecuniária afeta ao comprador.
IV. Dispositivo
15. Apelação do autor conhecida e desprovida. Apelação da construtora ré parcialmente conhecida, e na parte conhecida, parcialmente provida. Sentença parcialmente reformada. Unânime.