Tribunal: TJDFT
Processo: 0707348-92.2024.8.07.0009
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-19
Data de publicação: 2026-04-09

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CANCELAMENTO DE GRAVAME HIPOTECÁRIO. BAIXA DE GRAVAME. HIPOTECA. SENTENÇA QUE DETERMINA BAIXA DA HIPOTECA E OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. JULGAMENTO EXTRA PETITA. NULIDADE PARCIAL. POSSIBILIDADE DE DECOTE DO EXCESSO. MANUTENÇÃO DO CAPÍTULO CORRESPONDENTE À BAIXA DO GRAVAME. SÚMULA 308 DO STJ. APLICABILIDADE. IRRELEVÂNCIA DA DESTINAÇÃO DO IMÓVEL E DA QUITAÇÃO DO DÉBITO DA CONSTRUTORA PERANTE O AGENTE FINANCEIRO. COMPROVAÇÃO DA QUITAÇÃO DO PREÇO PELA ADQUIRENTE. INEFICÁCIA DA HIPOTECA EM RELAÇÃO AO COMPRADOR. PEDIDO SUBSIDIÁRIO DO RÉU. LIMITAÇÃO DA RESPONSABILIDADE À MERA EXPEDIÇÃO DE AUTORIZAÇÃO. TERMO DE LIBERAÇÃO DA HIPOTECA. IMPOSSIBILIDADE. DEVER DE PROMOVER A BAIXA DO GRAVAME. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. FIXAÇÃO POR EQUIDADE. DESCABIMENTO. VALOR DA CAUSA ELEVADO. APLICAÇÃO DO ART. 85, § 2o, DO CPC. MAJORAÇÃO EM GRAU RECURSAL (ART. 85, § 11, DO CPC). SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA AUTORA (ART. 86, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC).
1. Trata-se de apelações interpostas pela instituição financeira ré e pela autora contra sentença que julgou procedente ação de obrigação de fazer para determinar o cancelamento de gravame hipotecário incidente sobre imóvel adquirido pela autora, bem como impôs ao réu a obrigação de outorgar a escritura definitiva, além de fixar honorários advocatícios por equidade no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais).
2. O réu sustenta, em síntese, ilegitimidade passiva ad causam, nulidade da sentença por julgamento extra petita, inaplicabilidade da Súmula no 308 do STJ e, subsidiariamente, que sua responsabilidade se limitaria à expedição de autorização para baixa do gravame. A autora por sua vez, insurge-se exclusivamente contra a fixação dos honorários advocatícios por apreciação equitativa.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A controvérsia a ser dirimida envolve: (i) o exame das preliminares suscitadas, notadamente a legitimidade passiva do réu e a ocorrência de julgamento extra petita em razão da determinação de outorga da escritura definitiva; (ii) no mérito, a verificação da aplicabilidade da Súmula no 308 do Superior Tribunal de Justiça ao caso concreto, bem como se a responsabilidade do credor hipotecário se restringe à mera expedição de autorização formal para a baixa do gravame; e (iii) a definição acerca da possibilidade de fixação de honorários advocatícios por apreciação equitativa.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Em observância ao princípio da congruência, é nula a sentença que concede a mais ou diferente do que foi pedido (ultra ou extra petita). Reconhecida a nulidade parcial, deve-se decotar a parte que extrapolou a pretensão.
5. Nos termos da Súmula no 308 do STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro é ineficaz em relação ao adquirente do imóvel, independentemente da destinação do bem e da quitação do débito da construtora perante o agente financeiro, desde que comprovada a quitação do preço pelo comprador.
6. Comprovada nos autos a quitação do imóvel perante a construtora, por meio de documentação emitida pela própria vendedora, eventual inadimplemento desta em relação à instituição financeira não pode ser oposto à adquirente.
7. Reconhecida a ineficácia do gravame em relação à autora, incumbe ao credor hipotecário promover a baixa do registro, não se limitando sua responsabilidade à mera expedição de autorização formal.
8. É incabível a fixação de honorários advocatícios por apreciação equitativa quando o valor da causa não se enquadra nas hipóteses do art. 85, § 8o, do CPC, devendo ser observados os percentuais previstos no § 2o do referido dispositivo, conforme orientação firmada no Tema 1.076 do STJ.
8.1. Na hipótese dos autos, a sentença impôs ao réu obrigação de fazer consistente na promoção da baixa do gravame hipotecário incidente sobre a matrícula do imóvel adquirido pela autora, não havendo condenação em quantia certa nem proveito econômico diretamente mensurável. Considerando que o valor atribuído à causa é de R$ 225.000,00 (duzentos e vinte e cinco mil reais), o qual não se revela irrisório, impõe-se a utilização do valor da causa atualizado como base de cálculo dos honorários advocatícios.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso do réu conhecido e parcialmente provido
10. Recurso da autora conhecido e provido.
Tese de julgamento: “1. Pela teoria da asserção, o credor hipotecário é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda que objetiva a baixa do gravame incidente sobre o imóvel adquirido, ainda que não tenha assinado o contrato com este. 2. É extra petita a sentença que determina a outorga de escritura definitiva sem pedido expresso na petição inicial, admitindo-se a nulidade parcial com decote do excesso. 3. Nos termos da Súmula 308 do STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro é ineficaz em relação ao adquirente que comprova a quitação do preço, independentemente da destinação do imóvel e da quitação do débito da construtora. 4. Não é cabível a fixação de honorários por equidade quando ausentes as hipóteses do §8o do art. 85 do CPC”.

_______________________

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, caput, §§ 2o, 8o e 11; 86; 141; 373, II; 492; Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), arts. 250 e 251.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 1.076; STJ, Súmulas 297 e 308; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.324.746/SC, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 13/5/2024; TJDFT, Acórdão 2068047, Rel. Roberto Freitas Filho, data de julgamento: 12/11/2025; TJDFT, Acórdão 2028940, Rel. Maria De Lourdes Abreu, data de julgamento: 31/07/2025; TJDFT, Acórdão 1998098, Rel. Roberto Freitas Filho, data de julgamento: 21/05/2025; TJDFT, Acórdão 1821580, Rel. Roberto Freitas Filho, data de julgamento: 22/02/2024; TJDFT, Acórdão 1663745, Rel. Maria De Lourdes Abreu, Rel. Designado: Luís Gustavo B. De Oliveira, data de julgamento: 15/02/2023; TJDFT, Acórdão 1663745, Rel. Maria De Lourdes Abreu, data de julgamento: 15/02/2023; TJDFT, Acórdão 1354077, Rel. Roberto Freitas Filho, data de julgamento: 07/07/2021.

Inteiro teor:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CANCELAMENTO DE GRAVAME HIPOTECÁRIO. BAIXA DE GRAVAME. HIPOTECA. SENTENÇA QUE DETERMINA BAIXA DA HIPOTECA E OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. JULGAMENTO EXTRA PETITA. NULIDADE PARCIAL. POSSIBILIDADE DE DECOTE DO EXCESSO. MANUTENÇÃO DO CAPÍTULO CORRESPONDENTE À BAIXA DO GRAVAME. SÚMULA 308 DO STJ. APLICABILIDADE. IRRELEVÂNCIA DA DESTINAÇÃO DO IMÓVEL E DA QUITAÇÃO DO DÉBITO DA CONSTRUTORA PERANTE O AGENTE FINANCEIRO. COMPROVAÇÃO DA QUITAÇÃO DO PREÇO PELA ADQUIRENTE. INEFICÁCIA DA HIPOTECA EM RELAÇÃO AO COMPRADOR. PEDIDO SUBSIDIÁRIO DO RÉU. LIMITAÇÃO DA RESPONSABILIDADE À MERA EXPEDIÇÃO DE AUTORIZAÇÃO. TERMO DE LIBERAÇÃO DA HIPOTECA. IMPOSSIBILIDADE. DEVER DE PROMOVER A BAIXA DO GRAVAME. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. FIXAÇÃO POR EQUIDADE. DESCABIMENTO. VALOR DA CAUSA ELEVADO. APLICAÇÃO DO ART. 85, § 2o, DO CPC. MAJORAÇÃO EM GRAU RECURSAL (ART. 85, § 11, DO CPC). SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA AUTORA (ART. 86, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC).
1. Trata-se de apelações interpostas pela instituição financeira ré e pela autora contra sentença que julgou procedente ação de obrigação de fazer para determinar o cancelamento de gravame hipotecário incidente sobre imóvel adquirido pela autora, bem como impôs ao réu a obrigação de outorgar a escritura definitiva, além de fixar honorários advocatícios por equidade no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais).
2. O réu sustenta, em síntese, ilegitimidade passiva ad causam, nulidade da sentença por julgamento extra petita, inaplicabilidade da Súmula no 308 do STJ e, subsidiariamente, que sua responsabilidade se limitaria à expedição de autorização para baixa do gravame. A autora por sua vez, insurge-se exclusivamente contra a fixação dos honorários advocatícios por apreciação equitativa.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A controvérsia a ser dirimida envolve: (i) o exame das preliminares suscitadas, notadamente a legitimidade passiva do réu e a ocorrência de julgamento extra petita em razão da determinação de outorga da escritura definitiva; (ii) no mérito, a verificação da aplicabilidade da Súmula no 308 do Superior Tribunal de Justiça ao caso concreto, bem como se a responsabilidade do credor hipotecário se restringe à mera expedição de autorização formal para a baixa do gravame; e (iii) a definição acerca da possibilidade de fixação de honorários advocatícios por apreciação equitativa.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Em observância ao princípio da congruência, é nula a sentença que concede a mais ou diferente do que foi pedido (ultra ou extra petita). Reconhecida a nulidade parcial, deve-se decotar a parte que extrapolou a pretensão.
5. Nos termos da Súmula no 308 do STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro é ineficaz em relação ao adquirente do imóvel, independentemente da destinação do bem e da quitação do débito da construtora perante o agente financeiro, desde que comprovada a quitação do preço pelo comprador.
6. Comprovada nos autos a quitação do imóvel perante a construtora, por meio de documentação emitida pela própria vendedora, eventual inadimplemento desta em relação à instituição financeira não pode ser oposto à adquirente.
7. Reconhecida a ineficácia do gravame em relação à autora, incumbe ao credor hipotecário promover a baixa do registro, não se limitando sua responsabilidade à mera expedição de autorização formal.
8. É incabível a fixação de honorários advocatícios por apreciação equitativa quando o valor da causa não se enquadra nas hipóteses do art. 85, § 8o, do CPC, devendo ser observados os percentuais previstos no § 2o do referido dispositivo, conforme orientação firmada no Tema 1.076 do STJ.
8.1. Na hipótese dos autos, a sentença impôs ao réu obrigação de fazer consistente na promoção da baixa do gravame hipotecário incidente sobre a matrícula do imóvel adquirido pela autora, não havendo condenação em quantia certa nem proveito econômico diretamente mensurável. Considerando que o valor atribuído à causa é de R$ 225.000,00 (duzentos e vinte e cinco mil reais), o qual não se revela irrisório, impõe-se a utilização do valor da causa atualizado como base de cálculo dos honorários advocatícios.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso do réu conhecido e parcialmente provido
10. Recurso da autora conhecido e provido.
Tese de julgamento: “1. Pela teoria da asserção, o credor hipotecário é parte legítima para figurar no polo passivo da demanda que objetiva a baixa do gravame incidente sobre o imóvel adquirido, ainda que não tenha assinado o contrato com este. 2. É extra petita a sentença que determina a outorga de escritura definitiva sem pedido expresso na petição inicial, admitindo-se a nulidade parcial com decote do excesso. 3. Nos termos da Súmula 308 do STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro é ineficaz em relação ao adquirente que comprova a quitação do preço, independentemente da destinação do imóvel e da quitação do débito da construtora. 4. Não é cabível a fixação de honorários por equidade quando ausentes as hipóteses do §8o do art. 85 do CPC”.

_______________________

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, caput, §§ 2o, 8o e 11; 86; 141; 373, II; 492; Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), arts. 250 e 251.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 1.076; STJ, Súmulas 297 e 308; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.324.746/SC, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 13/5/2024; TJDFT, Acórdão 2068047, Rel. Roberto Freitas Filho, data de julgamento: 12/11/2025; TJDFT, Acórdão 2028940, Rel. Maria De Lourdes Abreu, data de julgamento: 31/07/2025; TJDFT, Acórdão 1998098, Rel. Roberto Freitas Filho, data de julgamento: 21/05/2025; TJDFT, Acórdão 1821580, Rel. Roberto Freitas Filho, data de julgamento: 22/02/2024; TJDFT, Acórdão 1663745, Rel. Maria De Lourdes Abreu, Rel. Designado: Luís Gustavo B. De Oliveira, data de julgamento: 15/02/2023; TJDFT, Acórdão 1663745, Rel. Maria De Lourdes Abreu, data de julgamento: 15/02/2023; TJDFT, Acórdão 1354077, Rel. Roberto Freitas Filho, data de julgamento: 07/07/2021.