Tribunal: TJDFT
Processo: 0712955-86.2024.8.07.0009
Órgão julgador: LEONARDO ROSCOE BESSA
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-01-28
Data de publicação: 2026-02-19

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESSARCIMENTO DE VALORES. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESCUMPRIMENTO DA OFERTA. RESOLUÇÃO POR CULPA DA VENDEDORA. PRAZO DE TOLERÂNCIA. TEORIA DO INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. BOA-FÉ OBJETIVA. DUTY TO MITIGATE THE LOSS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES. INTEGRAL. SÚMULA 543 STJ. STATUS QUO ANTE. COMISSÃO DE CORRETAGEM.
1. Exige-se dos contratantes, inclusive na fase pré-contratual, uma conduta leal, transparente e respeito à confiança. A informação adequada e clara sobre os serviços e produtos é fundamental para que o consumidor possa exercer livremente seu direito de escolha (art. 6o, II, do Código de Defesa do Consumidor). Como consequência da boa-fé objetiva, o CDC em seu art. 30 estabelece o princípio da vinculação da oferta: "toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado".
2. A incidência do CDC não afasta a legalidade do prazo de tolerância para entrega da unidade imobiliária - desde que haja informação clara a respeito (art. 31 do CDC). O prazo de tolerância de 180 dias não é, a princípio, abusivo. Considera-se a ausência de controle das adversidades e vicissitudes inerentes à atividade de incorporação imobiliária (chuvas, escassez de material, demora na emissão de habite-se, etc.) - compra de imóvel em construção.
3. Aplica-se a Teoria do Inadimplemento Antecipado quando, no cenário das relações contratuais, observa-se o compromisso assumido pelas partes de diligenciarem pela utilidade da prestação firmada mesmo antes do vencimento da obrigação. Assim, a identificação prematura da recusa do devedor em cumprir a prestação futura equipara-se ao inadimplemento, o que autoriza a resolução antecipada do contrato.
4. No caso, há quebra da boa-fé objetiva do contrato por parte da incorporadora. A falta de comunicação sobre o andamento da obra e os documentos juntados demonstram a impossibilidade de cumprimento da obrigação no prazo firmado.
5. O ajuizamento da ação antes do encerramento do prazo consignado, por si só, não afasta a culpa da incorporadora quando demonstrada a impossibilidade de cumprimento do ajuste. Aguardar o encerramento do prazo para promover a ação judicial contrapõe-se à ação diligente do comprador de evitar maiores prejuízos (duty to mitigate the loss).
6. O quadro fático indica a incidência do inadimplemento antecipado por ausência de interesse da incorporadora em concluir sua obrigação contratual, mesmo que não vencido o prazo de tolerância à época do ajuizamento da ação.
7. Nos termos do art. 475 do Código Civil (CC), a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
8. O Superior Tribunal de Justiça - STJ consolidou o entendimento de que "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Súmula 543).
9. Com o reconhecimento da culpa exclusiva da incorporadora no inadimplemento, o consumidor pode postular a extinção do contrato com o retorno das partes ao status quo ante: devolução integral dos valores pagos ao consumidor.
10. A culpa exclusiva da incorporadora impõe a devolução da comissão de corretagem. A natureza de despesa administrativa onera o contrato e, como regra, a repercussão econômica é repassada ao consumidor.
11. Recurso conhecido e não provido. Honorários majorados.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESSARCIMENTO DE VALORES. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DESCUMPRIMENTO DA OFERTA. RESOLUÇÃO POR CULPA DA VENDEDORA. PRAZO DE TOLERÂNCIA. TEORIA DO INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. BOA-FÉ OBJETIVA. DUTY TO MITIGATE THE LOSS. RESTITUIÇÃO DOS VALORES. INTEGRAL. SÚMULA 543 STJ. STATUS QUO ANTE. COMISSÃO DE CORRETAGEM.
1. Exige-se dos contratantes, inclusive na fase pré-contratual, uma conduta leal, transparente e respeito à confiança. A informação adequada e clara sobre os serviços e produtos é fundamental para que o consumidor possa exercer livremente seu direito de escolha (art. 6o, II, do Código de Defesa do Consumidor). Como consequência da boa-fé objetiva, o CDC em seu art. 30 estabelece o princípio da vinculação da oferta: "toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado".
2. A incidência do CDC não afasta a legalidade do prazo de tolerância para entrega da unidade imobiliária - desde que haja informação clara a respeito (art. 31 do CDC). O prazo de tolerância de 180 dias não é, a princípio, abusivo. Considera-se a ausência de controle das adversidades e vicissitudes inerentes à atividade de incorporação imobiliária (chuvas, escassez de material, demora na emissão de habite-se, etc.) - compra de imóvel em construção.
3. Aplica-se a Teoria do Inadimplemento Antecipado quando, no cenário das relações contratuais, observa-se o compromisso assumido pelas partes de diligenciarem pela utilidade da prestação firmada mesmo antes do vencimento da obrigação. Assim, a identificação prematura da recusa do devedor em cumprir a prestação futura equipara-se ao inadimplemento, o que autoriza a resolução antecipada do contrato.
4. No caso, há quebra da boa-fé objetiva do contrato por parte da incorporadora. A falta de comunicação sobre o andamento da obra e os documentos juntados demonstram a impossibilidade de cumprimento da obrigação no prazo firmado.
5. O ajuizamento da ação antes do encerramento do prazo consignado, por si só, não afasta a culpa da incorporadora quando demonstrada a impossibilidade de cumprimento do ajuste. Aguardar o encerramento do prazo para promover a ação judicial contrapõe-se à ação diligente do comprador de evitar maiores prejuízos (duty to mitigate the loss).
6. O quadro fático indica a incidência do inadimplemento antecipado por ausência de interesse da incorporadora em concluir sua obrigação contratual, mesmo que não vencido o prazo de tolerância à época do ajuizamento da ação.
7. Nos termos do art. 475 do Código Civil (CC), a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.
8. O Superior Tribunal de Justiça - STJ consolidou o entendimento de que "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Súmula 543).
9. Com o reconhecimento da culpa exclusiva da incorporadora no inadimplemento, o consumidor pode postular a extinção do contrato com o retorno das partes ao status quo ante: devolução integral dos valores pagos ao consumidor.
10. A culpa exclusiva da incorporadora impõe a devolução da comissão de corretagem. A natureza de despesa administrativa onera o contrato e, como regra, a repercussão econômica é repassada ao consumidor.
11. Recurso conhecido e não provido. Honorários majorados.