Tribunal: TJDFT
Processo: 0768804-85.2025.8.07.0016
Órgão julgador: DANIEL FELIPE MACHADO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-04-27
Data de publicação: 2026-05-12

Ementa:
Direito civil e processual civil. Recurso inominado. Competência do juizado especial cível. Ação de cobrança. Compra e venda de imóvel. Inadimplemento contratual. Mora ex re. Multa contratual. Impossibilidade de exclusão da responsabilidade. Encargos moratórios devidos. Proporcionalidade. Preliminares rejeitadas. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Ação de cobrança em que os autores pleiteiam a condenação dos réus ao pagamento de encargos moratórios em razão do atraso no pagamento do saldo remanescente do contrato de compra e venda de imóvel, firmado em 20/12/2024.
2. A sentença julgou procedentes os pedidos deduzidos para condenar os réus, solidariamente, ao pagamento de encargos moratórios decorrentes do inadimplemento do contrato, calculados da seguinte forma sobre o valor de R$ 280.759,15 pago com atraso: a) Atualização monetária dos valores pagos em atraso pelo INPC desde a data do vencimento (20/03/2025) até o efetivo pagamento; b) Juros moratórios de 1% ao mês calculados sobre o valor pago em atraso (R$ 280.759,15), desde 20 de março de 2025 até o efetivo pagamento; além de c) Multa contratual no valor de R$ 2.807,59 correspondente a 1% de R$ 280.759,15, conforme pactuado. Os recorridos interpuseram recurso inominado (ID 82240486). Contrarrazões apresentadas no ID 82240496.
II. Questão em discussão
3. As questões em discussão consistem em: (i) verificar a competência dos Juizados Especiais Cíveis para o julgamento da ação; (ii). definir se o atraso no pagamento do saldo remanescente configura inadimplemento contratual apto a ensejar mora; (iii). estabelecer se as alegações de culpa de terceiros e fortuito externo afastam a responsabilidade dos compradores pela mora; (iv). analisar se os autores entregaram o imóvel livre e desembaraçado e se houve violação da boa-fé objetiva pelos autores; (v). determinar se a cláusula penal pactuada deve ser aplicada integralmente ou reduzida.
III. Razões de decidir
4. A concessão do benefício da gratuidade de justiça à pessoa natural depende da alegação de hipossuficiência. A presunção a que se refere o art. 99, § 3o do CPC é de ser afastada quando do contexto do processo se chegue a conclusão diversa. A impugnação ao benefício da gratuidade de justiça por si só não basta para o indeferimento ou revogação da medida, se desacompanhada de elementos de prova indicativos da capacidade econômica do beneficiário. Nesse cenário, é medida de justiça o deferimento da gratuidade de justiça aos recorrentes em razão da documentação apresentada no ID Num. 82240487 e seguintes. Destaco que a gratuidade pode ser requerida a qualquer momento, sendo que o recolhimento de custas quando da interposição do agravo não constitui óbice para o exame posterior do pedido de gratuidade ou preclusão lógica. PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA REJEITADA. GRATUIDADE CONCEDIDA.
5. Não padece de falta de dialeticidade o recurso que manifesta inconformidade com a decisão proferida na sentença e aponta necessidade de valoração distinta do conteúdo (argumentativo) existente nos autos como fundamento da reforma da sentença. PRELIMINAR SUSCITADA EM CONTRARRAZÕES DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE REJEITADA.
6. A competência dos Juizados Especiais é restrita às causas de menor complexidade e cujo valor não ultrapasse 40 salários-mínimos, conforme o art. 3o da Lei no 9.099/95. No caso, o valor da causa foi corretamente atribuído com base no proveito econômico perseguido pelos autores correspondente aos valores pleiteados a título de multa, e não ao valor total do contrato de compra e venda do imóvel. Além disso, não merece prosperar a alegação de que a análise do cabimento da multa contratual exige exame de obrigações complexas que demandam dilação probatória porquanto as provas existentes nos autos são suficientes para o deslinde da questão. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL REJEITADA
7. Na espécie, consta da cláusula 1.1. “b” (ID 82240427, fl. 2) do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda do Imóvel, que o valor remanescente de R$ 644.000,00 seria pago “por meio de recursos de consórcio e de FGTS, com a principal finalidade de quitação do saldo devedor de financiamento do imóvel e que está registrado na R.7. AV.8 da matrícula do imóvel como garantia, com depósito do saldo remanescente para a conta corrente de titularidade do(a)(s) Vendedor(a)(es), no prazo de até 60 (sessenta) dias, após assinatura deste instrumento, prorrogável automaticamente uma única vez por mais 30 (trinta) dias”.
8. Da leitura da cláusula acima, resta incontroverso que os recorrentes tinham ciência de que a obtenção do consórcio e liberação do FGTS lhes cabia.
9. Das provas coligidas nos autos, depreende-se que o contrato de compra e venda foi firmado em 20/12/2024, com prazo de 60 dias, prorrogável por mais 30 dias, para o pagamento do valor de R$ 644.000,00. Em 18/03/2025, os recorrentes realizaram o pagamento parcial de R$ 363.240,85, para quitação do financiamento junto à Caixa Econômica Federal. Ocorre que, os valores remanescentes de R$ 257.232,88 e de R$ 23.526,27) foram pagos com atraso, respectivamente em 08/05/2023 e 13/05/2025, enquanto o prazo máximo se findava em 20/03/2025.
10. Diante da existência de previsão de termo final para pagamento, o inadimplemento da obrigação contratual constitui de pleno direito em mora o devedor, nos termos do art. 397 do CC.
11. Ainda que os recorrentes afirmem a ocorrência de fortuito externo, culpa de terceiros e que os autores não entregaram o imóvel desembaraçado, no caso em apreço, os compradores não lograram demonstrar a verossimilhança de suas alegações, mormente por inexistir nos autos documentação suficiente que demonstre qualquer indício de culpa dos recorridos pelo atraso na obtenção dos valores para a realização do pagamento nos termos pactuados.
12. Da mesma forma, os entraves encontrados pelos recorrentes para liberação do FGTS e consórcios não podem ser atribuídos aos autores pois se trata de forma de obtenção de crédito eleita pelos compradores que não deve ser invocada como excludente de responsabilidade. Tais fatos se classificam como fortuito interno e não é apto a excluir a responsabilidade contratual.
13. Como bem pontuado na r. sentença: “Quanto ao ônus sobre o imóvel, o contrato (ID 243015361) é claro. A cláusula 1.1 estabelece que o imóvel está livre e desembaraçado de quaisquer ônus, exceto pelo especificado no R.7. AV.8 da matrícula, que seria quitado nos termos da cláusula primeira. A mesma cláusula 1.1, alínea 'b', detalha que o pagamento seria realizado por meio de recursos de consórcio e FGTS, com a principal finalidade de quitação do saldo devedor de financiamento registrado na R.7. AV.8 da matrícula. A cláusula 2.2 atesta que os réus declararam ter recebido cópia de toda a documentação do imóvel, incluindo Certidão de Matrícula e de Ônus Reais. Alegar surpresa configura alteração deliberada da verdade dos fatos.”
14. Assim, ante o repertório documental juntado, a parte recorrente não se desincumbiu em comprovar que houve mora por culpa dos autores capaz de resultar liberação tardia dos valores por ausência de entrega do imóvel desembaraçado. Ao contrário disso, observa-se a atuação dos autores para a conclusão e manutenção do negócio jurídico.
15. Não se afigura razoável que seja imputada aos recorridos a responsabilidade pelo atraso no pagamento quando fica claro, pelas tratativas havidas, que os compradores tinham ciência dos trâmites necessários à obtenção do crédito necessário para realizar os pagamentos acordados.
16. Não encontra amparo a alegação dos recorrentes de que a análise do cabimento da multa depende da análise do cumprimento da obrigação principal porquanto esta ação não objetiva discutir a validade ou pleitear a rescisão do contrato de compra e venda, mas tão somente a cobrança da multa contratual em razão do inadimplemento dos requeridos.
17. Não se vislumbra comportamento contraditório ou violação à boa-fé objetiva pelos autores em razão das conversas mantidas por aplicativo de mensagens, em que reconhecem o empenho dos recorrentes em solucionar o problema, e que posteriormente, decidem ingressar com ação judicial para pleitear valores contratuais que não foram adimplidos de forma espontânea.
18. Por fim, a multa contratual observou a proporcionalidade dos valores inadimplidos e foi fixada pelas partes de forma coerente com a natureza e finalidade do negócio, não merecendo redução por não se mostrar excessiva.
IV. Dispositivo
19. Preliminares rejeitadas. Recurso desprovido.
20. Decisão proferida na forma do art. 46, da Lei no 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.
21. Condeno os recorrentes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação.Diante do pedido de gratuidade de justiça formulado, suspendo a exigibilidade da cobrança, nos termos do art. 98, § 3o, do CPC.
_________
Dispositivos relevantes citados: n/a.
Jurisprudência relevante citada: n/a.

Inteiro teor:
Direito civil e processual civil. Recurso inominado. Competência do juizado especial cível. Ação de cobrança. Compra e venda de imóvel. Inadimplemento contratual. Mora ex re. Multa contratual. Impossibilidade de exclusão da responsabilidade. Encargos moratórios devidos. Proporcionalidade. Preliminares rejeitadas. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Ação de cobrança em que os autores pleiteiam a condenação dos réus ao pagamento de encargos moratórios em razão do atraso no pagamento do saldo remanescente do contrato de compra e venda de imóvel, firmado em 20/12/2024.
2. A sentença julgou procedentes os pedidos deduzidos para condenar os réus, solidariamente, ao pagamento de encargos moratórios decorrentes do inadimplemento do contrato, calculados da seguinte forma sobre o valor de R$ 280.759,15 pago com atraso: a) Atualização monetária dos valores pagos em atraso pelo INPC desde a data do vencimento (20/03/2025) até o efetivo pagamento; b) Juros moratórios de 1% ao mês calculados sobre o valor pago em atraso (R$ 280.759,15), desde 20 de março de 2025 até o efetivo pagamento; além de c) Multa contratual no valor de R$ 2.807,59 correspondente a 1% de R$ 280.759,15, conforme pactuado. Os recorridos interpuseram recurso inominado (ID 82240486). Contrarrazões apresentadas no ID 82240496.
II. Questão em discussão
3. As questões em discussão consistem em: (i) verificar a competência dos Juizados Especiais Cíveis para o julgamento da ação; (ii). definir se o atraso no pagamento do saldo remanescente configura inadimplemento contratual apto a ensejar mora; (iii). estabelecer se as alegações de culpa de terceiros e fortuito externo afastam a responsabilidade dos compradores pela mora; (iv). analisar se os autores entregaram o imóvel livre e desembaraçado e se houve violação da boa-fé objetiva pelos autores; (v). determinar se a cláusula penal pactuada deve ser aplicada integralmente ou reduzida.
III. Razões de decidir
4. A concessão do benefício da gratuidade de justiça à pessoa natural depende da alegação de hipossuficiência. A presunção a que se refere o art. 99, § 3o do CPC é de ser afastada quando do contexto do processo se chegue a conclusão diversa. A impugnação ao benefício da gratuidade de justiça por si só não basta para o indeferimento ou revogação da medida, se desacompanhada de elementos de prova indicativos da capacidade econômica do beneficiário. Nesse cenário, é medida de justiça o deferimento da gratuidade de justiça aos recorrentes em razão da documentação apresentada no ID Num. 82240487 e seguintes. Destaco que a gratuidade pode ser requerida a qualquer momento, sendo que o recolhimento de custas quando da interposição do agravo não constitui óbice para o exame posterior do pedido de gratuidade ou preclusão lógica. PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA REJEITADA. GRATUIDADE CONCEDIDA.
5. Não padece de falta de dialeticidade o recurso que manifesta inconformidade com a decisão proferida na sentença e aponta necessidade de valoração distinta do conteúdo (argumentativo) existente nos autos como fundamento da reforma da sentença. PRELIMINAR SUSCITADA EM CONTRARRAZÕES DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE REJEITADA.
6. A competência dos Juizados Especiais é restrita às causas de menor complexidade e cujo valor não ultrapasse 40 salários-mínimos, conforme o art. 3o da Lei no 9.099/95. No caso, o valor da causa foi corretamente atribuído com base no proveito econômico perseguido pelos autores correspondente aos valores pleiteados a título de multa, e não ao valor total do contrato de compra e venda do imóvel. Além disso, não merece prosperar a alegação de que a análise do cabimento da multa contratual exige exame de obrigações complexas que demandam dilação probatória porquanto as provas existentes nos autos são suficientes para o deslinde da questão. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL REJEITADA
7. Na espécie, consta da cláusula 1.1. “b” (ID 82240427, fl. 2) do Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda do Imóvel, que o valor remanescente de R$ 644.000,00 seria pago “por meio de recursos de consórcio e de FGTS, com a principal finalidade de quitação do saldo devedor de financiamento do imóvel e que está registrado na R.7. AV.8 da matrícula do imóvel como garantia, com depósito do saldo remanescente para a conta corrente de titularidade do(a)(s) Vendedor(a)(es), no prazo de até 60 (sessenta) dias, após assinatura deste instrumento, prorrogável automaticamente uma única vez por mais 30 (trinta) dias”.
8. Da leitura da cláusula acima, resta incontroverso que os recorrentes tinham ciência de que a obtenção do consórcio e liberação do FGTS lhes cabia.
9. Das provas coligidas nos autos, depreende-se que o contrato de compra e venda foi firmado em 20/12/2024, com prazo de 60 dias, prorrogável por mais 30 dias, para o pagamento do valor de R$ 644.000,00. Em 18/03/2025, os recorrentes realizaram o pagamento parcial de R$ 363.240,85, para quitação do financiamento junto à Caixa Econômica Federal. Ocorre que, os valores remanescentes de R$ 257.232,88 e de R$ 23.526,27) foram pagos com atraso, respectivamente em 08/05/2023 e 13/05/2025, enquanto o prazo máximo se findava em 20/03/2025.
10. Diante da existência de previsão de termo final para pagamento, o inadimplemento da obrigação contratual constitui de pleno direito em mora o devedor, nos termos do art. 397 do CC.
11. Ainda que os recorrentes afirmem a ocorrência de fortuito externo, culpa de terceiros e que os autores não entregaram o imóvel desembaraçado, no caso em apreço, os compradores não lograram demonstrar a verossimilhança de suas alegações, mormente por inexistir nos autos documentação suficiente que demonstre qualquer indício de culpa dos recorridos pelo atraso na obtenção dos valores para a realização do pagamento nos termos pactuados.
12. Da mesma forma, os entraves encontrados pelos recorrentes para liberação do FGTS e consórcios não podem ser atribuídos aos autores pois se trata de forma de obtenção de crédito eleita pelos compradores que não deve ser invocada como excludente de responsabilidade. Tais fatos se classificam como fortuito interno e não é apto a excluir a responsabilidade contratual.
13. Como bem pontuado na r. sentença: “Quanto ao ônus sobre o imóvel, o contrato (ID 243015361) é claro. A cláusula 1.1 estabelece que o imóvel está livre e desembaraçado de quaisquer ônus, exceto pelo especificado no R.7. AV.8 da matrícula, que seria quitado nos termos da cláusula primeira. A mesma cláusula 1.1, alínea 'b', detalha que o pagamento seria realizado por meio de recursos de consórcio e FGTS, com a principal finalidade de quitação do saldo devedor de financiamento registrado na R.7. AV.8 da matrícula. A cláusula 2.2 atesta que os réus declararam ter recebido cópia de toda a documentação do imóvel, incluindo Certidão de Matrícula e de Ônus Reais. Alegar surpresa configura alteração deliberada da verdade dos fatos.”
14. Assim, ante o repertório documental juntado, a parte recorrente não se desincumbiu em comprovar que houve mora por culpa dos autores capaz de resultar liberação tardia dos valores por ausência de entrega do imóvel desembaraçado. Ao contrário disso, observa-se a atuação dos autores para a conclusão e manutenção do negócio jurídico.
15. Não se afigura razoável que seja imputada aos recorridos a responsabilidade pelo atraso no pagamento quando fica claro, pelas tratativas havidas, que os compradores tinham ciência dos trâmites necessários à obtenção do crédito necessário para realizar os pagamentos acordados.
16. Não encontra amparo a alegação dos recorrentes de que a análise do cabimento da multa depende da análise do cumprimento da obrigação principal porquanto esta ação não objetiva discutir a validade ou pleitear a rescisão do contrato de compra e venda, mas tão somente a cobrança da multa contratual em razão do inadimplemento dos requeridos.
17. Não se vislumbra comportamento contraditório ou violação à boa-fé objetiva pelos autores em razão das conversas mantidas por aplicativo de mensagens, em que reconhecem o empenho dos recorrentes em solucionar o problema, e que posteriormente, decidem ingressar com ação judicial para pleitear valores contratuais que não foram adimplidos de forma espontânea.
18. Por fim, a multa contratual observou a proporcionalidade dos valores inadimplidos e foi fixada pelas partes de forma coerente com a natureza e finalidade do negócio, não merecendo redução por não se mostrar excessiva.
IV. Dispositivo
19. Preliminares rejeitadas. Recurso desprovido.
20. Decisão proferida na forma do art. 46, da Lei no 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.
21. Condeno os recorrentes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor atualizado da condenação.Diante do pedido de gratuidade de justiça formulado, suspendo a exigibilidade da cobrança, nos termos do art. 98, § 3o, do CPC.
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Dispositivos relevantes citados: n/a.
Jurisprudência relevante citada: n/a.