Tribunal: TJDFT
Processo: 0712118-40.2024.8.07.0006
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0712118-40.2024.8.07.0006 RECORRENTE: CARLOS ALBERTO CAMPOS DE LIMA RECORRIDO: CONDOMÍNIO ALTO DA BOA VISTA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS EM LOTEAMENTO NÃO FORMALIZADO COMO CONDOMÍNIO EDILÍCIO. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. COBRANÇA LEGÍTIMA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação contra sentença que reconheceu a legitimidade da cobrança executiva de taxas condominiais promovida por associação de moradores em loteamento regularizado, mas não formalizado como condomínio edilício. 1.1. O apelante alega ausência de título executivo extrajudicial pela inexistência de convenção condominial registrada e ausência de vínculo contratual, bem como ilegitimidade ativa do apelado para promover a cobrança. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A controvérsia consiste em verificar: (i) se há título executivo extrajudicial válido para embasar execução das taxas cobradas por condomínio irregular, e (ii) a legitimidade da associação apelada para realizar tal cobrança. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A legitimidade ativa da associação apelada decorre de sua atuação como entidade gestora atual, responsável pela administração das áreas comuns e prestação dos serviços coletivos, independente da formalização como condomínio edilício. 4. A jurisprudência do TJDFT é pacífica quanto à possibilidade de cobrança executiva das taxas condominiais em loteamentos de fato, por se tratar de obrigação propter rem, especialmente considerando as peculiaridades fundiárias do Distrito Federal, não se aplicando diretamente os precedentes vinculantes (Temas 492/STF e 882/STJ). 5. O pagamento voluntário das taxas pelo recorrente por quatro anos caracteriza adesão tácita ao regime condominial existente e veda comportamento contraditório, conforme o princípio da boa-fé objetiva (art. 187, CC). 6. A exigibilidade do título executivo é assegurada pelo art. 784, X, do CPC, diante da comprovação documental de que as contribuições foram aprovadas em assembleia pelos moradores. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. A cobrança de taxas condominiais em loteamento irregular, gerido por associação de moradores que atua como condomínio de fato, é legítima e configura obrigação propter rem, admitindo execução mediante título executivo extrajudicial, aprovado em assembleia. 2. É irrelevante a ausência de registro formal da convenção condominial no cartório de imóveis, especialmente quando há adesão tácita pelo proprietário que usufrui dos serviços disponibilizados. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 784, X; CC, arts. 187, 1.332; Lei no 13.465/2017, art. 36-A. Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1966403, 0700482-71.2020.8.07.0021, Rel. João Egmont, 2a Turma Cível, DJe 28.02.2025; TJDFT, Acórdão 2007689, 0725323-54.2024.8.07.0001, Rel. Romulo de Araujo Mendes, 1a Turma Cível, DJe 23.06.2025; TJDFT, Acórdão 1764066, 0701629-46.2021.8.07.0006, Rel. Carlos Pires Soares Neto, 1a Turma Cível, DJe 10.10.2023. O recorrente alega violação aos seguintes dispositivos: a) artigo 337, inciso XI, do Código de Processo Civil, arguindo preliminar de ilegitimidade ativa tendo em vista a ausência de qualquer contrato supostamente firmado entre as partes. Afirma que a natureza jurídica do recorrido se trata, no máximo, de uma associação da qual o recorrente não faz parte; b) artigo 784, inciso X, do CPC, sustentando que inexiste título executivo extrajudicial, pois o recorrido não é condomínio edilício regularmente instituído, sendo vedada a equiparação das contribuições associativas às taxas condominiais. Aponta, nesse aspecto, divergência jurisprudencial com ementas de julgados do STJ e desta Corte de Justiça; c) artigos 783, 786 e 803, inciso I, todos do CPC, defendendo a nulidade da execução por inadequação da via eleita ante a ausência de obrigação certa, líquida e exigível; d) artigo 5o, inciso XX, da Constituição Federal, asseverando que houve afronta ao princípio da liberdade associativa, uma vez que ninguém pode ser compelido a associar-se ou permanecer associado, sendo inaceitável a adesão tácita defendida pelo acórdão recorrido; e e) artigos 1.332 e 1.333, ambos do Código Civil, e 7o da Lei 4.591/1964, argumentando que não há convenção registrada no Cartório de Registro de Imóveis, requisito essencial para caracterização de uma obrigação propter rem do condomínio edilício. Também elenca ementas de julgados da Corte Superior para demonstrar o dissenso de entendimento. Subsidiariamente, pede a aplicação dos precedentes dos Temas repetitivos 882/STJ e 492/STF, a fim de que seja afastada a cobrança de taxas, em relação ao recorrente que não é associado e, também, porque inexiste a distinção que exima os loteamentos do Distrito Federal de serem abrangidos pelos referidos precedentes qualificados. Ao final, pede a inversão da sucumbência e arbitramento de honorários recursais. Nas contrarrazões, a parte recorrida pede (i) a condenação da parte recorrente ao pagamento da multa prevista no artigo 1.021, §4o, do CPC; (ii) a majoração dos honorários advocatícios anteriormente fixados, bem como (iii) que todas as intimações sejam publicadas em nome do advogado ALEX LUCIANO VALADARES DE ALMEIDA, OAB/DF 40.996, e OAB/MG 99.065 (ID 79764612). II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à suposta ofensa ao artigo 337, inciso XI, do CPC. Isso porque, a turma julgadora, após detida análise dos autos, assentou que “A preliminar arguida pelo apelante, acerca da ilegitimidade ativa do "Condomínio Alto da Boa Vista" para ajuizar execução, não merece acolhimento. Muito embora alegue o recorrente que a entidade legítima para cobrar as contribuições seria a Associação dos Moradores e Adquirentes do Condomínio Alto da Boa Vista – AsMAC-ABV, verifica-se que as taxas exigidas não decorrem do ato de regularização fundiária do loteamento, mas da atual administração da coletividade, o que justifica plenamente a pertinência subjetiva ativa do apelado” (ID 75758406). Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar a tese recursal, nos moldes propostos pela parte recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, o que desborda dos limites do recurso especial, a teor do enunciado 7 da Súmula do STJ. Pelo mesmo fundamento sumular, também não deve ser admitido o apelo especial em relação à mencionada contrariedade aos artigos 783, 784, inciso X, 786 e 803, inciso I, todos do CPC, 1.332 e 1.333, ambos do CCB, e 7o da Lei 4.591/1964, porque ultrapassar os fundamentos do acórdão, no sentido de que “é relevante ressaltar que o recorrente adquiriu o imóvel em questão desde 2015 e, voluntariamente, efetuou o pagamento das taxas condominiais ao longo de quase quatro anos. Tal comportamento caracteriza inequivocamente a adesão tácita ao regime condominial existente e configura, inclusive, afronta à boa-fé objetiva (art. 187, CC), pretender agora se eximir das obrigações assumidas. (...) Ademais, a comprovação documental apresentada pela parte apelada demonstra de forma suficiente que as contribuições cobradas foram regularmente aprovadas em assembleia e são exigíveis na forma do art. 784, inciso X, do CPC. Assim, o título que instrui a execução atende plenamente os requisitos legais de certeza, liquidez e exigibilidade, não sendo pertinente a alegação do apelante de nulidade do título executivo”, e acolher as tese recursais, demandaria o reexame de provas, vedado na presente sede pelo enunciado 7 da Súmula da Corte Superior. Em relação à indicada afronta ao artigo 5o, inciso XX, da CF, não se mostra possível sua apreciação porque a Corte Superior assentou o entendimento de que “Matéria constitucional é insuscetível de exame em recurso especial, preservada a competência do STF” (AREsp n. 2.887.248/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 16/12/2025, DJEN de 22/12/2025). No tocante às interposições fundadas na alínea “c” do permissivo constitucional, igualmente o recurso não deve lograr êxito porque “A mera transcrição de ementas e excertos, desprovida da realização do necessário cotejo analítico entre os arestos confrontados, mostra-se insuficiente para comprovar a divergência jurisprudencial ensejadora da abertura da via especial com esteio na alínea c do permissivo constitucional. Incidência da Súmula 284/STF”. (REsp n. 2.235.623/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 23/12/2025). Ademais, inviável o prosseguimento do dissenso suscitado quanto aos paradigmas deste Tribunal de Justiça, porquanto “A alegação de dissídio jurisprudencial baseada em acórdão paradigma do próprio Tribunal de origem atrai a incidência do óbice da Súmula 13 do STJ”. (REsp n. 2.226.350/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 10/11/2025, DJEN de 13/11/2025). Assinala-se, por oportuno, a inaplicabilidade dos temas 882/STJ e 492/STF, diante da ausência de similitude fática, conforme reconhecido pelo próprio acórdão impugnado. No que se refere aos pedidos de condenação da parte recorrente ao pagamento da multa prevista no artigo 1.021, §4o, do CPC, inversão da sucumbência e arbitramento de honorários recursais, trata-se de requerimentos que refogem à competência desta Presidência, que está restrita ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade dos recursos constitucionais. Quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do CPC, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, não conheço do pedido. Por fim, defiro o pedido de publicação exclusiva, nos termos formulados pela parte recorrida no ID 79764612. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios JO-C9T

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0712118-40.2024.8.07.0006 RECORRENTE: CARLOS ALBERTO CAMPOS DE LIMA RECORRIDO: CONDOMÍNIO ALTO DA BOA VISTA DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS EM LOTEAMENTO NÃO FORMALIZADO COMO CONDOMÍNIO EDILÍCIO. TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. COBRANÇA LEGÍTIMA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação contra sentença que reconheceu a legitimidade da cobrança executiva de taxas condominiais promovida por associação de moradores em loteamento regularizado, mas não formalizado como condomínio edilício. 1.1. O apelante alega ausência de título executivo extrajudicial pela inexistência de convenção condominial registrada e ausência de vínculo contratual, bem como ilegitimidade ativa do apelado para promover a cobrança. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A controvérsia consiste em verificar: (i) se há título executivo extrajudicial válido para embasar execução das taxas cobradas por condomínio irregular, e (ii) a legitimidade da associação apelada para realizar tal cobrança. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A legitimidade ativa da associação apelada decorre de sua atuação como entidade gestora atual, responsável pela administração das áreas comuns e prestação dos serviços coletivos, independente da formalização como condomínio edilício. 4. A jurisprudência do TJDFT é pacífica quanto à possibilidade de cobrança executiva das taxas condominiais em loteamentos de fato, por se tratar de obrigação propter rem, especialmente considerando as peculiaridades fundiárias do Distrito Federal, não se aplicando diretamente os precedentes vinculantes (Temas 492/STF e 882/STJ). 5. O pagamento voluntário das taxas pelo recorrente por quatro anos caracteriza adesão tácita ao regime condominial existente e veda comportamento contraditório, conforme o princípio da boa-fé objetiva (art. 187, CC). 6. A exigibilidade do título executivo é assegurada pelo art. 784, X, do CPC, diante da comprovação documental de que as contribuições foram aprovadas em assembleia pelos moradores. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. A cobrança de taxas condominiais em loteamento irregular, gerido por associação de moradores que atua como condomínio de fato, é legítima e configura obrigação propter rem, admitindo execução mediante título executivo extrajudicial, aprovado em assembleia. 2. É irrelevante a ausência de registro formal da convenção condominial no cartório de imóveis, especialmente quando há adesão tácita pelo proprietário que usufrui dos serviços disponibilizados. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 784, X; CC, arts. 187, 1.332; Lei no 13.465/2017, art. 36-A. Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1966403, 0700482-71.2020.8.07.0021, Rel. João Egmont, 2a Turma Cível, DJe 28.02.2025; TJDFT, Acórdão 2007689, 0725323-54.2024.8.07.0001, Rel. Romulo de Araujo Mendes, 1a Turma Cível, DJe 23.06.2025; TJDFT, Acórdão 1764066, 0701629-46.2021.8.07.0006, Rel. Carlos Pires Soares Neto, 1a Turma Cível, DJe 10.10.2023. O recorrente alega violação aos seguintes dispositivos: a) artigo 337, inciso XI, do Código de Processo Civil, arguindo preliminar de ilegitimidade ativa tendo em vista a ausência de qualquer contrato supostamente firmado entre as partes. Afirma que a natureza jurídica do recorrido se trata, no máximo, de uma associação da qual o recorrente não faz parte; b) artigo 784, inciso X, do CPC, sustentando que inexiste título executivo extrajudicial, pois o recorrido não é condomínio edilício regularmente instituído, sendo vedada a equiparação das contribuições associativas às taxas condominiais. Aponta, nesse aspecto, divergência jurisprudencial com ementas de julgados do STJ e desta Corte de Justiça; c) artigos 783, 786 e 803, inciso I, todos do CPC, defendendo a nulidade da execução por inadequação da via eleita ante a ausência de obrigação certa, líquida e exigível; d) artigo 5o, inciso XX, da Constituição Federal, asseverando que houve afronta ao princípio da liberdade associativa, uma vez que ninguém pode ser compelido a associar-se ou permanecer associado, sendo inaceitável a adesão tácita defendida pelo acórdão recorrido; e e) artigos 1.332 e 1.333, ambos do Código Civil, e 7o da Lei 4.591/1964, argumentando que não há convenção registrada no Cartório de Registro de Imóveis, requisito essencial para caracterização de uma obrigação propter rem do condomínio edilício. Também elenca ementas de julgados da Corte Superior para demonstrar o dissenso de entendimento. Subsidiariamente, pede a aplicação dos precedentes dos Temas repetitivos 882/STJ e 492/STF, a fim de que seja afastada a cobrança de taxas, em relação ao recorrente que não é associado e, também, porque inexiste a distinção que exima os loteamentos do Distrito Federal de serem abrangidos pelos referidos precedentes qualificados. Ao final, pede a inversão da sucumbência e arbitramento de honorários recursais. Nas contrarrazões, a parte recorrida pede (i) a condenação da parte recorrente ao pagamento da multa prevista no artigo 1.021, §4o, do CPC; (ii) a majoração dos honorários advocatícios anteriormente fixados, bem como (iii) que todas as intimações sejam publicadas em nome do advogado ALEX LUCIANO VALADARES DE ALMEIDA, OAB/DF 40.996, e OAB/MG 99.065 (ID 79764612). II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à suposta ofensa ao artigo 337, inciso XI, do CPC. Isso porque, a turma julgadora, após detida análise dos autos, assentou que “A preliminar arguida pelo apelante, acerca da ilegitimidade ativa do "Condomínio Alto da Boa Vista" para ajuizar execução, não merece acolhimento. Muito embora alegue o recorrente que a entidade legítima para cobrar as contribuições seria a Associação dos Moradores e Adquirentes do Condomínio Alto da Boa Vista – AsMAC-ABV, verifica-se que as taxas exigidas não decorrem do ato de regularização fundiária do loteamento, mas da atual administração da coletividade, o que justifica plenamente a pertinência subjetiva ativa do apelado” (ID 75758406). Com efeito, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar a tese recursal, nos moldes propostos pela parte recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, o que desborda dos limites do recurso especial, a teor do enunciado 7 da Súmula do STJ. Pelo mesmo fundamento sumular, também não deve ser admitido o apelo especial em relação à mencionada contrariedade aos artigos 783, 784, inciso X, 786 e 803, inciso I, todos do CPC, 1.332 e 1.333, ambos do CCB, e 7o da Lei 4.591/1964, porque ultrapassar os fundamentos do acórdão, no sentido de que “é relevante ressaltar que o recorrente adquiriu o imóvel em questão desde 2015 e, voluntariamente, efetuou o pagamento das taxas condominiais ao longo de quase quatro anos. Tal comportamento caracteriza inequivocamente a adesão tácita ao regime condominial existente e configura, inclusive, afronta à boa-fé objetiva (art. 187, CC), pretender agora se eximir das obrigações assumidas. (...) Ademais, a comprovação documental apresentada pela parte apelada demonstra de forma suficiente que as contribuições cobradas foram regularmente aprovadas em assembleia e são exigíveis na forma do art. 784, inciso X, do CPC. Assim, o título que instrui a execução atende plenamente os requisitos legais de certeza, liquidez e exigibilidade, não sendo pertinente a alegação do apelante de nulidade do título executivo”, e acolher as tese recursais, demandaria o reexame de provas, vedado na presente sede pelo enunciado 7 da Súmula da Corte Superior. Em relação à indicada afronta ao artigo 5o, inciso XX, da CF, não se mostra possível sua apreciação porque a Corte Superior assentou o entendimento de que “Matéria constitucional é insuscetível de exame em recurso especial, preservada a competência do STF” (AREsp n. 2.887.248/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 16/12/2025, DJEN de 22/12/2025). No tocante às interposições fundadas na alínea “c” do permissivo constitucional, igualmente o recurso não deve lograr êxito porque “A mera transcrição de ementas e excertos, desprovida da realização do necessário cotejo analítico entre os arestos confrontados, mostra-se insuficiente para comprovar a divergência jurisprudencial ensejadora da abertura da via especial com esteio na alínea c do permissivo constitucional. Incidência da Súmula 284/STF”. (REsp n. 2.235.623/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 23/12/2025). Ademais, inviável o prosseguimento do dissenso suscitado quanto aos paradigmas deste Tribunal de Justiça, porquanto “A alegação de dissídio jurisprudencial baseada em acórdão paradigma do próprio Tribunal de origem atrai a incidência do óbice da Súmula 13 do STJ”. (REsp n. 2.226.350/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 10/11/2025, DJEN de 13/11/2025). Assinala-se, por oportuno, a inaplicabilidade dos temas 882/STJ e 492/STF, diante da ausência de similitude fática, conforme reconhecido pelo próprio acórdão impugnado. No que se refere aos pedidos de condenação da parte recorrente ao pagamento da multa prevista no artigo 1.021, §4o, do CPC, inversão da sucumbência e arbitramento de honorários recursais, trata-se de requerimentos que refogem à competência desta Presidência, que está restrita ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade dos recursos constitucionais. Quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do CPC, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, não conheço do pedido. Por fim, defiro o pedido de publicação exclusiva, nos termos formulados pela parte recorrida no ID 79764612. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios JO-C9T