Tribunal: TJDFT
Processo: 0772125-31.2025.8.07.0016
Órgão julgador: LUCIANA FREIRE NAVES FERNANDES GONCALVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-03-18
Data de publicação: 2026-04-08

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. INDENIZAÇÃO. JUROS DE OBRA E LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO
I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré, contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para reconhecer o atraso na entrega do imóvel e condenar a recorrente ao ressarcimento dos juros da obra suportados pela autora no período de mora, além do pagamento de indenização por lucros cessantes. No mérito, defende a legalidade das cláusulas contratuais. Afirma ainda que não é devido o ressarcimento dos juros de mora, pois sua cobrança pelo agente financeiro é lícita durante a fase de construção do imóvel. Sustenta que houve caso fortuito ,em razão da escassez de materiais e mão de obra durante a pandemia de coronavírus, de modo que não poderia ser responsabilizada. Contrarrazões apresentadas.
II. Recurso cabível e tempestivo. Preparo recolhido.
III. Cumpre observar que se aplicam ao caso os ditames do Código de Defesa do Consumidor, pois as partes se enquadram nos conceitos previstos nos artigos 2o e 3o daquele diploma legal.
IV. O prazo de entrega do empreendimento era 20/12/2023, podendo ser prorrogado por mais 180 (cento e oitenta) dias.
V. O consumidor, ao celebrar o contrato, tem a legítima expectativa de que o imóvel será entregue no prazo ajustado, sendo esta data, inclusive, bastante relevante na formação da vontade de contratar. Ademais, é vedado ao fornecedor, nos termos do art. 39, XII do CDC, deixar de fixar prazo para concluir sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério.
VI. Por ocasião do julgamento do Tema 996, o STJ fixou a tese de que “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;”. Portanto, o prazo de entrega a ser considerado é aquele previsto no contrato, acrescido da tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, sendo indevida nova prorrogação por mais 60 (sessenta) dias previstos no contrato de financiamento.
VII. Nos termos dos arts. 395 e 402 do Código Civil, o devedor em mora responde pelos prejuízos a que deu causa, os quais abrangem o que o credor efetivamente perdeu, além do que razoavelmente deixou de lucrar. Não há que se falar em ocorrência de caso fortuito, em razão de escassez de mão de obra ou insumos. Isso porque construtora de grande experiência no mercado de incorporação não tem como ignorar esse fator, que sequer foi comprovado. A ocorrência de atrasos na obra, em razão de falta de mão de obra qualificada ou de insumos, não configura caso fortuito, daí porque não excluem a responsabilidade da empresa construtora. Trata-se, no máximo, de fortuito interno, que não rompe o nexo de causalidade, razão pela qual a requerida deve suportar diante do risco da atividade que exerce. Cumpre observar ainda que a pandemia do coronavírus se iniciou em meados de 2020 e o contrato foi firmado apenas em 2023. Assim, além de a construtora poder prever com clareza o fluxo de mão de obra e insumos, não havia mais regras rígidas de isolamento social vigentes na época.
VIII. Também no julgamento do Tema 996, o STJ fixou a tese de que “1.3. É lícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluindo período de tolerância.” Todavia, no caso de atraso na entrega do imóvel, a construtora/incorporadora deverá ser responsável pela indenização de tal pagamento, durante o período moratório, por ser fato imputável somente a ela. O pagamento foi comprovado na planilha de ID 80883718, emitida através da própria Caixa Econômica Federal. Todos os encargos componentes da parcela devem ser indenizados, porque não teriam de ser pagos se a ré não estivesse em mora. Considerando que foi garantido o direito ao contraditório, não há óbice na juntada do documento com a réplica. Não há reparo a ser feito na sentença.
IX. Ainda conforme Tema 996 do STJ, “1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada.” Portanto, cabível a indenização pelos danos que a recorrida suportou em razão da privação do uso do imóvel. No que tange ao valor do aluguel, constitui prática comum no mercado se cobrar entre 0,5% (meio por cento) e 1% (um por cento) do valor do imóvel a título de aluguel, sendo esta uma média de preço razoável. Portanto, não há reparo a ser feito na sentença.
X. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
XI. A recorrente arcará com os honorários de sucumbência, os quais fixo em 10% do valor da condenação, conforme art. 55 da Lei 9.099/95.
XII. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do artigo 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. INDENIZAÇÃO. JUROS DE OBRA E LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO
I. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré, contra a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para reconhecer o atraso na entrega do imóvel e condenar a recorrente ao ressarcimento dos juros da obra suportados pela autora no período de mora, além do pagamento de indenização por lucros cessantes. No mérito, defende a legalidade das cláusulas contratuais. Afirma ainda que não é devido o ressarcimento dos juros de mora, pois sua cobrança pelo agente financeiro é lícita durante a fase de construção do imóvel. Sustenta que houve caso fortuito ,em razão da escassez de materiais e mão de obra durante a pandemia de coronavírus, de modo que não poderia ser responsabilizada. Contrarrazões apresentadas.
II. Recurso cabível e tempestivo. Preparo recolhido.
III. Cumpre observar que se aplicam ao caso os ditames do Código de Defesa do Consumidor, pois as partes se enquadram nos conceitos previstos nos artigos 2o e 3o daquele diploma legal.
IV. O prazo de entrega do empreendimento era 20/12/2023, podendo ser prorrogado por mais 180 (cento e oitenta) dias.
V. O consumidor, ao celebrar o contrato, tem a legítima expectativa de que o imóvel será entregue no prazo ajustado, sendo esta data, inclusive, bastante relevante na formação da vontade de contratar. Ademais, é vedado ao fornecedor, nos termos do art. 39, XII do CDC, deixar de fixar prazo para concluir sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério.
VI. Por ocasião do julgamento do Tema 996, o STJ fixou a tese de que “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;”. Portanto, o prazo de entrega a ser considerado é aquele previsto no contrato, acrescido da tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, sendo indevida nova prorrogação por mais 60 (sessenta) dias previstos no contrato de financiamento.
VII. Nos termos dos arts. 395 e 402 do Código Civil, o devedor em mora responde pelos prejuízos a que deu causa, os quais abrangem o que o credor efetivamente perdeu, além do que razoavelmente deixou de lucrar. Não há que se falar em ocorrência de caso fortuito, em razão de escassez de mão de obra ou insumos. Isso porque construtora de grande experiência no mercado de incorporação não tem como ignorar esse fator, que sequer foi comprovado. A ocorrência de atrasos na obra, em razão de falta de mão de obra qualificada ou de insumos, não configura caso fortuito, daí porque não excluem a responsabilidade da empresa construtora. Trata-se, no máximo, de fortuito interno, que não rompe o nexo de causalidade, razão pela qual a requerida deve suportar diante do risco da atividade que exerce. Cumpre observar ainda que a pandemia do coronavírus se iniciou em meados de 2020 e o contrato foi firmado apenas em 2023. Assim, além de a construtora poder prever com clareza o fluxo de mão de obra e insumos, não havia mais regras rígidas de isolamento social vigentes na época.
VIII. Também no julgamento do Tema 996, o STJ fixou a tese de que “1.3. É lícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluindo período de tolerância.” Todavia, no caso de atraso na entrega do imóvel, a construtora/incorporadora deverá ser responsável pela indenização de tal pagamento, durante o período moratório, por ser fato imputável somente a ela. O pagamento foi comprovado na planilha de ID 80883718, emitida através da própria Caixa Econômica Federal. Todos os encargos componentes da parcela devem ser indenizados, porque não teriam de ser pagos se a ré não estivesse em mora. Considerando que foi garantido o direito ao contraditório, não há óbice na juntada do documento com a réplica. Não há reparo a ser feito na sentença.
IX. Ainda conforme Tema 996 do STJ, “1.2) o atraso da entrega do imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera, para o promitente vendedor, a obrigação de indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem, na forma de valor locatício, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato ou de mercado, correspondente ao que este deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta da unidade autônoma já regularizada.” Portanto, cabível a indenização pelos danos que a recorrida suportou em razão da privação do uso do imóvel. No que tange ao valor do aluguel, constitui prática comum no mercado se cobrar entre 0,5% (meio por cento) e 1% (um por cento) do valor do imóvel a título de aluguel, sendo esta uma média de preço razoável. Portanto, não há reparo a ser feito na sentença.
X. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
XI. A recorrente arcará com os honorários de sucumbência, os quais fixo em 10% do valor da condenação, conforme art. 55 da Lei 9.099/95.
XII. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do artigo 46 da Lei 9.099/95.