Tribunal: TJDFT
Processo: 0749585-86.2025.8.07.0016
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-04-29
Data de publicação: 2026-05-08

Ementa:
Juizado Especial Cível. Direito do consumidor. Recurso inominado. Entrega de imóvel. Atraso. Juros de obra e lucros cessantes. Recurso conhecido e não provido.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado interposto pelas empresas rés em face da sentença que as condenou solidariamente a pagarem à parte autora o valor de R$ 6.087,62 a título de indenização pelos valores gastos com juros de obra decorrentes da demora na entrega do imóvel, a ser atualizado monetariamente e R$ 600,00 por cada mês de atraso, a contar de 30 de junho de 2022 até 5 de dezembro de 2023, a título de lucros cessantes, perfazendo o montante de R$10.200,00, atualizados monetariamente e julgou improcedente o pedido de reparação por danos morais.
2. Recurso próprio, tempestivo e com preparo recolhido (ID 79702769).
3. Em suas razões recursais as recorrentes alegam preliminar de incompetência dos Juizados Especiais ao argumento que o valor do imóvel excede 40 (quarenta) vezes o salário mínimo e necessidade de produção de prova técnica referente aos juros de obra. No mérito, afirmam que a pandemia da Covid-19 atrasou a cadeia produtiva da construção civil, com escassez de insumos e mão-de-obra, criando um cenário global adverso e fora de controle das empresas, apto a caracterizar caso fortuito e força maior a justificar o atraso na entrega da obra e excluir as suas responsabilidades, nos termos do art. 393, do Código Civil. Alegam que o Termo de Reserva não gera qualquer obrigação entre as partes, de forma que não deveria ser considerado o prazo estipulado nele para a entrega do imóvel, mas sim a data do contrato de compra e venda do bem, que entende substituir e superar quaisquer negociações prévias entre as partes. Afirmam que o dano material não está comprovado. Defendem serem indevidos os lucros cessantes ao argumento que o autor não deixou de lucrar e não sofreu qualquer perda financeira no imóvel residencial. Defendem seja reconhecido como prazo de entrega do imóvel a data contida no Contrato de Compra e Venda e não a estimativa contida no Termo de Reserva. Invocam o Tema Repetitivo no. 996/STJ.
4. Requerem seja reformada a Sentença julgando improcedente o pedido de indenização a título de juros de obra e lucros cessantes. Subsidiariamente, seja reconhecida a necessidade de prorrogação do prazo de entrega do imóvel, considerando o prazo estabelecido no contrato de compra e venda, pelo período de 1 ano e 10 meses, ou, decidir que não houve atraso, considerando a entrega para 3/2/2024. Subsidiariamente, caso entenda pela data contida no termo de reserva, requer sejam acrescidos os 180 dias de tolerância, mais os 60 dias previstos contratualmente na cláusula 4.12, sendo acrescidos ao termo inicial de possível condenação.
5. Contrarrazões pela manutenção da sentença. Afirma que os valores envolvem meros cálculos aritméticos, sem complexidade e o valor da causa não ultrapassa 40 salários mínimos. No mérito, alega que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano, não se tratando de motivo imprevisto ou imprevisível; que a responsabilidade da atividade empresarial não deve ser transferida para o consumidor, que o termo de reserva de unidade habitacional tem natureza jurídica de contrato preliminar. Defende a manutenção da condenação das recorrentes ao pagamento dos juros de obra e lucros cessantes, nos termos fixados na sentença, com a devida correção monetária e juros de mora.
II. Questão em discussão
6. A controvérsia consiste em: (I) verificar, preliminarmente, a competência do Juizado Especial Cível para o julgamento da causa; (II) analisar a ocorrência de caso fortuito/força maior decorrente da pandemia de COVID-19 como excludente de responsabilidade; (III) avaliar se é devida a reparação material relativa a juros de obra e lucros cessantes e, em caso positivo, se deve ser considerado o prazo de entrega que consta no termo de reserva do imóvel.
III. Razões de decidir
7. A presente demanda trata dos alegados danos decorrentes de atraso na entrega de imóvel em que os valores pleiteados não excedem 40 salários mínimos e eventual valor acima desse patamar é tido como renúncia de crédito a teor do art. 3o, § 3o da Lei 9099/95. Não se verifica necessidade de realização de prova técnica pericial para cálculo dos valores cobrados pela parte autora. Preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível rejeitada.
8. Nos termos do Código de Defesa do Consumidor (CDC), as recorrentes são fornecedoras (art. 3o do CDC) e o recorrido é o consumidor (art. 2o do CDC), de forma que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico protetivo instituído pelo CDC (Lei 8.078/90).
9. O alegado caso fortuito ou de força maior - escassez de insumo e de mão de obra, além de não ter sido comprovada nos autos, não acarreta prorrogação do prazo para entrega do imóvel ou afastamento acerca das responsabilidades decorrentes da mora, haja vista que se trata de fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica exercida pelas requeridas. Nesse sentido: acórdão 1838553, PJe 0749232-17.2023.8.07.0016, Rel. Antonio Fernandes da Luz, Primeira Turma Recursal, j. 26/03/2024, DJe: 10/04/2024.
10. O STJ firmou o Tema 996 (REsp 1729593/SP), aplicável ao caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, que preconiza que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
11. No caso, consta dos autos que as partes assinaram “Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário no 39384 Itapoã Parque” (ID 79702706), o qual estimou a data de entrega do imóvel para 30/12/2021, admitindo, conforme a Cláusula 21, uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária.
12. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado, nos termos do art. 462 do CC.
13. O prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não pode se sobrepor àquele previsto no Termo de Reserva, especialmente porque, naquele, a informação não é apresentada de forma clara, ostensiva e inteligível, em descompasso com os princípios da transparência e da boa-fé objetiva previstos no Código de Defesa do Consumidor. Verifica-se que o referido prazo se encontra inserido em um quadro geral de informações, de forma que pode facilmente passar despercebido pelo consumidor, sobretudo diante do fato de que diverge significativamente daquele anteriormente estipulado e aceito no Termo de Reserva, documento este que, à época, orientou a legítima expectativa da parte autora quanto ao prazo de entrega do imóvel.
14. O Termo de Reserva é parte integrante do contrato de compra e venda. Assim, o contrato de compra e venda não substitui o prazo inicialmente informado no termo de reserva, sendo abusiva a estipulação de novo prazo sem clareza e anuência expressa do consumidor.
15. Deve prevalecer a data de 30/12/2021 como marco final para a conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de apenas 180 dias corridos, em razão da ausência de previsão no termo de reserva de prazo adicional para entrega das chaves.
16. Após transcorrido o prazo de tolerância da entrega não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor. Isso porque, diante do atraso na entrega do imóvel, o autor sofreu prejuízos decorrentes de fato imputável somente às rés, haja vista que arcou com o pagamento da referida taxa durante o período de atraso da obra.
17. Não é cabível a aplicação do prazo adicional de 60 dias para entrega de chaves previsto na Cláusula 4.12 do Contrato de Compra e Venda. Tal cláusula, inserida em instrumento posterior ao Termo de Reserva, não pode ampliar o prazo de tolerância originalmente pactuado, sob pena de agravar a desvantagem do consumidor e violar o dever de informação adequada (art. 6o, III, do CDC).
18. No julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, desde o fim do prazo de tolerância para a entrega do imóvel e com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
19. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Portanto, a sentença deve ser mantida integralmente.
20. Precedentes: acórdão 1908382, PJe 07093207620248070016, Rela. Rita de Cássia de Cerqueira Lima Rocha, Primeira Turma Recursal, j. 16/8/2024, DJe 2/9/2024; e acórdão 1908569, PJe 07745985820238070016, Rel. Flávio Fernando Almeida da Fonseca, Primeira Turma Recursal, j. 16/8/2024, DJe 28/8/2024.
IV. Dispositivo
21. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Preliminar rejeitada. Condenadas as partes recorrentes ao pagamento de custas e honorários advocatícios de forma solidária, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55, Lei n.o 9.099/1995.
22. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
Juizado Especial Cível. Direito do consumidor. Recurso inominado. Entrega de imóvel. Atraso. Juros de obra e lucros cessantes. Recurso conhecido e não provido.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado interposto pelas empresas rés em face da sentença que as condenou solidariamente a pagarem à parte autora o valor de R$ 6.087,62 a título de indenização pelos valores gastos com juros de obra decorrentes da demora na entrega do imóvel, a ser atualizado monetariamente e R$ 600,00 por cada mês de atraso, a contar de 30 de junho de 2022 até 5 de dezembro de 2023, a título de lucros cessantes, perfazendo o montante de R$10.200,00, atualizados monetariamente e julgou improcedente o pedido de reparação por danos morais.
2. Recurso próprio, tempestivo e com preparo recolhido (ID 79702769).
3. Em suas razões recursais as recorrentes alegam preliminar de incompetência dos Juizados Especiais ao argumento que o valor do imóvel excede 40 (quarenta) vezes o salário mínimo e necessidade de produção de prova técnica referente aos juros de obra. No mérito, afirmam que a pandemia da Covid-19 atrasou a cadeia produtiva da construção civil, com escassez de insumos e mão-de-obra, criando um cenário global adverso e fora de controle das empresas, apto a caracterizar caso fortuito e força maior a justificar o atraso na entrega da obra e excluir as suas responsabilidades, nos termos do art. 393, do Código Civil. Alegam que o Termo de Reserva não gera qualquer obrigação entre as partes, de forma que não deveria ser considerado o prazo estipulado nele para a entrega do imóvel, mas sim a data do contrato de compra e venda do bem, que entende substituir e superar quaisquer negociações prévias entre as partes. Afirmam que o dano material não está comprovado. Defendem serem indevidos os lucros cessantes ao argumento que o autor não deixou de lucrar e não sofreu qualquer perda financeira no imóvel residencial. Defendem seja reconhecido como prazo de entrega do imóvel a data contida no Contrato de Compra e Venda e não a estimativa contida no Termo de Reserva. Invocam o Tema Repetitivo no. 996/STJ.
4. Requerem seja reformada a Sentença julgando improcedente o pedido de indenização a título de juros de obra e lucros cessantes. Subsidiariamente, seja reconhecida a necessidade de prorrogação do prazo de entrega do imóvel, considerando o prazo estabelecido no contrato de compra e venda, pelo período de 1 ano e 10 meses, ou, decidir que não houve atraso, considerando a entrega para 3/2/2024. Subsidiariamente, caso entenda pela data contida no termo de reserva, requer sejam acrescidos os 180 dias de tolerância, mais os 60 dias previstos contratualmente na cláusula 4.12, sendo acrescidos ao termo inicial de possível condenação.
5. Contrarrazões pela manutenção da sentença. Afirma que os valores envolvem meros cálculos aritméticos, sem complexidade e o valor da causa não ultrapassa 40 salários mínimos. No mérito, alega que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano, não se tratando de motivo imprevisto ou imprevisível; que a responsabilidade da atividade empresarial não deve ser transferida para o consumidor, que o termo de reserva de unidade habitacional tem natureza jurídica de contrato preliminar. Defende a manutenção da condenação das recorrentes ao pagamento dos juros de obra e lucros cessantes, nos termos fixados na sentença, com a devida correção monetária e juros de mora.
II. Questão em discussão
6. A controvérsia consiste em: (I) verificar, preliminarmente, a competência do Juizado Especial Cível para o julgamento da causa; (II) analisar a ocorrência de caso fortuito/força maior decorrente da pandemia de COVID-19 como excludente de responsabilidade; (III) avaliar se é devida a reparação material relativa a juros de obra e lucros cessantes e, em caso positivo, se deve ser considerado o prazo de entrega que consta no termo de reserva do imóvel.
III. Razões de decidir
7. A presente demanda trata dos alegados danos decorrentes de atraso na entrega de imóvel em que os valores pleiteados não excedem 40 salários mínimos e eventual valor acima desse patamar é tido como renúncia de crédito a teor do art. 3o, § 3o da Lei 9099/95. Não se verifica necessidade de realização de prova técnica pericial para cálculo dos valores cobrados pela parte autora. Preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível rejeitada.
8. Nos termos do Código de Defesa do Consumidor (CDC), as recorrentes são fornecedoras (art. 3o do CDC) e o recorrido é o consumidor (art. 2o do CDC), de forma que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico protetivo instituído pelo CDC (Lei 8.078/90).
9. O alegado caso fortuito ou de força maior - escassez de insumo e de mão de obra, além de não ter sido comprovada nos autos, não acarreta prorrogação do prazo para entrega do imóvel ou afastamento acerca das responsabilidades decorrentes da mora, haja vista que se trata de fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica exercida pelas requeridas. Nesse sentido: acórdão 1838553, PJe 0749232-17.2023.8.07.0016, Rel. Antonio Fernandes da Luz, Primeira Turma Recursal, j. 26/03/2024, DJe: 10/04/2024.
10. O STJ firmou o Tema 996 (REsp 1729593/SP), aplicável ao caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, que preconiza que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
11. No caso, consta dos autos que as partes assinaram “Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário no 39384 Itapoã Parque” (ID 79702706), o qual estimou a data de entrega do imóvel para 30/12/2021, admitindo, conforme a Cláusula 21, uma tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária.
12. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado, nos termos do art. 462 do CC.
13. O prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não pode se sobrepor àquele previsto no Termo de Reserva, especialmente porque, naquele, a informação não é apresentada de forma clara, ostensiva e inteligível, em descompasso com os princípios da transparência e da boa-fé objetiva previstos no Código de Defesa do Consumidor. Verifica-se que o referido prazo se encontra inserido em um quadro geral de informações, de forma que pode facilmente passar despercebido pelo consumidor, sobretudo diante do fato de que diverge significativamente daquele anteriormente estipulado e aceito no Termo de Reserva, documento este que, à época, orientou a legítima expectativa da parte autora quanto ao prazo de entrega do imóvel.
14. O Termo de Reserva é parte integrante do contrato de compra e venda. Assim, o contrato de compra e venda não substitui o prazo inicialmente informado no termo de reserva, sendo abusiva a estipulação de novo prazo sem clareza e anuência expressa do consumidor.
15. Deve prevalecer a data de 30/12/2021 como marco final para a conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de apenas 180 dias corridos, em razão da ausência de previsão no termo de reserva de prazo adicional para entrega das chaves.
16. Após transcorrido o prazo de tolerância da entrega não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor. Isso porque, diante do atraso na entrega do imóvel, o autor sofreu prejuízos decorrentes de fato imputável somente às rés, haja vista que arcou com o pagamento da referida taxa durante o período de atraso da obra.
17. Não é cabível a aplicação do prazo adicional de 60 dias para entrega de chaves previsto na Cláusula 4.12 do Contrato de Compra e Venda. Tal cláusula, inserida em instrumento posterior ao Termo de Reserva, não pode ampliar o prazo de tolerância originalmente pactuado, sob pena de agravar a desvantagem do consumidor e violar o dever de informação adequada (art. 6o, III, do CDC).
18. No julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, desde o fim do prazo de tolerância para a entrega do imóvel e com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
19. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Portanto, a sentença deve ser mantida integralmente.
20. Precedentes: acórdão 1908382, PJe 07093207620248070016, Rela. Rita de Cássia de Cerqueira Lima Rocha, Primeira Turma Recursal, j. 16/8/2024, DJe 2/9/2024; e acórdão 1908569, PJe 07745985820238070016, Rel. Flávio Fernando Almeida da Fonseca, Primeira Turma Recursal, j. 16/8/2024, DJe 28/8/2024.
IV. Dispositivo
21. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Preliminar rejeitada. Condenadas as partes recorrentes ao pagamento de custas e honorários advocatícios de forma solidária, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55, Lei n.o 9.099/1995.
22. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.