Tribunal: TJDFT
Processo: 0735451-36.2024.8.07.0001
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-01-21
Data de publicação: 2026-02-09

Ementa:
EMENTA: CIVIL, EMPRESARIAL, PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL JULGADA IMPROCEDENTE. GRATUIDADE DE JUSTIÇA DEFERIDA EM SEGUNDO GRAU. PRETENSÃO DE REFORMA DA SENTENÇA. CLÁUSULA CONTRATUAL CLARA. TERMO FINAL DA MULTA VINCULADO AO “HABITE-SE”. INEXISTÊNCIA DE MORA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E IMPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença de improcedência em ação de cobrança de multa contratual prevista na cláusula de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária em empreendimento hoteleiro. O autor pretende o pagamento de R$ 189.524,04, referente ao período de 23/08/2019 a 10/10/2022, sob alegação de atraso na entrega do imóvel.
2. As decisões anteriores. O juízo de primeiro grau rejeitou as preliminares de coisa julgada e prescrição. No mérito, julgou improcedente o pedido ao fundamento de o habite-se ter sido expedido em 03/05/2019, encerrando o período de incidência da cláusula penal, conforme previsão contratual expressa.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. Há três questões em discussão: (i) o conhecimento do recurso quanto ao pedido de afastamento da prescrição; (ii) a concessão da gratuidade de justiça ao apelante; e (iii) a definição do termo final para incidência da multa contratual por atraso na entrega de imóvel em pool hoteleiro, se a data de expedição do habite-se ou a data da efetiva entrega das chaves ao comprador.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Ausência de interesse recursal quanto ao pedido de afastamento da prescrição. A sentença recorrida rejeitou expressamente a preliminar de prescrição arguida pela ré, reconhecendo tratar-se de obrigação de trato sucessivo. Pleitear a anulação da sentença para afastar tese de prescrição já rejeitada revela ausência de impugnação específica aos fundamentos da decisão.
5. Concessão da gratuidade de justiça. A documentação apresentada demonstra renda líquida mensal de R$ 4.825,65 e dívidas superiores a R$ 900.000,00, incluindo execuções trabalhistas com Regime de Execução Especial Forçada, débitos com a TERRACAP no valor de R$ 686.111,38 e alienação judicial de título patrimonial de clube. Configurada a hipossuficiência prevista no art. 98 do CPC.
6. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor. 6.1. A aquisição de imóvel sob regime de pool hoteleiro por investidor não profissional atrai a incidência da norma consumerista, conforme teoria finalista mitigada, diante da vulnerabilidade do adquirente.
7. Validade da cláusula contratual. 7.1. A Cláusula 5.3 estabelece de forma clara e objetiva a expedição do habite-se como marco temporal do término da responsabilidade da construtora. A norma não se enquadra nas hipóteses de nulidade do art. 51 do CDC, sendo adequada à natureza do negócio jurídico celebrado em sistema de pool hoteleiro. 7.2. O habite-se foi expedido em 03/05/2019, encerrando o período de incidência da multa contratual. O período pleiteado pelo apelante (23/08/2019 a 10/10/2022) é integralmente posterior à expedição do habite-se, momento em a obrigação da construtora estava cumprida. Inexistência de mora a justificar a incidência de multa contratual.
8. Peculiaridade do empreendimento hoteleiro. 8.1. A estrutura negocial em sistema de pool hoteleiro, regido por sociedade em conta de participação, justifica a adoção do habite-se como marco do término da obrigação da construtora, sendo as etapas posteriores de responsabilidade de outros agentes.
9. Precedente da Casa: “(...) 4. O termo final dos juros de mora relativos à multa moratória deve ser a data da expedição da carta de habite-se, pois corresponde ao momento em que se considera cumprida a obrigação contratual de construção do empreendimento imobiliário e, consequentemente, encerrada a mora das empresas rés. (...).” (0005037-20.2016.8.07.0020, Relatora: Ana Maria Ferreira da Silva, 3a Turma Cível, DJe: 30/03/2022).
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, improvido. Majoração dos honorários sucumbenciais para 11% sobre o valor da causa, suspensa a exigibilidade diante da gratuidade de justiça deferida.
Tese de julgamento: "Em compromisso de compra e venda de unidade imobiliária em empreendimento hoteleiro sob regime de pool hoteleiro, a expedição do habite-se constitui o termo final para incidência de multa moratória por atraso na entrega, quando expressamente previsto em cláusula contratual clara e objetiva, encerrando-se a responsabilidade da construtora pela conclusão da obra".
_________
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, LXXIV; CC, art. 927; CDC, art. 51; CPC, arts. 85, § 11, 98 e 99, § 2o. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 1.668.308/RJ, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 12.06.2023; TJDFT, Apelação 0005037-20.2016.8.07.0020, Rel. Ana Maria Ferreira da Silva, 3a Turma Cível, j. 30.03.2022; TJDFT, Apelação 0037441-89.2013.8.07.0001, Rel. Gilberto Pereira de Oliveira, 3a Turma Cível, j. 23.08.2021.

Inteiro teor:
EMENTA: CIVIL, EMPRESARIAL, PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL JULGADA IMPROCEDENTE. GRATUIDADE DE JUSTIÇA DEFERIDA EM SEGUNDO GRAU. PRETENSÃO DE REFORMA DA SENTENÇA. CLÁUSULA CONTRATUAL CLARA. TERMO FINAL DA MULTA VINCULADO AO “HABITE-SE”. INEXISTÊNCIA DE MORA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E IMPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença de improcedência em ação de cobrança de multa contratual prevista na cláusula de compromisso de compra e venda de unidade imobiliária em empreendimento hoteleiro. O autor pretende o pagamento de R$ 189.524,04, referente ao período de 23/08/2019 a 10/10/2022, sob alegação de atraso na entrega do imóvel.
2. As decisões anteriores. O juízo de primeiro grau rejeitou as preliminares de coisa julgada e prescrição. No mérito, julgou improcedente o pedido ao fundamento de o habite-se ter sido expedido em 03/05/2019, encerrando o período de incidência da cláusula penal, conforme previsão contratual expressa.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. Há três questões em discussão: (i) o conhecimento do recurso quanto ao pedido de afastamento da prescrição; (ii) a concessão da gratuidade de justiça ao apelante; e (iii) a definição do termo final para incidência da multa contratual por atraso na entrega de imóvel em pool hoteleiro, se a data de expedição do habite-se ou a data da efetiva entrega das chaves ao comprador.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Ausência de interesse recursal quanto ao pedido de afastamento da prescrição. A sentença recorrida rejeitou expressamente a preliminar de prescrição arguida pela ré, reconhecendo tratar-se de obrigação de trato sucessivo. Pleitear a anulação da sentença para afastar tese de prescrição já rejeitada revela ausência de impugnação específica aos fundamentos da decisão.
5. Concessão da gratuidade de justiça. A documentação apresentada demonstra renda líquida mensal de R$ 4.825,65 e dívidas superiores a R$ 900.000,00, incluindo execuções trabalhistas com Regime de Execução Especial Forçada, débitos com a TERRACAP no valor de R$ 686.111,38 e alienação judicial de título patrimonial de clube. Configurada a hipossuficiência prevista no art. 98 do CPC.
6. Aplicação do Código de Defesa do Consumidor. 6.1. A aquisição de imóvel sob regime de pool hoteleiro por investidor não profissional atrai a incidência da norma consumerista, conforme teoria finalista mitigada, diante da vulnerabilidade do adquirente.
7. Validade da cláusula contratual. 7.1. A Cláusula 5.3 estabelece de forma clara e objetiva a expedição do habite-se como marco temporal do término da responsabilidade da construtora. A norma não se enquadra nas hipóteses de nulidade do art. 51 do CDC, sendo adequada à natureza do negócio jurídico celebrado em sistema de pool hoteleiro. 7.2. O habite-se foi expedido em 03/05/2019, encerrando o período de incidência da multa contratual. O período pleiteado pelo apelante (23/08/2019 a 10/10/2022) é integralmente posterior à expedição do habite-se, momento em a obrigação da construtora estava cumprida. Inexistência de mora a justificar a incidência de multa contratual.
8. Peculiaridade do empreendimento hoteleiro. 8.1. A estrutura negocial em sistema de pool hoteleiro, regido por sociedade em conta de participação, justifica a adoção do habite-se como marco do término da obrigação da construtora, sendo as etapas posteriores de responsabilidade de outros agentes.
9. Precedente da Casa: “(...) 4. O termo final dos juros de mora relativos à multa moratória deve ser a data da expedição da carta de habite-se, pois corresponde ao momento em que se considera cumprida a obrigação contratual de construção do empreendimento imobiliário e, consequentemente, encerrada a mora das empresas rés. (...).” (0005037-20.2016.8.07.0020, Relatora: Ana Maria Ferreira da Silva, 3a Turma Cível, DJe: 30/03/2022).
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, improvido. Majoração dos honorários sucumbenciais para 11% sobre o valor da causa, suspensa a exigibilidade diante da gratuidade de justiça deferida.
Tese de julgamento: "Em compromisso de compra e venda de unidade imobiliária em empreendimento hoteleiro sob regime de pool hoteleiro, a expedição do habite-se constitui o termo final para incidência de multa moratória por atraso na entrega, quando expressamente previsto em cláusula contratual clara e objetiva, encerrando-se a responsabilidade da construtora pela conclusão da obra".
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Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, LXXIV; CC, art. 927; CDC, art. 51; CPC, arts. 85, § 11, 98 e 99, § 2o. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 1.668.308/RJ, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 12.06.2023; TJDFT, Apelação 0005037-20.2016.8.07.0020, Rel. Ana Maria Ferreira da Silva, 3a Turma Cível, j. 30.03.2022; TJDFT, Apelação 0037441-89.2013.8.07.0001, Rel. Gilberto Pereira de Oliveira, 3a Turma Cível, j. 23.08.2021.