Tribunal: TJDFT
Processo: 0707012-21.2025.8.07.0020
Órgão julgador: ALFEU MACHADO
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-08
Data de publicação: 2026-04-24

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. TAXAS CONDOMINIAIS PAGAS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE DA INCORPORADORA. REJEIÇÃO. CULPA RECÍPROCA DO ADQUIRENTE. ATRASO NO PAGAMENTO DA PARCELA FINAL DECORRENTE DE MORA DA PRÓPRIA CONSTRUTORA. NÃO CONFIGURAÇÃO. LUCROS CESSANTES. PERCENTUAL DE 1% AO MÊS. MANUTENÇÃO. JUROS DE MORA. NATUREZA LEGAL DA INDENIZAÇÃO. TAXA SELIC. PROVIMENTO PARCIAL.
I. CASO EM EXAME
1 Apelação cível interposta por incorporadora contra sentença que julgou procedente ação de indenização por atraso na entrega de unidade imobiliária adquirida na planta, condenando-a ao pagamento de lucros cessantes no percentual de 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago, pelo período compreendido entre o vencimento do prazo de tolerância e a data da entrega das chaves, bem como à restituição de taxas condominiais pagas pelos adquirentes antes da imissão na posse. A apelante impugna, preliminarmente, sua legitimidade passiva para responder pela restituição das taxas condominiais; no mérito, sustenta culpa recíproca apta a afastar integralmente a indenização; subsidiariamente, requer a revisão do termo inicial da indenização, a redução do percentual de lucros cessantes para 0,5% ao mês e a substituição dos juros de mora de 1% ao mês pela Taxa SELIC.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2 Há cinco questões em discussão: (i) definir se a incorporadora detém legitimidade passiva para responder, perante os adquirentes, pela restituição de taxas condominiais pagas antes da entrega das chaves; (ii) estabelecer se o atraso dos adquirentes no pagamento da parcela final do preço, decorrente da demora da própria incorporadora em averbar o habite-se, configura culpa recíproca apta a afastar a indenização por lucros cessantes; (iii) determinar o termo inicial da indenização por atraso na entrega; (iv) definir o percentual aplicável aos lucros cessantes — 1% ou 0,5% ao mês; e (v) estabelecer o índice de juros de mora incidente sobre a indenização de natureza legal.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3 A incorporadora é responsável, perante os adquirentes, por todas as despesas relativas ao imóvel adquirido na planta, incluindo taxas condominiais, até a efetiva imissão na posse, independentemente de deliberação assemblear em sentido contrário, por ser norma de ordem pública. A preliminar de ilegitimidade passiva não prospera, pois a discussão não versa sobre a relação condominial regulada pelo Tema 886 do STJ, mas sobre a responsabilidade contratual e legal da promitente vendedora perante os adquirentes.
4 O atraso de dezesseis dias no pagamento da parcela final pelos adquirentes não constitui inadimplemento autônomo, mas consequência direta da mora anterior da incorporadora, que providenciou a averbação do habite-se quarenta e nove dias após sua expedição, por ato que lhe era exclusivo, inviabilizando a contratação tempestiva do financiamento bancário pelos compradores. A exceptio non adimpleti contractus não pode ser invocada pelo fornecedor quando o inadimplemento do adquirente decorre, direta ou indiretamente, da própria conduta inadimplente daquele.
5 A mora da incorporadora configura-se na data do vencimento do prazo de tolerância contratualmente fixado. O atraso dos adquirentes no pagamento, por ser efeito da conduta da própria construtora, não pode ser invocado como marco temporal para limitar ou afastar a indenização, sob pena de tornar o prazo de tolerância absolutamente inócuo.
6 O art. 43-A, §2o, da Lei no 4.591/1964, incluído pela Lei no 13.786/2018, fixou expressamente o percentual de 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago como indenização devida ao adquirente em razão do atraso na entrega do imóvel, norma especial que prevalece sobre entendimentos jurisprudenciais consolidados sob regime normativo anterior.
7 A indenização prevista no art. 43-A, §2o, da Lei no 4.591/1964 tem natureza legal e imperativa, não contratual. Ausente cláusula contratual que estipule taxa de juros especificamente para o inadimplemento da incorporadora na entrega da unidade, aplicam-se os juros moratórios legais: Taxa SELIC deduzida do IPCA (art. 406, §1o, do CC, com a redação da Lei no 14.905/2024), a partir de 30 de agosto de 2024; Taxa SELIC integral para os períodos anteriores, nos termos do Tema Repetitivo no 1.368 do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8 Apelação cível conhecida e parcialmente provida.
Tese de julgamento: "O atraso no pagamento da parcela final do preço pelo adquirente, quando decorrente da demora da própria incorporadora em averbar o habite-se, não configura culpa concorrente apta a afastar ou reduzir a indenização por lucros cessantes prevista no art. 43-A, §2o, da Lei no 4.591/1964; os juros de mora sobre tal indenização legal sujeitam-se à taxa SELIC, e não à taxa contratual estipulada para o inadimplemento do adquirente."
Dispositivos relevantes citados: Lei no 4.591/1964, art. 43-A, §2o (redação da Lei no 13.786/2018); CC, arts. 406, §1o e 476; Lei no 14.905/2024; CDC, art. 51, I; CPC, art. 85, §§2o e 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo no 886, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2a Seção, j. 08/04/2015; STJ, Tema Repetitivo no 1.368, REsp 2.199.164/PR e REsp 2.070.882/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Corte Especial, j. 29/10/2025; STJ, Tema no 1.349, REsp 2.015.740 e REsp 2.100.395, proposta da Min. Isabel Gallotti, sessão eletrônica de 14 a 20/05/2025; TJDFT, Acórdão 1285955, Rel. Des. Arquibaldo Carneiro Portela, j. 16/09/2020; TJDFT, Acórdão 1948582, Rel. Des.a Soníria Rocha Campos D'Assunção, j. 21/11/2024; TJDFT, Acórdão 1956107, Rel. Des. Leonardo Roscoe Bessa, j. 11/12/2024.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. TAXAS CONDOMINIAIS PAGAS ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. RESPONSABILIDADE DA INCORPORADORA. REJEIÇÃO. CULPA RECÍPROCA DO ADQUIRENTE. ATRASO NO PAGAMENTO DA PARCELA FINAL DECORRENTE DE MORA DA PRÓPRIA CONSTRUTORA. NÃO CONFIGURAÇÃO. LUCROS CESSANTES. PERCENTUAL DE 1% AO MÊS. MANUTENÇÃO. JUROS DE MORA. NATUREZA LEGAL DA INDENIZAÇÃO. TAXA SELIC. PROVIMENTO PARCIAL.
I. CASO EM EXAME
1 Apelação cível interposta por incorporadora contra sentença que julgou procedente ação de indenização por atraso na entrega de unidade imobiliária adquirida na planta, condenando-a ao pagamento de lucros cessantes no percentual de 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago, pelo período compreendido entre o vencimento do prazo de tolerância e a data da entrega das chaves, bem como à restituição de taxas condominiais pagas pelos adquirentes antes da imissão na posse. A apelante impugna, preliminarmente, sua legitimidade passiva para responder pela restituição das taxas condominiais; no mérito, sustenta culpa recíproca apta a afastar integralmente a indenização; subsidiariamente, requer a revisão do termo inicial da indenização, a redução do percentual de lucros cessantes para 0,5% ao mês e a substituição dos juros de mora de 1% ao mês pela Taxa SELIC.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2 Há cinco questões em discussão: (i) definir se a incorporadora detém legitimidade passiva para responder, perante os adquirentes, pela restituição de taxas condominiais pagas antes da entrega das chaves; (ii) estabelecer se o atraso dos adquirentes no pagamento da parcela final do preço, decorrente da demora da própria incorporadora em averbar o habite-se, configura culpa recíproca apta a afastar a indenização por lucros cessantes; (iii) determinar o termo inicial da indenização por atraso na entrega; (iv) definir o percentual aplicável aos lucros cessantes — 1% ou 0,5% ao mês; e (v) estabelecer o índice de juros de mora incidente sobre a indenização de natureza legal.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3 A incorporadora é responsável, perante os adquirentes, por todas as despesas relativas ao imóvel adquirido na planta, incluindo taxas condominiais, até a efetiva imissão na posse, independentemente de deliberação assemblear em sentido contrário, por ser norma de ordem pública. A preliminar de ilegitimidade passiva não prospera, pois a discussão não versa sobre a relação condominial regulada pelo Tema 886 do STJ, mas sobre a responsabilidade contratual e legal da promitente vendedora perante os adquirentes.
4 O atraso de dezesseis dias no pagamento da parcela final pelos adquirentes não constitui inadimplemento autônomo, mas consequência direta da mora anterior da incorporadora, que providenciou a averbação do habite-se quarenta e nove dias após sua expedição, por ato que lhe era exclusivo, inviabilizando a contratação tempestiva do financiamento bancário pelos compradores. A exceptio non adimpleti contractus não pode ser invocada pelo fornecedor quando o inadimplemento do adquirente decorre, direta ou indiretamente, da própria conduta inadimplente daquele.
5 A mora da incorporadora configura-se na data do vencimento do prazo de tolerância contratualmente fixado. O atraso dos adquirentes no pagamento, por ser efeito da conduta da própria construtora, não pode ser invocado como marco temporal para limitar ou afastar a indenização, sob pena de tornar o prazo de tolerância absolutamente inócuo.
6 O art. 43-A, §2o, da Lei no 4.591/1964, incluído pela Lei no 13.786/2018, fixou expressamente o percentual de 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago como indenização devida ao adquirente em razão do atraso na entrega do imóvel, norma especial que prevalece sobre entendimentos jurisprudenciais consolidados sob regime normativo anterior.
7 A indenização prevista no art. 43-A, §2o, da Lei no 4.591/1964 tem natureza legal e imperativa, não contratual. Ausente cláusula contratual que estipule taxa de juros especificamente para o inadimplemento da incorporadora na entrega da unidade, aplicam-se os juros moratórios legais: Taxa SELIC deduzida do IPCA (art. 406, §1o, do CC, com a redação da Lei no 14.905/2024), a partir de 30 de agosto de 2024; Taxa SELIC integral para os períodos anteriores, nos termos do Tema Repetitivo no 1.368 do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8 Apelação cível conhecida e parcialmente provida.
Tese de julgamento: "O atraso no pagamento da parcela final do preço pelo adquirente, quando decorrente da demora da própria incorporadora em averbar o habite-se, não configura culpa concorrente apta a afastar ou reduzir a indenização por lucros cessantes prevista no art. 43-A, §2o, da Lei no 4.591/1964; os juros de mora sobre tal indenização legal sujeitam-se à taxa SELIC, e não à taxa contratual estipulada para o inadimplemento do adquirente."
Dispositivos relevantes citados: Lei no 4.591/1964, art. 43-A, §2o (redação da Lei no 13.786/2018); CC, arts. 406, §1o e 476; Lei no 14.905/2024; CDC, art. 51, I; CPC, art. 85, §§2o e 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo no 886, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 2a Seção, j. 08/04/2015; STJ, Tema Repetitivo no 1.368, REsp 2.199.164/PR e REsp 2.070.882/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Corte Especial, j. 29/10/2025; STJ, Tema no 1.349, REsp 2.015.740 e REsp 2.100.395, proposta da Min. Isabel Gallotti, sessão eletrônica de 14 a 20/05/2025; TJDFT, Acórdão 1285955, Rel. Des. Arquibaldo Carneiro Portela, j. 16/09/2020; TJDFT, Acórdão 1948582, Rel. Des.a Soníria Rocha Campos D'Assunção, j. 21/11/2024; TJDFT, Acórdão 1956107, Rel. Des. Leonardo Roscoe Bessa, j. 11/12/2024.