Tribunal: TJDFT
Processo: 0810664-66.2025.8.07.0016
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-04-29
Data de publicação: 2026-05-06

Ementa:
Ementa. Juizado especial cível. Direito do consumidor. Recurso inominado. Atraso na entrega do imóvel adquirido na planta. Tema 996/STJ. Juros de obra e lucros cessantes. Devidos. Pandemia por covid-19. Ausência de força maior. Fortuito interno. Recurso conhecido e não provido.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelas rés em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condená-las, de forma solidária: (i) ao pagamento de lucros cessantes, no importe de 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso, a contar de 29/06/2022 até 07/12/2023; e (ii) ao pagamento de indenização por danos materiais, correspondente ao que foi pago a título de juros de obra a contar de 29/06/2022 até 07/12/2023.
2. Em seu recurso, a parte recorrente aduz que a prorrogação dos prazos para entrega do imóvel decorreu da crise gerada pela Pandemia por COVID-19 na construção civil; que não houve atraso na entrega da obra, cujo prazo final era 15/05/2023, conforme estipulado no contrato de compra e venda e que, se considerados os 180 dias de tolerância e os 60 dias adicionais para entrega das chaves, o prazo final de entrega alcançaria o dia 08/01/2024. Aduz que o imóvel, de caráter residencial, não poderia gerar renda, razão pela qual não seria cabível a condenação ao pagamento de lucros cessantes. Argumenta que a parte autora não demonstrou o pagamento de juros de obra. Ao final, requer a reforma da sentença, com a improcedência dos pedidos. Subsidiariamente, requer a prorrogação do prazo de entrega do imóvel, considerando o termo estabelecido no contrato de compra e venda, pelo período de 1 ano e 10 meses, em razão da pandemia no Distrito Federal; ou que tal prazo seja acrescido dos 180 dias de tolerância, mais os 60 dias para a entrega das chaves; ou, ao menos, que seja adicionado ao prazo os 60 dias de tolerância para entrega das chaves. Também subsidiariamente, requer, quanto aos juros de obra, o reconhecimento dos valores indicados na coluna de “juros” da tabela apresentada pela recorrida.
3. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Foram apresentadas contrarrazões (ID 82240027).
II. Questão em discussão
4. A controvérsia consiste na análise da responsabilidade civil por atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, com consequente ressarcimento de juros de obra e pagamento de lucros cessantes.
III. Razões de decidir
5. A relação jurídica entre as partes é consumerista, pois elas se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2o e 3o do CDC.
6. Consta dos autos que as partes assinaram “Termo de reserva de unidade habitacional e condições iniciais para processo de financiamento imobiliário n° 40181 Itapoã Parque” (ID 82239377), o qual estima a data de entrega do imóvel para 30/12/2021, com tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária. As recorrentes alegam que, quanto ao prazo de entrega da unidade imobiliária, prevalece o contrato de compra e venda (ID 82239404 – pág. 3), que determina o prazo total de construção até 15/05/2023, não havendo, portanto, atraso na entrega da obra.
7. Não obstante, o termo de reserva possui natureza jurídica de contrato preliminar e, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora à transferência da propriedade. Em caso de modificação da data da entrega do bem, deverá constar a anuência expressa do consumidor, em cláusula clara, em razão da boa-fé contratual. No contrato de compra e venda e financiamento imobiliário, contudo, não consta cláusula que evidencie a ciência da compradora quanto à alteração da data de entrega do bem para fins de caracterizar a novação contratual. Assim, tal tese é rejeitada.
8. Em reforço, o STJ firmou as seguintes teses (Tema 996) em caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
9. É certo que o prazo estabelecido no contrato de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, sob pena de se ratificar cláusula abusiva. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos. Após transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor. Outrossim, não é possível invocar o período adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda e dissociado do prazo inicialmente acordado entre as partes.
10. A planilha de evolução apresentada pela parte recorrida (ID 82239382) demonstra os valores efetivamente pagos a título de juros de obra, constando, inclusive, as datas dos pagamentos efetuados, razão pela qual afasta-se a tese de ausência de comprovação acerca dos valores pagos. Saliente-se que a Cláusula 5.1.2 do contrato de financiamento dispõe que “durante a fase de construção, o pagamento dos encargos mensais será mediante débito em conta indicada de titularidade do(s) devedor(s), na CAIXA, sendo composto pelas parcelas de: a) Encargos relativos a juros e atualização monetária, incidentes sobre o saldo devedor apurado no mês; b) Taxa de administração, se devida; c) Prêmio de Seguro MIP – Morte e Invalidez Permanente” (82239404 - Pág. 8). Assim, é devido o reembolso dos juros de obra pagos entre 29/06/2022 até a data da entrega do imóvel, em 07/12/2023, compreendendo as rubricas “Amortização”, “Juros”, “Seguro/FGHAB” e “Taxas”, que correspondem aos encargos indevidamente cobrados após o esgotamento do prazo contratual.
11. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o estabelecido em sentença em quantia equivalente a 0,5% do preço do contrato por mês de atraso.
12. Por fim, a responsabilidade pelo atraso na entrega da obra não é afastada pelo alegado fortuito externo decorrente da Pandemia da Covid-19, pois o termo de reserva foi assinado em 10/06/2021, quando já instaladas as medidas sanitárias, sendo previsíveis seus impactos no setor de construção. Assim, não se trata de evento imprevisível, e eventual escassez de mão de obra, maquinários ou insumos configura fortuito interno, cujos riscos devem ser suportados pelo fornecedor.
IV. Dispositivo e tese
13. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno os recorrentes vencidos ao pagamento de custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95.
14. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei no 9.099/95.

Inteiro teor:
Ementa. Juizado especial cível. Direito do consumidor. Recurso inominado. Atraso na entrega do imóvel adquirido na planta. Tema 996/STJ. Juros de obra e lucros cessantes. Devidos. Pandemia por covid-19. Ausência de força maior. Fortuito interno. Recurso conhecido e não provido.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelas rés em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condená-las, de forma solidária: (i) ao pagamento de lucros cessantes, no importe de 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso, a contar de 29/06/2022 até 07/12/2023; e (ii) ao pagamento de indenização por danos materiais, correspondente ao que foi pago a título de juros de obra a contar de 29/06/2022 até 07/12/2023.
2. Em seu recurso, a parte recorrente aduz que a prorrogação dos prazos para entrega do imóvel decorreu da crise gerada pela Pandemia por COVID-19 na construção civil; que não houve atraso na entrega da obra, cujo prazo final era 15/05/2023, conforme estipulado no contrato de compra e venda e que, se considerados os 180 dias de tolerância e os 60 dias adicionais para entrega das chaves, o prazo final de entrega alcançaria o dia 08/01/2024. Aduz que o imóvel, de caráter residencial, não poderia gerar renda, razão pela qual não seria cabível a condenação ao pagamento de lucros cessantes. Argumenta que a parte autora não demonstrou o pagamento de juros de obra. Ao final, requer a reforma da sentença, com a improcedência dos pedidos. Subsidiariamente, requer a prorrogação do prazo de entrega do imóvel, considerando o termo estabelecido no contrato de compra e venda, pelo período de 1 ano e 10 meses, em razão da pandemia no Distrito Federal; ou que tal prazo seja acrescido dos 180 dias de tolerância, mais os 60 dias para a entrega das chaves; ou, ao menos, que seja adicionado ao prazo os 60 dias de tolerância para entrega das chaves. Também subsidiariamente, requer, quanto aos juros de obra, o reconhecimento dos valores indicados na coluna de “juros” da tabela apresentada pela recorrida.
3. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Foram apresentadas contrarrazões (ID 82240027).
II. Questão em discussão
4. A controvérsia consiste na análise da responsabilidade civil por atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, com consequente ressarcimento de juros de obra e pagamento de lucros cessantes.
III. Razões de decidir
5. A relação jurídica entre as partes é consumerista, pois elas se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2o e 3o do CDC.
6. Consta dos autos que as partes assinaram “Termo de reserva de unidade habitacional e condições iniciais para processo de financiamento imobiliário n° 40181 Itapoã Parque” (ID 82239377), o qual estima a data de entrega do imóvel para 30/12/2021, com tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária. As recorrentes alegam que, quanto ao prazo de entrega da unidade imobiliária, prevalece o contrato de compra e venda (ID 82239404 – pág. 3), que determina o prazo total de construção até 15/05/2023, não havendo, portanto, atraso na entrega da obra.
7. Não obstante, o termo de reserva possui natureza jurídica de contrato preliminar e, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora à transferência da propriedade. Em caso de modificação da data da entrega do bem, deverá constar a anuência expressa do consumidor, em cláusula clara, em razão da boa-fé contratual. No contrato de compra e venda e financiamento imobiliário, contudo, não consta cláusula que evidencie a ciência da compradora quanto à alteração da data de entrega do bem para fins de caracterizar a novação contratual. Assim, tal tese é rejeitada.
8. Em reforço, o STJ firmou as seguintes teses (Tema 996) em caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
9. É certo que o prazo estabelecido no contrato de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, sob pena de se ratificar cláusula abusiva. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos. Após transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor. Outrossim, não é possível invocar o período adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda e dissociado do prazo inicialmente acordado entre as partes.
10. A planilha de evolução apresentada pela parte recorrida (ID 82239382) demonstra os valores efetivamente pagos a título de juros de obra, constando, inclusive, as datas dos pagamentos efetuados, razão pela qual afasta-se a tese de ausência de comprovação acerca dos valores pagos. Saliente-se que a Cláusula 5.1.2 do contrato de financiamento dispõe que “durante a fase de construção, o pagamento dos encargos mensais será mediante débito em conta indicada de titularidade do(s) devedor(s), na CAIXA, sendo composto pelas parcelas de: a) Encargos relativos a juros e atualização monetária, incidentes sobre o saldo devedor apurado no mês; b) Taxa de administração, se devida; c) Prêmio de Seguro MIP – Morte e Invalidez Permanente” (82239404 - Pág. 8). Assim, é devido o reembolso dos juros de obra pagos entre 29/06/2022 até a data da entrega do imóvel, em 07/12/2023, compreendendo as rubricas “Amortização”, “Juros”, “Seguro/FGHAB” e “Taxas”, que correspondem aos encargos indevidamente cobrados após o esgotamento do prazo contratual.
11. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o estabelecido em sentença em quantia equivalente a 0,5% do preço do contrato por mês de atraso.
12. Por fim, a responsabilidade pelo atraso na entrega da obra não é afastada pelo alegado fortuito externo decorrente da Pandemia da Covid-19, pois o termo de reserva foi assinado em 10/06/2021, quando já instaladas as medidas sanitárias, sendo previsíveis seus impactos no setor de construção. Assim, não se trata de evento imprevisível, e eventual escassez de mão de obra, maquinários ou insumos configura fortuito interno, cujos riscos devem ser suportados pelo fornecedor.
IV. Dispositivo e tese
13. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno os recorrentes vencidos ao pagamento de custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95.
14. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei no 9.099/95.