Tribunal: TJDFT
Processo: 0797505-56.2025.8.07.0016
Órgão julgador: LUCIANA FREIRE NAVES FERNANDES GONCALVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-05-27
Data de publicação: 2026-06-02

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. LOTEAMENTO FECHADO. AQUISIÇÃO DE DIREITOS POR LEILÃO. SUB-ROGAÇÃO EM CONTRATO ORIGINÁRIO DE DOAÇÃO COM ENCARGOS. TAXAS DE CONSERVAÇÃO E MELHORAMENTOS. REGULAMENTO DO LOTEAMENTO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. INAPLICABILIDADE DO CDC. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL LEGÍTIMA. NEGATIVAÇÃO REGULAR. DANOS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I.CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto pelos autores contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de: (i) reconhecimento da natureza de compra e venda do negócio jurídico; (ii) inexigibilidade das taxas de conservação e melhoramentos; (iii) repetição de indébito; e (iv) indenização por danos materiais e morais.
2. Nas razões recursais, os recorrentes alegam, em síntese: (a) nulidade da sentença; (b) incompetência do Juizado; (c) natureza consumerista da relação; (d) existência de compra e venda disfarçada de doação onerosa; e (e) abusividade das taxas cobradas.
3. Contrarrazões apresentadas, pugnando pela manutenção da sentença.
II.QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. As questões em discussão consistem em: (i) verificar nulidade da sentença e incompetência do Juizado; (ii) definir a natureza jurídica da relação entre as partes; (iii) aferir a exigibilidade das taxas de conservação e melhoramentos; e (iv) examinar a existência de abusividade, repetição de indébito e danos materiais e morais.
III.RAZÕES DE DECIDIR
5. Nulidade. Não se verifica vício na sentença. A decisão apreciou os pedidos deduzidos e enfrentou as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido desfavorável aos recorrentes. A fundamentação apresentada é suficiente, sendo dispensável o exame individualizado de todos os argumentos expendidos pelas partes (art. 489, § 1o, IV, do CPC). Preliminar rejeitada.
6. Preliminar de incompetência. Inexiste necessidade de prova pericial complexa. A controvérsia é dirimida a partir de prova documental, consistente nos instrumentos contratuais e regulamento do loteamento, suficientes à formação do convencimento judicial. Mantida, portanto, a competência do Juizado Especial (Lei no 9.099/95). Preliminar afastada.
7. A relação jurídica estabelecida entre as partes não se configura relação de consumo. Os recorrentes não adquiriram o imóvel diretamente da recorrida, mas ingressaram em cadeia sucessiva de cessões de direitos decorrentes de contrato originário de doação com encargos (ID 82382742), assumindo expressamente as obrigações correlatas. O vínculo jurídico decorre da titularidade do bem e das obrigações a ele inerentes, inserindo-se no âmbito do direito civil.
8. A alegação de compra e venda disfarçada não encontra respaldo probatório. O vínculo jurídico tem origem em contrato de doação com encargos, válido e eficaz, não havendo demonstração de simulação ou vício de consentimento. A aquisição por leilão não altera a natureza jurídica do ajuste, operando-se a sub-rogação do adquirente nas posições contratuais anteriores.
9. As taxas de conservação e melhoramentos encontram respaldo no regulamento do loteamento (ID 82382743) e no art. 36-A da Lei no 6.766/79. Tais encargos possuem natureza propter rem, vinculando-se à titularidade do imóvel e transferindo-se aos sucessivos adquirentes, independentemente de manifestação expressa.
10. A alegada abusividade das cobranças não foi demonstrada. Incumbia aos recorrentes comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da recorrida (art. 373, I, do CPC), ônus do qual não se desincumbiram. A natureza coletiva das despesas afasta a exigência de benefício individualizado.
11. Restou caracterizado o inadimplemento contratual, autorizando a rescisão do vínculo, nos termos pactuados (ID 82382738 - Pág. 2). Trata-se de exercício regular de direito, não havendo ilicitude na conduta da recorrida.
12. A negativação do nome dos recorrentes decorreu de dívida legítima e não adimplida, configurando exercício regular de direito (art. 188, I, do Código Civil), incapaz de ensejar compensação por dano moral.
13. Inexistindo ilegalidade na cobrança, na rescisão contratual ou na negativação, não há falar em repetição de indébito, tampouco em indenização por danos materiais ou compensação por danos morais.
IV.DISPOSITIVO
14. Recurso conhecido e desprovido. 14.1. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
15. Nos termos do artigo 55, da Lei no 9.099/95, condeno os recorrentes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor da causa.
16. A súmula de julgamento servirá de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. LOTEAMENTO FECHADO. AQUISIÇÃO DE DIREITOS POR LEILÃO. SUB-ROGAÇÃO EM CONTRATO ORIGINÁRIO DE DOAÇÃO COM ENCARGOS. TAXAS DE CONSERVAÇÃO E MELHORAMENTOS. REGULAMENTO DO LOTEAMENTO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. INAPLICABILIDADE DO CDC. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL LEGÍTIMA. NEGATIVAÇÃO REGULAR. DANOS NÃO CONFIGURADOS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I.CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto pelos autores contra sentença que julgou improcedentes os pedidos de: (i) reconhecimento da natureza de compra e venda do negócio jurídico; (ii) inexigibilidade das taxas de conservação e melhoramentos; (iii) repetição de indébito; e (iv) indenização por danos materiais e morais.
2. Nas razões recursais, os recorrentes alegam, em síntese: (a) nulidade da sentença; (b) incompetência do Juizado; (c) natureza consumerista da relação; (d) existência de compra e venda disfarçada de doação onerosa; e (e) abusividade das taxas cobradas.
3. Contrarrazões apresentadas, pugnando pela manutenção da sentença.
II.QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. As questões em discussão consistem em: (i) verificar nulidade da sentença e incompetência do Juizado; (ii) definir a natureza jurídica da relação entre as partes; (iii) aferir a exigibilidade das taxas de conservação e melhoramentos; e (iv) examinar a existência de abusividade, repetição de indébito e danos materiais e morais.
III.RAZÕES DE DECIDIR
5. Nulidade. Não se verifica vício na sentença. A decisão apreciou os pedidos deduzidos e enfrentou as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido desfavorável aos recorrentes. A fundamentação apresentada é suficiente, sendo dispensável o exame individualizado de todos os argumentos expendidos pelas partes (art. 489, § 1o, IV, do CPC). Preliminar rejeitada.
6. Preliminar de incompetência. Inexiste necessidade de prova pericial complexa. A controvérsia é dirimida a partir de prova documental, consistente nos instrumentos contratuais e regulamento do loteamento, suficientes à formação do convencimento judicial. Mantida, portanto, a competência do Juizado Especial (Lei no 9.099/95). Preliminar afastada.
7. A relação jurídica estabelecida entre as partes não se configura relação de consumo. Os recorrentes não adquiriram o imóvel diretamente da recorrida, mas ingressaram em cadeia sucessiva de cessões de direitos decorrentes de contrato originário de doação com encargos (ID 82382742), assumindo expressamente as obrigações correlatas. O vínculo jurídico decorre da titularidade do bem e das obrigações a ele inerentes, inserindo-se no âmbito do direito civil.
8. A alegação de compra e venda disfarçada não encontra respaldo probatório. O vínculo jurídico tem origem em contrato de doação com encargos, válido e eficaz, não havendo demonstração de simulação ou vício de consentimento. A aquisição por leilão não altera a natureza jurídica do ajuste, operando-se a sub-rogação do adquirente nas posições contratuais anteriores.
9. As taxas de conservação e melhoramentos encontram respaldo no regulamento do loteamento (ID 82382743) e no art. 36-A da Lei no 6.766/79. Tais encargos possuem natureza propter rem, vinculando-se à titularidade do imóvel e transferindo-se aos sucessivos adquirentes, independentemente de manifestação expressa.
10. A alegada abusividade das cobranças não foi demonstrada. Incumbia aos recorrentes comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da recorrida (art. 373, I, do CPC), ônus do qual não se desincumbiram. A natureza coletiva das despesas afasta a exigência de benefício individualizado.
11. Restou caracterizado o inadimplemento contratual, autorizando a rescisão do vínculo, nos termos pactuados (ID 82382738 - Pág. 2). Trata-se de exercício regular de direito, não havendo ilicitude na conduta da recorrida.
12. A negativação do nome dos recorrentes decorreu de dívida legítima e não adimplida, configurando exercício regular de direito (art. 188, I, do Código Civil), incapaz de ensejar compensação por dano moral.
13. Inexistindo ilegalidade na cobrança, na rescisão contratual ou na negativação, não há falar em repetição de indébito, tampouco em indenização por danos materiais ou compensação por danos morais.
IV.DISPOSITIVO
14. Recurso conhecido e desprovido. 14.1. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
15. Nos termos do artigo 55, da Lei no 9.099/95, condeno os recorrentes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor da causa.
16. A súmula de julgamento servirá de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei no 9.099/95.