Tribunal: TJDFT
Processo: 0700078-81.2024.8.07.0020
Órgão julgador: JOSE FIRMO REIS SOUB
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-05
Data de publicação: 2026-05-19

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL. APELAÇÃO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ALTERAÇÃO DE FACHADA. USO INDEVIDO DE ÁREA COMUM. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO CONDOMINIAL. IRRELEVÂNCIA DE AUTORIZAÇÃO ADMINISTRATIVA. INFRAÇÃO CONTÍNUA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de obrigação de fazer e não fazer, julgou procedentes os pedidos para determinar o retorno da fachada de edifício ao padrão original e a abstenção do uso irregular de áreas comuns por lojistas, em razão de pintura externa em desacordo com o padrão e ocupação de áreas comuns e vagas de garagem para fins comerciais sem autorização condominial.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três propósitos no apelo: (i) definir se há nulidade da sentença por ausência de fundamentação; (ii) estabelecer se houve alteração indevida da fachada do edifício; e (iii) determinar se a utilização de áreas comuns com fundamento em autorização administrativa afasta a ilicitude perante o condomínio.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A sentença é válida, pois enfrenta adequadamente as teses das partes e apresenta fundamentação suficiente, em conformidade com o Código de Processo Civil.
4. A prova dos autos demonstra a alteração da fachada mediante pintura em cor diversa do padrão, o que viola a unidade estética do edifício.
5. A legislação civil e a Lei no 4.591/64 vedam a modificação da forma e da cor da fachada sem autorização, sendo desnecessária a prévia formalização de padrão estético específico.
6. O regimento interno do condomínio proíbe expressamente a alteração da fachada e a modificação do aspecto externo sem autorização assemblear.
7. O dever de preservação da fachada decorre da própria natureza do condomínio edilício, sendo irrelevante a data de constituição da associação autora.
8. A manutenção de alteração irregular configura infração contínua, inexistindo direito adquirido à permanência de situação ilícita.
9. A utilização de áreas comuns e vagas de garagem para fins comerciais sem autorização viola as normas condominiais e sua destinação.
10. A eventual autorização administrativa não afasta o dever de observância das regras do condomínio, que possuem autonomia normativa.
11. A alegação de tratamento desigual não legitima conduta irregular, devendo eventuais infrações de terceiros ser apuradas em procedimento próprio.
IV. DISPOSITIVO E TESE
12. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento:
1. A alteração da fachada de condomínio edilício depende de autorização prévia, sendo vedada a modificação de cor ou forma que comprometa a unidade estética do edifício.
2. A autorização administrativa para uso de área externa não afasta a obrigatoriedade de observância das normas condominiais.
3. A infração às regras condominiais relativas à fachada configura ilícito de natureza contínua, não se convalidando pelo decurso do tempo.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.331 e 1.336, III; Lei no 4.591/64, arts. 7o e 10, I e II; CPC, art. 85, §11.
Jurisprudência relevante citada: não há menção expressa.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL. APELAÇÃO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ALTERAÇÃO DE FACHADA. USO INDEVIDO DE ÁREA COMUM. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO CONDOMINIAL. IRRELEVÂNCIA DE AUTORIZAÇÃO ADMINISTRATIVA. INFRAÇÃO CONTÍNUA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de obrigação de fazer e não fazer, julgou procedentes os pedidos para determinar o retorno da fachada de edifício ao padrão original e a abstenção do uso irregular de áreas comuns por lojistas, em razão de pintura externa em desacordo com o padrão e ocupação de áreas comuns e vagas de garagem para fins comerciais sem autorização condominial.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três propósitos no apelo: (i) definir se há nulidade da sentença por ausência de fundamentação; (ii) estabelecer se houve alteração indevida da fachada do edifício; e (iii) determinar se a utilização de áreas comuns com fundamento em autorização administrativa afasta a ilicitude perante o condomínio.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A sentença é válida, pois enfrenta adequadamente as teses das partes e apresenta fundamentação suficiente, em conformidade com o Código de Processo Civil.
4. A prova dos autos demonstra a alteração da fachada mediante pintura em cor diversa do padrão, o que viola a unidade estética do edifício.
5. A legislação civil e a Lei no 4.591/64 vedam a modificação da forma e da cor da fachada sem autorização, sendo desnecessária a prévia formalização de padrão estético específico.
6. O regimento interno do condomínio proíbe expressamente a alteração da fachada e a modificação do aspecto externo sem autorização assemblear.
7. O dever de preservação da fachada decorre da própria natureza do condomínio edilício, sendo irrelevante a data de constituição da associação autora.
8. A manutenção de alteração irregular configura infração contínua, inexistindo direito adquirido à permanência de situação ilícita.
9. A utilização de áreas comuns e vagas de garagem para fins comerciais sem autorização viola as normas condominiais e sua destinação.
10. A eventual autorização administrativa não afasta o dever de observância das regras do condomínio, que possuem autonomia normativa.
11. A alegação de tratamento desigual não legitima conduta irregular, devendo eventuais infrações de terceiros ser apuradas em procedimento próprio.
IV. DISPOSITIVO E TESE
12. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento:
1. A alteração da fachada de condomínio edilício depende de autorização prévia, sendo vedada a modificação de cor ou forma que comprometa a unidade estética do edifício.
2. A autorização administrativa para uso de área externa não afasta a obrigatoriedade de observância das normas condominiais.
3. A infração às regras condominiais relativas à fachada configura ilícito de natureza contínua, não se convalidando pelo decurso do tempo.
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.331 e 1.336, III; Lei no 4.591/64, arts. 7o e 10, I e II; CPC, art. 85, §11.
Jurisprudência relevante citada: não há menção expressa.