Tribunal: TJDFT
Processo: 0741400-59.2025.8.07.0016
Órgão julgador: DANIEL FELIPE MACHADO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-03-16
Data de publicação: 2026-03-30

Ementa:
Consumidor e Processual civil. Recursos inominados. Atraso na entrega de imóvel. Restituição de juros de obra. Lucros cessantes. Fixação em 0,5% do valor do imóvel. Tema 996 do STJ. Pandemia de covid-19. Caso fortuito. Não configuração. Termo de reserva. Prazo de entrega. Danos morais não configurados. Preliminar rejeitada. Recurso dos réus desprovido. Recurso da autora parcialmente provido.
I. Caso em exame
1. A presente demanda envolve pedido de indenização por atraso na entrega de imóvel adquirido pela parte autora, incluindo a restituição de valores pagos a título de juros de obra e lucros cessantes.
2. A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, condenando as partes rés ao pagamento de juros de obra e de lucros cessantes. Ambas as partes recorreram.
II. Questão em discussão
3. Há cinco questões em discussão: (i) a competência do Juizado Especial Cível para processar e julgar a demanda; (ii) se é aplicável a excludente de responsabilidade por caso fortuito ou força maior devido à pandemia da COVID-19; (iii) qual é o termo válido para a fixação da data de entrega do imóvel; (iv) o critério de cálculo dos lucros cessantes; e (v) se são cabíveis danos morais indenizáveis.
III. Razões de decidir
4. Com apoio no art. 99, § 3o, do Código de Processo Civil, defiro a gratuidade de justiça em favor da parte autora, ora recorrente.
5. Não merece acolhida a preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível, pois o valor da causa não se confunde com o valor do contrato. O entendimento pacífico é de que, em demandas como a presente, deve ser considerado o proveito econômico almejado pela parte autora, não se aplicando o valor integral do contrato como parâmetro para definir a competência. Assim, não se vislumbra ofensa ao limite imposto pelo art. 3o, I, da Lei 9.099/95. Ademais, a causa não apresenta complexidade e as provas constantes dos autos fornecem elementos suficientes para que o juiz forme seu convencimento, permitindo a elucidação dos fatos. Preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível rejeitada.
6. A alegação de que a pandemia de Covid-19 configuraria caso fortuito capaz de afastar a responsabilidade da construtora não merece acolhida. O contrato foi firmado em meados de setembro de 2021, quando os impactos da pandemia já eram conhecidos e não poderiam ser considerados como fatos imprevisíveis a ensejar justa causa para a mora da construtora. Além disso, o setor da construção civil foi considerado essencial e não sofreu paralisação total durante o período pandêmico. Não há, nos autos, prova suficiente de que a construtora tenha efetivamente enfrentado impedimentos concretos que inviabilizaram o cumprimento do contrato dentro do prazo acordado.
7. As partes rés sustentam que a data válida para a entrega do imóvel não é aquela indicada no Termo de Reserva, mas sim a estipulada no Contrato de Compra e Venda. Isso configura um típico caso de novação contratual, que ocorre quando há uma substituição de uma obrigação por outra nova, extinguindo a anterior. No entanto, essa argumentação não se sustenta à luz do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência consolidada sobre o tema.
7.1 O próprio Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo 996 (REsp 1729593/SP), firmou entendimento de que o prazo para entrega do imóvel deve ser claro, expresso e inteligível no contrato, não podendo estar vinculado a outros negócios jurídicos ou ser alterado unilateralmente pelo fornecedor. Assim, se a data informada na Proposta de Compra ou no Termo de Reserva previa um prazo certo para a entrega, esse prazo passa a integrar o contrato e vincular as partes. Assim, nesse caso, a data para entrega deveria ter sido 30/04/2023, com tolerância de 180 dias corridos.
8. Nos termos do Tema 996 do STJ, o atraso na entrega do imóvel gera o dever de indenizar os prejuízos suportados pelo adquirente.
9. A sentença condenou as rés, solidariamente, ao pagamento de lucros cessantes no valor de R$ 600,00 por mês de atraso na entrega do imóvel, totalizando R$ 5.400,00, com fundamento no art. 6o da Lei no 9.099/95. Contudo, a indenização por lucros cessantes decorrente do atraso na entrega de imóvel deve ter como parâmetro o valor locatício médio do imóvel, adotando o percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel. Assim, impõe-se a adequação do critério de cálculo, de modo que os lucros cessantes sejam apurados com base no aludido parâmetro.
10. Quanto à devolução dos juros de obra, também restou pacificado pelo STJ que é ilícito cobrar tais encargos após o prazo ajustado para a entrega das chaves. Considerando que a mora contratual da ré teve início em 31/10/2023, os valores pagos a título de juros de obra após essa data devem ser ressarcidos ao autor.
11. O dano moral indenizável ocorre quando há abalo aos atributos da personalidade, especialmente à dignidade da vítima, conforme o artigo 5o, V e X, da Constituição Federal. No presente caso, não há comprovação da existência de dano psicológico ou ofensa aos atributos da personalidade em decorrência do atraso na entrega do imóvel. A situação vivenciada, embora reconhecidamente causadora de aborrecimento, não alcança dimensão suficiente a fundamentar a reparação pretendida.
12. Os réus requerem, subsidiariamente, que a restituição dos juros de obra observe os valores constantes na coluna “Juros” da tabela apresentada pela autora, por refletirem os montantes efetivamente pagos. Contudo, a sentença já adotou esse mesmo critério, reconhecendo, com base na documentação juntada (ID 81367588), o pagamento de R$ 5.595,95 a título de juros de obra no período de abril de 2023 a julho de 2024, razão pela qual não há reparo a ser feito nesse ponto.
IV. Dispositivo
13. Preliminar rejeitada. Recurso dos réus desprovido.
Recurso da autora parcialmente provido para determinar que os lucros cessantes sejam calculados adotando-se o percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel.
14. Decisão proferida na forma do art. 46 da Lei no 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.
15. Condeno os réus ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, os quais fixo em 15% do valor da condenação, na proporção de metade para cada um.
_________
Dispositivos relevantes citados: Lei 9.099/95, art. 3o, I; Código Civil, art. 393.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996.

Inteiro teor:
Consumidor e Processual civil. Recursos inominados. Atraso na entrega de imóvel. Restituição de juros de obra. Lucros cessantes. Fixação em 0,5% do valor do imóvel. Tema 996 do STJ. Pandemia de covid-19. Caso fortuito. Não configuração. Termo de reserva. Prazo de entrega. Danos morais não configurados. Preliminar rejeitada. Recurso dos réus desprovido. Recurso da autora parcialmente provido.
I. Caso em exame
1. A presente demanda envolve pedido de indenização por atraso na entrega de imóvel adquirido pela parte autora, incluindo a restituição de valores pagos a título de juros de obra e lucros cessantes.
2. A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, condenando as partes rés ao pagamento de juros de obra e de lucros cessantes. Ambas as partes recorreram.
II. Questão em discussão
3. Há cinco questões em discussão: (i) a competência do Juizado Especial Cível para processar e julgar a demanda; (ii) se é aplicável a excludente de responsabilidade por caso fortuito ou força maior devido à pandemia da COVID-19; (iii) qual é o termo válido para a fixação da data de entrega do imóvel; (iv) o critério de cálculo dos lucros cessantes; e (v) se são cabíveis danos morais indenizáveis.
III. Razões de decidir
4. Com apoio no art. 99, § 3o, do Código de Processo Civil, defiro a gratuidade de justiça em favor da parte autora, ora recorrente.
5. Não merece acolhida a preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível, pois o valor da causa não se confunde com o valor do contrato. O entendimento pacífico é de que, em demandas como a presente, deve ser considerado o proveito econômico almejado pela parte autora, não se aplicando o valor integral do contrato como parâmetro para definir a competência. Assim, não se vislumbra ofensa ao limite imposto pelo art. 3o, I, da Lei 9.099/95. Ademais, a causa não apresenta complexidade e as provas constantes dos autos fornecem elementos suficientes para que o juiz forme seu convencimento, permitindo a elucidação dos fatos. Preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível rejeitada.
6. A alegação de que a pandemia de Covid-19 configuraria caso fortuito capaz de afastar a responsabilidade da construtora não merece acolhida. O contrato foi firmado em meados de setembro de 2021, quando os impactos da pandemia já eram conhecidos e não poderiam ser considerados como fatos imprevisíveis a ensejar justa causa para a mora da construtora. Além disso, o setor da construção civil foi considerado essencial e não sofreu paralisação total durante o período pandêmico. Não há, nos autos, prova suficiente de que a construtora tenha efetivamente enfrentado impedimentos concretos que inviabilizaram o cumprimento do contrato dentro do prazo acordado.
7. As partes rés sustentam que a data válida para a entrega do imóvel não é aquela indicada no Termo de Reserva, mas sim a estipulada no Contrato de Compra e Venda. Isso configura um típico caso de novação contratual, que ocorre quando há uma substituição de uma obrigação por outra nova, extinguindo a anterior. No entanto, essa argumentação não se sustenta à luz do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência consolidada sobre o tema.
7.1 O próprio Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo 996 (REsp 1729593/SP), firmou entendimento de que o prazo para entrega do imóvel deve ser claro, expresso e inteligível no contrato, não podendo estar vinculado a outros negócios jurídicos ou ser alterado unilateralmente pelo fornecedor. Assim, se a data informada na Proposta de Compra ou no Termo de Reserva previa um prazo certo para a entrega, esse prazo passa a integrar o contrato e vincular as partes. Assim, nesse caso, a data para entrega deveria ter sido 30/04/2023, com tolerância de 180 dias corridos.
8. Nos termos do Tema 996 do STJ, o atraso na entrega do imóvel gera o dever de indenizar os prejuízos suportados pelo adquirente.
9. A sentença condenou as rés, solidariamente, ao pagamento de lucros cessantes no valor de R$ 600,00 por mês de atraso na entrega do imóvel, totalizando R$ 5.400,00, com fundamento no art. 6o da Lei no 9.099/95. Contudo, a indenização por lucros cessantes decorrente do atraso na entrega de imóvel deve ter como parâmetro o valor locatício médio do imóvel, adotando o percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel. Assim, impõe-se a adequação do critério de cálculo, de modo que os lucros cessantes sejam apurados com base no aludido parâmetro.
10. Quanto à devolução dos juros de obra, também restou pacificado pelo STJ que é ilícito cobrar tais encargos após o prazo ajustado para a entrega das chaves. Considerando que a mora contratual da ré teve início em 31/10/2023, os valores pagos a título de juros de obra após essa data devem ser ressarcidos ao autor.
11. O dano moral indenizável ocorre quando há abalo aos atributos da personalidade, especialmente à dignidade da vítima, conforme o artigo 5o, V e X, da Constituição Federal. No presente caso, não há comprovação da existência de dano psicológico ou ofensa aos atributos da personalidade em decorrência do atraso na entrega do imóvel. A situação vivenciada, embora reconhecidamente causadora de aborrecimento, não alcança dimensão suficiente a fundamentar a reparação pretendida.
12. Os réus requerem, subsidiariamente, que a restituição dos juros de obra observe os valores constantes na coluna “Juros” da tabela apresentada pela autora, por refletirem os montantes efetivamente pagos. Contudo, a sentença já adotou esse mesmo critério, reconhecendo, com base na documentação juntada (ID 81367588), o pagamento de R$ 5.595,95 a título de juros de obra no período de abril de 2023 a julho de 2024, razão pela qual não há reparo a ser feito nesse ponto.
IV. Dispositivo
13. Preliminar rejeitada. Recurso dos réus desprovido.
Recurso da autora parcialmente provido para determinar que os lucros cessantes sejam calculados adotando-se o percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel.
14. Decisão proferida na forma do art. 46 da Lei no 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.
15. Condeno os réus ao pagamento de custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, os quais fixo em 15% do valor da condenação, na proporção de metade para cada um.
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Dispositivos relevantes citados: Lei 9.099/95, art. 3o, I; Código Civil, art. 393.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996.