Tribunal: TJDFT
Processo: 0701699-09.2025.8.07.0011
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-02-04
Data de publicação: 2026-03-03

Ementa:
Direito civil e processual civil. Embargos do devedor. Execução de título extrajudicial. Aparelhamento. Contrato de locação. Imóvel residencial. Título executivo extrajudicial. Instrumento revestido de liquidez, certeza e exigibilidade. Inadimplemento do locatário. Alugueres e acessórios da locação (IPTU). Cobrança. Via executiva. Resistência do locatário. Descumprimento contratual do locador. Exceção de contrato não cumprido. Existência de defeitos no imóvel. Ausência de promoção dos reparos devidos pelo locador. Inviabilidade. Obrigação assumida contratualmente pelo locatário. Laudo de vistoria inicial. Inexistência. Declaração de vistoria do imóvel. Locatário. Previsão contratual. Responsabilidade por reparos de eventuais defeitos. Incumbência do locatário. Concessão de carência. Prazo de um mês. Eventuais reparos. Cobrança de multa. Nulidade de cláusula contratual. Impossibilidade. Descumprimento das cláusulas contratuais. Legalidade. Relação obrigacional. Autonomia da vontade e boa-fé objetiva. Pacta sunt servanda. Legitimidade. Ônus probatório afeto ao locador. Satisfação. (CPC, art. 373, I). Comprovação de fato extintivo do direito do exequente. Ônus probatório afeto ao embargante. Desincumbência. Inocorrência (CPC, art. 373, II). Inadimplência do locatário. Incontrovérsia. Apelação. Efeito devolutivo. Pedido. Agregação de efeito suspensivo. Fórmula. Petição autônoma. Formulação em sede de apelo. Conhecimento. Impossibilidade. Preliminar. Prova oral. Cerceamento de defesa. Inexistência. Nulidade. Inocorrência. Preliminar rejeitada. Apelo. Recurso desprovido. Sentença mantida.
I. Caso em exame
1. Cuida-se de apelação interposta pelo embargante em face da sentença que, resolvendo os embargos à execução que aviara em face da execução de título extrajudicial, consubstanciado em contrato de locação de natureza residencial, que aviara visando, inicialmente, a agregação de efeito suspensivo aos embargos, e, no mérito, a improcedência da pretensão formulada na ação executiva, ou, subsidiariamente, a conversão da execução em ação de conhecimento, em virtude da nulidade do título, e, por fim, o arbitramento da redução proporcional do valor dos aluguéis, rejeitara o pedido deduzido nos embargos.
II. Questão em discussão
2. O objeto do apelo cinge-se à aferição, primordialmente, da incorrência do Juízo primevo em cerceamento de defesa, e, ultrapassada essa questão, da subsistência de fato passível de elidir a obrigação de solver os locativos pertinentes ao imóvel locado ao apelante, ou, ainda, de ser modulada a obrigação em razão das condições do imóvel alugado.
III. Razões de decidir
3. Segundo a nova fórmula procedimental, o pedido de agregação de efeito suspensivo à apelação desguarnecida desse atributo deve ser formulado via de petição autônoma endereçada ao relator, se já distribuído o recurso, ou ao tribunal, se ainda em aparelhamento o apelo, e não no bojo do apelo, notadamente porque o almejado é obstar a execução do julgado enquanto o recurso é processado e resolvido, derivando dessa sistemática que, ignorado o método procedimental, o pedido formulado de forma genérica no recurso não merece sequer ser conhecido.
4. Conquanto o devido processo legal incorpore como um dos seus atributos o direito à ampla defesa, não compactua com a realização de provas e diligências inaptas a fomentarem subsídios úteis à elucidação da matéria controversa, pois o processo destina-se exclusivamente a viabilizar a materialização do direito, e não a se transmudar em instrumento para retardar a solução dos litígios originários das relações intersubjetivas ou à demonstração de fatos irrelevantes e incontrovertidos, consubstanciando o indeferimento de medidas inúteis ao desate da lide sob essa moldura expressão do princípio da livre convicção e da autoridade que lhe é resguardada pelo artigo 370 do estatuto processual.
5. Estando o processo devidamente guarnecido dos elementos aptos e suficientes à apreensão dos fatos e não ressoando a prova oral postulada pelo embargante apta a lastrear o aduzido, mormente porque destinada à comprovação de fatos irrelevantes, ou que, por si só, seriam inaptos ao desiderato a que se propunham, ou mesmo porque já incontroversos nos autos, a resolução da lide, sem incursão probatória além da prova documental já colacionada, ou seu julgamento de plano conforma-se com o devido processo legal, pois não compactua com dilação probatória desguarnecida de utilidade material, tornando inviável o reconhecimento de cerceamento de defesa advindo do indeferimento da prova oral requestada.
6. Assentindo o locatário com a concertação da locação no estado em que o imóvel locado se encontrava, não sendo consignada nenhuma ressalva no instrumento negocial sobre sua desobrigação se não reparados os defeitos que indicara, o estado de fato do bem locado incorporara-se à álea negocial, obstando que, deixando de adimplir os locativos e os acessórios da locação traduzidos no imposto gerado pelo bem enquanto o ocupara, invoque a condição do imóvel, à guisa de invocação da exceção de contrato não cumprido, como forma de elisão ou mitigação da obrigação primária que lhe está afetada, que é solver os locativos gerados enquanto perdurara a ocupação e vigorara a avença locatícia (Lei no 8.245/91, art. 23, I).
7. A inadimplência das obrigações locatícias consubstancia infração contratual e, não tendo o locatário ilidido sua mora, como corolário lógico do inadimplemento, à medida que a locação lhe irradia a obrigação primária de solver os alugueres e demais encargos contratuais como contraprestação pelo uso e fruição do imóvel locado, atraindo para si o ônus de evidenciar que solvera os locativos individualizados ou que, por outro lado, deixara de honrá-los em razão da precariedade em que se encontrava o imóvel, cujos defeitos não subsistiam à época do início da locação ou cujo reparo o locador se obrigara, a rejeição do pedido elisivo que formulara encerra imperativo legal (CPC, art. 373, I e II).
8. O fato de o locatário alegar a abusividade das cláusulas contratuais livremente pactuadas, notadamente a multa contratual aplicada por descumprimento das regras estabelecidas contratualmente, não possui o condão de derrogar as condições preestabelecidas no momento em que se formara a relação jurídica, de natureza e caráter obrigacional, cujos termos e condições foram estipulados por mera liberalidade e de forma voluntária, segundo os interesses de cada um, uma vez que, ao assinar o contrato, o locatário, manifestando sua declaração de vontade perante a assunção de obrigações, conferira anuência com as cláusulas contratuais formalmente ajustadas.
9. Assumindo o locatário a obrigação de pagar os encargos locatícios consubstanciados nas taxas de consumo de água, energia elétrica e IPTU, a forma de obter sua alforria, nos termos da sistemática de distribuição do ônus probatório, era evidenciando o pagamento do tributo gerado enquanto ocupara o imóvel, afigurando-se de fácil demonstração e ônus exclusivo seu, pois encerra fato extintivo do direito invocado pelo locador, e, assim, dele não se desincumbindo, o débito em execução deve ser preservado hígido (CPC, art. 373, II).
IV. Dispositivo
10. Recurso conhecido e desprovido. Preliminar rejeitada. Unânime.

Inteiro teor:
Direito civil e processual civil. Embargos do devedor. Execução de título extrajudicial. Aparelhamento. Contrato de locação. Imóvel residencial. Título executivo extrajudicial. Instrumento revestido de liquidez, certeza e exigibilidade. Inadimplemento do locatário. Alugueres e acessórios da locação (IPTU). Cobrança. Via executiva. Resistência do locatário. Descumprimento contratual do locador. Exceção de contrato não cumprido. Existência de defeitos no imóvel. Ausência de promoção dos reparos devidos pelo locador. Inviabilidade. Obrigação assumida contratualmente pelo locatário. Laudo de vistoria inicial. Inexistência. Declaração de vistoria do imóvel. Locatário. Previsão contratual. Responsabilidade por reparos de eventuais defeitos. Incumbência do locatário. Concessão de carência. Prazo de um mês. Eventuais reparos. Cobrança de multa. Nulidade de cláusula contratual. Impossibilidade. Descumprimento das cláusulas contratuais. Legalidade. Relação obrigacional. Autonomia da vontade e boa-fé objetiva. Pacta sunt servanda. Legitimidade. Ônus probatório afeto ao locador. Satisfação. (CPC, art. 373, I). Comprovação de fato extintivo do direito do exequente. Ônus probatório afeto ao embargante. Desincumbência. Inocorrência (CPC, art. 373, II). Inadimplência do locatário. Incontrovérsia. Apelação. Efeito devolutivo. Pedido. Agregação de efeito suspensivo. Fórmula. Petição autônoma. Formulação em sede de apelo. Conhecimento. Impossibilidade. Preliminar. Prova oral. Cerceamento de defesa. Inexistência. Nulidade. Inocorrência. Preliminar rejeitada. Apelo. Recurso desprovido. Sentença mantida.
I. Caso em exame
1. Cuida-se de apelação interposta pelo embargante em face da sentença que, resolvendo os embargos à execução que aviara em face da execução de título extrajudicial, consubstanciado em contrato de locação de natureza residencial, que aviara visando, inicialmente, a agregação de efeito suspensivo aos embargos, e, no mérito, a improcedência da pretensão formulada na ação executiva, ou, subsidiariamente, a conversão da execução em ação de conhecimento, em virtude da nulidade do título, e, por fim, o arbitramento da redução proporcional do valor dos aluguéis, rejeitara o pedido deduzido nos embargos.
II. Questão em discussão
2. O objeto do apelo cinge-se à aferição, primordialmente, da incorrência do Juízo primevo em cerceamento de defesa, e, ultrapassada essa questão, da subsistência de fato passível de elidir a obrigação de solver os locativos pertinentes ao imóvel locado ao apelante, ou, ainda, de ser modulada a obrigação em razão das condições do imóvel alugado.
III. Razões de decidir
3. Segundo a nova fórmula procedimental, o pedido de agregação de efeito suspensivo à apelação desguarnecida desse atributo deve ser formulado via de petição autônoma endereçada ao relator, se já distribuído o recurso, ou ao tribunal, se ainda em aparelhamento o apelo, e não no bojo do apelo, notadamente porque o almejado é obstar a execução do julgado enquanto o recurso é processado e resolvido, derivando dessa sistemática que, ignorado o método procedimental, o pedido formulado de forma genérica no recurso não merece sequer ser conhecido.
4. Conquanto o devido processo legal incorpore como um dos seus atributos o direito à ampla defesa, não compactua com a realização de provas e diligências inaptas a fomentarem subsídios úteis à elucidação da matéria controversa, pois o processo destina-se exclusivamente a viabilizar a materialização do direito, e não a se transmudar em instrumento para retardar a solução dos litígios originários das relações intersubjetivas ou à demonstração de fatos irrelevantes e incontrovertidos, consubstanciando o indeferimento de medidas inúteis ao desate da lide sob essa moldura expressão do princípio da livre convicção e da autoridade que lhe é resguardada pelo artigo 370 do estatuto processual.
5. Estando o processo devidamente guarnecido dos elementos aptos e suficientes à apreensão dos fatos e não ressoando a prova oral postulada pelo embargante apta a lastrear o aduzido, mormente porque destinada à comprovação de fatos irrelevantes, ou que, por si só, seriam inaptos ao desiderato a que se propunham, ou mesmo porque já incontroversos nos autos, a resolução da lide, sem incursão probatória além da prova documental já colacionada, ou seu julgamento de plano conforma-se com o devido processo legal, pois não compactua com dilação probatória desguarnecida de utilidade material, tornando inviável o reconhecimento de cerceamento de defesa advindo do indeferimento da prova oral requestada.
6. Assentindo o locatário com a concertação da locação no estado em que o imóvel locado se encontrava, não sendo consignada nenhuma ressalva no instrumento negocial sobre sua desobrigação se não reparados os defeitos que indicara, o estado de fato do bem locado incorporara-se à álea negocial, obstando que, deixando de adimplir os locativos e os acessórios da locação traduzidos no imposto gerado pelo bem enquanto o ocupara, invoque a condição do imóvel, à guisa de invocação da exceção de contrato não cumprido, como forma de elisão ou mitigação da obrigação primária que lhe está afetada, que é solver os locativos gerados enquanto perdurara a ocupação e vigorara a avença locatícia (Lei no 8.245/91, art. 23, I).
7. A inadimplência das obrigações locatícias consubstancia infração contratual e, não tendo o locatário ilidido sua mora, como corolário lógico do inadimplemento, à medida que a locação lhe irradia a obrigação primária de solver os alugueres e demais encargos contratuais como contraprestação pelo uso e fruição do imóvel locado, atraindo para si o ônus de evidenciar que solvera os locativos individualizados ou que, por outro lado, deixara de honrá-los em razão da precariedade em que se encontrava o imóvel, cujos defeitos não subsistiam à época do início da locação ou cujo reparo o locador se obrigara, a rejeição do pedido elisivo que formulara encerra imperativo legal (CPC, art. 373, I e II).
8. O fato de o locatário alegar a abusividade das cláusulas contratuais livremente pactuadas, notadamente a multa contratual aplicada por descumprimento das regras estabelecidas contratualmente, não possui o condão de derrogar as condições preestabelecidas no momento em que se formara a relação jurídica, de natureza e caráter obrigacional, cujos termos e condições foram estipulados por mera liberalidade e de forma voluntária, segundo os interesses de cada um, uma vez que, ao assinar o contrato, o locatário, manifestando sua declaração de vontade perante a assunção de obrigações, conferira anuência com as cláusulas contratuais formalmente ajustadas.
9. Assumindo o locatário a obrigação de pagar os encargos locatícios consubstanciados nas taxas de consumo de água, energia elétrica e IPTU, a forma de obter sua alforria, nos termos da sistemática de distribuição do ônus probatório, era evidenciando o pagamento do tributo gerado enquanto ocupara o imóvel, afigurando-se de fácil demonstração e ônus exclusivo seu, pois encerra fato extintivo do direito invocado pelo locador, e, assim, dele não se desincumbindo, o débito em execução deve ser preservado hígido (CPC, art. 373, II).
IV. Dispositivo
10. Recurso conhecido e desprovido. Preliminar rejeitada. Unânime.