Tribunal: TJDFT
Processo: 0702725-12.2025.8.07.0021
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-05-13
Data de publicação: 2026-05-22

Ementa:
Juizado Especial Cível. Direito do consumidor. Recurso inominado. Entrega de imóvel. Atraso. Juros de obra e lucros cessantes. Recurso conhecido e não provido.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado interposto pelas empresas rés em face da sentença que as condenou a pagarem à parte autora indenização pelos valores gastos com juros de obra e também lucros cessantes entre 10/08/2024 até a data da entrega do imóvel, em 27/01/2025.
2. Recurso próprio, tempestivo e com preparo recolhido (ID 79728942).
3. Em suas razões recursais as recorrentes alegam preliminar de incompetência dos Juizados Especiais ao argumento que o valor do imóvel excede 40 (quarenta) vezes o salário mínimo e necessidade de produção de prova técnica referente aos juros de obra. No mérito, afirmam que a pandemia da Covid-19 atrasou a cadeia produtiva da construção civil, com escassez de insumos e mão-de-obra, criando um cenário global adverso e fora de controle das empresas, apto a caracterizar caso fortuito e força maior a justificar o atraso na entrega da obra e excluir as suas responsabilidades, nos termos do art. 393, do Código Civil. Afirma que a sentença considerou a data de 10/8/2024 como prazo final para a entrega do imóvel, já somados os 180 dias de tolerância, porém, defende que a contagem deveria ser aquela contida no Contrato de Compra e Venda, somado aos 180 dias de tolerância e mais 60 dias para a entrega das chaves. Alega que não houve comprovação de danos materiais; que a simples alegação de atraso na entrega do imóvel não é suficiente para justificar o ressarcimento a título de lucros cessantes; que o imóvel não traria qualquer renda ou teria qualquer cunho comercial, dado o seu caráter estritamente residencial, o autor não poderia obter lucro.
4. Requerem preliminarmente seja declarada a incompetência do Juizado Especial Cível para julgar a presente demanda. No mérito, seja reformada a Sentença julgando improcedente o pedido de indenização a título de juros de obra e lucros cessantes. Subsidiariamente, seja reconhecida a necessidade de prorrogação do prazo de entrega do imóvel, considerando o prazo estabelecido no contrato de compra e venda, pelo período de 1 ano e 10 meses em razão da pandemia. Subsidiariamente, decidir que não houve atraso, considerando a entrega para 2/2/2024, acrescido de 180 dias mais 60 dias, postergando a data de entrega para 09/10/2024. Subsidiariamente, caso entenda pela data contida no termo de reserva, requer sejam acrescidos os 180 dias de tolerância, mais os 60 dias previstos contratualmente na cláusula 4.12, sendo acrescidos ao termo inicial de possível condenação.
5. Contrarrazões pela manutenção da sentença. Afirma que o valor da causa não ultrapassa 40 salários mínimos. Alega que o negócio jurídico foi celebrado em momento em que a pandemia já havia sido instalada não procedendo a alegação de caso fortuito/força maior. Afirma que deixou de auferir a receita proveniente de eventual aluguel, em média de R$ 1.200,00. Invoca o Tema 996/STJ.
II. Questão em discussão
6. A controvérsia consiste em: (I) verificar, preliminarmente, a competência do Juizado Especial Cível para o julgamento da causa; (II) analisar a ocorrência de caso fortuito/força maior decorrente da pandemia de Covid-19 como excludente de responsabilidade ou para justificar aumentar o prazo de entrega do imóvel; (III) avaliar se é devida a reparação material relativa a juros de obra e lucros cessantes e, em caso positivo, o período.
III. Razões de decidir
7. A presente demanda trata dos alegados danos decorrentes de atraso na entrega de imóvel em que os valores pleiteados não excedem 40 salários mínimos e eventual valor acima desse patamar é tido como renúncia de crédito a teor do art. 3o, § 3o da Lei 9099/95. Não se verifica necessidade de realização de prova técnica pericial para cálculo dos valores cobrados pela parte autora, pois envolvem meros cálculos aritméticos, sem complexidade. Preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível rejeitada.
8. Nos termos do Código de Defesa do Consumidor (CDC), as recorrentes são fornecedoras (art. 3o do CDC) e o recorrido é o consumidor (art. 2o do CDC), de forma que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico protetivo instituído pelo CDC (Lei 8.078/90).
9. No caso em análise não há que se falar em caso fortuito ou força maior em virtude da Covid-19, pois o contrato foi assinado em abril de 2023, aproximadamente um ano após o Ministério da Saúde publicar a Portaria n. 913 (abril 2022) determinando o encerramento da Emergência em Saúde Pública de Importância Nacional (ESPIN) em decorrência da infecção humana pelo novo coronavírus (2019-nCoV).
10. Ademais, o alegado caso fortuito ou de força maior - escassez de insumo e de mão de obra, além de não ter sido comprovada nos autos, não acarreta prorrogação do prazo para entrega do imóvel ou afastamento acerca das responsabilidades decorrentes da mora, haja vista que se trata de fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica exercida pelas requeridas. Nesse sentido: acórdão 1838553, PJe 0749232-17.2023.8.07.0016, Rel. Antonio Fernandes da Luz, Primeira Turma Recursal, j. 26/03/2024, DJe: 10/04/2024.
11. O STJ firmou o Tema 996 (REsp 1729593/SP), aplicável ao caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, que preconiza que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
12. No caso, consta dos autos que o próprio contrato previa a entrega do imóvel para 12/2/2024 e a sentença já levou em consideração os 180 dias de tolerância decidindo de forma correta a data de 10/8/2024 como prazo final para a entrega do imóvel.
13. Após transcorrido o prazo de tolerância da entrega não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor. Isso porque, diante do atraso na entrega do imóvel, o autor sofreu prejuízos decorrentes de fato imputável somente às rés, haja vista que arcou com o pagamento da referida taxa durante o período de atraso da obra.
14. Não é cabível a aplicação do prazo adicional de 60 dias para entrega de chaves previsto na Cláusula 4.12 do Contrato de Compra e Venda. Tal cláusula, inserida em instrumento posterior ao Termo de Reserva, não pode ampliar o prazo de tolerância originalmente pactuado, sob pena de agravar a desvantagem do consumidor e violar o dever de informação adequada (art. 6o, III, do CDC).
15. No julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, desde o fim do prazo de tolerância para a entrega do imóvel e com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
16. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Portanto, a sentença deve ser mantida integralmente.
IV. Dispositivo
17. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Preliminar rejeitada. Condenadas as partes recorrentes ao pagamento de custas e honorários advocatícios de forma solidária, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55, Lei n.o 9.099/1995.
18. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
Juizado Especial Cível. Direito do consumidor. Recurso inominado. Entrega de imóvel. Atraso. Juros de obra e lucros cessantes. Recurso conhecido e não provido.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado interposto pelas empresas rés em face da sentença que as condenou a pagarem à parte autora indenização pelos valores gastos com juros de obra e também lucros cessantes entre 10/08/2024 até a data da entrega do imóvel, em 27/01/2025.
2. Recurso próprio, tempestivo e com preparo recolhido (ID 79728942).
3. Em suas razões recursais as recorrentes alegam preliminar de incompetência dos Juizados Especiais ao argumento que o valor do imóvel excede 40 (quarenta) vezes o salário mínimo e necessidade de produção de prova técnica referente aos juros de obra. No mérito, afirmam que a pandemia da Covid-19 atrasou a cadeia produtiva da construção civil, com escassez de insumos e mão-de-obra, criando um cenário global adverso e fora de controle das empresas, apto a caracterizar caso fortuito e força maior a justificar o atraso na entrega da obra e excluir as suas responsabilidades, nos termos do art. 393, do Código Civil. Afirma que a sentença considerou a data de 10/8/2024 como prazo final para a entrega do imóvel, já somados os 180 dias de tolerância, porém, defende que a contagem deveria ser aquela contida no Contrato de Compra e Venda, somado aos 180 dias de tolerância e mais 60 dias para a entrega das chaves. Alega que não houve comprovação de danos materiais; que a simples alegação de atraso na entrega do imóvel não é suficiente para justificar o ressarcimento a título de lucros cessantes; que o imóvel não traria qualquer renda ou teria qualquer cunho comercial, dado o seu caráter estritamente residencial, o autor não poderia obter lucro.
4. Requerem preliminarmente seja declarada a incompetência do Juizado Especial Cível para julgar a presente demanda. No mérito, seja reformada a Sentença julgando improcedente o pedido de indenização a título de juros de obra e lucros cessantes. Subsidiariamente, seja reconhecida a necessidade de prorrogação do prazo de entrega do imóvel, considerando o prazo estabelecido no contrato de compra e venda, pelo período de 1 ano e 10 meses em razão da pandemia. Subsidiariamente, decidir que não houve atraso, considerando a entrega para 2/2/2024, acrescido de 180 dias mais 60 dias, postergando a data de entrega para 09/10/2024. Subsidiariamente, caso entenda pela data contida no termo de reserva, requer sejam acrescidos os 180 dias de tolerância, mais os 60 dias previstos contratualmente na cláusula 4.12, sendo acrescidos ao termo inicial de possível condenação.
5. Contrarrazões pela manutenção da sentença. Afirma que o valor da causa não ultrapassa 40 salários mínimos. Alega que o negócio jurídico foi celebrado em momento em que a pandemia já havia sido instalada não procedendo a alegação de caso fortuito/força maior. Afirma que deixou de auferir a receita proveniente de eventual aluguel, em média de R$ 1.200,00. Invoca o Tema 996/STJ.
II. Questão em discussão
6. A controvérsia consiste em: (I) verificar, preliminarmente, a competência do Juizado Especial Cível para o julgamento da causa; (II) analisar a ocorrência de caso fortuito/força maior decorrente da pandemia de Covid-19 como excludente de responsabilidade ou para justificar aumentar o prazo de entrega do imóvel; (III) avaliar se é devida a reparação material relativa a juros de obra e lucros cessantes e, em caso positivo, o período.
III. Razões de decidir
7. A presente demanda trata dos alegados danos decorrentes de atraso na entrega de imóvel em que os valores pleiteados não excedem 40 salários mínimos e eventual valor acima desse patamar é tido como renúncia de crédito a teor do art. 3o, § 3o da Lei 9099/95. Não se verifica necessidade de realização de prova técnica pericial para cálculo dos valores cobrados pela parte autora, pois envolvem meros cálculos aritméticos, sem complexidade. Preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível rejeitada.
8. Nos termos do Código de Defesa do Consumidor (CDC), as recorrentes são fornecedoras (art. 3o do CDC) e o recorrido é o consumidor (art. 2o do CDC), de forma que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico protetivo instituído pelo CDC (Lei 8.078/90).
9. No caso em análise não há que se falar em caso fortuito ou força maior em virtude da Covid-19, pois o contrato foi assinado em abril de 2023, aproximadamente um ano após o Ministério da Saúde publicar a Portaria n. 913 (abril 2022) determinando o encerramento da Emergência em Saúde Pública de Importância Nacional (ESPIN) em decorrência da infecção humana pelo novo coronavírus (2019-nCoV).
10. Ademais, o alegado caso fortuito ou de força maior - escassez de insumo e de mão de obra, além de não ter sido comprovada nos autos, não acarreta prorrogação do prazo para entrega do imóvel ou afastamento acerca das responsabilidades decorrentes da mora, haja vista que se trata de fortuito interno, que integra o risco da atividade econômica exercida pelas requeridas. Nesse sentido: acórdão 1838553, PJe 0749232-17.2023.8.07.0016, Rel. Antonio Fernandes da Luz, Primeira Turma Recursal, j. 26/03/2024, DJe: 10/04/2024.
11. O STJ firmou o Tema 996 (REsp 1729593/SP), aplicável ao caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, que preconiza que “na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
12. No caso, consta dos autos que o próprio contrato previa a entrega do imóvel para 12/2/2024 e a sentença já levou em consideração os 180 dias de tolerância decidindo de forma correta a data de 10/8/2024 como prazo final para a entrega do imóvel.
13. Após transcorrido o prazo de tolerância da entrega não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor. Isso porque, diante do atraso na entrega do imóvel, o autor sofreu prejuízos decorrentes de fato imputável somente às rés, haja vista que arcou com o pagamento da referida taxa durante o período de atraso da obra.
14. Não é cabível a aplicação do prazo adicional de 60 dias para entrega de chaves previsto na Cláusula 4.12 do Contrato de Compra e Venda. Tal cláusula, inserida em instrumento posterior ao Termo de Reserva, não pode ampliar o prazo de tolerância originalmente pactuado, sob pena de agravar a desvantagem do consumidor e violar o dever de informação adequada (art. 6o, III, do CDC).
15. No julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, desde o fim do prazo de tolerância para a entrega do imóvel e com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
16. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Portanto, a sentença deve ser mantida integralmente.
IV. Dispositivo
17. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Preliminar rejeitada. Condenadas as partes recorrentes ao pagamento de custas e honorários advocatícios de forma solidária, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55, Lei n.o 9.099/1995.
18. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.