Tribunal: TJDFT
Processo: 0727298-14.2024.8.07.0001
Órgão julgador: JOSE FIRMO REIS SOUB
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-02-05
Data de publicação: 2026-02-10

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL. APELAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. CAUÇÃO EM DINHEIRO NÃO DEPOSITADA EM CADERNETA DE POUPANÇA. RETENÇÃO INDEVIDA. LEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO LOCADOR E DA ADMINISTRADORA. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO EQUITATIVA. RECONVENÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA DOS DANOS. SENTENÇA MANTIDA.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que: (i) rejeitou preliminares; (ii) julgou parcialmente procedente a ação de cobrança para condenar solidariamente os réus à restituição do saldo da caução locatícia, abatidos encargos proporcionais, e ao pagamento de multa contratual reduzida para o equivalente a um mês de aluguel; (iii) julgou improcedente a reconvenção da administradora, que buscava ressarcimento por supostos danos ao imóvel e aplicação de cláusula penal aos locatários.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. O propósito recursal consiste em: (i) definir se devem ser acolhidas as preliminares de ilegitimidade ativa e passiva; (ii) verificar se é devida a restituição parcial da caução e a aplicação da multa contratual reduzida; e (iii) determinar se a reconvenção comporta procedência diante das alegadas despesas e da pretensão de incidência de cláusula penal.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A legitimidade ativa do cônjuge do autor se estabelece porque a caução integra o patrimônio comum e porque comprovou ter realizado o pagamento, o que a vincula diretamente à pretensão deduzida.
4. A legitimidade passiva de ambos os recorrentes se caracteriza pelo conteúdo da inicial, que lhes atribui responsabilidade pela não devolução da caução, sendo o locador responsável principal pela restituição (Lei no 8.245/1991, art. 38, § 2o) e a administradora detentora e gestora dos valores depositados.
5. A retenção integral da caução, sem demonstração de débitos que a justificassem, configura inadimplemento contratual, impondo a restituição proporcional do saldo devido e a incidência de cláusula penal pela demora injustificada.
6. A cláusula penal estipulada em 03 (três) meses de aluguel se revela excessiva diante do contrato prorrogado por prazo indeterminado e da natureza da infração, justificando a redução equitativa ao equivalente a 01 (um) mês de aluguel, conforme art. 413 do Código Civil.
7. A reconvenção não prospera porque a administradora não comprova os supostos danos, ônus que lhe incumbia (CPC, art. 373, I), inexistindo vistoria final formal ou prova idônea do nexo causal.
8. A cobrança unilateral e tardia das alegadas despesas, apresentada apenas após o ajuizamento da ação principal, viola o dever de boa-fé objetiva e não configura débito líquido e exigível apto a justificar retenção da caução.
9. A pretensão de reduzir a multa contratual para 10% (dez por cento) da obrigação inadimplida esvazia a finalidade compensatória da cláusula penal e não encontra respaldo no contrato nem no art. 413 do Código Civil.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recursos conhecidos e desprovidos.
Tese de julgamento:
1. Os cônjuges são partes legítimas para pleitear restituição de caução locatícia quando comprovado o aporte dos valores comuns do casal.
2. O locador e a administradora que recebe e administra a caução respondem solidariamente pela restituição quando o valor não é depositado em caderneta de poupança e permanece retido indevidamente.
3. A cláusula penal prevista em contrato de locação deve ser reduzida equitativamente quando manifestamente excessiva, observados os termos do art. 413 do Código Civil.
4. A reconvenção por danos ao imóvel exige prova concreta do dano e da ciência do locatário, sendo insuficientes documentos unilaterais desacompanhados de vistoria final ou nexo causal comprovado.
5. A retenção integral da caução, sem comprovação prévia de débitos e sem comunicação formal adequada, viola a boa-fé objetiva e não legitima compensação unilateral de valores.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL. APELAÇÃO. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. CAUÇÃO EM DINHEIRO NÃO DEPOSITADA EM CADERNETA DE POUPANÇA. RETENÇÃO INDEVIDA. LEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO LOCADOR E DA ADMINISTRADORA. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO EQUITATIVA. RECONVENÇÃO. AUSÊNCIA DE PROVA DOS DANOS. SENTENÇA MANTIDA.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que: (i) rejeitou preliminares; (ii) julgou parcialmente procedente a ação de cobrança para condenar solidariamente os réus à restituição do saldo da caução locatícia, abatidos encargos proporcionais, e ao pagamento de multa contratual reduzida para o equivalente a um mês de aluguel; (iii) julgou improcedente a reconvenção da administradora, que buscava ressarcimento por supostos danos ao imóvel e aplicação de cláusula penal aos locatários.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. O propósito recursal consiste em: (i) definir se devem ser acolhidas as preliminares de ilegitimidade ativa e passiva; (ii) verificar se é devida a restituição parcial da caução e a aplicação da multa contratual reduzida; e (iii) determinar se a reconvenção comporta procedência diante das alegadas despesas e da pretensão de incidência de cláusula penal.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A legitimidade ativa do cônjuge do autor se estabelece porque a caução integra o patrimônio comum e porque comprovou ter realizado o pagamento, o que a vincula diretamente à pretensão deduzida.
4. A legitimidade passiva de ambos os recorrentes se caracteriza pelo conteúdo da inicial, que lhes atribui responsabilidade pela não devolução da caução, sendo o locador responsável principal pela restituição (Lei no 8.245/1991, art. 38, § 2o) e a administradora detentora e gestora dos valores depositados.
5. A retenção integral da caução, sem demonstração de débitos que a justificassem, configura inadimplemento contratual, impondo a restituição proporcional do saldo devido e a incidência de cláusula penal pela demora injustificada.
6. A cláusula penal estipulada em 03 (três) meses de aluguel se revela excessiva diante do contrato prorrogado por prazo indeterminado e da natureza da infração, justificando a redução equitativa ao equivalente a 01 (um) mês de aluguel, conforme art. 413 do Código Civil.
7. A reconvenção não prospera porque a administradora não comprova os supostos danos, ônus que lhe incumbia (CPC, art. 373, I), inexistindo vistoria final formal ou prova idônea do nexo causal.
8. A cobrança unilateral e tardia das alegadas despesas, apresentada apenas após o ajuizamento da ação principal, viola o dever de boa-fé objetiva e não configura débito líquido e exigível apto a justificar retenção da caução.
9. A pretensão de reduzir a multa contratual para 10% (dez por cento) da obrigação inadimplida esvazia a finalidade compensatória da cláusula penal e não encontra respaldo no contrato nem no art. 413 do Código Civil.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recursos conhecidos e desprovidos.
Tese de julgamento:
1. Os cônjuges são partes legítimas para pleitear restituição de caução locatícia quando comprovado o aporte dos valores comuns do casal.
2. O locador e a administradora que recebe e administra a caução respondem solidariamente pela restituição quando o valor não é depositado em caderneta de poupança e permanece retido indevidamente.
3. A cláusula penal prevista em contrato de locação deve ser reduzida equitativamente quando manifestamente excessiva, observados os termos do art. 413 do Código Civil.
4. A reconvenção por danos ao imóvel exige prova concreta do dano e da ciência do locatário, sendo insuficientes documentos unilaterais desacompanhados de vistoria final ou nexo causal comprovado.
5. A retenção integral da caução, sem comprovação prévia de débitos e sem comunicação formal adequada, viola a boa-fé objetiva e não legitima compensação unilateral de valores.