Tribunal: TJDFT
Processo: 0704811-53.2025.8.07.0021
Órgão julgador: EDILSON ENEDINO DAS CHAGAS
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-05-06
Data de publicação: 2026-05-18

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. TEMA 996 DO STJ. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. FORTUITO EXTERNO NÃO CARACTERIZADO. DANOS MORAIS NÃO CARACTERIZADOS. RECURSOS DESPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto pelas partes em face da sentença que: (i) condenou os réus a pagarem à autora os valores pagos a título de juros de obra entre 01/06/2024 até a data da entrega do imóvel, em 26/12/2024 (ID 252704661), a ser apurado por simples cálculos (os valores a serem utilizados como parâmetro para a realização dos cálculos dos juros de obra são os segregados na coluna “JUROS”); (ii) condenar os réus ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 01/06/2024, no importe de 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves (26/12/2024; ID 252704661).
2. Nas razões recursais, a autora sustenta que o atraso na entrega do imóvel, somado a vícios construtivos, retenção indevida das chaves e atendimento desidioso, ultrapassa mero aborrecimento e configura dano moral indenizável. Alega erro no critério de fixação dos lucros cessantes, pois houve prova do prejuízo efetivo consistente no pagamento de aluguel durante o período de atraso. Invoca o princípio da reparação integral (art. 402 do CC) e o Tema 996 do STJ, defendendo que o percentual de 0,5% tem caráter apenas subsidiário. Requer a reforma da sentença para condenação em dano moral (R$ 15.000,00 ou valor arbitrado) e fixação dos lucros cessantes com base no aluguel comprovadamente pago, mantendo-se os demais capítulos da decisão.
3. Nas razões recursais, os réus suscitam a incompetência do Juizado Especial Cível, em razão do valor do imóvel e da complexidade da causa, que demandaria prova técnica para apuração dos valores. No mérito, alegam caso fortuito e força maior decorrentes da pandemia da Covid-19, aptos a afastar a mora e a responsabilidade civil (art. 393 do CC). Sustentam que o prazo de entrega deve ser contado a partir do contrato de compra e venda, e não do termo de reserva, defendendo que, considerados o prazo contratual, a tolerância e o prazo para entrega das chaves, não houve atraso relevante. Alegam ausência de prova idônea dos juros de obra e inexistência de lucros cessantes por falta de prejuízo comprovado. Requerem o provimento do recurso para julgar improcedentes os pedidos indenizatórios ou, subsidiariamente, a prorrogação do prazo de entrega ou a revisão do termo inicial da condenação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. A questão em discussão consiste em verificar: (i) a competência do juízo; (ii) a adequação do critério de fixação dos lucros cessantes; (iii) a caracterização da pandemia da Covid-19 como fato fortuito ou força maior; (iv) a adequação do critério temporal para caracterização do prazo para entrega do imóvel (termo de reserva ou contrato); (v) a caracterização de danos morais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. Preliminar de incompetência. Nos Juizados Especiais Cíveis o valor da causa é determinado pelo proveito econômico pretendido e não pelo valor do contrato, o que afasta a alegação de incompetência do juízo, valendo ressaltar que não está sendo requerida a nulidade/revisão do contrato. Além disso, não merece prosperar a preliminar de incompetência em razão do indeferimento da produção de prova pericial, porquanto os documentos juntados aos autos são suficientes para o deslinde da demanda. Ressalto que nos termos do art. 5o da Lei no 9.099/95, o juiz é destinatário da prova, sendo livre para determinar as que devam ser produzidas. Preliminar rejeitada.
6. A relação jurídica é de consumo, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90).
7. Não merece acolhimento a alegação da recorrente que o termo de reserva de unidade habitacional não vincula as partes. O Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp n. 1.729.593/SP (Tema 996) reconheceu: "As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor."
8. Conforme se verifica do item 1.1 da mencionada tese (Tema 996, do STJ), deve prevalecer a data de entrega prevista no termo de reserva de unidade habitacional, qual seja, 30/12/2023, com a tolerância de 180 dias, não havendo que se falar em novação em razão da contratação do financiamento.
9. Esgotado o prazo de entrega previsto no contrato, incluído o período de tolerância de 180 dias, é ilícita a cobrança dos juros de obra ou encargo equivalente, conforme item 1.3 do Tema 996 do STJ. Correta, pois, a sentença que determinou a restituição dos juros de obra.
10. Registra-se que não há que se falar em acréscimo de 60 dias adicionais para a entrega das chaves. Isso porque o STJ entende que “Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, desde que o prazo máximo de prorrogação seja de até 180 dias” (REsp 1582318-RJ). Portanto, admitir a prorrogação do prazo de entrega do imóvel por mais 60 dias afrontaria o entendimento fixado pelo STJ.
11. No que se refere aos lucros cessantes, comprovado o atraso na entrega do imóvel, presume-se o prejuízo do adquirente, a justificar indenização por lucros cessantes, na forma de aluguel mensal, nos termos do item 1.2 da tese fixada no Tema 996 do STJ. Nesse sentido é o entendimento da Turma Recursal (Acórdão 1861856), tendo-se como referência o imóvel a ser entregue, no caso, o imóvel objeto do contrato ora em evidência, valendo observar tratar-se de lucros cessantes.
12. Ressalte-se que a escassez de insumos não configura caso fortuito ou fato de terceiro capaz de elidir a responsabilidade das rés, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Ademais, no ato da formalização do termo de reserva, 18/11/2022, apandemia já estava instalada e era de conhecimento das rés, de modo que não subsiste o argumento doatrasoser imprevisível e decorrente dapandemiada COVID-19.
13. Alega a autora que o atraso na entrega do imóvel, com vícios de construção (falhas no piso, desnivelamentos, rachaduras), retenção indevida e perda temporária das chaves, tratamento desrespeitoso nos canais de atendimento, com ligações encerradas abruptamente e emails ignorados, causaram-lhe danos morais. Tem-se que normais e corriqueiros a necessidade de adequação dos imóveis precederem a efetiva entrega, não sendo hábil a ensejarem dano moral, assim como o tratamento alegadamente dispensado à autora, valendo destacar que a ausência de resposta de emails não ensejam danos morais.
14. Ausente comprovação de fortuito externo, força maior ou de culpa exclusiva da consumidora ou de terceiros, deve a construtora compor os danos materiais suportados pela consumidora adquirente. Com efeito, os parâmetros utilizados na sentença estão de acordo com a jurisprudência das Turmas Recursais, revelando-se proporcional e adequado para reparar os prejuízos causados.
IV. DISPOSITIVO
15. Recursos desprovidos.
16. Sem condenação em honorários advocatícios, face a sucumbência recursal recíproca.
17. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.
______
Dispositivos relevantes citados: Lei 8.078/90, artigos 2o e 3o.
Jurisprudência relevante citada: STJ. 2a Seção. REsp 1.729.593-SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019 (recurso repetitivo – Tema 996); STJ. 3a Turma. REsp 1582318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/9/2017; TJDFT, Acórdão 1861856, 07408520520238070016, Rel. MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 13/5/2024, publicado no DJE: 24/5/2024.

Inteiro teor:
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. TEMA 996 DO STJ. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. FORTUITO EXTERNO NÃO CARACTERIZADO. DANOS MORAIS NÃO CARACTERIZADOS. RECURSOS DESPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto pelas partes em face da sentença que: (i) condenou os réus a pagarem à autora os valores pagos a título de juros de obra entre 01/06/2024 até a data da entrega do imóvel, em 26/12/2024 (ID 252704661), a ser apurado por simples cálculos (os valores a serem utilizados como parâmetro para a realização dos cálculos dos juros de obra são os segregados na coluna “JUROS”); (ii) condenar os réus ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 01/06/2024, no importe de 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves (26/12/2024; ID 252704661).
2. Nas razões recursais, a autora sustenta que o atraso na entrega do imóvel, somado a vícios construtivos, retenção indevida das chaves e atendimento desidioso, ultrapassa mero aborrecimento e configura dano moral indenizável. Alega erro no critério de fixação dos lucros cessantes, pois houve prova do prejuízo efetivo consistente no pagamento de aluguel durante o período de atraso. Invoca o princípio da reparação integral (art. 402 do CC) e o Tema 996 do STJ, defendendo que o percentual de 0,5% tem caráter apenas subsidiário. Requer a reforma da sentença para condenação em dano moral (R$ 15.000,00 ou valor arbitrado) e fixação dos lucros cessantes com base no aluguel comprovadamente pago, mantendo-se os demais capítulos da decisão.
3. Nas razões recursais, os réus suscitam a incompetência do Juizado Especial Cível, em razão do valor do imóvel e da complexidade da causa, que demandaria prova técnica para apuração dos valores. No mérito, alegam caso fortuito e força maior decorrentes da pandemia da Covid-19, aptos a afastar a mora e a responsabilidade civil (art. 393 do CC). Sustentam que o prazo de entrega deve ser contado a partir do contrato de compra e venda, e não do termo de reserva, defendendo que, considerados o prazo contratual, a tolerância e o prazo para entrega das chaves, não houve atraso relevante. Alegam ausência de prova idônea dos juros de obra e inexistência de lucros cessantes por falta de prejuízo comprovado. Requerem o provimento do recurso para julgar improcedentes os pedidos indenizatórios ou, subsidiariamente, a prorrogação do prazo de entrega ou a revisão do termo inicial da condenação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. A questão em discussão consiste em verificar: (i) a competência do juízo; (ii) a adequação do critério de fixação dos lucros cessantes; (iii) a caracterização da pandemia da Covid-19 como fato fortuito ou força maior; (iv) a adequação do critério temporal para caracterização do prazo para entrega do imóvel (termo de reserva ou contrato); (v) a caracterização de danos morais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. Preliminar de incompetência. Nos Juizados Especiais Cíveis o valor da causa é determinado pelo proveito econômico pretendido e não pelo valor do contrato, o que afasta a alegação de incompetência do juízo, valendo ressaltar que não está sendo requerida a nulidade/revisão do contrato. Além disso, não merece prosperar a preliminar de incompetência em razão do indeferimento da produção de prova pericial, porquanto os documentos juntados aos autos são suficientes para o deslinde da demanda. Ressalto que nos termos do art. 5o da Lei no 9.099/95, o juiz é destinatário da prova, sendo livre para determinar as que devam ser produzidas. Preliminar rejeitada.
6. A relação jurídica é de consumo, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90).
7. Não merece acolhimento a alegação da recorrente que o termo de reserva de unidade habitacional não vincula as partes. O Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp n. 1.729.593/SP (Tema 996) reconheceu: "As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor."
8. Conforme se verifica do item 1.1 da mencionada tese (Tema 996, do STJ), deve prevalecer a data de entrega prevista no termo de reserva de unidade habitacional, qual seja, 30/12/2023, com a tolerância de 180 dias, não havendo que se falar em novação em razão da contratação do financiamento.
9. Esgotado o prazo de entrega previsto no contrato, incluído o período de tolerância de 180 dias, é ilícita a cobrança dos juros de obra ou encargo equivalente, conforme item 1.3 do Tema 996 do STJ. Correta, pois, a sentença que determinou a restituição dos juros de obra.
10. Registra-se que não há que se falar em acréscimo de 60 dias adicionais para a entrega das chaves. Isso porque o STJ entende que “Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, desde que o prazo máximo de prorrogação seja de até 180 dias” (REsp 1582318-RJ). Portanto, admitir a prorrogação do prazo de entrega do imóvel por mais 60 dias afrontaria o entendimento fixado pelo STJ.
11. No que se refere aos lucros cessantes, comprovado o atraso na entrega do imóvel, presume-se o prejuízo do adquirente, a justificar indenização por lucros cessantes, na forma de aluguel mensal, nos termos do item 1.2 da tese fixada no Tema 996 do STJ. Nesse sentido é o entendimento da Turma Recursal (Acórdão 1861856), tendo-se como referência o imóvel a ser entregue, no caso, o imóvel objeto do contrato ora em evidência, valendo observar tratar-se de lucros cessantes.
12. Ressalte-se que a escassez de insumos não configura caso fortuito ou fato de terceiro capaz de elidir a responsabilidade das rés, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Ademais, no ato da formalização do termo de reserva, 18/11/2022, apandemia já estava instalada e era de conhecimento das rés, de modo que não subsiste o argumento doatrasoser imprevisível e decorrente dapandemiada COVID-19.
13. Alega a autora que o atraso na entrega do imóvel, com vícios de construção (falhas no piso, desnivelamentos, rachaduras), retenção indevida e perda temporária das chaves, tratamento desrespeitoso nos canais de atendimento, com ligações encerradas abruptamente e emails ignorados, causaram-lhe danos morais. Tem-se que normais e corriqueiros a necessidade de adequação dos imóveis precederem a efetiva entrega, não sendo hábil a ensejarem dano moral, assim como o tratamento alegadamente dispensado à autora, valendo destacar que a ausência de resposta de emails não ensejam danos morais.
14. Ausente comprovação de fortuito externo, força maior ou de culpa exclusiva da consumidora ou de terceiros, deve a construtora compor os danos materiais suportados pela consumidora adquirente. Com efeito, os parâmetros utilizados na sentença estão de acordo com a jurisprudência das Turmas Recursais, revelando-se proporcional e adequado para reparar os prejuízos causados.
IV. DISPOSITIVO
15. Recursos desprovidos.
16. Sem condenação em honorários advocatícios, face a sucumbência recursal recíproca.
17. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.
______
Dispositivos relevantes citados: Lei 8.078/90, artigos 2o e 3o.
Jurisprudência relevante citada: STJ. 2a Seção. REsp 1.729.593-SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019 (recurso repetitivo – Tema 996); STJ. 3a Turma. REsp 1582318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/9/2017; TJDFT, Acórdão 1861856, 07408520520238070016, Rel. MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 13/5/2024, publicado no DJE: 24/5/2024.