Tribunal: TJDFT
Processo: 0703608-77.2025.8.07.0014
Órgão julgador: GISELLE ROCHA RAPOSO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-01-28
Data de publicação: 2026-02-09

Ementa:
DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA. REELEIÇÃO. SÍNDICO. LIMITAÇÃO. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. ALTERNÂNCIA DE CANDIDATURAS. PESSOA FÍSICA. EMPRESÁRIO INDIVIDUAL. ABUSIVIDADE. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto pelos autores em face da sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais.
2. Alegam os recorrentes que a reeleição da síndica, que se encontra à frente do condomínio por três mandatos consecutivos, viola o disposto na cláusula 19a da Convenção do Condomínio. Afirmam que a convenção limita a reeleição a dois períodos consecutivos, o que tem sido burlado por meio da alternância de candidaturas da atual síndica como pessoa física e pessoa jurídica. Sustenta que a recorrida é empresária individual, razão pela qual não há separação da personalidade, mas mera ficção jurídica.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão devolvida a esta Turma Recursal consiste em aferir se a eleição da síndica violou o disposto na cláusula 19a da Convenção do Condomínio.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza cível, devendo a controvérsia ser solucionada sob o prisma do Código Civil.
5. O art. 1.347 do CC/02 prevê que o síndico será eleito para administrar o condomínio por prazo não superior a dois anos, possibilitando a reeleição, sem impor limitação ao número de vezes que ele poderá se reeleger. Isso, contudo, não impede a Convenção Condominial de estabelecer limitação ao número de reeleições.
6. No caso, a Convenção do Condomínio, embora não impeça a candidatura de pessoa jurídica, veda expressamente a reeleição por mais de dois períodos consecutivos (ID 77586340 - Pág. 23).
7. Em que pesem as alegações dos recorridos, o empresário individual é a própria pessoa física, respondendo os seus bens pelas obrigações que assumiu quer sejam civis, quer sejam comerciais. A transformação de firma individual em pessoa jurídica é ficção do direito tributário, somente para o efeito de imposto de renda.
8. Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, “a empresa individual é mera ficção jurídica, criada para habilitar a pessoa natural a praticar atos de comércio, com vantagens do ponto de vista fiscal. Assim, o patrimônio de uma empresa individual se confunde com o de seu sócio, de modo que não há ilegitimidade ativa na cobrança, pela pessoa física, de dívida contraída por terceiro perante a pessoa jurídica” (STJ, Resp 487995/AP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Dje 22/05/2006).
9. Dessa forma, tendo em vista que o empresário individual se confunde com a pessoa física, há flagrante burla à Convenção do Condomínio nas candidaturas alternadas.
10. Ademais, a finalidade principal da cláusula 19a da Convenção do Condomínio é evitar a perpetuação do poder, de forma que a alternância entre a pessoa física e jurídica fere a boa-fé objetiva e configura evidente abuso do direito.
11. Necessária, portanto, a anulação da Assembleia Geral Ordinária de 20/03/2025, no que tange à eleição do síndico, cabendo ao condomínio promover nova eleição no prazo de 60 (sessenta) dias, assumindo interinamente o subsíndico de maior idade até a realização da assembleia, nos termos da convenção (parágrafo primeiro da cláusula 20a).
IV. DISPOSITIVO
12. Recurso provido para anular Assembleia Geral Ordinária de 20/03/2025, apenas no que tange à eleição do síndico, cabendo ao condomínio realizar nova eleição no prazo de 60 (sessenta) dias, assumindo interinamente o subsíndico de maior idade até a realização da assembleia, nos termos da convenção (parágrafo primeiro da cláusula 20a).
13. Custas recolhidas. Sem condenação em honorários ante a ausência de recorrente vencido.
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão (art. 46, Lei 9.099/95).
______________________
Dispositivo relevante citado: CC, art. 1.347.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Resp 487995/AP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Dje 22/05/2006.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA. REELEIÇÃO. SÍNDICO. LIMITAÇÃO. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. ALTERNÂNCIA DE CANDIDATURAS. PESSOA FÍSICA. EMPRESÁRIO INDIVIDUAL. ABUSIVIDADE. RECURSO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto pelos autores em face da sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais.
2. Alegam os recorrentes que a reeleição da síndica, que se encontra à frente do condomínio por três mandatos consecutivos, viola o disposto na cláusula 19a da Convenção do Condomínio. Afirmam que a convenção limita a reeleição a dois períodos consecutivos, o que tem sido burlado por meio da alternância de candidaturas da atual síndica como pessoa física e pessoa jurídica. Sustenta que a recorrida é empresária individual, razão pela qual não há separação da personalidade, mas mera ficção jurídica.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão devolvida a esta Turma Recursal consiste em aferir se a eleição da síndica violou o disposto na cláusula 19a da Convenção do Condomínio.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza cível, devendo a controvérsia ser solucionada sob o prisma do Código Civil.
5. O art. 1.347 do CC/02 prevê que o síndico será eleito para administrar o condomínio por prazo não superior a dois anos, possibilitando a reeleição, sem impor limitação ao número de vezes que ele poderá se reeleger. Isso, contudo, não impede a Convenção Condominial de estabelecer limitação ao número de reeleições.
6. No caso, a Convenção do Condomínio, embora não impeça a candidatura de pessoa jurídica, veda expressamente a reeleição por mais de dois períodos consecutivos (ID 77586340 - Pág. 23).
7. Em que pesem as alegações dos recorridos, o empresário individual é a própria pessoa física, respondendo os seus bens pelas obrigações que assumiu quer sejam civis, quer sejam comerciais. A transformação de firma individual em pessoa jurídica é ficção do direito tributário, somente para o efeito de imposto de renda.
8. Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, “a empresa individual é mera ficção jurídica, criada para habilitar a pessoa natural a praticar atos de comércio, com vantagens do ponto de vista fiscal. Assim, o patrimônio de uma empresa individual se confunde com o de seu sócio, de modo que não há ilegitimidade ativa na cobrança, pela pessoa física, de dívida contraída por terceiro perante a pessoa jurídica” (STJ, Resp 487995/AP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Dje 22/05/2006).
9. Dessa forma, tendo em vista que o empresário individual se confunde com a pessoa física, há flagrante burla à Convenção do Condomínio nas candidaturas alternadas.
10. Ademais, a finalidade principal da cláusula 19a da Convenção do Condomínio é evitar a perpetuação do poder, de forma que a alternância entre a pessoa física e jurídica fere a boa-fé objetiva e configura evidente abuso do direito.
11. Necessária, portanto, a anulação da Assembleia Geral Ordinária de 20/03/2025, no que tange à eleição do síndico, cabendo ao condomínio promover nova eleição no prazo de 60 (sessenta) dias, assumindo interinamente o subsíndico de maior idade até a realização da assembleia, nos termos da convenção (parágrafo primeiro da cláusula 20a).
IV. DISPOSITIVO
12. Recurso provido para anular Assembleia Geral Ordinária de 20/03/2025, apenas no que tange à eleição do síndico, cabendo ao condomínio realizar nova eleição no prazo de 60 (sessenta) dias, assumindo interinamente o subsíndico de maior idade até a realização da assembleia, nos termos da convenção (parágrafo primeiro da cláusula 20a).
13. Custas recolhidas. Sem condenação em honorários ante a ausência de recorrente vencido.
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão (art. 46, Lei 9.099/95).
______________________
Dispositivo relevante citado: CC, art. 1.347.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Resp 487995/AP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Dje 22/05/2006.