Tribunal: TJDFT
Processo: 0707866-09.2024.8.07.0001
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0707866-09.2024.8.07.0001 RECORRENTE: SPE ALPHAVILLE BRASILIA ETAPA II EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA RECORRIDOS: ESTÊNIO MIRANDA ALVES, CLEONICE DE SOUSA PEREIRA ALVES DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. CONTRATO FIRMADO NA VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO SOBRE VALORES PAGOS. TAXAS E ENCARGOS. PARCELAMENTO DA RESTITUIÇÃO. ABUSIVIDADE. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Cuida-se de apelação interposta contra a sentença que julgou procedentes os pedidos formulados na petição inicial, para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes e condenar a ré a restituir 90% dos valores pagos pelos autores, em parcela única, com correção monetária e juros legais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (I) definir se é válida a cláusula contratual que prevê a retenção de 10% do valor atualizado do contrato, e não dos valores pagos, em caso de rescisão por iniciativa dos promissários compradores; (II) estabelecer se é legítima a cobrança de taxas condominiais, IPTU, taxa de fruição e contribuições associativas, antes da posse do imóvel pelo promissário comprador; e (III) determinar se a restituição dos valores pagos pode ocorrer de forma parcelada, conforme previsão contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A cláusula penal que prevê a retenção de 10% sobre o valor total atualizado do contrato é abusiva quando aplicada de modo a ensejar a perda substancial dos valores pagos pelo promissário comprador, em violação aos princípios do Código de Defesa do Consumidor. A retenção deve incidir apenas sobre os valores efetivamente pagos pelo promissário comprador, observando-se os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, conforme entendimento do STJ, mesmo após a entrada em vigor da Lei no 13.786/2018. 4. A previsão contratual de retenção de taxas condominiais, IPTU e taxa de fruição não é válida se o promissário comprador ainda não está na posse do imóvel, tampouco ocorreu a entrega das chaves, pois tais encargos pressupõem a fruição ou disponibilização do bem. A jurisprudência do STJ estabelece que a responsabilidade por tais encargos só incide a partir da efetiva imissão do promissário comprador na posse do imóvel que adquiriu. 5. As taxas associativas, ainda que previstas em contrato de promessa de compra e venda, não podem ser retidas pela promitente vendedora na hipótese de rescisão contratual. Isso porque tais valores são encargos devidos a entidade distinta – a associação de moradores – que possui personalidade jurídica autônoma e não integra a relação contratual principal. 6. A cláusula contratual que prevê a restituição dos valores pagos de forma parcelada deve ser afastada quando a relação contratual for regida pelo Código de Defesa do Consumidor, em razão da abusividade do parcelamento, sobretudo na ausência de posse ou fruição do imóvel pelo promissário comprador. A Súmula 543 do STJ é aplicável mesmo após a edição da Lei no 13.786/2018, assegurando a restituição imediata das parcelas pagas, integral ou parcialmente, conforme a responsabilidade pela rescisão. 7. As cláusulas contratuais devem ser interpretadas em consonância com os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, vedando-se o enriquecimento sem causa e o desequilíbrio contratual em prejuízo do consumidor. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Apelação desprovida. Unânime. Tese de julgamento: 1. A cláusula penal em caso de rescisão por iniciativa do promissário comprador deve se limitar à retenção de percentual incidente sobre os valores pagos, e não sobre o valor total do contrato, quando sua aplicação resultar em perda desproporcional ao consumidor. 2. A cobrança de taxas condominiais, IPTU, taxa de fruição e contribuições associativas é indevida antes de o promissário comprador se imitir na posse do imóvel. 3. A restituição dos valores pagos pelo promissário comprador em contrato de promessa de compra e venda deve ser feita de forma imediata e em parcela única, ainda que o contrato tenha sido celebrado após a entrada em vigor da Lei no 13.786/2018. Dispositivos relevantes citados: CDC, 51, IV e §1o, e 53; CPC, arts. 1.012 e 1.013; e Lei no 13.786/2018, arts. 32-A e 67-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 2.229.156/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 26.5.2025, DJe 30.5.2025; STJ, Súmula no 543; STJ, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, Recurso Repetitivo – Tema 886; TJDFT, Acórdão 1948976, 0705200-34.2021.8.07.0003, Rel. Des. Carlos Alberto Martins Filho, j. 4.12.2024, DJe 10.12.2024; e Acórdão 1848254, 0706854-73.2023.8.07.0007, Rel. Des. Diaulas Costa Ribeiro, j. 16.4.2024, DJe 29.4.2024. A parte recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 413, 421 e 422, todos do Código Civil, ao argumento de que a liberdade de contratar deve ser exercida nos limites da função social do contrato. Relata que os contratantes devem observar as cláusulas contratuais pactuadas livremente, as quais não podem ser anuladas sem causa excepcional, sob pena de violação à boa-fé objetiva; b) artigo 32-A da Lei 6.766/1979, afirmando que em caso de resolução contratual por culpa do adquirente, é legítima a retenção de até 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato e não, apenas sobre os valores efetivamente pagos pelo promissário comprador. Assevera ser possível a restituição parcelada dos valores pagos pelos compradores, ora recorridos, tendo em vista que a rescisão contratual ocorreu por culpa desses; e c) artigos 6o, inciso V, 51, incisos II e IV, e 53, todos do Código de Defesa do Consumidor, por entender que não há fato superveniente que autorize a revisão contratual. Verbera não haver onerosidade excessiva ou desequilíbrio contratual no presente caso. Requer que todas as publicações sejam feitas exclusivamente em nome do advogado THIAGO MAHFUZ VEZZI, OAB/DF 47.506. Em contrarrazões, a parte recorrida pugna a majoração dos honorários recursais. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade ao artigo 32-A da Lei 6.766/1979. Com efeito, a tese sustentada pela parte recorrente, demais de prequestionada, encerra discussão de cunho estritamente jurídico, passando ao largo, pois, do reexame de fatos e provas, o que reforça a conveniência de submissão do inconformismo à apreciação da Corte Superior. No que diz respeito à majoração dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, não conheço do pedido. Por fim, defiro o pedido de publicação conforme requerido. III – Ante o exposto, ADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios JO-A3F

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0707866-09.2024.8.07.0001 RECORRENTE: SPE ALPHAVILLE BRASILIA ETAPA II EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA RECORRIDOS: ESTÊNIO MIRANDA ALVES, CLEONICE DE SOUSA PEREIRA ALVES DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, contra acórdão proferido pela Terceira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DOS COMPRADORES. CONTRATO FIRMADO NA VIGÊNCIA DA LEI N. 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO SOBRE VALORES PAGOS. TAXAS E ENCARGOS. PARCELAMENTO DA RESTITUIÇÃO. ABUSIVIDADE. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Cuida-se de apelação interposta contra a sentença que julgou procedentes os pedidos formulados na petição inicial, para declarar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes e condenar a ré a restituir 90% dos valores pagos pelos autores, em parcela única, com correção monetária e juros legais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (I) definir se é válida a cláusula contratual que prevê a retenção de 10% do valor atualizado do contrato, e não dos valores pagos, em caso de rescisão por iniciativa dos promissários compradores; (II) estabelecer se é legítima a cobrança de taxas condominiais, IPTU, taxa de fruição e contribuições associativas, antes da posse do imóvel pelo promissário comprador; e (III) determinar se a restituição dos valores pagos pode ocorrer de forma parcelada, conforme previsão contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A cláusula penal que prevê a retenção de 10% sobre o valor total atualizado do contrato é abusiva quando aplicada de modo a ensejar a perda substancial dos valores pagos pelo promissário comprador, em violação aos princípios do Código de Defesa do Consumidor. A retenção deve incidir apenas sobre os valores efetivamente pagos pelo promissário comprador, observando-se os critérios de razoabilidade e proporcionalidade, conforme entendimento do STJ, mesmo após a entrada em vigor da Lei no 13.786/2018. 4. A previsão contratual de retenção de taxas condominiais, IPTU e taxa de fruição não é válida se o promissário comprador ainda não está na posse do imóvel, tampouco ocorreu a entrega das chaves, pois tais encargos pressupõem a fruição ou disponibilização do bem. A jurisprudência do STJ estabelece que a responsabilidade por tais encargos só incide a partir da efetiva imissão do promissário comprador na posse do imóvel que adquiriu. 5. As taxas associativas, ainda que previstas em contrato de promessa de compra e venda, não podem ser retidas pela promitente vendedora na hipótese de rescisão contratual. Isso porque tais valores são encargos devidos a entidade distinta – a associação de moradores – que possui personalidade jurídica autônoma e não integra a relação contratual principal. 6. A cláusula contratual que prevê a restituição dos valores pagos de forma parcelada deve ser afastada quando a relação contratual for regida pelo Código de Defesa do Consumidor, em razão da abusividade do parcelamento, sobretudo na ausência de posse ou fruição do imóvel pelo promissário comprador. A Súmula 543 do STJ é aplicável mesmo após a edição da Lei no 13.786/2018, assegurando a restituição imediata das parcelas pagas, integral ou parcialmente, conforme a responsabilidade pela rescisão. 7. As cláusulas contratuais devem ser interpretadas em consonância com os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato, vedando-se o enriquecimento sem causa e o desequilíbrio contratual em prejuízo do consumidor. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Apelação desprovida. Unânime. Tese de julgamento: 1. A cláusula penal em caso de rescisão por iniciativa do promissário comprador deve se limitar à retenção de percentual incidente sobre os valores pagos, e não sobre o valor total do contrato, quando sua aplicação resultar em perda desproporcional ao consumidor. 2. A cobrança de taxas condominiais, IPTU, taxa de fruição e contribuições associativas é indevida antes de o promissário comprador se imitir na posse do imóvel. 3. A restituição dos valores pagos pelo promissário comprador em contrato de promessa de compra e venda deve ser feita de forma imediata e em parcela única, ainda que o contrato tenha sido celebrado após a entrada em vigor da Lei no 13.786/2018. Dispositivos relevantes citados: CDC, 51, IV e §1o, e 53; CPC, arts. 1.012 e 1.013; e Lei no 13.786/2018, arts. 32-A e 67-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 2.229.156/DF, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 26.5.2025, DJe 30.5.2025; STJ, Súmula no 543; STJ, REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, Recurso Repetitivo – Tema 886; TJDFT, Acórdão 1948976, 0705200-34.2021.8.07.0003, Rel. Des. Carlos Alberto Martins Filho, j. 4.12.2024, DJe 10.12.2024; e Acórdão 1848254, 0706854-73.2023.8.07.0007, Rel. Des. Diaulas Costa Ribeiro, j. 16.4.2024, DJe 29.4.2024. A parte recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 413, 421 e 422, todos do Código Civil, ao argumento de que a liberdade de contratar deve ser exercida nos limites da função social do contrato. Relata que os contratantes devem observar as cláusulas contratuais pactuadas livremente, as quais não podem ser anuladas sem causa excepcional, sob pena de violação à boa-fé objetiva; b) artigo 32-A da Lei 6.766/1979, afirmando que em caso de resolução contratual por culpa do adquirente, é legítima a retenção de até 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato e não, apenas sobre os valores efetivamente pagos pelo promissário comprador. Assevera ser possível a restituição parcelada dos valores pagos pelos compradores, ora recorridos, tendo em vista que a rescisão contratual ocorreu por culpa desses; e c) artigos 6o, inciso V, 51, incisos II e IV, e 53, todos do Código de Defesa do Consumidor, por entender que não há fato superveniente que autorize a revisão contratual. Verbera não haver onerosidade excessiva ou desequilíbrio contratual no presente caso. Requer que todas as publicações sejam feitas exclusivamente em nome do advogado THIAGO MAHFUZ VEZZI, OAB/DF 47.506. Em contrarrazões, a parte recorrida pugna a majoração dos honorários recursais. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade ao artigo 32-A da Lei 6.766/1979. Com efeito, a tese sustentada pela parte recorrente, demais de prequestionada, encerra discussão de cunho estritamente jurídico, passando ao largo, pois, do reexame de fatos e provas, o que reforça a conveniência de submissão do inconformismo à apreciação da Corte Superior. No que diz respeito à majoração dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, não conheço do pedido. Por fim, defiro o pedido de publicação conforme requerido. III – Ante o exposto, ADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios JO-A3F