Tribunal: TJDFT
Processo: 0733015-25.2025.8.07.0016
Órgão julgador: MARIA ISABEL DE LOURDES SILVA
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-01-28
Data de publicação: 2026-02-11

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS DE IMÓVEL. LOTEAMENTO IRREGULAR. CIÊNCIA DA IRREGULARIDADE. VÍCIO DE CONSENTIMENTO NÃO COMPROVADO. VALIDADE DO CONTRATO. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Recurso Inominado interposto pela parte autora em face da sentença que julgou improcedente os pedidos iniciais que objetivavam declarar a nulidade do contrato celebrado entre as partes, com a restituição da quantia de R$ 45.000,00, corrigida monetariamente, bem como a condenação da parte requerida em indenização por danos morais.
2. O fato relevante. Sustenta a recorrente a nulidade do contrato em razão do objeto ser inexistente e ilícito, alegando que o lote alienado se encontra em área de proteção ambiental reconhecida por sentença proferida nos autos de uma ação civil pública. Aduz que as recorridas, dolosamente, induziram-na a “uma falsa concepção da realidade”, pois omitiram a informação de que o lote estava em área de nascentes e grutas preservadas em que é vedada qualquer ocupação ou parcelamento do solo. Alega que os fatos narrados devem ser reconhecidos como verdadeiros em razão do reconhecimento da revelia da segunda requerida. Verbera que houve enriquecimento sem causa das recorridas, pois não houve a contraprestação, asseverando que a conduta dolosa causou um dano moral evidente, passível de reparação. Requer a reforma da sentença para julgar procedentes os pedidos. Não houve apresentação das contrarrazões.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em apurar a validade do contrato entabulado entre as partes e a consequente obrigação de indenização por danos materiais e morais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Na origem, verifica-se que as partes firmaram, em 16/9/2014, um instrumento particular de cessão de direitos e obrigações do imóvel constituído do Lote n. 07 do Conjunto 06 da Quadra 10 situado no “Condomínio Mini Chácaras do Lago Sul” (ID 79125508). A recorrente sustenta a nulidade do contrato em razão da inexistência do objeto, ao argumento de que o lote negociado se encontra em área de proteção ambiental, o que impossibilita o uso e gozo do imóvel.
5. O ordenamento jurídico brasileiro consagra a boa-fé objetiva e a função social do contrato como limites à autonomia privada, impondo deveres de lealdade, informação e cooperação entre as partes (arts. 421 e 422 do CC). Esses princípios orientam a interpretação e a aplicação das cláusulas contratuais, mas não implicam, por si só, na nulidade automática de pactos que, embora controversos, não contenham vício de legalidade ou abuso manifesto.
6. Trata-se de relação jurídica de natureza civil, tendo em vista o vínculo estabelecido entre as partes, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do Código Civil.
7. Verifica-se que nos autos da Ação Civil Pública n. 0708110-91.2018.8.07.0018 foi proferida sentença, em 17/2/2025, proibindo a realização, prosseguimento ou conclusão de quaisquer obras de edificação, de infraestrutura ou de outra natureza no condomínio, dentre outras obrigações de não fazer, bem ainda, a obrigação de fazer consistente na “erradicação do parcelamento ilegal e demolição de todas as edificações erguidas no local, devendo a área ser recomposta em seu estado natural, respeitado o plano de recuperação da área degradada” (ID 226277544).
8. Em que pese a recorrente alegar a ocorrência de má-fé das recorridas ao supostamente omitirem dolosamente a real situação do imóvel, não se desincumbiu do seu ônus probatório (art. 373, inciso I, do CPC), haja vista que não há qualquer evidência nos autos de que elas omitiram a existência de irregularidades que pesavam sobre o imóvel negociado.
9. Constou do contrato (cláusula quarta), voluntariamente assinado pela recorrente, que “a cessionária declara ter pleno conhecimento de todas as pendências de ordem fundiária, dominial, ambiental e urbanística incidentes sobre o imóvel, e isenta a cedente de qualquer responsabilidade contratual ou extracontratual concernente ao seu processo de regularização, assumindo eventual evicção de direitos. Portanto, também compete a cessionária o atendimento de todas as exigências do GDF no tocante a referida regularização fundiária, dominial, ambiental e urbanística, sobretudo quanto a qualquer tipo de pagamentos, taxas ou emolumentos cartoriais objetivando a regularização”.
10. Era de conhecimento das partes, portanto, a condição de irregularidade da área, conforme cláusula contratual expressa. E como bem ressaltou o magistrado sentenciante “a mera celebração de contrato particular, em área sabidamente irregular, não é suficiente para caracterizar má-fé das rés.” Não consta nos autos, ademais, qualquer prova da existência de decisão judicial, à época da negociação entre as partes, que vedasse o início ou a conclusão de obras de edificação no condomínio em questão por se situar em área de preservação ambiental. Tal circunstância assegurava o pleno uso e gozo do imóvel, afastando, portanto, a alegação de inexistência do objeto.
11. Considerando a natureza civil do contrato, não é possível vislumbrar irregularidade na cláusula quarta, como quer fazer crer a recorrente, devendo ser considerada como válida e eficaz. Ao adquirir o imóvel ciente da irregularidade da área assumiu os riscos inerentes ao negócio, não podendo invocar nulidade para se beneficiar da própria torpeza: TJDFT Acórdão 2047943.
12. Por fim, no que concerne à revelia da segunda requerida, cumpre ressaltar que a presunção decorrente da revelia é relativa e (...) não importa em procedência compulsória do pedido, sobretudo quando os elementos probatórios constantes nos autos conduzirem à conclusão diversa ou não forem suficientes para formar o convencimento do juiz” (REsp n. 2.030.892/MG). Assim, prevalece o princípio da livre convicção do julgador, não estando a autora dispensada de seu ônus processual quanto à comprovação dos fatos que alega.
13. Desse modo, não havendo demonstração de qualquer vício de consentimento, impõe-se a aplicação do princípio do pacta sunt servanda e da autonomia da vontade, assegurando-se a observância das obrigações livremente pactuadas pelas partes. Logo, não merece reparos a sentença recorrida.
IV. DISPOSITIVO
14. Recurso não provido.
15. Custas recolhidas. Ausente condenação em honorários advocatícios ante inexistência de contrarrazões.
16. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46, da Lei n. 9.099/95.
____
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421 e 422.
Jurisprudência relevante citada: STJ,REspn.2.030.892/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 29.11.2022; TJDFT Acórdão 2047943, Rel. Flávio Fernando Almeida da Fonseca, j. 18/9/2025.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS DE IMÓVEL. LOTEAMENTO IRREGULAR. CIÊNCIA DA IRREGULARIDADE. VÍCIO DE CONSENTIMENTO NÃO COMPROVADO. VALIDADE DO CONTRATO. RECURSO NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Recurso Inominado interposto pela parte autora em face da sentença que julgou improcedente os pedidos iniciais que objetivavam declarar a nulidade do contrato celebrado entre as partes, com a restituição da quantia de R$ 45.000,00, corrigida monetariamente, bem como a condenação da parte requerida em indenização por danos morais.
2. O fato relevante. Sustenta a recorrente a nulidade do contrato em razão do objeto ser inexistente e ilícito, alegando que o lote alienado se encontra em área de proteção ambiental reconhecida por sentença proferida nos autos de uma ação civil pública. Aduz que as recorridas, dolosamente, induziram-na a “uma falsa concepção da realidade”, pois omitiram a informação de que o lote estava em área de nascentes e grutas preservadas em que é vedada qualquer ocupação ou parcelamento do solo. Alega que os fatos narrados devem ser reconhecidos como verdadeiros em razão do reconhecimento da revelia da segunda requerida. Verbera que houve enriquecimento sem causa das recorridas, pois não houve a contraprestação, asseverando que a conduta dolosa causou um dano moral evidente, passível de reparação. Requer a reforma da sentença para julgar procedentes os pedidos. Não houve apresentação das contrarrazões.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em apurar a validade do contrato entabulado entre as partes e a consequente obrigação de indenização por danos materiais e morais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Na origem, verifica-se que as partes firmaram, em 16/9/2014, um instrumento particular de cessão de direitos e obrigações do imóvel constituído do Lote n. 07 do Conjunto 06 da Quadra 10 situado no “Condomínio Mini Chácaras do Lago Sul” (ID 79125508). A recorrente sustenta a nulidade do contrato em razão da inexistência do objeto, ao argumento de que o lote negociado se encontra em área de proteção ambiental, o que impossibilita o uso e gozo do imóvel.
5. O ordenamento jurídico brasileiro consagra a boa-fé objetiva e a função social do contrato como limites à autonomia privada, impondo deveres de lealdade, informação e cooperação entre as partes (arts. 421 e 422 do CC). Esses princípios orientam a interpretação e a aplicação das cláusulas contratuais, mas não implicam, por si só, na nulidade automática de pactos que, embora controversos, não contenham vício de legalidade ou abuso manifesto.
6. Trata-se de relação jurídica de natureza civil, tendo em vista o vínculo estabelecido entre as partes, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do Código Civil.
7. Verifica-se que nos autos da Ação Civil Pública n. 0708110-91.2018.8.07.0018 foi proferida sentença, em 17/2/2025, proibindo a realização, prosseguimento ou conclusão de quaisquer obras de edificação, de infraestrutura ou de outra natureza no condomínio, dentre outras obrigações de não fazer, bem ainda, a obrigação de fazer consistente na “erradicação do parcelamento ilegal e demolição de todas as edificações erguidas no local, devendo a área ser recomposta em seu estado natural, respeitado o plano de recuperação da área degradada” (ID 226277544).
8. Em que pese a recorrente alegar a ocorrência de má-fé das recorridas ao supostamente omitirem dolosamente a real situação do imóvel, não se desincumbiu do seu ônus probatório (art. 373, inciso I, do CPC), haja vista que não há qualquer evidência nos autos de que elas omitiram a existência de irregularidades que pesavam sobre o imóvel negociado.
9. Constou do contrato (cláusula quarta), voluntariamente assinado pela recorrente, que “a cessionária declara ter pleno conhecimento de todas as pendências de ordem fundiária, dominial, ambiental e urbanística incidentes sobre o imóvel, e isenta a cedente de qualquer responsabilidade contratual ou extracontratual concernente ao seu processo de regularização, assumindo eventual evicção de direitos. Portanto, também compete a cessionária o atendimento de todas as exigências do GDF no tocante a referida regularização fundiária, dominial, ambiental e urbanística, sobretudo quanto a qualquer tipo de pagamentos, taxas ou emolumentos cartoriais objetivando a regularização”.
10. Era de conhecimento das partes, portanto, a condição de irregularidade da área, conforme cláusula contratual expressa. E como bem ressaltou o magistrado sentenciante “a mera celebração de contrato particular, em área sabidamente irregular, não é suficiente para caracterizar má-fé das rés.” Não consta nos autos, ademais, qualquer prova da existência de decisão judicial, à época da negociação entre as partes, que vedasse o início ou a conclusão de obras de edificação no condomínio em questão por se situar em área de preservação ambiental. Tal circunstância assegurava o pleno uso e gozo do imóvel, afastando, portanto, a alegação de inexistência do objeto.
11. Considerando a natureza civil do contrato, não é possível vislumbrar irregularidade na cláusula quarta, como quer fazer crer a recorrente, devendo ser considerada como válida e eficaz. Ao adquirir o imóvel ciente da irregularidade da área assumiu os riscos inerentes ao negócio, não podendo invocar nulidade para se beneficiar da própria torpeza: TJDFT Acórdão 2047943.
12. Por fim, no que concerne à revelia da segunda requerida, cumpre ressaltar que a presunção decorrente da revelia é relativa e (...) não importa em procedência compulsória do pedido, sobretudo quando os elementos probatórios constantes nos autos conduzirem à conclusão diversa ou não forem suficientes para formar o convencimento do juiz” (REsp n. 2.030.892/MG). Assim, prevalece o princípio da livre convicção do julgador, não estando a autora dispensada de seu ônus processual quanto à comprovação dos fatos que alega.
13. Desse modo, não havendo demonstração de qualquer vício de consentimento, impõe-se a aplicação do princípio do pacta sunt servanda e da autonomia da vontade, assegurando-se a observância das obrigações livremente pactuadas pelas partes. Logo, não merece reparos a sentença recorrida.
IV. DISPOSITIVO
14. Recurso não provido.
15. Custas recolhidas. Ausente condenação em honorários advocatícios ante inexistência de contrarrazões.
16. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46, da Lei n. 9.099/95.
____
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 421 e 422.
Jurisprudência relevante citada: STJ,REspn.2.030.892/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 29.11.2022; TJDFT Acórdão 2047943, Rel. Flávio Fernando Almeida da Fonseca, j. 18/9/2025.