Tribunal: TJDFT
Processo: 0708329-87.2025.8.07.0009
Órgão julgador: LEONARDO ROSCOE BESSA
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-02-19
Data de publicação: 2026-03-10

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. POSSE EXERCIDA POR TERCEIRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROPRIETÁRIO REGISTRAL E POSSUIDOR. FALECIMENTO DO PROPRIETÁRIO. HERDEIROS. REPRESENTAÇÃO DO ESPÓLIO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PRESENTE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
1. As taxas condominiais, como obrigações propter rem, seguem o imóvel. Na ausência de registro da escritura, tanto o proprietário registral quanto o adquirente na posse podem ser responsabilizados pelo seu pagamento (Tema 886 do Superior Tribunal de Justiça - STJ). Essa responsabilidade concorrente decorre diretamente da natureza propter rem das obrigações condominiais, como reconhece o STJ.
2. O STJ entende que “em razão da natureza propter rem das quotas condominiais, há legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor (proprietário do imóvel) e promitente comprador para figurar no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão do comprador na posse, independentemente de haver ciência inequívoca da transação pelo condomínio” (REsp n. 1.910.280/PR, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 3/4/2025, DJe de 24/4/2025)”.
3. No caso, o proprietário registral do imóvel celebrou contrato de promessa de compra e venda do bem em 2014, mas não houve registro de transferência de propriedade. Diante de seu falecimento em 2020, seus herdeiros possuem legitimidade passiva – enquanto representantes do espólio - para figurarem em processo de execução de débitos condominiais em aberto, juntamente com a promitente adquirente – atual possuidora do imóvel.
4. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. POSSE EXERCIDA POR TERCEIRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROPRIETÁRIO REGISTRAL E POSSUIDOR. FALECIMENTO DO PROPRIETÁRIO. HERDEIROS. REPRESENTAÇÃO DO ESPÓLIO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PRESENTE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. SENTENÇA MANTIDA.
1. As taxas condominiais, como obrigações propter rem, seguem o imóvel. Na ausência de registro da escritura, tanto o proprietário registral quanto o adquirente na posse podem ser responsabilizados pelo seu pagamento (Tema 886 do Superior Tribunal de Justiça - STJ). Essa responsabilidade concorrente decorre diretamente da natureza propter rem das obrigações condominiais, como reconhece o STJ.
2. O STJ entende que “em razão da natureza propter rem das quotas condominiais, há legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor (proprietário do imóvel) e promitente comprador para figurar no polo passivo da ação de cobrança de débitos condominiais posteriores à imissão do comprador na posse, independentemente de haver ciência inequívoca da transação pelo condomínio” (REsp n. 1.910.280/PR, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 3/4/2025, DJe de 24/4/2025)”.
3. No caso, o proprietário registral do imóvel celebrou contrato de promessa de compra e venda do bem em 2014, mas não houve registro de transferência de propriedade. Diante de seu falecimento em 2020, seus herdeiros possuem legitimidade passiva – enquanto representantes do espólio - para figurarem em processo de execução de débitos condominiais em aberto, juntamente com a promitente adquirente – atual possuidora do imóvel.
4. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida.