Tribunal: TJDFT
Processo: 0776322-29.2025.8.07.0016
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-03-04
Data de publicação: 2026-03-16

Ementa:
RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA. TERMO DE RESERVA. NATUREZA CONTRATUAL. PRAZO DE ENTREGA. OBSERVÂNCIA DO TEMA 996 DO STJ. PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. INOCORRÊNCIA DE NOVAÇÃO. ATRASO CONFIGURADO. CASO FORTUITO INTERNO. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA E INSUMOS. RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR. LUCROS CESSANTES. NATUREZA INDENIZATÓRIA. JUROS DE OBRA. DEVOLUÇÃO APÓS O PRAZO CONTRATUAL. COLUNA "JUROS". RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Recurso Inominado interposto em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar as rés, solidariamente, ao pagamento de lucros cessantes (R$ 637,26) e juros de obra (R$ 11.084,58), resolvendo o mérito nos termos do art. 487, I, CPC.
2. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 80836710). Foram ofertadas contrarrazões (ID 80836713).
3. Na origem, a autora ajuizou ação de ressarcimento por danos materiais e morais. Narrou que firmara Termo de Reserva de unidade residencial no Condomínio 67, Itapoã Parque, no valor de R$ 127.453,18, com entrega prevista para 30/12/2021 e tolerância de 180 dias (até 28/06/2022). Argumentou que as chaves só foram entregues em 23/10/2023, após 16 meses de atraso, obrigando-a a pagar juros de obra indevidos à Caixa Econômica Federal. Pontuou a relação de consumo e pleiteou lucros cessantes (0,5% ao mês), ressarcimento de R$ 11.084,58 em juros de obra e danos morais de R$ 10.000,00.
4. Em suas razões recursais, as recorrentes arguiram incompetência absoluta do Juizado Especial Cível. Alegaram ausência de mora pois o prazo total seria 24/04/2023 conforme contrato Caixa não impugnado, com excludente de responsabilidade por pandemia COVID-19 (Decretos 40.924/2020 e 43.289/2022). Asseveraram que o Termo de Reserva serviu apenas para reserva, prevalecendo o contrato definitivo com ciência prévia da autora, e que lucros cessantes demandam prova de prejuízo real, inexistente em imóvel residencial do MCMV. Pontuaram falta de prova cabal dos pagamentos de juros de obra (doumnto se limita à simulação de financiamento sem discriminação dos valores efetivamente pagos), validade do negócio jurídico e necessidade de considerar tolerância de 180+60 dias para entrega de chaves. Ao final, requereu o provimento total do recurso para julgar improcedente o pedido inicial.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. As questões em discussão são: (i) definir se o Juizado Especial Cível é competente para apreciar o processo; (ii) verificar se foi configurada mora com base no Termo de Reserva ou no contrato da Caixa; (iii) analisar se pandemia exclui responsabilidade por lucros cessantes e juros de obra; (iv) verificar a efetiva ocorrência de danos materiais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. No que se refere à preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível, não assiste razão às recorrentes. A demanda versa sobre ressarcimento de valores pagos a título de juros de obra e lucros cessantes, decorrentes de alegado atraso na entrega de imóvel, sendo certo que o valor atribuído à causa respeita o limite de alçada previsto no art. 3o, caput e § 3o, da Lei n.o 9.099/95, inexistindo impugnação específica quanto a extrapolação desse teto. Ademais, o pedido não exige produção de prova técnica complexa, pois a apuração dos valores reclamados decorre de simples cálculos aritméticos com base em documentos já constantes dos autos, o que afasta a alegação de necessidade de perícia. Assim, não se verifica qualquer óbice legal ao processamento da demanda pelo rito dos Juizados Especiais, razão pela qual a preliminar deve ser rejeitada.
7. O Termo de reserva de unidade habitacional, embora seja documento simplificado e a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas sendo que, em caso de modificação, deverá constar a anuência expressa do consumidor, em cláusula clara quanto à mudança da data de entrega do bem, em razão da boa-fé contratual. No contrato de compra e venda e financiamento imobiliário não consta cláusula clara que ateste a ciência do comprador quanto à alteração da data de entrega do bem para fins de caracterizar a novação contratual. A mera aposição de nova data, sem qualquer alerta ou disposição clara informando que os termos da reserva habitacional foram sensivelmente alterados (considerando a larga prorrogação do prazo) não é apta a demonstrar a ciência e anuência com a alegada novação, requisito essencial do instituto mencionado (art. 361 do Código Civil).
8. Como se verifica no Termo de Reserva Habitacional (ID 80836671, p.1) o bem deveria ser entregue em 30/12/2021, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos (30/06/2022), independentemente de qualquer condição. O Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que inexiste atraso. Assim, o prazo previsto no referido Termo de Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 5/8/2024, publicado no PJe: 13/8/2024. A data limite para entrega do imóvel seria 30/06/22, o que não ocorreu.
9. Pelos mesmos fundamentos, também não há o que se falar em prorrogação tácita do prazo da entrega do imóvel, bem como descabe invocar o período contratual adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda (ID 80280653, p.6, item 4.12) e dissociado do prazo inicialmente estipulado entre as partes, cuja cláusula, novamente, não foi redigida de forma clara e informando que se trata de novação. Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 21/10/2024, publicado no DJE:6/11/2024.
10. Afastada a alegação de que a demora decorreu da escassez de mão de obra e materiais para o prosseguimento das atividades em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano e parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose do imunizante. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.
11. A vedação de locação dos imóveis subsidiados por meio do Programa Social Minha Casa Minha Vida (Lei 11.977/09) não obsta a fixação de lucros cessantes em razão do atraso na entrega do bem, conforme decisão clara do STJ proferida na sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996): "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma".O valor locatício do imóvel no mercado local é um parâmetro razoável, objetivo e amplamente aceito para quantificar a indenização, já que reflete o benefício que o comprador teria usufruído caso a posse do imóvel tivesse sido disponibilizada no prazo devido. Assim, a indenização fixada deve ser mantida. Precedentes do e. TJDFT: " (...)Eventual gravame do imóvel para participação do Programa Minha Casa Minha Vida não obsta a indenização por lucros cessantes. O atraso da entrega, por si só, gera a obrigação de indenização ante a privação do uso do imóvel"(Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Relator(a): LEONARDO ROSCO E BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2024, publicado no DJE: 11/6/2024 e Acórdão 1680685, 07404041720228070000, Relator(a): GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no DJE: 4/4/2023).
12. É ilícito o repasse dos juros de obra ou encargos equivalentes após o prazo ajustado para entrega das chaves, incluído o período de tolerância. Impõe-se devolução simples dos valores pagos pelo recorrido, nos termos da planilha de evolução (ID 80836670), especificamente no campo "juros", de modo que a sentença merece reparo nesse ponto. Os demais valores que integraram os pagamentos feitos pela autora (Seguro/FGHAB e taxas) não dizem respeito a juros de obra e, por isso, não integram o valor da condenação respectiva.
IV. DISPOSITIVO
13. Recurso conhecido. Preliminar de incompetência rejeitada. Recurso parcialmente provido, tão somente para limitar a restituição dos valores a título de juros de obra, àqueles constantes da planilha de ID 80836670, coluna "juros". Mantida em seus demais termos.
14. Custas recolhidas. Sem condenação ao pagamento de honorários advocatícios, em razão da ausência de recorrente integralmente vencido, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA. TERMO DE RESERVA. NATUREZA CONTRATUAL. PRAZO DE ENTREGA. OBSERVÂNCIA DO TEMA 996 DO STJ. PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. INOCORRÊNCIA DE NOVAÇÃO. ATRASO CONFIGURADO. CASO FORTUITO INTERNO. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA E INSUMOS. RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR. LUCROS CESSANTES. NATUREZA INDENIZATÓRIA. JUROS DE OBRA. DEVOLUÇÃO APÓS O PRAZO CONTRATUAL. COLUNA "JUROS". RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Recurso Inominado interposto em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar as rés, solidariamente, ao pagamento de lucros cessantes (R$ 637,26) e juros de obra (R$ 11.084,58), resolvendo o mérito nos termos do art. 487, I, CPC.
2. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 80836710). Foram ofertadas contrarrazões (ID 80836713).
3. Na origem, a autora ajuizou ação de ressarcimento por danos materiais e morais. Narrou que firmara Termo de Reserva de unidade residencial no Condomínio 67, Itapoã Parque, no valor de R$ 127.453,18, com entrega prevista para 30/12/2021 e tolerância de 180 dias (até 28/06/2022). Argumentou que as chaves só foram entregues em 23/10/2023, após 16 meses de atraso, obrigando-a a pagar juros de obra indevidos à Caixa Econômica Federal. Pontuou a relação de consumo e pleiteou lucros cessantes (0,5% ao mês), ressarcimento de R$ 11.084,58 em juros de obra e danos morais de R$ 10.000,00.
4. Em suas razões recursais, as recorrentes arguiram incompetência absoluta do Juizado Especial Cível. Alegaram ausência de mora pois o prazo total seria 24/04/2023 conforme contrato Caixa não impugnado, com excludente de responsabilidade por pandemia COVID-19 (Decretos 40.924/2020 e 43.289/2022). Asseveraram que o Termo de Reserva serviu apenas para reserva, prevalecendo o contrato definitivo com ciência prévia da autora, e que lucros cessantes demandam prova de prejuízo real, inexistente em imóvel residencial do MCMV. Pontuaram falta de prova cabal dos pagamentos de juros de obra (doumnto se limita à simulação de financiamento sem discriminação dos valores efetivamente pagos), validade do negócio jurídico e necessidade de considerar tolerância de 180+60 dias para entrega de chaves. Ao final, requereu o provimento total do recurso para julgar improcedente o pedido inicial.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. As questões em discussão são: (i) definir se o Juizado Especial Cível é competente para apreciar o processo; (ii) verificar se foi configurada mora com base no Termo de Reserva ou no contrato da Caixa; (iii) analisar se pandemia exclui responsabilidade por lucros cessantes e juros de obra; (iv) verificar a efetiva ocorrência de danos materiais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. No que se refere à preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível, não assiste razão às recorrentes. A demanda versa sobre ressarcimento de valores pagos a título de juros de obra e lucros cessantes, decorrentes de alegado atraso na entrega de imóvel, sendo certo que o valor atribuído à causa respeita o limite de alçada previsto no art. 3o, caput e § 3o, da Lei n.o 9.099/95, inexistindo impugnação específica quanto a extrapolação desse teto. Ademais, o pedido não exige produção de prova técnica complexa, pois a apuração dos valores reclamados decorre de simples cálculos aritméticos com base em documentos já constantes dos autos, o que afasta a alegação de necessidade de perícia. Assim, não se verifica qualquer óbice legal ao processamento da demanda pelo rito dos Juizados Especiais, razão pela qual a preliminar deve ser rejeitada.
7. O Termo de reserva de unidade habitacional, embora seja documento simplificado e a despeito da aludida nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, uma vez que, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora a transferir ao comprador o direito real de propriedade. Ademais, diante da vinculação das partes, as cláusulas inscritas no termo devem ser observadas sendo que, em caso de modificação, deverá constar a anuência expressa do consumidor, em cláusula clara quanto à mudança da data de entrega do bem, em razão da boa-fé contratual. No contrato de compra e venda e financiamento imobiliário não consta cláusula clara que ateste a ciência do comprador quanto à alteração da data de entrega do bem para fins de caracterizar a novação contratual. A mera aposição de nova data, sem qualquer alerta ou disposição clara informando que os termos da reserva habitacional foram sensivelmente alterados (considerando a larga prorrogação do prazo) não é apta a demonstrar a ciência e anuência com a alegada novação, requisito essencial do instituto mencionado (art. 361 do Código Civil).
8. Como se verifica no Termo de Reserva Habitacional (ID 80836671, p.1) o bem deveria ser entregue em 30/12/2021, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos (30/06/2022), independentemente de qualquer condição. O Tema Repetitivo n. 996 do STJ estabelece que o prazo para a entrega do imóvel não pode estar vinculado à concessão de financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico. Por tais razões, não se pode afirmar que houve novação contratual e, por consequência, que inexiste atraso. Assim, o prazo previsto no referido Termo de Reserva deve ser considerado em detrimento da data estipulada no contrato de financiamento. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 5/8/2024, publicado no PJe: 13/8/2024. A data limite para entrega do imóvel seria 30/06/22, o que não ocorreu.
9. Pelos mesmos fundamentos, também não há o que se falar em prorrogação tácita do prazo da entrega do imóvel, bem como descabe invocar o período contratual adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda (ID 80280653, p.6, item 4.12) e dissociado do prazo inicialmente estipulado entre as partes, cuja cláusula, novamente, não foi redigida de forma clara e informando que se trata de novação. Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 21/10/2024, publicado no DJE:6/11/2024.
10. Afastada a alegação de que a demora decorreu da escassez de mão de obra e materiais para o prosseguimento das atividades em razão da pandemia de COVID-19, tendo em vista que o negócio jurídico foi celebrado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano e parcela da população já estava vacinada, inclusive com a segunda dose do imunizante. Não se trata, pois, de motivo imprevisto ou imprevisível. Para além disso, eventual escassez de mão de obra ou de maquinários e insumos configura fortuito interno, devendo seus prejuízos serem suportados pelo fornecedor, por integrar o risco da atividade.
11. A vedação de locação dos imóveis subsidiados por meio do Programa Social Minha Casa Minha Vida (Lei 11.977/09) não obsta a fixação de lucros cessantes em razão do atraso na entrega do bem, conforme decisão clara do STJ proferida na sistemática dos recursos repetitivos (Tema 996): "No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma".O valor locatício do imóvel no mercado local é um parâmetro razoável, objetivo e amplamente aceito para quantificar a indenização, já que reflete o benefício que o comprador teria usufruído caso a posse do imóvel tivesse sido disponibilizada no prazo devido. Assim, a indenização fixada deve ser mantida. Precedentes do e. TJDFT: " (...)Eventual gravame do imóvel para participação do Programa Minha Casa Minha Vida não obsta a indenização por lucros cessantes. O atraso da entrega, por si só, gera a obrigação de indenização ante a privação do uso do imóvel"(Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Relator(a): LEONARDO ROSCO E BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2024, publicado no DJE: 11/6/2024 e Acórdão 1680685, 07404041720228070000, Relator(a): GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no DJE: 4/4/2023).
12. É ilícito o repasse dos juros de obra ou encargos equivalentes após o prazo ajustado para entrega das chaves, incluído o período de tolerância. Impõe-se devolução simples dos valores pagos pelo recorrido, nos termos da planilha de evolução (ID 80836670), especificamente no campo "juros", de modo que a sentença merece reparo nesse ponto. Os demais valores que integraram os pagamentos feitos pela autora (Seguro/FGHAB e taxas) não dizem respeito a juros de obra e, por isso, não integram o valor da condenação respectiva.
IV. DISPOSITIVO
13. Recurso conhecido. Preliminar de incompetência rejeitada. Recurso parcialmente provido, tão somente para limitar a restituição dos valores a título de juros de obra, àqueles constantes da planilha de ID 80836670, coluna "juros". Mantida em seus demais termos.
14. Custas recolhidas. Sem condenação ao pagamento de honorários advocatícios, em razão da ausência de recorrente integralmente vencido, nos termos do art. 55 da Lei 9.099/95.
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.