Tribunal: TJDFT
Processo: 0709778-02.2024.8.07.0014
Órgão julgador: RENATO SCUSSEL
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-15
Data de publicação: 2026-05-04

Ementa:
DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO DE CONSUMO. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. ATRASO NA ENTREGA. PANDEMIA DA COVID-19. FORTUITO INTERNO. MORA DA CONSTRUTORA. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. MULTA CONTRATUAL. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação Cível interposta por construtora contra sentença que julgou procedente o pedido para declarar a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de fração de tempo em regime de multipropriedade, por culpa exclusiva da requerida, condenando-a à restituição integral de todos os valores pagos, inclusive comissão de corretagem, bem como ao pagamento de multa contratual de 10% sobre o valor do imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há cinco questões em discussão: (i) definir a validade da cláusula de eleição de foro em contrato de adesão celebrado em relação de consumo; (ii) estabelecer se o julgamento antecipado da lide configurou cerceamento de defesa; (iii) determinar a incidência do Código de Defesa do Consumidor; (iv) verificar se o atraso na entrega do imóvel, sob alegação de pandemia da Covid-19, afasta a responsabilidade da construtora; (v) apurar se são devidas a restituição integral dos valores pagos, a devolução da comissão de corretagem e a aplicação da multa contratual.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A cláusula de eleição de foro não prevalece quando impõe ônus excessivo ao consumidor, devendo ser afastada se dificultar seu acesso à justiça, nos termos do art. 101, I, do CDC e art. 63 do CPC.
4. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando o magistrado entende suficiente o conjunto probatório para formação de seu convencimento, conforme orientação do STJ.
5. A relação jurídica firmada entre as partes caracteriza típica relação de consumo, enquadrando-se nos arts. 2o e 3o do CDC.
6. A pandemia da Covid-19 não configura caso fortuito externo apto a afastar a responsabilidade da construtora quando o contrato foi celebrado em julho de 2022, momento em que seus efeitos já eram conhecidos, tratando-se de risco inerente à atividade empresarial.
7. Ultrapassado o prazo contratual de entrega, ainda que considerada a tolerância de 180 dias prevista no art. 43-A da Lei 4.591/1964, resta configurada a mora da promitente vendedora.
8. A resolução contratual por culpa exclusiva da construtora impõe a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo adquirente, conforme art. 43-A, § 1o, da Lei 4.591/1964 e Súmula 543 do STJ.
9. A devolução deve abranger a comissão de corretagem, pois a rescisão decorreu do inadimplemento da fornecedora, sendo inviável qualquer retenção.
10. É devida a multa contratual de 10% sobre o valor do imóvel, expressamente prevista para a hipótese de inadimplemento da promitente vendedora.
11. Sobre os valores a serem restituídos incidem correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir da citação, nos termos dos arts. 395 e 405 do Código Civil.
IV. DISPOSITIVO E TESE
12. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. A cláusula de eleição de foro em contrato de consumo é ineficaz quando dificulta o acesso do consumidor à justiça.
2. Não há cerceamento de defesa no julgamento antecipado da lide quando o conjunto probatório é suficiente para o deslinde da controvérsia.
3. A pandemia da Covid-19 não configura fortuito externo para contratos celebrados em 2022, por constituir risco previsível e inerente à atividade empresarial.
4. O atraso na entrega do imóvel, ultrapassado o prazo contratual acrescido da tolerância legal, configura mora da construtora e autoriza a rescisão por sua culpa exclusiva, com restituição integral das parcelas pagas.
5. A rescisão por inadimplemento do fornecedor impõe a devolução da comissão de corretagem e o pagamento da multa contratual prevista em favor do consumidor.

Dispositivos relevantes citados: CPC art. 85, § 11; CDC, arts. 2o, 3o; CC, arts. 395 e 405; Lei 4.591/1964, art. 43-A, caput e § 1o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp 2.613.646/MA, Rel. Min. Maria Thereza de Assis Moura, j. 27/11/2024; STJ, AgInt no AREsp 1.858.016/RJ; STJ, AgInt no REsp 2.047.767/SP; TJDFT, Acórdão 2056964, 7a Turma Cível, j. 15/10/2025; TJDFT, Acórdão 2084347, 5a Turma Cível, j. 05/02/2026.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO DE CONSUMO. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. ATRASO NA ENTREGA. PANDEMIA DA COVID-19. FORTUITO INTERNO. MORA DA CONSTRUTORA. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. MULTA CONTRATUAL. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação Cível interposta por construtora contra sentença que julgou procedente o pedido para declarar a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de fração de tempo em regime de multipropriedade, por culpa exclusiva da requerida, condenando-a à restituição integral de todos os valores pagos, inclusive comissão de corretagem, bem como ao pagamento de multa contratual de 10% sobre o valor do imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há cinco questões em discussão: (i) definir a validade da cláusula de eleição de foro em contrato de adesão celebrado em relação de consumo; (ii) estabelecer se o julgamento antecipado da lide configurou cerceamento de defesa; (iii) determinar a incidência do Código de Defesa do Consumidor; (iv) verificar se o atraso na entrega do imóvel, sob alegação de pandemia da Covid-19, afasta a responsabilidade da construtora; (v) apurar se são devidas a restituição integral dos valores pagos, a devolução da comissão de corretagem e a aplicação da multa contratual.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A cláusula de eleição de foro não prevalece quando impõe ônus excessivo ao consumidor, devendo ser afastada se dificultar seu acesso à justiça, nos termos do art. 101, I, do CDC e art. 63 do CPC.
4. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando o magistrado entende suficiente o conjunto probatório para formação de seu convencimento, conforme orientação do STJ.
5. A relação jurídica firmada entre as partes caracteriza típica relação de consumo, enquadrando-se nos arts. 2o e 3o do CDC.
6. A pandemia da Covid-19 não configura caso fortuito externo apto a afastar a responsabilidade da construtora quando o contrato foi celebrado em julho de 2022, momento em que seus efeitos já eram conhecidos, tratando-se de risco inerente à atividade empresarial.
7. Ultrapassado o prazo contratual de entrega, ainda que considerada a tolerância de 180 dias prevista no art. 43-A da Lei 4.591/1964, resta configurada a mora da promitente vendedora.
8. A resolução contratual por culpa exclusiva da construtora impõe a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo adquirente, conforme art. 43-A, § 1o, da Lei 4.591/1964 e Súmula 543 do STJ.
9. A devolução deve abranger a comissão de corretagem, pois a rescisão decorreu do inadimplemento da fornecedora, sendo inviável qualquer retenção.
10. É devida a multa contratual de 10% sobre o valor do imóvel, expressamente prevista para a hipótese de inadimplemento da promitente vendedora.
11. Sobre os valores a serem restituídos incidem correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir da citação, nos termos dos arts. 395 e 405 do Código Civil.
IV. DISPOSITIVO E TESE
12. Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. A cláusula de eleição de foro em contrato de consumo é ineficaz quando dificulta o acesso do consumidor à justiça.
2. Não há cerceamento de defesa no julgamento antecipado da lide quando o conjunto probatório é suficiente para o deslinde da controvérsia.
3. A pandemia da Covid-19 não configura fortuito externo para contratos celebrados em 2022, por constituir risco previsível e inerente à atividade empresarial.
4. O atraso na entrega do imóvel, ultrapassado o prazo contratual acrescido da tolerância legal, configura mora da construtora e autoriza a rescisão por sua culpa exclusiva, com restituição integral das parcelas pagas.
5. A rescisão por inadimplemento do fornecedor impõe a devolução da comissão de corretagem e o pagamento da multa contratual prevista em favor do consumidor.

Dispositivos relevantes citados: CPC art. 85, § 11; CDC, arts. 2o, 3o; CC, arts. 395 e 405; Lei 4.591/1964, art. 43-A, caput e § 1o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp 2.613.646/MA, Rel. Min. Maria Thereza de Assis Moura, j. 27/11/2024; STJ, AgInt no AREsp 1.858.016/RJ; STJ, AgInt no REsp 2.047.767/SP; TJDFT, Acórdão 2056964, 7a Turma Cível, j. 15/10/2025; TJDFT, Acórdão 2084347, 5a Turma Cível, j. 05/02/2026.