Tribunal: TJDFT
Processo: 0755539-95.2024.8.07.0001
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0755539-95.2024.8.07.0001 RECORRENTES: MIRIAM ROCHA DE ANDRADE, GUSTAVO ROCHA DE ANDRADE, PATRÍCIA DE ANDRADE BENTES, RAFAEL ROCHA DE ANDRADE RECORRIDO: INTERLAGOS AGROPECUÁRIA E COMÉRCIO LTDA - ME DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sétima Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO. CIVIL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. PRESCRIÇÃO DECENAL. TERMO INICIAL. TEORIA DA “ACTIO NATA”. CONDOMÍNIO IRREGULAR. LOTEAMENTO BELVEDERE GREEN. VALORES DEVIDOS A TÍTULO DE REGULARIZAÇÃO. SERVIÇOS PRESTADOS EM PROL DA COLETIVIDADE DOS CONDÔMINOS. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. VEDAÇÃO LEGAL. SENTENÇA REFORMADA. 1. A questão devolvida ao Tribunal cinge-se em aferir a existência do direito de ressarcimento vindicado pela empresa autora correspondente a efetiva prestação de serviços voltados à adequação ambiental e trabalhos técnicos realizados para a regularização e registro do loteamento Belvedere Green. 2. Pela aplicação do princípio da “actio nata”, inscrito no art. 189 do Código Civil, violado o direito, nasce para o titular a pretensão, que se extingue pela prescrição. No presente caso, após a execução dos serviços, houve o comunicado datado de 19 de fevereiro de 2021, entregue pela autora à administração do Condomínio Belvedere Green, após a aprovação do projeto urbanístico e regularização. Assim, como a cobrança da obrigação ocorreu em 19.02.2021, o inadimplemento dos réus é posterior a esta data. 1.1 O prazo aplicável à situação é o decenal previsto no art. 205 do Código Civil, não restando caracterizada a prescrição. 3. In casu, visualiza-se pela documentação carreada que, na época em que negócio foi realizado, o condomínio encontrava-se em fase de regularização, restando aferido que no ato da contratação, os demandados tinham ciência da sua responsabilidade acerca de eventuais custos advindos para a regularização. 4. O conjunto probatório demonstra, de forma inconteste, que os condôminos foram devidamente informados acerca dos trabalhos que seriam realizados pela empresa, bem como os custos estimados e o modo de cobrança. Os serviços foram devidamente prestados e resultaram na regularização do loteamento Belvedere Green, conforme o Decreto no 41.185/2020. 5. Não é aceitável o comportamento incoerente adotado pelos condôminos que, a despeito de contratarem terceiros para promover a regularização do condomínio junto à administração pública desde a sua constituição, sabedores de que se encontrava em curso o serviço de legalização do loteamento, agora se negam a ressarcir o que foi pago a título de antecipação do serviço prestado. A proibição do “venire contra factum proprium” é um dos corolários do princípio da boa-fé objetiva e impede que o sujeito adote posturas contraditórias. A obrigação do ressarcimento oriunda do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa. 6. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada. Os recorrentes alegam violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 113 do Código Civil, afirmando que o acórdão recorrido ao admitir cobrança não prevista contratualmente, não observou a boa-fé e a função social do contrato; b) artigo 1.358-A, § 3o, do Código Civil, sustentando que não cabe aos recorrentes o pagamento de despesas de regularização e infraestrutura do loteamento, pois para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura fica a cargo do empreendedor, não podendo repassar custos aos adquirentes; c) artigos 2o, 18, 37, 38, § 3o, e 40, § 2o, todos da Lei 6.766/1979, asseverando que qualquer convenção que permita repasse de custos aos adquirentes é nula, pois não existe previsão legal para mitigar o dever do loteador. Acrescentam que a legislação de parcelamento do solo urbano impõe ao loteador a obrigação de regularizar o loteamento e implantar toda a infraestrutura antes da comercialização dos lotes, sendo vedado transferir tais custos aos adquirentes, bem como a cobrança do rateio das despesas de regularização. Por fim, requerem a fixação dos honorários advocatícios recursais. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido em relação à mencionada contrariedade aos artigos 2o, 18, 37, 38, §3o, e 40, §2o, todos da Lei 6.766/1979, 113 e 1.358-A, §3o, ambos do CCB. Isso porque, a turma julgadora, após detida análise dos autos, assentou que “Compulsando os autos, percebe-se que a autora apelante desempenhou dois papéis distintos no caso em análise. Não se pode confundir o momento em que ela figura como empreendedora, quando procedeu à divisão e alienação dos direitos referentes aos lotes, e o momento em que sua atuação foi de “intermediadora” na contratação da empresa que levou a cabo a regularização do Condomínio. Visualiza-se pela documentação carreada que, na época em que o negócio foi realizado, o condomínio encontrava-se em fase de regularização. A regularização sempre foi objeto de discussão e deliberação nas assembleias do condomínio, notadamente quanto aos custos envolvidos, conforme se verifica na ata da 4a AGE, de 19/06/1993 (ID 73657951 – págs. 7/9), no 8o AGO, em 28/03/1998 (ID 73658110 - págs. 11/16), em ata da 9a AGO (ID 73658110 - págs. 17/18 – 18/04/1999), na 10a AGE (ID 73657954, págs. 1/3 – 28/11/1999), 54a AGE (ID 73657957, págs. 11/15 – 15/02/2014), 59a AGE (ID ID 73657957, págs. 16/18 – 27/08/2016) e 64a AGE (ID ID 73657958, págs. 1/4 – 14/08/2018). (...) Logo, observa-se que os réus tinham ciência da responsabilidade por eventuais custos advindos com a regularização do lote. (...) A Ata da 9a AGE, de 19/11/1995, registra a discussão dos condôminos sobre a contratação de uma empresa especificamente para tratar da regularização do Condomínio e, nessa oportunidade, não há nenhuma manifestação no sentido de que a Interlagos seria de alguma forma responsável pela prestação do serviço: “(...) A Assembleia decidiu que a proposta de procedimentos para a regularização do condomínio deverá ser formalizada por, no mínimo, 03 (três) profissionais da área, escolhendo entre eles o de melhor preço e melhor qualidade, pedindo para o Sr. Nilson, dono da imobiliária, a planta dos lotes com a retirada dos lotes inexistentes.(...) Desse modo, restou comprovada a contratação de diversas empresas para regularização e infraestrutura do condomínio, sendo que as atas das assembleias indicam dívidas do condomínio e a contratação de empresas para regularização, revelando o conhecimento dos condôminos sobre os custos adicionais e suas responsabilidades financeiras. Há farta documentação demonstrando que os serviços referentes à instalação da infraestrutura e ao processo de regularização foram pagos à parte desde a constituição do condomínio. Assim, impossível acolher o argumento de que as despesas decorrentes da regularização da área estavam incluídas no preço cobrado na compra e venda do imóvel. Também restou devidamente comprovado que a proposta encaminhada pela empresa autora Interlagos foi submetida à análise do Conselho Fiscal do condomínio, e que os condôminos foram devidamente informados acerca dos serviços que seriam realizados, bem como dos seus custos estimados e modo de cobrança. Nesse contexto, não prospera a alegação de que não houve celebração de qualquer contrato com a empresa Interlagos” (ID 73657953, págs. 1/5) (ID 76121536 - Págs. 11, 13 e 18). Com efeito, a apreciação das teses recursais demandaria o reexame do mencionado suporte, providência vedada à luz dos enunciados 5 e 7 da Súmula do STJ, pois segundo jurisprudência reiterada da Corte Superior, “O reexame de fatos e provas, assim como a interpretação de cláusulas contratuais em recurso especial são inadmissíveis, por força das Súmulas 5 e 7 do STJ”. (AgInt no REsp n. 2.189.177/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 15/12/2025, DJEN de 19/12/2025). Ainda que referidos óbices pudessem ser ultrapassados, descaberia dar curso ao inconformismo no que se refere à alegada violação ao artigo 1.358-A, § 3o, do Código Civil, porquanto deixou a parte recorrente de combater fundamento autônomo exposto no aresto resistido. Confira-se: “Ainda sobre o ponto em exame, constata-se que o parcelamento do solo ocorreu em 1990 e, por isso, está sujeito à incidência da Lei n. 6.766/1979. Embora atualmente a referida lei disponha que é obrigação do proprietário do imóvel a ser parcelado a instalação de infraestrutura básica, é mister salientar que essa previsão foi acrescida ao texto legal pela Lei n. 9.785/1999. Inegável, portanto, que tal obrigação é posterior ao parcelamento sub judice, que já estava francamente estabelecido. Pelo mesmo motivo, reputo inaplicável o §3o, do art. 1.358-A, do Código Civil, este incluído no Codex pela Lei n. 13.465/2017 (ID 76121536 - Pág. 12). Insta destacar que, de acordo com entendimento firmado pela Corte Superior, “A falta de dialeticidade da argumentação desenvolvida no recurso especial, sem o devido enfrentamento de fundamentos autônomos e suficientes, por si sós, para manutenção do entendimento adotado pelo Tribunal de origem faz incidir, por analogia, a Súmula n. 283 do Supremo Tribunal Federal”. (REsp n. 2.198.114/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 24/11/2025, DJEN de 27/11/2025). Quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, não conheço do pedido. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios JO-RX4

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0755539-95.2024.8.07.0001 RECORRENTES: MIRIAM ROCHA DE ANDRADE, GUSTAVO ROCHA DE ANDRADE, PATRÍCIA DE ANDRADE BENTES, RAFAEL ROCHA DE ANDRADE RECORRIDO: INTERLAGOS AGROPECUÁRIA E COMÉRCIO LTDA - ME DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sétima Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO. CIVIL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. PRESCRIÇÃO DECENAL. TERMO INICIAL. TEORIA DA “ACTIO NATA”. CONDOMÍNIO IRREGULAR. LOTEAMENTO BELVEDERE GREEN. VALORES DEVIDOS A TÍTULO DE REGULARIZAÇÃO. SERVIÇOS PRESTADOS EM PROL DA COLETIVIDADE DOS CONDÔMINOS. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. VEDAÇÃO LEGAL. SENTENÇA REFORMADA. 1. A questão devolvida ao Tribunal cinge-se em aferir a existência do direito de ressarcimento vindicado pela empresa autora correspondente a efetiva prestação de serviços voltados à adequação ambiental e trabalhos técnicos realizados para a regularização e registro do loteamento Belvedere Green. 2. Pela aplicação do princípio da “actio nata”, inscrito no art. 189 do Código Civil, violado o direito, nasce para o titular a pretensão, que se extingue pela prescrição. No presente caso, após a execução dos serviços, houve o comunicado datado de 19 de fevereiro de 2021, entregue pela autora à administração do Condomínio Belvedere Green, após a aprovação do projeto urbanístico e regularização. Assim, como a cobrança da obrigação ocorreu em 19.02.2021, o inadimplemento dos réus é posterior a esta data. 1.1 O prazo aplicável à situação é o decenal previsto no art. 205 do Código Civil, não restando caracterizada a prescrição. 3. In casu, visualiza-se pela documentação carreada que, na época em que negócio foi realizado, o condomínio encontrava-se em fase de regularização, restando aferido que no ato da contratação, os demandados tinham ciência da sua responsabilidade acerca de eventuais custos advindos para a regularização. 4. O conjunto probatório demonstra, de forma inconteste, que os condôminos foram devidamente informados acerca dos trabalhos que seriam realizados pela empresa, bem como os custos estimados e o modo de cobrança. Os serviços foram devidamente prestados e resultaram na regularização do loteamento Belvedere Green, conforme o Decreto no 41.185/2020. 5. Não é aceitável o comportamento incoerente adotado pelos condôminos que, a despeito de contratarem terceiros para promover a regularização do condomínio junto à administração pública desde a sua constituição, sabedores de que se encontrava em curso o serviço de legalização do loteamento, agora se negam a ressarcir o que foi pago a título de antecipação do serviço prestado. A proibição do “venire contra factum proprium” é um dos corolários do princípio da boa-fé objetiva e impede que o sujeito adote posturas contraditórias. A obrigação do ressarcimento oriunda do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa. 6. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada. Os recorrentes alegam violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 113 do Código Civil, afirmando que o acórdão recorrido ao admitir cobrança não prevista contratualmente, não observou a boa-fé e a função social do contrato; b) artigo 1.358-A, § 3o, do Código Civil, sustentando que não cabe aos recorrentes o pagamento de despesas de regularização e infraestrutura do loteamento, pois para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura fica a cargo do empreendedor, não podendo repassar custos aos adquirentes; c) artigos 2o, 18, 37, 38, § 3o, e 40, § 2o, todos da Lei 6.766/1979, asseverando que qualquer convenção que permita repasse de custos aos adquirentes é nula, pois não existe previsão legal para mitigar o dever do loteador. Acrescentam que a legislação de parcelamento do solo urbano impõe ao loteador a obrigação de regularizar o loteamento e implantar toda a infraestrutura antes da comercialização dos lotes, sendo vedado transferir tais custos aos adquirentes, bem como a cobrança do rateio das despesas de regularização. Por fim, requerem a fixação dos honorários advocatícios recursais. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido em relação à mencionada contrariedade aos artigos 2o, 18, 37, 38, §3o, e 40, §2o, todos da Lei 6.766/1979, 113 e 1.358-A, §3o, ambos do CCB. Isso porque, a turma julgadora, após detida análise dos autos, assentou que “Compulsando os autos, percebe-se que a autora apelante desempenhou dois papéis distintos no caso em análise. Não se pode confundir o momento em que ela figura como empreendedora, quando procedeu à divisão e alienação dos direitos referentes aos lotes, e o momento em que sua atuação foi de “intermediadora” na contratação da empresa que levou a cabo a regularização do Condomínio. Visualiza-se pela documentação carreada que, na época em que o negócio foi realizado, o condomínio encontrava-se em fase de regularização. A regularização sempre foi objeto de discussão e deliberação nas assembleias do condomínio, notadamente quanto aos custos envolvidos, conforme se verifica na ata da 4a AGE, de 19/06/1993 (ID 73657951 – págs. 7/9), no 8o AGO, em 28/03/1998 (ID 73658110 - págs. 11/16), em ata da 9a AGO (ID 73658110 - págs. 17/18 – 18/04/1999), na 10a AGE (ID 73657954, págs. 1/3 – 28/11/1999), 54a AGE (ID 73657957, págs. 11/15 – 15/02/2014), 59a AGE (ID ID 73657957, págs. 16/18 – 27/08/2016) e 64a AGE (ID ID 73657958, págs. 1/4 – 14/08/2018). (...) Logo, observa-se que os réus tinham ciência da responsabilidade por eventuais custos advindos com a regularização do lote. (...) A Ata da 9a AGE, de 19/11/1995, registra a discussão dos condôminos sobre a contratação de uma empresa especificamente para tratar da regularização do Condomínio e, nessa oportunidade, não há nenhuma manifestação no sentido de que a Interlagos seria de alguma forma responsável pela prestação do serviço: “(...) A Assembleia decidiu que a proposta de procedimentos para a regularização do condomínio deverá ser formalizada por, no mínimo, 03 (três) profissionais da área, escolhendo entre eles o de melhor preço e melhor qualidade, pedindo para o Sr. Nilson, dono da imobiliária, a planta dos lotes com a retirada dos lotes inexistentes.(...) Desse modo, restou comprovada a contratação de diversas empresas para regularização e infraestrutura do condomínio, sendo que as atas das assembleias indicam dívidas do condomínio e a contratação de empresas para regularização, revelando o conhecimento dos condôminos sobre os custos adicionais e suas responsabilidades financeiras. Há farta documentação demonstrando que os serviços referentes à instalação da infraestrutura e ao processo de regularização foram pagos à parte desde a constituição do condomínio. Assim, impossível acolher o argumento de que as despesas decorrentes da regularização da área estavam incluídas no preço cobrado na compra e venda do imóvel. Também restou devidamente comprovado que a proposta encaminhada pela empresa autora Interlagos foi submetida à análise do Conselho Fiscal do condomínio, e que os condôminos foram devidamente informados acerca dos serviços que seriam realizados, bem como dos seus custos estimados e modo de cobrança. Nesse contexto, não prospera a alegação de que não houve celebração de qualquer contrato com a empresa Interlagos” (ID 73657953, págs. 1/5) (ID 76121536 - Págs. 11, 13 e 18). Com efeito, a apreciação das teses recursais demandaria o reexame do mencionado suporte, providência vedada à luz dos enunciados 5 e 7 da Súmula do STJ, pois segundo jurisprudência reiterada da Corte Superior, “O reexame de fatos e provas, assim como a interpretação de cláusulas contratuais em recurso especial são inadmissíveis, por força das Súmulas 5 e 7 do STJ”. (AgInt no REsp n. 2.189.177/SC, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 15/12/2025, DJEN de 19/12/2025). Ainda que referidos óbices pudessem ser ultrapassados, descaberia dar curso ao inconformismo no que se refere à alegada violação ao artigo 1.358-A, § 3o, do Código Civil, porquanto deixou a parte recorrente de combater fundamento autônomo exposto no aresto resistido. Confira-se: “Ainda sobre o ponto em exame, constata-se que o parcelamento do solo ocorreu em 1990 e, por isso, está sujeito à incidência da Lei n. 6.766/1979. Embora atualmente a referida lei disponha que é obrigação do proprietário do imóvel a ser parcelado a instalação de infraestrutura básica, é mister salientar que essa previsão foi acrescida ao texto legal pela Lei n. 9.785/1999. Inegável, portanto, que tal obrigação é posterior ao parcelamento sub judice, que já estava francamente estabelecido. Pelo mesmo motivo, reputo inaplicável o §3o, do art. 1.358-A, do Código Civil, este incluído no Codex pela Lei n. 13.465/2017 (ID 76121536 - Pág. 12). Insta destacar que, de acordo com entendimento firmado pela Corte Superior, “A falta de dialeticidade da argumentação desenvolvida no recurso especial, sem o devido enfrentamento de fundamentos autônomos e suficientes, por si sós, para manutenção do entendimento adotado pelo Tribunal de origem faz incidir, por analogia, a Súmula n. 283 do Supremo Tribunal Federal”. (REsp n. 2.198.114/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 24/11/2025, DJEN de 27/11/2025). Quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, não conheço do pedido. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios JO-RX4