Tribunal: TJDFT
Processo: 0707680-22.2025.8.07.0010
Órgão julgador: MARIA ISABEL DE LOURDES SILVA
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-04-08
Data de publicação: 2026-04-27

Ementa:
Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. PENDÊNCIA REGISTRAL RELATIVA À INDIVIDUALIZAÇÃO DE MATRÍCULA E OUTORGA DE ESCRITURA. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS. PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DO MÉRITO. EMBARGOS REJEITADOS.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Embargos de Declaração opostos pela parte requerente/recorrida contra o acórdão que deu parcial provimento ao Recurso Inominado interposto pela parte requerida/recorrente, para reformar a sentença no ponto em que havia decretado a rescisão contratual e determinado a restituição dos valores pagos, mantendo apenas a condenação ao pagamento da cláusula penal em favor da parte requerente/recorrida.
2. O fato relevante. Em suas razões recursais, a parte embargante sustenta a existência de omissão, contradição e erro de fato no acórdão. Alega que o acórdão não considerou a certidão de ônus do imóvel (ID 78826338), a qual demonstraria a inexistência de matrícula individualizada da unidade, a ausência de averbação da construção e a existência de gravames e indisponibilidades que tornariam impossível a outorga da escritura pública. Sustenta que a obrigação de fazer para obtenção da escritura se mostra inviável diante da situação registral do imóvel. Afirma, ainda, que a decisão incorreu em erro de fato, ao partir da premissa de inexistência de prova da impossibilidade de transferência da propriedade, quando haveria documento cartorário demonstrando o contrário. Aduz, também, ocorrência de julgamento extra petita, ao argumento de que o Recurso Inominado teria se limitado a pleitear o reconhecimento de rescisão contratual por culpa do comprador, de modo que o acórdão teria extrapolado os limites do pedido ao afastar a própria rescisão contratual. Argumenta que a impossibilidade de transferência da propriedade configura inadimplemento absoluto da obrigação contratual, o que autorizaria a resolução do contrato, com fundamento nos arts. 389 e 475 do Código Civil e na Súmula 543 do STJ. Ao final, requer o acolhimento dos embargos para sanar as omissões e contradições apontadas, a fim de que seja reconhecido o inadimplemento da construtora e restabelecida a sentença que decretou a rescisão contratual, com restituição integral dos valores pagos e aplicação da cláusula penal. Subsidiariamente, requer o saneamento dos vícios apontados, com manifestação sobre as questões suscitadas, especialmente quanto à alegação de julgamento extra petita. Contrarrazões apresentadas.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em verificar a ocorrência de omissões ou contradições no acórdão.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Na origem, a parte embargante ajuizou ação de rescisão contratual em face da construtora, relativa à aquisição de fração ideal de unidade imobiliária em regime de multipropriedade no empreendimento Alta Vista Thermas Resort, em Caldas Novas/GO, sob a alegação de que, embora tenha quitado integralmente o contrato em 2019 e a obra tenha sido concluída em 2018, a parte embargada não providenciou a individualização da matrícula da unidade nem a outorga da escritura pública, o que inviabilizaria a transferência da propriedade. A sentença julgou procedente o pedido para decretar a rescisão do contrato, condenar a parte embargada à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento da cláusula penal. Interposto Recurso Inominado pela parte embargada, esta Turma deu parcial provimento para reformar a sentença, afastando a rescisão contratual e a devolução dos valores, ao fundamento de que as obrigações essenciais do contrato (entrega do imóvel e pagamento do preço) foram cumpridas, de modo que a pendência de escrituração teria natureza acessória e não justificaria a resolução do negócio, especialmente diante da fruição do bem pelo adquirente por longo período. Contudo, o acórdão reconheceu a mora da construtora quanto à regularização registral e manteve a condenação ao pagamento da cláusula penal em favor da parte embargante.
5. Os Embargos Declaratórios constituem uma espécie de recurso integrativo por meio do qual se busca sanar vícios que podem acometer a decisão judicial. Esses vícios incluem obscuridade, contradição, omissão ou erro material.
6. Nada a prover quanto a alegada omissão acerca da apreciação da certidão de ônus do imóvel. Ao contrário, o acórdão considerou como ponto controvertido a existência de pendência registral relativa à individualização da matrícula e à lavratura da escritura, conforme item 11. Não obstante, tal circunstância não foi apta a justificar a resolução do contrato, uma vez que as obrigações principais foram cumpridas, com a entrega do imóvel em abril de 2018, e a quitação integral pela parte recorrida em julho de 2019, nos termos do item 12 do acórdão.
7. Outrossim, não se vislumbra contradição quanto ao reconhecimento que a construtora se encontra em mora quanto à regularização registral da unidade, circunstância que justificou a manutenção da cláusula penal em favor do embargante. No entanto, concluiu-se que se tratava de inadimplemento parcial insuficiente para acarretar a resolução de todo o negócio.
8. Quanto ao alegado erro de fato, o acórdão não afirmou inexistir prova acerca da situação registral do imóvel, tampouco ignorou a existência de impedimentos à imediata outorga da escritura, reiterando que tais elementos não justificariam a resolução do contrato, à vista do objeto principal do negócio especificados no item anterior.
9. Não obstante a existência de cláusula contratual prevendo como hipótese de resolução do negócio a constituição de ônus sobre o imóvel (cláusula oitava de ID 78826329), reitere-se que os fundamentos do entendimento da Turma levaram em conta todo o contrato, com destaque ao seu objeto principal, considerando ainda a efetiva fruição do bem por anos pelo adquirente, havendo pressupostos suficientes para a preservação do negócio jurídico diante do cumprimento substancial das obrigações assumidas, em atenção a teoria do adimplemento substancial, conforme precedente do Superior Tribunal de Justiça (item 16 do acórdão).
10. No tocante a alegação de julgamento extra petita, cumpre ressaltar que o Recurso Inominado devolveu o exame da legalidade da sentença que havia decretado a rescisão contratual. Nesse contexto, ao analisar o mérito recursal, a Turma Recursal poderia reformar integral ou parcialmente a decisão impugnada, inclusive afastando a própria rescisão.
11. A alegada impossibilidade de transferência da propriedade não revela vício do acórdão, mas inconformismo com a solução adotada. O acórdão embargado se manteve estritamente circunscrito aos limites do pedido recursal e ao objeto da demanda. Com efeito, não houve, na petição inicial, pedido ou causa de pedir estruturados sob a perspectiva de obrigação de fazer, com discussão preponderante ou abertura de instrução relativa a possibilidade ou impossibilidade do cumprimento dessa prestação específica. Nesse contexto, o acórdão apenas consignou que eventual impossibilidade registral não impede, em tese, a tutela do direito do adquirente pela via adequada da obrigação de fazer.
12. Assim, não há que se falar em contradições ou omissões no acórdão embargado, uma vez que seus fundamentos estão claros e coerentes com as informações e provas extraídas dos autos.
IV. DISPOSITIVO
13. Embargos de declaração rejeitados.
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão (art. 46 da Lei n. 9.099/95).

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. PENDÊNCIA REGISTRAL RELATIVA À INDIVIDUALIZAÇÃO DE MATRÍCULA E OUTORGA DE ESCRITURA. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS. PRETENSÃO DE REDISCUSSÃO DO MÉRITO. EMBARGOS REJEITADOS.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Embargos de Declaração opostos pela parte requerente/recorrida contra o acórdão que deu parcial provimento ao Recurso Inominado interposto pela parte requerida/recorrente, para reformar a sentença no ponto em que havia decretado a rescisão contratual e determinado a restituição dos valores pagos, mantendo apenas a condenação ao pagamento da cláusula penal em favor da parte requerente/recorrida.
2. O fato relevante. Em suas razões recursais, a parte embargante sustenta a existência de omissão, contradição e erro de fato no acórdão. Alega que o acórdão não considerou a certidão de ônus do imóvel (ID 78826338), a qual demonstraria a inexistência de matrícula individualizada da unidade, a ausência de averbação da construção e a existência de gravames e indisponibilidades que tornariam impossível a outorga da escritura pública. Sustenta que a obrigação de fazer para obtenção da escritura se mostra inviável diante da situação registral do imóvel. Afirma, ainda, que a decisão incorreu em erro de fato, ao partir da premissa de inexistência de prova da impossibilidade de transferência da propriedade, quando haveria documento cartorário demonstrando o contrário. Aduz, também, ocorrência de julgamento extra petita, ao argumento de que o Recurso Inominado teria se limitado a pleitear o reconhecimento de rescisão contratual por culpa do comprador, de modo que o acórdão teria extrapolado os limites do pedido ao afastar a própria rescisão contratual. Argumenta que a impossibilidade de transferência da propriedade configura inadimplemento absoluto da obrigação contratual, o que autorizaria a resolução do contrato, com fundamento nos arts. 389 e 475 do Código Civil e na Súmula 543 do STJ. Ao final, requer o acolhimento dos embargos para sanar as omissões e contradições apontadas, a fim de que seja reconhecido o inadimplemento da construtora e restabelecida a sentença que decretou a rescisão contratual, com restituição integral dos valores pagos e aplicação da cláusula penal. Subsidiariamente, requer o saneamento dos vícios apontados, com manifestação sobre as questões suscitadas, especialmente quanto à alegação de julgamento extra petita. Contrarrazões apresentadas.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em verificar a ocorrência de omissões ou contradições no acórdão.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Na origem, a parte embargante ajuizou ação de rescisão contratual em face da construtora, relativa à aquisição de fração ideal de unidade imobiliária em regime de multipropriedade no empreendimento Alta Vista Thermas Resort, em Caldas Novas/GO, sob a alegação de que, embora tenha quitado integralmente o contrato em 2019 e a obra tenha sido concluída em 2018, a parte embargada não providenciou a individualização da matrícula da unidade nem a outorga da escritura pública, o que inviabilizaria a transferência da propriedade. A sentença julgou procedente o pedido para decretar a rescisão do contrato, condenar a parte embargada à restituição integral dos valores pagos e ao pagamento da cláusula penal. Interposto Recurso Inominado pela parte embargada, esta Turma deu parcial provimento para reformar a sentença, afastando a rescisão contratual e a devolução dos valores, ao fundamento de que as obrigações essenciais do contrato (entrega do imóvel e pagamento do preço) foram cumpridas, de modo que a pendência de escrituração teria natureza acessória e não justificaria a resolução do negócio, especialmente diante da fruição do bem pelo adquirente por longo período. Contudo, o acórdão reconheceu a mora da construtora quanto à regularização registral e manteve a condenação ao pagamento da cláusula penal em favor da parte embargante.
5. Os Embargos Declaratórios constituem uma espécie de recurso integrativo por meio do qual se busca sanar vícios que podem acometer a decisão judicial. Esses vícios incluem obscuridade, contradição, omissão ou erro material.
6. Nada a prover quanto a alegada omissão acerca da apreciação da certidão de ônus do imóvel. Ao contrário, o acórdão considerou como ponto controvertido a existência de pendência registral relativa à individualização da matrícula e à lavratura da escritura, conforme item 11. Não obstante, tal circunstância não foi apta a justificar a resolução do contrato, uma vez que as obrigações principais foram cumpridas, com a entrega do imóvel em abril de 2018, e a quitação integral pela parte recorrida em julho de 2019, nos termos do item 12 do acórdão.
7. Outrossim, não se vislumbra contradição quanto ao reconhecimento que a construtora se encontra em mora quanto à regularização registral da unidade, circunstância que justificou a manutenção da cláusula penal em favor do embargante. No entanto, concluiu-se que se tratava de inadimplemento parcial insuficiente para acarretar a resolução de todo o negócio.
8. Quanto ao alegado erro de fato, o acórdão não afirmou inexistir prova acerca da situação registral do imóvel, tampouco ignorou a existência de impedimentos à imediata outorga da escritura, reiterando que tais elementos não justificariam a resolução do contrato, à vista do objeto principal do negócio especificados no item anterior.
9. Não obstante a existência de cláusula contratual prevendo como hipótese de resolução do negócio a constituição de ônus sobre o imóvel (cláusula oitava de ID 78826329), reitere-se que os fundamentos do entendimento da Turma levaram em conta todo o contrato, com destaque ao seu objeto principal, considerando ainda a efetiva fruição do bem por anos pelo adquirente, havendo pressupostos suficientes para a preservação do negócio jurídico diante do cumprimento substancial das obrigações assumidas, em atenção a teoria do adimplemento substancial, conforme precedente do Superior Tribunal de Justiça (item 16 do acórdão).
10. No tocante a alegação de julgamento extra petita, cumpre ressaltar que o Recurso Inominado devolveu o exame da legalidade da sentença que havia decretado a rescisão contratual. Nesse contexto, ao analisar o mérito recursal, a Turma Recursal poderia reformar integral ou parcialmente a decisão impugnada, inclusive afastando a própria rescisão.
11. A alegada impossibilidade de transferência da propriedade não revela vício do acórdão, mas inconformismo com a solução adotada. O acórdão embargado se manteve estritamente circunscrito aos limites do pedido recursal e ao objeto da demanda. Com efeito, não houve, na petição inicial, pedido ou causa de pedir estruturados sob a perspectiva de obrigação de fazer, com discussão preponderante ou abertura de instrução relativa a possibilidade ou impossibilidade do cumprimento dessa prestação específica. Nesse contexto, o acórdão apenas consignou que eventual impossibilidade registral não impede, em tese, a tutela do direito do adquirente pela via adequada da obrigação de fazer.
12. Assim, não há que se falar em contradições ou omissões no acórdão embargado, uma vez que seus fundamentos estão claros e coerentes com as informações e provas extraídas dos autos.
IV. DISPOSITIVO
13. Embargos de declaração rejeitados.
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão (art. 46 da Lei n. 9.099/95).