Tribunal: TJDFT
Processo: 0737339-58.2025.8.07.0016
Órgão julgador: RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-02-11
Data de publicação: 2026-02-27

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. TERMO DE RESERVA. PRAZO CONTRATUAL. TEMA 996 DO STJ. PANDEMIA DE COVID-19. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado interposto pelas rés contra sentença que a condenou ao pagamento de indenização por lucros cessantes e ao ressarcimento de juros de obra, em razão do atraso na entrega de imóvel adquirido na planta.
II. Questão em discussão
2. As questões em discussão consistem em: (i) apurar a ocorrência de caso fortuito, em razão da pandemia, e se ocorreu causa excludente da responsabilidade das recorrentes; (ii) determinar qual instrumento contratual rege os prazos para cumprimento das obrigações pactuadas, se o termo de reserva ou o contrato de compra e venda; (iii) verificar o cabimento da indenização por lucros cessantes e o ressarcimento dos juros de obra pagos; e, sucessivamente, (iv) analisar a correção da incidência da taxa SELIC e do IPCA após a citação.
III. Razões de decidir
3. Da natureza jurídica do termo de reserva. Não merece prosperar a tese recursal de que termo de reserva não se trata de um contrato de promessa de compra e venda, ou que a celebração do contrato posterior caracterizaria novação contratual apta a fixar um novo prazo estimado de entrega. O Tema 996/STJ veda a vinculação do prazo de entrega a outro negócio jurídico. Precedente: Acórdão 1929591.
4. Da inexistência de fortuito externo. A justificativa da recorrente de atraso por força maior, decorrente da pandemia da covid-19, não foi comprovada nos autos, sobretudo porque quando da formalização do contrato já havia sido decretado o estado de pandemia, havendo pleno conhecimento das condições adversas pelas recorrentes. Verifica-se que o atraso está atrelado unicamente à administração da obra, configurando-se fortuito interno, insuficiente para afastar sua responsabilidade pelo inadimplemento.
5. Dos lucros cessantes. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, fixado em 0,5% do valor do imóvel, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma (Tema 996 do STJ).
6. Dos juros de obra. 6.1. A cobrança dos juros de obra decorreu da mora atribuível às recorrentes, ao deixarem de cumprir com a obrigação de entregar o imóvel na data aprazada no contrato firmado. 6.2. Segundo Tema 996 do STJ, é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância. 6.3. O valor do ressarcimento deve ser apurado em cumprimento de sentença, mediante meros cálculos aritméticos, após a apresentação da comprovação do efetivo pagamento.
7. A taxa SELIC já engloba correção monetária e juros de mora, de modo que sua incidência cumulada com o IPCA, após a citação, configura bis in idem, devendo, portanto, o IPCA incidir sobre os valores devidos até a citação, quando então passará a incidir apenas a taxa SELIC a título de juros e correção monetária, nos termos do art. 406, §1o, do Código Civil
IV. Dispositivo
8. Recurso inominado conhecido e parcialmente provido para reformar a sentença e, mantendo a condenação das recorrentes ao pagamento de R$ 7.287,02 pelos lucros cessantes, determinar a correção monetária pelo IPCA desde o vencimento de cada locação não percebida e, a partir da citação, a incidência apenas da SELIC, a título de juros de mora e correção monetária; e condenar as recorrentes ao ressarcimento dos juros de obra pagos no período posterior a julho de 2022, a serem apurados em cumprimento de sentença mediante mero cálculo aritmético, após a apresentação da comprovação do efetivo pagamento, corrigidos monetariamente pelo IPCA desde o desembolso e, a partir da citação, com incidência apenas da SELIC, a título de juros de mora e correção monetária. Sem custas e honorários advocatícios

Tese de julgamento:
"1. O prazo de entrega do imóvel previsto no termo de reserva prevalece sobre o contrato de compra e venda. 2. A pandemia de covid-19 não configura caso fortuito ou força maior capaz de afastar a responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel. 3. É ilícita a cobrança de juros de obra após o prazo contratual, incluído o período de tolerância. 4. A taxa SELIC não pode ser cumulada com o IPCA após a citação."

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o e 3o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996, REsp no 1729593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 11.09.2019. TJDFT, Acórdão 2073149, 0742929-95.2024.8.07.0001, Relator(a): JANSEN FIALHO DE ALMEIDA, 4a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 27/11/2025, publicado no DJe: 11/12/2025; Acórdão 1929591, 0709809-16.2024.8.07.0016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 27/09/2024, publicado no DJe: 11/10/2024.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. TERMO DE RESERVA. PRAZO CONTRATUAL. TEMA 996 DO STJ. PANDEMIA DE COVID-19. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. NÃO CONFIGURAÇÃO. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado interposto pelas rés contra sentença que a condenou ao pagamento de indenização por lucros cessantes e ao ressarcimento de juros de obra, em razão do atraso na entrega de imóvel adquirido na planta.
II. Questão em discussão
2. As questões em discussão consistem em: (i) apurar a ocorrência de caso fortuito, em razão da pandemia, e se ocorreu causa excludente da responsabilidade das recorrentes; (ii) determinar qual instrumento contratual rege os prazos para cumprimento das obrigações pactuadas, se o termo de reserva ou o contrato de compra e venda; (iii) verificar o cabimento da indenização por lucros cessantes e o ressarcimento dos juros de obra pagos; e, sucessivamente, (iv) analisar a correção da incidência da taxa SELIC e do IPCA após a citação.
III. Razões de decidir
3. Da natureza jurídica do termo de reserva. Não merece prosperar a tese recursal de que termo de reserva não se trata de um contrato de promessa de compra e venda, ou que a celebração do contrato posterior caracterizaria novação contratual apta a fixar um novo prazo estimado de entrega. O Tema 996/STJ veda a vinculação do prazo de entrega a outro negócio jurídico. Precedente: Acórdão 1929591.
4. Da inexistência de fortuito externo. A justificativa da recorrente de atraso por força maior, decorrente da pandemia da covid-19, não foi comprovada nos autos, sobretudo porque quando da formalização do contrato já havia sido decretado o estado de pandemia, havendo pleno conhecimento das condições adversas pelas recorrentes. Verifica-se que o atraso está atrelado unicamente à administração da obra, configurando-se fortuito interno, insuficiente para afastar sua responsabilidade pelo inadimplemento.
5. Dos lucros cessantes. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, fixado em 0,5% do valor do imóvel, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma (Tema 996 do STJ).
6. Dos juros de obra. 6.1. A cobrança dos juros de obra decorreu da mora atribuível às recorrentes, ao deixarem de cumprir com a obrigação de entregar o imóvel na data aprazada no contrato firmado. 6.2. Segundo Tema 996 do STJ, é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância. 6.3. O valor do ressarcimento deve ser apurado em cumprimento de sentença, mediante meros cálculos aritméticos, após a apresentação da comprovação do efetivo pagamento.
7. A taxa SELIC já engloba correção monetária e juros de mora, de modo que sua incidência cumulada com o IPCA, após a citação, configura bis in idem, devendo, portanto, o IPCA incidir sobre os valores devidos até a citação, quando então passará a incidir apenas a taxa SELIC a título de juros e correção monetária, nos termos do art. 406, §1o, do Código Civil
IV. Dispositivo
8. Recurso inominado conhecido e parcialmente provido para reformar a sentença e, mantendo a condenação das recorrentes ao pagamento de R$ 7.287,02 pelos lucros cessantes, determinar a correção monetária pelo IPCA desde o vencimento de cada locação não percebida e, a partir da citação, a incidência apenas da SELIC, a título de juros de mora e correção monetária; e condenar as recorrentes ao ressarcimento dos juros de obra pagos no período posterior a julho de 2022, a serem apurados em cumprimento de sentença mediante mero cálculo aritmético, após a apresentação da comprovação do efetivo pagamento, corrigidos monetariamente pelo IPCA desde o desembolso e, a partir da citação, com incidência apenas da SELIC, a título de juros de mora e correção monetária. Sem custas e honorários advocatícios

Tese de julgamento:
"1. O prazo de entrega do imóvel previsto no termo de reserva prevalece sobre o contrato de compra e venda. 2. A pandemia de covid-19 não configura caso fortuito ou força maior capaz de afastar a responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel. 3. É ilícita a cobrança de juros de obra após o prazo contratual, incluído o período de tolerância. 4. A taxa SELIC não pode ser cumulada com o IPCA após a citação."

Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o e 3o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996, REsp no 1729593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 11.09.2019. TJDFT, Acórdão 2073149, 0742929-95.2024.8.07.0001, Relator(a): JANSEN FIALHO DE ALMEIDA, 4a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 27/11/2025, publicado no DJe: 11/12/2025; Acórdão 1929591, 0709809-16.2024.8.07.0016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 27/09/2024, publicado no DJe: 11/10/2024.