Tribunal: TJDFT
Processo: 0703320-32.2025.8.07.0014
Órgão julgador: GISELLE ROCHA RAPOSO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-01-28
Data de publicação: 2026-02-09

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONTRATO DE INTERMEDIAÇÃO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. ÔNUS PROCESSUAL (ART. 373, I, CPC). RECURSO DESPROVIDO
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Recurso inominado interposto pela parte autora em face da sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na petição inicial.
2. As proprietárias recorrem contra a sentença de improcedência, alegando que o Juízo desvalorizou provas (vídeos, cronologia e promessas do preposto da ré) que demonstram a falha grave da imobiliária na gestão após a locação, incluindo retenção de posse, atraso na vistoria e descumprimento de promessas de reparo e quitação de débitos. Sustentam que a imobiliária deve ser responsabilizada pelos danos materiais de R$ 30.288,22. Argumentam ainda pela aplicação do CDC e pela inversão do ônus da prova, ou, subsidiariamente, pela anulação da sentença por omissão na análise probatória.
3. O fato relevante. Na origem, as autoras relataram a má gestão da imobiliária após a desocupação do inquilino, que tiveram de contratar um chaveiro após negativa de entrega das chaves, constatando extensos danos por mau uso e retirada indevida de itens (lustres, varões, duchas, torneiras, papel de parede). Alegam que a área externa estava com vegetação alta, lixo e cercas não autorizadas com danos à estrutura. No interior, houve avarias como rachaduras no gesso, pisos flutuantes danificados, móveis de MDF mofados e inchados, bem como reparos precários na pintura. Argumentam que a área da piscina estava suja e com azulejos quebrados, gerando notificação do condomínio. Em resumo, relatam que o imóvel foi devolvido com danos significativos que excedem o desgaste natural, exigindo reparos para ser restabelecido ao estado original. Pleiteiam a condenação da imobiliária ao pagamento de R$ 30.288,22 referente a todos os custos e despesas suportadas com reparos, limpeza, chaveiro, encargos e contas de consumo como IPTU, condomínio, água e energia.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. A questão devolvida ao conhecimento desta Turma Recursal consiste na análise da responsabilidade da imobiliária por danos materiais causados ao imóvel das autoras em decorrência de alegado inadimplemento contratual.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. Preliminar de dialeticidade. Em decorrência do princípio da dialeticidade, todo recurso deverá ser devidamente fundamentado, expondo o recorrente os motivos pelos quais rechaça a decisão impugnada. Assim, considerando que a parte recorrente expôs as razões do inconformismo em consonância com a matéria efetivamente tratada na instância de origem e confrontando o que de fato restou resolvido na sentença recorrida, não se vislumbra ofensa ao princípio da dialeticidade. Preliminar rejeitada.
6. É incontroverso que as partes formalizaram contrato de administração de imóvel, tendo as autoras outorgado à imobiliária poderes para gerir e administrar o imóvel (ID 78198406), de modo que a relação jurídica entre uma fornecedora de serviços de gestão imobiliária e o locador, destinatário final do serviço, proprietário do imóvel posto em locação, é de consumo, de acordo com o previsto nos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor. Precedentes: Acórdão 1713601 e Acórdão 1799295.
7. A inversão do ônus da prova (art. 6o, VIII, do CDC) não é automática, exigindo a análise da verossimilhança ou hipossuficiência no caso concreto. Neste cenário, prevalece o princípio geral de que cabe à parte autora comprovar o fato constitutivo de seu direito (art. 373, I, do CPC). Em demandas locatícias por danos, essa prova fundamental consiste em demonstrar os danos anormais que excedem o desgaste natural, exigindo um nexo causal com a responsabilidade da ré.
8. As recorrentes sustentam que a demora entre a entrega das chaves pelo locatário (10/02/2025) e a vistoria final (08/03/2025) configura inadimplemento. Porém, a análise do contrato de administração (ID 78198406) não revela a existência de cláusula específica que fixe prazo para a realização da vistoria. Além do mais, o período de aproximadamente 30 dias para a vistoria se justifica pelos trâmites administrativos exigidos e pela natureza complexa do imóvel.
9. Em relação ao pleito referente à necessidade de reparos, que se fundamenta no dever de restituir o imóvel no estado em que foi recebido, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal (art. 23, III, da Lei no 8.245/91), a análise dos danos exige parâmetro de comparação entre o estado do bem na entrega e na restituição. Embora constem nos autos o Laudo de Vistoria Final (ID 78198563) e documentos relativos ao período posterior à locação, o Laudo de Vistoria Inicial juntado (ID 78198585) refere-se a contrato diverso e a período locatício anterior, não servindo como base adequada para aferição dos danos da última locação.
10. Tendo em vista que as proprietárias pleiteiam a reparação dos danos referentes à última locação, não se desvencilharam de seu ônus processual (art. 373, I, CPC), pois trouxeram aos autos somente vídeo e documentos referentes ao momento posterior à locação, não sendo possível aferir concretamente o estado de conservação do bem no início e no fim da última locação.
11. Por fim, quanto às alegações de que a Imobiliária ré deixou de quitar as contas de IPTU, condomínio, água e luz, não há comprovação nos autos quanto ao atraso. Por outro lado, a documentação do processo mostra que a administradora repassou a caução do inquilino no valor de R$ 7.980,98 (sete mil novecentos e oitenta reais e noventa e oito centavos) para pagar os encargos proporcionalmente devidos (ID 78198587 ao ID 78198592).
IV. DISPOSITIVO
12. Recurso desprovido. Sentença mantida.
13. Custas recolhidas. Condenada a parte recorrente vencida ao pagamento de honorários, fixados em 10% do valor da causa, conforme artigo 55 da Lei no 9.099/95.
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.
_________________________
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o e 3o; Lei no. 8.245/1991, art. 23, III; CPC, art. 373, I.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1713601, Processo 0704317-26.2022.8.07.0012. Data de Julgamento: 07/06/2023. 7a Turma Cível. Relator: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA. Publicado no DJE: 30/06/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada; Acórdão 1799295, 0701867-91.2023.8.07.0007, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, TERCEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 11/12/2023, publicado no DJe: 22/01/2024.

Inteiro teor:
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONTRATO DE INTERMEDIAÇÃO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL. ÔNUS PROCESSUAL (ART. 373, I, CPC). RECURSO DESPROVIDO
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Recurso inominado interposto pela parte autora em face da sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados na petição inicial.
2. As proprietárias recorrem contra a sentença de improcedência, alegando que o Juízo desvalorizou provas (vídeos, cronologia e promessas do preposto da ré) que demonstram a falha grave da imobiliária na gestão após a locação, incluindo retenção de posse, atraso na vistoria e descumprimento de promessas de reparo e quitação de débitos. Sustentam que a imobiliária deve ser responsabilizada pelos danos materiais de R$ 30.288,22. Argumentam ainda pela aplicação do CDC e pela inversão do ônus da prova, ou, subsidiariamente, pela anulação da sentença por omissão na análise probatória.
3. O fato relevante. Na origem, as autoras relataram a má gestão da imobiliária após a desocupação do inquilino, que tiveram de contratar um chaveiro após negativa de entrega das chaves, constatando extensos danos por mau uso e retirada indevida de itens (lustres, varões, duchas, torneiras, papel de parede). Alegam que a área externa estava com vegetação alta, lixo e cercas não autorizadas com danos à estrutura. No interior, houve avarias como rachaduras no gesso, pisos flutuantes danificados, móveis de MDF mofados e inchados, bem como reparos precários na pintura. Argumentam que a área da piscina estava suja e com azulejos quebrados, gerando notificação do condomínio. Em resumo, relatam que o imóvel foi devolvido com danos significativos que excedem o desgaste natural, exigindo reparos para ser restabelecido ao estado original. Pleiteiam a condenação da imobiliária ao pagamento de R$ 30.288,22 referente a todos os custos e despesas suportadas com reparos, limpeza, chaveiro, encargos e contas de consumo como IPTU, condomínio, água e energia.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. A questão devolvida ao conhecimento desta Turma Recursal consiste na análise da responsabilidade da imobiliária por danos materiais causados ao imóvel das autoras em decorrência de alegado inadimplemento contratual.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. Preliminar de dialeticidade. Em decorrência do princípio da dialeticidade, todo recurso deverá ser devidamente fundamentado, expondo o recorrente os motivos pelos quais rechaça a decisão impugnada. Assim, considerando que a parte recorrente expôs as razões do inconformismo em consonância com a matéria efetivamente tratada na instância de origem e confrontando o que de fato restou resolvido na sentença recorrida, não se vislumbra ofensa ao princípio da dialeticidade. Preliminar rejeitada.
6. É incontroverso que as partes formalizaram contrato de administração de imóvel, tendo as autoras outorgado à imobiliária poderes para gerir e administrar o imóvel (ID 78198406), de modo que a relação jurídica entre uma fornecedora de serviços de gestão imobiliária e o locador, destinatário final do serviço, proprietário do imóvel posto em locação, é de consumo, de acordo com o previsto nos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor. Precedentes: Acórdão 1713601 e Acórdão 1799295.
7. A inversão do ônus da prova (art. 6o, VIII, do CDC) não é automática, exigindo a análise da verossimilhança ou hipossuficiência no caso concreto. Neste cenário, prevalece o princípio geral de que cabe à parte autora comprovar o fato constitutivo de seu direito (art. 373, I, do CPC). Em demandas locatícias por danos, essa prova fundamental consiste em demonstrar os danos anormais que excedem o desgaste natural, exigindo um nexo causal com a responsabilidade da ré.
8. As recorrentes sustentam que a demora entre a entrega das chaves pelo locatário (10/02/2025) e a vistoria final (08/03/2025) configura inadimplemento. Porém, a análise do contrato de administração (ID 78198406) não revela a existência de cláusula específica que fixe prazo para a realização da vistoria. Além do mais, o período de aproximadamente 30 dias para a vistoria se justifica pelos trâmites administrativos exigidos e pela natureza complexa do imóvel.
9. Em relação ao pleito referente à necessidade de reparos, que se fundamenta no dever de restituir o imóvel no estado em que foi recebido, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal (art. 23, III, da Lei no 8.245/91), a análise dos danos exige parâmetro de comparação entre o estado do bem na entrega e na restituição. Embora constem nos autos o Laudo de Vistoria Final (ID 78198563) e documentos relativos ao período posterior à locação, o Laudo de Vistoria Inicial juntado (ID 78198585) refere-se a contrato diverso e a período locatício anterior, não servindo como base adequada para aferição dos danos da última locação.
10. Tendo em vista que as proprietárias pleiteiam a reparação dos danos referentes à última locação, não se desvencilharam de seu ônus processual (art. 373, I, CPC), pois trouxeram aos autos somente vídeo e documentos referentes ao momento posterior à locação, não sendo possível aferir concretamente o estado de conservação do bem no início e no fim da última locação.
11. Por fim, quanto às alegações de que a Imobiliária ré deixou de quitar as contas de IPTU, condomínio, água e luz, não há comprovação nos autos quanto ao atraso. Por outro lado, a documentação do processo mostra que a administradora repassou a caução do inquilino no valor de R$ 7.980,98 (sete mil novecentos e oitenta reais e noventa e oito centavos) para pagar os encargos proporcionalmente devidos (ID 78198587 ao ID 78198592).
IV. DISPOSITIVO
12. Recurso desprovido. Sentença mantida.
13. Custas recolhidas. Condenada a parte recorrente vencida ao pagamento de honorários, fixados em 10% do valor da causa, conforme artigo 55 da Lei no 9.099/95.
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, com fulcro no art. 46 da Lei n.o 9.099/95.
_________________________
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o e 3o; Lei no. 8.245/1991, art. 23, III; CPC, art. 373, I.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1713601, Processo 0704317-26.2022.8.07.0012. Data de Julgamento: 07/06/2023. 7a Turma Cível. Relator: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA. Publicado no DJE: 30/06/2023. Pág.: Sem Página Cadastrada; Acórdão 1799295, 0701867-91.2023.8.07.0007, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, TERCEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 11/12/2023, publicado no DJe: 22/01/2024.