Tribunal: TJDFT
Processo: 0704304-95.2025.8.07.0020
Órgão julgador: ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-12
Data de publicação: 2026-05-26

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SOB REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. LEI No 13.786/2018. RESCISÃO. CULPA DA COMPRADORA. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL ABUSIVO E DESPROPORCIONAL. REDUÇÃO. PRAZO DE RESTITUIÇÃO. ART. 67-A, §§ 5o E 7o, DA LEI No 4.591/1964. HABITE-SE OU REVENDA. SENTENÇA REFORMADA.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, manteve a retenção de 50% (cinquenta por cento) das quantias pagas pela adquirente, nos termos de contrato celebrado sob o regime de patrimônio de afetação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão que consistem em: (i) definir se é válida, no caso concreto, a cláusula penal que prevê a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos; e (ii) estabelecer o prazo para restituição das quantias devidas à adquirente.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A Lei no 13.786/2018 admite a estipulação de cláusula penal de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos quando o empreendimento estiver submetido ao regime de patrimônio de afetação (art. 67-A, §5o, da Lei no 4.591/1964), não afastando, contudo, o controle judicial de proporcionalidade.
4. A penalidade deve ser reduzida quando se mostrar manifestamente excessiva, nos termos do art. 413 do Código Civil, em consonância com os princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e do equilíbrio contratual (arts. 6o, V, e 51, IV, do CDC).
5. No caso concreto, a rescisão ocorreu em momento inicial da relação contratual, sem fruição do imóvel e sem comprovação de prejuízos relevantes pela incorporadora, circunstâncias que tornam desproporcional a retenção de metade dos valores pagos pela adquirente.
6. Mostra-se adequada a redução da cláusula penal para 20% (vinte por cento) das quantias adimplidas, percentual suficiente para compensar possíveis perdas e evitar enriquecimento sem causa.
7. Quanto ao prazo de restituição, aplica-se o art. 67-A, §§ 5o e 7o, da Lei no 4.591/1964, devendo a devolução ocorrer no prazo de até 30 (trinta) dias após a expedição do habite-se, ressalvada a hipótese de revenda da unidade em momento anterior, caso em que o pagamento deverá ser realizado no prazo de até 30 (trinta) dias da alienação.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Apelação conhecida e parcialmente provida.
Tese de julgamento:
Nos contratos de incorporação imobiliária submetidos ao regime de patrimônio de afetação, a cláusula penal pode atingir até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, nos termos do art. 67-A, §5o, da Lei no 4.591/1964, sendo, contudo, passível de redução judicial quando se mostrar desproporcional no caso concreto, devendo a restituição observar o prazo previsto nos §§ 5o e 7o do referido dispositivo.
Dispositivos relevantes citados:
CC/02, arts. 408 e 413; CDC, arts. 6o, V, 51, IV, e 53; Lei no 4.591/1964, art. 67-A, §§ 5o e 7o.
Jurisprudência relevante citada:
TJDFT, Acórdão 2038668, 0724356-03.2024.8.07.0003, Rel. Des.a Lucimeire Maria da Silva, 5a Turma Cível, j. 4.9.2025; TJDFT, Acórdão 2032492, 0701033-33.2024.8.07.0014, Rel. Des. Maurício Silva Miranda, 7a Turma Cível, j. 20.8.2025; TJDFT, Acórdão 2028008, 0712780-59.2024.8.07.0020, Rel. Des. Hector Valverde Santanna, 2a Turma Cível, j. 29.7.2025.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SOB REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. LEI No 13.786/2018. RESCISÃO. CULPA DA COMPRADORA. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL ABUSIVO E DESPROPORCIONAL. REDUÇÃO. PRAZO DE RESTITUIÇÃO. ART. 67-A, §§ 5o E 7o, DA LEI No 4.591/1964. HABITE-SE OU REVENDA. SENTENÇA REFORMADA.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, manteve a retenção de 50% (cinquenta por cento) das quantias pagas pela adquirente, nos termos de contrato celebrado sob o regime de patrimônio de afetação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão que consistem em: (i) definir se é válida, no caso concreto, a cláusula penal que prevê a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos; e (ii) estabelecer o prazo para restituição das quantias devidas à adquirente.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A Lei no 13.786/2018 admite a estipulação de cláusula penal de até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos quando o empreendimento estiver submetido ao regime de patrimônio de afetação (art. 67-A, §5o, da Lei no 4.591/1964), não afastando, contudo, o controle judicial de proporcionalidade.
4. A penalidade deve ser reduzida quando se mostrar manifestamente excessiva, nos termos do art. 413 do Código Civil, em consonância com os princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e do equilíbrio contratual (arts. 6o, V, e 51, IV, do CDC).
5. No caso concreto, a rescisão ocorreu em momento inicial da relação contratual, sem fruição do imóvel e sem comprovação de prejuízos relevantes pela incorporadora, circunstâncias que tornam desproporcional a retenção de metade dos valores pagos pela adquirente.
6. Mostra-se adequada a redução da cláusula penal para 20% (vinte por cento) das quantias adimplidas, percentual suficiente para compensar possíveis perdas e evitar enriquecimento sem causa.
7. Quanto ao prazo de restituição, aplica-se o art. 67-A, §§ 5o e 7o, da Lei no 4.591/1964, devendo a devolução ocorrer no prazo de até 30 (trinta) dias após a expedição do habite-se, ressalvada a hipótese de revenda da unidade em momento anterior, caso em que o pagamento deverá ser realizado no prazo de até 30 (trinta) dias da alienação.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Apelação conhecida e parcialmente provida.
Tese de julgamento:
Nos contratos de incorporação imobiliária submetidos ao regime de patrimônio de afetação, a cláusula penal pode atingir até 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos, nos termos do art. 67-A, §5o, da Lei no 4.591/1964, sendo, contudo, passível de redução judicial quando se mostrar desproporcional no caso concreto, devendo a restituição observar o prazo previsto nos §§ 5o e 7o do referido dispositivo.
Dispositivos relevantes citados:
CC/02, arts. 408 e 413; CDC, arts. 6o, V, 51, IV, e 53; Lei no 4.591/1964, art. 67-A, §§ 5o e 7o.
Jurisprudência relevante citada:
TJDFT, Acórdão 2038668, 0724356-03.2024.8.07.0003, Rel. Des.a Lucimeire Maria da Silva, 5a Turma Cível, j. 4.9.2025; TJDFT, Acórdão 2032492, 0701033-33.2024.8.07.0014, Rel. Des. Maurício Silva Miranda, 7a Turma Cível, j. 20.8.2025; TJDFT, Acórdão 2028008, 0712780-59.2024.8.07.0020, Rel. Des. Hector Valverde Santanna, 2a Turma Cível, j. 29.7.2025.