Tribunal: TJDFT
Processo: 0782192-55.2025.8.07.0016
Órgão julgador: LUCIANA FREIRE NAVES FERNANDES GONCALVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-04-22
Data de publicação: 2026-06-02

Ementa:
Ementa: Direito do consumidor. Recurso inominado. Atraso na entrega de imóvel. Termo de reserva como oferta vinculante. Força maior não demonstrada. Fortuito interno. Juros de obra indevidos após prazo contratual. Danos materiais e lucros cessantes configurados. Sentença mantida. Recurso conhecido e não provido.
I. Caso em exame
1. Trata-se de Recurso Inominado (ID 81924603) interposto por JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A e IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A em face de sentença do 1o Juizado Especial Cível de Brasília (ID 81924597) que, nos autos de ação de indenização por danos materiais, morais e lucros cessantes, julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar os recorrentes, solidariamente, ao pagamento de R$6.377,25, a título de danos materiais, e R$ 7.800,00, a título de lucros cessantes.
2. A demandante, na inicial, alega que, em abril de 2021, firmou junto aos recorrentes Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário. A previsão de entrega do imóvel seria a data de 30.04.2022. Apesar disso, o imóvel foi entregue somente em 15/12/2023, período durante o qual a requerente manteve inalteradas suas obrigações contratuais, inclusive os pagamentos mensais de juros de evolução de obra e demais encargos.
3. Diante do atraso na entrega do imóvel, a autora pleiteou indenização por danos materiais, referentes ao valor pago a título de juros de obra, bem como por lucros cessantes e por danos morais. Os pedidos foram julgados parcialmente procedentes, tendo o juízo de origem reconhecido falha na prestação de serviços e atraso injustificado na entrega do imóvel.
4. Em suas razões recursais (ID 81924603), os recorrentes sustentam que o atraso na obra se deu em razão de circunstância de força maior (Pandemia de Covid-19), o que atrasou o cronograma e o fornecimento de insumos da construção civil, motivo pelo qual pleiteiam a aplicação do art. 393 do Código Civil. 4.1 Ato contínuo, alegam, ainda, que o prazo válido é o do contrato assinado e não o do Termo de Reserva de Unidade Habitacional.
5. Pleiteiam, ao final, a reforma da sentença para que os pedidos sejam julgados improcedentes. Pugnam, subsidiariamente, que, caso o pedido não seja julgado improcedente, seja considerado o atraso com base na data constante no contrato propriamente dito e não no Termo de Reserva, bem como que seja considerada a necessidade de prorrogação do prazo inicialmente ajustado em razão da pandemia de Covid-19. 5.1. Preparo recolhido (ID 81924602).
6. A recorrida apresentou contrarrazões (ID 81924607), ocasião na qual defende que todas as circunstâncias invocadas estão inseridas em contexto de fortuito interno, razão pela qual defende a manutenção da sentença.
II. Questão em discussão
7. A controvérsia recursal consiste em analisar se o prazo de entrega ofertado em Termo de Reserva de Unidade Habitacional vincula o fornecedor de serviços e averiguar se restou configurada força maior, apta a romper o nexo de causalidade, em razão da pandemia de Covid-19.
III. Razões de decidir
8. A relação jurídica estabelecida entre as partes caracteriza típica relação de consumo, pois a contratante enquadra-se no conceito de consumidora final, e os recorrentes atuam como fornecedores de serviços e produtos imobiliários, aplicando-se ao caso as normas protetivas do CDC (arts. 2o e 3o).
9. O prazo de entrega integra a oferta vinculante feita pelo fornecedor, de modo que o prazo constante no Termo de Oferta deve integrar o contrato e vincular as partes, nos termos do art. 30 do CDC. O descumprimento desse prazo caracteriza falha na prestação do serviço, atraindo a incidência das normas do CDC, em observância aos princípios da boa-fé objetiva, da confiança legítima e da proteção do consumidor, previstos nos artigos 5o, inc. XXXII, e 170, inc. V, ambos da Constituição da República.
10. Nesse sentido, o entendimento do TJDFT é de que “(...) O termo de reserva de unidade habitacional, a despeito da nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, ou seja, equivale a contrato de promessa de compra e venda. Logo, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora, afinal, se o CDC confere força vinculante até mesmo aos pré-contratos celebrados verbalmente, com mais razão o consumidor poderá exigir o disposto no termo de reserva de unidade habitacional, documento escrito, preenchido e assinado pelas partes.” (TJDFT, Acórdão 2037843, 0704614-74.2024.8.07.0008, Relator: Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, j. 27/08/2025).
11. Portanto, tal prazo deve ser considerado como o prazo final de entrega, admitida tolerância de 180 dias.
12. No tocante à alegação de que a pandemia de COVID-19 configuraria força maior e implicaria a ruptura do nexo causal, no caso dos autos, não restou demonstrado o impacto real do evento pandêmico para o atraso e os sucessivos descumprimentos do cronograma de entrega da obra. Destaca-se que o Termo de Reserva foi assinado em abril de 2021, quando os efeitos da pandemia já eram conhecidos pelos recorrentes desde março de 2020 (início da pandemia), ou seja, há mais de um ano.
13. Sob esse viés, os fornecedores já tinham pleno conhecimento das restrições que a obra enfrentaria quando se obrigaram a entregá-la em abril de 2022. Constata-se que os recorrentes não especificaram os dias em que teriam sido impedidos de exercer sua atividade empresarial e não apresentaram prova de eventual falta de insumos ou mão de obra, deixando de juntar documentos que evidenciassem redução significativa de seu quadro de empregados, por circunstâncias alheias à sua vontade, no período destinado à execução da obra.
14. A alegação genérica de que os eventos ocorreram durante a pandemia não tem o condão de romper nexo causal e eximir a recorrente da responsabilidade pelos eventos tratados nos autos. Os recorrentes, desse modo, não se desincumbiram do ônus que lhe cabia de demonstrar excludentes de responsabilidade, nos termos do art. 14, § 3, II, do CDC. Neste sentido, em situação semelhante, envolvendo obra durante o período pandêmico: TJDFT, Acórdão 2086545, 0713980-77.2023.8.07.0007, Relator: Jansen Fialho de Almeida, 7a Turma Cível, j. 04/02/2026.
15. Além disso, houve prorrogação do prazo por 180 dias e, ainda assim, não houve conclusão do empreendimento, havendo notória frustração das legítimas expectativas do consumidor. 15.1. Ressalta-se, ainda, que o juízo de origem considerou que o atraso só gerou danos materiais e lucros cessantes a partir de 01 de novembro de 2022, ou seja, foi devidamente considerada a tolerância de 180 dias.
16. Levando em consideração a situação, correta a condenação dos recorrentes ao pagamento de danos materiais, correspondentes aos juros de obra pagos em período posterior ao prazo de conclusão da obra e ao período de tolerância (180 dias). Nesse sentido, o STJ dispõe: “"É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância." (REsp no 1.729.593/SP, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 25/9/2019, DJe 27/9/2019). Nesse viés, por decorrência lógica, a cobrança de juros de obra após outubro de 2022 foi indevida e sem respaldo legal.
17. Nos termos do Tema 996 do STJ, o atraso na entrega do imóvel gera o dever de indenizar os prejuízos suportados pelo adquirente. A indenização por lucros cessantes deve ter como parâmetro o valor locatício médio do imóvel, de acordo com as características dele. A sentença corretamente adotou o valor de R$ 600,00 por cada mês de atraso a título de lucros cessantes, a contar de 01 de novembro de 2022 até 15 de dezembro de 2023, razão pela qual não merece reforma.
IV. Dispositivo e tese
18. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida pelos seus próprios fundamentos.
19. Custas recolhidas. Recorrente condenado ao pagamento dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei n° 9.099/1995.
20. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei no 9.099/95.
Tese de julgamento:
1. O termo de reserva integra a oferta vinculante e vincula o fornecedor quanto ao prazo de entrega do imóvel, admitida tolerância de 180 dias.
2. A pandemia de covid-19, quando não demonstrado impacto concreto no cronograma da obra, configura fortuito interno e não exclui a responsabilidade do fornecedor em caso de atraso na entrega de imóvel.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 5o, XXXII, e 170, V; CDC, arts. 2o, 3°, 14, § 3o, II, 30.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.729.593/SP, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 25/09/2019, DJe 27/09/2019; STJ, Tema 996; TJDFT, Acórdão 2037843, 0704614-74.2024.8.07.0008, Relator: Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, j. 27/08/2025; TJDFT, Acórdão 2086545, 0713980-77.2023.8.07.0007, Relator: Jansen Fialho de Almeida, 7a Turma Cível, j. 04/02/2026.

Inteiro teor:
Ementa: Direito do consumidor. Recurso inominado. Atraso na entrega de imóvel. Termo de reserva como oferta vinculante. Força maior não demonstrada. Fortuito interno. Juros de obra indevidos após prazo contratual. Danos materiais e lucros cessantes configurados. Sentença mantida. Recurso conhecido e não provido.
I. Caso em exame
1. Trata-se de Recurso Inominado (ID 81924603) interposto por JOSE CELSO GONTIJO ENGENHARIA S/A e IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A em face de sentença do 1o Juizado Especial Cível de Brasília (ID 81924597) que, nos autos de ação de indenização por danos materiais, morais e lucros cessantes, julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar os recorrentes, solidariamente, ao pagamento de R$6.377,25, a título de danos materiais, e R$ 7.800,00, a título de lucros cessantes.
2. A demandante, na inicial, alega que, em abril de 2021, firmou junto aos recorrentes Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário. A previsão de entrega do imóvel seria a data de 30.04.2022. Apesar disso, o imóvel foi entregue somente em 15/12/2023, período durante o qual a requerente manteve inalteradas suas obrigações contratuais, inclusive os pagamentos mensais de juros de evolução de obra e demais encargos.
3. Diante do atraso na entrega do imóvel, a autora pleiteou indenização por danos materiais, referentes ao valor pago a título de juros de obra, bem como por lucros cessantes e por danos morais. Os pedidos foram julgados parcialmente procedentes, tendo o juízo de origem reconhecido falha na prestação de serviços e atraso injustificado na entrega do imóvel.
4. Em suas razões recursais (ID 81924603), os recorrentes sustentam que o atraso na obra se deu em razão de circunstância de força maior (Pandemia de Covid-19), o que atrasou o cronograma e o fornecimento de insumos da construção civil, motivo pelo qual pleiteiam a aplicação do art. 393 do Código Civil. 4.1 Ato contínuo, alegam, ainda, que o prazo válido é o do contrato assinado e não o do Termo de Reserva de Unidade Habitacional.
5. Pleiteiam, ao final, a reforma da sentença para que os pedidos sejam julgados improcedentes. Pugnam, subsidiariamente, que, caso o pedido não seja julgado improcedente, seja considerado o atraso com base na data constante no contrato propriamente dito e não no Termo de Reserva, bem como que seja considerada a necessidade de prorrogação do prazo inicialmente ajustado em razão da pandemia de Covid-19. 5.1. Preparo recolhido (ID 81924602).
6. A recorrida apresentou contrarrazões (ID 81924607), ocasião na qual defende que todas as circunstâncias invocadas estão inseridas em contexto de fortuito interno, razão pela qual defende a manutenção da sentença.
II. Questão em discussão
7. A controvérsia recursal consiste em analisar se o prazo de entrega ofertado em Termo de Reserva de Unidade Habitacional vincula o fornecedor de serviços e averiguar se restou configurada força maior, apta a romper o nexo de causalidade, em razão da pandemia de Covid-19.
III. Razões de decidir
8. A relação jurídica estabelecida entre as partes caracteriza típica relação de consumo, pois a contratante enquadra-se no conceito de consumidora final, e os recorrentes atuam como fornecedores de serviços e produtos imobiliários, aplicando-se ao caso as normas protetivas do CDC (arts. 2o e 3o).
9. O prazo de entrega integra a oferta vinculante feita pelo fornecedor, de modo que o prazo constante no Termo de Oferta deve integrar o contrato e vincular as partes, nos termos do art. 30 do CDC. O descumprimento desse prazo caracteriza falha na prestação do serviço, atraindo a incidência das normas do CDC, em observância aos princípios da boa-fé objetiva, da confiança legítima e da proteção do consumidor, previstos nos artigos 5o, inc. XXXII, e 170, inc. V, ambos da Constituição da República.
10. Nesse sentido, o entendimento do TJDFT é de que “(...) O termo de reserva de unidade habitacional, a despeito da nomenclatura, tem natureza jurídica de contrato preliminar, ou seja, equivale a contrato de promessa de compra e venda. Logo, preenchidos os requisitos nele estabelecidos, vincula a construtora/vendedora, afinal, se o CDC confere força vinculante até mesmo aos pré-contratos celebrados verbalmente, com mais razão o consumidor poderá exigir o disposto no termo de reserva de unidade habitacional, documento escrito, preenchido e assinado pelas partes.” (TJDFT, Acórdão 2037843, 0704614-74.2024.8.07.0008, Relator: Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, j. 27/08/2025).
11. Portanto, tal prazo deve ser considerado como o prazo final de entrega, admitida tolerância de 180 dias.
12. No tocante à alegação de que a pandemia de COVID-19 configuraria força maior e implicaria a ruptura do nexo causal, no caso dos autos, não restou demonstrado o impacto real do evento pandêmico para o atraso e os sucessivos descumprimentos do cronograma de entrega da obra. Destaca-se que o Termo de Reserva foi assinado em abril de 2021, quando os efeitos da pandemia já eram conhecidos pelos recorrentes desde março de 2020 (início da pandemia), ou seja, há mais de um ano.
13. Sob esse viés, os fornecedores já tinham pleno conhecimento das restrições que a obra enfrentaria quando se obrigaram a entregá-la em abril de 2022. Constata-se que os recorrentes não especificaram os dias em que teriam sido impedidos de exercer sua atividade empresarial e não apresentaram prova de eventual falta de insumos ou mão de obra, deixando de juntar documentos que evidenciassem redução significativa de seu quadro de empregados, por circunstâncias alheias à sua vontade, no período destinado à execução da obra.
14. A alegação genérica de que os eventos ocorreram durante a pandemia não tem o condão de romper nexo causal e eximir a recorrente da responsabilidade pelos eventos tratados nos autos. Os recorrentes, desse modo, não se desincumbiram do ônus que lhe cabia de demonstrar excludentes de responsabilidade, nos termos do art. 14, § 3, II, do CDC. Neste sentido, em situação semelhante, envolvendo obra durante o período pandêmico: TJDFT, Acórdão 2086545, 0713980-77.2023.8.07.0007, Relator: Jansen Fialho de Almeida, 7a Turma Cível, j. 04/02/2026.
15. Além disso, houve prorrogação do prazo por 180 dias e, ainda assim, não houve conclusão do empreendimento, havendo notória frustração das legítimas expectativas do consumidor. 15.1. Ressalta-se, ainda, que o juízo de origem considerou que o atraso só gerou danos materiais e lucros cessantes a partir de 01 de novembro de 2022, ou seja, foi devidamente considerada a tolerância de 180 dias.
16. Levando em consideração a situação, correta a condenação dos recorrentes ao pagamento de danos materiais, correspondentes aos juros de obra pagos em período posterior ao prazo de conclusão da obra e ao período de tolerância (180 dias). Nesse sentido, o STJ dispõe: “"É ilícito cobrar do adquirente juros de obra ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância." (REsp no 1.729.593/SP, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 25/9/2019, DJe 27/9/2019). Nesse viés, por decorrência lógica, a cobrança de juros de obra após outubro de 2022 foi indevida e sem respaldo legal.
17. Nos termos do Tema 996 do STJ, o atraso na entrega do imóvel gera o dever de indenizar os prejuízos suportados pelo adquirente. A indenização por lucros cessantes deve ter como parâmetro o valor locatício médio do imóvel, de acordo com as características dele. A sentença corretamente adotou o valor de R$ 600,00 por cada mês de atraso a título de lucros cessantes, a contar de 01 de novembro de 2022 até 15 de dezembro de 2023, razão pela qual não merece reforma.
IV. Dispositivo e tese
18. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida pelos seus próprios fundamentos.
19. Custas recolhidas. Recorrente condenado ao pagamento dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei n° 9.099/1995.
20. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei no 9.099/95.
Tese de julgamento:
1. O termo de reserva integra a oferta vinculante e vincula o fornecedor quanto ao prazo de entrega do imóvel, admitida tolerância de 180 dias.
2. A pandemia de covid-19, quando não demonstrado impacto concreto no cronograma da obra, configura fortuito interno e não exclui a responsabilidade do fornecedor em caso de atraso na entrega de imóvel.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 5o, XXXII, e 170, V; CDC, arts. 2o, 3°, 14, § 3o, II, 30.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.729.593/SP, Relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 25/09/2019, DJe 27/09/2019; STJ, Tema 996; TJDFT, Acórdão 2037843, 0704614-74.2024.8.07.0008, Relator: Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, j. 27/08/2025; TJDFT, Acórdão 2086545, 0713980-77.2023.8.07.0007, Relator: Jansen Fialho de Almeida, 7a Turma Cível, j. 04/02/2026.