Tribunal: TJDFT
Processo: 0769536-66.2025.8.07.0016
Órgão julgador: DANIEL FELIPE MACHADO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-02-23
Data de publicação: 2026-03-10

Ementa:
Consumidor e Processual civil. Recurso inominado. Atraso na entrega de imóvel. Restituição de juros de obra. Lucros cessantes. STJ, tema 996. Caso fortuito. Pandemia de covid-19. Não configuração. Recursos desprovidos.
I. Caso em exame
1. A presente demanda envolve pedido de indenização por atraso na entrega de imóvel adquirido pelas partes autoras, incluindo a restituição de valores pagos a título de juros de obra e lucros cessantes.
2. A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, condenando as partes rés ao pagamento de lucros cessantes (R$ 8.400,00) e juros de obra (R$ 9.946,28). Inconformadas, ambas as partes apresentam recurso inominado.
II. Questão em discussão
3. Há quatro questões em discussão: (i) se é aplicável a excludente de responsabilidade por caso fortuito ou força maior devido à pandemia da COVID-19; (ii) qual o termo válido para a fixação da data de entrega do imóvel; (iii) se a restituição dos valores pagos a título de juros de obra e lucros cessantes é devida; e (iv) se os valores fixados a título de juros de obra e lucros cessantes devem ser mantidos ou alterados.
III. Razões de decidir
4. Com apoio no art. 99, § 3o, do CPC, defiro a gratuidade de justiça em favor da parte autora.
5. A alegação de que a pandemia de Covid-19 configuraria caso fortuito capaz de afastar a responsabilidade da construtora não merece acolhida. O contrato foi firmado em abril de 2021, quando os impactos da pandemia já eram conhecidos e não poderiam ser considerados como fatos imprevisíveis a ensejar justa causa para mora da construtora. Além disso, o setor da construção civil foi considerado essencial e não sofreu paralisação total durante o período pandêmico.
6. A parte recorrente sustenta que a data válida para a entrega do imóvel não é aquela indicada no Termo de Reserva, mas sim a estipulada no Contrato de Compra e Venda. A tese defendida pela ré configura um típico caso de novação contratual, que ocorre quando há uma substituição de uma obrigação por outra nova, extinguindo a anterior. No entanto, essa argumentação não se sustenta à luz do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência consolidada sobre o tema.
7. Nesse sentido, o próprio Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo 996 (REsp 1729593/SP), firmou entendimento de que o prazo para entrega do imóvel deve ser claro, expresso e inteligível no contrato, não podendo estar vinculado a outros negócios jurídicos ou ser alterado unilateralmente pelo fornecedor. Assim, se a data informada na Proposta de Compra ou no Termo de Reserva previa um prazo certo para a entrega, esse prazo passa a integrar o contrato e vincular as partes. Portanto, nesse caso, a data para entrega deveria ter sido 30/04/2022, com tolerância de apenas 180 dias, sendo que as chaves só foram entregues em 26/01/2024.
8. Nos termos do Tema 996 do STJ, o atraso na entrega do imóvel gera o dever de indenizar os prejuízos suportados pelo adquirente. Ademais, a indenização por lucros cessantes deve ter como parâmetro o valor locatício médio do imóvel, adotando-se o percentual de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, durante o período de mora.
9. Quanto à devolução dos juros de obra, também restou pacificado pelo STJ que é ilícito cobrar tais encargos após o prazo ajustado para a entrega das chaves. Considerando que a mora contratual da ré teve início em 30/10/2022, os valores pagos a título de juros de obra após essa data devem ser ressarcidos ao autor.
10. O autor, em sede recursal, impugna o valor fixado a título de juros de obra (R$ 9.946,28), sustentando que o montante correto seria o indicado na coluna “Valor Pago Devolvido” do Documento Descritivo de Crédito (IDs 79737827 e 79737828). No entanto, os valores ali constantes englobam diversos encargos do financiamento – como amortização, juros, MIP, DFI, Seguro/FGHAB, Valor FCVS e Valor FGTS Utilizado –, não representando, portanto, informações adequadas que indiquem o quantum específico dos juros de obra. Desse modo, mantém-se o valor fixado na sentença.
11. Irretocável a sentença proferida, por seus próprios fundamentos.
IV. Dispositivo
12. Recursos desprovidos.
13. Decisão proferida na forma do art. 46 da Lei no 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.
14. Sem custas e honorários pela parte autora, ante a ausência de contrarrazões. Diante da sucumbência da parte ré, nos termos do art. 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), a condeno ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) do valor da condenação.
_________
Dispositivos relevantes citados: Lei 9.099/95, art. 3o, I; Código Civil, art. 393.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996.

Inteiro teor:
Consumidor e Processual civil. Recurso inominado. Atraso na entrega de imóvel. Restituição de juros de obra. Lucros cessantes. STJ, tema 996. Caso fortuito. Pandemia de covid-19. Não configuração. Recursos desprovidos.
I. Caso em exame
1. A presente demanda envolve pedido de indenização por atraso na entrega de imóvel adquirido pelas partes autoras, incluindo a restituição de valores pagos a título de juros de obra e lucros cessantes.
2. A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, condenando as partes rés ao pagamento de lucros cessantes (R$ 8.400,00) e juros de obra (R$ 9.946,28). Inconformadas, ambas as partes apresentam recurso inominado.
II. Questão em discussão
3. Há quatro questões em discussão: (i) se é aplicável a excludente de responsabilidade por caso fortuito ou força maior devido à pandemia da COVID-19; (ii) qual o termo válido para a fixação da data de entrega do imóvel; (iii) se a restituição dos valores pagos a título de juros de obra e lucros cessantes é devida; e (iv) se os valores fixados a título de juros de obra e lucros cessantes devem ser mantidos ou alterados.
III. Razões de decidir
4. Com apoio no art. 99, § 3o, do CPC, defiro a gratuidade de justiça em favor da parte autora.
5. A alegação de que a pandemia de Covid-19 configuraria caso fortuito capaz de afastar a responsabilidade da construtora não merece acolhida. O contrato foi firmado em abril de 2021, quando os impactos da pandemia já eram conhecidos e não poderiam ser considerados como fatos imprevisíveis a ensejar justa causa para mora da construtora. Além disso, o setor da construção civil foi considerado essencial e não sofreu paralisação total durante o período pandêmico.
6. A parte recorrente sustenta que a data válida para a entrega do imóvel não é aquela indicada no Termo de Reserva, mas sim a estipulada no Contrato de Compra e Venda. A tese defendida pela ré configura um típico caso de novação contratual, que ocorre quando há uma substituição de uma obrigação por outra nova, extinguindo a anterior. No entanto, essa argumentação não se sustenta à luz do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência consolidada sobre o tema.
7. Nesse sentido, o próprio Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo 996 (REsp 1729593/SP), firmou entendimento de que o prazo para entrega do imóvel deve ser claro, expresso e inteligível no contrato, não podendo estar vinculado a outros negócios jurídicos ou ser alterado unilateralmente pelo fornecedor. Assim, se a data informada na Proposta de Compra ou no Termo de Reserva previa um prazo certo para a entrega, esse prazo passa a integrar o contrato e vincular as partes. Portanto, nesse caso, a data para entrega deveria ter sido 30/04/2022, com tolerância de apenas 180 dias, sendo que as chaves só foram entregues em 26/01/2024.
8. Nos termos do Tema 996 do STJ, o atraso na entrega do imóvel gera o dever de indenizar os prejuízos suportados pelo adquirente. Ademais, a indenização por lucros cessantes deve ter como parâmetro o valor locatício médio do imóvel, adotando-se o percentual de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, durante o período de mora.
9. Quanto à devolução dos juros de obra, também restou pacificado pelo STJ que é ilícito cobrar tais encargos após o prazo ajustado para a entrega das chaves. Considerando que a mora contratual da ré teve início em 30/10/2022, os valores pagos a título de juros de obra após essa data devem ser ressarcidos ao autor.
10. O autor, em sede recursal, impugna o valor fixado a título de juros de obra (R$ 9.946,28), sustentando que o montante correto seria o indicado na coluna “Valor Pago Devolvido” do Documento Descritivo de Crédito (IDs 79737827 e 79737828). No entanto, os valores ali constantes englobam diversos encargos do financiamento – como amortização, juros, MIP, DFI, Seguro/FGHAB, Valor FCVS e Valor FGTS Utilizado –, não representando, portanto, informações adequadas que indiquem o quantum específico dos juros de obra. Desse modo, mantém-se o valor fixado na sentença.
11. Irretocável a sentença proferida, por seus próprios fundamentos.
IV. Dispositivo
12. Recursos desprovidos.
13. Decisão proferida na forma do art. 46 da Lei no 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.
14. Sem custas e honorários pela parte autora, ante a ausência de contrarrazões. Diante da sucumbência da parte ré, nos termos do art. 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), a condeno ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) do valor da condenação.
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Dispositivos relevantes citados: Lei 9.099/95, art. 3o, I; Código Civil, art. 393.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996.