Tribunal: TJDFT
Processo: 0704852-77.2025.8.07.0002
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-04-15
Data de publicação: 2026-04-28

Ementa:
Ementa. Juizado Especial Cível. Recurso inominado. Preliminares de nulidade rejeitadas. Contrato de corretagem imobiliária. Autorização de venda com cláusula de exclusividade. Venda direta do imóvel sem pagamento da comissão. Aproximação das partes e tratativas iniciais realizadas pela corretora. Resultado útil demonstrado. Sentença mantida. Recurso conhecido e não provido.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado interposto pelo réu em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condená-lo ao pagamento de danos materiais à autora no valor de R$ 7.500,00. Narra a inicial que a autora, corretora de imóveis, celebrou com o réu instrumento escrito de autorização de venda do imóvel com cláusula de exclusividade, pelo prazo de 360 dias, prevendo comissão de 5% sobre o valor da alienação. Sustenta que, após a divulgação do imóvel, manteve contato com o interessado, realizando visita ao bem e conduzindo tratativas iniciais de negociação. Afirma, contudo, que o réu posteriormente concluiu a venda diretamente com o interessado, sem sua participação na etapa final do negócio e sem o pagamento da comissão ajustada.
2. Recurso próprio e tempestivo. Concedo ao recorrente a gratuidade de justiça, porquanto os elementos processuais demonstram a sua hipossuficiência (art. 5o, LXXIV, da CF, e art. 99, § 3o, do CPC).
3. Em suas razões recursais, o recorrente, preliminarmente, alega nulidade por objeto ilícito, tendo em vista que a recorrida exercia atividade profissional com o CRECI vencido desde 15/04/2023, caracterizando exercício ilegal da profissão. Aponta nulidade por vício de forma, visto que o recorrente é idoso e comprovadamente analfabeto funcional. Sustenta erro substancial (art. 138, CC), hipervulnerabilidade e violação ao dever de informação e de transparência (art. 6o, III, CDC). Defende a ausência de outorga uxória, tendo em vista a ausência de anuência da companheira na contratação, e a inércia da profissional. Aduz a inexistência de resultado útil, afirmando que não houve intermediação entre as partes. Argumenta risco de dano e violação ao princípio da dignidade humana. Subsidiariamente, pugna pela redução do valor ao patamar mínimo legal.
4. Em contrarrazões, a recorrida apresenta impugnação ao pedido de gratuidade de justiça. Sustenta a inexistência de nulidade por forma e a ausência de demonstração concreta de vício de consentimento. Afirma que o CRECI vencido não torna ilícito o objeto e nem afasta a remuneração pelo serviço prestado. Argumenta que o arrependimento/desistência posterior não afasta comissão quando não imputável à corretora.
II. Questão em discussão
5. A questão em discussão consiste em definir: (i) se o contrato de corretagem é nulo em razão do CRECI vencido da recorrida; (ii) se há nulidade por vício de forma ou de consentimento em razão da condição pessoal do recorrente; (iii) se a ausência de anuência da companheira invalida a contratação; e (iv) se a recorrida demonstrou resultado útil apto a ensejar o pagamento da comissão de corretagem.
III. Razões de decidir
6. Preliminar de nulidade por objeto ilícito. Não assiste razão ao recorrente. Embora conste dos autos que a recorrida estava com o CRECI vencido, tal circunstância, por si só, não conduz à nulidade do contrato de corretagem nem afasta automaticamente o direito à remuneração quando comprovada a intermediação. O entendimento adotado na sentença está em consonância com a jurisprudência e com a orientação de que a falta de regularidade perante o conselho profissional não descaracteriza a efetiva prestação do serviço de intermediação. No caso concreto, houve contrato escrito, aproximação das partes, desenvolvimento das tratativas e concretização do negócio. Nesse sentido: (...) A jurisprudência reconhece que a cobrança de comissão de corretagem independe de contrato escrito e de registro do corretor no CRECI, desde que demonstrada a efetiva prestação do serviço de intermediação e sua utilidade para a conclusão do negócio. 4. A ausência de registro no CRECI é considerada mera irregularidade formal, insuficiente para afastar o direito à remuneração, sob pena de enriquecimento ilícito da parte que se beneficiou com o serviço de intermediação. (...) (Acórdão 2056744, 0701943-81.2024.8.07.0007, Relator(a): FÁTIMA RAFAEL, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 22/10/2025, publicado no DJe: 03/11/2025). Assim, a alegação de objeto ilícito não prospera.
7. Preliminar de nulidade por vício de forma. Também não merece acolhimento. O recorrente não é analfabeto absoluto, mas, segundo sua própria narrativa, analfabeto funcional, tendo cursado até a 4a série do ensino fundamental. O documento contratual contém sua assinatura, e não há prova de incapacidade civil, de impossibilidade de compreensão mínima do ato ou de que tenha sido impedido de conhecer o conteúdo do instrumento. As conversas juntadas aos autos, inclusive com a filha do recorrente, revelam que a venda era acompanhada no âmbito familiar. Não se evidencia, portanto, vício formal apto a invalidar o negócio. A hipótese tampouco se confunde com os casos em que a lei exige forma pública ou assinatura a rogo por impossibilidade material de assinatura. O que se verifica aqui é mera alegação genérica de hipervulnerabilidade, desacompanhada de prova robusta de defeito de consentimento.
8. Impugnação ao pedido de gratuidade de justiça. A declaração de hipossuficiência goza de presunção relativa, não infirmada por prova idônea em sentido contrário, e os documentos juntados aos autos corroboram a alegada dificuldade econômica do recorrente. Impugnação rejeitada.
9. Mérito. Embora não haja nos autos prova documental direta da alienação do imóvel (como escritura pública, contrato de compra e venda ou registro na matrícula), a realização do negócio não constitui ponto controvertido entre as partes, sendo inclusive admitida pelo próprio recorrente em suas manifestações processuais. A controvérsia cinge-se, portanto, à existência de direito da recorrida à comissão de corretagem decorrente da intermediação do negócio.
10. No caso, o contrato de corretagem encontra-se documentalmente comprovado nos autos (ID 81773134). Trata-se de instrumento particular de autorização de venda de imóvel com cláusula de exclusividade, firmado em 04/03/2025, devidamente assinado pelo recorrido, no qual se estabeleceu prazo de 360 dias para a intermediação e a comissão de 5% sobre o valor da alienação do imóvel. Embora o recorrente sustente que “jamais houve qualquer contrato de exclusividade” e que acreditava tratar-se "apenas de uma simples autorização para divulgação do imóvel, sem obrigação futura de exclusividade ou pagamento de comissão", tal alegação não se sustenta diante do teor do documento firmado, que prevê expressamente a intermediação exclusiva e a remuneração devida à corretora.
11. As provas constantes dos autos demonstram que a recorrida atuou na divulgação do imóvel, no atendimento ao interessado, na condução das tratativas iniciais, inclusive negociando valores, assim como na realização de visita ao imóvel (ID 81773138). O interessado chegou à corretora por meio da placa de venda e manteve contato com ela durante as negociações, conforme informado pelo próprio interessado em sua contestação (ID 81773189). Tal conjunto probatório evidencia que a aproximação das partes e o desenvolvimento das tratativas decorreram da atuação da corretora.
12. Cumpre destacar que o fechamento do negócio ocorreu sem a participação da corretora não por inércia de sua parte, mas porque o recorrente e o interessado optaram por prosseguir nas tratativas e concluir a negociação diretamente entre si, sem a participação da profissional e sem comunicá-la acerca do andamento ou da conclusão do negócio. Nessas circunstâncias, a exclusão deliberada da corretora das tratativas finais não afasta o direito à comissão, sobretudo quando demonstrado que a aproximação das partes e o desenvolvimento inicial das negociações decorreram de sua atuação.
13. Ainda, inexiste nos autos prova de vício de consentimento capaz de invalidar o contrato. Além disso, a alegação de erro substancial ou de violação ao dever de informação não encontra respaldo nas provas dos autos, sendo insuficiente a mera alegação de dificuldade de compreensão do conteúdo contratual para afastar obrigação assumida mediante instrumento escrito e assinado.
14. A alegação de ausência de outorga uxória igualmente não prospera, pois o contrato discutido refere-se à intermediação imobiliária, e não à alienação do bem. Trata-se de obrigação pessoal assumida pelo proprietário perante a corretora, não havendo exigência legal de anuência do cônjuge ou companheiro para a contratação da corretagem.
15. Quanto ao valor da condenação, a sentença corretamente fixou a comissão em R$ 7.500,00, correspondente a 5% do último valor negociado pela recorrida. A condição de idoso do recorrente, bem como as alegações de risco de dano e de violação ao princípio da dignidade da pessoa humana, desacompanhadas de qualquer prova concreta, não têm o condão de invalidar ou revisar negócio jurídico regularmente celebrado. Inexistindo demonstração de abusividade contratual ou desproporcionalidade do valor ajustado, não há fundamento jurídico para a redução da comissão fixada.
16. Assim, a sentença deve ser mantida.
IV. Dispositivo e tese
17. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95, cuja exigibilidade ficará suspensa em razão da gratuidade de justiça deferida.
18. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.
Tese de julgamento: "A existência de contrato escrito de corretagem com cláusula de exclusividade, aliada à prova de que a corretora aproximou as partes e contribuiu para a concretização do negócio, torna devida a comissão; o CRECI vencido configura irregularidade administrativa, mas não nulidade automática do contrato nem afasta a remuneração pelo serviço efetivamente prestado.".
Jurisprudência relevante citada: Acórdão 2056744, 0701943-81.2024.8.07.0007, Relator(a): FÁTIMA RAFAEL, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 22/10/2025, publicado no DJe: 03/11/2025.

Inteiro teor:
Ementa. Juizado Especial Cível. Recurso inominado. Preliminares de nulidade rejeitadas. Contrato de corretagem imobiliária. Autorização de venda com cláusula de exclusividade. Venda direta do imóvel sem pagamento da comissão. Aproximação das partes e tratativas iniciais realizadas pela corretora. Resultado útil demonstrado. Sentença mantida. Recurso conhecido e não provido.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado interposto pelo réu em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condená-lo ao pagamento de danos materiais à autora no valor de R$ 7.500,00. Narra a inicial que a autora, corretora de imóveis, celebrou com o réu instrumento escrito de autorização de venda do imóvel com cláusula de exclusividade, pelo prazo de 360 dias, prevendo comissão de 5% sobre o valor da alienação. Sustenta que, após a divulgação do imóvel, manteve contato com o interessado, realizando visita ao bem e conduzindo tratativas iniciais de negociação. Afirma, contudo, que o réu posteriormente concluiu a venda diretamente com o interessado, sem sua participação na etapa final do negócio e sem o pagamento da comissão ajustada.
2. Recurso próprio e tempestivo. Concedo ao recorrente a gratuidade de justiça, porquanto os elementos processuais demonstram a sua hipossuficiência (art. 5o, LXXIV, da CF, e art. 99, § 3o, do CPC).
3. Em suas razões recursais, o recorrente, preliminarmente, alega nulidade por objeto ilícito, tendo em vista que a recorrida exercia atividade profissional com o CRECI vencido desde 15/04/2023, caracterizando exercício ilegal da profissão. Aponta nulidade por vício de forma, visto que o recorrente é idoso e comprovadamente analfabeto funcional. Sustenta erro substancial (art. 138, CC), hipervulnerabilidade e violação ao dever de informação e de transparência (art. 6o, III, CDC). Defende a ausência de outorga uxória, tendo em vista a ausência de anuência da companheira na contratação, e a inércia da profissional. Aduz a inexistência de resultado útil, afirmando que não houve intermediação entre as partes. Argumenta risco de dano e violação ao princípio da dignidade humana. Subsidiariamente, pugna pela redução do valor ao patamar mínimo legal.
4. Em contrarrazões, a recorrida apresenta impugnação ao pedido de gratuidade de justiça. Sustenta a inexistência de nulidade por forma e a ausência de demonstração concreta de vício de consentimento. Afirma que o CRECI vencido não torna ilícito o objeto e nem afasta a remuneração pelo serviço prestado. Argumenta que o arrependimento/desistência posterior não afasta comissão quando não imputável à corretora.
II. Questão em discussão
5. A questão em discussão consiste em definir: (i) se o contrato de corretagem é nulo em razão do CRECI vencido da recorrida; (ii) se há nulidade por vício de forma ou de consentimento em razão da condição pessoal do recorrente; (iii) se a ausência de anuência da companheira invalida a contratação; e (iv) se a recorrida demonstrou resultado útil apto a ensejar o pagamento da comissão de corretagem.
III. Razões de decidir
6. Preliminar de nulidade por objeto ilícito. Não assiste razão ao recorrente. Embora conste dos autos que a recorrida estava com o CRECI vencido, tal circunstância, por si só, não conduz à nulidade do contrato de corretagem nem afasta automaticamente o direito à remuneração quando comprovada a intermediação. O entendimento adotado na sentença está em consonância com a jurisprudência e com a orientação de que a falta de regularidade perante o conselho profissional não descaracteriza a efetiva prestação do serviço de intermediação. No caso concreto, houve contrato escrito, aproximação das partes, desenvolvimento das tratativas e concretização do negócio. Nesse sentido: (...) A jurisprudência reconhece que a cobrança de comissão de corretagem independe de contrato escrito e de registro do corretor no CRECI, desde que demonstrada a efetiva prestação do serviço de intermediação e sua utilidade para a conclusão do negócio. 4. A ausência de registro no CRECI é considerada mera irregularidade formal, insuficiente para afastar o direito à remuneração, sob pena de enriquecimento ilícito da parte que se beneficiou com o serviço de intermediação. (...) (Acórdão 2056744, 0701943-81.2024.8.07.0007, Relator(a): FÁTIMA RAFAEL, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 22/10/2025, publicado no DJe: 03/11/2025). Assim, a alegação de objeto ilícito não prospera.
7. Preliminar de nulidade por vício de forma. Também não merece acolhimento. O recorrente não é analfabeto absoluto, mas, segundo sua própria narrativa, analfabeto funcional, tendo cursado até a 4a série do ensino fundamental. O documento contratual contém sua assinatura, e não há prova de incapacidade civil, de impossibilidade de compreensão mínima do ato ou de que tenha sido impedido de conhecer o conteúdo do instrumento. As conversas juntadas aos autos, inclusive com a filha do recorrente, revelam que a venda era acompanhada no âmbito familiar. Não se evidencia, portanto, vício formal apto a invalidar o negócio. A hipótese tampouco se confunde com os casos em que a lei exige forma pública ou assinatura a rogo por impossibilidade material de assinatura. O que se verifica aqui é mera alegação genérica de hipervulnerabilidade, desacompanhada de prova robusta de defeito de consentimento.
8. Impugnação ao pedido de gratuidade de justiça. A declaração de hipossuficiência goza de presunção relativa, não infirmada por prova idônea em sentido contrário, e os documentos juntados aos autos corroboram a alegada dificuldade econômica do recorrente. Impugnação rejeitada.
9. Mérito. Embora não haja nos autos prova documental direta da alienação do imóvel (como escritura pública, contrato de compra e venda ou registro na matrícula), a realização do negócio não constitui ponto controvertido entre as partes, sendo inclusive admitida pelo próprio recorrente em suas manifestações processuais. A controvérsia cinge-se, portanto, à existência de direito da recorrida à comissão de corretagem decorrente da intermediação do negócio.
10. No caso, o contrato de corretagem encontra-se documentalmente comprovado nos autos (ID 81773134). Trata-se de instrumento particular de autorização de venda de imóvel com cláusula de exclusividade, firmado em 04/03/2025, devidamente assinado pelo recorrido, no qual se estabeleceu prazo de 360 dias para a intermediação e a comissão de 5% sobre o valor da alienação do imóvel. Embora o recorrente sustente que “jamais houve qualquer contrato de exclusividade” e que acreditava tratar-se "apenas de uma simples autorização para divulgação do imóvel, sem obrigação futura de exclusividade ou pagamento de comissão", tal alegação não se sustenta diante do teor do documento firmado, que prevê expressamente a intermediação exclusiva e a remuneração devida à corretora.
11. As provas constantes dos autos demonstram que a recorrida atuou na divulgação do imóvel, no atendimento ao interessado, na condução das tratativas iniciais, inclusive negociando valores, assim como na realização de visita ao imóvel (ID 81773138). O interessado chegou à corretora por meio da placa de venda e manteve contato com ela durante as negociações, conforme informado pelo próprio interessado em sua contestação (ID 81773189). Tal conjunto probatório evidencia que a aproximação das partes e o desenvolvimento das tratativas decorreram da atuação da corretora.
12. Cumpre destacar que o fechamento do negócio ocorreu sem a participação da corretora não por inércia de sua parte, mas porque o recorrente e o interessado optaram por prosseguir nas tratativas e concluir a negociação diretamente entre si, sem a participação da profissional e sem comunicá-la acerca do andamento ou da conclusão do negócio. Nessas circunstâncias, a exclusão deliberada da corretora das tratativas finais não afasta o direito à comissão, sobretudo quando demonstrado que a aproximação das partes e o desenvolvimento inicial das negociações decorreram de sua atuação.
13. Ainda, inexiste nos autos prova de vício de consentimento capaz de invalidar o contrato. Além disso, a alegação de erro substancial ou de violação ao dever de informação não encontra respaldo nas provas dos autos, sendo insuficiente a mera alegação de dificuldade de compreensão do conteúdo contratual para afastar obrigação assumida mediante instrumento escrito e assinado.
14. A alegação de ausência de outorga uxória igualmente não prospera, pois o contrato discutido refere-se à intermediação imobiliária, e não à alienação do bem. Trata-se de obrigação pessoal assumida pelo proprietário perante a corretora, não havendo exigência legal de anuência do cônjuge ou companheiro para a contratação da corretagem.
15. Quanto ao valor da condenação, a sentença corretamente fixou a comissão em R$ 7.500,00, correspondente a 5% do último valor negociado pela recorrida. A condição de idoso do recorrente, bem como as alegações de risco de dano e de violação ao princípio da dignidade da pessoa humana, desacompanhadas de qualquer prova concreta, não têm o condão de invalidar ou revisar negócio jurídico regularmente celebrado. Inexistindo demonstração de abusividade contratual ou desproporcionalidade do valor ajustado, não há fundamento jurídico para a redução da comissão fixada.
16. Assim, a sentença deve ser mantida.
IV. Dispositivo e tese
17. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95, cuja exigibilidade ficará suspensa em razão da gratuidade de justiça deferida.
18. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.
Tese de julgamento: "A existência de contrato escrito de corretagem com cláusula de exclusividade, aliada à prova de que a corretora aproximou as partes e contribuiu para a concretização do negócio, torna devida a comissão; o CRECI vencido configura irregularidade administrativa, mas não nulidade automática do contrato nem afasta a remuneração pelo serviço efetivamente prestado.".
Jurisprudência relevante citada: Acórdão 2056744, 0701943-81.2024.8.07.0007, Relator(a): FÁTIMA RAFAEL, 3a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 22/10/2025, publicado no DJe: 03/11/2025.