Tribunal: TJDFT
Processo: 0701358-79.2026.8.07.0000
Órgão julgador: MARIA IVATÔNIA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-21
Data de publicação: 2026-05-29

Ementa:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DETERMINAÇÃO DE CITAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO. INCLUSÃO NO POLO PASSIVO. DESNECESSIDADE. INTIMAÇÃO. ART. 835, § 3o DO CPC. POSSIBILIDADE. NÃO DESLOCAMENTO DA COMPETÊNCIA. LITISCONSÓRCIO PASSIVO. INEXISTÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida nos autos de cumprimento de sentença de dívida condominial, pela qual determinada a citação da credora fiduciária para integrar o polo passivo da execução.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A controvérsia consiste em definir a necessidade de citação da credora fiduciária (Caixa Econômica Federal) para integrar o polo passivo de execução de débito condominial, na hipótese em que deferida a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel alienado fiduciariamente e cujo débito condominial é objeto da lide.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Apesar de o bem imóvel não integrar o patrimônio do devedor fiduciário, os direitos aquisitivos oriundos do contrato de promessa de compra e venda com gravame de alienação fiduciária podem ser penhorados (art. 835, inciso XII, CPC). 3.1. Referido dispositivo legal autoriza recair a penhora sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia, e não sobre o próprio bem imóvel. Isso porque, enquanto não houver a quitação integral das parcelas contratadas do financiamento bancário, a propriedade fiduciária (resolúvel) remanesce com a credora fiduciária (instituição bancária). Portanto, o imóvel não está na esfera patrimonial do devedor fiduciante, mas sim do credor fiduciário, a quem o imóvel, mediante contrato de alienação fiduciária, foi transferido como garantia do cumprimento da obrigação decorrente do contrato de financiamento firmado. E isto decorre do disposto nos artigos 1.361 e 1.368-B do Código Civil, e dos artigos 23 e 25 da Lei Federal 9.514/1997.
4. O entendimento do Superior Tribunal de Justiça no REsp n. 2.100.103/PR, no qual definido ser possível a citação do credor fiduciário para oportunizar-lhe a quitação do débito condominial, refere-se à hipótese de penhora do próprio imóvel. Ocorre que, na hipótese dos autos de origem, trata-se de penhora dos direitos aquisitivos do imóvel, e não do imóvel em si; como se viu, situações distintas. 4.1. Assim, não se justifica a citação da Caixa Econômica Federal, credora fiduciária, para integrar o polo passivo do cumprimento de sentença, uma vez que o imóvel em si não foi penhorado.
5. O art. 835, § 3o do CPC dispõe que “Na execução de crédito com garantia real, a penhora recairá sobre a coisa dada em garantia, e, se a coisa pertencer a terceiro garantidor, este também será intimado da penhora.” 5.1. Ou seja, em havendo a penhora de bem dado em garantia, o credor garantidor será intimado da penhora, e não citado, não passando a integrar necessariamente o polo passivo da demanda. 5.2. Assim, por analogia, é possível a intimação do credor fiduciário da penhora dos direitos aquisitivos de imóvel, com o fim de encontrar adequada solução para a quitação do débito, objetivo buscado pela decisão agravada. Isso porque não há impedimento ao exercício do direito de crédito do condomínio exequente e, ao mesmo tempo, dá-se a faculdade ao credor fiduciário de resolver o contrato sem perder sua garantia, possibilitando a quitação do débito.
6. Com a intimação da credora fiduciária (Caixa Econômica Federal), e não a sua citação, a CEF não passará a integrar a demanda como parte, o que resulta no não deslocamento da competência para a Justiça Federal.
7. Não havendo penhora do bem em si, não há que se falar em litisconsórcio passivo necessário entre credor e devedor fiduciário.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso conhecido e parcialmente provido.
Tese de julgamento: Em havendo a penhora de direitos aquisitivos de imóvel alienado fiduciariamente, o credor fiduciário será intimado da penhora – a fim de se buscar adequada solução para a quitação do débito –, mas não citado, não passando a integrar o polo passivo da demanda.

Inteiro teor:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DETERMINAÇÃO DE CITAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO. INCLUSÃO NO POLO PASSIVO. DESNECESSIDADE. INTIMAÇÃO. ART. 835, § 3o DO CPC. POSSIBILIDADE. NÃO DESLOCAMENTO DA COMPETÊNCIA. LITISCONSÓRCIO PASSIVO. INEXISTÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida nos autos de cumprimento de sentença de dívida condominial, pela qual determinada a citação da credora fiduciária para integrar o polo passivo da execução.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A controvérsia consiste em definir a necessidade de citação da credora fiduciária (Caixa Econômica Federal) para integrar o polo passivo de execução de débito condominial, na hipótese em que deferida a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel alienado fiduciariamente e cujo débito condominial é objeto da lide.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Apesar de o bem imóvel não integrar o patrimônio do devedor fiduciário, os direitos aquisitivos oriundos do contrato de promessa de compra e venda com gravame de alienação fiduciária podem ser penhorados (art. 835, inciso XII, CPC). 3.1. Referido dispositivo legal autoriza recair a penhora sobre os direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia, e não sobre o próprio bem imóvel. Isso porque, enquanto não houver a quitação integral das parcelas contratadas do financiamento bancário, a propriedade fiduciária (resolúvel) remanesce com a credora fiduciária (instituição bancária). Portanto, o imóvel não está na esfera patrimonial do devedor fiduciante, mas sim do credor fiduciário, a quem o imóvel, mediante contrato de alienação fiduciária, foi transferido como garantia do cumprimento da obrigação decorrente do contrato de financiamento firmado. E isto decorre do disposto nos artigos 1.361 e 1.368-B do Código Civil, e dos artigos 23 e 25 da Lei Federal 9.514/1997.
4. O entendimento do Superior Tribunal de Justiça no REsp n. 2.100.103/PR, no qual definido ser possível a citação do credor fiduciário para oportunizar-lhe a quitação do débito condominial, refere-se à hipótese de penhora do próprio imóvel. Ocorre que, na hipótese dos autos de origem, trata-se de penhora dos direitos aquisitivos do imóvel, e não do imóvel em si; como se viu, situações distintas. 4.1. Assim, não se justifica a citação da Caixa Econômica Federal, credora fiduciária, para integrar o polo passivo do cumprimento de sentença, uma vez que o imóvel em si não foi penhorado.
5. O art. 835, § 3o do CPC dispõe que “Na execução de crédito com garantia real, a penhora recairá sobre a coisa dada em garantia, e, se a coisa pertencer a terceiro garantidor, este também será intimado da penhora.” 5.1. Ou seja, em havendo a penhora de bem dado em garantia, o credor garantidor será intimado da penhora, e não citado, não passando a integrar necessariamente o polo passivo da demanda. 5.2. Assim, por analogia, é possível a intimação do credor fiduciário da penhora dos direitos aquisitivos de imóvel, com o fim de encontrar adequada solução para a quitação do débito, objetivo buscado pela decisão agravada. Isso porque não há impedimento ao exercício do direito de crédito do condomínio exequente e, ao mesmo tempo, dá-se a faculdade ao credor fiduciário de resolver o contrato sem perder sua garantia, possibilitando a quitação do débito.
6. Com a intimação da credora fiduciária (Caixa Econômica Federal), e não a sua citação, a CEF não passará a integrar a demanda como parte, o que resulta no não deslocamento da competência para a Justiça Federal.
7. Não havendo penhora do bem em si, não há que se falar em litisconsórcio passivo necessário entre credor e devedor fiduciário.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso conhecido e parcialmente provido.
Tese de julgamento: Em havendo a penhora de direitos aquisitivos de imóvel alienado fiduciariamente, o credor fiduciário será intimado da penhora – a fim de se buscar adequada solução para a quitação do débito –, mas não citado, não passando a integrar o polo passivo da demanda.