Tribunal: TJDFT
Processo: 0706562-78.2025.8.07.0020
Órgão julgador: EVANDRO NEIVA DE AMORIM
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-04-15
Data de publicação: 2026-04-22

Ementa:
RECURSO INOMINADO. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. RESTITUIÇÃO DE CAUÇÃO. INADIMPLEMENTO. MULTA CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO LOCADOR E DA GESTORA SUCESSORA. PROVAS DIGITAIS. WHATSAPP. IMPUGNAÇÃO GENÉRICA. VALIDADE MANTIDA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em Exame
1. Trata-se de ação de restituição de caução locatícia cumulada com cobrança de multa contratual ajuizada por A. V. e outro, em face de VEIGA CORRETAGEM DE IMÓVEIS E LOCALIZAÇÕES LTDA., JSC PATRIMONIAL LTDA. e KAC EMPREENDIMENTOS LTDA., na qual os autores afirmam que celebraram contrato de locação residencial em 28/01/2022 (ID 230777169), pelo prazo de 30 meses, referente ao imóvel situado na Av. das Araucárias, Bloco H, Apartamento 2404, Águas Claras/DF, com aluguel mensal de R$ 4.500,00 e caução de R$ 13.500,00 (três meses de aluguel), depositada na conta da administradora VEIGA/UNITÀ, conforme Cláusula 10 do contrato e depósito de ID 230777176. Afirmam que cumpriram integralmente suas obrigações contratuais, desocupando o imóvel em 27/11/2024 com vistoria final aprovada (ID 230777184), e que as rés não restituíram a caução no prazo de 30 dias, violando a Cláusula 10, não obstante comunicações formais nesse sentido (ID 230777185). Relatam ainda que houve sucessivas mudanças de administração do imóvel por imposição judicial federal, e que o proprietário enviou áudio desrespeitoso se eximindo da responsabilidade. Por esses motivos, requereram a condenação solidária das rés à: (i) restituição da caução no valor de R$ 13.500,00; (ii) pagamento de multa contratual de R$ 13.500,00; e (iii) indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00.
2. As recorrentes se insurgem contra a sentença proferida em 16/07/2025 (ID 78421635), cujo dispositivo consignou:
"Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos deduzidos na inicial, para condenar as requeridas VEIGA CORRETAGEM DE IMÓVEIS E LOCALIZAÇÕES LTDA, JSC PATRIMONIAL LTDA e KAC EMPREENDIMENTOS LTDA, solidariamente, a pagar aos autores: a) a quantia de R$ 13.500,00 a título de restituição da caução locatícia, corrigida monetariamente pelo IPCA a contar de 27/12/2024, acrescida de juros de mora pela taxa SELIC, deduzido o IPCA, desde a citação; b) a quantia de R$ 13.500,00 a título de multa contratual por infração à Cláusula 10, nos termos da Cláusula 7a do contrato, com os mesmos encargos. Pedido de danos morais: julgado improcedente."
3. As razões recursais estão centradas nos seguintes aspectos: (i) preliminar de ilegitimidade passiva – as recorrentes alegam que a caução tem natureza de garantia real e foi recebida e gerida exclusivamente pela administradora VEIGA/UNITÀ, que seria a única responsável pela devolução, com fundamento no art. 663 do Código Civil; (ii) ausência de responsabilidade solidária – sustentam que não se beneficiaram dos valores da caução, que a transferência de gestão foi imposta judicialmente sem manifestação de vontade, e que a eventual responsabilidade de KAC deveria ser apurada somente a partir do momento em que assumiu a administração do imóvel (efeito ex nunc); e (iii) invalidade das provas digitais – argumentam que as mensagens de WhatsApp juntadas pelos autores são inservíveis por ausência de ata notarial ou realização de perícia técnica, com invocação do art. 422, § 1o, do CPC.
4. Contrarrazões foram ofertadas pelos recorridos (ID 78421650), sem arguição de preliminar, requerendo o desprovimento do recurso, a manutenção integral da sentença e a condenação das recorrentes em honorários advocatícios recursais de 20% sobre o valor atualizado da condenação, com fundamento no art. 55, § 2o, da Lei no 9.099/1995.

II. Questão em Discussão
5. As questões em discussão consistem em saber se: (i) as mensagens de WhatsApp apresentadas pelos autores são válidas como meio de prova, diante da impugnação formulada pelas recorrentes em sede de contestação e reiterada nas razões recursais; (ii) as recorrentes JSC PATRIMONIAL LTDA. e KAC EMPREENDIMENTOS LTDA. são partes legítimas para responder pela obrigação de restituição da caução locatícia; e (iii) as recorrentes respondem solidariamente pela restituição da caução e pelo pagamento da multa contratual, considerando que a caução foi depositada na conta da administradora e que a transferência de gestão ocorreu por imposição judicial.

III. Razões de Decidir
6. A matéria deve ser analisada sob a ótica do contrato de locação residencial, regido pela Lei no 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), em conjugação com as disposições do Código Civil sobre obrigações solidárias (arts. 264 e 275), cláusula penal (art. 408) e mandato (art. 663). A relação entre os locatários e a administradora imobiliária sujeita-se, adicionalmente, ao Código de Defesa do Consumidor, conforme arts. 2o e 3o da Lei no 8.078/1990.
Da validade das provas digitais
7. Nos termos do art. 369 do Código de Processo Civil, qualquer meio lícito de prova é admitido no processo. O § 1o do artigo 422 do mesmo diploma prevê a possibilidade de as partes requererem a autenticação eletrônica de documentos digitais, ou a realização de perícia técnica, na hipótese de impugnação fundamentada quanto à autenticidade. A norma não estabelece a autenticação como condição absoluta de admissibilidade, mas como consequência da impugnação específica e fundada.
8. No caso concreto, os autores comprovaram o adimplemento contratual por meio das seguintes provas documentais: (i) contrato de locação (ID 230777169); (ii) comprovante de depósito da caução (ID 230777176); (iii) mensagens de WhatsApp comprovando a aprovação da vistoria final (ID 230777184) e o compromisso de restituição da caução (ID 230777185); e (iv) comprovantes de pagamento dos últimos aluguéis diretamente à KAC (ID 230777137). A impugnação das recorrentes em sede de contestação – e reiterada nas razões recursais – foi genérica, limitando-se à alegação abstrata de que mensagens de WhatsApp "podem ser adulteradas", sem indicação de trecho específico supostamente manipulado, sem demonstração de inconsistência concreta e, principalmente, sem negativa da existência dos próprios diálogos. A impugnação genérica não gera o ônus de autenticação suplementar. Quem não nega ter participado de um diálogo não pode, posteriormente, arguir a inautenticidade do registro desse mesmo diálogo. A conduta processual das recorrentes confirma o conteúdo das mensagens, nos termos do art. 341 do CPC.
Da ilegitimidade passiva
9. A preliminar de ilegitimidade passiva deve ser rejeitada.
10. A Cláusula 10 do contrato de locação (ID 230777169) estabelece expressamente que a devolução da caução deve ocorrer no prazo de 30 dias após a entrega das chaves com vistoria final aprovada. O sujeito passivo dessa obrigação contratual é o locador – parte signatária do contrato – e não, exclusivamente, o mandatário que porventura tenha recebido os valores em nome do locador. O art. 663 do Código Civil, invocado pelas recorrentes, regula a responsabilidade pessoal do mandatário que age em nome próprio perante terceiros – situação distinta da presente, em que a administradora atuava em nome e por conta do locador. Esse dispositivo não exime o mandante de suas obrigações contratuais originárias perante o locatário; ao contrário, preserva ao locador o eventual direito de regresso contra o mandatário inadimplente. JSC PATRIMONIAL LTDA., como locadora originária (sucessora de HITECH COMMERCE & LOGISTIC CORP), é parte legítima e necessária para responder pela restituição da caução.
Da responsabilidade solidária de JSC e KAC
11. Conforme os arts. 264 e 275 do Código Civil, há solidariedade quando na mesma obrigação concorre mais de um credor ou mais de um devedor, cada um com direito ou obrigação à dívida toda. A solidariedade passiva pode decorrer de lei ou de contrato.
12. No caso concreto, a responsabilidade solidária das recorrentes decorre da posição que cada uma ocupa na cadeia contratual da locação:
(i) JSC Patrimonial Ltda.: É a locadora original do imóvel, por sucessão de HITECH COMMERCE & LOGISTIC CORP, como reconhecido na sentença e incontroverso nos autos. Na qualidade de parte contratual, JSC assumiu desde a origem a obrigação de restituir a caução ao término regular da locação. A atuação de uma administradora imobiliária para gerir o contrato em seu nome não transfere ao mandatário a posição contratual do mandante, tampouco extingue as obrigações do locador perante o locatário.
(ii) KAC Empreendimentos Ltda.: Os comprovantes de pagamento dos últimos aluguéis diretamente à KAC (ID 230777137) demonstram que essa empresa exerceu a gestão ativa do contrato nos meses finais da locação, assumindo a posição de administradora sucedânea. Quem se apropria dos benefícios econômicos de um contrato – como o recebimento dos aluguéis – assume correlativamente as obrigações contratuais vigentes. A origem judicial da transferência de gestão é indiferente para o locatário, que não participou da reorganização interna do grupo econômico e a ela não deu causa. A controvérsia sobre a repartição interna do ônus entre as empresas do grupo é questão a ser resolvida entre elas, por via de regresso, se o caso.
13. Por seu turno, as recorrentes não produziram qualquer prova de que: (i) os valores da caução tenham sido bloqueados judicialmente e estivessem impossibilitados de ser restituídos; (ii) tenham realizado depósito judicial ou promovido a devolução espontânea; ou (iii) os autores tenham sido ressarcidos por qualquer ente. O inadimplemento da Cláusula 10 é, portanto, incontroverso.
Da multa contratual
14. Nos termos do art. 408 do Código Civil, incorrendo o devedor em mora, incidirá a multa que estiver estipulada na convenção como pena convencional, independentemente de alegação de prejuízo. Provado o inadimplemento da Cláusula 10 – obrigação de restituir a caução no prazo de 30 dias após a entrega das chaves –, incide automaticamente a Cláusula 7a, que prevê multa equivalente a três aluguéis vigentes (3 x R$ 4.500,00 = R$ 13.500,00) para a hipótese de infração a qualquer cláusula contratual. O valor foi corretamente fixado e não foi impugnado em seus critérios aritméticos pelas recorrentes.
15. Desse modo, é de se confirmar a conclusão jurídica originária, porque: (i) as provas digitais são válidas e têm força probante diante da impugnação genérica das recorrentes; (ii) a ilegitimidade passiva não se sustenta, pois o locador responde pela obrigação contratual de restituir a caução independentemente de quem a recebeu; (iii) a responsabilidade solidária de JSC e KAC decorre de suas posições concretas na cadeia contratual – como locadora originária e gestora final, respectivamente; e (iv) o inadimplemento da Cláusula 10 faz incidir automaticamente a cláusula penal da Cláusula 7a, nos termos do art. 408 do Código Civil.

IV. Dispositivo
16. Recurso conhecido e DESPROVIDO.
17. Honorários advocatícios recursais: As recorrentes, integralmente vencidas, são condenadas ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos recorridos, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 55, § 2o, da Lei no 9.099/1995.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. RESTITUIÇÃO DE CAUÇÃO. INADIMPLEMENTO. MULTA CONTRATUAL. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DO LOCADOR E DA GESTORA SUCESSORA. PROVAS DIGITAIS. WHATSAPP. IMPUGNAÇÃO GENÉRICA. VALIDADE MANTIDA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. RECURSO DESPROVIDO.

I. Caso em Exame
1. Trata-se de ação de restituição de caução locatícia cumulada com cobrança de multa contratual ajuizada por A. V. e outro, em face de VEIGA CORRETAGEM DE IMÓVEIS E LOCALIZAÇÕES LTDA., JSC PATRIMONIAL LTDA. e KAC EMPREENDIMENTOS LTDA., na qual os autores afirmam que celebraram contrato de locação residencial em 28/01/2022 (ID 230777169), pelo prazo de 30 meses, referente ao imóvel situado na Av. das Araucárias, Bloco H, Apartamento 2404, Águas Claras/DF, com aluguel mensal de R$ 4.500,00 e caução de R$ 13.500,00 (três meses de aluguel), depositada na conta da administradora VEIGA/UNITÀ, conforme Cláusula 10 do contrato e depósito de ID 230777176. Afirmam que cumpriram integralmente suas obrigações contratuais, desocupando o imóvel em 27/11/2024 com vistoria final aprovada (ID 230777184), e que as rés não restituíram a caução no prazo de 30 dias, violando a Cláusula 10, não obstante comunicações formais nesse sentido (ID 230777185). Relatam ainda que houve sucessivas mudanças de administração do imóvel por imposição judicial federal, e que o proprietário enviou áudio desrespeitoso se eximindo da responsabilidade. Por esses motivos, requereram a condenação solidária das rés à: (i) restituição da caução no valor de R$ 13.500,00; (ii) pagamento de multa contratual de R$ 13.500,00; e (iii) indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00.
2. As recorrentes se insurgem contra a sentença proferida em 16/07/2025 (ID 78421635), cujo dispositivo consignou:
"Ante o exposto, julgo PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos deduzidos na inicial, para condenar as requeridas VEIGA CORRETAGEM DE IMÓVEIS E LOCALIZAÇÕES LTDA, JSC PATRIMONIAL LTDA e KAC EMPREENDIMENTOS LTDA, solidariamente, a pagar aos autores: a) a quantia de R$ 13.500,00 a título de restituição da caução locatícia, corrigida monetariamente pelo IPCA a contar de 27/12/2024, acrescida de juros de mora pela taxa SELIC, deduzido o IPCA, desde a citação; b) a quantia de R$ 13.500,00 a título de multa contratual por infração à Cláusula 10, nos termos da Cláusula 7a do contrato, com os mesmos encargos. Pedido de danos morais: julgado improcedente."
3. As razões recursais estão centradas nos seguintes aspectos: (i) preliminar de ilegitimidade passiva – as recorrentes alegam que a caução tem natureza de garantia real e foi recebida e gerida exclusivamente pela administradora VEIGA/UNITÀ, que seria a única responsável pela devolução, com fundamento no art. 663 do Código Civil; (ii) ausência de responsabilidade solidária – sustentam que não se beneficiaram dos valores da caução, que a transferência de gestão foi imposta judicialmente sem manifestação de vontade, e que a eventual responsabilidade de KAC deveria ser apurada somente a partir do momento em que assumiu a administração do imóvel (efeito ex nunc); e (iii) invalidade das provas digitais – argumentam que as mensagens de WhatsApp juntadas pelos autores são inservíveis por ausência de ata notarial ou realização de perícia técnica, com invocação do art. 422, § 1o, do CPC.
4. Contrarrazões foram ofertadas pelos recorridos (ID 78421650), sem arguição de preliminar, requerendo o desprovimento do recurso, a manutenção integral da sentença e a condenação das recorrentes em honorários advocatícios recursais de 20% sobre o valor atualizado da condenação, com fundamento no art. 55, § 2o, da Lei no 9.099/1995.

II. Questão em Discussão
5. As questões em discussão consistem em saber se: (i) as mensagens de WhatsApp apresentadas pelos autores são válidas como meio de prova, diante da impugnação formulada pelas recorrentes em sede de contestação e reiterada nas razões recursais; (ii) as recorrentes JSC PATRIMONIAL LTDA. e KAC EMPREENDIMENTOS LTDA. são partes legítimas para responder pela obrigação de restituição da caução locatícia; e (iii) as recorrentes respondem solidariamente pela restituição da caução e pelo pagamento da multa contratual, considerando que a caução foi depositada na conta da administradora e que a transferência de gestão ocorreu por imposição judicial.

III. Razões de Decidir
6. A matéria deve ser analisada sob a ótica do contrato de locação residencial, regido pela Lei no 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), em conjugação com as disposições do Código Civil sobre obrigações solidárias (arts. 264 e 275), cláusula penal (art. 408) e mandato (art. 663). A relação entre os locatários e a administradora imobiliária sujeita-se, adicionalmente, ao Código de Defesa do Consumidor, conforme arts. 2o e 3o da Lei no 8.078/1990.
Da validade das provas digitais
7. Nos termos do art. 369 do Código de Processo Civil, qualquer meio lícito de prova é admitido no processo. O § 1o do artigo 422 do mesmo diploma prevê a possibilidade de as partes requererem a autenticação eletrônica de documentos digitais, ou a realização de perícia técnica, na hipótese de impugnação fundamentada quanto à autenticidade. A norma não estabelece a autenticação como condição absoluta de admissibilidade, mas como consequência da impugnação específica e fundada.
8. No caso concreto, os autores comprovaram o adimplemento contratual por meio das seguintes provas documentais: (i) contrato de locação (ID 230777169); (ii) comprovante de depósito da caução (ID 230777176); (iii) mensagens de WhatsApp comprovando a aprovação da vistoria final (ID 230777184) e o compromisso de restituição da caução (ID 230777185); e (iv) comprovantes de pagamento dos últimos aluguéis diretamente à KAC (ID 230777137). A impugnação das recorrentes em sede de contestação – e reiterada nas razões recursais – foi genérica, limitando-se à alegação abstrata de que mensagens de WhatsApp "podem ser adulteradas", sem indicação de trecho específico supostamente manipulado, sem demonstração de inconsistência concreta e, principalmente, sem negativa da existência dos próprios diálogos. A impugnação genérica não gera o ônus de autenticação suplementar. Quem não nega ter participado de um diálogo não pode, posteriormente, arguir a inautenticidade do registro desse mesmo diálogo. A conduta processual das recorrentes confirma o conteúdo das mensagens, nos termos do art. 341 do CPC.
Da ilegitimidade passiva
9. A preliminar de ilegitimidade passiva deve ser rejeitada.
10. A Cláusula 10 do contrato de locação (ID 230777169) estabelece expressamente que a devolução da caução deve ocorrer no prazo de 30 dias após a entrega das chaves com vistoria final aprovada. O sujeito passivo dessa obrigação contratual é o locador – parte signatária do contrato – e não, exclusivamente, o mandatário que porventura tenha recebido os valores em nome do locador. O art. 663 do Código Civil, invocado pelas recorrentes, regula a responsabilidade pessoal do mandatário que age em nome próprio perante terceiros – situação distinta da presente, em que a administradora atuava em nome e por conta do locador. Esse dispositivo não exime o mandante de suas obrigações contratuais originárias perante o locatário; ao contrário, preserva ao locador o eventual direito de regresso contra o mandatário inadimplente. JSC PATRIMONIAL LTDA., como locadora originária (sucessora de HITECH COMMERCE & LOGISTIC CORP), é parte legítima e necessária para responder pela restituição da caução.
Da responsabilidade solidária de JSC e KAC
11. Conforme os arts. 264 e 275 do Código Civil, há solidariedade quando na mesma obrigação concorre mais de um credor ou mais de um devedor, cada um com direito ou obrigação à dívida toda. A solidariedade passiva pode decorrer de lei ou de contrato.
12. No caso concreto, a responsabilidade solidária das recorrentes decorre da posição que cada uma ocupa na cadeia contratual da locação:
(i) JSC Patrimonial Ltda.: É a locadora original do imóvel, por sucessão de HITECH COMMERCE & LOGISTIC CORP, como reconhecido na sentença e incontroverso nos autos. Na qualidade de parte contratual, JSC assumiu desde a origem a obrigação de restituir a caução ao término regular da locação. A atuação de uma administradora imobiliária para gerir o contrato em seu nome não transfere ao mandatário a posição contratual do mandante, tampouco extingue as obrigações do locador perante o locatário.
(ii) KAC Empreendimentos Ltda.: Os comprovantes de pagamento dos últimos aluguéis diretamente à KAC (ID 230777137) demonstram que essa empresa exerceu a gestão ativa do contrato nos meses finais da locação, assumindo a posição de administradora sucedânea. Quem se apropria dos benefícios econômicos de um contrato – como o recebimento dos aluguéis – assume correlativamente as obrigações contratuais vigentes. A origem judicial da transferência de gestão é indiferente para o locatário, que não participou da reorganização interna do grupo econômico e a ela não deu causa. A controvérsia sobre a repartição interna do ônus entre as empresas do grupo é questão a ser resolvida entre elas, por via de regresso, se o caso.
13. Por seu turno, as recorrentes não produziram qualquer prova de que: (i) os valores da caução tenham sido bloqueados judicialmente e estivessem impossibilitados de ser restituídos; (ii) tenham realizado depósito judicial ou promovido a devolução espontânea; ou (iii) os autores tenham sido ressarcidos por qualquer ente. O inadimplemento da Cláusula 10 é, portanto, incontroverso.
Da multa contratual
14. Nos termos do art. 408 do Código Civil, incorrendo o devedor em mora, incidirá a multa que estiver estipulada na convenção como pena convencional, independentemente de alegação de prejuízo. Provado o inadimplemento da Cláusula 10 – obrigação de restituir a caução no prazo de 30 dias após a entrega das chaves –, incide automaticamente a Cláusula 7a, que prevê multa equivalente a três aluguéis vigentes (3 x R$ 4.500,00 = R$ 13.500,00) para a hipótese de infração a qualquer cláusula contratual. O valor foi corretamente fixado e não foi impugnado em seus critérios aritméticos pelas recorrentes.
15. Desse modo, é de se confirmar a conclusão jurídica originária, porque: (i) as provas digitais são válidas e têm força probante diante da impugnação genérica das recorrentes; (ii) a ilegitimidade passiva não se sustenta, pois o locador responde pela obrigação contratual de restituir a caução independentemente de quem a recebeu; (iii) a responsabilidade solidária de JSC e KAC decorre de suas posições concretas na cadeia contratual – como locadora originária e gestora final, respectivamente; e (iv) o inadimplemento da Cláusula 10 faz incidir automaticamente a cláusula penal da Cláusula 7a, nos termos do art. 408 do Código Civil.

IV. Dispositivo
16. Recurso conhecido e DESPROVIDO.
17. Honorários advocatícios recursais: As recorrentes, integralmente vencidas, são condenadas ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos recorridos, que arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 55, § 2o, da Lei no 9.099/1995.