Tribunal: TJDFT
Processo: 0707292-65.2024.8.07.0007
Órgão julgador: ROBSON TEIXEIRA DE FREITAS
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-03
Data de publicação: 2026-03-17

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. MULTIPROPRIEDADE E DESTINAÇÃO TURÍSTICA. INADIMPLÊNCIA DE COTAS CONDOMINIAIS DESDE 2012. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESTRIÇÃO CONVENCIONAL À LOCAÇÃO/CESSÃO POR TEMPORADA CONDICIONADA À QUITAÇÃO DOS DÉBITOS. AUSÊNCIA DE PROVA DE IMPEDIMENTO FÍSICO DE ACESSO À UNIDADE OU DE RESTRIÇÃO ESSENCIAL ÀS ÁREAS COMUNS. PARTICIPAÇÃO EM ASSEMBLEIA. EXIGÊNCIA LEGAL DE QUITAÇÃO PARA VOTO. BIS IN IDEM. INOCORRÊNCIA. DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES. INSUFICIÊNCIA PROBATÓRIA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação Cível interposta por proprietários de unidade condominial em face de sentença que julgou improcedentes pedidos em Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais e Materiais, proposta em desfavor de condomínio residencial/turístico, na qual alegam restrições por inadimplência (especialmente proibição de locação por temporada), com pedidos de reconhecimento de ilegalidade, compensação moral (R$ 10.000,00) e lucros cessantes (R$ 200.000,00).
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há 3 questões em discussão: (i) definir se é legítima a aplicação de regra da Convenção Condominial definida por deliberação assemblear, que condiciona a autorização para locação/cessão por temporada à quitação das taxas; (ii) estabelecer se houve restrição ilícita ao uso e fruição da unidade e das áreas comuns, bem como à participação em assembleias, à luz do art. 1.335 do CC/02; (iii) determinar se há danos morais e materiais indenizáveis em razão das medidas adotadas.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A obrigação de pagar cotas condominiais tem natureza propter rem e decorre da titularidade da unidade, sendo irrelevante o envio de boletos para a caracterização do inadimplemento (art. 1.336, I, do CC/02).
4. A inadimplência é anterior à assembleia de 15/6/2019, que condicionou locações/cessões (gratuitas ou onerosas) à quitação dos débitos, tendo sido aprovada restrição a partir de 90 dias de atraso (art. 16, § 3o, da Convenção Condominial).
5. A instrução não comprova impedimento de acesso à unidade, esbulho, perda de posse, supressão de serviço indispensável ou vedação de uso essencial de áreas comuns, evidenciando-se tão somente a negativa de autorização para exploração econômica via locação por temporada enquanto persistem débitos pretéritos.
6. A quitação é condição legal para votar e participar de deliberações em assembleia (art. 1.335, III, CC/02) e, quanto ao uso de áreas comuns, não se demonstram restrições abusivas no caso concreto (art. 1.335, II, CC/02).
7. Encargos do inadimplemento (multa, juros, perda de descontos e despesas de cobrança) não se confundem com o condicionamento estatutário para autorização de locação, inexistindo bis in idem.
8. O dano moral não se presume e exige prova de ato ilícito e ofensa concreta a direito da personalidade, inexistindo comprovação de exposição vexatória deliberada.
9. Lucros cessantes dependem de prova objetiva do prejuízo e do nexo causal, não bastando projeções, de modo que, ausentes reservas formalizadas, contratos frustrados ou receita certa, e considerada a instabilidade do setor turístico no período indicado (pandemia), afasta-se a indenização.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Apelação conhecida e não provida.
Tese de julgamento:
1. A obrigação de pagar cotas condominiais é propter rem e independe do envio de boletos, não afastando a inadimplência a incidência das regras condominiais regularmente instituídas.
2. É legítimo condicionar a autorização para locação/cessão por temporada à quitação de débitos, quando preservado o uso direto da unidade e ausente prova de restrição abusiva ao uso essencial das áreas comuns ou de serviços indispensáveis.
3. Sem prova de conduta vexatória e sem demonstração objetiva de prejuízo certo e causalmente imputável a ato ilícito, não há dano moral nem lucros cessantes indenizáveis.
________________________________________
Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 1.012, § 3o; 85, §§ 2o e 11; 98, § 3o. CC/2002, arts. 1.335, II e III; 1.336, I. Convenção Condominial, art. 16, § 3o.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 2069035, 0736365-03.2024.8.07.0001, Rel. Desa Lucimeire Maria da Silva, 5a Turma Cível, j. 27/11/2025, DJe 17/12/2025.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO. MULTIPROPRIEDADE E DESTINAÇÃO TURÍSTICA. INADIMPLÊNCIA DE COTAS CONDOMINIAIS DESDE 2012. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESTRIÇÃO CONVENCIONAL À LOCAÇÃO/CESSÃO POR TEMPORADA CONDICIONADA À QUITAÇÃO DOS DÉBITOS. AUSÊNCIA DE PROVA DE IMPEDIMENTO FÍSICO DE ACESSO À UNIDADE OU DE RESTRIÇÃO ESSENCIAL ÀS ÁREAS COMUNS. PARTICIPAÇÃO EM ASSEMBLEIA. EXIGÊNCIA LEGAL DE QUITAÇÃO PARA VOTO. BIS IN IDEM. INOCORRÊNCIA. DANOS MORAIS E LUCROS CESSANTES. INSUFICIÊNCIA PROBATÓRIA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação Cível interposta por proprietários de unidade condominial em face de sentença que julgou improcedentes pedidos em Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Morais e Materiais, proposta em desfavor de condomínio residencial/turístico, na qual alegam restrições por inadimplência (especialmente proibição de locação por temporada), com pedidos de reconhecimento de ilegalidade, compensação moral (R$ 10.000,00) e lucros cessantes (R$ 200.000,00).
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há 3 questões em discussão: (i) definir se é legítima a aplicação de regra da Convenção Condominial definida por deliberação assemblear, que condiciona a autorização para locação/cessão por temporada à quitação das taxas; (ii) estabelecer se houve restrição ilícita ao uso e fruição da unidade e das áreas comuns, bem como à participação em assembleias, à luz do art. 1.335 do CC/02; (iii) determinar se há danos morais e materiais indenizáveis em razão das medidas adotadas.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A obrigação de pagar cotas condominiais tem natureza propter rem e decorre da titularidade da unidade, sendo irrelevante o envio de boletos para a caracterização do inadimplemento (art. 1.336, I, do CC/02).
4. A inadimplência é anterior à assembleia de 15/6/2019, que condicionou locações/cessões (gratuitas ou onerosas) à quitação dos débitos, tendo sido aprovada restrição a partir de 90 dias de atraso (art. 16, § 3o, da Convenção Condominial).
5. A instrução não comprova impedimento de acesso à unidade, esbulho, perda de posse, supressão de serviço indispensável ou vedação de uso essencial de áreas comuns, evidenciando-se tão somente a negativa de autorização para exploração econômica via locação por temporada enquanto persistem débitos pretéritos.
6. A quitação é condição legal para votar e participar de deliberações em assembleia (art. 1.335, III, CC/02) e, quanto ao uso de áreas comuns, não se demonstram restrições abusivas no caso concreto (art. 1.335, II, CC/02).
7. Encargos do inadimplemento (multa, juros, perda de descontos e despesas de cobrança) não se confundem com o condicionamento estatutário para autorização de locação, inexistindo bis in idem.
8. O dano moral não se presume e exige prova de ato ilícito e ofensa concreta a direito da personalidade, inexistindo comprovação de exposição vexatória deliberada.
9. Lucros cessantes dependem de prova objetiva do prejuízo e do nexo causal, não bastando projeções, de modo que, ausentes reservas formalizadas, contratos frustrados ou receita certa, e considerada a instabilidade do setor turístico no período indicado (pandemia), afasta-se a indenização.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Apelação conhecida e não provida.
Tese de julgamento:
1. A obrigação de pagar cotas condominiais é propter rem e independe do envio de boletos, não afastando a inadimplência a incidência das regras condominiais regularmente instituídas.
2. É legítimo condicionar a autorização para locação/cessão por temporada à quitação de débitos, quando preservado o uso direto da unidade e ausente prova de restrição abusiva ao uso essencial das áreas comuns ou de serviços indispensáveis.
3. Sem prova de conduta vexatória e sem demonstração objetiva de prejuízo certo e causalmente imputável a ato ilícito, não há dano moral nem lucros cessantes indenizáveis.
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Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, arts. 1.012, § 3o; 85, §§ 2o e 11; 98, § 3o. CC/2002, arts. 1.335, II e III; 1.336, I. Convenção Condominial, art. 16, § 3o.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 2069035, 0736365-03.2024.8.07.0001, Rel. Desa Lucimeire Maria da Silva, 5a Turma Cível, j. 27/11/2025, DJe 17/12/2025.