Tribunal: TJDFT
Processo: 0742558-97.2025.8.07.0001
Órgão julgador: FÁBIO EDUARDO MARQUES
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-30
Data de publicação: 2026-05-13

Ementa:
Direito civil, direito do consumidor e processual civil. Apelação cível. Promessa de compra e venda de imóvel em regime de multipropriedade. Rescisão contratual por inadimplemento do comprador. Restituição parcial de valores. Cláusula penal. Redução equitativa. Comissão de corretagem. Taxa de fruição. Taxas condominiais. Recurso parcialmente provido.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, julgou procedentes os pedidos. No recurso, a ré defende a retenção mais ampla sobre os valores restituíveis, com dedução da comissão de corretagem, da taxa de fruição e das taxas condominiais, além da incidência de cláusula penal em patamar superior.
II. Questão em discussão
2. Há 3 questões em discussão: (i) estabelecer se, na resolução contratual por inadimplemento da compradora, é válida a retenção de 50% dos valores pagos ou se a cláusula penal deve ser reduzida equitativamente; (ii) determinar se é cabível a dedução da comissão de corretagem; (iii) definir se são dedutíveis a taxa de fruição e as taxas condominiais inadimplidas.
III. Razões de decidir
3. Aplica-se o CDC à hipótese, por se tratar de relação contratual entre consumidor e fornecedor, devendo prevalecer a norma protetiva prevista no art. 53 do CDC, que veda a perda total das parcelas pagas pelo promitente comprador.
4. O contrato foi firmado na vigência da Lei n. 13.786/2018 e está submetido ao regime do patrimônio de afetação, o que autoriza, nos termos do art. 67-A, § 5o, da Lei 4.591/64, a estipulação de cláusula penal de até 50% dos valores pagos.
5. Ainda que a cláusula penal esteja formalmente amparada em norma especial, sua exigibilidade plena encontra limitação nos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e no art. 413 do Código Civil, que impõe a redução equitativa de cláusula penal manifestamente excessiva.
6. Inclusive em contratos posteriores à Lei do Distrato, admite-se a mitigação da cláusula penal quando desproporcional às peculiaridades do caso concreto. No presente caso, a retenção de 25% do valor pago mostra-se suficiente para indenizar o fornecedor e desestimular o inadimplemento, conforme precedentes específicos.
7. A cobrança da taxa de corretagem é válida, pois foi informada previamente e destacada no contrato.
8. São legítimas as deduções da taxa de fruição e das taxas condominiais, quando previstas contratualmente e apoiadas em elementos documentais que demonstrem a disponibilização da fração e a existência dos encargos.
IV. Dispositivo
9. Recurso conhecido e parcialmente provido.
_____________
Dispositivos relevantes citados:
CDC, arts. 2o, 3o e 53; Código Civil, art. 413; Lei no 4.591/64, art. 67-A, § 5o; Lei no 13.786/2018.
Jurisprudência relevante citada:
STJ. Súmula 543; Tema Repetitivo 938; REsp 1.799.881/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 04.04.2019; REsp 1.641.131/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 16.02.2017; REsp 1.447.247/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 19/04/2018; AgInt no AREsp n. 658.605/ES, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 08.05.2023; REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 28.08.2019; AgInt no REsp n. 2.040.692/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 27.03.2023.
TJDFT. APC 0724063-39.2024.8.07.0001, Rel. Desa. Lucimeire Maria da Silva, 5a Turma Cível, j. 08/05/2025; APC 0734291-15.2020.8.07.0001, Rel. Des. Fábio Eduardo Marques, 5a Turma Cível, j. 21/09/2023.

Inteiro teor:
Direito civil, direito do consumidor e processual civil. Apelação cível. Promessa de compra e venda de imóvel em regime de multipropriedade. Rescisão contratual por inadimplemento do comprador. Restituição parcial de valores. Cláusula penal. Redução equitativa. Comissão de corretagem. Taxa de fruição. Taxas condominiais. Recurso parcialmente provido.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, julgou procedentes os pedidos. No recurso, a ré defende a retenção mais ampla sobre os valores restituíveis, com dedução da comissão de corretagem, da taxa de fruição e das taxas condominiais, além da incidência de cláusula penal em patamar superior.
II. Questão em discussão
2. Há 3 questões em discussão: (i) estabelecer se, na resolução contratual por inadimplemento da compradora, é válida a retenção de 50% dos valores pagos ou se a cláusula penal deve ser reduzida equitativamente; (ii) determinar se é cabível a dedução da comissão de corretagem; (iii) definir se são dedutíveis a taxa de fruição e as taxas condominiais inadimplidas.
III. Razões de decidir
3. Aplica-se o CDC à hipótese, por se tratar de relação contratual entre consumidor e fornecedor, devendo prevalecer a norma protetiva prevista no art. 53 do CDC, que veda a perda total das parcelas pagas pelo promitente comprador.
4. O contrato foi firmado na vigência da Lei n. 13.786/2018 e está submetido ao regime do patrimônio de afetação, o que autoriza, nos termos do art. 67-A, § 5o, da Lei 4.591/64, a estipulação de cláusula penal de até 50% dos valores pagos.
5. Ainda que a cláusula penal esteja formalmente amparada em norma especial, sua exigibilidade plena encontra limitação nos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e no art. 413 do Código Civil, que impõe a redução equitativa de cláusula penal manifestamente excessiva.
6. Inclusive em contratos posteriores à Lei do Distrato, admite-se a mitigação da cláusula penal quando desproporcional às peculiaridades do caso concreto. No presente caso, a retenção de 25% do valor pago mostra-se suficiente para indenizar o fornecedor e desestimular o inadimplemento, conforme precedentes específicos.
7. A cobrança da taxa de corretagem é válida, pois foi informada previamente e destacada no contrato.
8. São legítimas as deduções da taxa de fruição e das taxas condominiais, quando previstas contratualmente e apoiadas em elementos documentais que demonstrem a disponibilização da fração e a existência dos encargos.
IV. Dispositivo
9. Recurso conhecido e parcialmente provido.
_____________
Dispositivos relevantes citados:
CDC, arts. 2o, 3o e 53; Código Civil, art. 413; Lei no 4.591/64, art. 67-A, § 5o; Lei no 13.786/2018.
Jurisprudência relevante citada:
STJ. Súmula 543; Tema Repetitivo 938; REsp 1.799.881/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 04.04.2019; REsp 1.641.131/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 16.02.2017; REsp 1.447.247/SP, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 19/04/2018; AgInt no AREsp n. 658.605/ES, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 08.05.2023; REsp 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 28.08.2019; AgInt no REsp n. 2.040.692/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 27.03.2023.
TJDFT. APC 0724063-39.2024.8.07.0001, Rel. Desa. Lucimeire Maria da Silva, 5a Turma Cível, j. 08/05/2025; APC 0734291-15.2020.8.07.0001, Rel. Des. Fábio Eduardo Marques, 5a Turma Cível, j. 21/09/2023.