Tribunal: TJDFT
Processo: 0749718-47.2023.8.07.0001
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0749718-47.2023.8.07.0001 RECORRENTE: R S S NAVARRO RECORRIDO: ROGÉRIO OLIVEIRA ANDERSON DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: CONSUMIDOR. CONTRATO DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. OMISSÃO NA ANÁLISE DA CAPACIDADE DE CRÉDITO DOS LOCATÁRIOS E FIADORES. RESSARCIMENTO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE COMISSÃO. DEMAIS DANOS (I) MATERIAIS NÃO CONFIGURADOS. SENTENÇA DESCONSTITUÍDA. CAUSA MADURA. MÉRITO JULGADO. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. I. CASO EM EXAME 1. O recurso. A apelação interposta pelo autor visa à reforma da sentença, sem resolução de mérito, que acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva da parte ré para responder pelos danos (i) materiais. 2. Fatos relevantes. (i) o locador (autor) pede a condenação da imobiliária (ré) à reparação por danos causados por falha na prestação do serviço de intermediação imobiliária, centrados no ressarcimento de R$ 7.200,00, a título de comissões pagas; de R$ 92.576,94, à guisa de danos materiais (alugueres, taxas e tributos não pagos pelos locatários/fiadores) e de R$ 10.000,00, por danos extrapatrimoniais; (ii) as falhas na prestação do serviço incluem a negligência na seleção de inquilinos, omissão na avaliação de crédito, ausência de diligência prévia e condução imprudente da relação locatícia, com inadimplemento precoce e pagamentos irregulares por terceiros. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 3. A controvérsia consiste em saber (a) se a ré/apelada pode ser responsabilizada pelos prejuízos materiais decorrentes da má prestação dos serviços de corretagem e administração imobiliária; e (b) se é possível responsabilizá-la por reparação por danos extrapatrimoniais. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. Embora o negócio jurídico firmado entre locador e locatário seja regido pela Lei no 8.245/91, a relação entre o locador e a empresa de intermediação imobiliária é, indubitavelmente, de consumo (Lei n. 8.078/90). A administradora/imobiliária é prestadora de serviço com intuito lucrativo no mercado de consumo (intermediação e gestão de contratos de locação), para quem busca a comodidade de seus serviços (o proprietário do imóvel que pretende colocá-lo, de forma mais vantajosa possível, à locação, ou o locatário que pretende encontrar o imóvel ideal para alugar e usar ou morar). 5. Nesse norte é de se desconstituir a sentença, uma vez que subsiste a pertinência subjetiva à imobiliária (ré) responder pelos alegados danos (i) materiais experimentados pela parte consumidora/autora. Maturidade processual (CPC, art. 1.013, § 2o, incisos I e III). 6. O contrato de intermediação imobiliária possui natureza jurídica complexa, reunindo características de corretagem, agenciamento, administração e mandato (CC, arts. 593, 653 e 722). Assim, uma de suas prestações típicas encontra parâmetro no contrato de mandato, que prevê o exercício pelo administrador/mandatário dos poderes que lhe foram conferidos para atuar no interesse do proprietário/mandante e administrar seus negócios; que preceitua a obrigação de agir de forma diligente e que estabelece o dever de indenizar os prejuízos causados ao contratante por sua conduta culposa (CC, art. 667). 7. No caso concreto é incontroversa a existência de contrato de intermediação (verbal) firmado entre o locador e a imobiliária ré. 8. O quadro fático-probatório evidencia a falha na prestação do serviço de intermediação, centrada na relevante negligência à análise mais acurada de crédito dos locatários e fiadores pela imobiliária. 9. O autor conseguiu demonstrar que os locatários e fiadores figuram em grande quantidade de demandas judiciais e de protestos de títulos, fator de fácil constatação pelo intermediário (réu) e que poderia gerar a recusa da locação do imóvel do autor (CPC, art. 375). Ademais, o réu não impugna, nem apresenta elementos de provas que demonstrem ter se desincumbido do encargo de necessária pesquisa das condições de crédito/fidúcia dos devedores da locação. 10. Por isso, a parte autora deve ser restituída dos valores pagos a título de comissão (R$ 7.200,00), em virtude dos defeituosos serviços prestados (vício de qualidade e segurança do serviço de intermediação imobiliária). No capítulo, o pedido é procedente. 11. A indenização pelos alugueres e encargos inadimplidos pelos locatários e fiadores constitui objeto de execução de título extrajudicial. O autor já teria recebido os valores ora cobrados. E não existe comprovação de que a imobiliária teria assumido essa obrigação. 12. Os danos extrapatrimoniais exigem relevante afetação aos direitos gerais da personalidade (CC, artigos 12 e 186), não comprovada na situação fática em comento. IV. DISPOSITIVO 13. Apelação conhecida. Preliminar acolhida. Sentença desconstituída. Causa madura. Julgado procedente apenas o pedido de restituição de R$ 7.200,00. Apelação parcialmente provida. ____________________________________________________ Dispositivos relevantes citados: Lei n. 8.078/1990, arts. 4o, 6o, 12, 14; Lei no 8.245/1991; CC, arts. 12, 112, 186, 389, paráfrafo único, 405, 406, § 1o, 422, 475, 593, 653, 667, 722, 884; CPC, arts. 85, § 2o, 86, parágrafo único, 375, 1.013, § 2o, incisos I e III. Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1826527, Primeira Turma Cível, Relator(a): Diva Lucy de Faria Pereira, DJe: 15.3.2024; Acórdão 1435293, Relator(a): Leonardo Roscoe Bessa, Sexta Turma Cível, publicado no DJe: 15/07/2022; Acórdão 1030659, Relator.: Romulo De Araujo Mendes, Primeira Turma Cível, DJE : 26.7.2017, Pág.: 161-174; Acórdão 1788923, Relator.: Robson Teixeira de Freitas, Data de Julgamento: 21.11.2023, Oitava Turma Cível, Data de Publicação: 1o.12.2023; Acórdão 1851875, 0727964-49.2023.8.07.0001, Relator(a): Carmen Bittencourt, Oitava Turma Cível, publicado no DJe: 07/05/2024; Acórdão 910829, Relator(a): Vera Andrighi, Sexta Turma Cível, DJe: 15.12.2015. O recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 14, § 3o, incisos I e II, da Lei no 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor), sustentando que não houve defeito na prestação do serviço, sendo indevida a responsabilização objetiva sem comprovação de nexo causal; b) artigo 186 do Código Civil, defendendo a inexistência de ato ilícito, pois não houve conduta culposa da recorrente; c) artigos 667 e 927, ambos do Código Civil, argumentando que o mandatário somente responde por prejuízos se agir com culpa em razão do risco da atividade ou descumprir instruções do mandante, o que não ocorreu; d) artigo 884 do Código Civil, apontando que a restituição das comissões caracteriza enriquecimento sem causa, já que o serviço foi efetivamente prestado; e) artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, asseverando que não foi demonstrado o nexo causal, ônus que incumbia ao recorrido. Nas contrarrazões, a parte recorrida pede a majoração dos honorários advocatícios anteriormente fixados. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não deve ser admitido quanto à mencionada ofensa aos artigos 14, § 3o, incisos I e II, do CDC, artigos 186, 667, 884 e 927, todos do Código Civil, e 373, inciso I, do CPC. Isso porque o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório dos autos, assentou que “Evidenciada a relevante falha de segurança e cautela, pois a parte ré deveria ter empregado toda a habitual diligência na escolha do locatário e fiador do imóvel do seu mandante (locador), porém, não o fez, o que, em grande medida, contribuiu diretamente para o malogro da locação (nexo causal entre a falha do serviço de intermediação e o prejuízo suportado pelo consumidor). O dano experimentado pela parte autora está caracterizado pelo dispêndio dos valores recebidos pela imobiliária. Por isso, o autor deve ser restituído dos valores pagos a título de comissão, devidamente demonstrados no processo, pelos serviços defeituosos prestados - vício de qualidade e segurança do serviço de intermediação imobiliária” (ID76200502). Assim, rever a conclusão a que chegou o acórdão recorrido demandaria a análise do conjunto fático-probatório dos autos, o que desborda dos limites do recurso especial, a teor do enunciado 7 da Súmula do STJ. Quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, não conheço do pedido. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios JO-Z4B

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0749718-47.2023.8.07.0001 RECORRENTE: R S S NAVARRO RECORRIDO: ROGÉRIO OLIVEIRA ANDERSON DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a”, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: CONSUMIDOR. CONTRATO DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. OMISSÃO NA ANÁLISE DA CAPACIDADE DE CRÉDITO DOS LOCATÁRIOS E FIADORES. RESSARCIMENTO DOS VALORES PAGOS A TÍTULO DE COMISSÃO. DEMAIS DANOS (I) MATERIAIS NÃO CONFIGURADOS. SENTENÇA DESCONSTITUÍDA. CAUSA MADURA. MÉRITO JULGADO. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. I. CASO EM EXAME 1. O recurso. A apelação interposta pelo autor visa à reforma da sentença, sem resolução de mérito, que acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva da parte ré para responder pelos danos (i) materiais. 2. Fatos relevantes. (i) o locador (autor) pede a condenação da imobiliária (ré) à reparação por danos causados por falha na prestação do serviço de intermediação imobiliária, centrados no ressarcimento de R$ 7.200,00, a título de comissões pagas; de R$ 92.576,94, à guisa de danos materiais (alugueres, taxas e tributos não pagos pelos locatários/fiadores) e de R$ 10.000,00, por danos extrapatrimoniais; (ii) as falhas na prestação do serviço incluem a negligência na seleção de inquilinos, omissão na avaliação de crédito, ausência de diligência prévia e condução imprudente da relação locatícia, com inadimplemento precoce e pagamentos irregulares por terceiros. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 3. A controvérsia consiste em saber (a) se a ré/apelada pode ser responsabilizada pelos prejuízos materiais decorrentes da má prestação dos serviços de corretagem e administração imobiliária; e (b) se é possível responsabilizá-la por reparação por danos extrapatrimoniais. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. Embora o negócio jurídico firmado entre locador e locatário seja regido pela Lei no 8.245/91, a relação entre o locador e a empresa de intermediação imobiliária é, indubitavelmente, de consumo (Lei n. 8.078/90). A administradora/imobiliária é prestadora de serviço com intuito lucrativo no mercado de consumo (intermediação e gestão de contratos de locação), para quem busca a comodidade de seus serviços (o proprietário do imóvel que pretende colocá-lo, de forma mais vantajosa possível, à locação, ou o locatário que pretende encontrar o imóvel ideal para alugar e usar ou morar). 5. Nesse norte é de se desconstituir a sentença, uma vez que subsiste a pertinência subjetiva à imobiliária (ré) responder pelos alegados danos (i) materiais experimentados pela parte consumidora/autora. Maturidade processual (CPC, art. 1.013, § 2o, incisos I e III). 6. O contrato de intermediação imobiliária possui natureza jurídica complexa, reunindo características de corretagem, agenciamento, administração e mandato (CC, arts. 593, 653 e 722). Assim, uma de suas prestações típicas encontra parâmetro no contrato de mandato, que prevê o exercício pelo administrador/mandatário dos poderes que lhe foram conferidos para atuar no interesse do proprietário/mandante e administrar seus negócios; que preceitua a obrigação de agir de forma diligente e que estabelece o dever de indenizar os prejuízos causados ao contratante por sua conduta culposa (CC, art. 667). 7. No caso concreto é incontroversa a existência de contrato de intermediação (verbal) firmado entre o locador e a imobiliária ré. 8. O quadro fático-probatório evidencia a falha na prestação do serviço de intermediação, centrada na relevante negligência à análise mais acurada de crédito dos locatários e fiadores pela imobiliária. 9. O autor conseguiu demonstrar que os locatários e fiadores figuram em grande quantidade de demandas judiciais e de protestos de títulos, fator de fácil constatação pelo intermediário (réu) e que poderia gerar a recusa da locação do imóvel do autor (CPC, art. 375). Ademais, o réu não impugna, nem apresenta elementos de provas que demonstrem ter se desincumbido do encargo de necessária pesquisa das condições de crédito/fidúcia dos devedores da locação. 10. Por isso, a parte autora deve ser restituída dos valores pagos a título de comissão (R$ 7.200,00), em virtude dos defeituosos serviços prestados (vício de qualidade e segurança do serviço de intermediação imobiliária). No capítulo, o pedido é procedente. 11. A indenização pelos alugueres e encargos inadimplidos pelos locatários e fiadores constitui objeto de execução de título extrajudicial. O autor já teria recebido os valores ora cobrados. E não existe comprovação de que a imobiliária teria assumido essa obrigação. 12. Os danos extrapatrimoniais exigem relevante afetação aos direitos gerais da personalidade (CC, artigos 12 e 186), não comprovada na situação fática em comento. IV. DISPOSITIVO 13. Apelação conhecida. Preliminar acolhida. Sentença desconstituída. Causa madura. Julgado procedente apenas o pedido de restituição de R$ 7.200,00. Apelação parcialmente provida. ____________________________________________________ Dispositivos relevantes citados: Lei n. 8.078/1990, arts. 4o, 6o, 12, 14; Lei no 8.245/1991; CC, arts. 12, 112, 186, 389, paráfrafo único, 405, 406, § 1o, 422, 475, 593, 653, 667, 722, 884; CPC, arts. 85, § 2o, 86, parágrafo único, 375, 1.013, § 2o, incisos I e III. Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1826527, Primeira Turma Cível, Relator(a): Diva Lucy de Faria Pereira, DJe: 15.3.2024; Acórdão 1435293, Relator(a): Leonardo Roscoe Bessa, Sexta Turma Cível, publicado no DJe: 15/07/2022; Acórdão 1030659, Relator.: Romulo De Araujo Mendes, Primeira Turma Cível, DJE : 26.7.2017, Pág.: 161-174; Acórdão 1788923, Relator.: Robson Teixeira de Freitas, Data de Julgamento: 21.11.2023, Oitava Turma Cível, Data de Publicação: 1o.12.2023; Acórdão 1851875, 0727964-49.2023.8.07.0001, Relator(a): Carmen Bittencourt, Oitava Turma Cível, publicado no DJe: 07/05/2024; Acórdão 910829, Relator(a): Vera Andrighi, Sexta Turma Cível, DJe: 15.12.2015. O recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigo 14, § 3o, incisos I e II, da Lei no 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor), sustentando que não houve defeito na prestação do serviço, sendo indevida a responsabilização objetiva sem comprovação de nexo causal; b) artigo 186 do Código Civil, defendendo a inexistência de ato ilícito, pois não houve conduta culposa da recorrente; c) artigos 667 e 927, ambos do Código Civil, argumentando que o mandatário somente responde por prejuízos se agir com culpa em razão do risco da atividade ou descumprir instruções do mandante, o que não ocorreu; d) artigo 884 do Código Civil, apontando que a restituição das comissões caracteriza enriquecimento sem causa, já que o serviço foi efetivamente prestado; e) artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, asseverando que não foi demonstrado o nexo causal, ônus que incumbia ao recorrido. Nas contrarrazões, a parte recorrida pede a majoração dos honorários advocatícios anteriormente fixados. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não deve ser admitido quanto à mencionada ofensa aos artigos 14, § 3o, incisos I e II, do CDC, artigos 186, 667, 884 e 927, todos do Código Civil, e 373, inciso I, do CPC. Isso porque o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório dos autos, assentou que “Evidenciada a relevante falha de segurança e cautela, pois a parte ré deveria ter empregado toda a habitual diligência na escolha do locatário e fiador do imóvel do seu mandante (locador), porém, não o fez, o que, em grande medida, contribuiu diretamente para o malogro da locação (nexo causal entre a falha do serviço de intermediação e o prejuízo suportado pelo consumidor). O dano experimentado pela parte autora está caracterizado pelo dispêndio dos valores recebidos pela imobiliária. Por isso, o autor deve ser restituído dos valores pagos a título de comissão, devidamente demonstrados no processo, pelos serviços defeituosos prestados - vício de qualidade e segurança do serviço de intermediação imobiliária” (ID76200502). Assim, rever a conclusão a que chegou o acórdão recorrido demandaria a análise do conjunto fático-probatório dos autos, o que desborda dos limites do recurso especial, a teor do enunciado 7 da Súmula do STJ. Quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, não conheço do pedido. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios JO-Z4B