Tribunal: TJDFT
Processo: 0704553-64.2025.8.07.0014
Órgão julgador: GISELLE ROCHA RAPOSO
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-29
Data de publicação: 2026-05-13

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS DE MANUTENÇÃO. LOTEAMENTO FECHADO. CONDOMÍNIO DE FATO. REALIDADE FUNDIÁRIA DO DISTRITO FEDERAL. PRELIMINAR DE SUSPENSÃO DO FEITO. PROCESSO APONTADO COMO PREJUDICIAL JÁ SENTENCIADO. AUSÊNCIA DE QUESTÃO PENDENTE. INAPLICABILIDADE AUTOMÁTICA DO TEMA 882/STJ. OBRIGAÇÃO “PROPTER REM”. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. COBRANÇA LEGÍTIMA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA.
I. Caso em exame
1. Trata-se de apelação interposta pelo réu contra sentença que julgou procedente ação de cobrança ajuizada por associação de moradores, condenando-o ao pagamento das taxas de manutenção vencidas acrescidas de encargos estatutários, ao pagamento das parcelas vincendas até a quitação integral bem como ao ressarcimento referente à emissão de certidão de matrícula.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) a existência de prejudicialidade externa apta a justificar a suspensão do processo; (ii) a exigibilidade das taxas de manutenção cobradas por associação de moradores em loteamento fechado, diante da alegação de ausência de filiação associativa, da invocação do Tema 882/STJ e da suposta inexistência de posse efetiva do imóvel.
III. Razões de decidir
3. A suspensão do processo, nos termos do art. 313 do CPC, pressupõe a existência de questão prejudicial externa pendente de julgamento, não configurada quando o processo indicado já foi sentenciado, inexistindo relação de dependência lógica a justificar a paralisação da demanda. 3.1. A tese firmada pelo colendo STJ no Tema 882, segundo a qual taxas instituídas por associação de moradores não obrigam não associados que a elas não anuíram, não se aplica automaticamente à realidade dos loteamentos fechados do Distrito Federal, conforme orientação consolidada desta egrégia Corte. Precedentes. 3.2. Nos empreendimentos estruturados privadamente, com controle de acesso, serviços de segurança e manutenção interna, a contribuição para custeio das despesas comuns decorre da inserção do titular do lote na organização coletiva, não configurando filiação compulsória, mas legítimo rateio de encargos. 3.3. A obrigação possui natureza propter rem, vinculando-se à titularidade do lote e acompanhando o imóvel, sendo irrelevante a alegação de ausência de posse direta quando demonstrada a integração do bem à estrutura comum e a fruição atual ou potencial dos serviços. 3.4. A vedação ao enriquecimento sem causa, prevista no art. 884 do Código Civil, impede que o titular se beneficie da infraestrutura custeada pelos demais moradores sem participar do rateio correspondente, entendimento alinhado à jurisprudência do STJ e deste egrégio Tribunal. 3.5. Demonstrado o inadimplemento por meio de planilha de débito e comprovada a aprovação assemblear das contribuições, mantém-se a sentença que reconheceu a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas.
IV. Dispositivo Recurso conhecido e não provido.
Dispositivos relevantes citados: Constituição Federal, art. 5o, XX; Código Civil, art. 884; Código de Processo Civil, arts. 313 e 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 139.953/RJ; STJ, Tema 882; TJDFT, Acórdão 1292270, 2a Turma Cível; Acórdão 1255452, 2a Turma Cível; Acórdão 1339206, 4a Turma Cível.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS DE MANUTENÇÃO. LOTEAMENTO FECHADO. CONDOMÍNIO DE FATO. REALIDADE FUNDIÁRIA DO DISTRITO FEDERAL. PRELIMINAR DE SUSPENSÃO DO FEITO. PROCESSO APONTADO COMO PREJUDICIAL JÁ SENTENCIADO. AUSÊNCIA DE QUESTÃO PENDENTE. INAPLICABILIDADE AUTOMÁTICA DO TEMA 882/STJ. OBRIGAÇÃO “PROPTER REM”. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. COBRANÇA LEGÍTIMA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA.
I. Caso em exame
1. Trata-se de apelação interposta pelo réu contra sentença que julgou procedente ação de cobrança ajuizada por associação de moradores, condenando-o ao pagamento das taxas de manutenção vencidas acrescidas de encargos estatutários, ao pagamento das parcelas vincendas até a quitação integral bem como ao ressarcimento referente à emissão de certidão de matrícula.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) a existência de prejudicialidade externa apta a justificar a suspensão do processo; (ii) a exigibilidade das taxas de manutenção cobradas por associação de moradores em loteamento fechado, diante da alegação de ausência de filiação associativa, da invocação do Tema 882/STJ e da suposta inexistência de posse efetiva do imóvel.
III. Razões de decidir
3. A suspensão do processo, nos termos do art. 313 do CPC, pressupõe a existência de questão prejudicial externa pendente de julgamento, não configurada quando o processo indicado já foi sentenciado, inexistindo relação de dependência lógica a justificar a paralisação da demanda. 3.1. A tese firmada pelo colendo STJ no Tema 882, segundo a qual taxas instituídas por associação de moradores não obrigam não associados que a elas não anuíram, não se aplica automaticamente à realidade dos loteamentos fechados do Distrito Federal, conforme orientação consolidada desta egrégia Corte. Precedentes. 3.2. Nos empreendimentos estruturados privadamente, com controle de acesso, serviços de segurança e manutenção interna, a contribuição para custeio das despesas comuns decorre da inserção do titular do lote na organização coletiva, não configurando filiação compulsória, mas legítimo rateio de encargos. 3.3. A obrigação possui natureza propter rem, vinculando-se à titularidade do lote e acompanhando o imóvel, sendo irrelevante a alegação de ausência de posse direta quando demonstrada a integração do bem à estrutura comum e a fruição atual ou potencial dos serviços. 3.4. A vedação ao enriquecimento sem causa, prevista no art. 884 do Código Civil, impede que o titular se beneficie da infraestrutura custeada pelos demais moradores sem participar do rateio correspondente, entendimento alinhado à jurisprudência do STJ e deste egrégio Tribunal. 3.5. Demonstrado o inadimplemento por meio de planilha de débito e comprovada a aprovação assemblear das contribuições, mantém-se a sentença que reconheceu a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas.
IV. Dispositivo Recurso conhecido e não provido.
Dispositivos relevantes citados: Constituição Federal, art. 5o, XX; Código Civil, art. 884; Código de Processo Civil, arts. 313 e 85, § 11.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 139.953/RJ; STJ, Tema 882; TJDFT, Acórdão 1292270, 2a Turma Cível; Acórdão 1255452, 2a Turma Cível; Acórdão 1339206, 4a Turma Cível.