Tribunal: TJDFT
Processo: 0733949-67.2021.8.07.0001
Órgão julgador: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-02-19
Data de publicação: 2026-03-04

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REGIME DE INCORPORAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PEDIDO DE BAIXA DE GRAVAME E OUTORGA DE ESCRITURA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO DE FINANCIAMENTO DO EMPRENDIMENTO APÓS A CELEBRAÇÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INEFICÁCIA PERANTE O PROMISSÁRIO COMPRADOR. SÚMULA 308/STJ. CANCELAMENTO DO GRAVAME DEVIDO. OBRIGAÇÃO SOLIDÁRIA. VALOR DA CAUSA. SUCUMBÊNCIA. RECURSOS DESPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
Ação de conhecimento visando à transferência de titularidade de unidades de garagem adquiridas em empreendimento imobiliário, ou, subsidiariamente, conversão da obrigação em perdas e danos.
Sentença julgou procedente o pedido para declarar a ineficácia da hipoteca perante os compradores, determinar a baixa do gravame e a adjudicação dos imóveis e condenar as rés ao pagamento das custas e honorários advocatícios.
QUESTÃO EM DISCUSSÃO
(i) definir se o valor da causa deve ser alterado para refletir valor simbólico ou cartorário;
(ii) afirmar a possibilidade de cancelamento da hipoteca;
(iii) verificar a responsabilidade pela sucumbência entre os réus.
III. RAZÕES DE DECIDIR
1. Na ação em que o consumidor objetiva a baixa de hipoteca constituída em favor do Banco que financiou a incorporação, o valor da causa deve corresponder à dívida garantida. Mas se os réus não informaram precisamente qual seria esse montante, revela-se razoável adotar o valor do próprio imóvel ou da promessa de compra e venda, porque mais se aproximariam do respectivo débito (art. 292, II, do CPC). Precedentes do TJDFT.
2. A hipoteca não possui eficácia perante os adquirentes, conforme Súmula 308/STJ, aplicável inclusive por analogia à alienação fiduciária.
3. A incorporadora assumiu contratualmente a obrigação de providenciar a baixa do gravame após a quitação do preço. A falta de repasse dos valores recebidos dos promitentes compradores ao agente financiador e para pagamento ou amortização da dívida financiada é a causa direta da resistência para a baixa da garantia real.
4. A responsabilidade pela sucumbência é solidária entre os réus, nos termos do art. 25, §1o, do CDC, e do princípio da sucumbência previsto no art. 85 do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento:
O valor da causa em ação objetivando a baixa de garantia de real e a adjudicação compulsória deve refletir o valor da dívida objeto da garantia ou o valor do contrato de compra e venda .
Compete ao vendedor efetivar a baixa do gravame sobre o imóvel, quando comprovado o pagamento integral do preço ajustado na promessa de compra venda de imóvel sob o regime de incorporação. Com mais razão quando se obrigou contratualmente a proceder esse cancelamento.
De acordo com a Súmula 308/STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Tal verbete é igualmente aplicável às hipóteses de alienação fiduciária.
É dever do banco providenciar a baixa do gravame, de modo que o consumidor não pode ser prejudicado pelos entraves e discussões havidas entre a instituição financeira e a incorporadora/construtora.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §§ 2o e 11; 292, II e §3o; 1.012, §§ 3o e 4o. CDC, arts. 7o, parágrafo único; 25, §1o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; REsp 1837203/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 19.11.2019.TJDFT, Acórdãos no 1646990, Rel. Romeu Gonzaga Neiva, j. 07.12.2022; no 1381454, Rel. João Egmont, j. 27.10.2021; no 1276740, Rel. Sérgio Rocha, j. 20.08.2020; no 1143459, Rel. Esdras Neves, j. 12.12.2018; no 1094366, Rel. Fátima Rafael, j. 02.05.2018; no 1092141, Rel. Hector Valverde, j. 25.04.2018; no 1090963, Rel. Carmelita Brasil, j. 18.04.2018.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. REGIME DE INCORPORAÇÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PEDIDO DE BAIXA DE GRAVAME E OUTORGA DE ESCRITURA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONTRATO DE FINANCIAMENTO DO EMPRENDIMENTO APÓS A CELEBRAÇÃO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INEFICÁCIA PERANTE O PROMISSÁRIO COMPRADOR. SÚMULA 308/STJ. CANCELAMENTO DO GRAVAME DEVIDO. OBRIGAÇÃO SOLIDÁRIA. VALOR DA CAUSA. SUCUMBÊNCIA. RECURSOS DESPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
Ação de conhecimento visando à transferência de titularidade de unidades de garagem adquiridas em empreendimento imobiliário, ou, subsidiariamente, conversão da obrigação em perdas e danos.
Sentença julgou procedente o pedido para declarar a ineficácia da hipoteca perante os compradores, determinar a baixa do gravame e a adjudicação dos imóveis e condenar as rés ao pagamento das custas e honorários advocatícios.
QUESTÃO EM DISCUSSÃO
(i) definir se o valor da causa deve ser alterado para refletir valor simbólico ou cartorário;
(ii) afirmar a possibilidade de cancelamento da hipoteca;
(iii) verificar a responsabilidade pela sucumbência entre os réus.
III. RAZÕES DE DECIDIR
1. Na ação em que o consumidor objetiva a baixa de hipoteca constituída em favor do Banco que financiou a incorporação, o valor da causa deve corresponder à dívida garantida. Mas se os réus não informaram precisamente qual seria esse montante, revela-se razoável adotar o valor do próprio imóvel ou da promessa de compra e venda, porque mais se aproximariam do respectivo débito (art. 292, II, do CPC). Precedentes do TJDFT.
2. A hipoteca não possui eficácia perante os adquirentes, conforme Súmula 308/STJ, aplicável inclusive por analogia à alienação fiduciária.
3. A incorporadora assumiu contratualmente a obrigação de providenciar a baixa do gravame após a quitação do preço. A falta de repasse dos valores recebidos dos promitentes compradores ao agente financiador e para pagamento ou amortização da dívida financiada é a causa direta da resistência para a baixa da garantia real.
4. A responsabilidade pela sucumbência é solidária entre os réus, nos termos do art. 25, §1o, do CDC, e do princípio da sucumbência previsto no art. 85 do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento:
O valor da causa em ação objetivando a baixa de garantia de real e a adjudicação compulsória deve refletir o valor da dívida objeto da garantia ou o valor do contrato de compra e venda .
Compete ao vendedor efetivar a baixa do gravame sobre o imóvel, quando comprovado o pagamento integral do preço ajustado na promessa de compra venda de imóvel sob o regime de incorporação. Com mais razão quando se obrigou contratualmente a proceder esse cancelamento.
De acordo com a Súmula 308/STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Tal verbete é igualmente aplicável às hipóteses de alienação fiduciária.
É dever do banco providenciar a baixa do gravame, de modo que o consumidor não pode ser prejudicado pelos entraves e discussões havidas entre a instituição financeira e a incorporadora/construtora.
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §§ 2o e 11; 292, II e §3o; 1.012, §§ 3o e 4o. CDC, arts. 7o, parágrafo único; 25, §1o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 308; REsp 1837203/RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 19.11.2019.TJDFT, Acórdãos no 1646990, Rel. Romeu Gonzaga Neiva, j. 07.12.2022; no 1381454, Rel. João Egmont, j. 27.10.2021; no 1276740, Rel. Sérgio Rocha, j. 20.08.2020; no 1143459, Rel. Esdras Neves, j. 12.12.2018; no 1094366, Rel. Fátima Rafael, j. 02.05.2018; no 1092141, Rel. Hector Valverde, j. 25.04.2018; no 1090963, Rel. Carmelita Brasil, j. 18.04.2018.