Tribunal: TJDFT
Processo: 0708193-85.2023.8.07.0001
Órgão julgador: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-09
Data de publicação: 2026-04-24

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO DECORRENTE DE RELAÇÃO CONTRATUAL. PRAZO DECENAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS E DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA EXPRESSA. JUROS MORATÓRIOS. INCIDÊNCIA A CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO (TEMA 1.002 DO STJ).
I. Caso em exame
Trata-se de apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou procedente pedido de rescisão contratual formulado por consumidor, determinando a restituição de valores pagos com retenção de 10%, além da devolução da quantia paga a título de comissão de corretagem, bem assim a nulidade de cláusulas abusivas e incidência de juros moratórios desde a citação.
II. Questão em discussão
2. As questões em discussão consistem em:
(i) verificar a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação contratual;
(ii) definir o percentual de retenção sobre os valores pagos em caso de rescisão por culpa do comprador;
(iii) apurar a existência de prescrição quanto à restituição da comissão de corretagem;
(iv) verificar se é devida a restituição da comissão de corretagem ao comprador, diante da existência de cláusula contratual expressa e ausência de pedido inicial;
(v) estabelecer o termo inicial dos juros moratórios;
(vi) definir a responsabilidade solidária das rés na restituição dos valores.
III. Razões de decidir
3. A relação jurídica é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, dada a natureza da relação entre comprador e fornecedoras.
4. A prescrição aplicável à restituição de valores pagos em razão de rescisão contratual é decenal, conforme art. 205 do Código Civil e jurisprudência do STJ.
5. A retenção de 10% dos valores pagos é adequada e proporcional, conforme jurisprudência consolidada do STJ (Súmula 543 e precedentes).
6. A responsabilidade das rés é solidária, nos termos dos arts. 7o, parágrafo único, e 25, §1o, do CDC.
7. Quanto à comissão de corretagem, a restituição é indevida, pois (a) o autor não formulou pedido inicial nesse sentido, configurando julgamento além do pedido; e (b) há cláusulas contratuais expressas (4.1.1 e 4.1.2) estabelecendo a responsabilidade exclusiva do comprador pelo pagamento da corretagem, em conformidade com o art. 26-A, II, da Lei no 6.766/79.
8. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, especialmente o Tema 938/STJ e o AREsp 2.988.813/PR (Terceira Turma, 2025), consolidou que, havendo destaque contratual claro, é válida a transferência da comissão de corretagem ao comprador, sendo legítima sua retenção integral quando a rescisão ocorre por culpa do adquirente.
9. Os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado da sentença, conforme fixado no Tema 1.002 do STJ.
IV. Dispositivo e tese
10. Apelação da primeira ré conhecida e desprovida.
11. Recurso da segunda ré conhecida e parcialmente provida, para reconhecer o direito à retenção dos valores referentes à comissão de corretagem, bem assim para fixar o termo inicial dos juros moratórios no trânsito em julgado da sentença.
12. Teses de julgamento:
"1. A restituição de valores pagos em razão de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador está sujeita à retenção de percentual entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto.
2. É válida a cláusula que transfere ao comprador a obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem, quando redigida de forma clara e destacada, nos termos do art. 26-A da Lei no 6.766/79 e do Tema 938/STJ. Em caso de rescisão contratual por iniciativa ou culpa do comprador, é legítima a retenção integral da comissão de corretagem, não sendo devida sua restituição.
3. Os juros moratórios, em tais hipóteses, incidem a partir do trânsito em julgado da sentença, nos termos do Tema 1.002 do STJ.
4. A responsabilidade pela restituição é solidária entre as fornecedoras que participaram da cadeia de consumo.".
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 205; CDC, arts. 2o, 3o, 7o, parágrafo único, e 25, § 1o; Lei n. 6.766/79, art. 26-A, II e Lei n. 4.591/64, art. 67-A, I; e CPC, arts. 141 e 492.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1854195/SP; STJ, AgInt no REsp 1544768/DF; STJ, Tema 1.002; TJDFT; STJ, Tema 938; REsp 1.599.511/SP. STJ, AREsp 2.988.813/PR; TJDFT, Acórdãos 1364799 1306708, 1386144 e 1305625.

Inteiro teor:
APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO DECORRENTE DE RELAÇÃO CONTRATUAL. PRAZO DECENAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS E DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA EXPRESSA. JUROS MORATÓRIOS. INCIDÊNCIA A CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO (TEMA 1.002 DO STJ).
I. Caso em exame
Trata-se de apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou procedente pedido de rescisão contratual formulado por consumidor, determinando a restituição de valores pagos com retenção de 10%, além da devolução da quantia paga a título de comissão de corretagem, bem assim a nulidade de cláusulas abusivas e incidência de juros moratórios desde a citação.
II. Questão em discussão
2. As questões em discussão consistem em:
(i) verificar a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação contratual;
(ii) definir o percentual de retenção sobre os valores pagos em caso de rescisão por culpa do comprador;
(iii) apurar a existência de prescrição quanto à restituição da comissão de corretagem;
(iv) verificar se é devida a restituição da comissão de corretagem ao comprador, diante da existência de cláusula contratual expressa e ausência de pedido inicial;
(v) estabelecer o termo inicial dos juros moratórios;
(vi) definir a responsabilidade solidária das rés na restituição dos valores.
III. Razões de decidir
3. A relação jurídica é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, dada a natureza da relação entre comprador e fornecedoras.
4. A prescrição aplicável à restituição de valores pagos em razão de rescisão contratual é decenal, conforme art. 205 do Código Civil e jurisprudência do STJ.
5. A retenção de 10% dos valores pagos é adequada e proporcional, conforme jurisprudência consolidada do STJ (Súmula 543 e precedentes).
6. A responsabilidade das rés é solidária, nos termos dos arts. 7o, parágrafo único, e 25, §1o, do CDC.
7. Quanto à comissão de corretagem, a restituição é indevida, pois (a) o autor não formulou pedido inicial nesse sentido, configurando julgamento além do pedido; e (b) há cláusulas contratuais expressas (4.1.1 e 4.1.2) estabelecendo a responsabilidade exclusiva do comprador pelo pagamento da corretagem, em conformidade com o art. 26-A, II, da Lei no 6.766/79.
8. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, especialmente o Tema 938/STJ e o AREsp 2.988.813/PR (Terceira Turma, 2025), consolidou que, havendo destaque contratual claro, é válida a transferência da comissão de corretagem ao comprador, sendo legítima sua retenção integral quando a rescisão ocorre por culpa do adquirente.
9. Os juros moratórios devem incidir a partir do trânsito em julgado da sentença, conforme fixado no Tema 1.002 do STJ.
IV. Dispositivo e tese
10. Apelação da primeira ré conhecida e desprovida.
11. Recurso da segunda ré conhecida e parcialmente provida, para reconhecer o direito à retenção dos valores referentes à comissão de corretagem, bem assim para fixar o termo inicial dos juros moratórios no trânsito em julgado da sentença.
12. Teses de julgamento:
"1. A restituição de valores pagos em razão de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador está sujeita à retenção de percentual entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto.
2. É válida a cláusula que transfere ao comprador a obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem, quando redigida de forma clara e destacada, nos termos do art. 26-A da Lei no 6.766/79 e do Tema 938/STJ. Em caso de rescisão contratual por iniciativa ou culpa do comprador, é legítima a retenção integral da comissão de corretagem, não sendo devida sua restituição.
3. Os juros moratórios, em tais hipóteses, incidem a partir do trânsito em julgado da sentença, nos termos do Tema 1.002 do STJ.
4. A responsabilidade pela restituição é solidária entre as fornecedoras que participaram da cadeia de consumo.".
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 205; CDC, arts. 2o, 3o, 7o, parágrafo único, e 25, § 1o; Lei n. 6.766/79, art. 26-A, II e Lei n. 4.591/64, art. 67-A, I; e CPC, arts. 141 e 492.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1854195/SP; STJ, AgInt no REsp 1544768/DF; STJ, Tema 1.002; TJDFT; STJ, Tema 938; REsp 1.599.511/SP. STJ, AREsp 2.988.813/PR; TJDFT, Acórdãos 1364799 1306708, 1386144 e 1305625.