Tribunal: TJDFT
Processo: 0709492-75.2025.8.07.0018
Órgão julgador: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-22
Data de publicação: 2026-05-13

Ementa:
DIREITO TRIBUTÁRIO. ITBI. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA TRANSAÇÃO. ARBITRAMENTO PELO FISCO. AUSÊNCIA DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. TEMA REPETITIVO 1113 DO STJ. IMPOSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO UNILATERAL DE VALOR DE REFERÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. DESPROVIMENTO.
CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de obrigação de fazer para declarar que a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor da transação declarado pelas partes.
2. A autora adquiriu imóvel por R$200.000,00 e, ao solicitar a guia de recolhimento do ITBI, o Fisco distrital desconsiderou o valor declarado e estimou unilateralmente o valor venal do bem em R$550.113,42.
3. O Distrito Federal defendeu a legalidade do procedimento, alegando a possibilidade de afastamento do valor declarado diante de indícios de subavaliação e afirmando ter observado o art. 148 do CTN.
4. A sentença reconheceu a ilegalidade da conduta administrativa por ausência de instauração de processo administrativo fiscal para arbitramento do valor venal.
QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Definir se o Fisco pode fixar unilateralmente a base de cálculo do ITBI em valor diverso daquele declarado na transação sem a prévia instauração de processo administrativo de arbitramento.
RAZÕES DE DECIDIR
1. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 1113, firmou que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, presumindo-se verdadeiro o valor declarado pelo contribuinte.
2. Essa presunção somente pode ser afastada mediante regular instauração de processo administrativo de arbitramento, nos termos do art. 148 do CTN, assegurado o contraditório ao contribuinte.
3. O precedente também veda a fixação prévia de “valor de referência” pelo ente tributante como base automática de cálculo do imposto.
4. No caso concreto, o próprio Fisco reconheceu, em documento interno juntado aos autos, que não foi instaurado processo administrativo fiscal para apuração do valor de mercado do imóvel.
5. A Administração limitou-se a afirmar que o valor por ela estimado corresponderia ao preço de mercado, sem observar o procedimento exigido pela legislação e pela tese firmada no precedente vinculante.
6. Diante da ausência de arbitramento formal e da presunção de veracidade do valor declarado na escritura pública, impõe-se a manutenção da base de cálculo correspondente ao valor da transação.
7. A jurisprudência da Turma acompanha a orientação do STJ, reconhecendo que o arbitramento do ITBI exige prévio processo administrativo nos termos do art. 148 do CTN.
DISPOSITIVO:
Recurso conhecido e desprovido, mantendo-se a sentença que declarou como base de cálculo do ITBI o valor da transação declarado pelas partes (R$200.000,00).
Majoração dos honorários advocatícios em grau recursal para 11% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC.
TESE DE JULGAMENTO:
O valor declarado na transação goza de presunção de correspondência ao valor de mercado para fins de ITBI, somente podendo ser afastado pelo Fisco mediante regular instauração de processo administrativo de arbitramento, nos termos do art. 148 do CTN, sendo vedada a fixação unilateral de base de cálculo com fundamento em valores de referência.

Inteiro teor:
DIREITO TRIBUTÁRIO. ITBI. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA TRANSAÇÃO. ARBITRAMENTO PELO FISCO. AUSÊNCIA DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. TEMA REPETITIVO 1113 DO STJ. IMPOSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO UNILATERAL DE VALOR DE REFERÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. DESPROVIMENTO.
CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedente ação de obrigação de fazer para declarar que a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor da transação declarado pelas partes.
2. A autora adquiriu imóvel por R$200.000,00 e, ao solicitar a guia de recolhimento do ITBI, o Fisco distrital desconsiderou o valor declarado e estimou unilateralmente o valor venal do bem em R$550.113,42.
3. O Distrito Federal defendeu a legalidade do procedimento, alegando a possibilidade de afastamento do valor declarado diante de indícios de subavaliação e afirmando ter observado o art. 148 do CTN.
4. A sentença reconheceu a ilegalidade da conduta administrativa por ausência de instauração de processo administrativo fiscal para arbitramento do valor venal.
QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Definir se o Fisco pode fixar unilateralmente a base de cálculo do ITBI em valor diverso daquele declarado na transação sem a prévia instauração de processo administrativo de arbitramento.
RAZÕES DE DECIDIR
1. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 1113, firmou que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, presumindo-se verdadeiro o valor declarado pelo contribuinte.
2. Essa presunção somente pode ser afastada mediante regular instauração de processo administrativo de arbitramento, nos termos do art. 148 do CTN, assegurado o contraditório ao contribuinte.
3. O precedente também veda a fixação prévia de “valor de referência” pelo ente tributante como base automática de cálculo do imposto.
4. No caso concreto, o próprio Fisco reconheceu, em documento interno juntado aos autos, que não foi instaurado processo administrativo fiscal para apuração do valor de mercado do imóvel.
5. A Administração limitou-se a afirmar que o valor por ela estimado corresponderia ao preço de mercado, sem observar o procedimento exigido pela legislação e pela tese firmada no precedente vinculante.
6. Diante da ausência de arbitramento formal e da presunção de veracidade do valor declarado na escritura pública, impõe-se a manutenção da base de cálculo correspondente ao valor da transação.
7. A jurisprudência da Turma acompanha a orientação do STJ, reconhecendo que o arbitramento do ITBI exige prévio processo administrativo nos termos do art. 148 do CTN.
DISPOSITIVO:
Recurso conhecido e desprovido, mantendo-se a sentença que declarou como base de cálculo do ITBI o valor da transação declarado pelas partes (R$200.000,00).
Majoração dos honorários advocatícios em grau recursal para 11% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC.
TESE DE JULGAMENTO:
O valor declarado na transação goza de presunção de correspondência ao valor de mercado para fins de ITBI, somente podendo ser afastado pelo Fisco mediante regular instauração de processo administrativo de arbitramento, nos termos do art. 148 do CTN, sendo vedada a fixação unilateral de base de cálculo com fundamento em valores de referência.