Tribunal: TJDFT
Processo: 0702274-21.2024.8.07.0021
Órgão julgador: LEONOR AGUENA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-01-22
Data de publicação: 2026-02-04

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. PRAZO. TERMO DE RESERVA DE UNIDADE HABITACIONAL. TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. ABUSIVIDADE DE PRAZO ADICIONAL DE 60 DIAS. CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR (COVID-19). INOCORRÊNCIA. MORA CONFIGURADA. RESSARCIMENTO DE JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES CUMULADOS COM ALUGUÉIS. IMPOSSIBILIDADE. DANO MORAL. NÃO CONFIGURADO. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações interpostas por ambas as partes contra sentença que, em ação de conhecimento ajuizada por adquirentes de imóvel, declarou a mora das rés entre 09/12/2023 e 20/08/2024 e as condenou solidariamente a restituírem aos autores valores pagos a título de juros de obra e aluguéis no período de atraso.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se a pandemia da COVID-19 configura caso fortuito/força maior apto a afastar a mora das rés; (ii) estabelecer qual é o prazo contratual aplicável para entrega do imóvel e o termo inicial da mora, especialmente quanto à força vinculante do Termo de Reserva; (iii) determinar a validade dos prazos de tolerância contratualmente previstos (180 dias e acréscimo de 60 dias para entrega de chaves); (iv) verificar a possibilidade de cumulação de lucros cessantes com indenização por aluguéis; (v) avaliar a responsabilidade quanto aos juros de obra e a existência de dano moral.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A pandemia da COVID-19 não configura caso fortuito ou força maior quando o negócio é celebrado em 2022, pois seus impactos já eram previsíveis e inerentes ao risco da atividade (fortuito interno).
4. O Termo de Reserva de Unidade Habitacional vincula o fornecedor ao fixar data estimada de entrega, nos termos do art. 48 do CDC, devendo prevalecer sobre prazo posterior constante de contrato de financiamento.
5. O prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias é válido, conforme art. 43-A da Lei 4.591/1964, desde que expressamente pactuado.
6. O prazo adicional de 60 (sessenta) dias para entrega das chaves é abusivo por constituir carência suplementar exclusiva em favor da construtora, violando o art. 51, IV, do CDC.
7. Configurada a mora das rés, porque a entrega ocorreu apenas em 20/08/2024, ultrapassado o prazo final derivado do Termo de Reserva acrescido da tolerância de 180 dias (30/10/2023).
8. A condenação ao pagamento de aluguéis durante o atraso impede a cumulação com lucros cessantes, sob pena de bis in idem.
9. A cobrança de juros de obra após o prazo contratual de entrega, incluído o período de tolerância, é ilícita (Tema 996/STJ), impondo-se sua restituição; os comprovantes de pagamento ao agente financeiro são prova suficiente do an debeatur.
10. O atraso verificado, embora cause transtornos, não ultrapassa o mero aborrecimento e não configura dano moral, conforme jurisprudência do TJDFT.
11. A distribuição dos ônus sucumbenciais deve ser mantida, pois os autores decaíram de pedidos relevantes, não caracterizada sucumbência mínima.
IV. DISPOSITIVO E TESE
12. Recursos conhecidos e parcialmente providos.
Tese de julgamento: "1. A pandemia da COVID-19 não constitui caso fortuito ou força maior para contratos firmados em 2022, por se tratar de risco previsível e inerente à atividade da construção civil."; "2. O Termo de Reserva vincula o fornecedor quanto ao prazo de entrega do imóvel, devendo prevalecer sobre prazos divergentes previstos em instrumentos posteriores."; "3. É válida a tolerância contratual de 180 dias prevista de forma clara, mas é nula a cláusula que prevê prazo adicional de 60 dias para entrega de chaves por gerar vantagem exagerada ao fornecedor."; "4. A cobrança de juros de obra após o prazo contratual de entrega, incluída a tolerância, é ilícita, impondo-se a restituição dos valores pagos."; "5. A indenização por aluguéis durante o atraso afasta a condenação cumulativa em lucros cessantes para evitar bis in idem."; "6. O atraso na entrega do imóvel, por si só, não configura dano moral quando não ultrapassa os limites do mero aborrecimento.".
_______
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 393; CDC, arts. 48, 51, IV; Lei 4.591/1964, art. 43-A; CF, art. 5o, V e X; CPC, art. 86, parágrafo único.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1859231, Rel. Des. José Firmo Reis Soub, 8a Turma Cível, j. em 07/05/2024. TJDFT, Acórdão 1914661, Rel. Des. Maria Ivatônia, 5a Turma Cível, j. em 29/08/2024. TJDFT, Acórdão 2039295, Rel. Des. Rômulo de Araújo Mendes, 1a Turma Cível, j. em 27/08/2025. TJDFT, Acórdão 1924402, Rel. Des. Carlos Alberto Martins Filho, 1a Turma Cível, j. em 18/09/2024.TJDFT, Acórdão 2007216, Rel. Des. Maria Ivatônia, 5a Turma Cível, j. em 05/06/2025. TJDFT, Acórdão 2035789, Rel. Des. Sandra Reves, 7a Turma Cível, j. em 20/08/2025. TJDFT, Acórdão 2027018, Rel. Des. Soníria Rocha Campos D'Assunção, 6a Turma Cível, j. em 30/07/2025. TJDFT, Acórdão 2006576, Rel. Des. José Firmo Reis Soub, 8a Turma Cível, j. em 03/06/2025. STJ, Tema 996, Recurso Especial, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. em 25/09/2019.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÕES CÍVEIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. PRAZO. TERMO DE RESERVA DE UNIDADE HABITACIONAL. TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. ABUSIVIDADE DE PRAZO ADICIONAL DE 60 DIAS. CASO FORTUITO/FORÇA MAIOR (COVID-19). INOCORRÊNCIA. MORA CONFIGURADA. RESSARCIMENTO DE JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES CUMULADOS COM ALUGUÉIS. IMPOSSIBILIDADE. DANO MORAL. NÃO CONFIGURADO. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Apelações interpostas por ambas as partes contra sentença que, em ação de conhecimento ajuizada por adquirentes de imóvel, declarou a mora das rés entre 09/12/2023 e 20/08/2024 e as condenou solidariamente a restituírem aos autores valores pagos a título de juros de obra e aluguéis no período de atraso.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se a pandemia da COVID-19 configura caso fortuito/força maior apto a afastar a mora das rés; (ii) estabelecer qual é o prazo contratual aplicável para entrega do imóvel e o termo inicial da mora, especialmente quanto à força vinculante do Termo de Reserva; (iii) determinar a validade dos prazos de tolerância contratualmente previstos (180 dias e acréscimo de 60 dias para entrega de chaves); (iv) verificar a possibilidade de cumulação de lucros cessantes com indenização por aluguéis; (v) avaliar a responsabilidade quanto aos juros de obra e a existência de dano moral.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A pandemia da COVID-19 não configura caso fortuito ou força maior quando o negócio é celebrado em 2022, pois seus impactos já eram previsíveis e inerentes ao risco da atividade (fortuito interno).
4. O Termo de Reserva de Unidade Habitacional vincula o fornecedor ao fixar data estimada de entrega, nos termos do art. 48 do CDC, devendo prevalecer sobre prazo posterior constante de contrato de financiamento.
5. O prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias é válido, conforme art. 43-A da Lei 4.591/1964, desde que expressamente pactuado.
6. O prazo adicional de 60 (sessenta) dias para entrega das chaves é abusivo por constituir carência suplementar exclusiva em favor da construtora, violando o art. 51, IV, do CDC.
7. Configurada a mora das rés, porque a entrega ocorreu apenas em 20/08/2024, ultrapassado o prazo final derivado do Termo de Reserva acrescido da tolerância de 180 dias (30/10/2023).
8. A condenação ao pagamento de aluguéis durante o atraso impede a cumulação com lucros cessantes, sob pena de bis in idem.
9. A cobrança de juros de obra após o prazo contratual de entrega, incluído o período de tolerância, é ilícita (Tema 996/STJ), impondo-se sua restituição; os comprovantes de pagamento ao agente financeiro são prova suficiente do an debeatur.
10. O atraso verificado, embora cause transtornos, não ultrapassa o mero aborrecimento e não configura dano moral, conforme jurisprudência do TJDFT.
11. A distribuição dos ônus sucumbenciais deve ser mantida, pois os autores decaíram de pedidos relevantes, não caracterizada sucumbência mínima.
IV. DISPOSITIVO E TESE
12. Recursos conhecidos e parcialmente providos.
Tese de julgamento: "1. A pandemia da COVID-19 não constitui caso fortuito ou força maior para contratos firmados em 2022, por se tratar de risco previsível e inerente à atividade da construção civil."; "2. O Termo de Reserva vincula o fornecedor quanto ao prazo de entrega do imóvel, devendo prevalecer sobre prazos divergentes previstos em instrumentos posteriores."; "3. É válida a tolerância contratual de 180 dias prevista de forma clara, mas é nula a cláusula que prevê prazo adicional de 60 dias para entrega de chaves por gerar vantagem exagerada ao fornecedor."; "4. A cobrança de juros de obra após o prazo contratual de entrega, incluída a tolerância, é ilícita, impondo-se a restituição dos valores pagos."; "5. A indenização por aluguéis durante o atraso afasta a condenação cumulativa em lucros cessantes para evitar bis in idem."; "6. O atraso na entrega do imóvel, por si só, não configura dano moral quando não ultrapassa os limites do mero aborrecimento.".
_______
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 393; CDC, arts. 48, 51, IV; Lei 4.591/1964, art. 43-A; CF, art. 5o, V e X; CPC, art. 86, parágrafo único.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1859231, Rel. Des. José Firmo Reis Soub, 8a Turma Cível, j. em 07/05/2024. TJDFT, Acórdão 1914661, Rel. Des. Maria Ivatônia, 5a Turma Cível, j. em 29/08/2024. TJDFT, Acórdão 2039295, Rel. Des. Rômulo de Araújo Mendes, 1a Turma Cível, j. em 27/08/2025. TJDFT, Acórdão 1924402, Rel. Des. Carlos Alberto Martins Filho, 1a Turma Cível, j. em 18/09/2024.TJDFT, Acórdão 2007216, Rel. Des. Maria Ivatônia, 5a Turma Cível, j. em 05/06/2025. TJDFT, Acórdão 2035789, Rel. Des. Sandra Reves, 7a Turma Cível, j. em 20/08/2025. TJDFT, Acórdão 2027018, Rel. Des. Soníria Rocha Campos D'Assunção, 6a Turma Cível, j. em 30/07/2025. TJDFT, Acórdão 2006576, Rel. Des. José Firmo Reis Soub, 8a Turma Cível, j. em 03/06/2025. STJ, Tema 996, Recurso Especial, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. em 25/09/2019.