Tribunal: TJDFT
Processo: 0743242-74.2025.8.07.0016
Órgão julgador: GABRIELA JARDON GUIMARAES DE FARIA
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-01-26
Data de publicação: 2026-02-10

Ementa:
RECURSO INOMINADO. PRELIMINAR DE VALOR DA CAUSA E INCOMPETÊNCIA REJEITADAS. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO FORMALIZADO DURANTE A PANDEMIA. CASO FORTUITO NÃO CARACTERIZADO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRÉ-CONTRATO. FORÇA OBRIGATÓRIA. LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA. INDENIZAÇÃO DEVIDA. PLANILHA. COLUNA “JUROS” COMO BASE CORRETA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. O valor da causa é determinado pelo proveito econômico pretendido pela parte autora e não se avista, nos autos, complexidade incompatível com os princípios do juizado especial. Preliminares rejeitadas.
2. O art. 48 do CDC estabelece que as “declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos”. A razão de ser deste dispositivo é a necessidade de proteger as expectativas legítimas do consumidor geradas pela oferta especificada no pré-contrato.
3. A formalização de contrato de compra e venda de unidade imobiliária não exclui a obrigação de cumprir o prazo de entrega, assumida pelo fornecedor no termo de reserva imobiliária, que estabelece inequivocamente a data de entrega do empreendimento em 30/12/2021, com tolerância de 180 dias (ID 79192587 - Pág. 6, cláusula 21).
4. Se o contrato de compra e venda foi firmado em janeiro de 2021, em plena pandemia, eventuais dificuldades na construção do empreendimento eram previsíveis e, portanto, não podem ser consideradas fortuitos externos.
5. De acordo com o Tema Repetitivo 996: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...). 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...).”
6. Se a construtora/incorporadora não cumpriu o prazo de entrega do imóvel, deve pagar lucros cessantes ao consumidor a partir do fim do prazo de tolerância (estabelecido no pré-contrato) até a data da efetiva entrega do imóvel e indenizar os juros de obra cobrado pelo agente financeiro até o registro da carta de habite-se.
7. Na hipótese, o imóvel haveria de ser entregue em 30/6/2022, já computados os 180 dias de tolerância, e foi entregue somente em 15/9/2023. Inviável a soma desse prazo de tolerância com o prazo de 60 dias para entrega das chaves previsto em instrumento separado e em momento diverso, devendo prevalecer o fixado no termo de reserva.
8. “A insurgência de que a planilha refletiria apenas financiamento não afasta os lançamentos específicos de juros de obra constantes dos autos. A aludida planilha é clara no que tange à composição dos valores cobrados do consumidor, de modo que os valores constantes da coluna denominada ‘juros’ são aqueles inerentes aos juros de obra.” (Acórdão 2066856, 0702647-18.2025.8.07.0021, Relator(a): SILVANA DA SILVA CHAVES, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 12/11/2025, publicado no DJe: 26/11/2025.)
9. Em relação aos juros de obra, a restituição deve se limitar aos juros pagos, conforme a coluna “Juros”, pois a coluna “Valor Devido” inclui encargos alheios aos juros de obra, como amortização do saldo na fase de obra e outras taxas. Nesse sentido: (Acórdão 2000138, 0796251-82.2024.8.07.0016, Relator(a): SILVANA DA SILVA CHAVES, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 19/05/2025, publicado no DJe: 28/05/2025)
10. Diante disso, a sentença deve ser reformada tão somente para ajustar o valor devido a título de juros de obra considerando-se a soma dos valores indicados entre 29/6/2022 até a data da entrega do imóvel, em 2/6/2023, na coluna de “Juros” (ID 79192588) acrescida do valor pago pelos autores conforme documento de ID 79192590, que corresponde à quantia adimplida pelo fiador e posteriormente cobrada dos autores.
11. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, parcialmente provido na forma do item 10.
12. Sem custas e condenação em honorários.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. PRELIMINAR DE VALOR DA CAUSA E INCOMPETÊNCIA REJEITADAS. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO FORMALIZADO DURANTE A PANDEMIA. CASO FORTUITO NÃO CARACTERIZADO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRÉ-CONTRATO. FORÇA OBRIGATÓRIA. LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA. INDENIZAÇÃO DEVIDA. PLANILHA. COLUNA “JUROS” COMO BASE CORRETA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. O valor da causa é determinado pelo proveito econômico pretendido pela parte autora e não se avista, nos autos, complexidade incompatível com os princípios do juizado especial. Preliminares rejeitadas.
2. O art. 48 do CDC estabelece que as “declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos”. A razão de ser deste dispositivo é a necessidade de proteger as expectativas legítimas do consumidor geradas pela oferta especificada no pré-contrato.
3. A formalização de contrato de compra e venda de unidade imobiliária não exclui a obrigação de cumprir o prazo de entrega, assumida pelo fornecedor no termo de reserva imobiliária, que estabelece inequivocamente a data de entrega do empreendimento em 30/12/2021, com tolerância de 180 dias (ID 79192587 - Pág. 6, cláusula 21).
4. Se o contrato de compra e venda foi firmado em janeiro de 2021, em plena pandemia, eventuais dificuldades na construção do empreendimento eram previsíveis e, portanto, não podem ser consideradas fortuitos externos.
5. De acordo com o Tema Repetitivo 996: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...). 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...).”
6. Se a construtora/incorporadora não cumpriu o prazo de entrega do imóvel, deve pagar lucros cessantes ao consumidor a partir do fim do prazo de tolerância (estabelecido no pré-contrato) até a data da efetiva entrega do imóvel e indenizar os juros de obra cobrado pelo agente financeiro até o registro da carta de habite-se.
7. Na hipótese, o imóvel haveria de ser entregue em 30/6/2022, já computados os 180 dias de tolerância, e foi entregue somente em 15/9/2023. Inviável a soma desse prazo de tolerância com o prazo de 60 dias para entrega das chaves previsto em instrumento separado e em momento diverso, devendo prevalecer o fixado no termo de reserva.
8. “A insurgência de que a planilha refletiria apenas financiamento não afasta os lançamentos específicos de juros de obra constantes dos autos. A aludida planilha é clara no que tange à composição dos valores cobrados do consumidor, de modo que os valores constantes da coluna denominada ‘juros’ são aqueles inerentes aos juros de obra.” (Acórdão 2066856, 0702647-18.2025.8.07.0021, Relator(a): SILVANA DA SILVA CHAVES, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 12/11/2025, publicado no DJe: 26/11/2025.)
9. Em relação aos juros de obra, a restituição deve se limitar aos juros pagos, conforme a coluna “Juros”, pois a coluna “Valor Devido” inclui encargos alheios aos juros de obra, como amortização do saldo na fase de obra e outras taxas. Nesse sentido: (Acórdão 2000138, 0796251-82.2024.8.07.0016, Relator(a): SILVANA DA SILVA CHAVES, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 19/05/2025, publicado no DJe: 28/05/2025)
10. Diante disso, a sentença deve ser reformada tão somente para ajustar o valor devido a título de juros de obra considerando-se a soma dos valores indicados entre 29/6/2022 até a data da entrega do imóvel, em 2/6/2023, na coluna de “Juros” (ID 79192588) acrescida do valor pago pelos autores conforme documento de ID 79192590, que corresponde à quantia adimplida pelo fiador e posteriormente cobrada dos autores.
11. Recurso conhecido. Preliminares rejeitadas. No mérito, parcialmente provido na forma do item 10.
12. Sem custas e condenação em honorários.