Tribunal: TJDFT
Processo: 0733390-02.2024.8.07.0003
Órgão julgador: ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO
Órgão colegiado: 7a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-18
Data de publicação: 2026-03-31

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO. ADITIVO NÃO COMPROVADO. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. VEDAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. VALIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de apelação interposto pelo requerido contra sentença que rescindiu contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, determinando a restituição integral dos valores pagos e o pagamento de multa contratual de 35% sobre o valor avençado, diante do atraso na entrega do imóvel. O recorrente busca reconhecer a existência de aditivo contratual para afastar a mora, reduzir a cláusula penal, autorizar retenção parcial dos valores recebidos e limitar os honorários advocatícios.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se há prova válida de aditivo contratual apto a afastar a mora; (ii) estabelecer se é possível reduzir a cláusula penal prevista no contrato; (iii) verificar se cabe retenção parcial dos valores pagos para evitar bis in idem; e (iv) analisar a possibilidade de redução dos honorários advocatícios fixados contratualmente.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O aditivo contratual alegado não possui assinatura da parte consumidora e está acompanhado apenas de mensagens informais, insuficientes para demonstrar anuência, não afastando a mora configurada.
4. A cláusula penal não é reduzida, pois o contrato é de adesão, não houve início de execução da obrigação e não se verifica excessividade manifesta, nos termos do art. 413 do CC.
5. A retenção de valores pagos é vedada, pois transfere ao consumidor custos administrativos do fornecedor, hipótese nula à luz do art. 51, III, do CDC.
6. O contrato redigido pelo vendedor/fornecedor estipulou que os honorários advocatícios seriam fixados em 20% sobre o valor cobrado do consumidor, em caso de ajuizamento de ação. Tal cláusula deve ser aplicada também em desfavor do fornecedor, que a redigiu livremente, em contrato de adesão, não podendo ser aplicada apenas em desfavor do consumidor. Os honorários advocatícios fixados na sentença em 20% sobre o valor da condenação se mostram legais, estando em conformidade com o contrato e com o limite do art. 85, §2o, do CPC, não havendo fundamento para redução.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso desprovido.
Teses de julgamento: "1. A ausência de prova válida de aditivo contratual impede o afastamento da mora do fornecedor. 2. Não se reduz cláusula penal prevista em contrato de adesão quando não há início de execução da obrigação. 3. É vedada a retenção de valores pagos pelo consumidor para cobertura de custos administrativos do fornecedor.”
_______________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 413 e 475; CDC, art. 51, III; CPC, art. 373.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 2019099, ApCiv 0704233-89.2021.8.07.0002, Rel. Des. Robson Barbosa, 7a Turma Cível, j. 16/07/2025, p. 22/07/2025.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO. ADITIVO NÃO COMPROVADO. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. VEDAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. VALIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso de apelação interposto pelo requerido contra sentença que rescindiu contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, determinando a restituição integral dos valores pagos e o pagamento de multa contratual de 35% sobre o valor avençado, diante do atraso na entrega do imóvel. O recorrente busca reconhecer a existência de aditivo contratual para afastar a mora, reduzir a cláusula penal, autorizar retenção parcial dos valores recebidos e limitar os honorários advocatícios.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) definir se há prova válida de aditivo contratual apto a afastar a mora; (ii) estabelecer se é possível reduzir a cláusula penal prevista no contrato; (iii) verificar se cabe retenção parcial dos valores pagos para evitar bis in idem; e (iv) analisar a possibilidade de redução dos honorários advocatícios fixados contratualmente.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O aditivo contratual alegado não possui assinatura da parte consumidora e está acompanhado apenas de mensagens informais, insuficientes para demonstrar anuência, não afastando a mora configurada.
4. A cláusula penal não é reduzida, pois o contrato é de adesão, não houve início de execução da obrigação e não se verifica excessividade manifesta, nos termos do art. 413 do CC.
5. A retenção de valores pagos é vedada, pois transfere ao consumidor custos administrativos do fornecedor, hipótese nula à luz do art. 51, III, do CDC.
6. O contrato redigido pelo vendedor/fornecedor estipulou que os honorários advocatícios seriam fixados em 20% sobre o valor cobrado do consumidor, em caso de ajuizamento de ação. Tal cláusula deve ser aplicada também em desfavor do fornecedor, que a redigiu livremente, em contrato de adesão, não podendo ser aplicada apenas em desfavor do consumidor. Os honorários advocatícios fixados na sentença em 20% sobre o valor da condenação se mostram legais, estando em conformidade com o contrato e com o limite do art. 85, §2o, do CPC, não havendo fundamento para redução.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso desprovido.
Teses de julgamento: "1. A ausência de prova válida de aditivo contratual impede o afastamento da mora do fornecedor. 2. Não se reduz cláusula penal prevista em contrato de adesão quando não há início de execução da obrigação. 3. É vedada a retenção de valores pagos pelo consumidor para cobertura de custos administrativos do fornecedor.”
_______________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 413 e 475; CDC, art. 51, III; CPC, art. 373.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 2019099, ApCiv 0704233-89.2021.8.07.0002, Rel. Des. Robson Barbosa, 7a Turma Cível, j. 16/07/2025, p. 22/07/2025.