Tribunal: TJDFT
Processo: 0786360-03.2025.8.07.0016
Órgão julgador: DANIEL FELIPE MACHADO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-02-23
Data de publicação: 2026-03-12

Ementa:
Consumidor e civil. Ação de indenização. Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social (SNHIS) – atraso na entrega de imóvel adquirido na planta. novação contratual, indenização por lucros cessantes e juros de obra – aplicação do tema 996 do stj. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Ação de indenização. Na origem, a parte autora narrou que adquiriu na planta um imóvel de interesse social e que a construtora não cumpriu com suas obrigações no que se refere ao prazo de entrega. O pedido de reserva do imóvel foi subscrito em 18.02.2021, com cláusula de previsão de entrega em 30.12.2021, com tolerância de 180 dias (ID 79432415). Posteriormente, as partes celebraram Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, do qual participou a Caixa Econômica Federal, com previsão de conclusão da obra distinta da inicial (ID 7 79432416). Em razão da mora da construtora, porque o imóvel somente foi entregue em 25.08.2023, pretendem ser indenizados por valor equivalente 0,5% do valor do imóvel por mês e pelos juros de obra que suportaram no período.
II. Questão em discussão
2. São três as questões de mérito, a saber: (iii) ocorrência de novação do prazo para a entrega da obra; (iv) indenização por lucros cessantes; e (v) indenização pelo pagamento de juros de obra durante a mora contratual.
III. Razões de decidir
3. Novação contratual.
3.1 Quando do julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, o STJ fixou a seguinte tese:
“As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes:
1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;
1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.”
3.2 Vê-se que a questão relacionada com a novação contratual e que importa na estipulação de nova data para entrega do imóvel já se encontra superada em razão do item 1.1 do mencionado tema. De forma que não há que se falar em nova data para entrega do imóvel, estipulada por ocasião da celebração do contrato com a participação da Caixa Econômica Federal. Prevalece, assim, a data de 30.06.2022, já com a prorrogação de 180 dias.
4. Juros de Obra.
4.1 A tese firmada no Tema 996 do STJ. Item 1.3, disciplina que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Entretanto, ultrapassado o prazo de tolerância, e reconhecida a mora contratual, devem as requeridas serem responsabilizadas pela indenização de tal pagamento, porque o mutuário somente foi onerado deste encargo em razão da desídia das requeridas no cumprimento das obrigações assumidas contratualmente.
5. Valor da indenização.
5.1 Ainda no que se refere às teses fixadas no tema 996 do STJ, ficou pacificado que a indenização nos casos de atraso na entrega do imóvel deve seguir como referencial o valor de aluguel equivalente.
5.2 A sentença seguiu o parâmetro de 0,5% do valor do imóvel ao mês. Acontece que as recorrentes não fizeram prova de que esse valor é inferior ao estabelecido na tese fixada pelo STJ de modo que, também nesse ponto, não merece reparo.
5.3 A alegação de atraso na entrega do imóvel adquirido na planta, sob o fundamento de dificuldade de contratação de mão-de-obra ou aquisição de insumos durante a Pandemia de Covid-19 não prospera, porque o setor da construção civil não foi paralisado, por ser considerado essencial para o funcionamento da economia, e pelo fato de o contrato ter sido celebrado em fevereiro de 2021. Ou seja, quando os efeitos da Pandemia eram de conhecimento de todos. De mais a mais, não se trouxe aos autos qualquer prova técnica para embasar a alegação, de modo que por esse motivo também deve ser repelida a ocorrência de caso fortuito.
IV. Dispositivo
6. Recurso desprovido.
7. Decisão proferida na forma do art. 46, da Lei no 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.
8. Condeno a recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) do valor da condenação.
_________
Dispositivos relevantes citados: n/a.
Jurisprudência relevante citada: STJ, tema repetitivo n. 996. STJ, REsp n. 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2a Seção, j. 11.09.2019.

Inteiro teor:
Consumidor e civil. Ação de indenização. Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social (SNHIS) – atraso na entrega de imóvel adquirido na planta. novação contratual, indenização por lucros cessantes e juros de obra – aplicação do tema 996 do stj. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. Ação de indenização. Na origem, a parte autora narrou que adquiriu na planta um imóvel de interesse social e que a construtora não cumpriu com suas obrigações no que se refere ao prazo de entrega. O pedido de reserva do imóvel foi subscrito em 18.02.2021, com cláusula de previsão de entrega em 30.12.2021, com tolerância de 180 dias (ID 79432415). Posteriormente, as partes celebraram Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional, do qual participou a Caixa Econômica Federal, com previsão de conclusão da obra distinta da inicial (ID 7 79432416). Em razão da mora da construtora, porque o imóvel somente foi entregue em 25.08.2023, pretendem ser indenizados por valor equivalente 0,5% do valor do imóvel por mês e pelos juros de obra que suportaram no período.
II. Questão em discussão
2. São três as questões de mérito, a saber: (iii) ocorrência de novação do prazo para a entrega da obra; (iv) indenização por lucros cessantes; e (v) indenização pelo pagamento de juros de obra durante a mora contratual.
III. Razões de decidir
3. Novação contratual.
3.1 Quando do julgamento do REsp n. 1.729.593/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, o STJ fixou a seguinte tese:
“As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes:
1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância;
1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.
1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.”
3.2 Vê-se que a questão relacionada com a novação contratual e que importa na estipulação de nova data para entrega do imóvel já se encontra superada em razão do item 1.1 do mencionado tema. De forma que não há que se falar em nova data para entrega do imóvel, estipulada por ocasião da celebração do contrato com a participação da Caixa Econômica Federal. Prevalece, assim, a data de 30.06.2022, já com a prorrogação de 180 dias.
4. Juros de Obra.
4.1 A tese firmada no Tema 996 do STJ. Item 1.3, disciplina que “é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. Entretanto, ultrapassado o prazo de tolerância, e reconhecida a mora contratual, devem as requeridas serem responsabilizadas pela indenização de tal pagamento, porque o mutuário somente foi onerado deste encargo em razão da desídia das requeridas no cumprimento das obrigações assumidas contratualmente.
5. Valor da indenização.
5.1 Ainda no que se refere às teses fixadas no tema 996 do STJ, ficou pacificado que a indenização nos casos de atraso na entrega do imóvel deve seguir como referencial o valor de aluguel equivalente.
5.2 A sentença seguiu o parâmetro de 0,5% do valor do imóvel ao mês. Acontece que as recorrentes não fizeram prova de que esse valor é inferior ao estabelecido na tese fixada pelo STJ de modo que, também nesse ponto, não merece reparo.
5.3 A alegação de atraso na entrega do imóvel adquirido na planta, sob o fundamento de dificuldade de contratação de mão-de-obra ou aquisição de insumos durante a Pandemia de Covid-19 não prospera, porque o setor da construção civil não foi paralisado, por ser considerado essencial para o funcionamento da economia, e pelo fato de o contrato ter sido celebrado em fevereiro de 2021. Ou seja, quando os efeitos da Pandemia eram de conhecimento de todos. De mais a mais, não se trouxe aos autos qualquer prova técnica para embasar a alegação, de modo que por esse motivo também deve ser repelida a ocorrência de caso fortuito.
IV. Dispositivo
6. Recurso desprovido.
7. Decisão proferida na forma do art. 46, da Lei no 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.
8. Condeno a recorrente ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) do valor da condenação.
_________
Dispositivos relevantes citados: n/a.
Jurisprudência relevante citada: STJ, tema repetitivo n. 996. STJ, REsp n. 1.729.593/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 2a Seção, j. 11.09.2019.