Tribunal: TJDFT
Processo: 0759951-87.2025.8.07.0016
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-03-05
Data de publicação: 2026-03-10

Ementa:
Ementa. Juizado especial cível. Direito civil. Contrato de locação de imóvel. Rescisão antecipada. Ausência de vistoria. Vícios que não impedem a habitação. Multa contratual proporcional. Recurso conhecido e não provido.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para condenar os réus, solidariamente, a pagarem à autora a quantia de R$ 16.911,49. Em suas razões pleiteia o afastamento da multa contratual e, subsidiariamente, sua redução, considerando o exíguo prazo de permanência no imóvel locado. Requer o reconhecido da exceção do contrato não cumprido, argumentando que a autora incorreu em inadimplemento anterior e substancial de sua obrigação, ante a entrega tardia do imóvel, com vícios ocultos e indução à renúncia da vistoria. Defende o afastamento da cumulação entre as multas moratória e rescisória, sob o argumento de bis in idem e enriquecimento sem causa da autora.
2. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular (ID 79898315). Contrarrazões apresentadas (ID 79898321).
II. Questão em discussão
3. Discute-se o cabimento e a proporcionalidade da multa contratual, bem como a possibilidade de cumulação das multas moratória e rescisória.
III. Razões de decidir
4. Nos termos do art. 22, incisos I e IV, da Lei no 8.245/91, cabe ao locador disponibilizar o imóvel em condições adequadas ao uso a que se destina e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. Já ao locatário, conforme dispõe o art. 23, incisos II e IV, da mesma Lei, incumbe servir-se do imóvel devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu e levar ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano.
5. Extrai-se dos autos que o contrato de locação foi firmado com vigência de 12 meses, com início em 21/04/2025 e término em 21/04/2026, prevendo aluguel mensal no valor de R$ 5.400,00 (ID 79898127). Observa-se que a entrega do imóvel ocorreu sem a realização da vistoria, embora a parte recorrente tenha sido previamente informada que o procedimento mais adequado seria a realização do procedimento antes da ocupação do bem (ID 79898133). Ademais, conclui-se que a recorrente tinha ciência dos reparos necessários no imóvel, uma vez que o apartamento havia sido visitado no mês anterior à locação (ID 79898124 – pág. 3). Contudo, após as tratativas de contratação, o locatário concordou em ingressar no imóvel antes da vistoria, em razão de viagem previamente programada, que demandada a ocupação do imóvel antecipadamente.
6. Na espécie, embora se reconheça a gravidade do estado de saúde da inquilina, não se configura hipótese de força maior apta a afastar a exigibilidade das multas contratuais. As fotografias do imóvel não revelam condições de inabitabilidade, tampouco se mostram suficientes para justificar o agravamento do quadro de saúde, sobretudo diante da ausência de laudos médicos indicando qualquer relação de causalidade entre as avarias do imóvel e a enfermidade alegada.
7. A cumulação da multa moratória com a multa rescisória somente configura bis in idem quando incidirem sobre o mesmo fato gerador, o que se não verifica no caso. A Cláusula Primeira do contrato (ID 79898127) prevê a possibilidade de rescisão do negócio jurídico, a qualquer tempo, mediante aviso prévio de 30 dias e dispõe expressamente que a desocupação do imóvel antes do término do aviso prévio não desobriga do pagamento do aluguel referente a esse período. A escolha da recorrente de rescindir o contrato antecipadamente e inadimplir a parcela referente ao período do aviso prévio autoriza a cumulação das multas. Assim, não há que se falar no afastamento da cobrança.
8. A Cláusula Vigésima do contrato estabelece multa por rescisão antecipada, equivalente a três meses de aluguel, no valor total de R$14.850,00 (ID 79898124 - Pág. 9). O cálculo da multa considerou a ocupação do imóvel por prazo reduzido, pelo que se revela adequado e proporcional, conforme determina o art. 4o da Lei no 8.245/1991, bem como nos termos do artigo 413 do CC.
IV. Dispositivo e tese
9. RECURSO CONHECIDO e NÃO PROVIDO. Condeno a parte recorrente vencida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa, a teor do art. 55 da Lei 9.099/95.
10. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.
_______
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 413; Lei no 8.245/1991, arts. 4o, 22, incisos I e IV e 23, incisos II e IV.

Inteiro teor:
Ementa. Juizado especial cível. Direito civil. Contrato de locação de imóvel. Rescisão antecipada. Ausência de vistoria. Vícios que não impedem a habitação. Multa contratual proporcional. Recurso conhecido e não provido.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré em face de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para condenar os réus, solidariamente, a pagarem à autora a quantia de R$ 16.911,49. Em suas razões pleiteia o afastamento da multa contratual e, subsidiariamente, sua redução, considerando o exíguo prazo de permanência no imóvel locado. Requer o reconhecido da exceção do contrato não cumprido, argumentando que a autora incorreu em inadimplemento anterior e substancial de sua obrigação, ante a entrega tardia do imóvel, com vícios ocultos e indução à renúncia da vistoria. Defende o afastamento da cumulação entre as multas moratória e rescisória, sob o argumento de bis in idem e enriquecimento sem causa da autora.
2. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular (ID 79898315). Contrarrazões apresentadas (ID 79898321).
II. Questão em discussão
3. Discute-se o cabimento e a proporcionalidade da multa contratual, bem como a possibilidade de cumulação das multas moratória e rescisória.
III. Razões de decidir
4. Nos termos do art. 22, incisos I e IV, da Lei no 8.245/91, cabe ao locador disponibilizar o imóvel em condições adequadas ao uso a que se destina e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. Já ao locatário, conforme dispõe o art. 23, incisos II e IV, da mesma Lei, incumbe servir-se do imóvel devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu e levar ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano.
5. Extrai-se dos autos que o contrato de locação foi firmado com vigência de 12 meses, com início em 21/04/2025 e término em 21/04/2026, prevendo aluguel mensal no valor de R$ 5.400,00 (ID 79898127). Observa-se que a entrega do imóvel ocorreu sem a realização da vistoria, embora a parte recorrente tenha sido previamente informada que o procedimento mais adequado seria a realização do procedimento antes da ocupação do bem (ID 79898133). Ademais, conclui-se que a recorrente tinha ciência dos reparos necessários no imóvel, uma vez que o apartamento havia sido visitado no mês anterior à locação (ID 79898124 – pág. 3). Contudo, após as tratativas de contratação, o locatário concordou em ingressar no imóvel antes da vistoria, em razão de viagem previamente programada, que demandada a ocupação do imóvel antecipadamente.
6. Na espécie, embora se reconheça a gravidade do estado de saúde da inquilina, não se configura hipótese de força maior apta a afastar a exigibilidade das multas contratuais. As fotografias do imóvel não revelam condições de inabitabilidade, tampouco se mostram suficientes para justificar o agravamento do quadro de saúde, sobretudo diante da ausência de laudos médicos indicando qualquer relação de causalidade entre as avarias do imóvel e a enfermidade alegada.
7. A cumulação da multa moratória com a multa rescisória somente configura bis in idem quando incidirem sobre o mesmo fato gerador, o que se não verifica no caso. A Cláusula Primeira do contrato (ID 79898127) prevê a possibilidade de rescisão do negócio jurídico, a qualquer tempo, mediante aviso prévio de 30 dias e dispõe expressamente que a desocupação do imóvel antes do término do aviso prévio não desobriga do pagamento do aluguel referente a esse período. A escolha da recorrente de rescindir o contrato antecipadamente e inadimplir a parcela referente ao período do aviso prévio autoriza a cumulação das multas. Assim, não há que se falar no afastamento da cobrança.
8. A Cláusula Vigésima do contrato estabelece multa por rescisão antecipada, equivalente a três meses de aluguel, no valor total de R$14.850,00 (ID 79898124 - Pág. 9). O cálculo da multa considerou a ocupação do imóvel por prazo reduzido, pelo que se revela adequado e proporcional, conforme determina o art. 4o da Lei no 8.245/1991, bem como nos termos do artigo 413 do CC.
IV. Dispositivo e tese
9. RECURSO CONHECIDO e NÃO PROVIDO. Condeno a parte recorrente vencida ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa, a teor do art. 55 da Lei 9.099/95.
10. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.
_______
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 413; Lei no 8.245/1991, arts. 4o, 22, incisos I e IV e 23, incisos II e IV.