Tribunal: TJDFT
Processo: 0798221-83.2025.8.07.0016
Órgão julgador: DANIEL FELIPE MACHADO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-04-27
Data de publicação: 2026-05-12

Ementa:
Processual civil e civil. Recurso inominado. Ação de restituição cumulada com indenização por danos morais. Locação imóvel residencial. Devolução. Reparos devidos. Multa rescisória cabível. Danos morais indenizáveis não configurados. Preliminares rejeitadas e no mérito, Recursos de jessika Perondi de santis e andre luiz Fernandes e pentágono empreendimentos imobiliários ltda parcialmente providos.
I. Caso em exame
1. A autora narra que celebrou contrato de aluguel de imóvel residencial com os réus com vigência prorrogada até 29/01/2026, tendo pagado R$ 10.305,00 a título de caução. No entanto, por motivo de transferência profissional compulsória, comunicou formalmente aos réus em 15/08/2025 que precisaria deixar o imóvel, tendo devolvido as respectivas chaves em 27/08/2025.
2. Inobstante isso, teria sido cobrada por reparos no imóvel no valor genérico de R$ 10.500,00, acrescidos de taxa de serviço (R$ 1.050,00); por multa contratual (por rescisão antecipada), R$ 4.250,00; por aluguel proporcional e taxa condominial por período após a entrega das chaves, o que totalizou um débito de R$ 17.788,23 (ID Num. 82658819 - Pág. 1).
3. Assim, ajuizou esta ação em que pretende: a) declaração de nulidade da cláusula de arbitragem; b) declaração de inexigibilidade da multa por rescisão antecipada; c) declaração de inexigibilidade dos valores cobrados a título de aluguel e condomínio após a entrega das chaves; d) declaração de inexigibilidade dos custos com reparos; e) determinação de devolução da caução e f) indenização por danos morais.
4. A contestação traz preliminar de ilegitimidade passiva da administradora; de incompetência em razão da existência de cláusula compromissória e por necessidade de realização de perícia. No mérito, afirma que o imóvel foi devolvido, mas com a necessidade de realização de reparos e que “tão somente após a finalização dos reparos necessários é que finalizaria a incidência dos aluguéis e acessórios da locação”. Afirmam, ainda, que abatendo-se o valor do acerto final da locação e da reforma feita após devolução do bem, da caução prestada no início do negócio, a autora ainda restou devedora de R$ 5.320,26, quantia objeto de pedido contraposto.
5. A sentença acolheu a preliminar de ilegitimidade, rejeitou as demais e, no mérito, julgou parcialmente procedentes os pedidos da autora e parcialmente procedente o pedido contraposto para declarar a inexigibilidade da multa rescisória e dos reparos em portas/armários e condenar o réu ANDRE LUIZ FERNANDES SA a restituir a caução à autora no valor líquido de R$ 5.013,00, após o abatimento de R$ 7.455,00 (referente a pintura, limpezas, pilhas, TV e micro-ondas). Inconformadas, ambas as partes interpuseram recurso inominado.
II. Questão em discussão
6. A questão em discussão consiste em: i) examinar a competência dos Juizados Especiais; ii) analisar se é devida a cobrança de multa rescisória; iii) aferir se é devida a cobrança de valores a título de aluguel e taxa condominial após a entrega das chaves; iv) analisar se a autora é responsável pelos gastos com os reparos no imóvel; v) examinar se é caso de reembolso da caução; vi) identificar se há danos morais indenizáveis.
III. Razões de decidir
7. Incontroversa a relação consumerista, nos termos dos artigos 2o e 3o da Lei n. 8.078/90, uma vez que a parte ré é composta pelo locador e a prestadora de serviço de administração de imóveis e a autora consumidora que buscou tal serviço, para o imóvel a ser locado. Nesse sentido: (Acórdão 1351509, 07132417020208070020, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 28/6/2021, publicado no DJE: 8/7/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.). Ademais, a cláusula que determine a utilização compulsória da arbitragem prevista em contratos sujeitos ao CDC, sejam de adesão ou não, é nula de pleno direito, nos termos do art. 51, VII, do CDC, ainda que satisfeitos os requisitos do art. 4o, § 2o, da Lei no 9.307/96. (REsp 1.169.841/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 6/11/2012, DJe 14/11/2012). PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA POR EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA REJEITADA.
8. Não se mostra necessária a realização de perícia quando os fatos controvertidos puderem ser elucidados por meio de outros elementos de prova constantes nos autos. Vale destacar que o principal destinatário da prova é o juiz, que pode limitar ou excluir aquela considerada excessiva, impertinente ou protelatória (Lei 9.009/95, artigos 5o e 33), cabendo-lhe dirigir o processo com liberdade para determinar as provas que precisam ser produzidas, para valorá-las, segundo a persuasão racional, e para dar especial valor às regras de experiência comum ou técnica, a teor do disposto no art. 5o da Lei no. 9.099/95. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA POR NECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE PERÍCIA REJEITADA.
9. A primeira requerida (PENTÁGONO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.), é a intermediadora do contrato entre locador e locatário do imóvel em questão e, dentre as questões devolvidas a esta Turma Recursal está a que diz respeito à obrigação da locatária em arcar com a multa rescisória e reparos no apartamento locado. Portanto, sobressai sua legitimidade para figurar na ação, em razão da evidente relação que possui com a administração da locação e dos fatos alegados pela autora.
10. DA MULTA RESCISÓRIA
10.1 No que diz respeito à multa rescisória, o parágrafo único do art. 4o da Lei do Inquilinato prevê que “o locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência”. Grifo nosso.
10.2 Pela Portaria de ID Num. 82658815 - Pág. 1 ficou provada a motivação da rescisão antecipada do contrato pela locatária (designação de atuação profissional em outro município). Contudo, não se observou o prazo mínimo de 30 dias de antecedência para a notificação, pois a comunicação ocorreu em 15/08/2025 (ID Num. 82658814 - Pág. 1), tendo a autora desocupado o imóvel em 27/08/2025 (ID Num. 82658817 - Pág. 1. Assim, cabível a aplicação da multa, conforme cláusula 4a, § 2o.
10.3 Entretanto, na tarefa de apuração do valor devido, valho-me da faculdade do disposto no art. 6o da lei no9.099/95 que estatui que o juiz adotará em cada caso a decisão que reputar mais justa e equânime, atendendo aos fins sociais da lei e às exigências do bem comum. Neste cenário, reputo que tal valor deve ser proporcional a 12 dias, uma vez que a autora deixou o imóvel em 27/08/2025, o que alcança a importância de R$ 1.700,00. Assim, o valor devido é de R$ 2.550,00 (R$ 4.250,00 – R$ 1.700,00).
11. DOS REPAROS NO IMÓVEL
11.1. Importante ressaltar que a entrega das chaves não exime o locatário de ser cobrado por eventuais reparos necessários no imóvel. Caso haja danos comprovados que extrapolem o desgaste natural do uso, o locador pode demandar reparação nos termos do artigo 23, III, da Lei no 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), que prevê a obrigação do locatário de reparar danos causados ao imóvel durante a locação.
11.2. No laudo de vistoria final (ID Num. 82658818) são apontados como providências necessárias: conserto da TV (Tv com sinal redondo na tela); limpeza do estofamento do sofá; luminária com mau contato; micro-ondas barulhento ao ser acionado; pilha de controle remoto de ar-condicionado; porta e armário com inchaço; pintura do imóvel no geral. Os réus apresentaram orçamento para a realização de tais serviços no ID Num. Num. 8265882 no valor global de R$ 10.500,00.
11.3. Considerando-se a necessidade de o imóvel ser entregue nas mesmas condições em que foi recebido (resguardados os desgastes naturais pelo uso), é medida de justiça que a autora seja responsabilizada pelas despesas com pintura (R$ 2.875,00), limpeza do sofá (R$ 400,00) e pilhas (R$ 25,00), totalizando R$ 3.300,00.
11.4. Relativamente à TV e ao aparelho de micro-ondas, observo que o abatimento no valor original dos bens realizado pelo juízo de origem está correto (art. 6o, lei no 9.099/95), e tais importâncias também são de responsabilidade da autora. Estes representam R$ 2.500,00 + R$ 350,00 = R$ 2.850,00.
12. ALUGUÉIS E ENCARGOS APÓS A ENTREGA DAS CHAVES
12.1 A orientação do STJ é de que a entrega das chaves põe fim às obrigações locatícias, sendo devidos aluguéis/acessórios apenas até esse marco. Logo, não se há de falar em débitos a título de aluguel, condomínio constantes do demonstrativo de fechamento de ID Num. 82658819 - Pág. 1.
13. DANOS MORAIS
13. 1 A situação dos autos não ultrapasse o mero aborrecimento e, portanto, não está apta a ensejar indenização por danos morais, motivo pelo qual tal pedido merece ser indeferido.
14. Isso posto, consolida-se o valor devido pela autora na soma de R$ 2.550,00 + R$ 3.300,00 + R$ 2.850,00, que resulta em R$ 8.700,00. Tendo em vista que a autora pagou R$ 10.305,00 a título de caução, deverá ser reembolsada da diferença, no importe de R$ 1.605,00.
IV. Dispositivo
15. preliminares rejeitadas. no mérito, recursos de jessika perondi de santis e recurso de andre luiz fernandes s/a e pentagono empreendimentos imobiliários ltda parcialmente providos para reformar parcialmente a sentença e julgar parcialmente procedentes os pedidos iniciais, bem como parcialmente procedente o pedido contraposto para condenar os réus, solidariamente, ao pagamento de R$ 1.605,00 à autora, com Correção monetária pelo IPCA (CC, art. 389, p.u.), e juros moratórios pela taxa legal (CC, art. 406, § 1o), devidos a partir da citação.
16. Sem honorários advocatícios, dada a ausência de recorrentes integralmente vencidos.

_________
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.021, § 4o, e 1.022.
Jurisprudência relevante citada: STF, AgR no ARE 822.641, Rel. Min. Edson Fachin, 1a Turma, j. 23.10.2015.

Inteiro teor:
Processual civil e civil. Recurso inominado. Ação de restituição cumulada com indenização por danos morais. Locação imóvel residencial. Devolução. Reparos devidos. Multa rescisória cabível. Danos morais indenizáveis não configurados. Preliminares rejeitadas e no mérito, Recursos de jessika Perondi de santis e andre luiz Fernandes e pentágono empreendimentos imobiliários ltda parcialmente providos.
I. Caso em exame
1. A autora narra que celebrou contrato de aluguel de imóvel residencial com os réus com vigência prorrogada até 29/01/2026, tendo pagado R$ 10.305,00 a título de caução. No entanto, por motivo de transferência profissional compulsória, comunicou formalmente aos réus em 15/08/2025 que precisaria deixar o imóvel, tendo devolvido as respectivas chaves em 27/08/2025.
2. Inobstante isso, teria sido cobrada por reparos no imóvel no valor genérico de R$ 10.500,00, acrescidos de taxa de serviço (R$ 1.050,00); por multa contratual (por rescisão antecipada), R$ 4.250,00; por aluguel proporcional e taxa condominial por período após a entrega das chaves, o que totalizou um débito de R$ 17.788,23 (ID Num. 82658819 - Pág. 1).
3. Assim, ajuizou esta ação em que pretende: a) declaração de nulidade da cláusula de arbitragem; b) declaração de inexigibilidade da multa por rescisão antecipada; c) declaração de inexigibilidade dos valores cobrados a título de aluguel e condomínio após a entrega das chaves; d) declaração de inexigibilidade dos custos com reparos; e) determinação de devolução da caução e f) indenização por danos morais.
4. A contestação traz preliminar de ilegitimidade passiva da administradora; de incompetência em razão da existência de cláusula compromissória e por necessidade de realização de perícia. No mérito, afirma que o imóvel foi devolvido, mas com a necessidade de realização de reparos e que “tão somente após a finalização dos reparos necessários é que finalizaria a incidência dos aluguéis e acessórios da locação”. Afirmam, ainda, que abatendo-se o valor do acerto final da locação e da reforma feita após devolução do bem, da caução prestada no início do negócio, a autora ainda restou devedora de R$ 5.320,26, quantia objeto de pedido contraposto.
5. A sentença acolheu a preliminar de ilegitimidade, rejeitou as demais e, no mérito, julgou parcialmente procedentes os pedidos da autora e parcialmente procedente o pedido contraposto para declarar a inexigibilidade da multa rescisória e dos reparos em portas/armários e condenar o réu ANDRE LUIZ FERNANDES SA a restituir a caução à autora no valor líquido de R$ 5.013,00, após o abatimento de R$ 7.455,00 (referente a pintura, limpezas, pilhas, TV e micro-ondas). Inconformadas, ambas as partes interpuseram recurso inominado.
II. Questão em discussão
6. A questão em discussão consiste em: i) examinar a competência dos Juizados Especiais; ii) analisar se é devida a cobrança de multa rescisória; iii) aferir se é devida a cobrança de valores a título de aluguel e taxa condominial após a entrega das chaves; iv) analisar se a autora é responsável pelos gastos com os reparos no imóvel; v) examinar se é caso de reembolso da caução; vi) identificar se há danos morais indenizáveis.
III. Razões de decidir
7. Incontroversa a relação consumerista, nos termos dos artigos 2o e 3o da Lei n. 8.078/90, uma vez que a parte ré é composta pelo locador e a prestadora de serviço de administração de imóveis e a autora consumidora que buscou tal serviço, para o imóvel a ser locado. Nesse sentido: (Acórdão 1351509, 07132417020208070020, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 28/6/2021, publicado no DJE: 8/7/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.). Ademais, a cláusula que determine a utilização compulsória da arbitragem prevista em contratos sujeitos ao CDC, sejam de adesão ou não, é nula de pleno direito, nos termos do art. 51, VII, do CDC, ainda que satisfeitos os requisitos do art. 4o, § 2o, da Lei no 9.307/96. (REsp 1.169.841/RJ, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 6/11/2012, DJe 14/11/2012). PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA POR EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA REJEITADA.
8. Não se mostra necessária a realização de perícia quando os fatos controvertidos puderem ser elucidados por meio de outros elementos de prova constantes nos autos. Vale destacar que o principal destinatário da prova é o juiz, que pode limitar ou excluir aquela considerada excessiva, impertinente ou protelatória (Lei 9.009/95, artigos 5o e 33), cabendo-lhe dirigir o processo com liberdade para determinar as provas que precisam ser produzidas, para valorá-las, segundo a persuasão racional, e para dar especial valor às regras de experiência comum ou técnica, a teor do disposto no art. 5o da Lei no. 9.099/95. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA POR NECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE PERÍCIA REJEITADA.
9. A primeira requerida (PENTÁGONO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.), é a intermediadora do contrato entre locador e locatário do imóvel em questão e, dentre as questões devolvidas a esta Turma Recursal está a que diz respeito à obrigação da locatária em arcar com a multa rescisória e reparos no apartamento locado. Portanto, sobressai sua legitimidade para figurar na ação, em razão da evidente relação que possui com a administração da locação e dos fatos alegados pela autora.
10. DA MULTA RESCISÓRIA
10.1 No que diz respeito à multa rescisória, o parágrafo único do art. 4o da Lei do Inquilinato prevê que “o locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência”. Grifo nosso.
10.2 Pela Portaria de ID Num. 82658815 - Pág. 1 ficou provada a motivação da rescisão antecipada do contrato pela locatária (designação de atuação profissional em outro município). Contudo, não se observou o prazo mínimo de 30 dias de antecedência para a notificação, pois a comunicação ocorreu em 15/08/2025 (ID Num. 82658814 - Pág. 1), tendo a autora desocupado o imóvel em 27/08/2025 (ID Num. 82658817 - Pág. 1. Assim, cabível a aplicação da multa, conforme cláusula 4a, § 2o.
10.3 Entretanto, na tarefa de apuração do valor devido, valho-me da faculdade do disposto no art. 6o da lei no9.099/95 que estatui que o juiz adotará em cada caso a decisão que reputar mais justa e equânime, atendendo aos fins sociais da lei e às exigências do bem comum. Neste cenário, reputo que tal valor deve ser proporcional a 12 dias, uma vez que a autora deixou o imóvel em 27/08/2025, o que alcança a importância de R$ 1.700,00. Assim, o valor devido é de R$ 2.550,00 (R$ 4.250,00 – R$ 1.700,00).
11. DOS REPAROS NO IMÓVEL
11.1. Importante ressaltar que a entrega das chaves não exime o locatário de ser cobrado por eventuais reparos necessários no imóvel. Caso haja danos comprovados que extrapolem o desgaste natural do uso, o locador pode demandar reparação nos termos do artigo 23, III, da Lei no 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), que prevê a obrigação do locatário de reparar danos causados ao imóvel durante a locação.
11.2. No laudo de vistoria final (ID Num. 82658818) são apontados como providências necessárias: conserto da TV (Tv com sinal redondo na tela); limpeza do estofamento do sofá; luminária com mau contato; micro-ondas barulhento ao ser acionado; pilha de controle remoto de ar-condicionado; porta e armário com inchaço; pintura do imóvel no geral. Os réus apresentaram orçamento para a realização de tais serviços no ID Num. Num. 8265882 no valor global de R$ 10.500,00.
11.3. Considerando-se a necessidade de o imóvel ser entregue nas mesmas condições em que foi recebido (resguardados os desgastes naturais pelo uso), é medida de justiça que a autora seja responsabilizada pelas despesas com pintura (R$ 2.875,00), limpeza do sofá (R$ 400,00) e pilhas (R$ 25,00), totalizando R$ 3.300,00.
11.4. Relativamente à TV e ao aparelho de micro-ondas, observo que o abatimento no valor original dos bens realizado pelo juízo de origem está correto (art. 6o, lei no 9.099/95), e tais importâncias também são de responsabilidade da autora. Estes representam R$ 2.500,00 + R$ 350,00 = R$ 2.850,00.
12. ALUGUÉIS E ENCARGOS APÓS A ENTREGA DAS CHAVES
12.1 A orientação do STJ é de que a entrega das chaves põe fim às obrigações locatícias, sendo devidos aluguéis/acessórios apenas até esse marco. Logo, não se há de falar em débitos a título de aluguel, condomínio constantes do demonstrativo de fechamento de ID Num. 82658819 - Pág. 1.
13. DANOS MORAIS
13. 1 A situação dos autos não ultrapasse o mero aborrecimento e, portanto, não está apta a ensejar indenização por danos morais, motivo pelo qual tal pedido merece ser indeferido.
14. Isso posto, consolida-se o valor devido pela autora na soma de R$ 2.550,00 + R$ 3.300,00 + R$ 2.850,00, que resulta em R$ 8.700,00. Tendo em vista que a autora pagou R$ 10.305,00 a título de caução, deverá ser reembolsada da diferença, no importe de R$ 1.605,00.
IV. Dispositivo
15. preliminares rejeitadas. no mérito, recursos de jessika perondi de santis e recurso de andre luiz fernandes s/a e pentagono empreendimentos imobiliários ltda parcialmente providos para reformar parcialmente a sentença e julgar parcialmente procedentes os pedidos iniciais, bem como parcialmente procedente o pedido contraposto para condenar os réus, solidariamente, ao pagamento de R$ 1.605,00 à autora, com Correção monetária pelo IPCA (CC, art. 389, p.u.), e juros moratórios pela taxa legal (CC, art. 406, § 1o), devidos a partir da citação.
16. Sem honorários advocatícios, dada a ausência de recorrentes integralmente vencidos.

_________
Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.021, § 4o, e 1.022.
Jurisprudência relevante citada: STF, AgR no ARE 822.641, Rel. Min. Edson Fachin, 1a Turma, j. 23.10.2015.