Tribunal: TJDFT
Processo: 0721707-19.2025.8.07.0007
Órgão julgador: DANIEL FELIPE MACHADO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-04-27
Data de publicação: 2026-05-12

Ementa:
Inaplicabilidade. Contrato de Adesão a Projeto Habitacional. Ausência de obrigação de quitação do lote pela associação. Inexistência de inadimplemento. Improcedência do pedido. Recurso provido.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela ré (ID 82673788) contra sentença (ID 82673784) de procedência do pedido formulado pelo autor, condenando-a ao pagamento de R$ 28.986,69. O valor corresponde à dívida que o autor assumiu perante a Companhia de Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal (CODHAB) para regularizar o lote situado na QS 20, conjunto 05, lote 16, no Riacho Fundo II.
1.1. Em suas razões recursais, a recorrente alega que o vínculo com o recorrido é meramente associativo, não se aplicando o Código de Defesa do Consumidor. Sustenta que o valor pago pelo autor, de R$ 50.000,00, destinou-se exclusivamente ao custeio de despesas administrativas e técnicas do projeto habitacional, conforme expressamente previsto na cláusula terceira do contrato, não havendo qualquer obrigação de sua parte de quitar o saldo devedor do lote.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia central consiste em definir a natureza da relação jurídica entre as partes e, consequentemente, as obrigações decorrentes do contrato, para determinar se a recorrente tinha o dever de quitar o saldo devedor do lote junto à CODHAB e, em caso afirmativo, se o seu descumprimento gera o dever de ressarcir o valor assumido pelo recorrido.
III. Razões de decidir
3. A sentença de primeira instância aplicou as normas do Código de Defesa do Consumidor, enquadrando a associação recorrente como fornecedora e o autor como consumidor. Contudo, a relação jurídica estabelecida entre uma associação habitacional sem fins lucrativos e seus associados para a viabilização de um projeto de moradia possui natureza específica, regida primordialmente pelo estatuto da entidade e pelo Código Civil. O objetivo comum dos associados é a construção da moradia a preço de custo, afastando a caracterização de uma relação de mercado consumerista, na qual há um fornecedor que visa o lucro e um consumidor que adquire um produto ou serviço como destinatário final. A atividade da recorrente não se enquadra na definição de fornecedor do artigo 3o do CDC, pois não desenvolve atividade de comercialização de imóveis no mercado de consumo com intuito de lucro, mas sim organiza um empreendimento coletivo para seus membros. Portanto, a relação deve ser analisada sob a ótica do direito civil, em especial das normas que regem as associações.
4. O ponto central da controvérsia reside na interpretação do contrato firmado entre as partes (ID 82673713). Embora o instrumento seja intitulado "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel", seu conteúdo, revela se tratar de unidade imobiliária a ser adquirida da Promitente vendedora CODHAB/DF, com mediação ou representação da Associação. A cláusula terceira e seu parágrafo único, detalha a destinação do valor de R$ 50.000,00 pago pelo recorrido. O referido parágrafo é explícito ao afirmar que o pagamento se refere a uma série de despesas administrativas e técnicas, tais como custos junto à CODHAB, pagamento de responsável técnico, projetos, taxas, assessoria jurídica e contábil, além de mensalidades estatutárias. Em nenhum momento, o contrato estabelece que a associação seria responsável pela quitação integral do saldo devedor do lote perante a CODHAB. A ausência dessa previsão contratual impede que tal obrigação seja imposta à recorrente. A sentença, ao concluir pela existência de ambiguidade e interpretar o contrato de forma desfavorável à associação, reconheceu obrigação não pactuada em violação ao princípio da força obrigatória dos contratos, estabelecido no artigo 421 do Código Civil.
5. A recorrente demonstrou, por meio dos documentos juntados (IDs 82673726 a 82673773), que incorreu em diversas despesas para o desenvolvimento do projeto habitacional, em cumprimento às obrigações assumidas perante a CODHAB, conforme estipulado no Compromisso de Compra e Venda (ID 82673748) e no Edital de Convocação no 03/2017 (ID 82673777). A obrigação de desenvolver o projeto incluía desde a elaboração de projetos até a obtenção de licenças, custos que foram rateados entre os associados. Por outro lado, o autor/recorrido não apresentou provas de que os valores pagos foram desviados de sua finalidade ou de que a associação se comprometeu contratualmente a quitar o saldo devedor do lote. O ônus de provar o fato constitutivo de seu direito, qual seja, a existência da obrigação de quitação por parte da associação, era do autor, nos termos do artigo 373, I, do Código de Processo Civil, e deste não se desincumbiu.
6. A dívida de R$ 28.986,69, assumida pelo recorrido, originou-se da individualização do lote em seu nome junto à CODHAB (ID 82673712), momento a partir do qual a responsabilidade pelo pagamento do saldo devedor passou a ser sua, e não mais da associação. A própria assinatura do Termo de Confissão de Dívida pelo autor corrobora que ele reconheceu e assumiu para si a obrigação perante a companhia habitacional. Portanto, não há nexo de causalidade entre uma conduta ilícita da recorrente e o dano material alegado, pois o pagamento do saldo devedor do lote é uma obrigação inerente ao adquirente final do imóvel no âmbito do programa habitacional.
7. Manter a condenação imposta pela sentença resultaria em enriquecimento sem causa do recorrido, vedado pelo ordenamento jurídico. O autor se beneficiou de todo o trabalho de gestão e desenvolvimento do projeto realizado pela associação, que viabilizou a aquisição de um lote por valor socialmente subsidiado. Impor à associação, e por consequência aos demais associados, o custeio do saldo devedor individual de um de seus membros, seria transferir um ônus que não lhe pertence e gerar um desequilíbrio injustificado.
8. Subsidiariamente, a recorrente alega a complexidade da causa, o que demandaria a anulação da sentença e a extinção do processo sem resolução do mérito, nos termos do artigo 51, II, da Lei no 9.099/95. Embora o mérito possa ser decidido com base nas provas já apresentadas, a necessidade de analisar detalhadamente a prestação de contas de um projeto habitacional complexo poderia, de fato, indicar a inadequação do rito sumaríssimo dos Juizados Especiais. Contudo, sem prejuízo da eventual ação de prestação de contas no juízo comum, a análise dos autos permite a reforma da decisão sem a necessidade de anulação, por reconhece a improcedência do pedido inicial.
IV. Dispositivo
9. Recurso provido para reformar integralmente a sentença e julgar improcedente o pedido inicial formulado pelo autor.
10. Sem condenação em custas e honorários advocatícios, ante o provimento do recurso, nos termos do artigo 55 da Lei no 9.099/95.
11. A ementa servirá de acórdão, conforme o artigo 46 da Lei no 9.099/95.
_______
Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.099/95, arts. 46, 51, II, e 55; Código de Defesa do Consumidor, arts. 2o e 3o; Código Civil, arts. 53 e 421; Código de Processo Civil, art. 373, I.
Jurisprudência relevante citada: n/a.

Inteiro teor:
Inaplicabilidade. Contrato de Adesão a Projeto Habitacional. Ausência de obrigação de quitação do lote pela associação. Inexistência de inadimplemento. Improcedência do pedido. Recurso provido.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela ré (ID 82673788) contra sentença (ID 82673784) de procedência do pedido formulado pelo autor, condenando-a ao pagamento de R$ 28.986,69. O valor corresponde à dívida que o autor assumiu perante a Companhia de Desenvolvimento Habitacional do Distrito Federal (CODHAB) para regularizar o lote situado na QS 20, conjunto 05, lote 16, no Riacho Fundo II.
1.1. Em suas razões recursais, a recorrente alega que o vínculo com o recorrido é meramente associativo, não se aplicando o Código de Defesa do Consumidor. Sustenta que o valor pago pelo autor, de R$ 50.000,00, destinou-se exclusivamente ao custeio de despesas administrativas e técnicas do projeto habitacional, conforme expressamente previsto na cláusula terceira do contrato, não havendo qualquer obrigação de sua parte de quitar o saldo devedor do lote.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia central consiste em definir a natureza da relação jurídica entre as partes e, consequentemente, as obrigações decorrentes do contrato, para determinar se a recorrente tinha o dever de quitar o saldo devedor do lote junto à CODHAB e, em caso afirmativo, se o seu descumprimento gera o dever de ressarcir o valor assumido pelo recorrido.
III. Razões de decidir
3. A sentença de primeira instância aplicou as normas do Código de Defesa do Consumidor, enquadrando a associação recorrente como fornecedora e o autor como consumidor. Contudo, a relação jurídica estabelecida entre uma associação habitacional sem fins lucrativos e seus associados para a viabilização de um projeto de moradia possui natureza específica, regida primordialmente pelo estatuto da entidade e pelo Código Civil. O objetivo comum dos associados é a construção da moradia a preço de custo, afastando a caracterização de uma relação de mercado consumerista, na qual há um fornecedor que visa o lucro e um consumidor que adquire um produto ou serviço como destinatário final. A atividade da recorrente não se enquadra na definição de fornecedor do artigo 3o do CDC, pois não desenvolve atividade de comercialização de imóveis no mercado de consumo com intuito de lucro, mas sim organiza um empreendimento coletivo para seus membros. Portanto, a relação deve ser analisada sob a ótica do direito civil, em especial das normas que regem as associações.
4. O ponto central da controvérsia reside na interpretação do contrato firmado entre as partes (ID 82673713). Embora o instrumento seja intitulado "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Bem Imóvel", seu conteúdo, revela se tratar de unidade imobiliária a ser adquirida da Promitente vendedora CODHAB/DF, com mediação ou representação da Associação. A cláusula terceira e seu parágrafo único, detalha a destinação do valor de R$ 50.000,00 pago pelo recorrido. O referido parágrafo é explícito ao afirmar que o pagamento se refere a uma série de despesas administrativas e técnicas, tais como custos junto à CODHAB, pagamento de responsável técnico, projetos, taxas, assessoria jurídica e contábil, além de mensalidades estatutárias. Em nenhum momento, o contrato estabelece que a associação seria responsável pela quitação integral do saldo devedor do lote perante a CODHAB. A ausência dessa previsão contratual impede que tal obrigação seja imposta à recorrente. A sentença, ao concluir pela existência de ambiguidade e interpretar o contrato de forma desfavorável à associação, reconheceu obrigação não pactuada em violação ao princípio da força obrigatória dos contratos, estabelecido no artigo 421 do Código Civil.
5. A recorrente demonstrou, por meio dos documentos juntados (IDs 82673726 a 82673773), que incorreu em diversas despesas para o desenvolvimento do projeto habitacional, em cumprimento às obrigações assumidas perante a CODHAB, conforme estipulado no Compromisso de Compra e Venda (ID 82673748) e no Edital de Convocação no 03/2017 (ID 82673777). A obrigação de desenvolver o projeto incluía desde a elaboração de projetos até a obtenção de licenças, custos que foram rateados entre os associados. Por outro lado, o autor/recorrido não apresentou provas de que os valores pagos foram desviados de sua finalidade ou de que a associação se comprometeu contratualmente a quitar o saldo devedor do lote. O ônus de provar o fato constitutivo de seu direito, qual seja, a existência da obrigação de quitação por parte da associação, era do autor, nos termos do artigo 373, I, do Código de Processo Civil, e deste não se desincumbiu.
6. A dívida de R$ 28.986,69, assumida pelo recorrido, originou-se da individualização do lote em seu nome junto à CODHAB (ID 82673712), momento a partir do qual a responsabilidade pelo pagamento do saldo devedor passou a ser sua, e não mais da associação. A própria assinatura do Termo de Confissão de Dívida pelo autor corrobora que ele reconheceu e assumiu para si a obrigação perante a companhia habitacional. Portanto, não há nexo de causalidade entre uma conduta ilícita da recorrente e o dano material alegado, pois o pagamento do saldo devedor do lote é uma obrigação inerente ao adquirente final do imóvel no âmbito do programa habitacional.
7. Manter a condenação imposta pela sentença resultaria em enriquecimento sem causa do recorrido, vedado pelo ordenamento jurídico. O autor se beneficiou de todo o trabalho de gestão e desenvolvimento do projeto realizado pela associação, que viabilizou a aquisição de um lote por valor socialmente subsidiado. Impor à associação, e por consequência aos demais associados, o custeio do saldo devedor individual de um de seus membros, seria transferir um ônus que não lhe pertence e gerar um desequilíbrio injustificado.
8. Subsidiariamente, a recorrente alega a complexidade da causa, o que demandaria a anulação da sentença e a extinção do processo sem resolução do mérito, nos termos do artigo 51, II, da Lei no 9.099/95. Embora o mérito possa ser decidido com base nas provas já apresentadas, a necessidade de analisar detalhadamente a prestação de contas de um projeto habitacional complexo poderia, de fato, indicar a inadequação do rito sumaríssimo dos Juizados Especiais. Contudo, sem prejuízo da eventual ação de prestação de contas no juízo comum, a análise dos autos permite a reforma da decisão sem a necessidade de anulação, por reconhece a improcedência do pedido inicial.
IV. Dispositivo
9. Recurso provido para reformar integralmente a sentença e julgar improcedente o pedido inicial formulado pelo autor.
10. Sem condenação em custas e honorários advocatícios, ante o provimento do recurso, nos termos do artigo 55 da Lei no 9.099/95.
11. A ementa servirá de acórdão, conforme o artigo 46 da Lei no 9.099/95.
_______
Dispositivos relevantes citados: Lei no 9.099/95, arts. 46, 51, II, e 55; Código de Defesa do Consumidor, arts. 2o e 3o; Código Civil, arts. 53 e 421; Código de Processo Civil, art. 373, I.
Jurisprudência relevante citada: n/a.