Tribunal: TJDFT
Processo: 0700940-69.2025.8.07.0003
Órgão julgador: ANTONIO FERNANDES DA LUZ
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-06
Data de publicação: 2026-05-29

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE VALORES. LIMITAÇÃO A 10%. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO CLARA. ABUSIVIDADE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I - CASO EM EXAME
1. Apelação interposta pelo réu contra sentença que declarou rescindido contrato de compromisso de compra e venda de lote, por iniciativa do comprador, reconheceu a abusividade de cláusulas contratuais, limitou a retenção a 10% dos valores pagos e determinou a restituição de 90% em parcela única. A sentença também afastou a cobrança de comissão de corretagem, IPTU/ITU e taxas condominiais, além de confirmar tutela para cessar cobranças e impedir negativação. O réu pretende a majoração da retenção para até 25% e a validação da cobrança de corretagem.
II - QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Definir se a retenção de valores pagos pelo comprador pode alcançar o percentual máximo de 25% previsto na Lei no 13.786/2018. Verificar a validade da retenção da comissão de corretagem diante do dever de informação ao consumidor.
III - RAZÕES DE DECIDIR
3. A relação jurídica é de consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor em diálogo com a Lei no 4.591/1964, com redação da Lei no 13.786/2018.
4. A cláusula penal pode ser reduzida quando excessiva, nos termos do art. 413 do Código Civil e art. 51, IV, do CDC.
5. No caso, o contrato previa retenções cumulativas e desproporcionais, gerando desvantagem exagerada ao consumidor. Não houve comprovação de prejuízo específico que justificasse a aplicação do teto legal.
6. A fixação da retenção em 10% mostra-se proporcional, especialmente porque o imóvel retorna ao patrimônio do vendedor, possibilitando nova comercialização. Precedente.
7. A Lei do Distrato deve ser aplicada em harmonia com o sistema consumerista, vedando enriquecimento sem causa.
8. Quanto à comissão de corretagem, sua transferência ao comprador exige informação prévia clara, com destaque do valor no preço total.
9. No particular, os documentos contratuais apresentam ambiguidade quanto à natureza dos valores pagos, sem discriminação da corretagem.
10. A ausência de transparência viola o dever de informação e impede a validade da cobrança.
11. A cláusula deve ser interpretada de forma mais favorável ao consumidor, impondo a restituição dos valores pagos a esse título.
IV - DISPOSITIVO E TESE
12. Recurso conhecido e não provido. Majoração dos honorários advocatícios em 2%, nos termos do art. 85, §11, do CPC.
Tese: 1. “O limite de retenção previsto na Lei no 13.786/2018 não impede a revisão judicial da cláusula penal, podendo ser reduzido quando configurada abusividade ou desproporção. 2. É inválida a cobrança de comissão de corretagem do comprador quando não houver informação prévia clara e destaque do valor no contrato.”
LEGISLAÇÃO E JURISPRUDÊNCIA CITADAS:
CF/88; Código de Defesa do Consumidor (arts. 47, 51, IV, e 53); Código Civil (arts. 408 e 413); Lei no 4.591/1964 (art. 67-A); Lei no 13.786/2018; STJ, REsp 1.599.511/SP (tema repetitivo); STJ, REsp 2.222.022/MS.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE VALORES. LIMITAÇÃO A 10%. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÃO CLARA. ABUSIVIDADE. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I - CASO EM EXAME
1. Apelação interposta pelo réu contra sentença que declarou rescindido contrato de compromisso de compra e venda de lote, por iniciativa do comprador, reconheceu a abusividade de cláusulas contratuais, limitou a retenção a 10% dos valores pagos e determinou a restituição de 90% em parcela única. A sentença também afastou a cobrança de comissão de corretagem, IPTU/ITU e taxas condominiais, além de confirmar tutela para cessar cobranças e impedir negativação. O réu pretende a majoração da retenção para até 25% e a validação da cobrança de corretagem.
II - QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Definir se a retenção de valores pagos pelo comprador pode alcançar o percentual máximo de 25% previsto na Lei no 13.786/2018. Verificar a validade da retenção da comissão de corretagem diante do dever de informação ao consumidor.
III - RAZÕES DE DECIDIR
3. A relação jurídica é de consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor em diálogo com a Lei no 4.591/1964, com redação da Lei no 13.786/2018.
4. A cláusula penal pode ser reduzida quando excessiva, nos termos do art. 413 do Código Civil e art. 51, IV, do CDC.
5. No caso, o contrato previa retenções cumulativas e desproporcionais, gerando desvantagem exagerada ao consumidor. Não houve comprovação de prejuízo específico que justificasse a aplicação do teto legal.
6. A fixação da retenção em 10% mostra-se proporcional, especialmente porque o imóvel retorna ao patrimônio do vendedor, possibilitando nova comercialização. Precedente.
7. A Lei do Distrato deve ser aplicada em harmonia com o sistema consumerista, vedando enriquecimento sem causa.
8. Quanto à comissão de corretagem, sua transferência ao comprador exige informação prévia clara, com destaque do valor no preço total.
9. No particular, os documentos contratuais apresentam ambiguidade quanto à natureza dos valores pagos, sem discriminação da corretagem.
10. A ausência de transparência viola o dever de informação e impede a validade da cobrança.
11. A cláusula deve ser interpretada de forma mais favorável ao consumidor, impondo a restituição dos valores pagos a esse título.
IV - DISPOSITIVO E TESE
12. Recurso conhecido e não provido. Majoração dos honorários advocatícios em 2%, nos termos do art. 85, §11, do CPC.
Tese: 1. “O limite de retenção previsto na Lei no 13.786/2018 não impede a revisão judicial da cláusula penal, podendo ser reduzido quando configurada abusividade ou desproporção. 2. É inválida a cobrança de comissão de corretagem do comprador quando não houver informação prévia clara e destaque do valor no contrato.”
LEGISLAÇÃO E JURISPRUDÊNCIA CITADAS:
CF/88; Código de Defesa do Consumidor (arts. 47, 51, IV, e 53); Código Civil (arts. 408 e 413); Lei no 4.591/1964 (art. 67-A); Lei no 13.786/2018; STJ, REsp 1.599.511/SP (tema repetitivo); STJ, REsp 2.222.022/MS.