Tribunal: TJDFT
Processo: 0712865-59.2025.8.07.0004
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-04-15
Data de publicação: 2026-04-24

Ementa:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. PRAZO DETERMINADO. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO ANTECIPADA. MULTA RESCISÓRIA. PREVISÃO CONTRATUAL. RAZOABILIDADE. MULTAS MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA. MESMO FATO GERADOR. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. COBRANÇA DE LIMPEZA. INDEVIDA. ITPU. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte autora em face de sentença que julgou procedente o pedido inicial e condenou os réus, solidariamente, a pagarem ao autor: a) O somatório de quatro meses de aluguel, de R$ 2.101,00 (dois mil cento e um reais) cada um, correspondente aos meses de abril a julho/2025, corrigidos monetariamente a partir do vencimento de cada obrigação e acrescidos de juros de mora termos do artigo 389, parágrafo único, do CC, atualizado pela Lei 14.905/24, incidente a partir da citação.; b) o valor de R$ 285,90 (duzentos e oitenta e cinco reais e noventa centavos), relativo ao IPTU do ano 2025, acrescidos de correção monetária (INPC/IBGE) e juros legais de 1% ao mês a contar desta data. c) O valor correspondente a um mês de aluguel, no importe de R$ 2.101,00 (dois mil cento e um reais), correspondente à multa contratual por rescisão antecipada, acrescido de correção monetária (INPC/IBGE) a partir do arbitramento e juros de 1% ao mês a contar da citação.
2. Em suas razões, o recorrente alega que a revelia dos réus foi expressamente decretada e que, no caso concreto, os pedidos estão integralmente amparados em cláusulas contratuais claras e que ao revisar cláusulas contratuais sem provocação da parte ré e sem demonstração concreta de abusividade, a sentença acabou por mitigar os efeitos da revelia. Aduz que a cláusula que prevê multa equivalente a três aluguéis vigentes à época da infração é absolutamente usual e que a multa foi livremente pactuada entre as partes. Sustenta a legalidade da cobrança dos valores com limpeza e retirada de entulho e que os valores decorrem diretamente do descumprimento contratual. Afirma que a multa moratória fixada no valor de 10% do valor devido é lícita, usual e compatível com o ordenamento jurídico. Requer seja fixado o termo inicial dos juros e da correção monetária na data do vencimento de cada obrigação.
3. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Não foram apresentadas contrarrazões.
II. Questão em discussão
4. A questão em discussão consiste em analisar o cabimento e a proporcionalidade da multa contratual, bem como a possibilidade de cumulação das multas compensatória e moratória. Ainda, discute-se se devido o ressarcimento pelos locatários dos valores dependido pelo autor como retirada de entulho, além do termo inicial dos juros e correção monetária.
III. Razões de decidir
5. Nos termos do art. 20 da Lei no 9.099/95 operam-se os efeitos da revelia em caso de não comparecimento à audiência para a qual a parte foi devidamente intimada. No caso, o réu compareceu à audiência de conciliação, mas deixou de apresentar contestação para se defender das alegações aduzidas na inicial, de odo que opera-se a preclusão das matérias de defesa. A aplicação dos efeitos da revelia gera a presunção relativa da veracidade dos fatos alegados pelo autor, o que não significa que esteja o magistrado vinculado a tal efeito, podendo, inclusive, julgar improcedente o pedido inicial.
6. Consta da inicial que o autor locou aos requeridos um imóvel comercial, com vigência no período de 10/10/2024 a 10/10/2027, com valor do aluguel de R$ 2.101,00, bem como de todos os encargos incidentes sobre o imóvel. Ocorre que os requeridos ficaram inadimplentes com o aluguel a partir de 10/04/2025, com entrega das chaves e rescisão do contrato em 28/07/2025.
7. A cláusula sétima (ID 81663579 - Pág. 4) do contrato firmado entre as partes estabelece que: “A infringência de qualquer uma das cláusulas e condições do presente CONTRATO, e inclusive a RESCISÃO do mesmo, antes do término do prazo ajustado, sujeita à parte infratora a culminação de MULTA equivalente a 03 (três) meses de aluguéis vigentes a época da infração (...)”. Portanto, cabível a aplicação da multa pela rescisão antecipada do contrato de locação.
8. Nas relações contratuais privadas prevalecem o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. Logo, deve prevalecer o princípio do pacta sunt servanda, salvo se houver abusividade nas cláusulas contratuais ou situação excepcional que justifique a anulação da cláusula ou do contrato (arts 421 e 421-A do Código Civil). Na hipótese dos autos, o contrato estabelece multa por rescisão antecipada equivalente a três meses de aluguel, no valor total de R$ 6.303,00, revelando-se adequada e proporcional, notadamente em consideração ao curto período de ocupação em relação ao período total de locação, nos termos do art. 4o da Lei no 8.245/1991. Assim, a sentença deve ser reformada neste ponto para condenar os réus a pagarem ao autor o valor correspondente a três meses de aluguel, no importe de R$ 6.303,00, correspondente à multa contratual por rescisão antecipada.
9. Quanto à multa moratória de 10%, a jurisprudência do STJ é firme no sentido de ser possível a cumulação das multas moratória e compensatória, desde que ambas estejam previstas no contrato e tenham fatos geradores distintos (STJ, 4a Turma, Ag.Int. nos EDcl. no AREsp. n. 2.131.870/MT, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 10/3/2023.). No caso, a multa moratória de 10% prevista na cláusula terceira do contrato e a multa compensatória prevista na cláusula sétima, lastreiam-se no mesmo fato gerador, qual seja, a inadimplência dos alugueis e rescisão antecipada da locação. Desse modo, a cumulação das referidas multas configura bis in idem, devendo ser mantida apenas a condenação ao pagamento da multa compensatória no valor de R$ 6.303,00.
10. No que tange à cobrança de pagamento pela limpeza do imóvel, analisando o contrato de locação de imóvel observa-se que não há cláusula que imprima aos locatários a obrigação de arcar com a limpeza do imóvel após a rescisão contratual, do mesmo modo não há previsão contratual de que o imóvel foi entregue com prévia limpeza realizada pelo locatário. Ademais, como consignado na r. sentença, cabia ao autor demonstrar nos autos a necessidade dos serviços e a imputação ao réu, o que não ocorreu.
11. Quanto ao termo inicial da correção monetária e juros de mora, assiste razão ao recorrente apenas quanto ao pagamento de R$ 285,90, relativo ao IPTU de 2025, que deve ser acrescido de correção monetária a partir do inadimplemento de cada parcela e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Quanto às demais condenações, deve ser mantida a sentença.
IV. Dispositivo e tese
12. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. Sentença reformada para condenar os réus a pagarem ao autor o valor correspondente a três meses de aluguéis, no importe de R$ 6.303,00, correspondente à multa contratual por rescisão antecipada. Ainda, no que tange à condenação dos réus a pagarem ao autor o valor de R$ 285,90 referente ao IPTU de 2025, deve ser acrescida de correção monetária a partir do inadimplemento de cada parcela e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Mantidos os demais termos da sentença.
13. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. PRAZO DETERMINADO. INADIMPLEMENTO. RESCISÃO ANTECIPADA. MULTA RESCISÓRIA. PREVISÃO CONTRATUAL. RAZOABILIDADE. MULTAS MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA. MESMO FATO GERADOR. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO. COBRANÇA DE LIMPEZA. INDEVIDA. ITPU. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte autora em face de sentença que julgou procedente o pedido inicial e condenou os réus, solidariamente, a pagarem ao autor: a) O somatório de quatro meses de aluguel, de R$ 2.101,00 (dois mil cento e um reais) cada um, correspondente aos meses de abril a julho/2025, corrigidos monetariamente a partir do vencimento de cada obrigação e acrescidos de juros de mora termos do artigo 389, parágrafo único, do CC, atualizado pela Lei 14.905/24, incidente a partir da citação.; b) o valor de R$ 285,90 (duzentos e oitenta e cinco reais e noventa centavos), relativo ao IPTU do ano 2025, acrescidos de correção monetária (INPC/IBGE) e juros legais de 1% ao mês a contar desta data. c) O valor correspondente a um mês de aluguel, no importe de R$ 2.101,00 (dois mil cento e um reais), correspondente à multa contratual por rescisão antecipada, acrescido de correção monetária (INPC/IBGE) a partir do arbitramento e juros de 1% ao mês a contar da citação.
2. Em suas razões, o recorrente alega que a revelia dos réus foi expressamente decretada e que, no caso concreto, os pedidos estão integralmente amparados em cláusulas contratuais claras e que ao revisar cláusulas contratuais sem provocação da parte ré e sem demonstração concreta de abusividade, a sentença acabou por mitigar os efeitos da revelia. Aduz que a cláusula que prevê multa equivalente a três aluguéis vigentes à época da infração é absolutamente usual e que a multa foi livremente pactuada entre as partes. Sustenta a legalidade da cobrança dos valores com limpeza e retirada de entulho e que os valores decorrem diretamente do descumprimento contratual. Afirma que a multa moratória fixada no valor de 10% do valor devido é lícita, usual e compatível com o ordenamento jurídico. Requer seja fixado o termo inicial dos juros e da correção monetária na data do vencimento de cada obrigação.
3. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Não foram apresentadas contrarrazões.
II. Questão em discussão
4. A questão em discussão consiste em analisar o cabimento e a proporcionalidade da multa contratual, bem como a possibilidade de cumulação das multas compensatória e moratória. Ainda, discute-se se devido o ressarcimento pelos locatários dos valores dependido pelo autor como retirada de entulho, além do termo inicial dos juros e correção monetária.
III. Razões de decidir
5. Nos termos do art. 20 da Lei no 9.099/95 operam-se os efeitos da revelia em caso de não comparecimento à audiência para a qual a parte foi devidamente intimada. No caso, o réu compareceu à audiência de conciliação, mas deixou de apresentar contestação para se defender das alegações aduzidas na inicial, de odo que opera-se a preclusão das matérias de defesa. A aplicação dos efeitos da revelia gera a presunção relativa da veracidade dos fatos alegados pelo autor, o que não significa que esteja o magistrado vinculado a tal efeito, podendo, inclusive, julgar improcedente o pedido inicial.
6. Consta da inicial que o autor locou aos requeridos um imóvel comercial, com vigência no período de 10/10/2024 a 10/10/2027, com valor do aluguel de R$ 2.101,00, bem como de todos os encargos incidentes sobre o imóvel. Ocorre que os requeridos ficaram inadimplentes com o aluguel a partir de 10/04/2025, com entrega das chaves e rescisão do contrato em 28/07/2025.
7. A cláusula sétima (ID 81663579 - Pág. 4) do contrato firmado entre as partes estabelece que: “A infringência de qualquer uma das cláusulas e condições do presente CONTRATO, e inclusive a RESCISÃO do mesmo, antes do término do prazo ajustado, sujeita à parte infratora a culminação de MULTA equivalente a 03 (três) meses de aluguéis vigentes a época da infração (...)”. Portanto, cabível a aplicação da multa pela rescisão antecipada do contrato de locação.
8. Nas relações contratuais privadas prevalecem o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. Logo, deve prevalecer o princípio do pacta sunt servanda, salvo se houver abusividade nas cláusulas contratuais ou situação excepcional que justifique a anulação da cláusula ou do contrato (arts 421 e 421-A do Código Civil). Na hipótese dos autos, o contrato estabelece multa por rescisão antecipada equivalente a três meses de aluguel, no valor total de R$ 6.303,00, revelando-se adequada e proporcional, notadamente em consideração ao curto período de ocupação em relação ao período total de locação, nos termos do art. 4o da Lei no 8.245/1991. Assim, a sentença deve ser reformada neste ponto para condenar os réus a pagarem ao autor o valor correspondente a três meses de aluguel, no importe de R$ 6.303,00, correspondente à multa contratual por rescisão antecipada.
9. Quanto à multa moratória de 10%, a jurisprudência do STJ é firme no sentido de ser possível a cumulação das multas moratória e compensatória, desde que ambas estejam previstas no contrato e tenham fatos geradores distintos (STJ, 4a Turma, Ag.Int. nos EDcl. no AREsp. n. 2.131.870/MT, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 10/3/2023.). No caso, a multa moratória de 10% prevista na cláusula terceira do contrato e a multa compensatória prevista na cláusula sétima, lastreiam-se no mesmo fato gerador, qual seja, a inadimplência dos alugueis e rescisão antecipada da locação. Desse modo, a cumulação das referidas multas configura bis in idem, devendo ser mantida apenas a condenação ao pagamento da multa compensatória no valor de R$ 6.303,00.
10. No que tange à cobrança de pagamento pela limpeza do imóvel, analisando o contrato de locação de imóvel observa-se que não há cláusula que imprima aos locatários a obrigação de arcar com a limpeza do imóvel após a rescisão contratual, do mesmo modo não há previsão contratual de que o imóvel foi entregue com prévia limpeza realizada pelo locatário. Ademais, como consignado na r. sentença, cabia ao autor demonstrar nos autos a necessidade dos serviços e a imputação ao réu, o que não ocorreu.
11. Quanto ao termo inicial da correção monetária e juros de mora, assiste razão ao recorrente apenas quanto ao pagamento de R$ 285,90, relativo ao IPTU de 2025, que deve ser acrescido de correção monetária a partir do inadimplemento de cada parcela e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Quanto às demais condenações, deve ser mantida a sentença.
IV. Dispositivo e tese
12. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. Sentença reformada para condenar os réus a pagarem ao autor o valor correspondente a três meses de aluguéis, no importe de R$ 6.303,00, correspondente à multa contratual por rescisão antecipada. Ainda, no que tange à condenação dos réus a pagarem ao autor o valor de R$ 285,90 referente ao IPTU de 2025, deve ser acrescida de correção monetária a partir do inadimplemento de cada parcela e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Mantidos os demais termos da sentença.
13. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei n. 9.099/95.