Tribunal: TJDFT
Processo: 0759079-72.2025.8.07.0016
Órgão julgador: EDILSON ENEDINO DAS CHAGAS
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-03-18
Data de publicação: 2026-04-06

Ementa:
DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRADIÇÃO E OMISSÃO. PRAZO PARA ENTREGA DO IMÓVEL. TERMO DE RESERVA. TEMA 966 DO STJ. VÍCIO NÃO CARACTERIZADO. EMBARGOS REJEITADOS.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de embargos de declaração opostos pelas partes.
2. Recurso da autora. Em seu recurso, afirma que houve contradição no acórdão ao proferir decisão ultra petita, uma vez que, no recurso das rés, somente havia impugnação quanto ao pagamento dos juros de obra e não quanto ao cálculo.
3. Recurso das rés. No recurso, afirmam haver omissão e contradição no julgado, destacando: (i) omissão quanto à tese de caso fortuito/força maior decorrente da pandemia de Covid-19 (Decretos DF no 40.924/2020 e no 43.289/2022), com reflexos comprovados na cadeia de suprimentos e na mão de obra, aptos a romper o nexo causal do atraso e a justificar a prorrogação do cronograma nos termos do art. 393 do CC; (ii) contradição/omissão ao tratar o termo de reserva como se fixasse prazo definitivo, quando, na realidade, ele possui natureza preliminar e não se confunde com o contrato de compra e venda/financiamento, que contém o prazo contratual e a tolerância de 180 dias; (iii) omissão quanto ao prazo adicional de 60 dias para entrega das chaves após a conclusão da obra, cláusula expressa que altera o marco de mora e os cálculos; e (iv) contradição/omissão sobre os juros de obra, pois a autora não comprovou o valor pleiteado (R$ 8.316,17) e a “planilha de evolução” juntada refere-se ao financiamento, não aos juros de obra, impondo-se, ao menos, a indicação da coluna correta e a observância do ônus da prova (art. 373, I e II, CPC); ao final, requerem o conhecimento e provimento dos embargos para sanar os vícios, ajustar os marcos temporais (tolerância + período pandêmico + 60 dias para chaves), indeferir ou readequar a condenação em juros de obra e reformar a sentença nos pontos afetados, ressaltando a tempestividade do recurso (art. 1.023, CPC).
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. A questão em discussão consiste em saber se há omissão e/ou contradição no julgado quanto às teses de defesa.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. O escopo dos embargos declaratórios não é outro senão o de sanar na decisão obscuridade, contradição ou omissão (art. 1.022 do CPC), ou seja, aqueles erros advindos de fatos incoerentes, aptos a deformar ou prejudicar a compreensão ou alcance do que restou decidido pelo Colegiado, e não a rediscussão das razões de julgamento.
6. No que concerne ao recurso da autora, não lhe assiste razão. Os requeridos interpuseram recurso contra a sentença e impugnaram especificamente a condenação ao pagamento dos juros de obra, de modo que essa matéria foi devidamente devolvida à apreciação da Turma Recursal. Assim, o acórdão limitou-se a apreciar o que lhe foi submetido, não havendo que se falar em decisão ultra petita, pois o colegiado se manteve estritamente adstrito aos limites da devolutividade recursal.
7. Com relação aos argumentos dos requeridos, também sem razão. O item 8 do acórdão embargado foi explícito ao afastar o acréscimo de 60 dias para a entrega das chaves, assentando que, conforme orientação do STJ, “não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, desde que o prazo máximo de prorrogação seja de até 180 dias” (REsp 1.582.318/RJ). Desse modo, admitir nova dilação de mais 60 dias, além do período de tolerância já previsto, importaria afronta direta ao entendimento fixado pela Corte Superior.
8. Com relação ao termo de reserva, o item 6 do acórdão embargado é categórico ao reconhecer a sua força vinculante. Nas aquisições de unidades autônomas em construção, o contrato deve estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não pode ficar condicionado à concessão de financiamento ou a qualquer outro negócio jurídico, admitindo-se apenas o acréscimo do prazo de tolerância — conforme, inclusive, a tese firmada no Tema 966 do STJ.
9. Ademais, a teor do art. 48 do CDC, “As declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos”. Assim, não há que se falar que o termo de reserva é instrumento não vinculativo entre as partes, observando-se que efetivamente gerou legítima expectativa para o consumidor. Precedente: acórdão 1988298.
10. No que toca à comprovação do pagamento a título de juros de obra, foi devidamente tratada no item 7 do acórdão.
11. Por fim, o acórdão também afastou a alegação de caso fortuito. Ademais, no ato da formalização do termo de reserva, 30/12/2021 (ID 78910951 - pág. 1), a pandemia já estava instalada, de modo que não subsiste o argumento de o atraso ser decorrente das consequências da pandemia da Covid-19.
12. Dessa forma, não há qualquer vício no julgado, tratando-se de inconformismo das recorrentes.
IV. DISPOSITIVO
13. Embargos rejeitados.
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão (art. 46, Lei no 9.099/1995).
____________________
Dispositivo relevante citado: CPC, art. 1.022; CDC, art. 48.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1988298, 0794455-56.2024.8.07.0016, Relatora: EDI MARIA COUTINHO BIZZI, TERCEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 07/04/2025, publicado no DJe: 22/04/2025.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. CONTRADIÇÃO E OMISSÃO. PRAZO PARA ENTREGA DO IMÓVEL. TERMO DE RESERVA. TEMA 966 DO STJ. VÍCIO NÃO CARACTERIZADO. EMBARGOS REJEITADOS.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de embargos de declaração opostos pelas partes.
2. Recurso da autora. Em seu recurso, afirma que houve contradição no acórdão ao proferir decisão ultra petita, uma vez que, no recurso das rés, somente havia impugnação quanto ao pagamento dos juros de obra e não quanto ao cálculo.
3. Recurso das rés. No recurso, afirmam haver omissão e contradição no julgado, destacando: (i) omissão quanto à tese de caso fortuito/força maior decorrente da pandemia de Covid-19 (Decretos DF no 40.924/2020 e no 43.289/2022), com reflexos comprovados na cadeia de suprimentos e na mão de obra, aptos a romper o nexo causal do atraso e a justificar a prorrogação do cronograma nos termos do art. 393 do CC; (ii) contradição/omissão ao tratar o termo de reserva como se fixasse prazo definitivo, quando, na realidade, ele possui natureza preliminar e não se confunde com o contrato de compra e venda/financiamento, que contém o prazo contratual e a tolerância de 180 dias; (iii) omissão quanto ao prazo adicional de 60 dias para entrega das chaves após a conclusão da obra, cláusula expressa que altera o marco de mora e os cálculos; e (iv) contradição/omissão sobre os juros de obra, pois a autora não comprovou o valor pleiteado (R$ 8.316,17) e a “planilha de evolução” juntada refere-se ao financiamento, não aos juros de obra, impondo-se, ao menos, a indicação da coluna correta e a observância do ônus da prova (art. 373, I e II, CPC); ao final, requerem o conhecimento e provimento dos embargos para sanar os vícios, ajustar os marcos temporais (tolerância + período pandêmico + 60 dias para chaves), indeferir ou readequar a condenação em juros de obra e reformar a sentença nos pontos afetados, ressaltando a tempestividade do recurso (art. 1.023, CPC).
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. A questão em discussão consiste em saber se há omissão e/ou contradição no julgado quanto às teses de defesa.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. O escopo dos embargos declaratórios não é outro senão o de sanar na decisão obscuridade, contradição ou omissão (art. 1.022 do CPC), ou seja, aqueles erros advindos de fatos incoerentes, aptos a deformar ou prejudicar a compreensão ou alcance do que restou decidido pelo Colegiado, e não a rediscussão das razões de julgamento.
6. No que concerne ao recurso da autora, não lhe assiste razão. Os requeridos interpuseram recurso contra a sentença e impugnaram especificamente a condenação ao pagamento dos juros de obra, de modo que essa matéria foi devidamente devolvida à apreciação da Turma Recursal. Assim, o acórdão limitou-se a apreciar o que lhe foi submetido, não havendo que se falar em decisão ultra petita, pois o colegiado se manteve estritamente adstrito aos limites da devolutividade recursal.
7. Com relação aos argumentos dos requeridos, também sem razão. O item 8 do acórdão embargado foi explícito ao afastar o acréscimo de 60 dias para a entrega das chaves, assentando que, conforme orientação do STJ, “não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, desde que o prazo máximo de prorrogação seja de até 180 dias” (REsp 1.582.318/RJ). Desse modo, admitir nova dilação de mais 60 dias, além do período de tolerância já previsto, importaria afronta direta ao entendimento fixado pela Corte Superior.
8. Com relação ao termo de reserva, o item 6 do acórdão embargado é categórico ao reconhecer a sua força vinculante. Nas aquisições de unidades autônomas em construção, o contrato deve estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não pode ficar condicionado à concessão de financiamento ou a qualquer outro negócio jurídico, admitindo-se apenas o acréscimo do prazo de tolerância — conforme, inclusive, a tese firmada no Tema 966 do STJ.
9. Ademais, a teor do art. 48 do CDC, “As declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos”. Assim, não há que se falar que o termo de reserva é instrumento não vinculativo entre as partes, observando-se que efetivamente gerou legítima expectativa para o consumidor. Precedente: acórdão 1988298.
10. No que toca à comprovação do pagamento a título de juros de obra, foi devidamente tratada no item 7 do acórdão.
11. Por fim, o acórdão também afastou a alegação de caso fortuito. Ademais, no ato da formalização do termo de reserva, 30/12/2021 (ID 78910951 - pág. 1), a pandemia já estava instalada, de modo que não subsiste o argumento de o atraso ser decorrente das consequências da pandemia da Covid-19.
12. Dessa forma, não há qualquer vício no julgado, tratando-se de inconformismo das recorrentes.
IV. DISPOSITIVO
13. Embargos rejeitados.
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão (art. 46, Lei no 9.099/1995).
____________________
Dispositivo relevante citado: CPC, art. 1.022; CDC, art. 48.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1988298, 0794455-56.2024.8.07.0016, Relatora: EDI MARIA COUTINHO BIZZI, TERCEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 07/04/2025, publicado no DJe: 22/04/2025.