Tribunal: TJDFT
Processo: 0723788-50.2025.8.07.0003
Órgão julgador: RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-02-25
Data de publicação: 2026-03-09

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. TRATATIVAS DE CONTRATO DE LOCAÇÃO VERBAL. PAGAMENTO ANTECIPADO QUE NÃO CONFIGURA ARRAS. AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA. DESISTÊNCIA POR CULPA DO LOCADOR. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto pela ré contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido autoral e a condenou a pagar R$8.900,00, referente à restituição do valor de aluguel antecipado e o gasto com instalação de divisórias no imóvel.
2. Em suas razões recursais, sustenta a ré, ora recorrente, que é inaplicável a Lei no 8.245/1991 ante a ausência de formalização de contrato locatício; que o pagamento realizado pelos recorridos tinha natureza de arras e, não, de pagamento antecipado de aluguel; que é indevida a inversão do ônus da prova; que não há culpa recorrente na frustração da celebração do contrato locatício; que os recorridos pagaram apenas metade do valor da divisória do imóvel, o que afastaria a condenação integral. Requereu a condenação dos recorridos em litigância de má-fé.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em: (i) determinar a legislação aplicável ao período de tratativas de contrato de locação comercial; (ii) a natureza jurídica de pagamento realizado para reservar o imóvel; (iii) a existência e comprovação de dano material; e (iv) se houve litigância de má-fé.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A relação jurídica existente entre as partes é regida pelo Código Civil, sobretudo pela Lei no 8.245/1991, a qual permite a celebração de contrato verbal, ainda que a relação tenha se restringido à fase de negociações.
5. As arras não se presumem e exigem ajuste expresso entre as partes, sendo sua ausência impeditiva para aplicação das consequências previstas no art. 418 do Código Civil. 5.1. Sem previsão expressa no contrato, a transferência realizada pelos recorridos no valor de R$5.000,00 possui natureza de pagamento antecipado do aluguel e, não, de arras, a qual, conforme jurisprudência do STJ, não se presume e deve ser expressamente pactuada nesse sentido. Precedente: Acórdão 2051457. 5.2. Frustrada a celebração do contrato locatício, o valor adiantado a título de pagamento do primeiro mês de locação deve ser restituído, ante a ausência de justa causa para sua retenção.
6. A culpa pela frustração da conclusão do contrato locatício foi do recorrente, em razão da demora na realização da obra e liberação do imóvel, conforme se extrai das fotos anexadas pelos recorridos na inicial. 6.1. Não se trata de inversão do ônus da prova, mas, sim, de aplicação do ônus da prova estático, visto que o recorrente não se desincumbiu do ônus de provar fato extintivo do direito do autor, ante a ausência de apresentação de qualquer prova em sentido contrário.
7. Em relação à restituição do valor gasto com divisórias de gesso, restou comprovado nos autos, mediante comprovante pix e áudios do próprio gesseiro, que os recorridos fizeram transferência no valor de R$1.950,00 em favor do recorrente e R$1.950,00 diretamente ao gesseiro, o que soma a monta de R$3.900,00, conforme fixado na sentença recorrida.
8. Não configura litigância de má-fé quando ausente o preenchimento dos requisitos elencados no art. 80 CPC.
IV. DISPOSITIVO
9. Recurso CONHECIDO e NÃO PROVIDO. Condenado o recorrente em custas e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, na forma do art. 55 da Lei no 9.099/95. Suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade de justiça.
________________
Dispositivos relevantes citados: Art. 418, CC; Art. 80 e 373, CPC.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 1.844.503, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 29/11/2021; TJDFT, Acórdão 2051457, 0701753-42.2025.8.07.0021, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 08/10/2025, publicado no DJe: 14/10/2025; Acórdão 1964289, 0733736-11.2024.8.07.0016, Relator(a): DANIEL FELIPE MACHADO, TERCEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 03/02/2025, publicado no DJe: 18/02/2025.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. TRATATIVAS DE CONTRATO DE LOCAÇÃO VERBAL. PAGAMENTO ANTECIPADO QUE NÃO CONFIGURA ARRAS. AUSÊNCIA DE PREVISÃO EXPRESSA. DESISTÊNCIA POR CULPA DO LOCADOR. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto pela ré contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido autoral e a condenou a pagar R$8.900,00, referente à restituição do valor de aluguel antecipado e o gasto com instalação de divisórias no imóvel.
2. Em suas razões recursais, sustenta a ré, ora recorrente, que é inaplicável a Lei no 8.245/1991 ante a ausência de formalização de contrato locatício; que o pagamento realizado pelos recorridos tinha natureza de arras e, não, de pagamento antecipado de aluguel; que é indevida a inversão do ônus da prova; que não há culpa recorrente na frustração da celebração do contrato locatício; que os recorridos pagaram apenas metade do valor da divisória do imóvel, o que afastaria a condenação integral. Requereu a condenação dos recorridos em litigância de má-fé.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em: (i) determinar a legislação aplicável ao período de tratativas de contrato de locação comercial; (ii) a natureza jurídica de pagamento realizado para reservar o imóvel; (iii) a existência e comprovação de dano material; e (iv) se houve litigância de má-fé.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A relação jurídica existente entre as partes é regida pelo Código Civil, sobretudo pela Lei no 8.245/1991, a qual permite a celebração de contrato verbal, ainda que a relação tenha se restringido à fase de negociações.
5. As arras não se presumem e exigem ajuste expresso entre as partes, sendo sua ausência impeditiva para aplicação das consequências previstas no art. 418 do Código Civil. 5.1. Sem previsão expressa no contrato, a transferência realizada pelos recorridos no valor de R$5.000,00 possui natureza de pagamento antecipado do aluguel e, não, de arras, a qual, conforme jurisprudência do STJ, não se presume e deve ser expressamente pactuada nesse sentido. Precedente: Acórdão 2051457. 5.2. Frustrada a celebração do contrato locatício, o valor adiantado a título de pagamento do primeiro mês de locação deve ser restituído, ante a ausência de justa causa para sua retenção.
6. A culpa pela frustração da conclusão do contrato locatício foi do recorrente, em razão da demora na realização da obra e liberação do imóvel, conforme se extrai das fotos anexadas pelos recorridos na inicial. 6.1. Não se trata de inversão do ônus da prova, mas, sim, de aplicação do ônus da prova estático, visto que o recorrente não se desincumbiu do ônus de provar fato extintivo do direito do autor, ante a ausência de apresentação de qualquer prova em sentido contrário.
7. Em relação à restituição do valor gasto com divisórias de gesso, restou comprovado nos autos, mediante comprovante pix e áudios do próprio gesseiro, que os recorridos fizeram transferência no valor de R$1.950,00 em favor do recorrente e R$1.950,00 diretamente ao gesseiro, o que soma a monta de R$3.900,00, conforme fixado na sentença recorrida.
8. Não configura litigância de má-fé quando ausente o preenchimento dos requisitos elencados no art. 80 CPC.
IV. DISPOSITIVO
9. Recurso CONHECIDO e NÃO PROVIDO. Condenado o recorrente em custas e honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, na forma do art. 55 da Lei no 9.099/95. Suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade de justiça.
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Dispositivos relevantes citados: Art. 418, CC; Art. 80 e 373, CPC.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 1.844.503, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 29/11/2021; TJDFT, Acórdão 2051457, 0701753-42.2025.8.07.0021, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 08/10/2025, publicado no DJe: 14/10/2025; Acórdão 1964289, 0733736-11.2024.8.07.0016, Relator(a): DANIEL FELIPE MACHADO, TERCEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 03/02/2025, publicado no DJe: 18/02/2025.