Tribunal: TJDFT
Processo: 0714615-48.2025.8.07.0020
Órgão julgador: MARCO ANTONIO DO AMARAL
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-03-16
Data de publicação: 2026-03-31

Ementa:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINARES DE INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL E AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR REJEITADAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE COTA IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. IMÓVEL ENTREGUE E QUITADO. ATRASO NA OUTORGA DA ESCRITURA. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. MULTA CONTRATUAL DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais para rescindir o contrato de compra e venda de cota imobiliária em regime de multipropriedade firmado entre as partes, e condenar a requerida a pagar ao autor o valor de R$ 28.226,91 a título de reparação por danos materiais.
2. Nas razões recursais, a requerida argui, em preliminares, a incompetência territorial em razão da cláusula de eleição de foro, bem como a ausência de interesse de agir, sob o argumento de que o contrato já estaria totalmente quitado, além de defender a aplicação da teoria do adimplemento substancial para afastar a pretensão resolutória, afirmando que a única pendência seria a outorga da escritura. No mérito, alega a ausência de culpa pela demora na escritura, atribuindo o atraso a entraves cartorários e defendendo que o comprador já usufruiu plenamente do imóvel, de modo que a rescisão acarretaria enriquecimento sem causa. Subsidiariamente, pleiteia a retenção de 25% dos valores pagos, bem como o afastamento da multa contratual.
3. Recurso tempestivo, adequado à espécie e com preparo regular. Contrarrazões apresentadas.
4. A relação jurídica estabelecida é de natureza consumerista, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90).
5. Preliminar de incompetência territorial. Embora a Súmula 335 do STF admita a cláusula de eleição de foro, o art. 101, I, do CDC garante ao consumidor o direito de ajuizar a demanda em seu domicílio, razão pela qual tal cláusula não se impõe automaticamente em contrato de consumo e de adesão. Somado a isso, o art. 6o, VII e VIII, do CDC assegura a facilitação do acesso à Justiça. Preliminar rejeitada.
6. Preliminar de ausência de interesse de agir. Apesar de o imóvel estar quitado, a falta de individualização da matrícula e a impossibilidade de lavrar a escritura configuram possível inadimplemento que justifica o acionamento do Judiciário. A escolha pela rescisão e restituição dos valores é questão de mérito, não se confundindo com a verificação do interesse de agir. Preliminar rejeitada.
7. A ausência da recorrente à audiência de conciliação implica revelia, nos termos do art. 20 da Lei 9.099/95, gerando presunção relativa de veracidade dos fatos narrados. Contudo, tal presunção não dispensa a análise das provas constantes dos autos, nem autoriza o acolhimento automático dos pedidos, conforme preconiza o art. 345 do CPC.
8. Evidencia-se nos autos que o autor adquiriu fração imobiliária em regime de multipropriedade, tendo o imóvel sido entregue em junho de 2018 e o preço integralmente quitado (ID 80193802). O contrato estabelecia o prazo de 90 dias para a outorga da escritura após a conclusão das obras (Cláusula 11a, inciso IV — ID 80193801, Pág. 11). Contudo, mesmo após mais de sete anos de utilização contínua da unidade e mais de oito anos desde a quitação, o recorrido apenas demonstrou insatisfação ao ajuizar a presente ação de rescisão contratual, sob o argumento de inadimplemento. Antes disso, havia encaminhado email à parte recorrente solicitando providências para a formalização da escritura (ID 80193803), revelando postura contraditória e violando o princípio da boa-fé objetiva.
10. "Segundo a Teoria do Adimplemento Substancial, diante do inadimplemento das partes, constatado o cumprimento expressivo do contrato, em função da boa-fé objetiva e da função social, mostra-se coerente a preservação do pacto celebrado" (AgInt no REsp n. 1.691.860/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 14/10/2019, DJe de 22/10/2019). A escrituração do imóvel, embora pendente, possui natureza acessória e, por si só, não justifica a rescisão do contrato parcialmente cumprido pela recorrente. A irregularidade registral poderia ser solucionada por meio de ação de obrigação de fazer, não havendo justificativa para desfazer o contrato.
11. Embora haja mora da recorrente quanto à outorga da escritura, é cabível apenas a multa contratual de 10% do valor do contrato prevista no item III da Cláusula Oitava (ID 80193801 - Pág. 8), aplicada de forma simétrica conforme o Tema 971 do STJ.
12. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Sentença reformada para julgar improcedente o pedido de rescisão contratual e parcialmente procedente a pretensão autoral, condenando a parte requerida ao pagamento da cláusula penal no valor de R$ 2.566,08, acrescido de correção monetária pelo IPCA a partir do ajuizamento da ação e de juros de mora desde a citação, nos termos do art. 406, §§ 1o e 2o, do Código Civil.
13. Sem condenação em honorários, em razão da ausência de recorrente integralmente vencido.
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46, da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PRELIMINARES DE INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL E AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR REJEITADAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE COTA IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. IMÓVEL ENTREGUE E QUITADO. ATRASO NA OUTORGA DA ESCRITURA. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO CONTRATUAL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. MULTA CONTRATUAL DEVIDA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais para rescindir o contrato de compra e venda de cota imobiliária em regime de multipropriedade firmado entre as partes, e condenar a requerida a pagar ao autor o valor de R$ 28.226,91 a título de reparação por danos materiais.
2. Nas razões recursais, a requerida argui, em preliminares, a incompetência territorial em razão da cláusula de eleição de foro, bem como a ausência de interesse de agir, sob o argumento de que o contrato já estaria totalmente quitado, além de defender a aplicação da teoria do adimplemento substancial para afastar a pretensão resolutória, afirmando que a única pendência seria a outorga da escritura. No mérito, alega a ausência de culpa pela demora na escritura, atribuindo o atraso a entraves cartorários e defendendo que o comprador já usufruiu plenamente do imóvel, de modo que a rescisão acarretaria enriquecimento sem causa. Subsidiariamente, pleiteia a retenção de 25% dos valores pagos, bem como o afastamento da multa contratual.
3. Recurso tempestivo, adequado à espécie e com preparo regular. Contrarrazões apresentadas.
4. A relação jurídica estabelecida é de natureza consumerista, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (arts. 2o e 3o da Lei 8.078/90).
5. Preliminar de incompetência territorial. Embora a Súmula 335 do STF admita a cláusula de eleição de foro, o art. 101, I, do CDC garante ao consumidor o direito de ajuizar a demanda em seu domicílio, razão pela qual tal cláusula não se impõe automaticamente em contrato de consumo e de adesão. Somado a isso, o art. 6o, VII e VIII, do CDC assegura a facilitação do acesso à Justiça. Preliminar rejeitada.
6. Preliminar de ausência de interesse de agir. Apesar de o imóvel estar quitado, a falta de individualização da matrícula e a impossibilidade de lavrar a escritura configuram possível inadimplemento que justifica o acionamento do Judiciário. A escolha pela rescisão e restituição dos valores é questão de mérito, não se confundindo com a verificação do interesse de agir. Preliminar rejeitada.
7. A ausência da recorrente à audiência de conciliação implica revelia, nos termos do art. 20 da Lei 9.099/95, gerando presunção relativa de veracidade dos fatos narrados. Contudo, tal presunção não dispensa a análise das provas constantes dos autos, nem autoriza o acolhimento automático dos pedidos, conforme preconiza o art. 345 do CPC.
8. Evidencia-se nos autos que o autor adquiriu fração imobiliária em regime de multipropriedade, tendo o imóvel sido entregue em junho de 2018 e o preço integralmente quitado (ID 80193802). O contrato estabelecia o prazo de 90 dias para a outorga da escritura após a conclusão das obras (Cláusula 11a, inciso IV — ID 80193801, Pág. 11). Contudo, mesmo após mais de sete anos de utilização contínua da unidade e mais de oito anos desde a quitação, o recorrido apenas demonstrou insatisfação ao ajuizar a presente ação de rescisão contratual, sob o argumento de inadimplemento. Antes disso, havia encaminhado email à parte recorrente solicitando providências para a formalização da escritura (ID 80193803), revelando postura contraditória e violando o princípio da boa-fé objetiva.
10. "Segundo a Teoria do Adimplemento Substancial, diante do inadimplemento das partes, constatado o cumprimento expressivo do contrato, em função da boa-fé objetiva e da função social, mostra-se coerente a preservação do pacto celebrado" (AgInt no REsp n. 1.691.860/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 14/10/2019, DJe de 22/10/2019). A escrituração do imóvel, embora pendente, possui natureza acessória e, por si só, não justifica a rescisão do contrato parcialmente cumprido pela recorrente. A irregularidade registral poderia ser solucionada por meio de ação de obrigação de fazer, não havendo justificativa para desfazer o contrato.
11. Embora haja mora da recorrente quanto à outorga da escritura, é cabível apenas a multa contratual de 10% do valor do contrato prevista no item III da Cláusula Oitava (ID 80193801 - Pág. 8), aplicada de forma simétrica conforme o Tema 971 do STJ.
12. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. Sentença reformada para julgar improcedente o pedido de rescisão contratual e parcialmente procedente a pretensão autoral, condenando a parte requerida ao pagamento da cláusula penal no valor de R$ 2.566,08, acrescido de correção monetária pelo IPCA a partir do ajuizamento da ação e de juros de mora desde a citação, nos termos do art. 406, §§ 1o e 2o, do Código Civil.
13. Sem condenação em honorários, em razão da ausência de recorrente integralmente vencido.
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46, da Lei n. 9.099/95.