Tribunal: TJDFT
Processo: 0710432-96.2022.8.07.0001
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-02-04
Data de publicação: 2026-02-11

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. RESPONSABILIDADE CIVIL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. ARREMATAÇÃO EM LEILÃO JUDICIAL. VÍCIO POSTERIOR. VAGA DE GARAGEM INEXISTENTE. DIVERGÊNCIA ENTRE REGISTRO IMOBILIÁRIO E REALIDADE FÍSICA. OMISSÃO DO CONDOMÍNIO EM AVERBAR EXTINÇÃO DO BEM. DEVER LEGAL DE ATUALIZAÇÃO REGISTRAL. DANO MATERIAL. NEXO DE CAUSALIDADE. RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DO CONDOMÍNIO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta pelo Condomínio réu contra sentença que o condenou, de forma exclusiva, ao pagamento de indenização por danos materiais em favor da parte autora, que arrematou em leilão judicial vaga de garagem regularmente registrada na matrícula imobiliária, mas que não existia fisicamente, tendo sido extinta pelo Condomínio anteriormente e transformada em área destinada a equipamentos de infraestrutura do edifício (elevadores e quadros elétricos), sem que houvesse a correspondente averbação da extinção no Cartório de Registro de Imóveis.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em definir se o Condomínio deve responder, de forma exclusiva, pelos danos materiais sofridos pelo arrematante que adquiriu em leilão judicial uma vaga de garagem que não existe fisicamente, embora permaneça regularmente registrada na matrícula imobiliária, em razão da omissão do Condomínio em promover a averbação da extinção do bem no registro competente.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A responsabilidade civil exige a demonstração de três elementos essenciais: conduta (ação ou omissão), dano e nexo de causalidade entre a conduta e o dano, acrescidos do elemento culpa quando se trata de responsabilidade civil subjetiva.
4. O ordenamento jurídico estabelece deveres específicos de publicidade e atualização registral imobiliária, consagrados nos princípios da continuidade registral e da publicidade, previstos nos artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil, segundo os quais o registro constitui presunção absoluta de conhecimento por terceiros.
5. A Lei de Registros Públicos determina a obrigatoriedade de averbação de todas as modificações que alterem a situação física ou jurídica do imóvel, estabelecendo expressamente no artigo 169 que todos os atos de averbação enumerados no artigo 167 são obrigatórios e devem ser efetuados na serventia da situação do imóvel.
6. O Condomínio réu, ora apelante, deliberou em assembleia pela extinção física da vaga de garagem objeto da lide, substituindo-a por área destinada a equipamentos de infraestrutura do edifício, mas não promoveu a averbação dessa extinção no Cartório de Registro de Imóveis competente, mantendo a matrícula ativa e regular, o que possibilitou que o bem fosse penhorado em execução e posteriormente levado a leilão judicial.
7. O Condomínio tinha obrigação legal expressa de promover a averbação da extinção da vaga de garagem na matrícula do imóvel, não se tratando de mera faculdade ou recomendação, mas de dever jurídico imperativo decorrente da gestão condominial, que não se limita à administração cotidiana das áreas comuns, mas abrange também a preservação da regularidade jurídica do empreendimento, incluindo os registros imobiliários.
8. A omissão do Condomínio em promover a averbação da extinção foi causa direta, imediata e adequada do dano sofrido pelo autor, ora apelado, na forma do artigo 403 do Código Civil, que consagra a teoria da causalidade direta e imediata, configurando-se cadeia causal inequívoca: o Condomínio extinguiu fisicamente a vaga e não averbou a extinção, mantendo a matrícula ativa, o que possibilitou a penhora, avaliação e leilão com base na matrícula regular, culminando com a arrematação pelo autor e o consequente dano patrimonial.
9. Na espécie, a leiloeira atuou no exercício regular de múnus público, cumprindo estritamente a determinação judicial de realizar a hasta pública do bem penhorado, pautando-se integralmente em documentos oficiais (matrícula imobiliária ativa e regular, laudo de avaliação judicial, ordem judicial expressa e edital de leilão aprovado pelo juízo da execução), não havendo qualquer irregularidade aparente que pudesse ser detectada, tratando-se a divergência entre o registro e a realidade física de vício oculto, insuscetível de verificação pela simples análise documental.
10. A alegação de culpa exclusiva ou concorrente do arrematante, que teria deixado de vistoriar o imóvel antes da arrematação, não procede, pois confiou legitimamente nos dados constantes do edital de leilão e na presunção absoluta de veracidade do registro imobiliário, conforme asseguram os princípios da publicidade e da confiança que regem o sistema registral brasileiro, sendo certo que a vistoria prévia, conquanto recomendável, não é obrigatória para a participação em leilão judicial, especialmente quando há matrícula imobiliária regular e edital aprovado judicialmente.
IV. DISPOSITIVO E TESE
14. Apelação conhecida e desprovida.

Tese de julgamento: 1. O condomínio edilício que extingue fisicamente vaga de garagem mediante deliberação assemblear e omite-se no dever legal de promover a averbação dessa extinção no registro imobiliário responde exclusivamente pelos danos materiais causados ao arrematante que, confiando legitimamente na regularidade da matrícula imobiliária e nos documentos oficiais do leilão judicial, adquire o bem inexistente e sofre prejuízo patrimonial. 2. A gestão condominial abrange não apenas a administração cotidiana das áreas comuns, mas também a preservação da regularidade jurídica do empreendimento, incluindo o dever imperativo de atualização dos registros imobiliários quanto às modificações físicas ou jurídicas que promover no edifício. 3. A omissão do condomínio em cumprir a obrigação legal de averbação prevista no artigo 169 da Lei 6.015/73 constitui causa direta e imediata do dano sofrido pelo arrematante, na forma do artigo 403 do Código Civil, configurando nexo de causalidade inequívoco entre a conduta omissiva e o prejuízo patrimonial.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o; CC, arts. 403, 1.227, 1.245 e 1.331, §1o; Lei 6.015/73, arts. 167, II, alínea 4, 169, 172 e 246; CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada: TJDFT, AI no 0705394-43.2021.8.07.0000, Rel. Des. James Eduardo Oliveira, 4a Turma Cível, j. 09.11.2021

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. RESPONSABILIDADE CIVIL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. ARREMATAÇÃO EM LEILÃO JUDICIAL. VÍCIO POSTERIOR. VAGA DE GARAGEM INEXISTENTE. DIVERGÊNCIA ENTRE REGISTRO IMOBILIÁRIO E REALIDADE FÍSICA. OMISSÃO DO CONDOMÍNIO EM AVERBAR EXTINÇÃO DO BEM. DEVER LEGAL DE ATUALIZAÇÃO REGISTRAL. DANO MATERIAL. NEXO DE CAUSALIDADE. RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DO CONDOMÍNIO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta pelo Condomínio réu contra sentença que o condenou, de forma exclusiva, ao pagamento de indenização por danos materiais em favor da parte autora, que arrematou em leilão judicial vaga de garagem regularmente registrada na matrícula imobiliária, mas que não existia fisicamente, tendo sido extinta pelo Condomínio anteriormente e transformada em área destinada a equipamentos de infraestrutura do edifício (elevadores e quadros elétricos), sem que houvesse a correspondente averbação da extinção no Cartório de Registro de Imóveis.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em definir se o Condomínio deve responder, de forma exclusiva, pelos danos materiais sofridos pelo arrematante que adquiriu em leilão judicial uma vaga de garagem que não existe fisicamente, embora permaneça regularmente registrada na matrícula imobiliária, em razão da omissão do Condomínio em promover a averbação da extinção do bem no registro competente.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A responsabilidade civil exige a demonstração de três elementos essenciais: conduta (ação ou omissão), dano e nexo de causalidade entre a conduta e o dano, acrescidos do elemento culpa quando se trata de responsabilidade civil subjetiva.
4. O ordenamento jurídico estabelece deveres específicos de publicidade e atualização registral imobiliária, consagrados nos princípios da continuidade registral e da publicidade, previstos nos artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil, segundo os quais o registro constitui presunção absoluta de conhecimento por terceiros.
5. A Lei de Registros Públicos determina a obrigatoriedade de averbação de todas as modificações que alterem a situação física ou jurídica do imóvel, estabelecendo expressamente no artigo 169 que todos os atos de averbação enumerados no artigo 167 são obrigatórios e devem ser efetuados na serventia da situação do imóvel.
6. O Condomínio réu, ora apelante, deliberou em assembleia pela extinção física da vaga de garagem objeto da lide, substituindo-a por área destinada a equipamentos de infraestrutura do edifício, mas não promoveu a averbação dessa extinção no Cartório de Registro de Imóveis competente, mantendo a matrícula ativa e regular, o que possibilitou que o bem fosse penhorado em execução e posteriormente levado a leilão judicial.
7. O Condomínio tinha obrigação legal expressa de promover a averbação da extinção da vaga de garagem na matrícula do imóvel, não se tratando de mera faculdade ou recomendação, mas de dever jurídico imperativo decorrente da gestão condominial, que não se limita à administração cotidiana das áreas comuns, mas abrange também a preservação da regularidade jurídica do empreendimento, incluindo os registros imobiliários.
8. A omissão do Condomínio em promover a averbação da extinção foi causa direta, imediata e adequada do dano sofrido pelo autor, ora apelado, na forma do artigo 403 do Código Civil, que consagra a teoria da causalidade direta e imediata, configurando-se cadeia causal inequívoca: o Condomínio extinguiu fisicamente a vaga e não averbou a extinção, mantendo a matrícula ativa, o que possibilitou a penhora, avaliação e leilão com base na matrícula regular, culminando com a arrematação pelo autor e o consequente dano patrimonial.
9. Na espécie, a leiloeira atuou no exercício regular de múnus público, cumprindo estritamente a determinação judicial de realizar a hasta pública do bem penhorado, pautando-se integralmente em documentos oficiais (matrícula imobiliária ativa e regular, laudo de avaliação judicial, ordem judicial expressa e edital de leilão aprovado pelo juízo da execução), não havendo qualquer irregularidade aparente que pudesse ser detectada, tratando-se a divergência entre o registro e a realidade física de vício oculto, insuscetível de verificação pela simples análise documental.
10. A alegação de culpa exclusiva ou concorrente do arrematante, que teria deixado de vistoriar o imóvel antes da arrematação, não procede, pois confiou legitimamente nos dados constantes do edital de leilão e na presunção absoluta de veracidade do registro imobiliário, conforme asseguram os princípios da publicidade e da confiança que regem o sistema registral brasileiro, sendo certo que a vistoria prévia, conquanto recomendável, não é obrigatória para a participação em leilão judicial, especialmente quando há matrícula imobiliária regular e edital aprovado judicialmente.
IV. DISPOSITIVO E TESE
14. Apelação conhecida e desprovida.

Tese de julgamento: 1. O condomínio edilício que extingue fisicamente vaga de garagem mediante deliberação assemblear e omite-se no dever legal de promover a averbação dessa extinção no registro imobiliário responde exclusivamente pelos danos materiais causados ao arrematante que, confiando legitimamente na regularidade da matrícula imobiliária e nos documentos oficiais do leilão judicial, adquire o bem inexistente e sofre prejuízo patrimonial. 2. A gestão condominial abrange não apenas a administração cotidiana das áreas comuns, mas também a preservação da regularidade jurídica do empreendimento, incluindo o dever imperativo de atualização dos registros imobiliários quanto às modificações físicas ou jurídicas que promover no edifício. 3. A omissão do condomínio em cumprir a obrigação legal de averbação prevista no artigo 169 da Lei 6.015/73 constitui causa direta e imediata do dano sofrido pelo arrematante, na forma do artigo 403 do Código Civil, configurando nexo de causalidade inequívoco entre a conduta omissiva e o prejuízo patrimonial.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o; CC, arts. 403, 1.227, 1.245 e 1.331, §1o; Lei 6.015/73, arts. 167, II, alínea 4, 169, 172 e 246; CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada: TJDFT, AI no 0705394-43.2021.8.07.0000, Rel. Des. James Eduardo Oliveira, 4a Turma Cível, j. 09.11.2021