Tribunal: TJDFT
Processo: 0707324-06.2025.8.07.0017
Órgão julgador: DANIEL FELIPE MACHADO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-02-23
Data de publicação: 2026-03-11

Ementa:
Consumidor e Processual civil. Recurso inominado. Atraso na entrega de imóvel. Restituição de juros de obra. Lucros cessantes. STJ, tema 996. Caso fortuito. Pandemia de covid-19. Não configuração. Recurso parcialmente provido.
I. Caso em exame
1. A presente demanda envolve pedido de indenização por atraso na entrega de imóvel adquirido pela parte autora, incluindo a restituição de valores pagos a título de juros de obra e lucros cessantes.
2. A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, condenando as partes rés ao pagamento de lucros cessantes (R$ 5.615,94) e juros de obra (R$ 8.066,16). Inconformadas, as partes rés apresentaram recurso inominado.
II. Questão em discussão
3. Há quatro questões em discussão: (i) se é aplicável a excludente de responsabilidade por caso fortuito ou força maior devido à pandemia da COVID-19; (ii) qual o termo válido para a fixação da data de entrega do imóvel; (iii) se a restituição dos valores pagos a título de juros de obra e lucros cessantes é devida; e (iv) se os valores fixados a título de juros de obra e lucros cessantes devem ser mantidos ou alterados.
III. Razões de decidir
4. A alegação de que a pandemia de Covid-19 configuraria caso fortuito capaz de afastar a responsabilidade da construtora não merece acolhida. O contrato foi firmado em outubro de 2020, quando os impactos da pandemia já eram conhecidos e não poderiam ser considerados como fatos imprevisíveis a ensejar justa causa para mora da construtora. Além disso, o setor da construção civil foi considerado essencial e não sofreu paralisação total durante o período pandêmico.
5. As partes recorrentes sustentam que a data válida para a entrega do imóvel não é aquela indicada no Termo de Reserva, mas sim a estipulada no Contrato de Compra e Venda. A tese defendida pela ré configura um típico caso de novação contratual, que ocorre quando há uma substituição de uma obrigação por outra nova, extinguindo a anterior. No entanto, essa argumentação não se sustenta à luz do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência consolidada sobre o tema.
6. Nesse sentido, o próprio Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo 996 (REsp 1729593/SP), firmou entendimento de que o prazo para entrega do imóvel deve ser claro, expresso e inteligível no contrato, não podendo estar vinculado a outros negócios jurídicos ou ser alterado unilateralmente pelo fornecedor. Assim, se a data informada na Proposta de Compra ou no Termo de Reserva previa um prazo certo para a entrega, esse prazo passa a integrar o contrato e vincular as partes. Portanto, nesse caso, a data para entrega era 30/12/2021 (ID 80576925), com tolerância de apenas 180 dias (até 30/06/2022), sendo que as chaves só foram entregues em 16/06/2023 (ID 80576927).
7. Nos termos do Tema 996 do STJ, o atraso na entrega do imóvel gera o dever de indenizar os prejuízos suportados pelo adquirente. Ademais, a indenização por lucros cessantes deve ter como parâmetro o valor locatício médio do imóvel, adotando-se o percentual de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, durante o período de mora.
8. Quanto à devolução dos juros de obra, também restou pacificado pelo STJ que é ilícito cobrar tais encargos após o prazo ajustado para a entrega das chaves. Considerando que a mora contratual das rés teve início em 30/06/2022, os valores pagos a título de juros de obra após essa data devem ser ressarcidos ao autor.
9. Com relação à base de cálculo dos juros de obra, esses devem observar estritamente os valores específicos sem alcançar outras despesas com seguro e outras taxas sem a comprovação de pertinência com o pagamento daqueles encargos. Por essas razões, impõe-se reduzir o valor para a importância de R$ 5.932,65.
IV. Dispositivo
10. Recurso parcialmente provido para reformar a sentença, nos termos do item 9 acima.
11. Decisão proferida na forma do art. 46 da Lei no 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.
12. Sem custas adicionais e sem condenação em honorários advocatícios ante a ausência de recorrente vencido.
_________
Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 393.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996.

Inteiro teor:
Consumidor e Processual civil. Recurso inominado. Atraso na entrega de imóvel. Restituição de juros de obra. Lucros cessantes. STJ, tema 996. Caso fortuito. Pandemia de covid-19. Não configuração. Recurso parcialmente provido.
I. Caso em exame
1. A presente demanda envolve pedido de indenização por atraso na entrega de imóvel adquirido pela parte autora, incluindo a restituição de valores pagos a título de juros de obra e lucros cessantes.
2. A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, condenando as partes rés ao pagamento de lucros cessantes (R$ 5.615,94) e juros de obra (R$ 8.066,16). Inconformadas, as partes rés apresentaram recurso inominado.
II. Questão em discussão
3. Há quatro questões em discussão: (i) se é aplicável a excludente de responsabilidade por caso fortuito ou força maior devido à pandemia da COVID-19; (ii) qual o termo válido para a fixação da data de entrega do imóvel; (iii) se a restituição dos valores pagos a título de juros de obra e lucros cessantes é devida; e (iv) se os valores fixados a título de juros de obra e lucros cessantes devem ser mantidos ou alterados.
III. Razões de decidir
4. A alegação de que a pandemia de Covid-19 configuraria caso fortuito capaz de afastar a responsabilidade da construtora não merece acolhida. O contrato foi firmado em outubro de 2020, quando os impactos da pandemia já eram conhecidos e não poderiam ser considerados como fatos imprevisíveis a ensejar justa causa para mora da construtora. Além disso, o setor da construção civil foi considerado essencial e não sofreu paralisação total durante o período pandêmico.
5. As partes recorrentes sustentam que a data válida para a entrega do imóvel não é aquela indicada no Termo de Reserva, mas sim a estipulada no Contrato de Compra e Venda. A tese defendida pela ré configura um típico caso de novação contratual, que ocorre quando há uma substituição de uma obrigação por outra nova, extinguindo a anterior. No entanto, essa argumentação não se sustenta à luz do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência consolidada sobre o tema.
6. Nesse sentido, o próprio Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo 996 (REsp 1729593/SP), firmou entendimento de que o prazo para entrega do imóvel deve ser claro, expresso e inteligível no contrato, não podendo estar vinculado a outros negócios jurídicos ou ser alterado unilateralmente pelo fornecedor. Assim, se a data informada na Proposta de Compra ou no Termo de Reserva previa um prazo certo para a entrega, esse prazo passa a integrar o contrato e vincular as partes. Portanto, nesse caso, a data para entrega era 30/12/2021 (ID 80576925), com tolerância de apenas 180 dias (até 30/06/2022), sendo que as chaves só foram entregues em 16/06/2023 (ID 80576927).
7. Nos termos do Tema 996 do STJ, o atraso na entrega do imóvel gera o dever de indenizar os prejuízos suportados pelo adquirente. Ademais, a indenização por lucros cessantes deve ter como parâmetro o valor locatício médio do imóvel, adotando-se o percentual de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, durante o período de mora.
8. Quanto à devolução dos juros de obra, também restou pacificado pelo STJ que é ilícito cobrar tais encargos após o prazo ajustado para a entrega das chaves. Considerando que a mora contratual das rés teve início em 30/06/2022, os valores pagos a título de juros de obra após essa data devem ser ressarcidos ao autor.
9. Com relação à base de cálculo dos juros de obra, esses devem observar estritamente os valores específicos sem alcançar outras despesas com seguro e outras taxas sem a comprovação de pertinência com o pagamento daqueles encargos. Por essas razões, impõe-se reduzir o valor para a importância de R$ 5.932,65.
IV. Dispositivo
10. Recurso parcialmente provido para reformar a sentença, nos termos do item 9 acima.
11. Decisão proferida na forma do art. 46 da Lei no 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.
12. Sem custas adicionais e sem condenação em honorários advocatícios ante a ausência de recorrente vencido.
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Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 393.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996.