Tribunal: TJDFT
Processo: 0737883-91.2025.8.07.0001
Órgão julgador: LEONARDO ROSCOE BESSA
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-02-19
Data de publicação: 2026-03-13

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. LOTEAMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEI DO DISTRATO (LEI 13.786). DIÁLOGO DAS FONTES. DIREITO DE RETENÇÃO. CULPA DO CONSUMIDOR. REVISÃO JUDICIAL. EXCEPCIONAL. TAXA DE FRUIÇÃO. CLÁUSULA CONTRATUAL. ABUSIVA. IPTU E TAXA CONDOMINIAL. IMISSÃO NA POSSE. JUROS DE MORA. CITAÇÃO.
1. O Código de Defesa do Consumidor traz disciplina normativa, no art. 53, acerca dos contratos de compra e venda de imóvel mediante pagamento em prestações: "Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado."
2. Nas relações de consumo, o propósito em evitar enriquecimento sem causa do fornecedor decorre do disposto no art. 51, IV, o qual considera abusiva a cláusula que coloque o consumidor em desvantagem exagerada.
3. O advento da Lei do Distrato inaugura novo paradigma acerca da previsão da cláusula penal compensatória. Anteriormente, a delimitação do percentual foi definida pelo Poder Judiciário. Atualmente, a definição do teto de retenção é prevista expressamente, o que não afasta, porém, a possibilidade de revisão judicial diante das circunstâncias do caso concreto para verificar onerosidade excessiva e enriquecimento sem causa do fornecedor (art. 51, IV, do CDC).
4. A previsão de retenção de outras verbas acarreta, como regra, desvantagem exagerada ao consumidor, já que, com a desistência do negócio jurídico, o fornecedor poderá comercializar novamente a unidade imobiliária.
5. Assim, em tese, devem ser afastadas todas as outras cláusulas que objetivem retenção das parcelas pagas pelo consumidor. Na hipótese, não é o caso de impor a taxa de fruição, sob pena de punir mais de uma vez o consumidor pelo inadimplemento contratual (bis in idem).
6. Adicionalmente, a jurisprudência do STJ consolidou o entendimento de que não cabe o pagamento de taxa de ocupação/fruição nos casos de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado.
7. A simples disponibilização não autoriza a cobrança já que a resilição afasta o enriquecimento do comprador. Houve encerramento do negócio jurídico antes de promover qualquer edificação no local ou de deixar vencer as prestações com as quais tinha se obrigado.
8. A imissão na posse do imóvel confere responsabilidade ao consumidor pelo pagamento do IPTU e taxa condominial.
9. Nos termos dos artigos 405 do Código Civil e 240 do Código de Processo Civil (CPC), os juros de mora incidem desde a citação, momento da constituição do devedor em mora.
10. Recurso conhecido e parcialmente provido. Honorários redimensionados. Exigibilidade suspensa em razão da gratuidade de justiça.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. LOTEAMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEI DO DISTRATO (LEI 13.786). DIÁLOGO DAS FONTES. DIREITO DE RETENÇÃO. CULPA DO CONSUMIDOR. REVISÃO JUDICIAL. EXCEPCIONAL. TAXA DE FRUIÇÃO. CLÁUSULA CONTRATUAL. ABUSIVA. IPTU E TAXA CONDOMINIAL. IMISSÃO NA POSSE. JUROS DE MORA. CITAÇÃO.
1. O Código de Defesa do Consumidor traz disciplina normativa, no art. 53, acerca dos contratos de compra e venda de imóvel mediante pagamento em prestações: "Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado."
2. Nas relações de consumo, o propósito em evitar enriquecimento sem causa do fornecedor decorre do disposto no art. 51, IV, o qual considera abusiva a cláusula que coloque o consumidor em desvantagem exagerada.
3. O advento da Lei do Distrato inaugura novo paradigma acerca da previsão da cláusula penal compensatória. Anteriormente, a delimitação do percentual foi definida pelo Poder Judiciário. Atualmente, a definição do teto de retenção é prevista expressamente, o que não afasta, porém, a possibilidade de revisão judicial diante das circunstâncias do caso concreto para verificar onerosidade excessiva e enriquecimento sem causa do fornecedor (art. 51, IV, do CDC).
4. A previsão de retenção de outras verbas acarreta, como regra, desvantagem exagerada ao consumidor, já que, com a desistência do negócio jurídico, o fornecedor poderá comercializar novamente a unidade imobiliária.
5. Assim, em tese, devem ser afastadas todas as outras cláusulas que objetivem retenção das parcelas pagas pelo consumidor. Na hipótese, não é o caso de impor a taxa de fruição, sob pena de punir mais de uma vez o consumidor pelo inadimplemento contratual (bis in idem).
6. Adicionalmente, a jurisprudência do STJ consolidou o entendimento de que não cabe o pagamento de taxa de ocupação/fruição nos casos de rescisão de contrato de compra e venda de lote não edificado.
7. A simples disponibilização não autoriza a cobrança já que a resilição afasta o enriquecimento do comprador. Houve encerramento do negócio jurídico antes de promover qualquer edificação no local ou de deixar vencer as prestações com as quais tinha se obrigado.
8. A imissão na posse do imóvel confere responsabilidade ao consumidor pelo pagamento do IPTU e taxa condominial.
9. Nos termos dos artigos 405 do Código Civil e 240 do Código de Processo Civil (CPC), os juros de mora incidem desde a citação, momento da constituição do devedor em mora.
10. Recurso conhecido e parcialmente provido. Honorários redimensionados. Exigibilidade suspensa em razão da gratuidade de justiça.