Tribunal: TJDFT
Processo: 0730613-50.2024.8.07.0001
Órgão julgador: LUCIMEIRE MARIA DA SILVA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-25
Data de publicação: 2026-04-06

Ementa:
APELAÇÕES CÍVEIS (AUTORA E TERCEIRO INTERESSADO). CIVIL E PROCESSO CIVIL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE RECURSAL E DE FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL DE ASSOCIAÇÃO TERCEIRA PREJUDICADA. REJEIÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C PERDAS E DANOS. CONTRATO PARTICULAR DE PERMUTA DE FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO POR UNIDADE AUTÔNOMA A SER CONSTRUÍDA. RECURSO DA ASSOCIAÇÃO APELANTE. PRELIMINARES DE NULIDADE DE SENTENÇA SUSCITADAS PELA ASSOCIAÇÃO. REJEIÇÃO. EVENTUAIS DIREITOS DOS ADQUIRENTES REPRESENTADOS PELA ASSOCIAÇÃO. VIA PRÓPRIA NECESSÁRIA. RECURSO DA AUTORA. INAPLICABILIDADE DA LEI No 13.786/2019. INADIMPLEMENTO ABSOLUTO DO PERMUTANTE RESPONSÁVEL PELA CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO. MARCOS TEMPORAIS DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ADEQUAÇÃO NECESSÁRIA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. COMPATIBILIDADE COM A PRETENSÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO E INCOMPATIBILIDADE COM PEDIDO DE LUCROS CESSANTES NA SITUAÇÃO CONCRETA. DIREITO A ALUGUÉIS PREVISTO NA AVENÇA. NÃO CONFIGURAÇÃO NA ESPÉCIE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. Há possibilidade de interposição do recurso pelo terceiro prejudicado contra o provimento jurisdicional, incumbindo-lhe “demonstrar a possibilidade de a decisão sobre a relação jurídica submetida à apreciação judicial atingir direito de que se afirme titular ou que possa discutir em juízo como substituto processual” (art. 966, caput e parágrafo único, do Código de Processo Civil). Noutras palavras, segundo a jurisprudência do STJ, “o recurso de terceiro prejudicado está condicionado à demonstração de prejuízo jurídico com a decisão judicial, e não interesse econômico eventual e reflexo, exigindo nexo de interdependência entre o interesse do terceiro e a relação jurídica submetida à apreciação judicial” (AgInt no AREsp n. 1.668.781/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/8/2022, DJe de 8/9/2022). Na espécie, ainda que a associação apelante não figure como parte no presente processo, tampouco tenha sido admitida como terceira interessada na origem, sua legitimidade para a interposição de recurso se configura nos termos do art. 966, parágrafo único, do CPC. Isso porque ela foi constituída com o propósito de representar seus associados na discussão dos eventuais direitos que possuírem pertinentes ao empreendimento que foi objeto do contrato discutido na presente demanda, o que revela o seu interesse recursal, porquanto presentes efeitos na sua esfera de direitos da desconstituição da relação jurídico-contratual entre a autora e o réu desta demanda.
2. Inexiste nulidade a ser declarada na sentença recorrida, conforme aduzido pela associação terceira prejudicada, por cerceamento de defesa decorrente do fato de terceiros adquirentes de unidades imobiliárias, a serem erigidas no empreendimento abandonado pelo réu, não terem participado do processo originário em comento. Deve ser levado em consideração que “O princípio da relatividade dos efeitos do contrato determina que as consequências jurídicas da relação contratual restringem-se às partes que o concluíram” (REsp n. 1.546.140/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 8/3/2016, DJe de 28/3/2016.). No presente feito, a relação jurídico-contratual que a autora pretendeu ver rescindida foi estabelecida somente entre ela e o réu, sendo certo que, para a pretensão manifestada de desconstituição do negócio jurídico entabulado para permuta de terreno por unidades imobiliárias, não se faz necessária a intervenção obrigatória de eventuais sujeitos que, posteriormente ao referido pacto firmado entre autora e réu, contrataram com o réu, à sorrelfa daquela, a promessa de compra e venda de unidade imobiliária a serem erigidas no empreendimento “Residencial Safira”. De tal modo, ausente comprometimento dos princípios da ampla defesa, do contraditório ou do devido processo legal na situação concreta, tendo em vista que os limites subjetivos e objetivos da demanda circunscreveram-se ao litígio estabelecido entre autora e réu para a rescisão do contrato de permuta, somente. Não é o caso, portanto, de se falar em situação de litisconsórcio passivo necessário na controvérsia estabelecida (art. 114 do CPC), uma vez que a relatividade do contrato celebrado entre autora e réu tem contornos bem delimitados nestes autos para a rescisão do específico pacto de permuta que firmaram, sendo que a eventual interferência do provimento jurisdicional concedido na esfera de interesses de terceiros, que celebraram outros contratos somente com o réu desta demanda, não acarreta a obrigatória participação destes na discussão sobre a desconstituição da relação pessoal estabelecida entre autora e réu.
3. No caso, não houve julgamento ultra petita e inobservância do princípio da congruência (art. 492 do CPC) no provimento jurisdicional concedido. Uma vez que ressai dos autos a rescisão do contrato de permuta celebrado entre autora e réu, o qual, em que pese inadimplido, teve como consequência erigida obra inacabada no terrenos sobre o qual a autora mantém direitos possessórios, é decorrência lógica do provimento jurisdicional concedido de rescisão de contrato, para restabelecer os sujeitos processuais ao status quo ante, a determinação de demolição da obra inacabada, pois só assim é concebível entender pelo retorno das partes ao estado anterior à celebração do negócio rescindido.
4. Sobre o aventado direito à indenização aos adquirentes das unidades autônomas, ora representados pela associação apelante, é certo que ele deverá ser vindicado, se o caso, em demanda própria e adequada para tanto, com instrução probatória suficiente para a dilucidação do cogitado direito, não servindo para assegurar-lhes o intentado interesse jurídico a irresignação tecida apenas e tão somente nesta via recursal, em processo que não tem como objeto os mencionados efeitos dos contratos celebrados pelo réu com terceiros. Por tais motivos, os contornos objetivos e subjetivos da demanda não permitem conjecturar os eventuais direitos dos associados à associação apelante na relação pessoal que estabeleceram única e exclusivamente com o réu.
5. Ao negócio jurídico de permuta firmado entre a autora e o réu desta demanda, não se aplica nem o disposto na legislação consumerista nem o previsto na Lei no 13.786/2019, mas tão somente o contido no Código Civil. A Lei no 13.786/2019 promoveu alterações na Lei no 4.591/1964, que trata sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, para dispor sobre a resolução de contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. Tal não é a situação dos autos, em que a rescisão do contrato reconhecida em sentença recai sobre instrumento firmado entre particulares para permuta de terreno por unidades imobiliárias, a que deu causa o réu segundo permutante, que não figurou na avença como mero adquirente de unidade imobiliária, mas sim como responsável por erigir o próprio empreendimento.
6. Uma vez firmada na sentença a culpa exclusiva do réu pela rescisão do contrato de permuta firmado entre as partes, em face do incontroverso inadimplemento absoluto do réu que abandonou a obra a que se obrigou a erigir nos termos do contrato firmado com a autora, justifica-se o acolhimento do pedido de rescisão contratual, o que contempla, também, as perdas e danos decorrentes do seu reconhecimento (art. 475 do Código Civil). Assim como definido em sentença, o restabelecimento das partes ao status quo ante deve ser viabilizado com a demolição da obra abandonada, uma vez que, antes da entabulação, o que havia era o terreno, de sorte que está abrangido pelas perdas e danos decorrentes da rescisão contratual o desfazimento, pelo réu, da obra abandonada, com todos os custos que lhe são inerentes.
7. Não é devida a consideração de prazo de prorrogação contratual de 180 (cento e oitenta) dias previsto na Lei no 13.786/2018 e adotado na sentença, a uma porque o referido diploma normativo não se aplica ao caso concreto, a duas porque não houve previsão contratual nesse sentido, devendo prevalecer o que foi pactuado entre as partes. Nesse descortino, faz-se necessário considerar, a partir da data de assinatura declarada pela autora e incontrovertida, o prazo previsto em contrato para a entrega das unidades autônomas como o termo inicial do inadimplemento do réu.
8. No contrato entabulado entre as partes, houve a previsão de cláusula penal, para a hipótese de não entrega das unidades permutadas (“cláusula décima”), que foi concebida para punir o retardo no cumprimento da obrigação contratual de entrega da unidade imobiliária, ou seja, foi prevista para punir eventual mora do réu, tendo, por esse motivo, natureza jurídica de cláusula penal moratória. nos termos da jurisprudência do STJ, revela-se “admissível a rescisão contratual por atraso na entrega de imóvel, pois aquele que infringe um dever contratual principal ou lateral abre a possibilidade de resolução do contrato, sendo compatíveis os pedidos de rescisão de contrato e de indenização por perdas e danos”, de maneira que, “Nas hipóteses em que não chegou a haver a entrega das chaves de imóvel objeto de contrato de compra e venda, pois sobreveio sentença de procedência pela rescisão contratual, o marco final da multa compensatória por atraso na entrega do bem deve ser a data em que transitou em julgado a sentença” (REsp n. 1.997.300/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 6/9/2022, DJe de 14/9/2022.). Destarte, uma vez presente no contrato rescindido instrumento para punir a mora verificada, que deu azo à rescisão do contrato, esse é o elemento que deve funcionar como reparação das perdas e danos que é devida à autora (art. 402 do Código Civil), devendo ele incidir até a data de trânsito em julgado da sentença que rescindir o contrato, e não somente até o ajuizamento da demanda, conforme constou da sentença.
9. A multa contratual compensatória não pode ser cumulada com lucros cessantes na situação concreta, pois ambos têm a mesma finalidade de indenização pelo inadimplemento tardio da obrigação, nos termos do que foi decidido pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema no 970 da sistemática dos repetitivos (REsp no 1.635.428/SC e REsp no 1.498.484/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão), o que, ao contrário do que a autora quer fazer prevalecer do ponto de vista da interpretação jurídica, merece ser observado como paradigma também para o presente processo, pois o que aqui se discute é a natureza jurídica dos consectários da rescisão contratual alcançada. Ainda que a autora afirme ser irrisório o valor contemplado na multa contratual moratória, tal alegação não merece chancela, pois, em face da força vinculante dos contratos, deve prevalecer o que foi pré-fixado e disposto no contrato a esse título.
10. A autora não tem direito ao recebimento do aluguel mensal previsto na “cláusula vigésima quarta” do contrato, porque a pretensão por ela manifestada, de rescisão de contrato e restabelecimento das partes ao status quo ante, é incompatível com a observância da referida cláusula, que pressupunha como termo final a entrega dos apartamentos, o que jamais vai ocorrer, até mesmo em virtude da rescisão do contrato determinada no provimento jurisdicional concedido. É de se ressaltar, aliás, que a incidência da referida cláusula seria devida para o caso de a autora, em vez da rescisão do contrato, exigir-lhe o cumprimento, também nos termos do art. 475 do Código Civil, o que não foi o caso.
11. Preliminares rejeitadas. Apelação cível da associação apelante (terceira interessada) conhecida e desprovida. Apelação cível da autora conhecida e parcialmente provida.

Inteiro teor:
APELAÇÕES CÍVEIS (AUTORA E TERCEIRO INTERESSADO). CIVIL E PROCESSO CIVIL. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE RECURSAL E DE FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL DE ASSOCIAÇÃO TERCEIRA PREJUDICADA. REJEIÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C PERDAS E DANOS. CONTRATO PARTICULAR DE PERMUTA DE FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO POR UNIDADE AUTÔNOMA A SER CONSTRUÍDA. RECURSO DA ASSOCIAÇÃO APELANTE. PRELIMINARES DE NULIDADE DE SENTENÇA SUSCITADAS PELA ASSOCIAÇÃO. REJEIÇÃO. EVENTUAIS DIREITOS DOS ADQUIRENTES REPRESENTADOS PELA ASSOCIAÇÃO. VIA PRÓPRIA NECESSÁRIA. RECURSO DA AUTORA. INAPLICABILIDADE DA LEI No 13.786/2019. INADIMPLEMENTO ABSOLUTO DO PERMUTANTE RESPONSÁVEL PELA CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO. MARCOS TEMPORAIS DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. ADEQUAÇÃO NECESSÁRIA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. COMPATIBILIDADE COM A PRETENSÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO E INCOMPATIBILIDADE COM PEDIDO DE LUCROS CESSANTES NA SITUAÇÃO CONCRETA. DIREITO A ALUGUÉIS PREVISTO NA AVENÇA. NÃO CONFIGURAÇÃO NA ESPÉCIE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. Há possibilidade de interposição do recurso pelo terceiro prejudicado contra o provimento jurisdicional, incumbindo-lhe “demonstrar a possibilidade de a decisão sobre a relação jurídica submetida à apreciação judicial atingir direito de que se afirme titular ou que possa discutir em juízo como substituto processual” (art. 966, caput e parágrafo único, do Código de Processo Civil). Noutras palavras, segundo a jurisprudência do STJ, “o recurso de terceiro prejudicado está condicionado à demonstração de prejuízo jurídico com a decisão judicial, e não interesse econômico eventual e reflexo, exigindo nexo de interdependência entre o interesse do terceiro e a relação jurídica submetida à apreciação judicial” (AgInt no AREsp n. 1.668.781/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/8/2022, DJe de 8/9/2022). Na espécie, ainda que a associação apelante não figure como parte no presente processo, tampouco tenha sido admitida como terceira interessada na origem, sua legitimidade para a interposição de recurso se configura nos termos do art. 966, parágrafo único, do CPC. Isso porque ela foi constituída com o propósito de representar seus associados na discussão dos eventuais direitos que possuírem pertinentes ao empreendimento que foi objeto do contrato discutido na presente demanda, o que revela o seu interesse recursal, porquanto presentes efeitos na sua esfera de direitos da desconstituição da relação jurídico-contratual entre a autora e o réu desta demanda.
2. Inexiste nulidade a ser declarada na sentença recorrida, conforme aduzido pela associação terceira prejudicada, por cerceamento de defesa decorrente do fato de terceiros adquirentes de unidades imobiliárias, a serem erigidas no empreendimento abandonado pelo réu, não terem participado do processo originário em comento. Deve ser levado em consideração que “O princípio da relatividade dos efeitos do contrato determina que as consequências jurídicas da relação contratual restringem-se às partes que o concluíram” (REsp n. 1.546.140/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 8/3/2016, DJe de 28/3/2016.). No presente feito, a relação jurídico-contratual que a autora pretendeu ver rescindida foi estabelecida somente entre ela e o réu, sendo certo que, para a pretensão manifestada de desconstituição do negócio jurídico entabulado para permuta de terreno por unidades imobiliárias, não se faz necessária a intervenção obrigatória de eventuais sujeitos que, posteriormente ao referido pacto firmado entre autora e réu, contrataram com o réu, à sorrelfa daquela, a promessa de compra e venda de unidade imobiliária a serem erigidas no empreendimento “Residencial Safira”. De tal modo, ausente comprometimento dos princípios da ampla defesa, do contraditório ou do devido processo legal na situação concreta, tendo em vista que os limites subjetivos e objetivos da demanda circunscreveram-se ao litígio estabelecido entre autora e réu para a rescisão do contrato de permuta, somente. Não é o caso, portanto, de se falar em situação de litisconsórcio passivo necessário na controvérsia estabelecida (art. 114 do CPC), uma vez que a relatividade do contrato celebrado entre autora e réu tem contornos bem delimitados nestes autos para a rescisão do específico pacto de permuta que firmaram, sendo que a eventual interferência do provimento jurisdicional concedido na esfera de interesses de terceiros, que celebraram outros contratos somente com o réu desta demanda, não acarreta a obrigatória participação destes na discussão sobre a desconstituição da relação pessoal estabelecida entre autora e réu.
3. No caso, não houve julgamento ultra petita e inobservância do princípio da congruência (art. 492 do CPC) no provimento jurisdicional concedido. Uma vez que ressai dos autos a rescisão do contrato de permuta celebrado entre autora e réu, o qual, em que pese inadimplido, teve como consequência erigida obra inacabada no terrenos sobre o qual a autora mantém direitos possessórios, é decorrência lógica do provimento jurisdicional concedido de rescisão de contrato, para restabelecer os sujeitos processuais ao status quo ante, a determinação de demolição da obra inacabada, pois só assim é concebível entender pelo retorno das partes ao estado anterior à celebração do negócio rescindido.
4. Sobre o aventado direito à indenização aos adquirentes das unidades autônomas, ora representados pela associação apelante, é certo que ele deverá ser vindicado, se o caso, em demanda própria e adequada para tanto, com instrução probatória suficiente para a dilucidação do cogitado direito, não servindo para assegurar-lhes o intentado interesse jurídico a irresignação tecida apenas e tão somente nesta via recursal, em processo que não tem como objeto os mencionados efeitos dos contratos celebrados pelo réu com terceiros. Por tais motivos, os contornos objetivos e subjetivos da demanda não permitem conjecturar os eventuais direitos dos associados à associação apelante na relação pessoal que estabeleceram única e exclusivamente com o réu.
5. Ao negócio jurídico de permuta firmado entre a autora e o réu desta demanda, não se aplica nem o disposto na legislação consumerista nem o previsto na Lei no 13.786/2019, mas tão somente o contido no Código Civil. A Lei no 13.786/2019 promoveu alterações na Lei no 4.591/1964, que trata sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, para dispor sobre a resolução de contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. Tal não é a situação dos autos, em que a rescisão do contrato reconhecida em sentença recai sobre instrumento firmado entre particulares para permuta de terreno por unidades imobiliárias, a que deu causa o réu segundo permutante, que não figurou na avença como mero adquirente de unidade imobiliária, mas sim como responsável por erigir o próprio empreendimento.
6. Uma vez firmada na sentença a culpa exclusiva do réu pela rescisão do contrato de permuta firmado entre as partes, em face do incontroverso inadimplemento absoluto do réu que abandonou a obra a que se obrigou a erigir nos termos do contrato firmado com a autora, justifica-se o acolhimento do pedido de rescisão contratual, o que contempla, também, as perdas e danos decorrentes do seu reconhecimento (art. 475 do Código Civil). Assim como definido em sentença, o restabelecimento das partes ao status quo ante deve ser viabilizado com a demolição da obra abandonada, uma vez que, antes da entabulação, o que havia era o terreno, de sorte que está abrangido pelas perdas e danos decorrentes da rescisão contratual o desfazimento, pelo réu, da obra abandonada, com todos os custos que lhe são inerentes.
7. Não é devida a consideração de prazo de prorrogação contratual de 180 (cento e oitenta) dias previsto na Lei no 13.786/2018 e adotado na sentença, a uma porque o referido diploma normativo não se aplica ao caso concreto, a duas porque não houve previsão contratual nesse sentido, devendo prevalecer o que foi pactuado entre as partes. Nesse descortino, faz-se necessário considerar, a partir da data de assinatura declarada pela autora e incontrovertida, o prazo previsto em contrato para a entrega das unidades autônomas como o termo inicial do inadimplemento do réu.
8. No contrato entabulado entre as partes, houve a previsão de cláusula penal, para a hipótese de não entrega das unidades permutadas (“cláusula décima”), que foi concebida para punir o retardo no cumprimento da obrigação contratual de entrega da unidade imobiliária, ou seja, foi prevista para punir eventual mora do réu, tendo, por esse motivo, natureza jurídica de cláusula penal moratória. nos termos da jurisprudência do STJ, revela-se “admissível a rescisão contratual por atraso na entrega de imóvel, pois aquele que infringe um dever contratual principal ou lateral abre a possibilidade de resolução do contrato, sendo compatíveis os pedidos de rescisão de contrato e de indenização por perdas e danos”, de maneira que, “Nas hipóteses em que não chegou a haver a entrega das chaves de imóvel objeto de contrato de compra e venda, pois sobreveio sentença de procedência pela rescisão contratual, o marco final da multa compensatória por atraso na entrega do bem deve ser a data em que transitou em julgado a sentença” (REsp n. 1.997.300/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 6/9/2022, DJe de 14/9/2022.). Destarte, uma vez presente no contrato rescindido instrumento para punir a mora verificada, que deu azo à rescisão do contrato, esse é o elemento que deve funcionar como reparação das perdas e danos que é devida à autora (art. 402 do Código Civil), devendo ele incidir até a data de trânsito em julgado da sentença que rescindir o contrato, e não somente até o ajuizamento da demanda, conforme constou da sentença.
9. A multa contratual compensatória não pode ser cumulada com lucros cessantes na situação concreta, pois ambos têm a mesma finalidade de indenização pelo inadimplemento tardio da obrigação, nos termos do que foi decidido pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema no 970 da sistemática dos repetitivos (REsp no 1.635.428/SC e REsp no 1.498.484/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão), o que, ao contrário do que a autora quer fazer prevalecer do ponto de vista da interpretação jurídica, merece ser observado como paradigma também para o presente processo, pois o que aqui se discute é a natureza jurídica dos consectários da rescisão contratual alcançada. Ainda que a autora afirme ser irrisório o valor contemplado na multa contratual moratória, tal alegação não merece chancela, pois, em face da força vinculante dos contratos, deve prevalecer o que foi pré-fixado e disposto no contrato a esse título.
10. A autora não tem direito ao recebimento do aluguel mensal previsto na “cláusula vigésima quarta” do contrato, porque a pretensão por ela manifestada, de rescisão de contrato e restabelecimento das partes ao status quo ante, é incompatível com a observância da referida cláusula, que pressupunha como termo final a entrega dos apartamentos, o que jamais vai ocorrer, até mesmo em virtude da rescisão do contrato determinada no provimento jurisdicional concedido. É de se ressaltar, aliás, que a incidência da referida cláusula seria devida para o caso de a autora, em vez da rescisão do contrato, exigir-lhe o cumprimento, também nos termos do art. 475 do Código Civil, o que não foi o caso.
11. Preliminares rejeitadas. Apelação cível da associação apelante (terceira interessada) conhecida e desprovida. Apelação cível da autora conhecida e parcialmente provida.