Tribunal: TJDFT
Processo: 0708478-50.2025.8.07.0020
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-03-11
Data de publicação: 2026-03-19

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. PROCESSO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. ITAPOÃ PARQUE. MINHA CASA MINHA VIDA. COVID-19. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. TEMA 996 STJ. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. RECURSOS CONHECIDOS E IMPROVIDOS.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto tanto pela AUTORA como pelas RÉS em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para "a) DECLARAR a mora das requeridas quanto à entrega do imóvel objeto dos presentes autos a partir de 29 de junho de 2022; b) CONDENAR as requeridas, solidariamente, a pagarem à requerente a quantia de R$ 5.459,57 (cinco mil quatrocentos e cinquenta e nove reais e cinquenta e sete centavos), referente aos juros de obra, devendo cada parcela ser corrigida monetariamente (pelo INPC até 31/08/2024 e pelo IPCA a partir de 01/09/2024) desde o respectivo desembolso e acrescida de juros de mora fixados pela taxa legal (SELIC deduzida do IPCA - Lei no 14.905/2024), a contar da citação (08/05/2025); c) CONDENAR as requeridas, solidariamente, a pagarem à requerente a quantia de R$ 5.605,30 (cinco mil, seiscentos e cinco reais e trinta centavos), referente aos danos materiais, na modalidade lucros cessantes, do período de junho de 2022 a abril de 2023, devendo cada parcela no valor de R$ 560,53 (quinhentos e sessenta reais e cinquenta e três centavos) ser corrigida monetariamente (pelo INPC até 31/08/2024 e pelo IPCA a partir de 01/09/2024) desde a data de vencimento e acrescida de juros de mora fixados pela taxa legal (SELIC deduzida do IPCA - Lei no 14.905/2024), a contar da citação (08/05/2025)."
2. Recursos próprios e tempestivos (IDs 79406459 e 79406462 ). Custas e preparo recolhidos (IDs 79406461 e 79406458).
3. Em suas razões recursais, os réus/recorrentes argumentam, em síntese, ocorrência de caso fortuito e de força maior, decorrente da pandemia. Alegam que o prazo para entrega do imóvel é aquele constante no contrato de compra e venda e não o mencionado no Termo de Reserva. Asseveram que não há que se falar em juros de obra e lucros cessantes em nenhuma das suas espécies, a uma em razão de sequer ter havido a comprovação da cobrança dos juros de obra; a duas, porque o imóvel foi entregue dentro do prazo previsto em contrato.
4. Já a autora/recorrente alega que é devida a restituição integral dos juros de obra, no valor de R$7.590,75. Argui que o valor de mercado do aluguel, corresponde a 1% do valor do imóvel, no montante de 1.200,00. Defende que " fixação em 0,5% representa, portanto, um enriquecimento ilícito para as Recorridas, que se beneficiam de sua própria torpeza, e uma reparação incompleta para a consumidora".
5. Em contrarrazões, os recorridos se manifestam pelo não provimento dos recursos (IDs 79406468 e 79406467).
II. Questão em discussão
6. A controvérsia reside em determinar a ocorrência, ou não, do atraso na entrega do imóvel adquirido na planta, e se é devido os lucros cessantes e restituição dos juros de obra.
III. Razões de decidir
7. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90).
8. Do Caso Fortuito. É pacífico na jurisprudência deste e. TJDFT que a escassez de mão de obra qualificada, falta de insumos para construção do empreendimento e entraves administrativos não são suficientes para afastar o inadimplemento, pelo descumprimento do prazo pactuado A escassez de mão-de-obra ou de insumos e entraves administrativos. Por isso, não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou pela força maior. Precedente: Acórdão 1901568, 07067398820248070016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 2/8/2024, publicado no DJE: 16/8/2024. Ademais, as rés não demonstraram que adotaram medidas adequadas para mitigar os impactos da pandemia, não podendo, portanto, se eximirem da responsabilidade.
9. Do Prazo de Entrega. Restou consignado no Termo de Reserva a data estimada para entrega do imóvel 30/12/2021 (ID 79406411 - Pág. 1). Noutra plana, o Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo previa o prazo para "construção/legalização: 06/03/2023" (B.7.1 - ID 79405808 - Pág. 3). O prazo estabelecido no Contrato de Promessa de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional não deve substituir o prazo estimado no Termo de Reserva de Unidade Habitacional, porquanto no primeiro a informação não está prestada de forma clara e inteligível. Verifica-se que no Contrato de Promessa de Compra e Venda o prazo consta de um quadro geral no campo "B - Condições de Financiamento", que pode muito bem passar despercebido pelo consumidor, principalmente porque difere e muito do prazo inicialmente estipulado e aceito pela compradora. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 (ID 79406411 - Pág. 1) para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos. Além do mais, nos contratos de adesão, as cláusulas em relação de consumo devem ser observadas de modo a preservar os direitos do consumidor, principalmente aquelas que tentam eximir a parte requerida de suas responsabilidades, tanto mais por tornar inoperante o prazo de entrega inicial, com acréscimo dos 180 dias. Por fim, consoante entendimento firmado pelo STJ, Tema 996, "a aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância." Destarte, prometida a entrega do imóvel para o dia 30/12/2021, com prorrogação por 180 dias corridos, o prazo expirou em 29/06/2022. O imóvel foi entregue em 27/04/2023 (ID . 79405804 - Pág. 1).
10. Dos juros de obra. Inicialmente, necessário esclarecer que os "juros de obra" (ou "taxa de evolução de obra") é o valor pago pelo comprador, ou mutuário, ao banco financiador para garantir a conclusão do empreendimento. O STJ firmou o Tema 996, aplicável ao caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, que preconiza que "na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
11. Transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor.
12. O extrato (ID 79405802) acostado aos autos pela autora comprova o pagamento das parcelas no período de 07/2022 a 06/2023, referente ao contrato 878771101818-2. Observa-se que a soma bruta dos valores corresponde a 5.459,57, consoante planilha apresentada pela autora (ID 79405800 - Pág. 1) com correção monetária de cada parcela "pelo INPC até 31/08/2024 e pelo IPCA a partir de 01/09/2024, desde o respectivo desembolso e acrescida de juros de mora fixados pela taxa legal (SELIC deduzida do IPCA - Lei no 14.905/2024), a contar da citação (08/05/2025), conforme consta da sentença (ID 79406447.)
13. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial.
14. No julgamento do REsp 1729593/SP, foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel fixado pelo juízo de origem se mostra adequado por estar em consonância com a praxe adotada no mercado.
15. Por fim, não é possível acrescer o prazo de até 60 (sessenta) dias corridos previsto para efetiva entrega das chave ao prazo de prorrogação de 180(cento e oitenta) dias, pois aquele prazo está dissociado com o prazo de prorrogação de 180 dias e somente se aplica "após a data da conclusão das obras", que na hipótese, deveria ter ocorrido até 30/12/2021, porém o imóvel somente foi entregue em 27/04/2023 (ID 79406436 - Pág. 1).
IV. Dispositivo e tese
16. Recurso da AUTORA conhecido e improvido. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55, Lei n.o 9.099/1995.
17. Recurso das RÉS conhecido e improvido. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55, Lei n.o 9.099/1995.
18. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. PROCESSO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. ITAPOÃ PARQUE. MINHA CASA MINHA VIDA. COVID-19. CASO FORTUITO NÃO CONFIGURADO. TEMA 996 STJ. JUROS DE OBRA. LUCROS CESSANTES. RECURSOS CONHECIDOS E IMPROVIDOS.
I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto tanto pela AUTORA como pelas RÉS em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para "a) DECLARAR a mora das requeridas quanto à entrega do imóvel objeto dos presentes autos a partir de 29 de junho de 2022; b) CONDENAR as requeridas, solidariamente, a pagarem à requerente a quantia de R$ 5.459,57 (cinco mil quatrocentos e cinquenta e nove reais e cinquenta e sete centavos), referente aos juros de obra, devendo cada parcela ser corrigida monetariamente (pelo INPC até 31/08/2024 e pelo IPCA a partir de 01/09/2024) desde o respectivo desembolso e acrescida de juros de mora fixados pela taxa legal (SELIC deduzida do IPCA - Lei no 14.905/2024), a contar da citação (08/05/2025); c) CONDENAR as requeridas, solidariamente, a pagarem à requerente a quantia de R$ 5.605,30 (cinco mil, seiscentos e cinco reais e trinta centavos), referente aos danos materiais, na modalidade lucros cessantes, do período de junho de 2022 a abril de 2023, devendo cada parcela no valor de R$ 560,53 (quinhentos e sessenta reais e cinquenta e três centavos) ser corrigida monetariamente (pelo INPC até 31/08/2024 e pelo IPCA a partir de 01/09/2024) desde a data de vencimento e acrescida de juros de mora fixados pela taxa legal (SELIC deduzida do IPCA - Lei no 14.905/2024), a contar da citação (08/05/2025)."
2. Recursos próprios e tempestivos (IDs 79406459 e 79406462 ). Custas e preparo recolhidos (IDs 79406461 e 79406458).
3. Em suas razões recursais, os réus/recorrentes argumentam, em síntese, ocorrência de caso fortuito e de força maior, decorrente da pandemia. Alegam que o prazo para entrega do imóvel é aquele constante no contrato de compra e venda e não o mencionado no Termo de Reserva. Asseveram que não há que se falar em juros de obra e lucros cessantes em nenhuma das suas espécies, a uma em razão de sequer ter havido a comprovação da cobrança dos juros de obra; a duas, porque o imóvel foi entregue dentro do prazo previsto em contrato.
4. Já a autora/recorrente alega que é devida a restituição integral dos juros de obra, no valor de R$7.590,75. Argui que o valor de mercado do aluguel, corresponde a 1% do valor do imóvel, no montante de 1.200,00. Defende que " fixação em 0,5% representa, portanto, um enriquecimento ilícito para as Recorridas, que se beneficiam de sua própria torpeza, e uma reparação incompleta para a consumidora".
5. Em contrarrazões, os recorridos se manifestam pelo não provimento dos recursos (IDs 79406468 e 79406467).
II. Questão em discussão
6. A controvérsia reside em determinar a ocorrência, ou não, do atraso na entrega do imóvel adquirido na planta, e se é devido os lucros cessantes e restituição dos juros de obra.
III. Razões de decidir
7. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada sob a ótica do sistema jurídico autônomo instituído pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90).
8. Do Caso Fortuito. É pacífico na jurisprudência deste e. TJDFT que a escassez de mão de obra qualificada, falta de insumos para construção do empreendimento e entraves administrativos não são suficientes para afastar o inadimplemento, pelo descumprimento do prazo pactuado A escassez de mão-de-obra ou de insumos e entraves administrativos. Por isso, não são circunstâncias aptas a excluir a responsabilidade da empresa, seja por caso fortuito ou pela força maior. Precedente: Acórdão 1901568, 07067398820248070016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, Primeira Turma Recursal, data de julgamento: 2/8/2024, publicado no DJE: 16/8/2024. Ademais, as rés não demonstraram que adotaram medidas adequadas para mitigar os impactos da pandemia, não podendo, portanto, se eximirem da responsabilidade.
9. Do Prazo de Entrega. Restou consignado no Termo de Reserva a data estimada para entrega do imóvel 30/12/2021 (ID 79406411 - Pág. 1). Noutra plana, o Contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo previa o prazo para "construção/legalização: 06/03/2023" (B.7.1 - ID 79405808 - Pág. 3). O prazo estabelecido no Contrato de Promessa de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para Construção de Unidade Habitacional não deve substituir o prazo estimado no Termo de Reserva de Unidade Habitacional, porquanto no primeiro a informação não está prestada de forma clara e inteligível. Verifica-se que no Contrato de Promessa de Compra e Venda o prazo consta de um quadro geral no campo "B - Condições de Financiamento", que pode muito bem passar despercebido pelo consumidor, principalmente porque difere e muito do prazo inicialmente estipulado e aceito pela compradora. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 (ID 79406411 - Pág. 1) para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos. Além do mais, nos contratos de adesão, as cláusulas em relação de consumo devem ser observadas de modo a preservar os direitos do consumidor, principalmente aquelas que tentam eximir a parte requerida de suas responsabilidades, tanto mais por tornar inoperante o prazo de entrega inicial, com acréscimo dos 180 dias. Por fim, consoante entendimento firmado pelo STJ, Tema 996, "a aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância." Destarte, prometida a entrega do imóvel para o dia 30/12/2021, com prorrogação por 180 dias corridos, o prazo expirou em 29/06/2022. O imóvel foi entregue em 27/04/2023 (ID . 79405804 - Pág. 1).
10. Dos juros de obra. Inicialmente, necessário esclarecer que os "juros de obra" (ou "taxa de evolução de obra") é o valor pago pelo comprador, ou mutuário, ao banco financiador para garantir a conclusão do empreendimento. O STJ firmou o Tema 996, aplicável ao caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, que preconiza que "na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
11. Transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor.
12. O extrato (ID 79405802) acostado aos autos pela autora comprova o pagamento das parcelas no período de 07/2022 a 06/2023, referente ao contrato 878771101818-2. Observa-se que a soma bruta dos valores corresponde a 5.459,57, consoante planilha apresentada pela autora (ID 79405800 - Pág. 1) com correção monetária de cada parcela "pelo INPC até 31/08/2024 e pelo IPCA a partir de 01/09/2024, desde o respectivo desembolso e acrescida de juros de mora fixados pela taxa legal (SELIC deduzida do IPCA - Lei no 14.905/2024), a contar da citação (08/05/2025), conforme consta da sentença (ID 79406447.)
13. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial.
14. No julgamento do REsp 1729593/SP, foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o percentual de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel fixado pelo juízo de origem se mostra adequado por estar em consonância com a praxe adotada no mercado.
15. Por fim, não é possível acrescer o prazo de até 60 (sessenta) dias corridos previsto para efetiva entrega das chave ao prazo de prorrogação de 180(cento e oitenta) dias, pois aquele prazo está dissociado com o prazo de prorrogação de 180 dias e somente se aplica "após a data da conclusão das obras", que na hipótese, deveria ter ocorrido até 30/12/2021, porém o imóvel somente foi entregue em 27/04/2023 (ID 79406436 - Pág. 1).
IV. Dispositivo e tese
16. Recurso da AUTORA conhecido e improvido. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55, Lei n.o 9.099/1995.
17. Recurso das RÉS conhecido e improvido. Condenada a parte recorrente ao pagamento de custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55, Lei n.o 9.099/1995.
18. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.