Tribunal: TJDFT
Processo: 0704564-17.2025.8.07.0007
Órgão julgador: GISELLE ROCHA RAPOSO
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-07
Data de publicação: 2026-05-20

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL. POSSE DECORRENTE DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. PRESUNÇÃO DE BOA-FÉ. FRAUDE À EXECUÇÃO. ÔNUS DA PROVA DO CREDOR. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE MÁ-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE. SÚMULAS 84 E 375 DO COLENDO STJ. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em embargos de terceiro para desconstituir penhora incidente sobre imóveis adquiridos pelo embargante mediante compromisso de compra e venda firmado e integralmente quitado em data anterior ao ajuizamento da ação executiva, reconhecendo-se a posse de boa-fé e afastando-se a alegação de fraude à execução.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em definir se a aquisição de imóvel por terceiro, fundada em compromisso de compra e venda não registrado, pode ser considerada fraude à execução, diante da ausência de registro da penhora e da não comprovação da má-fé do adquirente.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Os embargos de terceiro constituem meio processual adequado para a defesa da posse exercida por terceiro não integrante da relação processual executiva, nos termos do art. 674 do CPC, sendo suficiente a demonstração da posse legítima, ainda que fundada em compromisso de compra e venda não registrado.
4. A jurisprudência consolidada do colendo Superior Tribunal de Justiça admite a oposição de embargos de terceiro com base em posse decorrente de compromisso de compra e venda de imóvel desprovido de registro, conforme dispõe a Súmula 84/STJ, privilegiando a realidade fática e a boa-fé do adquirente.
5. Para o reconhecimento da fraude à execução, é indispensável a comprovação do registro da penhora na matrícula do imóvel ou a demonstração inequívoca da má-fé do terceiro adquirente, nos termos da Súmula 375/STJ, incumbindo tal ônus probatório ao credor.
6. No caso concreto, a aquisição dos imóveis ocorreu em data anterior ao ajuizamento da ação que originou a execução e muito antes da efetivação da penhora, inexistindo qualquer averbação registral capaz de gerar presunção de conhecimento da demanda pelo adquirente.
7. O embargado apelante não logrou êxito em demonstrar a má-fé do embargante apelado, limitando-se a alegações genéricas de simulação e de negligência quanto ao registro da propriedade, insuficientes para afastar a presunção de boa-fé que milita em favor do terceiro adquirente.
8. A ausência de registro imobiliário, por si só, não configura fraude à execução nem autoriza a manutenção da constrição judicial, sobretudo quando inexistente prova de conluio fraudulento ou de ciência prévia da demanda capaz de levar o alienante à insolvência.
9. Mantém-se a sentença que reconheceu a posse de boa-fé do embargante e determinou o desfazimento da penhora, em estrita consonância com a legislação processual e a jurisprudência dominante do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso conhecido e não provido.
Tese de julgamento: "1. É admissível a oposição de embargos de terceiro fundada em posse decorrente de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que não registrado. 2. O reconhecimento da fraude à execução exige o registro da penhora ou a prova inequívoca da má-fé do terceiro adquirente, cujo ônus incumbe ao credor."

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL. POSSE DECORRENTE DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. PRESUNÇÃO DE BOA-FÉ. FRAUDE À EXECUÇÃO. ÔNUS DA PROVA DO CREDOR. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE MÁ-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE. SÚMULAS 84 E 375 DO COLENDO STJ. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em embargos de terceiro para desconstituir penhora incidente sobre imóveis adquiridos pelo embargante mediante compromisso de compra e venda firmado e integralmente quitado em data anterior ao ajuizamento da ação executiva, reconhecendo-se a posse de boa-fé e afastando-se a alegação de fraude à execução.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em definir se a aquisição de imóvel por terceiro, fundada em compromisso de compra e venda não registrado, pode ser considerada fraude à execução, diante da ausência de registro da penhora e da não comprovação da má-fé do adquirente.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Os embargos de terceiro constituem meio processual adequado para a defesa da posse exercida por terceiro não integrante da relação processual executiva, nos termos do art. 674 do CPC, sendo suficiente a demonstração da posse legítima, ainda que fundada em compromisso de compra e venda não registrado.
4. A jurisprudência consolidada do colendo Superior Tribunal de Justiça admite a oposição de embargos de terceiro com base em posse decorrente de compromisso de compra e venda de imóvel desprovido de registro, conforme dispõe a Súmula 84/STJ, privilegiando a realidade fática e a boa-fé do adquirente.
5. Para o reconhecimento da fraude à execução, é indispensável a comprovação do registro da penhora na matrícula do imóvel ou a demonstração inequívoca da má-fé do terceiro adquirente, nos termos da Súmula 375/STJ, incumbindo tal ônus probatório ao credor.
6. No caso concreto, a aquisição dos imóveis ocorreu em data anterior ao ajuizamento da ação que originou a execução e muito antes da efetivação da penhora, inexistindo qualquer averbação registral capaz de gerar presunção de conhecimento da demanda pelo adquirente.
7. O embargado apelante não logrou êxito em demonstrar a má-fé do embargante apelado, limitando-se a alegações genéricas de simulação e de negligência quanto ao registro da propriedade, insuficientes para afastar a presunção de boa-fé que milita em favor do terceiro adquirente.
8. A ausência de registro imobiliário, por si só, não configura fraude à execução nem autoriza a manutenção da constrição judicial, sobretudo quando inexistente prova de conluio fraudulento ou de ciência prévia da demanda capaz de levar o alienante à insolvência.
9. Mantém-se a sentença que reconheceu a posse de boa-fé do embargante e determinou o desfazimento da penhora, em estrita consonância com a legislação processual e a jurisprudência dominante do STJ.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso conhecido e não provido.
Tese de julgamento: "1. É admissível a oposição de embargos de terceiro fundada em posse decorrente de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que não registrado. 2. O reconhecimento da fraude à execução exige o registro da penhora ou a prova inequívoca da má-fé do terceiro adquirente, cujo ônus incumbe ao credor."