Tribunal: TJDFT
Processo: 0709260-20.2025.8.07.0000
Órgão julgador: CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-06
Data de publicação: 2026-05-25

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ADJUDICAÇÃO SUPERVENIENTE DO IMÓVEL. INCLUSÃO DA ADJUDICANTE NO POLO PASSIVO. PRECLUSÃO AFASTADA. NECESSIDADE DE EXAME DA DELIMITAÇÃO TEMPORAL E SUBJETIVA DA RESPONSABILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I – Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em execução de título extrajudicial de cotas condominiais, que não conheceu de impugnação apresentada pela executada ao fundamento de preclusão.
II – Questão em discussão
2. Há 2 questões em discussão: (i) definir se era juridicamente possível não conhecer da impugnação por preclusão, embora fundada em fato superveniente relevante consistente na adjudicação do imóvel e na inclusão da adquirente no polo passivo; (ii) estabelecer se a atualização do débito condominial poderia prosseguir sem exame da delimitação temporal e subjetiva da responsabilidade pelas cotas exigidas após a adjudicação.
III – Razões de decidir
3. A preclusão não impede o exame de impugnação que suscita questão superveniente relevante para a conformação atual da execução, especialmente quando a adjudicação do imóvel altera o quadro jurídico da responsabilidade pelas cotas condominiais.
4. A obrigação condominial tem natureza propter rem e se vincula à titularidade da unidade, de modo que a adjudicação transfere a propriedade e legitima a responsabilização da adquirente pelas obrigações que acompanham a coisa.
5. A inclusão da adjudicante no polo passivo da execução torna incompatível o não conhecimento da impugnação que questiona precisamente os efeitos dessa modificação subjetiva sobre a extensão da cobrança.
6. A natureza propter rem do débito não conduz, por si só, à exclusão integral da executada originária quanto às cotas pretéritas, porque a execução foi proposta para cobrança de parcelas vencidas entre 2019 e 2022, período em que ela figurava como titular do bem.
7. A determinação de apresentação de planilha atualizada do débito, em obrigação de trato sucessivo, não configura automaticamente decisão extra petita, mas a atualização do crédito deve observar os limites subjetivos e temporais da responsabilidade executiva após a adjudicação do imóvel.
IV – Dispositivo
8. Recurso conhecido e parcialmente provido.
________
Dispositivo relevante citado: CPC, arts. 300, 492, 995, parágrafo único, e 85, § 2o; CC, arts. 1.336, I, e 1.345; Lei no 4.591/1964, art. 12.

Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1889466, 0708297-20.2023.8.07.0020, Rel. Des. João Egmont, 2a Turma Cível, j. 17.07.2024, DJe 23.07.2024; TJDFT, Acórdão 1845774, 0745218-69.2022.8.07.0001, Rel. Des. Renato Scussel, 2a Turma Cível, j. 10.04.2024, DJe 15.05.2024.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ADJUDICAÇÃO SUPERVENIENTE DO IMÓVEL. INCLUSÃO DA ADJUDICANTE NO POLO PASSIVO. PRECLUSÃO AFASTADA. NECESSIDADE DE EXAME DA DELIMITAÇÃO TEMPORAL E SUBJETIVA DA RESPONSABILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I – Caso em exame
1. Agravo de instrumento interposto contra decisão proferida em execução de título extrajudicial de cotas condominiais, que não conheceu de impugnação apresentada pela executada ao fundamento de preclusão.
II – Questão em discussão
2. Há 2 questões em discussão: (i) definir se era juridicamente possível não conhecer da impugnação por preclusão, embora fundada em fato superveniente relevante consistente na adjudicação do imóvel e na inclusão da adquirente no polo passivo; (ii) estabelecer se a atualização do débito condominial poderia prosseguir sem exame da delimitação temporal e subjetiva da responsabilidade pelas cotas exigidas após a adjudicação.
III – Razões de decidir
3. A preclusão não impede o exame de impugnação que suscita questão superveniente relevante para a conformação atual da execução, especialmente quando a adjudicação do imóvel altera o quadro jurídico da responsabilidade pelas cotas condominiais.
4. A obrigação condominial tem natureza propter rem e se vincula à titularidade da unidade, de modo que a adjudicação transfere a propriedade e legitima a responsabilização da adquirente pelas obrigações que acompanham a coisa.
5. A inclusão da adjudicante no polo passivo da execução torna incompatível o não conhecimento da impugnação que questiona precisamente os efeitos dessa modificação subjetiva sobre a extensão da cobrança.
6. A natureza propter rem do débito não conduz, por si só, à exclusão integral da executada originária quanto às cotas pretéritas, porque a execução foi proposta para cobrança de parcelas vencidas entre 2019 e 2022, período em que ela figurava como titular do bem.
7. A determinação de apresentação de planilha atualizada do débito, em obrigação de trato sucessivo, não configura automaticamente decisão extra petita, mas a atualização do crédito deve observar os limites subjetivos e temporais da responsabilidade executiva após a adjudicação do imóvel.
IV – Dispositivo
8. Recurso conhecido e parcialmente provido.
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Dispositivo relevante citado: CPC, arts. 300, 492, 995, parágrafo único, e 85, § 2o; CC, arts. 1.336, I, e 1.345; Lei no 4.591/1964, art. 12.

Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1889466, 0708297-20.2023.8.07.0020, Rel. Des. João Egmont, 2a Turma Cível, j. 17.07.2024, DJe 23.07.2024; TJDFT, Acórdão 1845774, 0745218-69.2022.8.07.0001, Rel. Des. Renato Scussel, 2a Turma Cível, j. 10.04.2024, DJe 15.05.2024.