Tribunal: TJDFT
Processo: 0748138-45.2024.8.07.0001
Órgão julgador: LEONOR AGUENA
Órgão colegiado: 5a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-01-29
Data de publicação: 2026-02-09

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO POR DESCUMPRIMENTO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. TEORIA DA ASSERÇÃO. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível contra sentença que, em ação declaratória de inexistência de débitos c/c obrigação de fazer e indenização por danos materiais e morais fundados na falha da prestação de serviço, reconheceu a ilegitimidade passiva da administradora imobiliária e extinguiu o processo sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, VI, do CPC.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em analisar a legitimidade da recorrida, imobiliária responsável pela administração de imóvel locado à recorrente, a figurar no polo passivo da demanda.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A análise das condições da ação, inclusive a legitimidade, deve ocorrer à luz da teoria da asserção, segundo a qual se verifica, a partir das afirmações da petição inicial, se o processo pode validamente se desenvolver em relação à parte indicada (AgRg nos EDcl no REsp 1.035.860/MS).
4. Da narrativa inicial decorre que as alegações da autora dizem respeito a obrigações intrínsecas ao contrato de locação, imputáveis exclusivamente ao locador, não havendo relação jurídica que vincule a mandatária como responsável direta pelos alegados vícios ou débitos contratuais.
5. A administradora de imóveis atua como mera mandatária do locador, razão pela qual não responde pessoalmente por obrigações do contrato de locação, salvo se agir em nome próprio, nos termos do art. 663 do Código Civil.
6. A extinção sem resolução do mérito é medida impositiva quando verificada, desde o início, a ausência de legitimidade da parte demandada, nos termos do art. 485, VI, do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: "1. A administradora de imóveis, na condição de mandatária do locador, não possui legitimidade passiva para ações que discutem obrigações, vícios ou encargos decorrentes do contrato de locação celebrado em nome do proprietário."; "2. A legitimidade passiva deve ser aferida segundo a teoria da asserção, analisando-se as afirmações da petição inicial.".
______
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 485, VI; CC, art. 663.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.693.648/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 4a Turma, j. 13/02/2023; STJ, AgRg nos EDcl no REsp 1.035.860/MS, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4a Turma, j. 25/11/2014; STJ, REsp 664.654/RJ, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, 5a Turma, j. 12/09/2006; TJDFT, Acórdãos citados no voto.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO POR DESCUMPRIMENTO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. TEORIA DA ASSERÇÃO. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM JULGAMENTO DO MÉRITO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível contra sentença que, em ação declaratória de inexistência de débitos c/c obrigação de fazer e indenização por danos materiais e morais fundados na falha da prestação de serviço, reconheceu a ilegitimidade passiva da administradora imobiliária e extinguiu o processo sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, VI, do CPC.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em analisar a legitimidade da recorrida, imobiliária responsável pela administração de imóvel locado à recorrente, a figurar no polo passivo da demanda.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A análise das condições da ação, inclusive a legitimidade, deve ocorrer à luz da teoria da asserção, segundo a qual se verifica, a partir das afirmações da petição inicial, se o processo pode validamente se desenvolver em relação à parte indicada (AgRg nos EDcl no REsp 1.035.860/MS).
4. Da narrativa inicial decorre que as alegações da autora dizem respeito a obrigações intrínsecas ao contrato de locação, imputáveis exclusivamente ao locador, não havendo relação jurídica que vincule a mandatária como responsável direta pelos alegados vícios ou débitos contratuais.
5. A administradora de imóveis atua como mera mandatária do locador, razão pela qual não responde pessoalmente por obrigações do contrato de locação, salvo se agir em nome próprio, nos termos do art. 663 do Código Civil.
6. A extinção sem resolução do mérito é medida impositiva quando verificada, desde o início, a ausência de legitimidade da parte demandada, nos termos do art. 485, VI, do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: "1. A administradora de imóveis, na condição de mandatária do locador, não possui legitimidade passiva para ações que discutem obrigações, vícios ou encargos decorrentes do contrato de locação celebrado em nome do proprietário."; "2. A legitimidade passiva deve ser aferida segundo a teoria da asserção, analisando-se as afirmações da petição inicial.".
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Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 485, VI; CC, art. 663.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.693.648/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, 4a Turma, j. 13/02/2023; STJ, AgRg nos EDcl no REsp 1.035.860/MS, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, 4a Turma, j. 25/11/2014; STJ, REsp 664.654/RJ, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, 5a Turma, j. 12/09/2006; TJDFT, Acórdãos citados no voto.