Tribunal: TJDFT
Processo: 0730561-72.2025.8.07.0016
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-01-28
Data de publicação: 2026-02-11

Ementa:
RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA. TERMO DE RESERVA. NATUREZA CONTRATUAL. PRAZO DE ENTREGA. OBSERVÂNCIA DO TEMA 996 DO STJ. PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. INOCORRÊNCIA DE NOVAÇÃO. ATRASO CONFIGURADO. CASO FORTUITO INTERNO. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA E INSUMOS. RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR. LUCROS CESSANTES. NATUREZA INDENIZATÓRIA. VALOR LOCATÍCIO COMO PARÂMETRO. JUROS DE OBRA. DEVOLUÇÃO APÓS O PRAZO CONTRATUAL. FORMA DE CÁLCULO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do 4° Juizado Especial Cível de Brasília que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais e condenou, solidariamente as rés, no pagamento de R$ 8.484,97 (oito mil quatrocentos e oitenta e quatro reais e noventa e sete centavos) a título de indenização por lucros cessantes, equivalente a 13 alugueis mensais no valor de R$ 652,69 (seiscentos e cinquenta e dois reais e sessenta e nove centavos) e no valor de R$ 8.701,63 (oito mil setecentos e um reais e sessenta e três centavos) a título de juros do obra.
2. Recurso próprio e adequado à espécie. Preparo regular (ID 78861536). Foram oferecidas contrarrazões (ID 78861540).
3. Na origem, a autora, ora recorrida, ajuizou ação declaratória cumulada com pedido de dano material e danos moral. Narrou que em 09/04/2021 celebrou com a primeira requerida o Termo de Reserva de Unidade Habitacional no 37799, referente ao imóvel situado no Itapoã Parque, Qd 501, Conjunto 01, Lote 04, Bloco A1, apartamento 102. Apontou que o referido documento estipulou data estimada para entrega do imóvel em 30/04/2022, com tolerância adicional de 180 dias, o que fixaria o limite máximo para 30/10/2022. Relatou que, posteriormente, firmou Contrato de Compra e Venda, no qual constava prazo diverso para conclusão da obra — 26/05/2023 — e que a entrega simbólica das chaves ocorreu apenas em dezembro de 2023. Alegou que foi induzida ao erro ao assinar o contrato definitivo, confiando no prazo apresentado originalmente no termo de reserva, o qual lhe sinalizava entrega em período substancialmente menor. Sustentou que arcou com juros de obra durante os meses subsequentes ao vencimento do prazo inicial, totalizando R$ 10.476,40, valores que atribuiu ao atraso imputável às requeridas. Por tais razões, propôs a presente ação buscando o reconhecimento judicial do atraso, a restituição das quantias pagas e indenização pelos danos materiais e morais sofridos.
4. Em suas razões recursais, os requeridos, ora recorrentes alegaram que que a sentença desconsiderou a ocorrência de caso fortuito e força maior decorrentes da pandemia da Covid-19, sustentando que o período de crise sanitária impactou diretamente o setor da construção civil, com falta generalizada de insumos, paralisações de fornecedores e restrições governamentais, impossibilitando o cumprimento regular do cronograma. Aduziu que tais eventos configuraram fortuito externo e romperam o nexo causal, devendo afastar a caracterização de mora. Em seguida, afirmou que o juízo ignorou o prazo adicional de 60 dias previsto no contrato de compra e venda para a entrega das chaves, o qual, somado aos 180 dias de tolerância, postergaria o termo final para 19/01/2024, tornando indevida a imputação de atraso a partir de data anterior. Sustentou ainda que o Termo de Reserva habitacional não poderia servir como marco vinculativo, pois não gera obrigação definitiva de entrega nem vinculação contratual, tratando-se apenas de documento preliminar. Alegou que a sentença criou insegurança jurídica ao privilegiar data estimada de publicidade comercial em detrimento do contrato efetivo firmado entre as partes. No tocante aos lucros cessantes, afirmou que o imóvel possui finalidade estritamente habitacional e não geraria renda ou exploração econômica, inexistindo prova concreta de prejuízo material. Invocou o entendimento de que danos materiais não se presumem e dependem de demonstração específica do evento danoso. Quanto aos juros de obra, apontou que a autora juntou apenas planilha de financiamento sem discriminar valores pagos a esse título, não atendendo ao ônus probatório previsto no art. 373, I, do CPC. Requereu, por fim, a reforma integral da sentença para afastar o atraso, excluir condenações de lucros cessantes e juros de obra, e reconhecer os prazos contratuais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. A controvérsia recursal cinge-se a: (i) definição do prazo contratual para entrega do imóvel e validade do termo de reserva; (ii) alegação de caso fortuito e força maior em decorrência da pandemia de COVID-19; (iii) comprovação e alcance da restituição de valores a título de juros de obra; e (iv) cabimento da indenização por lucros cessantes em razão do atraso na entrega.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. A relação estabelecida entre as partes é de consumo (arts. 2o e 3o do CDC), razão pela qual incide o regime de responsabilidade objetiva do fornecedor. Compete ao comprador demonstrar a existência do contrato e o atraso na entrega do imóvel, cabendo à construtora comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito alegado, nos termos do art. 373 do CPC.
7. O Termo de Reserva de Unidade Habitacional, embora se trate de instrumento simplificado e independentemente de sua nomenclatura, possui natureza jurídica de contrato preliminar. Uma vez atendidas as condições nele estipuladas, vincula a construtora à obrigação de transferir ao adquirente a unidade habitacional. Diante dessa vinculação, as cláusulas nele inseridas devem ser observadas, e eventual modificação exige anuência expressa do consumidor, com cláusula clara quanto à alteração da data de entrega do imóvel, em observância ao princípio da boa-fé contratual. No contrato de compra e venda e financiamento imobiliário não há cláusula clara capaz de demonstrar ciência inequívoca do comprador acerca da alteração da data de entrega do imóvel, a ponto de configurar novação contratual. A simples aposição de nova data, desacompanhada de alerta específico e transparente quanto à alteração substancial do prazo originalmente previsto, não comprova a anuência necessária para caracterizar a novação (art. 361 do Código Civil).
8. Consta do Termo de Reserva Habitacional (ID 78861285, p. 1) que o imóvel deveria ser entregue em 30/04/2022, admitida tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, totalizando o prazo limite de 30/10/2022, independentemente de qualquer condição adicional. O Tema Repetitivo n.o 996 do STJ consolidou o entendimento de que o prazo para entrega do imóvel não pode estar condicionado à concessão de financiamento bancário ou vinculado a qualquer outra operação acessória. Assim, não há que se falar em novação contratual apta a afastar o atraso. O prazo previsto no Termo de Reserva prevalece sobre aquele indicado no contrato de financiamento. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Rel. Giselle Rocha Raposo, 2a Turma Recursal, j. 17/6/2024, DJE 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Rel. Marco Antônio do Amaral, 3a Turma Recursal, j. 5/8/2024, PJe 13/8/2024. A entrega não ocorreu no prazo limite de 30/10/2022.
9. Em razão desse panorama, não se cogita a prorrogação tácita do prazo de entrega do imóvel, tampouco é possível invocar o acréscimo contratual de 60 (sessenta) dias previsto apenas no contrato de compra e venda (ID 78861306, p. 6/7, item 4.12). Trata-se de cláusula dissociada do prazo originalmente pactuado entre as partes, redigida sem indicação clara de tratar-se de novação e sem evidência de concordância expressa do consumidor. Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Rel. Margareth Cristina Becker, 3a Turma Recursal, j. 21/10/2024, DJE 6/11/2024.
10. Rejeitada, igualmente, a alegação de atraso decorrente da pandemia de COVID-19. O negócio jurídico foi firmado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano e parte da população já se encontrava imunizada, inclusive com a segunda dose. Não se trata, portanto, de evento imprevisto ou imprevisível. Além disso, eventual escassez de mão de obra, maquinário ou insumos caracteriza fortuito interno, cujo risco integra a atividade econômica da construtora, devendo ser suportado pelo fornecedor.
11. A vedação de locação de imóveis subsidiados pelo Programa Minha Casa Minha Vida (Lei 11.977/2009) não afasta a indenização por lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 996, fixou tese expressa no sentido de que o prejuízo do adquirente é presumido, decorrente da privação injusta do uso do bem, sendo devida indenização calculada com base no valor locatício mensal de imóvel equivalente, até a data da disponibilização efetiva da posse direta. O valor locatício representa critério objetivo, amplamente aceito e proporcional à utilidade perdida pelo consumidor. Precedentes: Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Rel. Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, j. 5/6/2024, DJE 11/6/2024; Acórdão 1680685, 07404041720228070000, Rel. Gislene Pinheiro, 7a Turma Cível, j. 22/3/2023, DJE 4/4/2023. A indenização fixada na sentença permanece adequada.
12. O Tema 996 do STJ também definiu que “é ilícito o repasse dos ‘juros de obra’ ou encargos equivalentes após o prazo ajustado para entrega das chaves, incluído o período de tolerância”. Entretanto, a restituição deve limitar-se exclusivamente ao período de mora da construtora. Nesse sentido, importa destacar, ainda, que não é possível determinar a devolução de valores referentes às parcelas pagas em janeiro e fevereiro de 2024, pois, conforme demonstrado, a obra já havia sido concluída e o imóvel entregue, o que descaracteriza a incidência de juros de obra nesse intervalo. A eventual ausência de amortização ou irregularidade nos encargos cobrados após a entrega deve ser objeto de demanda própria em face da instituição financeira, não podendo integrar o presente julgamento, sob pena de decisão extra petita.
13. Para fins de cálculo do valor dos juros de obra, deve ser considerado o valor efetivamente pago em cada competência, excluídos apenas os montantes indicados nas colunas “Seguro/FGAHB” e “atraso calculado”, este último atinente à cobrança decorrente de dias de atraso no pagamento da parcela, cuja responsabilidade recai sobre o mutuário, nos termos da cláusula 5.1.2 do contrato de financiamento (ID 78861306). Ressalte-se que a planilha de pagamentos juntada pela autora (ID 78861520) é documento idôneo para comprovar o desembolso dos juros de obra, pois discrimina minuciosamente os valores pagos, a natureza de cada rubrica e as respectivas datas, permitindo aferição objetiva do quantum devido.
IV. DISPOSITIVO
14. Recurso conhecido e parcialmente provido. Mantido o valor fixado na sentença a título de lucros cessantes, com incidência mensal durante todo o período de atraso na entrega do imóvel. Reformada a sentença tão somente para definir que o valor a ser restituído a título de juros de obra deve corresponder ao somatório da quantia efetivamente paga em cada competência, excluídos apenas os montantes indicados nas colunas “Seguro/FGAHB” e “atraso calculado”, conforme a planilha de evolução da dívida constante em ID 78861520, a ser apurada por mero cálculo aritmético e referente aos meses de novembro de 2022 a dezembro de 2023. Correção monetária e juros conforme a sentença de origem.
15. Custas recolhidas. Sem honorários, ante a ausência de recorrente integralmente vencido, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95.
16. A súmula de julgamento servirá como acórdão, nos termos do art. 46 da Lei no 9.099/95.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA. TERMO DE RESERVA. NATUREZA CONTRATUAL. PRAZO DE ENTREGA. OBSERVÂNCIA DO TEMA 996 DO STJ. PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. INOCORRÊNCIA DE NOVAÇÃO. ATRASO CONFIGURADO. CASO FORTUITO INTERNO. ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA E INSUMOS. RESPONSABILIDADE DO FORNECEDOR. LUCROS CESSANTES. NATUREZA INDENIZATÓRIA. VALOR LOCATÍCIO COMO PARÂMETRO. JUROS DE OBRA. DEVOLUÇÃO APÓS O PRAZO CONTRATUAL. FORMA DE CÁLCULO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de Recurso Inominado interposto em face da sentença exarada pelo juízo do 4° Juizado Especial Cível de Brasília que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais e condenou, solidariamente as rés, no pagamento de R$ 8.484,97 (oito mil quatrocentos e oitenta e quatro reais e noventa e sete centavos) a título de indenização por lucros cessantes, equivalente a 13 alugueis mensais no valor de R$ 652,69 (seiscentos e cinquenta e dois reais e sessenta e nove centavos) e no valor de R$ 8.701,63 (oito mil setecentos e um reais e sessenta e três centavos) a título de juros do obra.
2. Recurso próprio e adequado à espécie. Preparo regular (ID 78861536). Foram oferecidas contrarrazões (ID 78861540).
3. Na origem, a autora, ora recorrida, ajuizou ação declaratória cumulada com pedido de dano material e danos moral. Narrou que em 09/04/2021 celebrou com a primeira requerida o Termo de Reserva de Unidade Habitacional no 37799, referente ao imóvel situado no Itapoã Parque, Qd 501, Conjunto 01, Lote 04, Bloco A1, apartamento 102. Apontou que o referido documento estipulou data estimada para entrega do imóvel em 30/04/2022, com tolerância adicional de 180 dias, o que fixaria o limite máximo para 30/10/2022. Relatou que, posteriormente, firmou Contrato de Compra e Venda, no qual constava prazo diverso para conclusão da obra — 26/05/2023 — e que a entrega simbólica das chaves ocorreu apenas em dezembro de 2023. Alegou que foi induzida ao erro ao assinar o contrato definitivo, confiando no prazo apresentado originalmente no termo de reserva, o qual lhe sinalizava entrega em período substancialmente menor. Sustentou que arcou com juros de obra durante os meses subsequentes ao vencimento do prazo inicial, totalizando R$ 10.476,40, valores que atribuiu ao atraso imputável às requeridas. Por tais razões, propôs a presente ação buscando o reconhecimento judicial do atraso, a restituição das quantias pagas e indenização pelos danos materiais e morais sofridos.
4. Em suas razões recursais, os requeridos, ora recorrentes alegaram que que a sentença desconsiderou a ocorrência de caso fortuito e força maior decorrentes da pandemia da Covid-19, sustentando que o período de crise sanitária impactou diretamente o setor da construção civil, com falta generalizada de insumos, paralisações de fornecedores e restrições governamentais, impossibilitando o cumprimento regular do cronograma. Aduziu que tais eventos configuraram fortuito externo e romperam o nexo causal, devendo afastar a caracterização de mora. Em seguida, afirmou que o juízo ignorou o prazo adicional de 60 dias previsto no contrato de compra e venda para a entrega das chaves, o qual, somado aos 180 dias de tolerância, postergaria o termo final para 19/01/2024, tornando indevida a imputação de atraso a partir de data anterior. Sustentou ainda que o Termo de Reserva habitacional não poderia servir como marco vinculativo, pois não gera obrigação definitiva de entrega nem vinculação contratual, tratando-se apenas de documento preliminar. Alegou que a sentença criou insegurança jurídica ao privilegiar data estimada de publicidade comercial em detrimento do contrato efetivo firmado entre as partes. No tocante aos lucros cessantes, afirmou que o imóvel possui finalidade estritamente habitacional e não geraria renda ou exploração econômica, inexistindo prova concreta de prejuízo material. Invocou o entendimento de que danos materiais não se presumem e dependem de demonstração específica do evento danoso. Quanto aos juros de obra, apontou que a autora juntou apenas planilha de financiamento sem discriminar valores pagos a esse título, não atendendo ao ônus probatório previsto no art. 373, I, do CPC. Requereu, por fim, a reforma integral da sentença para afastar o atraso, excluir condenações de lucros cessantes e juros de obra, e reconhecer os prazos contratuais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. A controvérsia recursal cinge-se a: (i) definição do prazo contratual para entrega do imóvel e validade do termo de reserva; (ii) alegação de caso fortuito e força maior em decorrência da pandemia de COVID-19; (iii) comprovação e alcance da restituição de valores a título de juros de obra; e (iv) cabimento da indenização por lucros cessantes em razão do atraso na entrega.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. A relação estabelecida entre as partes é de consumo (arts. 2o e 3o do CDC), razão pela qual incide o regime de responsabilidade objetiva do fornecedor. Compete ao comprador demonstrar a existência do contrato e o atraso na entrega do imóvel, cabendo à construtora comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito alegado, nos termos do art. 373 do CPC.
7. O Termo de Reserva de Unidade Habitacional, embora se trate de instrumento simplificado e independentemente de sua nomenclatura, possui natureza jurídica de contrato preliminar. Uma vez atendidas as condições nele estipuladas, vincula a construtora à obrigação de transferir ao adquirente a unidade habitacional. Diante dessa vinculação, as cláusulas nele inseridas devem ser observadas, e eventual modificação exige anuência expressa do consumidor, com cláusula clara quanto à alteração da data de entrega do imóvel, em observância ao princípio da boa-fé contratual. No contrato de compra e venda e financiamento imobiliário não há cláusula clara capaz de demonstrar ciência inequívoca do comprador acerca da alteração da data de entrega do imóvel, a ponto de configurar novação contratual. A simples aposição de nova data, desacompanhada de alerta específico e transparente quanto à alteração substancial do prazo originalmente previsto, não comprova a anuência necessária para caracterizar a novação (art. 361 do Código Civil).
8. Consta do Termo de Reserva Habitacional (ID 78861285, p. 1) que o imóvel deveria ser entregue em 30/04/2022, admitida tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, totalizando o prazo limite de 30/10/2022, independentemente de qualquer condição adicional. O Tema Repetitivo n.o 996 do STJ consolidou o entendimento de que o prazo para entrega do imóvel não pode estar condicionado à concessão de financiamento bancário ou vinculado a qualquer outra operação acessória. Assim, não há que se falar em novação contratual apta a afastar o atraso. O prazo previsto no Termo de Reserva prevalece sobre aquele indicado no contrato de financiamento. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Rel. Giselle Rocha Raposo, 2a Turma Recursal, j. 17/6/2024, DJE 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Rel. Marco Antônio do Amaral, 3a Turma Recursal, j. 5/8/2024, PJe 13/8/2024. A entrega não ocorreu no prazo limite de 30/10/2022.
9. Em razão desse panorama, não se cogita a prorrogação tácita do prazo de entrega do imóvel, tampouco é possível invocar o acréscimo contratual de 60 (sessenta) dias previsto apenas no contrato de compra e venda (ID 78861306, p. 6/7, item 4.12). Trata-se de cláusula dissociada do prazo originalmente pactuado entre as partes, redigida sem indicação clara de tratar-se de novação e sem evidência de concordância expressa do consumidor. Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Rel. Margareth Cristina Becker, 3a Turma Recursal, j. 21/10/2024, DJE 6/11/2024.
10. Rejeitada, igualmente, a alegação de atraso decorrente da pandemia de COVID-19. O negócio jurídico foi firmado quando a pandemia já estava instalada há mais de um ano e parte da população já se encontrava imunizada, inclusive com a segunda dose. Não se trata, portanto, de evento imprevisto ou imprevisível. Além disso, eventual escassez de mão de obra, maquinário ou insumos caracteriza fortuito interno, cujo risco integra a atividade econômica da construtora, devendo ser suportado pelo fornecedor.
11. A vedação de locação de imóveis subsidiados pelo Programa Minha Casa Minha Vida (Lei 11.977/2009) não afasta a indenização por lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 996, fixou tese expressa no sentido de que o prejuízo do adquirente é presumido, decorrente da privação injusta do uso do bem, sendo devida indenização calculada com base no valor locatício mensal de imóvel equivalente, até a data da disponibilização efetiva da posse direta. O valor locatício representa critério objetivo, amplamente aceito e proporcional à utilidade perdida pelo consumidor. Precedentes: Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Rel. Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, j. 5/6/2024, DJE 11/6/2024; Acórdão 1680685, 07404041720228070000, Rel. Gislene Pinheiro, 7a Turma Cível, j. 22/3/2023, DJE 4/4/2023. A indenização fixada na sentença permanece adequada.
12. O Tema 996 do STJ também definiu que “é ilícito o repasse dos ‘juros de obra’ ou encargos equivalentes após o prazo ajustado para entrega das chaves, incluído o período de tolerância”. Entretanto, a restituição deve limitar-se exclusivamente ao período de mora da construtora. Nesse sentido, importa destacar, ainda, que não é possível determinar a devolução de valores referentes às parcelas pagas em janeiro e fevereiro de 2024, pois, conforme demonstrado, a obra já havia sido concluída e o imóvel entregue, o que descaracteriza a incidência de juros de obra nesse intervalo. A eventual ausência de amortização ou irregularidade nos encargos cobrados após a entrega deve ser objeto de demanda própria em face da instituição financeira, não podendo integrar o presente julgamento, sob pena de decisão extra petita.
13. Para fins de cálculo do valor dos juros de obra, deve ser considerado o valor efetivamente pago em cada competência, excluídos apenas os montantes indicados nas colunas “Seguro/FGAHB” e “atraso calculado”, este último atinente à cobrança decorrente de dias de atraso no pagamento da parcela, cuja responsabilidade recai sobre o mutuário, nos termos da cláusula 5.1.2 do contrato de financiamento (ID 78861306). Ressalte-se que a planilha de pagamentos juntada pela autora (ID 78861520) é documento idôneo para comprovar o desembolso dos juros de obra, pois discrimina minuciosamente os valores pagos, a natureza de cada rubrica e as respectivas datas, permitindo aferição objetiva do quantum devido.
IV. DISPOSITIVO
14. Recurso conhecido e parcialmente provido. Mantido o valor fixado na sentença a título de lucros cessantes, com incidência mensal durante todo o período de atraso na entrega do imóvel. Reformada a sentença tão somente para definir que o valor a ser restituído a título de juros de obra deve corresponder ao somatório da quantia efetivamente paga em cada competência, excluídos apenas os montantes indicados nas colunas “Seguro/FGAHB” e “atraso calculado”, conforme a planilha de evolução da dívida constante em ID 78861520, a ser apurada por mero cálculo aritmético e referente aos meses de novembro de 2022 a dezembro de 2023. Correção monetária e juros conforme a sentença de origem.
15. Custas recolhidas. Sem honorários, ante a ausência de recorrente integralmente vencido, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95.
16. A súmula de julgamento servirá como acórdão, nos termos do art. 46 da Lei no 9.099/95.