Tribunal: TJDFT
Processo: 0739352-30.2025.8.07.0016
Órgão julgador: LUIS EDUARDO YATSUDA ARIMA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-02-11
Data de publicação: 2026-02-26

Ementa:
Ementa. Juizado Especial Cível. Recurso inominado. Direito do consumidor. Atraso na entrega de imóvel. Preliminar de incompetência rejeitada. Prazo de entrega previsto no Termo de Reserva. Caso fortuito ou força maior afastados. Lucros cessantes. Juros de obra. Devidos. Correção do valor com base na coluna "juros". Recurso conhecido e parcialmente provido.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado interposto pela parte ré em face da sentença que julgou procedentes os pedidos para (i) condenar a requerida a pagar à autora os valores pagos a título de juros de obra entre 01/07/2022 até a data da entrega do imóvel, em 22/08/2023, a ser apurado por simples cálculos, o qual deverá ser acrescido de correção monetária pelo IPCA, da data da transferência, e de juros de mora na forma do artigo 406, caput e § 1o, do CC, da data da citação e; (ii) condenar a requerida ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 01/07/2022, no importe de 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves (22/08/2023), o qual deverá ser acrescido de correção monetária pelo IPCA, da data da transferência, e de juros de mora na forma do artigo 406, caput e § 1o, do CC, da data da citação.
2. Recurso próprio e tempestivo. Custas e preparo recolhidos.
3. Em suas razões recursais, os recorrentes apresentam a preliminar de incompetência (i) em razão do valor da causa, visto que o valor do imóvel objeto do contrato excede em 40 (quarenta) vezes o salário mínimo; (ii) em razão da necessidade de perícia técnica para apuração dos valores devidos. Sustentam a ocorrência de caso fortuito e de força maior, decorrente da pandemia de COVID-19. Alegam que o prazo para entrega do imóvel é aquele constante no contrato de compra e venda e não o mencionado no termo de reserva. Defendem que sejam considerados o prazo de tolerância de 180 dias e o prazo suplementar de 60 dias previstos no contrato. Aduzem que sequer houve atraso na entrega do imóvel, visto que o prazo de tolerância de 180 dias postergaria a entrega até 06/04/2023, bem como o prazo contratual de 60 dias para a data de 06/06/2024. Asseveram que não há que se falar em lucros cessantes, visto que o imóvel em questão possui caráter eminentemente residencial e não para a exploração comercial. Argumentam que os juros de obra não são devidos, tendo em vista que a recorrida não juntou documentos que comprovem o pagamento dos referidos juros. Requerem a reforma da sentença para julgar improcedente o pedido de indenização a título de lucros cessantes e juros de obra. Subsidiariamente, pugnam (i) pelo reconhecimento da necessidade de prorrogação do prazo de entrega do imóvel pelo período de 1 ano e 10 meses; (ii) pela reforma da sentença para considerar o prazo de entrega constante no contrato de compra e venda (09/10/2023), acrescido da tolerância legal de 180 dias, bem como do prazo de 60 dias; (iii) caso considerado o prazo de entrega previsto no termo de reserva, que sejam acrescidos a tolerância de 180 dias e o prazo contratual de 60 dias e; (iv) que a incidência dos juros de obra recaia exclusivamente sobre o valor contido na coluna "juros" da tabela apresentada pela requerente.
4. Em contrarrazões, a recorrida pugna pelo desprovimento do recurso e pela manutenção da sentença.
II. Questão em discussão
5. A controvérsia reside em determinar a ocorrência, ou não, de atraso na entrega do imóvel adquirido na planta, e se é devida a restituição dos juros de obra e indenização por lucros cessantes.
III. Razões de decidir
6. Preliminar de incompetência. A competência dos Juizados Especiais Cíveis observa o proveito econômico pretendido. Além disso, não foi constatada complexidade que inviabilize sua atuação. Preliminar rejeitada.
7. No caso, consta dos autos que as partes assinaram “Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário", o qual estimou a data de entrega do imóvel para 30/04/2023.
8. Prazo de entrega. É certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não pode se sobrepor àquele previsto no Termo de Reserva, especialmente porque, no primeiro, a informação não é apresentada de forma clara, ostensiva e inteligível, em descompasso com os princípios da transparência e da boa-fé objetiva previstos no Código de Defesa do Consumidor. Verifica-se que o referido prazo se encontra inserido em um quadro geral de informações, de forma que pode facilmente passar despercebido pelo consumidor, sobretudo diante do fato de que diverge significativamente daquele anteriormente estipulado e aceito no Termo de Reserva, documento este que, à época, orientou a legítima expectativa da recorrida quanto ao prazo de entrega do imóvel. Dessa forma, o prazo contratual de entrega deve ser claro e inteligível, conforme o Tema 996 do STJ. O Termo de Reserva, que fixa data certa para entrega, integra o contrato e vincula as partes, nos termos do art. 427 do Código Civil. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/04/2023 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de apenas 180 dias corridos, em razão da ausência de previsão no Termo de Reserva de prazo adicional para entrega das chaves. Desse modo, o prazo final que o imóvel deveria ter sido entregue deu-se em 27/10/2023. Contudo, o imóvel só foi entregue no dia 16/08/2024 (ID 79193657).
9. Caso fortuito ou força maior. Primeiro, faz-se necessário fixar determinados marcos temporais: o negócio jurídico foi celebrado em 2023 e a pandemia teve início em 2020. Portanto, o contrato foi firmado três anos após o início da pandemia, quando os seus efeitos já eram conhecidos, permitindo às partes avaliar os riscos do negócio.
10. Lucros cessantes. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP, foi decidido que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, desde o fim do prazo de tolerância para a entrega do imóvel e com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor de 0,5% do valor do imóvel ao mês fixado pelo juízo de origem se mostra adequado por estar em consonância com a praxe adotada no mercado e pela jurisprudência.
11. Juros de obra. Após transcorrido o prazo de tolerância da entrega não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor no período compreendido entre os meses de outubro de 2023 a agosto de 2024. No que se refere à apuração dos juros de obra, observa-se que o valor indicado na petição de ID 79194016 não corresponde com exatidão aos encargos efetivamente pagos. Isso decorre da adoção equivocada, por parte da recorrida, dos valores constantes na coluna “Valor Pago/Devolvido” como base de cálculo, quando, na realidade, os valores apropriados para tal finalidade encontram-se na coluna “Juros”, conforme planilha de ID 79194017.
12. Cito precedentes desta Turma Recursal: Acórdão 2047726, 0702200-30.2025.8.07.0021, Relator(a): FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 24/09/2025, publicado no DJe: 30/09/2025; Acórdão 2047677, 0740661-86.2025.8.07.0016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 24/09/2025, publicado no DJe: 01/10/2025; Acórdão 2059688, 0750846-86.2025.8.07.0016, Relator(a): RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 28/10/2025, publicado no DJe: 10/11/2025.
IV. Dispositivo e tese
13. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO para limitar a restituição dos juros de obra ao valor de R$ 4.189,94 (quatro mil cento e oitenta e nove reais e noventa e quatro centavos), a ser atualizado nos termos da sentença. Mantêm-se os demais termos da decisão. Sem custas e honorários advocatícios (art. 55 da Lei n. 9.099/95).
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.
Tese de julgamento: "O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes. Após transcorrido o prazo de entrega do imóvel não é mais lícito cobrar do adquirente os juros de obra.".
Dispositivo relevante citado: CC, art. 427.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996 e REsp 1729593/SP; TJDFT, Acórdão 2047726, 0702200-30.2025.8.07.0021, Relator(a): FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 24/09/2025, publicado no DJe: 30/09/2025; Acórdão 2047677, 0740661-86.2025.8.07.0016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 24/09/2025, publicado no DJe: 01/10/2025; Acórdão 2059688, 0750846-86.2025.8.07.0016, Relator(a): RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 28/10/2025, publicado no DJe: 10/11/2025.

Inteiro teor:
Ementa. Juizado Especial Cível. Recurso inominado. Direito do consumidor. Atraso na entrega de imóvel. Preliminar de incompetência rejeitada. Prazo de entrega previsto no Termo de Reserva. Caso fortuito ou força maior afastados. Lucros cessantes. Juros de obra. Devidos. Correção do valor com base na coluna "juros". Recurso conhecido e parcialmente provido.
I. Caso em exame
1. Recurso inominado interposto pela parte ré em face da sentença que julgou procedentes os pedidos para (i) condenar a requerida a pagar à autora os valores pagos a título de juros de obra entre 01/07/2022 até a data da entrega do imóvel, em 22/08/2023, a ser apurado por simples cálculos, o qual deverá ser acrescido de correção monetária pelo IPCA, da data da transferência, e de juros de mora na forma do artigo 406, caput e § 1o, do CC, da data da citação e; (ii) condenar a requerida ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 01/07/2022, no importe de 0,5% do valor do imóvel até a data da efetiva entrega das chaves (22/08/2023), o qual deverá ser acrescido de correção monetária pelo IPCA, da data da transferência, e de juros de mora na forma do artigo 406, caput e § 1o, do CC, da data da citação.
2. Recurso próprio e tempestivo. Custas e preparo recolhidos.
3. Em suas razões recursais, os recorrentes apresentam a preliminar de incompetência (i) em razão do valor da causa, visto que o valor do imóvel objeto do contrato excede em 40 (quarenta) vezes o salário mínimo; (ii) em razão da necessidade de perícia técnica para apuração dos valores devidos. Sustentam a ocorrência de caso fortuito e de força maior, decorrente da pandemia de COVID-19. Alegam que o prazo para entrega do imóvel é aquele constante no contrato de compra e venda e não o mencionado no termo de reserva. Defendem que sejam considerados o prazo de tolerância de 180 dias e o prazo suplementar de 60 dias previstos no contrato. Aduzem que sequer houve atraso na entrega do imóvel, visto que o prazo de tolerância de 180 dias postergaria a entrega até 06/04/2023, bem como o prazo contratual de 60 dias para a data de 06/06/2024. Asseveram que não há que se falar em lucros cessantes, visto que o imóvel em questão possui caráter eminentemente residencial e não para a exploração comercial. Argumentam que os juros de obra não são devidos, tendo em vista que a recorrida não juntou documentos que comprovem o pagamento dos referidos juros. Requerem a reforma da sentença para julgar improcedente o pedido de indenização a título de lucros cessantes e juros de obra. Subsidiariamente, pugnam (i) pelo reconhecimento da necessidade de prorrogação do prazo de entrega do imóvel pelo período de 1 ano e 10 meses; (ii) pela reforma da sentença para considerar o prazo de entrega constante no contrato de compra e venda (09/10/2023), acrescido da tolerância legal de 180 dias, bem como do prazo de 60 dias; (iii) caso considerado o prazo de entrega previsto no termo de reserva, que sejam acrescidos a tolerância de 180 dias e o prazo contratual de 60 dias e; (iv) que a incidência dos juros de obra recaia exclusivamente sobre o valor contido na coluna "juros" da tabela apresentada pela requerente.
4. Em contrarrazões, a recorrida pugna pelo desprovimento do recurso e pela manutenção da sentença.
II. Questão em discussão
5. A controvérsia reside em determinar a ocorrência, ou não, de atraso na entrega do imóvel adquirido na planta, e se é devida a restituição dos juros de obra e indenização por lucros cessantes.
III. Razões de decidir
6. Preliminar de incompetência. A competência dos Juizados Especiais Cíveis observa o proveito econômico pretendido. Além disso, não foi constatada complexidade que inviabilize sua atuação. Preliminar rejeitada.
7. No caso, consta dos autos que as partes assinaram “Termo de Reserva de Unidade Habitacional e Condições Iniciais para Processo de Financiamento Imobiliário", o qual estimou a data de entrega do imóvel para 30/04/2023.
8. Prazo de entrega. É certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não pode se sobrepor àquele previsto no Termo de Reserva, especialmente porque, no primeiro, a informação não é apresentada de forma clara, ostensiva e inteligível, em descompasso com os princípios da transparência e da boa-fé objetiva previstos no Código de Defesa do Consumidor. Verifica-se que o referido prazo se encontra inserido em um quadro geral de informações, de forma que pode facilmente passar despercebido pelo consumidor, sobretudo diante do fato de que diverge significativamente daquele anteriormente estipulado e aceito no Termo de Reserva, documento este que, à época, orientou a legítima expectativa da recorrida quanto ao prazo de entrega do imóvel. Dessa forma, o prazo contratual de entrega deve ser claro e inteligível, conforme o Tema 996 do STJ. O Termo de Reserva, que fixa data certa para entrega, integra o contrato e vincula as partes, nos termos do art. 427 do Código Civil. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/04/2023 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de apenas 180 dias corridos, em razão da ausência de previsão no Termo de Reserva de prazo adicional para entrega das chaves. Desse modo, o prazo final que o imóvel deveria ter sido entregue deu-se em 27/10/2023. Contudo, o imóvel só foi entregue no dia 16/08/2024 (ID 79193657).
9. Caso fortuito ou força maior. Primeiro, faz-se necessário fixar determinados marcos temporais: o negócio jurídico foi celebrado em 2023 e a pandemia teve início em 2020. Portanto, o contrato foi firmado três anos após o início da pandemia, quando os seus efeitos já eram conhecidos, permitindo às partes avaliar os riscos do negócio.
10. Lucros cessantes. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP, foi decidido que, no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, desde o fim do prazo de tolerância para a entrega do imóvel e com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor de 0,5% do valor do imóvel ao mês fixado pelo juízo de origem se mostra adequado por estar em consonância com a praxe adotada no mercado e pela jurisprudência.
11. Juros de obra. Após transcorrido o prazo de tolerância da entrega não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor no período compreendido entre os meses de outubro de 2023 a agosto de 2024. No que se refere à apuração dos juros de obra, observa-se que o valor indicado na petição de ID 79194016 não corresponde com exatidão aos encargos efetivamente pagos. Isso decorre da adoção equivocada, por parte da recorrida, dos valores constantes na coluna “Valor Pago/Devolvido” como base de cálculo, quando, na realidade, os valores apropriados para tal finalidade encontram-se na coluna “Juros”, conforme planilha de ID 79194017.
12. Cito precedentes desta Turma Recursal: Acórdão 2047726, 0702200-30.2025.8.07.0021, Relator(a): FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 24/09/2025, publicado no DJe: 30/09/2025; Acórdão 2047677, 0740661-86.2025.8.07.0016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 24/09/2025, publicado no DJe: 01/10/2025; Acórdão 2059688, 0750846-86.2025.8.07.0016, Relator(a): RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 28/10/2025, publicado no DJe: 10/11/2025.
IV. Dispositivo e tese
13. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO para limitar a restituição dos juros de obra ao valor de R$ 4.189,94 (quatro mil cento e oitenta e nove reais e noventa e quatro centavos), a ser atualizado nos termos da sentença. Mantêm-se os demais termos da decisão. Sem custas e honorários advocatícios (art. 55 da Lei n. 9.099/95).
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, conforme regra do art. 46 da Lei n. 9.099/95.
Tese de julgamento: "O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes. Após transcorrido o prazo de entrega do imóvel não é mais lícito cobrar do adquirente os juros de obra.".
Dispositivo relevante citado: CC, art. 427.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996 e REsp 1729593/SP; TJDFT, Acórdão 2047726, 0702200-30.2025.8.07.0021, Relator(a): FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 24/09/2025, publicado no DJe: 30/09/2025; Acórdão 2047677, 0740661-86.2025.8.07.0016, Relator(a): ANTONIO FERNANDES DA LUZ, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 24/09/2025, publicado no DJe: 01/10/2025; Acórdão 2059688, 0750846-86.2025.8.07.0016, Relator(a): RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 28/10/2025, publicado no DJe: 10/11/2025.