Tribunal: TJDFT
Processo: 0711015-19.2025.8.07.0020
Órgão julgador: FABRÍCIO FONTOURA BEZERRA
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-01-28
Data de publicação: 2026-02-25

Ementa:
Ementa: Direito Civil. Apelação Cível. Embargos à Execução. Taxa Condominial. Legitimidade Passiva. Propriedade Registral. Natureza Propter Rem Da Dívida. Desprovimento.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta para reformar a sentença que julgou improcedentes os pedidos dos embargos à execução opostos para extinguir o processo de execução de taxas condominiais em razão de ilegitimidade passiva.
II. Questões em discussão
2. A questão em discussão consiste em definir se o promitente vendedor, que alienou o imóvel por contrato de promessa de compra e venda não registrado, detém legitimidade passiva no processo de execução das taxas condominiais, tendo em vista a posse exercida exclusivamente pela adquirente e o conhecimento inequívoco do condomínio sobre a transação.
III. Razões de decidir
3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.345.331/RS (Tema 886), estabelece que, em regra, o promitente vendedor não é parte legítima para responder por dívida condominial quando comprovadas a posse do comprador e a ciência inequívoca do condomínio.
4. Contudo, o STJ tem interpretado a tese repetitiva 886 de acordo com a teoria da dualidade do vínculo obrigacional para reconhecer a legitimidade concorrente entre promitente vendedor (proprietário registral) e promitente comprador, tendo em vista a natureza propter rem das obrigações condominiais.
5. No caso, restou incontroverso que a apelante figura como proprietária registral do imóvel e que a promessa de compra e venda não foi levada a registro, aplicando-se, assim, o entendimento da legitimidade passiva concorrente.
6. A proposta de revisão do Tema 886 do STJ ainda está pendente de julgamento (ProAfR no REsp 2.015.740/SP), não havendo, até o momento, tese vinculante que afaste a responsabilidade do promitente vendedor.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: " Enquanto não houver definição vinculante sobre a revisão do Tema Repetitivo 886/STJ, admite-se a legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor e promitente comprador nas ações de cobrança de despesas condominiais, considerando a natureza propter rem da obrigação e da ausência de registro do contrato de promessa de compra e venda."

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.345. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.345.331/RS (Tema 866), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 8/4/2015; STJ, REsp 2.082.647/SP, Rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo, Segunda Seção, j. 12/3/2025; STJ, ProAfR no REsp 2.015.740/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 20/5/2025.

Inteiro teor:
Ementa: Direito Civil. Apelação Cível. Embargos à Execução. Taxa Condominial. Legitimidade Passiva. Propriedade Registral. Natureza Propter Rem Da Dívida. Desprovimento.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta para reformar a sentença que julgou improcedentes os pedidos dos embargos à execução opostos para extinguir o processo de execução de taxas condominiais em razão de ilegitimidade passiva.
II. Questões em discussão
2. A questão em discussão consiste em definir se o promitente vendedor, que alienou o imóvel por contrato de promessa de compra e venda não registrado, detém legitimidade passiva no processo de execução das taxas condominiais, tendo em vista a posse exercida exclusivamente pela adquirente e o conhecimento inequívoco do condomínio sobre a transação.
III. Razões de decidir
3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.345.331/RS (Tema 886), estabelece que, em regra, o promitente vendedor não é parte legítima para responder por dívida condominial quando comprovadas a posse do comprador e a ciência inequívoca do condomínio.
4. Contudo, o STJ tem interpretado a tese repetitiva 886 de acordo com a teoria da dualidade do vínculo obrigacional para reconhecer a legitimidade concorrente entre promitente vendedor (proprietário registral) e promitente comprador, tendo em vista a natureza propter rem das obrigações condominiais.
5. No caso, restou incontroverso que a apelante figura como proprietária registral do imóvel e que a promessa de compra e venda não foi levada a registro, aplicando-se, assim, o entendimento da legitimidade passiva concorrente.
6. A proposta de revisão do Tema 886 do STJ ainda está pendente de julgamento (ProAfR no REsp 2.015.740/SP), não havendo, até o momento, tese vinculante que afaste a responsabilidade do promitente vendedor.
IV. Dispositivo e tese
7. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: " Enquanto não houver definição vinculante sobre a revisão do Tema Repetitivo 886/STJ, admite-se a legitimidade passiva concorrente entre promitente vendedor e promitente comprador nas ações de cobrança de despesas condominiais, considerando a natureza propter rem da obrigação e da ausência de registro do contrato de promessa de compra e venda."

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.345. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.345.331/RS (Tema 866), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 8/4/2015; STJ, REsp 2.082.647/SP, Rel. p/ acórdão Min. Raul Araújo, Segunda Seção, j. 12/3/2025; STJ, ProAfR no REsp 2.015.740/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 20/5/2025.