Tribunal: TJDFT
Processo: 0708093-35.2025.8.07.0010
Órgão julgador: MARILZA NEVES GEBRIM
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-05-20
Data de publicação: 2026-06-01

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL. BENFEITORIAS. ALEGAÇÃO NÃO COMPROVADA. IMPOSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. INEXISTÊNCIA. REDUÇÃO EQUITATIVA DA MULTA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado cível interposto pelo réu contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pela autora em ação de cobrança decorrente de contrato de locação comercial.
2. A sentença condenou o recorrente ao pagamento dos aluguéis das lojas 1 e 2, referentes aos meses de março e abril de 2025, no valor total de R$ 12.400,00; da diferença do aluguel de dezembro de 2024, no valor de R$ 500,00; e da cláusula penal, reduzida equitativamente para R$ 3.100,00.
3. O recorrente requer o afastamento da multa contratual relativa aos supostos danos ao imóvel, ante a ausência de prova de deterioração causada por ele, e o afastamento da multa contratual aplicada, por violação aos princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual, em razão da realização de benfeitorias no imóvel com recursos próprios.
4. Em contrarrazões, a parte recorrida defende a manutenção da sentença, ao argumento de ausência de prova das benfeitorias, regular incidência da multa contratual e inexistência de enriquecimento indevido.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há três questões em discussão: (i) definir se a multa contratual deve ser afastada sob o fundamento de ausência de prova de deterioração do imóvel causada pelo recorrente; (ii) verificar se é possível a compensação entre as alegadas benfeitorias e a multa contratual; e (III) estabelecer se a cláusula penal deve ser afastada por alegada ausência de justa causa e por suposta violação aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Defere-se a gratuidade de justiça às partes, representadas pela Defensoria Pública do Distrito Federal.
7. A cláusula penal possui natureza punitiva e compensatória, sendo exigível com a simples comprovação do inadimplemento, independentemente da demonstração de prejuízo efetivo, conforme dispõe o art. 416 do Código Civil.
8. O inadimplemento da obrigação de pagar os aluguéis configura causa legítima para a incidência da penalidade contratual, por se tratar de dever legal do locatário, nos termos do art. 23, I, da Lei no 8.245/91.
9. A multa contratual foi aplicada em razão do inadimplemento das obrigações locatícias, consistente no não pagamento dos aluguéis dos meses de março e abril de 2025, bem como da diferença relativa ao mês de dezembro de 2024, nos termos da cláusula décima quinta do contrato de locação. A condenação por danos materiais decorrentes da desocupação, por sua vez, foi afastada ante a ausência de prova quanto à autoria, extensão e nexo causal dos prejuízos alegados.
10. A alegação de realização de benfeitorias no imóvel, sem prova documental ou técnica suficiente e sem preenchimento dos requisitos legais previstos no art. 35 da Lei no 8.245/91, não elide a incidência da multa contratual nem autoriza a compensação pretendida, porquanto a cláusula penal tem suporte jurídico autônomo, fundado no inadimplemento contratual reconhecido nos autos.
11. Nos termos do art. 373, II, do CPC, incumbia ao recorrente comprovar fato modificativo do direito alegado, o que não ocorreu. As benfeitorias invocadas constituem fato modificativo da obrigação, exigindo prova robusta de sua existência, extensão e valor.
12. O conjunto probatório revela a ausência de elementos idôneos aptos a demonstrar a efetiva execução, natureza necessária ou útil, tampouco a autorização da recorrida ou concordância expressa quanto à compensação pretendida. A mera alegação desacompanhada de prova documental ou técnica não satisfaz o ônus probatório.
13. A invocação dos princípios da boa-fé objetiva, da cooperação e do equilíbrio contratual não afasta a cláusula penal, sobretudo diante do inadimplemento reiterado de obrigação essencial, o qual também configura violação à boa-fé.
14. O equilíbrio contratual foi preservado pela sentença, considerando que não foi aplicada automaticamente a multa prevista no contrato, sendo que a cláusula penal foi reduzida equitativamente para R$ 3.100,00, com fundamento no art. 413 do Código Civil.
15. A redução equitativa já realizada afasta a alegação de excesso. O valor fixado mantém a função punitiva e compensatória da penalidade, sem gerar enriquecimento desproporcional da credora.
16. A vedação ao enriquecimento sem causa não favorece o recorrente. Ao contrário, admitir a fruição do imóvel sem o pagamento dos aluguéis vencidos implicaria transferência indevida dos custos da posse à locadora.
17. A sentença examinou adequadamente o conjunto probatório, distinguiu a multa por inadimplemento dos danos materiais por deterioração do imóvel e aplicou redução proporcional da cláusula penal. Não há fundamento para reforma.
IV. DISPOSITIVO
18. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida.
19. A parte recorrente responderá pelo pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95. Suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais, diante da gratuidade de justiça deferida, nos termos do art. 98, § 3o, do CPC.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL. BENFEITORIAS. ALEGAÇÃO NÃO COMPROVADA. IMPOSSIBILIDADE DE COMPENSAÇÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. INEXISTÊNCIA. REDUÇÃO EQUITATIVA DA MULTA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado cível interposto pelo réu contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pela autora em ação de cobrança decorrente de contrato de locação comercial.
2. A sentença condenou o recorrente ao pagamento dos aluguéis das lojas 1 e 2, referentes aos meses de março e abril de 2025, no valor total de R$ 12.400,00; da diferença do aluguel de dezembro de 2024, no valor de R$ 500,00; e da cláusula penal, reduzida equitativamente para R$ 3.100,00.
3. O recorrente requer o afastamento da multa contratual relativa aos supostos danos ao imóvel, ante a ausência de prova de deterioração causada por ele, e o afastamento da multa contratual aplicada, por violação aos princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual, em razão da realização de benfeitorias no imóvel com recursos próprios.
4. Em contrarrazões, a parte recorrida defende a manutenção da sentença, ao argumento de ausência de prova das benfeitorias, regular incidência da multa contratual e inexistência de enriquecimento indevido.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há três questões em discussão: (i) definir se a multa contratual deve ser afastada sob o fundamento de ausência de prova de deterioração do imóvel causada pelo recorrente; (ii) verificar se é possível a compensação entre as alegadas benfeitorias e a multa contratual; e (III) estabelecer se a cláusula penal deve ser afastada por alegada ausência de justa causa e por suposta violação aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Defere-se a gratuidade de justiça às partes, representadas pela Defensoria Pública do Distrito Federal.
7. A cláusula penal possui natureza punitiva e compensatória, sendo exigível com a simples comprovação do inadimplemento, independentemente da demonstração de prejuízo efetivo, conforme dispõe o art. 416 do Código Civil.
8. O inadimplemento da obrigação de pagar os aluguéis configura causa legítima para a incidência da penalidade contratual, por se tratar de dever legal do locatário, nos termos do art. 23, I, da Lei no 8.245/91.
9. A multa contratual foi aplicada em razão do inadimplemento das obrigações locatícias, consistente no não pagamento dos aluguéis dos meses de março e abril de 2025, bem como da diferença relativa ao mês de dezembro de 2024, nos termos da cláusula décima quinta do contrato de locação. A condenação por danos materiais decorrentes da desocupação, por sua vez, foi afastada ante a ausência de prova quanto à autoria, extensão e nexo causal dos prejuízos alegados.
10. A alegação de realização de benfeitorias no imóvel, sem prova documental ou técnica suficiente e sem preenchimento dos requisitos legais previstos no art. 35 da Lei no 8.245/91, não elide a incidência da multa contratual nem autoriza a compensação pretendida, porquanto a cláusula penal tem suporte jurídico autônomo, fundado no inadimplemento contratual reconhecido nos autos.
11. Nos termos do art. 373, II, do CPC, incumbia ao recorrente comprovar fato modificativo do direito alegado, o que não ocorreu. As benfeitorias invocadas constituem fato modificativo da obrigação, exigindo prova robusta de sua existência, extensão e valor.
12. O conjunto probatório revela a ausência de elementos idôneos aptos a demonstrar a efetiva execução, natureza necessária ou útil, tampouco a autorização da recorrida ou concordância expressa quanto à compensação pretendida. A mera alegação desacompanhada de prova documental ou técnica não satisfaz o ônus probatório.
13. A invocação dos princípios da boa-fé objetiva, da cooperação e do equilíbrio contratual não afasta a cláusula penal, sobretudo diante do inadimplemento reiterado de obrigação essencial, o qual também configura violação à boa-fé.
14. O equilíbrio contratual foi preservado pela sentença, considerando que não foi aplicada automaticamente a multa prevista no contrato, sendo que a cláusula penal foi reduzida equitativamente para R$ 3.100,00, com fundamento no art. 413 do Código Civil.
15. A redução equitativa já realizada afasta a alegação de excesso. O valor fixado mantém a função punitiva e compensatória da penalidade, sem gerar enriquecimento desproporcional da credora.
16. A vedação ao enriquecimento sem causa não favorece o recorrente. Ao contrário, admitir a fruição do imóvel sem o pagamento dos aluguéis vencidos implicaria transferência indevida dos custos da posse à locadora.
17. A sentença examinou adequadamente o conjunto probatório, distinguiu a multa por inadimplemento dos danos materiais por deterioração do imóvel e aplicou redução proporcional da cláusula penal. Não há fundamento para reforma.
IV. DISPOSITIVO
18. Recurso conhecido e não provido. Sentença mantida.
19. A parte recorrente responderá pelo pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei no 9.099/95. Suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais, diante da gratuidade de justiça deferida, nos termos do art. 98, § 3o, do CPC.