Tribunal: TJDFT
Processo: 0719339-66.2023.8.07.0020
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-05
Data de publicação: 2026-03-19

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. PRELIMINAR CERCEAMENTO DEFESA. REJEITADA. PRELIMINAR. VÍCIO DE JULGAMENTO ULTRA PETITA. INEXISTENTE. MÉRITO. TAXA CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PELO PAGAMENTO DO CONDÔMINO QUE USUFRUI DOS SERVIÇOS E BENFEITORIAS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ENRIQUECIMENTO INDEVIDO AO USUFRUIR SEM CONTRIBUIR COM OS PAGAMENTOS DAS TAXAS ESTIPULADAS EM ASSEMBLEIA. APLICAÇÃO DA TEORIA DA SUPRESSIO. NÃO OCORRÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

I. Caso em Exame.
1. Cuida-se de Apelações Cíveis interpostas pelo Condomínio Autor e pela Condômina Ré nos autos da ação de cobrança de débitos condominiais, cujo pleito autoral foi julgado parcialmente procedente.
II. Questão em discussão.
2.1. Analisar preliminar de cerceamento de defesa por indeferimento do pedido de inversão do ônus da prova em desfavor do Condomínio Autor para que ele colacione aos autos as prestações de contas completas dos anos de 2015 a 2020.
2.2. Analisar preliminar de nulidade de sentença por vício de julgamento ultra petita.
2.3 No mérito, a controvérsia recursal consiste em verificar o cabimento da cobrança dos valores relacionados à taxa condominial, bem como a exigibilidade dos valores constantes da planilha de débitos juntada na petição inicial.
III. Razões de decidir.
3. O juiz é o destinatário final das provas, de modo que, reputando ter condições de prolatar a sentença, pode o magistrado dispensá-las ou utilizar aquelas disponíveis nos autos, desde que apresente os fundamentos de sua decisão. No caso em análise, o Juízo a quo rejeitou a possibilidade de reconhecimento da supressio do direito de cobrança das cotas condominiais, razão pela qual rejeitou a inversão do ônus probatório requerida pela parte Ré por entender desnecessária a juntada de prestações de contas completas dos anos de 2015 a 2020. Tem-se que a produção de prova documental requerida se mostra dispensável no caso dos autos. Rejeitada a preliminar de cerceamento de defesa.
4. Inexistindo previsão convencional ou assemblear de valores fixos de cotas para unidades comerciais, é devido ao julgador adotar critério proporcional de acordo com a fração ideal da unidade imobiliária, não havendo falar em inovação inaugurada pelo julgador, mas de interpretação compatível com a prova documental e com o regime jurídico do condomínio edilício, nos termos dos arts. 1.315 e 1.336 do Código Civil. Rejeitada a preliminar de nulidade de sentença por vício de julgamento ultra petita.
5. A relação jurídica material em que as partes estão envolvidas é regulada pela Lei n. 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias; bem como pelos artigos 1.315 e 1.336 do Código Civil.
5.1. A imposição da taxa condominial independe da vontade do condômino devedor, uma vez que a simples circunstância de a parte integrar o universo condominial implica a sua responsabilidade de arcar com as despesas comuns do condomínio.
5.2. A despesa de condomínio ostenta a natureza de obrigação propter rem, isto é, caracteriza-se pela transitoriedade da pessoa do devedor, que pode ser o proprietário ou aquele que detém somente um dos aspectos da propriedade, uma vez que decorre da titularidade de direito real, apresentando atributos da sequela e da ambulatoriedade.
5.3. A supressio, que se refere à perda de um direito pela prática reiterada ou pela expectativa legitimamente despertada pela inação prolongada de seu titular, somente pode ser configurada caso haja uma inércia contínua em não exigir o cumprimento de uma obrigação ao longo do tempo e essa prática gere uma expectativa legítima de que a obrigação não é mais exigível.
5.4. Sob pena de enriquecimento sem causa e afronta ao princípio da isonomia, não é reconhecida a aplicação da teoria da supressio, na medida em que não verificada a boa-fé e a legítima expectativa de condômino quanto ao não pagamento da taxa condominial a sua unidade comercial, ante a inequívoca previsão na Convenção do Condomínio quanto à exigência proporcional à fração ideal, ainda que não tenha havido a cobrança durante certo período de tempo.
5.5. O fato jurídico de ser a Apelante Ré possuidora do imóvel situado em área submetida à administração do Condomínio Autor é suficiente para obrigá-la a arcar com o pagamento das despesas comuns, até porque anuiu tanto à constituição da associação como à cobrança de contribuições mensais.
IV. Dispositivo e tese.
6. Recurso do Condomínio Autor conhecido e desprovido. Recurso da Condômina Ré conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: “Não se aplica a teoria da supressio quando não verificada a boa-fé e a legítima expectativa de condômino quanto ao não pagamento da taxa condominial a sua unidade imobiliária, em situação de inequívoca previsão na Convenção do Condomínio quanto à exigência proporcional à fração ideal, ainda que não tenha havido a cobrança durante certo período de tempo.”
__________
Dispositivos relevantes citados: artigos 1.315 e 1.336 do Código Civil; Lei n. 4.591/1964.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.483.930/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 23/11/2016; STJ, REsp 1.653.143/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 16/05/2017; Tema n. 949 do STJ; TJDFT, Acórdão 1995865, Relator(a): Robson Barbosa de Azevedo, 7a Turma Cível, data de julgamento: 14/05/2025; TJDFT, Acórdão 1769472, Relator(a): Luís Gustavo B. de Oliveira, 3a Turma Cível, data de julgamento: 05/10/2023.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. PRELIMINAR CERCEAMENTO DEFESA. REJEITADA. PRELIMINAR. VÍCIO DE JULGAMENTO ULTRA PETITA. INEXISTENTE. MÉRITO. TAXA CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PELO PAGAMENTO DO CONDÔMINO QUE USUFRUI DOS SERVIÇOS E BENFEITORIAS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ENRIQUECIMENTO INDEVIDO AO USUFRUIR SEM CONTRIBUIR COM OS PAGAMENTOS DAS TAXAS ESTIPULADAS EM ASSEMBLEIA. APLICAÇÃO DA TEORIA DA SUPRESSIO. NÃO OCORRÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.

I. Caso em Exame.
1. Cuida-se de Apelações Cíveis interpostas pelo Condomínio Autor e pela Condômina Ré nos autos da ação de cobrança de débitos condominiais, cujo pleito autoral foi julgado parcialmente procedente.
II. Questão em discussão.
2.1. Analisar preliminar de cerceamento de defesa por indeferimento do pedido de inversão do ônus da prova em desfavor do Condomínio Autor para que ele colacione aos autos as prestações de contas completas dos anos de 2015 a 2020.
2.2. Analisar preliminar de nulidade de sentença por vício de julgamento ultra petita.
2.3 No mérito, a controvérsia recursal consiste em verificar o cabimento da cobrança dos valores relacionados à taxa condominial, bem como a exigibilidade dos valores constantes da planilha de débitos juntada na petição inicial.
III. Razões de decidir.
3. O juiz é o destinatário final das provas, de modo que, reputando ter condições de prolatar a sentença, pode o magistrado dispensá-las ou utilizar aquelas disponíveis nos autos, desde que apresente os fundamentos de sua decisão. No caso em análise, o Juízo a quo rejeitou a possibilidade de reconhecimento da supressio do direito de cobrança das cotas condominiais, razão pela qual rejeitou a inversão do ônus probatório requerida pela parte Ré por entender desnecessária a juntada de prestações de contas completas dos anos de 2015 a 2020. Tem-se que a produção de prova documental requerida se mostra dispensável no caso dos autos. Rejeitada a preliminar de cerceamento de defesa.
4. Inexistindo previsão convencional ou assemblear de valores fixos de cotas para unidades comerciais, é devido ao julgador adotar critério proporcional de acordo com a fração ideal da unidade imobiliária, não havendo falar em inovação inaugurada pelo julgador, mas de interpretação compatível com a prova documental e com o regime jurídico do condomínio edilício, nos termos dos arts. 1.315 e 1.336 do Código Civil. Rejeitada a preliminar de nulidade de sentença por vício de julgamento ultra petita.
5. A relação jurídica material em que as partes estão envolvidas é regulada pela Lei n. 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias; bem como pelos artigos 1.315 e 1.336 do Código Civil.
5.1. A imposição da taxa condominial independe da vontade do condômino devedor, uma vez que a simples circunstância de a parte integrar o universo condominial implica a sua responsabilidade de arcar com as despesas comuns do condomínio.
5.2. A despesa de condomínio ostenta a natureza de obrigação propter rem, isto é, caracteriza-se pela transitoriedade da pessoa do devedor, que pode ser o proprietário ou aquele que detém somente um dos aspectos da propriedade, uma vez que decorre da titularidade de direito real, apresentando atributos da sequela e da ambulatoriedade.
5.3. A supressio, que se refere à perda de um direito pela prática reiterada ou pela expectativa legitimamente despertada pela inação prolongada de seu titular, somente pode ser configurada caso haja uma inércia contínua em não exigir o cumprimento de uma obrigação ao longo do tempo e essa prática gere uma expectativa legítima de que a obrigação não é mais exigível.
5.4. Sob pena de enriquecimento sem causa e afronta ao princípio da isonomia, não é reconhecida a aplicação da teoria da supressio, na medida em que não verificada a boa-fé e a legítima expectativa de condômino quanto ao não pagamento da taxa condominial a sua unidade comercial, ante a inequívoca previsão na Convenção do Condomínio quanto à exigência proporcional à fração ideal, ainda que não tenha havido a cobrança durante certo período de tempo.
5.5. O fato jurídico de ser a Apelante Ré possuidora do imóvel situado em área submetida à administração do Condomínio Autor é suficiente para obrigá-la a arcar com o pagamento das despesas comuns, até porque anuiu tanto à constituição da associação como à cobrança de contribuições mensais.
IV. Dispositivo e tese.
6. Recurso do Condomínio Autor conhecido e desprovido. Recurso da Condômina Ré conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: “Não se aplica a teoria da supressio quando não verificada a boa-fé e a legítima expectativa de condômino quanto ao não pagamento da taxa condominial a sua unidade imobiliária, em situação de inequívoca previsão na Convenção do Condomínio quanto à exigência proporcional à fração ideal, ainda que não tenha havido a cobrança durante certo período de tempo.”
__________
Dispositivos relevantes citados: artigos 1.315 e 1.336 do Código Civil; Lei n. 4.591/1964.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.483.930/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 23/11/2016; STJ, REsp 1.653.143/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 16/05/2017; Tema n. 949 do STJ; TJDFT, Acórdão 1995865, Relator(a): Robson Barbosa de Azevedo, 7a Turma Cível, data de julgamento: 14/05/2025; TJDFT, Acórdão 1769472, Relator(a): Luís Gustavo B. de Oliveira, 3a Turma Cível, data de julgamento: 05/10/2023.