Tribunal: TJDFT
Processo: 0703462-03.2024.8.07.0004
Órgão julgador: CARLOS PIRES SOARES NETO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-02-11
Data de publicação: 2026-03-03

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. MULTA COMPENSATÓRIA GENÉRICA. PREVISÃO DE MULTA ESPECÍFICA PARA RESCISÃO. BIS IN IDEM. COBRANÇA DE DESPESAS COM PINTURA. AUSÊNCIA DE VISTORIA FORMAL. CIÊNCIA DA LOCATÁRIA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta pela locatária contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança de aluguéis c/c indenização por danos materiais, condenando ao pagamento de alugueres vencidos, multa contratual, débitos de IPTU, água e energia, no valor de R$ 15.819,12, corrigido e acrescido de juros.
2. A locatária pleiteia a exclusão da multa compensatória genérica prevista na cláusula 9.1 do contrato, alegando bis in idem, e a exclusão da condenação relativa a gastos com pintura e mão de obra, por ausência de vistoria inicial.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. Há duas questões em discussão: (i) definir se é cabível a aplicação da multa compensatória genérica prevista na cláusula 9.1 do contrato; e (ii) estabelecer se é devida a cobrança de despesas com pintura e reparos sem vistoria inicial.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A cláusula penal genérica (item 9.1) não pode ser aplicada, pois o contrato prevê multa específica para rescisão (item 8.3) e multa moratória para inadimplemento (item 3.3). A aplicação da penalidade genérica contraria o princípio do pacta sunt servanda.
5. A parte autora não requereu a aplicação das multas específicas, limitando-se à penalidade genérica, o que impede sua imposição em grau recursal, sob pena de supressão de instância.
6. Quanto às despesas com pintura, embora não tenha havido vistoria formal, as provas documentais (fotografias e mensagens eletrônicas) demonstram ciência e anuência do RECORRENTE quanto aos reparos, sendo legítima a cobrança.
7. Não há bis in idem, pois excluída a multa compensatória genérica.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Tese de julgamento: "1. É incabível a aplicação de cláusula penal genérica quando o contrato prevê multa específica para rescisão e inadimplemento. 2. A ausência de vistoria formal não afasta a cobrança de reparos quando comprovada a ciência e anuência da locatária."
Dispositivos relevantes citados: art. 487, I, do CPC; art. 85, § 2o e art. 86, parágrafo único, do CPC; art. 1.026, § 2o, do CPC.Jurisprudência relevante citada: Tema n. 1.059/STJ.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. CONTRATO DE LOCAÇÃO. MULTA COMPENSATÓRIA GENÉRICA. PREVISÃO DE MULTA ESPECÍFICA PARA RESCISÃO. BIS IN IDEM. COBRANÇA DE DESPESAS COM PINTURA. AUSÊNCIA DE VISTORIA FORMAL. CIÊNCIA DA LOCATÁRIA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta pela locatária contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança de aluguéis c/c indenização por danos materiais, condenando ao pagamento de alugueres vencidos, multa contratual, débitos de IPTU, água e energia, no valor de R$ 15.819,12, corrigido e acrescido de juros.
2. A locatária pleiteia a exclusão da multa compensatória genérica prevista na cláusula 9.1 do contrato, alegando bis in idem, e a exclusão da condenação relativa a gastos com pintura e mão de obra, por ausência de vistoria inicial.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. Há duas questões em discussão: (i) definir se é cabível a aplicação da multa compensatória genérica prevista na cláusula 9.1 do contrato; e (ii) estabelecer se é devida a cobrança de despesas com pintura e reparos sem vistoria inicial.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A cláusula penal genérica (item 9.1) não pode ser aplicada, pois o contrato prevê multa específica para rescisão (item 8.3) e multa moratória para inadimplemento (item 3.3). A aplicação da penalidade genérica contraria o princípio do pacta sunt servanda.
5. A parte autora não requereu a aplicação das multas específicas, limitando-se à penalidade genérica, o que impede sua imposição em grau recursal, sob pena de supressão de instância.
6. Quanto às despesas com pintura, embora não tenha havido vistoria formal, as provas documentais (fotografias e mensagens eletrônicas) demonstram ciência e anuência do RECORRENTE quanto aos reparos, sendo legítima a cobrança.
7. Não há bis in idem, pois excluída a multa compensatória genérica.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso conhecido e parcialmente provido.

Tese de julgamento: "1. É incabível a aplicação de cláusula penal genérica quando o contrato prevê multa específica para rescisão e inadimplemento. 2. A ausência de vistoria formal não afasta a cobrança de reparos quando comprovada a ciência e anuência da locatária."
Dispositivos relevantes citados: art. 487, I, do CPC; art. 85, § 2o e art. 86, parágrafo único, do CPC; art. 1.026, § 2o, do CPC.Jurisprudência relevante citada: Tema n. 1.059/STJ.