Tribunal: TJDFT
Processo: 0729688-20.2025.8.07.0001
Órgão julgador: GISELLE ROCHA RAPOSO
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-07
Data de publicação: 2026-05-21

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. PRELIMINAR DE COISA JULGADA. REJEIÇÃO. DECADÊNCIA. NÃO OCORRÊNCIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. CRITÉRIO DE VOTAÇÃO EM ASSEMBLEIA. VOTO POR UNIDADE HABITACIONAL. AUTONOMIA PRIVADA. LEGALIDADE. INEXISTÊNCIA DE ABUSIVIDADE. SENTENÇA REFORMADA.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta por contra sentença que, em ação de conhecimento, declarou a nulidade parcial de cláusula de convenção condominial que estabelecia critério de votação por unidade autônoma, reconhecendo o direito de voto proporcional à fração ideal, anulando deliberações assembleares e determinando a restituição de valores pagos a maior.
2. A sentença fundamentou-se na alegada desproporção entre a elevada contribuição financeira da autora e o reduzido poder deliberativo atribuído pela convenção, com base em princípios como função social da propriedade, isonomia, razoabilidade e boa-fé objetiva.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há três questões em discussão: (i) definir se há coisa julgada em razão de processo anterior envolvendo o condomínio; (ii) estabelecer se incide decadência para a pretensão de invalidação de cláusula convencional registrada há décadas; e (iii) verificar a legalidade e a validade da cláusula da convenção condominial que fixa o critério de votação por unidade, independentemente da fração ideal, bem como a legitimidade das deliberações assembleares e dos efeitos patrimoniais decorrentes.
III. RAZÕES DE DECIDIR
1. Rejeita-se preliminar de coisa julgada, pois inexiste a tríplice identidade entre as demandas. O processo anterior discutiu o critério de rateio das despesas condominiais, enquanto a presente controvérsia tem por objeto principal o critério de votação em assembleia, fundado em cláusula distinta da convenção. Ausente identidade de causa de pedir e pedido, afasta-se a incidência do artigo 337, §2o, do CPC.
2. Não há que se falar em decadência, na medida em que a pretensão deduzida não se funda em vício de consentimento, mas na suposta nulidade material de cláusula convencional por afronta a princípios de ordem pública. Atos jurídicos nulos por violação a normas cogentes são imprescritíveis e não se convalidam pelo decurso do tempo, nos termos do artigo 169 do Código Civil.
3. A legislação admite expressamente que a convenção de condomínio estabeleça critério diverso do voto proporcional à fração ideal. 3.1. O artigo 1.352, parágrafo único, do Código Civil c/c artigo 24, §3o, da Lei n. 4.591/1964 autorizam expressamente a fixação de regra distinta em convenção condominial, prestigiando a autonomia privada dos condôminos.
4. A cláusula que prevê votação por unidade não é abusiva por si só, tampouco viola a ordem jurídica, eis que regularmente aprovada e registrada em convenção de condomínio, subscrita e registrada de acordo com os requisitos legais, conferindo publicidade e oponibilidade “erga omnes”, vinculando todos os condôminos, inclusive aqueles que adquiriram unidades posteriormente. 4.1. A intervenção judicial para afastar critério convencional válido somente se justifica em hipóteses excepcionais, como vício de consentimento, enriquecimento sem causa ou manifesta ilegalidade, circunstâncias não evidenciadas no caso concreto. 4.2. A mera desproporção entre contribuição financeira e poder de voto não autoriza, isoladamente, a declaração de nulidade da cláusula de convenção de condomínio.
IV. DISPOSITIVO E TESE
5. Recurso conhecido e provido.
Tese de julgamento:
“1. Não há coisa julgada quando as demandas possuem pedidos e causas de pedir distintos, ainda que envolvam as mesmas partes e o mesmo condomínio. 2. A pretensão de declaração de nulidade material de cláusula convencional por alegada violação a princípios de ordem pública é imprescritível, não se submetendo a prazo decadencial. 3. É válida a cláusula de convenção condominial que estabelece critério de votação por unidade autônoma, independentemente da fração ideal, quando regularmente aprovada e registrada em convenção condominial, inexistindo abusividade ou ilegalidade”.
Referências Legais e Jurisprudenciais
Dispositivos relevantes citados:
Art. 169 do CC; art. 1.333 do CC; art. 1.352, parágrafo único, do CC; art. 24, §3o, da Lei n. 4.591/1964.
Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 2.106.744/MG; STJ, REsp 1.483.543/MG.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. PRELIMINAR DE COISA JULGADA. REJEIÇÃO. DECADÊNCIA. NÃO OCORRÊNCIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL. CRITÉRIO DE VOTAÇÃO EM ASSEMBLEIA. VOTO POR UNIDADE HABITACIONAL. AUTONOMIA PRIVADA. LEGALIDADE. INEXISTÊNCIA DE ABUSIVIDADE. SENTENÇA REFORMADA.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta por contra sentença que, em ação de conhecimento, declarou a nulidade parcial de cláusula de convenção condominial que estabelecia critério de votação por unidade autônoma, reconhecendo o direito de voto proporcional à fração ideal, anulando deliberações assembleares e determinando a restituição de valores pagos a maior.
2. A sentença fundamentou-se na alegada desproporção entre a elevada contribuição financeira da autora e o reduzido poder deliberativo atribuído pela convenção, com base em princípios como função social da propriedade, isonomia, razoabilidade e boa-fé objetiva.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
Há três questões em discussão: (i) definir se há coisa julgada em razão de processo anterior envolvendo o condomínio; (ii) estabelecer se incide decadência para a pretensão de invalidação de cláusula convencional registrada há décadas; e (iii) verificar a legalidade e a validade da cláusula da convenção condominial que fixa o critério de votação por unidade, independentemente da fração ideal, bem como a legitimidade das deliberações assembleares e dos efeitos patrimoniais decorrentes.
III. RAZÕES DE DECIDIR
1. Rejeita-se preliminar de coisa julgada, pois inexiste a tríplice identidade entre as demandas. O processo anterior discutiu o critério de rateio das despesas condominiais, enquanto a presente controvérsia tem por objeto principal o critério de votação em assembleia, fundado em cláusula distinta da convenção. Ausente identidade de causa de pedir e pedido, afasta-se a incidência do artigo 337, §2o, do CPC.
2. Não há que se falar em decadência, na medida em que a pretensão deduzida não se funda em vício de consentimento, mas na suposta nulidade material de cláusula convencional por afronta a princípios de ordem pública. Atos jurídicos nulos por violação a normas cogentes são imprescritíveis e não se convalidam pelo decurso do tempo, nos termos do artigo 169 do Código Civil.
3. A legislação admite expressamente que a convenção de condomínio estabeleça critério diverso do voto proporcional à fração ideal. 3.1. O artigo 1.352, parágrafo único, do Código Civil c/c artigo 24, §3o, da Lei n. 4.591/1964 autorizam expressamente a fixação de regra distinta em convenção condominial, prestigiando a autonomia privada dos condôminos.
4. A cláusula que prevê votação por unidade não é abusiva por si só, tampouco viola a ordem jurídica, eis que regularmente aprovada e registrada em convenção de condomínio, subscrita e registrada de acordo com os requisitos legais, conferindo publicidade e oponibilidade “erga omnes”, vinculando todos os condôminos, inclusive aqueles que adquiriram unidades posteriormente. 4.1. A intervenção judicial para afastar critério convencional válido somente se justifica em hipóteses excepcionais, como vício de consentimento, enriquecimento sem causa ou manifesta ilegalidade, circunstâncias não evidenciadas no caso concreto. 4.2. A mera desproporção entre contribuição financeira e poder de voto não autoriza, isoladamente, a declaração de nulidade da cláusula de convenção de condomínio.
IV. DISPOSITIVO E TESE
5. Recurso conhecido e provido.
Tese de julgamento:
“1. Não há coisa julgada quando as demandas possuem pedidos e causas de pedir distintos, ainda que envolvam as mesmas partes e o mesmo condomínio. 2. A pretensão de declaração de nulidade material de cláusula convencional por alegada violação a princípios de ordem pública é imprescritível, não se submetendo a prazo decadencial. 3. É válida a cláusula de convenção condominial que estabelece critério de votação por unidade autônoma, independentemente da fração ideal, quando regularmente aprovada e registrada em convenção condominial, inexistindo abusividade ou ilegalidade”.
Referências Legais e Jurisprudenciais
Dispositivos relevantes citados:
Art. 169 do CC; art. 1.333 do CC; art. 1.352, parágrafo único, do CC; art. 24, §3o, da Lei n. 4.591/1964.
Jurisprudência relevante citada:
STJ, REsp 2.106.744/MG; STJ, REsp 1.483.543/MG.