Tribunal: TJDFT
Processo: 0715631-71.2024.8.07.0020
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-26
Data de publicação: 2026-04-16

Ementa:
Ementa: CIVIL E PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. FRAUDE PRATICADA POR TERCEIRO. NÃO CARACTERIZAÇÃO DE FORÇA MAIOR OU CASO FORTUITO. ARRAS CONTRATUAIS. NATUREZA COMPENSATÓRIA. RETENÇÃO INTEGRAL. LEGALIDADE. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. REDISCUSSÃO DO MÉRITO. IMPOSSIBILIDADE. EMBARGOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.
I. Caso em exame
1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que negou provimento à apelação interposta em ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, mantendo a perda das arras em razão de inadimplemento imputável ao promitente comprador.
II. Questão em discussão
2. Verificar a existência de omissão, contradição ou obscuridade no acórdão embargado, especialmente quanto ao enquadramento de fraude praticada por terceiro como força maior, à alegada abusividade da retenção das arras, à aplicação dos arts. 418, 421, 422 e 884 do Código Civil e à base de cálculo da reprimenda contratual.
III. Razões de decidir
3. Os embargos de declaração têm cabimento restrito às hipóteses previstas no art. 1.022 do CPC, não se prestando à rediscussão do mérito da decisão.
4. Inexistente omissão quanto à tese de força maior, uma vez que o acórdão enfrentou expressamente a impossibilidade de enquadramento da fraude sofrida pelo comprador como evento inevitável e imprevisível, apto a elidir a culpa pelo inadimplemento.5. As arras possuem natureza compensatória e funcionam como prefixação das perdas e danos, sendo legítima sua retenção integral pela parte inocente, nos termos do art. 418 do Código Civil, não configurando enriquecimento sem causa.
6. Não há abusividade na cláusula que reproduz comando legal e observa percentual usualmente praticado em contratos de compra e venda de imóveis entre particulares, em consonância com a boa-fé objetiva e a função social do contrato.
7. Inaplicável a tese relativa à base de cálculo de cláusula penal, porquanto a hipótese dos autos versa exclusivamente sobre arras contratuais, que não se confundem com penalidade convencional autônoma.8. Ausentes omissão, contradição ou obscuridade, revela-se imprópria a utilização dos embargos declaratórios como sucedâneo recursal.
IV. Dispositivo e tese
9. Embargos de declaração conhecidos e desprovidos.

Tese de julgamento: 1. Os embargos de declaração somente têm cabimento quando a decisão apresenta erro material, obscuridade, contradição ou omissão sobre ponto que devia ser enfrentado pelo julgador. 2. Não configura omissão a ausência de enfrentamento específico de todos os argumentos quando as razões lançadas são suficientes para o deslinde da causa. 3. A fraude praticada por terceiro, quando previsível e evitável, não se enquadra no conceito de força maior ou caso fortuito apto a afastar a culpa pelo inadimplemento contratual. 4. As arras contratuais possuem natureza compensatória, sendo legítima sua retenção integral pela parte inocente em caso de inadimplemento do promitente comprador, nos termos do art. 418 do Código Civil.”
______________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 113, § 1o, II, 393, 418, 420, 421, 422 e 884; CPC, art. 1.022.
Jurisprudência relevante citada: STJ, 3a Turma, AgInt no REsp 1.920.967/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 03.05.2021; STJ, 4a Turma, AgInt no AREsp 1.382.885/SP, Rel. Min. Francisco Falcão, j. 26.04.2021.

Inteiro teor:
Ementa: CIVIL E PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. FRAUDE PRATICADA POR TERCEIRO. NÃO CARACTERIZAÇÃO DE FORÇA MAIOR OU CASO FORTUITO. ARRAS CONTRATUAIS. NATUREZA COMPENSATÓRIA. RETENÇÃO INTEGRAL. LEGALIDADE. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. REDISCUSSÃO DO MÉRITO. IMPOSSIBILIDADE. EMBARGOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.
I. Caso em exame
1. Embargos de declaração opostos contra acórdão que negou provimento à apelação interposta em ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, mantendo a perda das arras em razão de inadimplemento imputável ao promitente comprador.
II. Questão em discussão
2. Verificar a existência de omissão, contradição ou obscuridade no acórdão embargado, especialmente quanto ao enquadramento de fraude praticada por terceiro como força maior, à alegada abusividade da retenção das arras, à aplicação dos arts. 418, 421, 422 e 884 do Código Civil e à base de cálculo da reprimenda contratual.
III. Razões de decidir
3. Os embargos de declaração têm cabimento restrito às hipóteses previstas no art. 1.022 do CPC, não se prestando à rediscussão do mérito da decisão.
4. Inexistente omissão quanto à tese de força maior, uma vez que o acórdão enfrentou expressamente a impossibilidade de enquadramento da fraude sofrida pelo comprador como evento inevitável e imprevisível, apto a elidir a culpa pelo inadimplemento.5. As arras possuem natureza compensatória e funcionam como prefixação das perdas e danos, sendo legítima sua retenção integral pela parte inocente, nos termos do art. 418 do Código Civil, não configurando enriquecimento sem causa.
6. Não há abusividade na cláusula que reproduz comando legal e observa percentual usualmente praticado em contratos de compra e venda de imóveis entre particulares, em consonância com a boa-fé objetiva e a função social do contrato.
7. Inaplicável a tese relativa à base de cálculo de cláusula penal, porquanto a hipótese dos autos versa exclusivamente sobre arras contratuais, que não se confundem com penalidade convencional autônoma.8. Ausentes omissão, contradição ou obscuridade, revela-se imprópria a utilização dos embargos declaratórios como sucedâneo recursal.
IV. Dispositivo e tese
9. Embargos de declaração conhecidos e desprovidos.

Tese de julgamento: 1. Os embargos de declaração somente têm cabimento quando a decisão apresenta erro material, obscuridade, contradição ou omissão sobre ponto que devia ser enfrentado pelo julgador. 2. Não configura omissão a ausência de enfrentamento específico de todos os argumentos quando as razões lançadas são suficientes para o deslinde da causa. 3. A fraude praticada por terceiro, quando previsível e evitável, não se enquadra no conceito de força maior ou caso fortuito apto a afastar a culpa pelo inadimplemento contratual. 4. As arras contratuais possuem natureza compensatória, sendo legítima sua retenção integral pela parte inocente em caso de inadimplemento do promitente comprador, nos termos do art. 418 do Código Civil.”
______________
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 113, § 1o, II, 393, 418, 420, 421, 422 e 884; CPC, art. 1.022.
Jurisprudência relevante citada: STJ, 3a Turma, AgInt no REsp 1.920.967/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, j. 03.05.2021; STJ, 4a Turma, AgInt no AREsp 1.382.885/SP, Rel. Min. Francisco Falcão, j. 26.04.2021.