Tribunal: TJDFT
Processo: 0733460-25.2024.8.07.0001
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0733460-25.2024.8.07.0001 RECORRENTE: CONDOMÍNIO MINI CHÁCARAS DO LAGO SUL DAS QUADRAS 04 A 11 RECORRIDA: CÉLIA MARIA DE OLIVEIRA FERNANDES DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e "c", contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESSARCIMENTO. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. LOTES NÃO EDIFICADOS. AUSÊNCIA DE POSSE EFETIVA PELA AUTORA. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. DECISÃO LIMINAR QUE PROIBIU O USO E A FRUIÇÃO DOS IMÓVEIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. CONTRAPARTIDA INEXISTENTE. COBRANÇA INDEVIDA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. CABIMENTO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. MULTA. NÃO CONFIGURAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. 1. A obrigação de contribuir com as despesas condominiais possui natureza propter rem (art. 1.336, I, CC/02), decorrendo da titularidade da unidade ou do exercício da posse qualificada, pressuposto fático que legitima o dever de rateio. 2. Ausente a posse efetiva ou mesmo a possibilidade de fruição do imóvel – seja em razão da sobreposição com área ocupada por terceiro, seja em virtude de decisão liminar proferida em ação civil pública que proibiu edificações, demarcações ou alterações no local –, inexiste suporte para a cobrança das contribuições condominiais. 3. Afasta-se o pedido de condenação por litigância de má-fé quando a conduta da parte recorrente não se amolda às hipóteses previstas no artigo 80 do CPC/15, além de não restar demonstrado que o recurso foi interposto com dolo, visando a causar prejuízos à parte contrária. 4. Apelação conhecida e não provida. A parte recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 1.335, inciso I, e 1.336, inciso I, ambos do Código Civil, bem como 927 do Código de Processo Civil, ao argumento de que a obrigação condominial decorre da titularidade da unidade, sendo suficiente a fruição das utilidades do condomínio, independentemente do uso efetivo, por se tratar de obrigação propter rem. Afirma que o dever de contribuir para as despesas do condomínio seria inerente à titularidade ou posse. Entende que deve ser reconhecida a legitimidade da cobrança de taxas por associação ou condomínio irregular quando há adesão ou fruição dos serviços, ainda que indireta; b) artigos 113 e 422, ambos do CC, asseverando que os negócios jurídicos devem observar a boa-fé objetiva, vedado o comportamento contraditório (venire contra factum proprium). Verbera que a parte recorrida não pode negar obrigações assumidas por longo período; e c) artigos 489 e 1.022, ambos do CPC, sustentando negativa de prestação jurisdicional. Fundamenta, ainda, o recurso com base na alínea “c”, do permissivo constitucional, sem, todavia, trazer à colação, qualquer julgado de outro tribunal com o intuito de demonstrar em que ponto teria havido a mencionada interpretação divergente e sem indicar quais dispositivos legais teriam sido violados. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade aos artigos 113, 422, 1.335, inciso I, e 1.336, inciso I, todos do CC, bem como 927 do CPC, uma vez que restou assentado no aresto resistido: “No caso concreto, a Apelada demonstrou jamais ter tido a posse dos lotes em questão (...). Soma-se a isso o fato de constar nos autos documentos de cadastramento apresentados pelo próprio Condomínio (IDs 72676115 e 72676116) nos quais a Autora declarou que os lotes estavam vazios, sem qualquer benfeitoria erigida, indicando, ademais, residir em endereço diverso – informações que corroboram a ausência de ocupação e de aproveitamento direto das áreas comuns. Ainda, do conjunto probatório coligido ao feito constata-se que o condomínio se encontra apenas parcialmente edificado, sendo que os lotes adquiridos pela Autora estão localizados justamente na parte não edificada, em área sem infraestrutura mínima. Tais elementos reforçam a conclusão de que a Apelada não se beneficiava dos serviços de conservação e manutenção que justificam o rateio condominial. (...). Portanto, ausente a posse efetiva e impossibilitada a fruição dos lotes pela Apelada, inexiste suporte fático para a cobrança das contribuições condominiais” (ID 77069744). Nesse passo, para desconstituir as premissas adotadas pelo órgão julgador, a fim de acolher os pleitos recursais, seria indispensável reapreciar cláusulas contratuais e elementos fáticos e probatórios, procedimentos vedados pelos enunciados sumulares 5 e 7, ambos do Superior Tribunal de Justiça. Ademais, deixou a parte recorrente de combater fundamento autônomo do aresto vergastado, no sentido de que “O fato de o condomínio ser irregular e localizado em área rural não afasta a obrigação de pagamento das taxas condominiais” (ID 77069774). Assim, “A falta de impugnação específica dos fundamentos decisórios impede o conhecimento do recurso especial, conforme as Súmulas 283 e 284 do STF". (REsp n. 2.243.413/RS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 16/12/2025, DJEN de 19/12/2025). O recurso especial também não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade aos artigos 489 e 1.022, ambos do Código de Processo Civil, porque, de acordo com o entendimento jurisprudencial pacífico da Corte Superior, “Não viola os arts. 489 e 1.022 do Código de Processo Civil nem importa deficiência na prestação jurisdicional o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pelo recorrente, para decidir de modo integral a controvérsia posta” (REsp n. 2.116.843/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 15/12/2025, DJEN de 18/12/2025). Por fim, quanto ao recurso interposto com suporte na alínea “c” do permissivo constitucional, a mera transcrição de ementas ou a falta de indicação de paradigma apto a comprovar o dissenso implica deficiência de fundamentação que atrai a incidência do enunciado 284 da Súmula do STF. A propósito, a Corte Superior já assentou que: “A admissibilidade do recurso especial fundado na alínea "c" do art. 105, III, da Constituição Federal exige a demonstração da divergência jurisprudencial mediante cotejo analítico entre os acórdãos confrontados, com transcrição dos trechos pertinentes e indicação das circunstâncias que evidenciem similitude fática e divergência de interpretação jurídica”. (REsp n. 2.238.709/SP, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 15/12/2025). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios JO-A3F

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0733460-25.2024.8.07.0001 RECORRENTE: CONDOMÍNIO MINI CHÁCARAS DO LAGO SUL DAS QUADRAS 04 A 11 RECORRIDA: CÉLIA MARIA DE OLIVEIRA FERNANDES DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e "c", contra acórdão proferido pela Oitava Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESSARCIMENTO. TAXAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. LOTES NÃO EDIFICADOS. AUSÊNCIA DE POSSE EFETIVA PELA AUTORA. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. DECISÃO LIMINAR QUE PROIBIU O USO E A FRUIÇÃO DOS IMÓVEIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. CONTRAPARTIDA INEXISTENTE. COBRANÇA INDEVIDA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. CABIMENTO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. MULTA. NÃO CONFIGURAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. 1. A obrigação de contribuir com as despesas condominiais possui natureza propter rem (art. 1.336, I, CC/02), decorrendo da titularidade da unidade ou do exercício da posse qualificada, pressuposto fático que legitima o dever de rateio. 2. Ausente a posse efetiva ou mesmo a possibilidade de fruição do imóvel – seja em razão da sobreposição com área ocupada por terceiro, seja em virtude de decisão liminar proferida em ação civil pública que proibiu edificações, demarcações ou alterações no local –, inexiste suporte para a cobrança das contribuições condominiais. 3. Afasta-se o pedido de condenação por litigância de má-fé quando a conduta da parte recorrente não se amolda às hipóteses previstas no artigo 80 do CPC/15, além de não restar demonstrado que o recurso foi interposto com dolo, visando a causar prejuízos à parte contrária. 4. Apelação conhecida e não provida. A parte recorrente alega violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 1.335, inciso I, e 1.336, inciso I, ambos do Código Civil, bem como 927 do Código de Processo Civil, ao argumento de que a obrigação condominial decorre da titularidade da unidade, sendo suficiente a fruição das utilidades do condomínio, independentemente do uso efetivo, por se tratar de obrigação propter rem. Afirma que o dever de contribuir para as despesas do condomínio seria inerente à titularidade ou posse. Entende que deve ser reconhecida a legitimidade da cobrança de taxas por associação ou condomínio irregular quando há adesão ou fruição dos serviços, ainda que indireta; b) artigos 113 e 422, ambos do CC, asseverando que os negócios jurídicos devem observar a boa-fé objetiva, vedado o comportamento contraditório (venire contra factum proprium). Verbera que a parte recorrida não pode negar obrigações assumidas por longo período; e c) artigos 489 e 1.022, ambos do CPC, sustentando negativa de prestação jurisdicional. Fundamenta, ainda, o recurso com base na alínea “c”, do permissivo constitucional, sem, todavia, trazer à colação, qualquer julgado de outro tribunal com o intuito de demonstrar em que ponto teria havido a mencionada interpretação divergente e sem indicar quais dispositivos legais teriam sido violados. II – O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade aos artigos 113, 422, 1.335, inciso I, e 1.336, inciso I, todos do CC, bem como 927 do CPC, uma vez que restou assentado no aresto resistido: “No caso concreto, a Apelada demonstrou jamais ter tido a posse dos lotes em questão (...). Soma-se a isso o fato de constar nos autos documentos de cadastramento apresentados pelo próprio Condomínio (IDs 72676115 e 72676116) nos quais a Autora declarou que os lotes estavam vazios, sem qualquer benfeitoria erigida, indicando, ademais, residir em endereço diverso – informações que corroboram a ausência de ocupação e de aproveitamento direto das áreas comuns. Ainda, do conjunto probatório coligido ao feito constata-se que o condomínio se encontra apenas parcialmente edificado, sendo que os lotes adquiridos pela Autora estão localizados justamente na parte não edificada, em área sem infraestrutura mínima. Tais elementos reforçam a conclusão de que a Apelada não se beneficiava dos serviços de conservação e manutenção que justificam o rateio condominial. (...). Portanto, ausente a posse efetiva e impossibilitada a fruição dos lotes pela Apelada, inexiste suporte fático para a cobrança das contribuições condominiais” (ID 77069744). Nesse passo, para desconstituir as premissas adotadas pelo órgão julgador, a fim de acolher os pleitos recursais, seria indispensável reapreciar cláusulas contratuais e elementos fáticos e probatórios, procedimentos vedados pelos enunciados sumulares 5 e 7, ambos do Superior Tribunal de Justiça. Ademais, deixou a parte recorrente de combater fundamento autônomo do aresto vergastado, no sentido de que “O fato de o condomínio ser irregular e localizado em área rural não afasta a obrigação de pagamento das taxas condominiais” (ID 77069774). Assim, “A falta de impugnação específica dos fundamentos decisórios impede o conhecimento do recurso especial, conforme as Súmulas 283 e 284 do STF". (REsp n. 2.243.413/RS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 16/12/2025, DJEN de 19/12/2025). O recurso especial também não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade aos artigos 489 e 1.022, ambos do Código de Processo Civil, porque, de acordo com o entendimento jurisprudencial pacífico da Corte Superior, “Não viola os arts. 489 e 1.022 do Código de Processo Civil nem importa deficiência na prestação jurisdicional o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pelo recorrente, para decidir de modo integral a controvérsia posta” (REsp n. 2.116.843/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 15/12/2025, DJEN de 18/12/2025). Por fim, quanto ao recurso interposto com suporte na alínea “c” do permissivo constitucional, a mera transcrição de ementas ou a falta de indicação de paradigma apto a comprovar o dissenso implica deficiência de fundamentação que atrai a incidência do enunciado 284 da Súmula do STF. A propósito, a Corte Superior já assentou que: “A admissibilidade do recurso especial fundado na alínea "c" do art. 105, III, da Constituição Federal exige a demonstração da divergência jurisprudencial mediante cotejo analítico entre os acórdãos confrontados, com transcrição dos trechos pertinentes e indicação das circunstâncias que evidenciem similitude fática e divergência de interpretação jurídica”. (REsp n. 2.238.709/SP, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 15/12/2025). III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios JO-A3F