Tribunal: TJDFT
Processo: 0703647-53.2025.8.07.0021
Órgão julgador: RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-01-28
Data de publicação: 2026-02-02

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. PRESUMIDOS. JUROS DE OBRA. RESSARCIMENTO DEVIDO. CORREÇÃO COM BASE NA COLUNA “JUROS”. RECURSO DA AUTORA CONHECIDO E NÃO PROVIDO. RECURSO DAS RÉS CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de ação indenizatória em razão de atraso na entrega da obra do empreendimento Itapoã Parque, no Distrito Federal. A recorrida adquiriu imóvel das recorrentes por meio do programa “Casa Verde e Amarela”, com data de entrega prevista para 30/4/2023. As chaves foram entregues em 7/6/2024.
1.2. Da sentença. As rés foram condenadas ao pagamento de: (i) juros de obra entre 1/11/2023 até a data da entrega do imóvel, utilizando-se como parâmetro para os cálculos os valores segregados na coluna “JUROS”; (ii) lucros cessantes no importe de 0,5% do valor do imóvel desde 1/11/2023 até a data da entrega das chaves.
1.3 Recurso da autora. Requer que a apuração dos valores referentes a juros de obra inclua todo o valor pago no mês em atraso ou, alternativamente, tanto os valores da coluna "Amortização" quanto os da coluna "Juros" da planilha de evolução do financiamento, no período compreendido entre 1/11/2023 e 7/6/2024.
1.4. Recurso das rés. Em preliminar, as recorrentes pretendem o reconhecimento da incompetência dos Juizados. No mérito, sustentam: (i) caso fortuito, que o atraso na entrega do imóvel ocorreu em razão da crise gerada pela pandemia de COVID-19; (ii) que seja reconhecida a prorrogação do prazo de entrega em razão da pandemia; (iii) que o termo de reserva é documento não vinculante; (iv) que os juros de obra e os lucros cessantes não foram comprovados; (v) que o termo inicial seja acrescido de 180 dias, mais 60 dias após conclusão da obra; (vi) que seja afastada a cumulação da Taxa SELIC com o IPCA na condenação em danos materiais.
1.5. Contrarrazões da autora. Requer a rejeição da preliminar, desprovimento do recurso e a procedência do pedido anteriormente formulado em recurso inominado.
1.6. Contrarrazões das rés. Requerem o não conhecimento ou o desprovimento do recurso.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em analisar: (i) o pedido realizado em contrarrazões; (ii) a competência dos Juizados para julgamento da causa; (ii) se houve descumprimento do prazo de entrega do imóvel, considerando a previsão contratual do prazo suplementar de 60 dias; (iii) a ocorrência de fortuito externo capaz de acarretar o atraso das obras; (iv) se houve atraso na entrega do imóvel; (v) a comprovação dos danos materiais correspondentes aos juros de obra e lucros cessantes; e, por último, persistindo a condenação imposta, (vi) qual o parâmetro a ser utilizado para apuração dos “juros de obra” e o índice utilizado na atualização dos danos materiais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Pedido em contrarrazões pela autora. É inviável conhecer do pedido formulado em contrarrazões, uma vez que esse instrumento processual tem por finalidade oportunizar à recorrida a manifestação sobre o recurso.
4. Da preliminar de incompetência dos Juizados. O valor do contrato não representa o valor econômico pretendido pela recorrida; ausente complexidade nos cálculos da condenação. Preliminar que se rejeita.
5. Da natureza jurídica do termo de reserva. Majoritariamente se entende que o Termo de Reserva é parte integrante do contrato de compra e venda, destacando-se, ainda, que a proposta obriga o proponente (CC, art. 427). 5.1. No contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para a Construção de Unidade Habitacional, celebrado entre as partes e a CEF, não consta a data de entrega da obra de forma clara e inteligível, ferindo o direito básico de informação do consumidor; logo, deve prevalecer o prazo previsto no Termo de Reserva (30/4/2023), aceita a tolerância de 180 dias corridos. Precedentes: Acórdãos 1929531, 1908494 e 1825019.
6. Prazo suplementar de 60 dias. Não há previsão legal. Sobre o tema, o STJ consignou que a prorrogação de 60 dias é abusiva (REsp 1582318/RJ). Precedente: Acórdão 1999613.
7. Da inexistência de caso fortuito. O contrato foi assinado em 7/10/2021, com prazo de entrega da unidade imobiliária para 30/4/2023. Em que pese a alegação das recorrentes de que o atraso decorreu da falta de insumos por ocasião do surto de COVID-19, é fato notório que a pandemia foi oficialmente declarada em março do ano de 2020. Portanto, na data da assinatura do Termo de Reserva era possível ao fornecedor avaliar as condições de mercado e riscos do negócio em conformidade com os desafios vigentes à época da contratação. Precedente: Acórdão 1948218.
8. Lucros cessantes. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, a ensejar o pagamento de indenização com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. A porcentagem de 0,5% fixada pelo juízo de origem está em consonância com a jurisprudência das Turmas Recursais (Acórdãos 1951157 e1929531).
9. Juros de obra. Incidem sobre o capital utilizado no financiamento da construção e são devidos por período anterior à entrega das chaves e suportados pelo promitente comprador. No caso, transcorrido o prazo de 180 dias, não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente.
9.1. Cálculo dos juros de obra. Na hipótese, a autora/recorrente pretende incluir nos cálculos encargos alheios aos juros de obra, como amortização do saldo na fase de obra e outras taxas. É equivocada a adoção de todo o valor pago no mês em atraso ou dos valores da coluna "Amortização", pois os valores apropriados constam apenas da coluna “Juros” da planilha juntada ao processo. Precedentes: Acórdãos 2066007, 2059143, 2065328.
10. Índice aplicado. Atualização monetária e juros. A sentença definiu que os valores da condenação serão acrescidos de correção monetária pelo IPCA, da data da transferência, e de juros de mora na forma do artigo 406, caput e § 1o, do CC, da data da citação. Portanto, em conformidade com o Código Civil, que passou a definir o IPCA como índice de atualização monetária (art. 389, parágrafo único) e a SELIC como taxa legal para cálculo dos juros, com dedução do IPCA (CC, art. 406, § 1o). Nesse sentido, o Acórdão 2065953.
IV. DISPOSITIVO
11. Recurso da autora conhecido e não provido. Recurso das rés conhecido e não provido. Recorrentes condenadas ao pagamento de custas, suspensa a exigibilidade em relação à autora diante da gratuidade concedida. Sem condenação ao pagamento de honorários advocatícios, tendo em vista a sucumbência recíproca.
______
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 389, parágrafo único, 406, §1o, 427.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.582.318/RJ, rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 12/9/2017; TJDFT, Acórdão 1929531, RI 0703202-84.2024.8.07.0016, Rel. RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 27/09/2024; TJDFT, Acórdão 1908494, RI 0708230-33.2024.8.07.0016, Rel. RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 16/08/2024; TJDFT, Acórdão 1825019, RI 0733550-22.2023.8.07.0016, Rel. RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 01/03/2024; TJDFT, Acórdão 1999613, 0708278-86.2024.8.07.0017, Rel. RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 16/05/2025; TJDFT, Acórdão 1948218, RI 0706793-54.2024.8.07.0016, Rel. MARIA ISABEL DA SILVA, SEGUNDA TURMA RECURSAL, j. 25/11/2024; TJDFT, Acórdão 1951157, RI 0712432-53.2024.8.07.0016, Rel. FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 29/11/2024; TJDFT, Acórdão 2066007, 0736692-63.2025.8.07.0016, Rel. MARGARETH CRISTINA BECKER, TERCEIRA TURMA RECURSAL, j. 10/11/2025; TJDFT, Acórdão 2059143, 0701893-76.2025.8.07.0021, Rel. EDI MARIA COUTINHO BIZZI, TERCEIRA TURMA RECURSAL, j. 20/10/2025; TJDFT, Acórdão 2065328, 0748108-28.2025.8.07.0016, Rel. RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 12/11/2025; TJDFT, Acórdão 2065953, 0717595-77.2025.8.07.0016, Rel. MARGARETH CRISTINA BECKER, TERCEIRA TURMA RECURSAL, j. 10/11/2025.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. LUCROS CESSANTES. PRESUMIDOS. JUROS DE OBRA. RESSARCIMENTO DEVIDO. CORREÇÃO COM BASE NA COLUNA “JUROS”. RECURSO DA AUTORA CONHECIDO E NÃO PROVIDO. RECURSO DAS RÉS CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de ação indenizatória em razão de atraso na entrega da obra do empreendimento Itapoã Parque, no Distrito Federal. A recorrida adquiriu imóvel das recorrentes por meio do programa “Casa Verde e Amarela”, com data de entrega prevista para 30/4/2023. As chaves foram entregues em 7/6/2024.
1.2. Da sentença. As rés foram condenadas ao pagamento de: (i) juros de obra entre 1/11/2023 até a data da entrega do imóvel, utilizando-se como parâmetro para os cálculos os valores segregados na coluna “JUROS”; (ii) lucros cessantes no importe de 0,5% do valor do imóvel desde 1/11/2023 até a data da entrega das chaves.
1.3 Recurso da autora. Requer que a apuração dos valores referentes a juros de obra inclua todo o valor pago no mês em atraso ou, alternativamente, tanto os valores da coluna "Amortização" quanto os da coluna "Juros" da planilha de evolução do financiamento, no período compreendido entre 1/11/2023 e 7/6/2024.
1.4. Recurso das rés. Em preliminar, as recorrentes pretendem o reconhecimento da incompetência dos Juizados. No mérito, sustentam: (i) caso fortuito, que o atraso na entrega do imóvel ocorreu em razão da crise gerada pela pandemia de COVID-19; (ii) que seja reconhecida a prorrogação do prazo de entrega em razão da pandemia; (iii) que o termo de reserva é documento não vinculante; (iv) que os juros de obra e os lucros cessantes não foram comprovados; (v) que o termo inicial seja acrescido de 180 dias, mais 60 dias após conclusão da obra; (vi) que seja afastada a cumulação da Taxa SELIC com o IPCA na condenação em danos materiais.
1.5. Contrarrazões da autora. Requer a rejeição da preliminar, desprovimento do recurso e a procedência do pedido anteriormente formulado em recurso inominado.
1.6. Contrarrazões das rés. Requerem o não conhecimento ou o desprovimento do recurso.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em analisar: (i) o pedido realizado em contrarrazões; (ii) a competência dos Juizados para julgamento da causa; (ii) se houve descumprimento do prazo de entrega do imóvel, considerando a previsão contratual do prazo suplementar de 60 dias; (iii) a ocorrência de fortuito externo capaz de acarretar o atraso das obras; (iv) se houve atraso na entrega do imóvel; (v) a comprovação dos danos materiais correspondentes aos juros de obra e lucros cessantes; e, por último, persistindo a condenação imposta, (vi) qual o parâmetro a ser utilizado para apuração dos “juros de obra” e o índice utilizado na atualização dos danos materiais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Pedido em contrarrazões pela autora. É inviável conhecer do pedido formulado em contrarrazões, uma vez que esse instrumento processual tem por finalidade oportunizar à recorrida a manifestação sobre o recurso.
4. Da preliminar de incompetência dos Juizados. O valor do contrato não representa o valor econômico pretendido pela recorrida; ausente complexidade nos cálculos da condenação. Preliminar que se rejeita.
5. Da natureza jurídica do termo de reserva. Majoritariamente se entende que o Termo de Reserva é parte integrante do contrato de compra e venda, destacando-se, ainda, que a proposta obriga o proponente (CC, art. 427). 5.1. No contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para a Construção de Unidade Habitacional, celebrado entre as partes e a CEF, não consta a data de entrega da obra de forma clara e inteligível, ferindo o direito básico de informação do consumidor; logo, deve prevalecer o prazo previsto no Termo de Reserva (30/4/2023), aceita a tolerância de 180 dias corridos. Precedentes: Acórdãos 1929531, 1908494 e 1825019.
6. Prazo suplementar de 60 dias. Não há previsão legal. Sobre o tema, o STJ consignou que a prorrogação de 60 dias é abusiva (REsp 1582318/RJ). Precedente: Acórdão 1999613.
7. Da inexistência de caso fortuito. O contrato foi assinado em 7/10/2021, com prazo de entrega da unidade imobiliária para 30/4/2023. Em que pese a alegação das recorrentes de que o atraso decorreu da falta de insumos por ocasião do surto de COVID-19, é fato notório que a pandemia foi oficialmente declarada em março do ano de 2020. Portanto, na data da assinatura do Termo de Reserva era possível ao fornecedor avaliar as condições de mercado e riscos do negócio em conformidade com os desafios vigentes à época da contratação. Precedente: Acórdão 1948218.
8. Lucros cessantes. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, a ensejar o pagamento de indenização com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. A porcentagem de 0,5% fixada pelo juízo de origem está em consonância com a jurisprudência das Turmas Recursais (Acórdãos 1951157 e1929531).
9. Juros de obra. Incidem sobre o capital utilizado no financiamento da construção e são devidos por período anterior à entrega das chaves e suportados pelo promitente comprador. No caso, transcorrido o prazo de 180 dias, não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente.
9.1. Cálculo dos juros de obra. Na hipótese, a autora/recorrente pretende incluir nos cálculos encargos alheios aos juros de obra, como amortização do saldo na fase de obra e outras taxas. É equivocada a adoção de todo o valor pago no mês em atraso ou dos valores da coluna "Amortização", pois os valores apropriados constam apenas da coluna “Juros” da planilha juntada ao processo. Precedentes: Acórdãos 2066007, 2059143, 2065328.
10. Índice aplicado. Atualização monetária e juros. A sentença definiu que os valores da condenação serão acrescidos de correção monetária pelo IPCA, da data da transferência, e de juros de mora na forma do artigo 406, caput e § 1o, do CC, da data da citação. Portanto, em conformidade com o Código Civil, que passou a definir o IPCA como índice de atualização monetária (art. 389, parágrafo único) e a SELIC como taxa legal para cálculo dos juros, com dedução do IPCA (CC, art. 406, § 1o). Nesse sentido, o Acórdão 2065953.
IV. DISPOSITIVO
11. Recurso da autora conhecido e não provido. Recurso das rés conhecido e não provido. Recorrentes condenadas ao pagamento de custas, suspensa a exigibilidade em relação à autora diante da gratuidade concedida. Sem condenação ao pagamento de honorários advocatícios, tendo em vista a sucumbência recíproca.
______
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 389, parágrafo único, 406, §1o, 427.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.582.318/RJ, rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 12/9/2017; TJDFT, Acórdão 1929531, RI 0703202-84.2024.8.07.0016, Rel. RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 27/09/2024; TJDFT, Acórdão 1908494, RI 0708230-33.2024.8.07.0016, Rel. RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 16/08/2024; TJDFT, Acórdão 1825019, RI 0733550-22.2023.8.07.0016, Rel. RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 01/03/2024; TJDFT, Acórdão 1999613, 0708278-86.2024.8.07.0017, Rel. RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 16/05/2025; TJDFT, Acórdão 1948218, RI 0706793-54.2024.8.07.0016, Rel. MARIA ISABEL DA SILVA, SEGUNDA TURMA RECURSAL, j. 25/11/2024; TJDFT, Acórdão 1951157, RI 0712432-53.2024.8.07.0016, Rel. FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 29/11/2024; TJDFT, Acórdão 2066007, 0736692-63.2025.8.07.0016, Rel. MARGARETH CRISTINA BECKER, TERCEIRA TURMA RECURSAL, j. 10/11/2025; TJDFT, Acórdão 2059143, 0701893-76.2025.8.07.0021, Rel. EDI MARIA COUTINHO BIZZI, TERCEIRA TURMA RECURSAL, j. 20/10/2025; TJDFT, Acórdão 2065328, 0748108-28.2025.8.07.0016, Rel. RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 12/11/2025; TJDFT, Acórdão 2065953, 0717595-77.2025.8.07.0016, Rel. MARGARETH CRISTINA BECKER, TERCEIRA TURMA RECURSAL, j. 10/11/2025.