Tribunal: TJDFT
Processo: 0719677-06.2024.8.07.0020
Órgão julgador: ALVARO CIARLINI
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-06
Data de publicação: 2026-05-20

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INOVAÇÃO RECURSAL. UNIDADE COMERCIAL EM CONDOMÍNIO MISTO. FRAÇÃO IDEAL. CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. RATEIO DE DESPESAS. ART. 1340 DO CÓDIGO CIVIL. EXCLUSÃO PONTUAL. ÁREAS DE USO RESIDENCIAL. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. O exame de eventuais argumentos articulados apenas após o proferimento da sentença, sem que tenham sido objeto de prévia dialetização, caracterizaria supressão de instância, o que não pode ser admitido.
2. Na presente hipótese a questão submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em verificar se: a) as quotas condominiais atribuídas às unidades comerciais, são contrárias ao disposto na Convenção do Condomínio e à regra prevista no art. 1340 do Código Civil, de modo a justificar a exclusão de todas as despesas impugnadas do respectivo rateio entre os utentes dos serviços comuns; e b) se é juridicamente válida a retirada de determinadas rubricas da quota condominial, como foi procedido pela sentença.
3. A regra geral de rateio das despesas condominiais consiste na proporção da fração ideal da unidade, nos termos da legislação civil e da Convenção do Condomínio. Esse critério é excepcionado apenas se as despesas relativas às áreas comuns de uso exclusivo, cujo pagamento devem ser procedidos exclusivamente pelos condôminos diretamente servidos por essas frações do prédio comum, nos termos do art. 1340 do Código Civil.
4. O dever do condômino em efetuar o pagamento do montante relativo às despesas respectivas, na proporção das suas frações ideais somente pode ser excepcionado por disposição expressa em contrário, estabelecida na própria Convenção do Condomínio, nos termos do art. 1336, inc. I, do Código Civil. 4.1. Na hipótese, o regimento do condomínio proíbe expressamente o acesso entre as unidades comerciais e as áreas residenciais, circunstância que deve afastar a imposição de obrigação, direcionada aos lojistas, a respeito das despesas relacionadas às áreas e aos serviços a eles inacessíveis. 4.2. Nesse sentido, o Juízo de origem acertadamente excluiu, do valor da quota condominial, as despesas relativas às áreas comuns de uso exclusivo à parte residencial do empreendimento, pois foi identificado excesso de cobrança e ausência de deliberação de assembleia geral a esse respeito. 4.3. As regras previstas no art. 1336, inc. I e no art. 1340, ambos do Código Civil, não autorizam a redução proporcional das despesas com fundamento em meras estimativas de uso. 4.4. A ausência de fruição direta de determinadas áreas não afasta, isoladamente, a obrigação de contribuir para as despesas de natureza administrativa, estrutural ou comum, que decorrem da própria titularidade da unidade imobiliária e viabilizam a manutenção e a gestão do empreendimento como um todo.
5. A cobrança ora impugnada encontra amparo na legislação civil e na Convenção do Condomínio, tendo sido suprimidos apenas os itens carecedores de causa jurídica, à luz do conjunto probatório produzido nos autos.
6. Recurso interposto pelo condomínio conhecido e desprovido. Apelo manejado pelas sociedades empresárias parcialmente conhecido e desprovido.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INOVAÇÃO RECURSAL. UNIDADE COMERCIAL EM CONDOMÍNIO MISTO. FRAÇÃO IDEAL. CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. RATEIO DE DESPESAS. ART. 1340 DO CÓDIGO CIVIL. EXCLUSÃO PONTUAL. ÁREAS DE USO RESIDENCIAL. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. O exame de eventuais argumentos articulados apenas após o proferimento da sentença, sem que tenham sido objeto de prévia dialetização, caracterizaria supressão de instância, o que não pode ser admitido.
2. Na presente hipótese a questão submetida ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consiste em verificar se: a) as quotas condominiais atribuídas às unidades comerciais, são contrárias ao disposto na Convenção do Condomínio e à regra prevista no art. 1340 do Código Civil, de modo a justificar a exclusão de todas as despesas impugnadas do respectivo rateio entre os utentes dos serviços comuns; e b) se é juridicamente válida a retirada de determinadas rubricas da quota condominial, como foi procedido pela sentença.
3. A regra geral de rateio das despesas condominiais consiste na proporção da fração ideal da unidade, nos termos da legislação civil e da Convenção do Condomínio. Esse critério é excepcionado apenas se as despesas relativas às áreas comuns de uso exclusivo, cujo pagamento devem ser procedidos exclusivamente pelos condôminos diretamente servidos por essas frações do prédio comum, nos termos do art. 1340 do Código Civil.
4. O dever do condômino em efetuar o pagamento do montante relativo às despesas respectivas, na proporção das suas frações ideais somente pode ser excepcionado por disposição expressa em contrário, estabelecida na própria Convenção do Condomínio, nos termos do art. 1336, inc. I, do Código Civil. 4.1. Na hipótese, o regimento do condomínio proíbe expressamente o acesso entre as unidades comerciais e as áreas residenciais, circunstância que deve afastar a imposição de obrigação, direcionada aos lojistas, a respeito das despesas relacionadas às áreas e aos serviços a eles inacessíveis. 4.2. Nesse sentido, o Juízo de origem acertadamente excluiu, do valor da quota condominial, as despesas relativas às áreas comuns de uso exclusivo à parte residencial do empreendimento, pois foi identificado excesso de cobrança e ausência de deliberação de assembleia geral a esse respeito. 4.3. As regras previstas no art. 1336, inc. I e no art. 1340, ambos do Código Civil, não autorizam a redução proporcional das despesas com fundamento em meras estimativas de uso. 4.4. A ausência de fruição direta de determinadas áreas não afasta, isoladamente, a obrigação de contribuir para as despesas de natureza administrativa, estrutural ou comum, que decorrem da própria titularidade da unidade imobiliária e viabilizam a manutenção e a gestão do empreendimento como um todo.
5. A cobrança ora impugnada encontra amparo na legislação civil e na Convenção do Condomínio, tendo sido suprimidos apenas os itens carecedores de causa jurídica, à luz do conjunto probatório produzido nos autos.
6. Recurso interposto pelo condomínio conhecido e desprovido. Apelo manejado pelas sociedades empresárias parcialmente conhecido e desprovido.