Tribunal: TJDFT
Processo: 0703138-51.2022.8.07.0014
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0703138-51.2022.8.07.0014 RECORRENTE: SANTA LIGIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA RECORRIDO: MARIA DA GLÓRIA FERREIRA ROCHA DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Primeira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. LEI 13.786/2018. IRRETROATIVIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. POSSE EFETIVA DO IMÓVEL NÃO COMPROVADA. RESTITUIÇÃO DE IPTU INVIÁVEL. USO E GOZO DO IMÓVEL NÃO DEMONSTRADO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. Caso em Exame 1. Trata-se de apelação cível apresentada pelo réu, em face da sentença proferida nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de valores. A sentença declarou a rescisão contratual, com a retenção no percentual de 10% (dez por cento), sobre os valores pagos, bem como condenou a ré ao pagamento de IPTU, mas sem condenação ao pagamento, por parte da parte autora, de taxa de fruição. II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em: (i) se é correto o percentual de retenção fixado pela sentença, no percentual de 10% (dez por cento); (ii) se é correta a taxa de fruição fixada, no percentual de 0,1% (iii) saber se a autora deve pagar o tributo IPTU desde o momento em que teve a posse do imóvel até a rescisão contratual. III. Razões de Decidir 3. É cediço o entendimento de que a Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) não se aplica a contratos de promessa de compra e venda firmados antes de sua vigência (dezembro de 2018), em observância aos princípios da irretroatividade das leis e da segurança jurídica, regendo-se a relação contratual pela lei vigente à época de sua celebração. 3.1. Precedente da Casa: “[...] 1. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento assente de que a nova Lei do Distrato (Lei no 13.786/2018) não poderá atingir os contratos anteriores à sua vigência, pois a retroatividade, ainda que mínima, em regra, é vedada pela legislação pátria, salvo no caso de normas constitucionais originárias; inaplicabilidade das novas disposições ao caso sob exame. [...].” (0722378-25.2023.8.07.0003, Relatora: Rita de Cássia de Cerqueira Lima Rocha, 1a Turma Recursal, DJE: 27/9/2024.). 4. Sendo assim, a retenção de 10% (dez por cento), fixada pela sentença, sobre os valores pagos pelo adquirente se afigura correta, porque suficientes e razoáveis para a cobertura de despesas e custos do contrato firmado entre as partes, haja vista que o contrato foi celebrado anteriormente à entrada em vigor da Lei 13.786/2018, que, no seu art. 67-A, fixou a retenção em casos de rescisão contratual por culpa do comprador em patrimônio afetado ou por distrato, no percentual de 25% (vinte e cinco por cento) para os contratos celebrados após a sua vigência. 5. Não se verifica a possibilidade de dedução do valor a ser devolvido, da taxa de fruição fixada no contrato discutido, em 0,25%, haja vista que não demonstrada a efetiva posse direta em favor do adquirente. 6. Se não demonstrado que o adquirente teve o efetivo uso e gozo do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda, fato gerador do tributo IPTU, bem como o efetivo pagamento de tributos e taxas, pelo que se sub-rogaria no direito de reavê-los do comprador, não se verifica hipótese de dedução do valor a ser devolvido à compradora. IV. Dispositivo e Tese 7. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. A retenção de 25% sobre os valores pagos é abusiva, haja vista que não prevista em contrato, celebrado anteriormente à vigência da Lei no 13.786/2018. 2. Indevida a taxa de fruição e o IPTU, se não demonstrado que houve a disponibilização de fato da posse do imóvel, ou o pagamento da exação pelo promitente-vendedor.” Dispositivos relevantes citados: Lei no 13.786/2018, art. 67-A, § 5o; Código de Processo Civil, art. 85, § 2o, e art. 373, inc. II. Código de Defesa do Consumidor, arts. 2o, 3o, 51, inc. III e §1o. Jurisprudência relevante citada: Súmula 543 do STJ; REsp n. 2.161.192/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, 3a Turma, DJEN: 23/4/2025. Acórdão 2010251, 0741793-34.2022.8.07.0001, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2a TURMA CÍVEL, publ. DJe: 26/06/2025. A recorrente violação ao artigo 489, §1o, inciso IV, do CPC, por suposta falha de fundamentação no acórdão impugnado no tocante à retenção dos valores devidos a título de IPTU. Assevera, ainda que que o distrato rende ao promissário comprador o direito de restituição das parcelas pagas, mas não em sua totalidade, sendo devida a retenção de percentual razoável a título de indenização, de tal sorte que o percentual de 25% (vinte por cento) dos valores pagos seria ideal, notadamente para cobrir os prejuízos da empresa-vendedora. Aduz que em relação ao pagamento do IPTU e das despesas condominiais, este recai sobre o comprador pelo período compreendido entre a aquisição do lote até a rescisão. Aponta, nos aspectos, dissenso pretoriano com julgados do STJ e do TJGO. Não indica, no entanto, os dispositivos legais supostamente vilipendiados ou que teriam sofrido interpretação dissonante. II - O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Em análise aos pressupostos constitucionais de admissibilidade, verifica-se que o recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade ao artigo 489, §1o, inciso VI, do Código de Processo Civil, pois “Conforme entendimento pacífico desta Corte: "O julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. A prescrição trazida pelo art. 489 do CPC/2015 veio confirmar a jurisprudência já sedimentada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, sendo dever do julgador apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão recorrida." EDcl no MS 21.315/DF, relatora Ministra Diva Malerbi (Desembargadora convocada TRF 3a Região), Primeira Seção, julgado em 8/6/2016, DJe 15/6/2016”. (EDcl na AR n. 6.436/DF, relator Ministro Francisco Falcão, Primeira Seção, julgado em 4/9/2025, DJEN de 2/10/2025). Melhor sorte não colhe o apelo especial fundado nas teses relativas ao percentual de retenção das parcelas pagas e a cobrança da taxa de fruição e IPTU, pois “Verifica-se que incide a Súmula n. 284/STF, porquanto a parte recorrente deixou de indicar precisamente os dispositivos legais federais que teriam sido violados ou quais dispositivos legais seriam objeto de dissídio interpretativo, ressaltando que a mera citação de artigo de lei na peça recursal não supre a exigência constitucional. (...) Aplicável o enunciado da citada súmula: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia." (AgInt no AREsp n. 2.989.613/SP, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 17/12/2025, DJEN de 22/12/2025). III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios JO-V5R

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0703138-51.2022.8.07.0014 RECORRENTE: SANTA LIGIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA RECORRIDO: MARIA DA GLÓRIA FERREIRA ROCHA DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Primeira Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. LEI 13.786/2018. IRRETROATIVIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. POSSE EFETIVA DO IMÓVEL NÃO COMPROVADA. RESTITUIÇÃO DE IPTU INVIÁVEL. USO E GOZO DO IMÓVEL NÃO DEMONSTRADO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. Caso em Exame 1. Trata-se de apelação cível apresentada pelo réu, em face da sentença proferida nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com pedido de restituição de valores. A sentença declarou a rescisão contratual, com a retenção no percentual de 10% (dez por cento), sobre os valores pagos, bem como condenou a ré ao pagamento de IPTU, mas sem condenação ao pagamento, por parte da parte autora, de taxa de fruição. II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão consiste em: (i) se é correto o percentual de retenção fixado pela sentença, no percentual de 10% (dez por cento); (ii) se é correta a taxa de fruição fixada, no percentual de 0,1% (iii) saber se a autora deve pagar o tributo IPTU desde o momento em que teve a posse do imóvel até a rescisão contratual. III. Razões de Decidir 3. É cediço o entendimento de que a Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) não se aplica a contratos de promessa de compra e venda firmados antes de sua vigência (dezembro de 2018), em observância aos princípios da irretroatividade das leis e da segurança jurídica, regendo-se a relação contratual pela lei vigente à época de sua celebração. 3.1. Precedente da Casa: “[...] 1. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento assente de que a nova Lei do Distrato (Lei no 13.786/2018) não poderá atingir os contratos anteriores à sua vigência, pois a retroatividade, ainda que mínima, em regra, é vedada pela legislação pátria, salvo no caso de normas constitucionais originárias; inaplicabilidade das novas disposições ao caso sob exame. [...].” (0722378-25.2023.8.07.0003, Relatora: Rita de Cássia de Cerqueira Lima Rocha, 1a Turma Recursal, DJE: 27/9/2024.). 4. Sendo assim, a retenção de 10% (dez por cento), fixada pela sentença, sobre os valores pagos pelo adquirente se afigura correta, porque suficientes e razoáveis para a cobertura de despesas e custos do contrato firmado entre as partes, haja vista que o contrato foi celebrado anteriormente à entrada em vigor da Lei 13.786/2018, que, no seu art. 67-A, fixou a retenção em casos de rescisão contratual por culpa do comprador em patrimônio afetado ou por distrato, no percentual de 25% (vinte e cinco por cento) para os contratos celebrados após a sua vigência. 5. Não se verifica a possibilidade de dedução do valor a ser devolvido, da taxa de fruição fixada no contrato discutido, em 0,25%, haja vista que não demonstrada a efetiva posse direta em favor do adquirente. 6. Se não demonstrado que o adquirente teve o efetivo uso e gozo do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda, fato gerador do tributo IPTU, bem como o efetivo pagamento de tributos e taxas, pelo que se sub-rogaria no direito de reavê-los do comprador, não se verifica hipótese de dedução do valor a ser devolvido à compradora. IV. Dispositivo e Tese 7. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. A retenção de 25% sobre os valores pagos é abusiva, haja vista que não prevista em contrato, celebrado anteriormente à vigência da Lei no 13.786/2018. 2. Indevida a taxa de fruição e o IPTU, se não demonstrado que houve a disponibilização de fato da posse do imóvel, ou o pagamento da exação pelo promitente-vendedor.” Dispositivos relevantes citados: Lei no 13.786/2018, art. 67-A, § 5o; Código de Processo Civil, art. 85, § 2o, e art. 373, inc. II. Código de Defesa do Consumidor, arts. 2o, 3o, 51, inc. III e §1o. Jurisprudência relevante citada: Súmula 543 do STJ; REsp n. 2.161.192/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, 3a Turma, DJEN: 23/4/2025. Acórdão 2010251, 0741793-34.2022.8.07.0001, Relator(a): JOÃO EGMONT, 2a TURMA CÍVEL, publ. DJe: 26/06/2025. A recorrente violação ao artigo 489, §1o, inciso IV, do CPC, por suposta falha de fundamentação no acórdão impugnado no tocante à retenção dos valores devidos a título de IPTU. Assevera, ainda que que o distrato rende ao promissário comprador o direito de restituição das parcelas pagas, mas não em sua totalidade, sendo devida a retenção de percentual razoável a título de indenização, de tal sorte que o percentual de 25% (vinte por cento) dos valores pagos seria ideal, notadamente para cobrir os prejuízos da empresa-vendedora. Aduz que em relação ao pagamento do IPTU e das despesas condominiais, este recai sobre o comprador pelo período compreendido entre a aquisição do lote até a rescisão. Aponta, nos aspectos, dissenso pretoriano com julgados do STJ e do TJGO. Não indica, no entanto, os dispositivos legais supostamente vilipendiados ou que teriam sofrido interpretação dissonante. II - O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Em análise aos pressupostos constitucionais de admissibilidade, verifica-se que o recurso especial não merece ser admitido quanto à mencionada contrariedade ao artigo 489, §1o, inciso VI, do Código de Processo Civil, pois “Conforme entendimento pacífico desta Corte: "O julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. A prescrição trazida pelo art. 489 do CPC/2015 veio confirmar a jurisprudência já sedimentada pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, sendo dever do julgador apenas enfrentar as questões capazes de infirmar a conclusão adotada na decisão recorrida." EDcl no MS 21.315/DF, relatora Ministra Diva Malerbi (Desembargadora convocada TRF 3a Região), Primeira Seção, julgado em 8/6/2016, DJe 15/6/2016”. (EDcl na AR n. 6.436/DF, relator Ministro Francisco Falcão, Primeira Seção, julgado em 4/9/2025, DJEN de 2/10/2025). Melhor sorte não colhe o apelo especial fundado nas teses relativas ao percentual de retenção das parcelas pagas e a cobrança da taxa de fruição e IPTU, pois “Verifica-se que incide a Súmula n. 284/STF, porquanto a parte recorrente deixou de indicar precisamente os dispositivos legais federais que teriam sido violados ou quais dispositivos legais seriam objeto de dissídio interpretativo, ressaltando que a mera citação de artigo de lei na peça recursal não supre a exigência constitucional. (...) Aplicável o enunciado da citada súmula: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia." (AgInt no AREsp n. 2.989.613/SP, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 17/12/2025, DJEN de 22/12/2025). III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios JO-V5R