Tribunal: TJDFT
Processo: 0719784-16.2025.8.07.0020
Órgão julgador: LUCIANA FREIRE NAVES FERNANDES GONCALVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-04-22
Data de publicação: 2026-05-18

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. RESCISÃO ANTECIPADA. ALEGAÇÃO DE VÍCIOS NO IMÓVEL. NÃO COMPROVAÇÃO DE FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO DO LOCADOR. CULPA DA LOCATÁRIA. CLÁUSULA PENAL. DEVIDA. ALEGAÇÃO DE ERROR IN JUDICANDO. INOCORRÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso Inominado interposto por CRISTINA ADELY GONÇALVES DE MELO em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais e parcialmente procedente o pedido contraposto, para condená-la ao pagamento de multa contratual no valor de R$16.500,00 (dezesseis mil e quinhentos reais), em razão da rescisão antecipada de contrato de locação comercial.
2. Em suas razões recursais, a recorrente suscita, preliminarmente, nulidade da sentença por error in judicando, ao argumento de que houve equivocada valoração das provas, com desconsideração de documentos que comprovariam vícios estruturais no imóvel e inadimplemento do locador. No mérito, sustenta que a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva do recorrido, diante de problemas como infiltrações, insalubridade e falhas no sistema de esgoto, o que tornaria o imóvel impróprio ao uso, pleiteando a aplicação da cláusula penal em seu favor.
3. Contrarrazões apresentadas.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. As questões em discussão consistem em verificar: (i) a existência de nulidade da sentença por alegado error in judicando; (ii) se restou comprovado inadimplemento do locador apto a justificar a rescisão contratual sem ônus para a locatária; e (iii) a responsabilidade pela rescisão antecipada, com a consequente incidência da cláusula penal.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. A preliminar suscitada em contrarrazões não comporta análise, uma vez que o pedido de gratuidade de justiça foi indeferido e a parte recorrente promoveu o regular recolhimento das custas processuais (ID 81874544), restando superada a controvérsia.
6. A alegada nulidade da sentença não merece acolhimento. A insurgência recursal, embora apresentada sob a denominação de error in judicando, traduz mero inconformismo com a conclusão adotada pelo juízo de origem. Eventual desacerto na valoração da prova ou na interpretação do direito insere-se no âmbito do mérito, não configurando vício de nulidade. Preliminar rejeitada.
7. Nos termos do art. 371 do CPC, o magistrado é o destinatário da prova produzida nos autos e pode formar seu convencimento de forma fundamentada, não estando vinculado à interpretação conferida pelas partes. No caso, a sentença enfrentou adequadamente os pontos controvertidos, com motivação suficiente.
8. A Lei no 8.245/91 impõe ao locador o dever de entregar o imóvel em condições de uso, bem como responder por vícios anteriores à locação (art. 22, I e IV). Por sua vez, compete ao locatário zelar pela conservação do bem e realizar os reparos decorrentes do uso ordinário, conforme dispõe o art. 23, II, do mesmo diploma legal. Incumbe, portanto, ao locatário comprovar a existência de defeitos graves aptos a inviabilizar a utilização do imóvel, nos termos do art. 373, I, do CPC.
9. No caso, embora alegados vícios como infiltrações, insalubridade e falhas no sistema de esgoto, a recorrente não produziu prova suficiente de que tais problemas tornariam o imóvel impróprio ao uso comercial.
10. Os documentos acostados (ID 81150674/81150677) evidenciam a realização de dedetizações e manutenções periódicas, providências que se inserem no âmbito da conservação ordinária do imóvel, cuja responsabilidade é atribuída ao locatário, nos termos do art. 23, II, da Lei no 8.245/91.
11. Ademais, há elementos probatórios (ID 81150692/81150693 e ID 81150694/81150695 e ID 81150698) evidenciam a atuação do locador na solução de problemas pontuais, como vazamentos e limpeza da caixa de gordura, afastando a alegação de omissão.
12. Por sua vez, o conjunto probatório (ID 81150689/81150690) revela que a rescisão contratual decorreu de iniciativa da própria locatária, motivada por conveniência comercial, consistente na migração para ponto mais vantajoso.
13. A circunstância de a recorrente ter, inclusive, negociado o pagamento da multa contratual e solicitado prazo adicional para desocupação reforça a conclusão de que a ruptura contratual não se deu por inadimplemento do locador (ID 81150691).
14. Não se verifica, portanto, nexo causal entre os alegados vícios e a rescisão contratual, tampouco prova de inadimplemento apta a afastar a incidência da cláusula penal. 14.1. A rescisão antecipada do contrato de locação somente afasta a incidência da cláusula penal quando demonstrado inadimplemento relevante do locador, consistente em vício preexistente ou defeito estrutural apto a comprometer a utilização do imóvel. Ausente prova nesse sentido, e evidenciado que as intercorrências se inserem no âmbito da manutenção ordinária, imputável ao locatário (art. 23, II, da Lei no 8.245/91), impõe-se o reconhecimento da culpa deste pela ruptura contratual, com a consequente exigibilidade da penalidade convencionada. Precedente: TJDFT, Acórdão 2070957, 0708960-40.2025.8.07.0006, Relator(a): SILVANA DA SILVA CHAVES, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 26/11/2025, publicado no DJe: 09/12/2025.
15. Nos termos dos arts. 408 e 409 do Código Civil, a cláusula penal é devida em caso de inadimplemento, independentemente da comprovação de prejuízo, bastando a configuração da culpa da parte que deu causa à rescisão.
16. Evidenciado que a rescisão ocorreu por iniciativa da locatária, sem justo motivo, impõe-se a manutenção da condenação ao pagamento da multa contratual, conforme previsto no instrumento firmado entre as partes.
17. Não há elementos que permitam atribuir ao locador a responsabilidade pela rescisão antecipada. A penalidade aplicada decorre de previsão contratual válida e mostra-se proporcional à hipótese de inadimplemento verificada nos autos.
IV.DISPOSITIVO
18. Recurso conhecido e desprovido. 18.1. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
19. Condeno a parte recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa.
20. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei no 9.099/95.
_________
Dispositivos relevantes citados: Constituição Federal, art. 5o, incisos LIV e LV; Código de Processo Civil, arts. 371, 373, I e 489, §1o; Código Civil, arts. 408 e 409; Lei no 8.245/91, arts. 22, incisos I e IV, e 23, inciso II; Lei no 9.099/95, art. 46.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 2070957, 0708960-40.2025.8.07.0006, Relator(a): SILVANA DA SILVA CHAVES, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 26/11/2025, publicado no DJe: 09/12/2025.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. RESCISÃO ANTECIPADA. ALEGAÇÃO DE VÍCIOS NO IMÓVEL. NÃO COMPROVAÇÃO DE FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO DO LOCADOR. CULPA DA LOCATÁRIA. CLÁUSULA PENAL. DEVIDA. ALEGAÇÃO DE ERROR IN JUDICANDO. INOCORRÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso Inominado interposto por CRISTINA ADELY GONÇALVES DE MELO em face de sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais e parcialmente procedente o pedido contraposto, para condená-la ao pagamento de multa contratual no valor de R$16.500,00 (dezesseis mil e quinhentos reais), em razão da rescisão antecipada de contrato de locação comercial.
2. Em suas razões recursais, a recorrente suscita, preliminarmente, nulidade da sentença por error in judicando, ao argumento de que houve equivocada valoração das provas, com desconsideração de documentos que comprovariam vícios estruturais no imóvel e inadimplemento do locador. No mérito, sustenta que a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva do recorrido, diante de problemas como infiltrações, insalubridade e falhas no sistema de esgoto, o que tornaria o imóvel impróprio ao uso, pleiteando a aplicação da cláusula penal em seu favor.
3. Contrarrazões apresentadas.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. As questões em discussão consistem em verificar: (i) a existência de nulidade da sentença por alegado error in judicando; (ii) se restou comprovado inadimplemento do locador apto a justificar a rescisão contratual sem ônus para a locatária; e (iii) a responsabilidade pela rescisão antecipada, com a consequente incidência da cláusula penal.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. A preliminar suscitada em contrarrazões não comporta análise, uma vez que o pedido de gratuidade de justiça foi indeferido e a parte recorrente promoveu o regular recolhimento das custas processuais (ID 81874544), restando superada a controvérsia.
6. A alegada nulidade da sentença não merece acolhimento. A insurgência recursal, embora apresentada sob a denominação de error in judicando, traduz mero inconformismo com a conclusão adotada pelo juízo de origem. Eventual desacerto na valoração da prova ou na interpretação do direito insere-se no âmbito do mérito, não configurando vício de nulidade. Preliminar rejeitada.
7. Nos termos do art. 371 do CPC, o magistrado é o destinatário da prova produzida nos autos e pode formar seu convencimento de forma fundamentada, não estando vinculado à interpretação conferida pelas partes. No caso, a sentença enfrentou adequadamente os pontos controvertidos, com motivação suficiente.
8. A Lei no 8.245/91 impõe ao locador o dever de entregar o imóvel em condições de uso, bem como responder por vícios anteriores à locação (art. 22, I e IV). Por sua vez, compete ao locatário zelar pela conservação do bem e realizar os reparos decorrentes do uso ordinário, conforme dispõe o art. 23, II, do mesmo diploma legal. Incumbe, portanto, ao locatário comprovar a existência de defeitos graves aptos a inviabilizar a utilização do imóvel, nos termos do art. 373, I, do CPC.
9. No caso, embora alegados vícios como infiltrações, insalubridade e falhas no sistema de esgoto, a recorrente não produziu prova suficiente de que tais problemas tornariam o imóvel impróprio ao uso comercial.
10. Os documentos acostados (ID 81150674/81150677) evidenciam a realização de dedetizações e manutenções periódicas, providências que se inserem no âmbito da conservação ordinária do imóvel, cuja responsabilidade é atribuída ao locatário, nos termos do art. 23, II, da Lei no 8.245/91.
11. Ademais, há elementos probatórios (ID 81150692/81150693 e ID 81150694/81150695 e ID 81150698) evidenciam a atuação do locador na solução de problemas pontuais, como vazamentos e limpeza da caixa de gordura, afastando a alegação de omissão.
12. Por sua vez, o conjunto probatório (ID 81150689/81150690) revela que a rescisão contratual decorreu de iniciativa da própria locatária, motivada por conveniência comercial, consistente na migração para ponto mais vantajoso.
13. A circunstância de a recorrente ter, inclusive, negociado o pagamento da multa contratual e solicitado prazo adicional para desocupação reforça a conclusão de que a ruptura contratual não se deu por inadimplemento do locador (ID 81150691).
14. Não se verifica, portanto, nexo causal entre os alegados vícios e a rescisão contratual, tampouco prova de inadimplemento apta a afastar a incidência da cláusula penal. 14.1. A rescisão antecipada do contrato de locação somente afasta a incidência da cláusula penal quando demonstrado inadimplemento relevante do locador, consistente em vício preexistente ou defeito estrutural apto a comprometer a utilização do imóvel. Ausente prova nesse sentido, e evidenciado que as intercorrências se inserem no âmbito da manutenção ordinária, imputável ao locatário (art. 23, II, da Lei no 8.245/91), impõe-se o reconhecimento da culpa deste pela ruptura contratual, com a consequente exigibilidade da penalidade convencionada. Precedente: TJDFT, Acórdão 2070957, 0708960-40.2025.8.07.0006, Relator(a): SILVANA DA SILVA CHAVES, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 26/11/2025, publicado no DJe: 09/12/2025.
15. Nos termos dos arts. 408 e 409 do Código Civil, a cláusula penal é devida em caso de inadimplemento, independentemente da comprovação de prejuízo, bastando a configuração da culpa da parte que deu causa à rescisão.
16. Evidenciado que a rescisão ocorreu por iniciativa da locatária, sem justo motivo, impõe-se a manutenção da condenação ao pagamento da multa contratual, conforme previsto no instrumento firmado entre as partes.
17. Não há elementos que permitam atribuir ao locador a responsabilidade pela rescisão antecipada. A penalidade aplicada decorre de previsão contratual válida e mostra-se proporcional à hipótese de inadimplemento verificada nos autos.
IV.DISPOSITIVO
18. Recurso conhecido e desprovido. 18.1. Sentença mantida por seus próprios fundamentos.
19. Condeno a parte recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa.
20. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei no 9.099/95.
_________
Dispositivos relevantes citados: Constituição Federal, art. 5o, incisos LIV e LV; Código de Processo Civil, arts. 371, 373, I e 489, §1o; Código Civil, arts. 408 e 409; Lei no 8.245/91, arts. 22, incisos I e IV, e 23, inciso II; Lei no 9.099/95, art. 46.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 2070957, 0708960-40.2025.8.07.0006, Relator(a): SILVANA DA SILVA CHAVES, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 26/11/2025, publicado no DJe: 09/12/2025.