Tribunal: TJDFT
Processo: 0726199-72.2025.8.07.0001
Órgão julgador: LEONARDO ROSCOE BESSA
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-25
Data de publicação: 2026-04-15

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. FORO DO DOMICÍLIO DO CONSUMIDOR. NULIDADE DE CLÁUSULA DE ELEIÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. PANDEMIA DA COVID-19. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. REDIMENSIONAMENTO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Cuida-se de ação rescisória c/c restituição dos valores pagos e reparação por danos morais em que o juízo reconheceu a existência de relação de consumo, declarou a nulidade de cláusula de eleição de foro, decretou a resolução do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes e condenou as apelantes à restituição integral dos valores pagos, bem como ao pagamento da cláusula penal prevista contratualmente. As apelantes sustentam a incompetência do foro, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, a inexistência de mora, a ocorrência de fortuito externo decorrente da pandemia, o caráter de investimento do empreendimento, a culpa dos adquirentes pela resolução e a desproporcionalidade dos honorários sucumbenciais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Definem-se os seguintes pontos: a) subsiste a cláusula de eleição de foro; b) há inadimplemento da vendedora quanto ao prazo de entrega; c) incide restituição integral das parcelas pagas; d) é exigível a cláusula penal contratual; e) os honorários sucumbenciais demandam redimensionamento.
3. Examina-se a validade da cláusula de eleição de foro em contexto de relação de consumo, a caracterização ou não de caso fortuito ou força maior, a restituição integral dos valores pagos, a execução das disposições contratuais relativas ao inadimplemento da vendedora e a adequação da distribuição dos ônus sucumbenciais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. O vínculo contratual configura típica relação de consumo, nos termos dos arts. 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor (CDC), razão pela qual o domicílio do consumidor prevalece como foro competente, conforme art. 101, I, CDC
5. É nula cláusula contratual que imponha foro distante e que dificulte o exercício da defesa, nos termos do art. 51, XV, do CDC.
6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) admite a nulidade de cláusula de eleição de foro quando implique prejuízo ao consumidor, bem como reconhece a aplicação do CDC a contratos de incorporação imobiliária.
7. O atraso na entrega da obra extrapola o prazo contratual acrescido da tolerância de 180 dias e caracteriza inadimplemento da vendedora. A Pandemia da Covid-19 não configura caso fortuito ou força maior para contrato 3 anos depois da sua ocorrência. Seus efeitos já eram plenamente conhecidos, o que afasta sua imprevisibilidade.
8. A escassez de insumos e de mão de obra integra o risco da atividade econômica da incorporadora. A jurisprudência deste Tribunal afasta a alegação de fortuito em hipóteses semelhantes e reafirma a obrigação de entrega no prazo pactuado.
9. A resolução contratual por culpa exclusiva da vendedora atrai a restituição integral das parcelas pagas, incluída a comissão de corretagem, conforme entendimento consolidado na Súmula n. 543 do STJ. Ainda, o instrumento contratual prevê a devolução integral e pagamento de cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado da venda.
10. Quanto aos honorários sucumbenciais, a sucumbência recíproca não se apresenta equivalente, pois os autores veem dois pedidos rejeitados (danos morais e multa compensatória de 1%), o que justifica a redistribuição proporcional do ônus da sucumbência para 75% a cargo das apelantes e 25% a cargo dos apelados.
IV. DISPOSITIVO
11. Recurso conhecido e parcialmente provido para redimensionar os honorários sucumbenciais, os quais são fixados em 10% do valor da condenação e 75% atribuídos à apelante e 25% aos apelados, mantidos os demais termos da sentença.
Legislação relevante: Código de Defesa do Consumidor, arts. 2o, 3o, 6o, III, 30, 31, 35, 51, XV e 101, I; Código Civil, arts. 389, 406 e 475; Código de Processo Civil, art. 46.
Acórdãos relevantes: Superior Tribunal de Justiça, AgInt no REsp n. 1.948.020/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma; EDcl no AgInt no AREsp n. 1.220.381/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti; Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, Acórdão n. 1977255, relator Fabrício Fontoura Bezerra; Acórdão n. 1985393, relatora Rita de Cássia de Cerqueira Lima Rocha; Acórdão n. 1787074, relatora Sandra Reves.

Inteiro teor:
DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. FORO DO DOMICÍLIO DO CONSUMIDOR. NULIDADE DE CLÁUSULA DE ELEIÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. PANDEMIA DA COVID-19. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA PENAL CONTRATUAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. REDIMENSIONAMENTO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Cuida-se de ação rescisória c/c restituição dos valores pagos e reparação por danos morais em que o juízo reconheceu a existência de relação de consumo, declarou a nulidade de cláusula de eleição de foro, decretou a resolução do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes e condenou as apelantes à restituição integral dos valores pagos, bem como ao pagamento da cláusula penal prevista contratualmente. As apelantes sustentam a incompetência do foro, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, a inexistência de mora, a ocorrência de fortuito externo decorrente da pandemia, o caráter de investimento do empreendimento, a culpa dos adquirentes pela resolução e a desproporcionalidade dos honorários sucumbenciais.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Definem-se os seguintes pontos: a) subsiste a cláusula de eleição de foro; b) há inadimplemento da vendedora quanto ao prazo de entrega; c) incide restituição integral das parcelas pagas; d) é exigível a cláusula penal contratual; e) os honorários sucumbenciais demandam redimensionamento.
3. Examina-se a validade da cláusula de eleição de foro em contexto de relação de consumo, a caracterização ou não de caso fortuito ou força maior, a restituição integral dos valores pagos, a execução das disposições contratuais relativas ao inadimplemento da vendedora e a adequação da distribuição dos ônus sucumbenciais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. O vínculo contratual configura típica relação de consumo, nos termos dos arts. 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor (CDC), razão pela qual o domicílio do consumidor prevalece como foro competente, conforme art. 101, I, CDC
5. É nula cláusula contratual que imponha foro distante e que dificulte o exercício da defesa, nos termos do art. 51, XV, do CDC.
6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) admite a nulidade de cláusula de eleição de foro quando implique prejuízo ao consumidor, bem como reconhece a aplicação do CDC a contratos de incorporação imobiliária.
7. O atraso na entrega da obra extrapola o prazo contratual acrescido da tolerância de 180 dias e caracteriza inadimplemento da vendedora. A Pandemia da Covid-19 não configura caso fortuito ou força maior para contrato 3 anos depois da sua ocorrência. Seus efeitos já eram plenamente conhecidos, o que afasta sua imprevisibilidade.
8. A escassez de insumos e de mão de obra integra o risco da atividade econômica da incorporadora. A jurisprudência deste Tribunal afasta a alegação de fortuito em hipóteses semelhantes e reafirma a obrigação de entrega no prazo pactuado.
9. A resolução contratual por culpa exclusiva da vendedora atrai a restituição integral das parcelas pagas, incluída a comissão de corretagem, conforme entendimento consolidado na Súmula n. 543 do STJ. Ainda, o instrumento contratual prevê a devolução integral e pagamento de cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado da venda.
10. Quanto aos honorários sucumbenciais, a sucumbência recíproca não se apresenta equivalente, pois os autores veem dois pedidos rejeitados (danos morais e multa compensatória de 1%), o que justifica a redistribuição proporcional do ônus da sucumbência para 75% a cargo das apelantes e 25% a cargo dos apelados.
IV. DISPOSITIVO
11. Recurso conhecido e parcialmente provido para redimensionar os honorários sucumbenciais, os quais são fixados em 10% do valor da condenação e 75% atribuídos à apelante e 25% aos apelados, mantidos os demais termos da sentença.
Legislação relevante: Código de Defesa do Consumidor, arts. 2o, 3o, 6o, III, 30, 31, 35, 51, XV e 101, I; Código Civil, arts. 389, 406 e 475; Código de Processo Civil, art. 46.
Acórdãos relevantes: Superior Tribunal de Justiça, AgInt no REsp n. 1.948.020/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma; EDcl no AgInt no AREsp n. 1.220.381/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti; Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, Acórdão n. 1977255, relator Fabrício Fontoura Bezerra; Acórdão n. 1985393, relatora Rita de Cássia de Cerqueira Lima Rocha; Acórdão n. 1787074, relatora Sandra Reves.