Tribunal: TJDFT
Processo: 0712875-74.2023.8.07.0004
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0712875-74.2023.8.07.0004 RECORRENTE: RUTE GONCALVES DA SILVA RECORRIDA: ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DA CHÁCARA SANTA LUZIA RESIDENCIAL ARARA AZUL DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: Direito civil. Apelação cível. Ação de cobrança. Loteamento fechado. Cotas. Responsabilidade do possuidor. Recurso provido. I. Caso em exame 1. Apelação contra sentença que julgou improcedente o pedido na ação de cobrança ajuizada por associação de moradores de loteamento fechado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. O propósito recursal consiste em verificar se a ré, atual possuidora do lote, pode ser compelida ao pagamento das cotas condominiais, independentemente de adesão formal à associação de moradores. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Conforme distinção feita pelo Superior Tribunal de Justiça, o Tema Repetitivo 882 do STJ restringe-se a situações que envolvem vias públicas e vias privadas nas quais moradores de bairros residenciais abertos fecham as ruas (vias públicas) e constituem condomínios de fato de casas, com acesso restrito por meio de controle de cancela e portaria. Assim, não se aplica o Tema Repetitivo 882 do STJ à hipótese de loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei no 6.766/79 (propriedade particular que sofre parcelamento irregular do solo ao ser subdividida em lotes destinados à edificação, com a abertura de vias de circulação, além de logradouros públicos). 4. Nas obrigações condominiais, a responsabilidade decorre da relação jurídica material com o imóvel, sendo irrelevante a falta de registro da cessão de direitos. Nos termos do Tema 866 do STJ, comprovada a imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio sobre a transação, a obrigação pelo pagamento das cotas condominiais recai sobre o possuidor. 5. No caso, comprovada a imissão na posse do imóvel e a ciência inequívoca do condomínio, bem assim não havendo prova do fato impeditivo do direito, qual seja, que o imóvel objeto da ação está em bairro residencial aberto no qual os moradores fecharam as ruas para constituir condomínio de fato de casas, a composse no loteamento fechado e os serviços disponibilizados obrigam ao pagamento das cotas, afastando o enriquecimento sem causa. IV. Dispositivo 6. Apelação conhecida e provida. _____________ Dispositivos relevantes citados: CF, art. 5o, inc. II, XXXV e XXXVI. Jurisprudência relevante citada: STF. Tema 492 da RG; ARE 1.440.265 AgR, Rel. Min. Rosa Weber, Tribunal Pleno, j. em 22/08/2023. STJ. Tema Repetitivo 882 (REsp 1.439.163/SP e REsp 1.280.871/SP); Tema Repetitivo 866; Tema Repetitivo 949; AgInt no AREsp 2.052.457/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. em 13/6/2022; RE no AgInt no AREsp n. 556.344/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. em 11/4/2023; AgInt no REsp 1.923.833/SP, rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 23/8/2021; AgInt no REsp 1.998.336/MG, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 24/4/2023; AgInt no REsp n. 2.015.719/DF, relator Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. em 9/9/2024. A parte recorrente alega violação aos seguintes dispositivos: a) artigo 1.315 do Código Civil, defendendo que a obrigação de concorrer para despesas comuns não se aplica a quem não é associado nem anuiu expressamente; b) artigo 36-A da Lei 6.766/79, com redação dada pela Lei 13.465/2017, apontando a necessidade de registro da obrigação no competente Registro de Imóveis para vincular novos adquirentes e sustentando o cabimento do recurso especial por violação à lei federal e dissídio jurisprudencial. Fundamenta que o acórdão recorrido, na criação de “distinguishing regional”, deixou de observar os entendimentos vinculantes firmados nos Temas Repetitivos 882 do STJ e 492 do STF, que vedam a cobrança de taxas de manutenção por associações de moradores a não associados ou que não anuíram expressamente. No aspecto, suscita dissídio jurisprudencial indicando julgado do STJ a fim de demonstrá-lo. Nas contrarrazões, a parte recorrida pede a majoração dos honorários advocatícios anteriormente fixados. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Sem preparo haja vista a concessão dos benefícios da gratuidade de justiça. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não deve ser admitido quanto à apontada ofensa ao artigo 1.315 do Código Civil. Isso porque o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório dos autos, assentou que: No caso, incontroverso que a parte ré imitira-se na posse em 13/10/2022 e houve a ciência inequívoca do condomínio, porquanto a associação apelante foi instituída após a imissão na posse (id. 73849791). Outrossim, sobressai que a apelada tinha pleno conhecimento dos serviços prestados pela apelante, tanto que participou da assembleia geral extraordinária realizada em 14/12/2023, que elegeu os membros diretores e deliberou sobre “possível reajuste da taxa ordinária”, conforme lista de presença assinada pela apelada (id. 73850103). Comprovada a imissão na posse do imóvel e a ciência inequívoca do condomínio, bem assim não havendo prova do fato impeditivo do direito pelo Tema Repetitivo 882 do STJ, qual seja, que o imóvel objeto da ação está em bairro residencial aberto no qual os moradores fecharam as ruas para constituir condomínio de fato de casas, a composse no loteamento fechado e os serviços disponibilizados obrigam a apelada ao pagamento das respectivas cotas, afastando o enriquecimento sem causa (ID 74654161). Assim, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar a tese recursal, nos moldes propostos pela parte recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, o que ultrapassa os limites do recurso especial, a teor do enunciado 7 da Súmula do STJ. Igualmente o apelo não merece prosseguir quanto à alegação de ofensa ao artigo 36-A da Lei 6.766/1979. Com efeito, o recurso especial guarda sintonia com a orientação da Corte Superior, no sentido de que “O Tema n. 882 do STJ refere-se a situações que envolvem vias públicas e vias privadas nas quais moradores de bairros residenciais abertos fecham as ruas (vias públicas) e constituem condomínios de fato de casas, com acesso restrito por meio de controle de cancela e portaria. Não se aplica o Tema n. 882 do STJ à hipótese de loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei n. 6.766/1979 (propriedade particular que sofre parcelamento irregular do solo ao ser subdividida em lotes destinados à edificação, com a abertura de vias de circulação, além de logradouros públicos)" (...) O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ” (AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp n. 1.875.457/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 22/9/2023). No mesmo sentido, entre outros, o AREsp n. 2.930.003, Ministra Maria Isabel Gallotti, DJEN de 10/09/2025. Assim, deve incidir, na hipótese, o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ, “aplicável tanto ao recurso especial fundado na alínea a quanto ao recurso especial fundado na alínea c do permissivo constitucional” (AgInt no REsp n. 1.931.435/MS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 10/3/2025). Quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do CPC, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, não conheço do pedido. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios JO-Z4B

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0712875-74.2023.8.07.0004 RECORRENTE: RUTE GONCALVES DA SILVA RECORRIDA: ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DA CHÁCARA SANTA LUZIA RESIDENCIAL ARARA AZUL DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: Direito civil. Apelação cível. Ação de cobrança. Loteamento fechado. Cotas. Responsabilidade do possuidor. Recurso provido. I. Caso em exame 1. Apelação contra sentença que julgou improcedente o pedido na ação de cobrança ajuizada por associação de moradores de loteamento fechado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. O propósito recursal consiste em verificar se a ré, atual possuidora do lote, pode ser compelida ao pagamento das cotas condominiais, independentemente de adesão formal à associação de moradores. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Conforme distinção feita pelo Superior Tribunal de Justiça, o Tema Repetitivo 882 do STJ restringe-se a situações que envolvem vias públicas e vias privadas nas quais moradores de bairros residenciais abertos fecham as ruas (vias públicas) e constituem condomínios de fato de casas, com acesso restrito por meio de controle de cancela e portaria. Assim, não se aplica o Tema Repetitivo 882 do STJ à hipótese de loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei no 6.766/79 (propriedade particular que sofre parcelamento irregular do solo ao ser subdividida em lotes destinados à edificação, com a abertura de vias de circulação, além de logradouros públicos). 4. Nas obrigações condominiais, a responsabilidade decorre da relação jurídica material com o imóvel, sendo irrelevante a falta de registro da cessão de direitos. Nos termos do Tema 866 do STJ, comprovada a imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio sobre a transação, a obrigação pelo pagamento das cotas condominiais recai sobre o possuidor. 5. No caso, comprovada a imissão na posse do imóvel e a ciência inequívoca do condomínio, bem assim não havendo prova do fato impeditivo do direito, qual seja, que o imóvel objeto da ação está em bairro residencial aberto no qual os moradores fecharam as ruas para constituir condomínio de fato de casas, a composse no loteamento fechado e os serviços disponibilizados obrigam ao pagamento das cotas, afastando o enriquecimento sem causa. IV. Dispositivo 6. Apelação conhecida e provida. _____________ Dispositivos relevantes citados: CF, art. 5o, inc. II, XXXV e XXXVI. Jurisprudência relevante citada: STF. Tema 492 da RG; ARE 1.440.265 AgR, Rel. Min. Rosa Weber, Tribunal Pleno, j. em 22/08/2023. STJ. Tema Repetitivo 882 (REsp 1.439.163/SP e REsp 1.280.871/SP); Tema Repetitivo 866; Tema Repetitivo 949; AgInt no AREsp 2.052.457/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. em 13/6/2022; RE no AgInt no AREsp n. 556.344/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. em 11/4/2023; AgInt no REsp 1.923.833/SP, rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 23/8/2021; AgInt no REsp 1.998.336/MG, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 24/4/2023; AgInt no REsp n. 2.015.719/DF, relator Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. em 9/9/2024. A parte recorrente alega violação aos seguintes dispositivos: a) artigo 1.315 do Código Civil, defendendo que a obrigação de concorrer para despesas comuns não se aplica a quem não é associado nem anuiu expressamente; b) artigo 36-A da Lei 6.766/79, com redação dada pela Lei 13.465/2017, apontando a necessidade de registro da obrigação no competente Registro de Imóveis para vincular novos adquirentes e sustentando o cabimento do recurso especial por violação à lei federal e dissídio jurisprudencial. Fundamenta que o acórdão recorrido, na criação de “distinguishing regional”, deixou de observar os entendimentos vinculantes firmados nos Temas Repetitivos 882 do STJ e 492 do STF, que vedam a cobrança de taxas de manutenção por associações de moradores a não associados ou que não anuíram expressamente. No aspecto, suscita dissídio jurisprudencial indicando julgado do STJ a fim de demonstrá-lo. Nas contrarrazões, a parte recorrida pede a majoração dos honorários advocatícios anteriormente fixados. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Sem preparo haja vista a concessão dos benefícios da gratuidade de justiça. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não deve ser admitido quanto à apontada ofensa ao artigo 1.315 do Código Civil. Isso porque o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório dos autos, assentou que: No caso, incontroverso que a parte ré imitira-se na posse em 13/10/2022 e houve a ciência inequívoca do condomínio, porquanto a associação apelante foi instituída após a imissão na posse (id. 73849791). Outrossim, sobressai que a apelada tinha pleno conhecimento dos serviços prestados pela apelante, tanto que participou da assembleia geral extraordinária realizada em 14/12/2023, que elegeu os membros diretores e deliberou sobre “possível reajuste da taxa ordinária”, conforme lista de presença assinada pela apelada (id. 73850103). Comprovada a imissão na posse do imóvel e a ciência inequívoca do condomínio, bem assim não havendo prova do fato impeditivo do direito pelo Tema Repetitivo 882 do STJ, qual seja, que o imóvel objeto da ação está em bairro residencial aberto no qual os moradores fecharam as ruas para constituir condomínio de fato de casas, a composse no loteamento fechado e os serviços disponibilizados obrigam a apelada ao pagamento das respectivas cotas, afastando o enriquecimento sem causa (ID 74654161). Assim, para que o Superior Tribunal de Justiça pudesse apreciar a tese recursal, nos moldes propostos pela parte recorrente, necessário seria o reexame de questões fático-probatórias do caso concreto, o que ultrapassa os limites do recurso especial, a teor do enunciado 7 da Súmula do STJ. Igualmente o apelo não merece prosseguir quanto à alegação de ofensa ao artigo 36-A da Lei 6.766/1979. Com efeito, o recurso especial guarda sintonia com a orientação da Corte Superior, no sentido de que “O Tema n. 882 do STJ refere-se a situações que envolvem vias públicas e vias privadas nas quais moradores de bairros residenciais abertos fecham as ruas (vias públicas) e constituem condomínios de fato de casas, com acesso restrito por meio de controle de cancela e portaria. Não se aplica o Tema n. 882 do STJ à hipótese de loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei n. 6.766/1979 (propriedade particular que sofre parcelamento irregular do solo ao ser subdividida em lotes destinados à edificação, com a abertura de vias de circulação, além de logradouros públicos)" (...) O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ” (AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp n. 1.875.457/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 22/9/2023). No mesmo sentido, entre outros, o AREsp n. 2.930.003, Ministra Maria Isabel Gallotti, DJEN de 10/09/2025. Assim, deve incidir, na hipótese, o veto do enunciado 83 da Súmula do STJ, “aplicável tanto ao recurso especial fundado na alínea a quanto ao recurso especial fundado na alínea c do permissivo constitucional” (AgInt no REsp n. 1.931.435/MS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 10/3/2025). Quanto ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do CPC, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, não conheço do pedido. III – Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios JO-Z4B