Tribunal: TJDFT
Processo: 0812748-40.2025.8.07.0016
Órgão julgador: EDILSON ENEDINO DAS CHAGAS
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-04-08
Data de publicação: 2026-04-22

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. PRAZO DE ENTREGA. TEMA 996 DO STJ. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. MORA CONFIGURADA. CASO FORTUITO INTERNO. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS PELO VALOR LOCATÍCIO. JUROS DE OBRA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS DURANTE O PERÍODO DE ATRASO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto pelas rés em face da sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais para condená-las ao pagamento de lucros cessantes no valor de R$ 10.196,32, bem como juros de obra no importe de R$ 7.730,03.
2. Em seu recurso não há questões preliminares. No mérito, alegam que o termo de reserva é preliminar, que não vincula as partes e que houve novação contratual com previsão de nova data de entrega do imóvel. Sustentam a ocorrência de caso fortuito externo. Por fim, defendem a ausência de comprovação de lucros cessantes e juros de obra. Requerem a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial ou, subsidiariamente, para alterar a data de entrega do imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão devolvida a esta Turma Recursal consiste em aferir: (i) a fixação do prazo contratual para a entrega do bem e do termo de reserva; (ii) a caracterização de caso fortuito ou força maior advindos da pandemia de Covid-19; (iii) a efetiva comprovação dos desembolsos a título de juros de obra; e (iv) a admissibilidade da condenação em lucros cessantes decorrentes da mora na entrega da unidade imobiliária.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A relação jurídica é de consumo, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (artigos 2o e 3o da Lei no 8.078/1990).
5. Não merece acolhida a alegação das recorrentes de que o termo de reserva de unidade habitacional não vincula as partes. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n. 1.729.593/SP (Tema 996), reconheceu: "As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor."
6. Conforme dispõe o item 1.1 da tese firmada no Tema 996 do STJ, deve prevalecer a data de entrega prevista no termo de reserva da unidade habitacional — 30/12/2021, acrescida da tolerância de 180 dias (ID 81955579) —, de modo que o imóvel deveria ter sido entregue em 28/06/2022. Entretanto, a entrega somente ocorreu em 24/10/2023, circunstância que afasta a alegação das recorrentes de novação contratual.
7. Esgotado o prazo de entrega previsto no contrato, incluído o período de tolerância de 180 dias, é ilícita a cobrança dos juros de obra ou de encargo equivalente, conforme item 1.3 do Tema 996 do STJ. Correta, pois, a sentença que determinou a restituição dos juros de obra.
8. Registra-se que não há que se falar em acréscimo de 60 dias adicionais para a entrega das chaves. Isso porque o STJ entende que “Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, desde que o prazo máximo de prorrogação seja de até 180 dias” (REsp 1582318-RJ). Portanto, admitir a prorrogação do prazo de entrega do imóvel por mais 60 dias afrontaria o entendimento fixado pelo STJ.
9. No que se refere aos lucros cessantes, comprovado o atraso na entrega do imóvel, presume-se o prejuízo do adquirente, a justificar indenização por lucros cessantes, na forma de aluguel mensal, nos termos do item 1.2 da tese fixada no Tema 996 do STJ. Nesse sentido é o entendimento da Turma Recursal: acórdão 1861856.
10. Ademais, a restrição de locação no Programa Minha Casa Minha Vida não afasta os lucros cessantes. Conforme o Tema 996 do STJ, o prejuízo pelo atraso é presumido e deve ser indenizado com base no valor locatício de imóvel similar, parâmetro objetivo para compensar a privação do uso do bem, conforme fixado na sentença. Precedente: acórdão 1680685.
11. Ressalte-se que a escassez de insumos não configura caso fortuito ou fato de terceiro capaz de elidir a responsabilidade das rés, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Ademais, no ato da formalização do termo de reserva, 04/03/2021 (ID 81955579 - pág. 9), a pandemia já estava instalada, de modo que não subsiste o argumento de o atraso ser decorrente das consequências da pandemia da Covid-19.
12. Ausente comprovação de fortuito externo, de força maior ou de culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros, deve a construtora compor os danos materiais suportados pelo consumidor adquirente. Com efeito, os parâmetros utilizados na sentença estão de acordo com a jurisprudência das Turmas Recursais, revelando-se proporcionais e adequados para reparar os prejuízos causados.
13. A sentença fixou o cálculo dos juros de obra com base nos valores comprovadamente pagos, conforme detalhado na planilha ID 81955584. O referido documento é apto a comprovar o desembolso, pois discrimina claramente os valores, as rubricas e as datas, viabilizando o cálculo do montante a ser restituído: acórdão 2083050.
IV. DISPOSITIVO
14. Recurso desprovido. Sentença mantida.
15. Custas recolhidas. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação.
16. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no art. 46 da Lei no 9.099/1995.
_________________________
Dispositivos relevantes citados: Lei no 8.078/1990, arts. 2o e 3o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, 2a Seção. REsp 1.729.593-SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019 recurso repetitivo – Tema 996; 3a Turma. STJ, REsp 1582318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/9/2017; TJDFT, Acórdão 1861856, 07408520520238070016, Rel. MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 13/5/2024, publicado no DJE: 24/5/2024; TJDFT, Acórdão 2083050, 0730561-72.2025.8.07.0016, Relatora: SILVANA DA SILVA CHAVES, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 28/01/2026, publicado no DJe: 11/02/2026; Acórdão 1680685, 07404041720228070000, Rel. Gislene Pinheiro, 7a Turma Cível, j. 22/3/2023, DJE 4/4/2023.

Inteiro teor:
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. PRAZO DE ENTREGA. TEMA 996 DO STJ. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. MORA CONFIGURADA. CASO FORTUITO INTERNO. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS PELO VALOR LOCATÍCIO. JUROS DE OBRA. DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS DURANTE O PERÍODO DE ATRASO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto pelas rés em face da sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais para condená-las ao pagamento de lucros cessantes no valor de R$ 10.196,32, bem como juros de obra no importe de R$ 7.730,03.
2. Em seu recurso não há questões preliminares. No mérito, alegam que o termo de reserva é preliminar, que não vincula as partes e que houve novação contratual com previsão de nova data de entrega do imóvel. Sustentam a ocorrência de caso fortuito externo. Por fim, defendem a ausência de comprovação de lucros cessantes e juros de obra. Requerem a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos formulados na inicial ou, subsidiariamente, para alterar a data de entrega do imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão devolvida a esta Turma Recursal consiste em aferir: (i) a fixação do prazo contratual para a entrega do bem e do termo de reserva; (ii) a caracterização de caso fortuito ou força maior advindos da pandemia de Covid-19; (iii) a efetiva comprovação dos desembolsos a título de juros de obra; e (iv) a admissibilidade da condenação em lucros cessantes decorrentes da mora na entrega da unidade imobiliária.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A relação jurídica é de consumo, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (artigos 2o e 3o da Lei no 8.078/1990).
5. Não merece acolhida a alegação das recorrentes de que o termo de reserva de unidade habitacional não vincula as partes. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n. 1.729.593/SP (Tema 996), reconheceu: "As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor."
6. Conforme dispõe o item 1.1 da tese firmada no Tema 996 do STJ, deve prevalecer a data de entrega prevista no termo de reserva da unidade habitacional — 30/12/2021, acrescida da tolerância de 180 dias (ID 81955579) —, de modo que o imóvel deveria ter sido entregue em 28/06/2022. Entretanto, a entrega somente ocorreu em 24/10/2023, circunstância que afasta a alegação das recorrentes de novação contratual.
7. Esgotado o prazo de entrega previsto no contrato, incluído o período de tolerância de 180 dias, é ilícita a cobrança dos juros de obra ou de encargo equivalente, conforme item 1.3 do Tema 996 do STJ. Correta, pois, a sentença que determinou a restituição dos juros de obra.
8. Registra-se que não há que se falar em acréscimo de 60 dias adicionais para a entrega das chaves. Isso porque o STJ entende que “Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, desde que o prazo máximo de prorrogação seja de até 180 dias” (REsp 1582318-RJ). Portanto, admitir a prorrogação do prazo de entrega do imóvel por mais 60 dias afrontaria o entendimento fixado pelo STJ.
9. No que se refere aos lucros cessantes, comprovado o atraso na entrega do imóvel, presume-se o prejuízo do adquirente, a justificar indenização por lucros cessantes, na forma de aluguel mensal, nos termos do item 1.2 da tese fixada no Tema 996 do STJ. Nesse sentido é o entendimento da Turma Recursal: acórdão 1861856.
10. Ademais, a restrição de locação no Programa Minha Casa Minha Vida não afasta os lucros cessantes. Conforme o Tema 996 do STJ, o prejuízo pelo atraso é presumido e deve ser indenizado com base no valor locatício de imóvel similar, parâmetro objetivo para compensar a privação do uso do bem, conforme fixado na sentença. Precedente: acórdão 1680685.
11. Ressalte-se que a escassez de insumos não configura caso fortuito ou fato de terceiro capaz de elidir a responsabilidade das rés, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Ademais, no ato da formalização do termo de reserva, 04/03/2021 (ID 81955579 - pág. 9), a pandemia já estava instalada, de modo que não subsiste o argumento de o atraso ser decorrente das consequências da pandemia da Covid-19.
12. Ausente comprovação de fortuito externo, de força maior ou de culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros, deve a construtora compor os danos materiais suportados pelo consumidor adquirente. Com efeito, os parâmetros utilizados na sentença estão de acordo com a jurisprudência das Turmas Recursais, revelando-se proporcionais e adequados para reparar os prejuízos causados.
13. A sentença fixou o cálculo dos juros de obra com base nos valores comprovadamente pagos, conforme detalhado na planilha ID 81955584. O referido documento é apto a comprovar o desembolso, pois discrimina claramente os valores, as rubricas e as datas, viabilizando o cálculo do montante a ser restituído: acórdão 2083050.
IV. DISPOSITIVO
14. Recurso desprovido. Sentença mantida.
15. Custas recolhidas. Condenado o recorrente vencido ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação.
16. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no art. 46 da Lei no 9.099/1995.
_________________________
Dispositivos relevantes citados: Lei no 8.078/1990, arts. 2o e 3o.
Jurisprudência relevante citada: STJ, 2a Seção. REsp 1.729.593-SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019 recurso repetitivo – Tema 996; 3a Turma. STJ, REsp 1582318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/9/2017; TJDFT, Acórdão 1861856, 07408520520238070016, Rel. MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 13/5/2024, publicado no DJE: 24/5/2024; TJDFT, Acórdão 2083050, 0730561-72.2025.8.07.0016, Relatora: SILVANA DA SILVA CHAVES, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 28/01/2026, publicado no DJe: 11/02/2026; Acórdão 1680685, 07404041720228070000, Rel. Gislene Pinheiro, 7a Turma Cível, j. 22/3/2023, DJE 4/4/2023.