Tribunal: TJDFT
Processo: 0701616-63.2025.8.07.0020
Órgão julgador: MARIA ISABEL DE LOURDES SILVA
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-02-24
Data de publicação: 2026-03-03

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. COBRANÇA PROPORCIONAL DE ALUGUÉIS E SEGURO INCÊNDIO. TÉRMINO DO CONTRATO. ENTREGA DO IMÓVEL NO ESTADO EM QUE SE ENCONTRAVA. RECURSO PROVIDO EM PARTE.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Recurso Inominado interposto pela locatária Arlete Pereira Gomes, parte requerida, em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condená-la ao pagamento de: (i) R$ 4.925,00 (quatro mil, novecentos e vinte e cinco reais), referente aos reparos necessários no imóvel; (ii) R$ 1.548,83 (mil, quinhentos e quarenta e oito reais e oitenta e três centavos) a título de aluguéis; (iii) duas parcelas no valor, cada uma, de R$ 134,23 (cento e trinta e quatro reais e vinte e três centavos), referentes à inadimplência de seguro incêndio.
2. O fato relevante. Sustenta a recorrente que o laudo de vistoria inicial comprova que o imóvel já possuía diversas avarias na entrega à locatária, como paredes sujas e mal-acabadas, além de infiltrações e descascamento no teto, conforme registrado expressamente do referido laudo inicial, onde consta: “apresenta sujidades pontos com sinais de infiltrações”. Acrescenta que não é justo exigir que a locatária faça reparos ou pintura além do previsto em contrato, especialmente quando os danos resultam de problemas estruturais anteriores. Argumenta que a vistoria final “não comprova qualquer dano novo ou extraordinário, mas apenas a continuidade do desgaste já documentado no início da locação”. Verbera que as tomadas, interruptores e luminárias não foram testadas no laudo inicial e que não é possível presumir seu funcionamento sem testes, não havendo prova de dolo ou negligência por parte da locatária, de modo que qualquer defeito posterior não pode ser imputado à recorrente. Aduz que “o laudo de vistoria inicial, diversamente do que afirma a sentença, já indicava que portas e fechaduras apresentavam sinais de uso e desgaste”. Salienta que os armários da cozinha são antigos e que houve o desgaste natural, diante do decurso do tempo e do uso habitual do imóvel. Ressalta que não se pode exigir que o imóvel seja devolvido exatamente como foi entregue, já que o uso normal deixa marcas inevitáveis. Aduz que apenas danos excessivos, comprovadamente causados por uso anormal, justificariam indenização, o que não foi demonstrado neste caso. Quanto aos aluguéis, sustenta que desocupou o imóvel em 13.8.2024, encerrando a posse sobre o bem. Sustenta que, apesar da entrega formal das chaves ter ocorrido em 20.8.2024, o laudo de vistoria final mostra que as fotos usadas para avaliação foram tiradas em 17.8.2024, antes da devolução oficial, destacando que essa data também consta nas observações do próprio laudo. Acrescenta que a responsabilidade do locatário cessa com a efetiva entrega da posse, ainda que informal. Cita diversos problemas enfrentados no início da locação, informando que devolveu o imóvel em condições melhores do que aquelas em que o recebeu. Aponta a necessidade de reforma da sentença quanto ao pedido contraposto, pois há evidente excesso no exercício do direito de ação, com violação aos princípios da boa-fé objetiva e da lealdade contratual. Relata fato novo de isenção da imobiliária do pagamento proporcional referente aos dias finais da locação, narrando que a proprietária recusou o benefício. Argumenta haver nulidade na vistoria inicial, pois foi realizada por terceira empresa, sem comprovação de cláusula contratual que preveja a possibilidade de terceirização da vistoria por empresa diversa. Impugna os valores cobrados, porque o imóvel já apresentava defeitos e é inexigível a realização de benfeitorias ou reparos destinados unicamente à renovação estética do imóvel ou à sua preparação para nova locação. Por fim, requer a improcedência dos pedidos iniciais. Postula a procedência do pedido contraposto. Pleiteia, ainda, a concessão de efeito suspensivo. Contrarrazões apresentadas (ID 75136011).
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em: (i) apurar aventada nulidade da vistoria inicial; (ii) verificar a responsabilidade da locatária pelos danos ao imóvel locado; (iii) analisar a cobrança proporcional do aluguel; (iv) examinar se há excesso no exercício do direito de ação, que gere danos morais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Do pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso. Nos Juizados Especiais, o recurso tem efeito meramente devolutivo. Somente se concede o efeito suspensivo em caso de possibilidade de dano irreparável (art. 43 da Lei 9099/1995), o que não foi demonstrado no caso em exame. Portanto, deve ser indeferida a concessão de efeito suspensivo.
5. A demanda tem origem em contrato de locação residencial, no qual a parte requerente, ao receber o imóvel de volta após a desocupação pela locatária, constatou, por meio de laudo de vistoria, a existência de avarias e necessidade de reparos, além de cobrar valores referentes a aluguéis e seguro até a data da efetiva entrega das chaves. A parte requerida, ora recorrente, alega que devolveu o imóvel em condições regulares, que os problemas apontados decorrem de vícios estruturais preexistentes e do desgaste natural pelo uso, além de sustentar que a cobrança dos aluguéis posteriores à desocupação seria indevida.
6. É incontroverso que as partes firmaram contrato de locação de imóvel pelo prazo de trinta e seis meses, iniciando-se em 30/06/2023 (ID 74837852). No tocante à cobrança de aluguéis proporcionais, referentes ao período de 11 a 20 de agosto de 2024, bem como das duas parcelas de seguro-incêndio, deve ser mantida a sentença. Embora a parte recorrente alegue ter desocupado o imóvel em 13 de agosto de 2024, o contrato de locação estabelece, em sua cláusula 13, que a restituição do imóvel ocorre somente com a entrega das chaves pelo locatário à administradora (ID 75135823), o que se efetivou em 20 de agosto de 2024, conforme documento de ID 75135828.
7. Ademais, a recorrente não apresentou prova cabal de que a desocupação física teria ocorrido em 13 de agosto. E, mesmo que assim tivesse ocorrido, apenas com a entrega das chaves ocorre o rompimento da relação locatícia e a retomada da posse plena do imóvel pelo locador e, consequentemente, a extinção das obrigações locatícias, incluindo o pagamento de alugueres e encargos. Precedente: TJDFT, Acórdão 1727609.
8. Assim como ocorre com o pagamento dos aluguéis e demais encargos da locação, também são de responsabilidade do locatário custear os consertos indicados no termo de vistoria de saída, por força do disposto no art. 23, III, da Lei n. 8.245/91, bem como no art. 569, IV, do Código Civil. Precedente: TJDFT, Acórdão 1987757.
9. Nos termos do art. 22, IV, da Lei n. 8.245/91, é de responsabilidade do locador responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. Por outro lado, é dever do locatário restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal (art. 23, III).
10. No caso, a parte requerente/recorrida salienta que o imóvel foi devolvido pela locatária em estado diverso daquele que o recebeu, conforme laudo de vistoria de saída, que detectou a necessidade de diversos reparos.
11. A alegação da parte recorrente acerca da nulidade do laudo de vistoria inicial não merece prosperar, uma vez que o documento foi elaborado de forma detalhada, registrando minuciosamente as condições em que o imóvel foi entregue ao locatário, incluindo pintura, luminárias, fechaduras e demais itens de infraestrutura, conforme consta do ID 75135824. O laudo serviu como parâmetro objetivo para a verificação das condições do imóvel ao término da locação, permitindo confrontar o estado inicial com o estado final, o que ficou evidenciado no termo de vistoria final (ID 75135827), não havendo relevância ou caracterização de vício pelo fato de terem sido realizadas vistorias por empresas diferentes.
12. No tocante à pintura, ainda que apresentasse pequenas avarias e sinais de infiltração, estava nova e em bom estado. Desse modo, cabia à locatária realizar os reparos necessários para restituir o imóvel às condições em que foi entregue, também com pintura nova. A recorrente deve, portanto, arcar com os gastos referentes à pintura, no valor de R$ 2.800,00 (dois mil e oitocentos reais), conforme orçamento de ID 75135829, incluindo mão de obra e materiais necessários para a recomposição.
13. Verifica-se que a parte recorrente também não se desincumbiu do ônus de conferir o funcionamento de tomadas, interruptores e luminárias no início da locação, não realizando os testes necessários. Competia à locatária assegurar-se do perfeito funcionamento desses itens ao receber o imóvel. Em razão da ausência dessa verificação, eventual necessidade de reparos posteriores em tais equipamentos devem ser imputada à recorrente, sendo devida a indenização correspondente.
14. No tocante aos demais reparos e materiais constantes do orçamento de ID 75135830, verifica-se que a parte recorrida não se desincumbiu do ônus de comprovar a ocorrência dos danos alegados em relação aos seguintes itens: no 1o quarto, fixar canopla do registro do chuveiro; no 3o quarto, abertura e confecção de chave; no terraço, trocar 1 torneira e limpar o piso. Tais serviços correspondem ao valor de R$ 500,00 do orçamento de ID 75135830.
15. Dessa forma, considerando os menores orçamentos apresentados, os reparos comprovadamente necessários totalizam o valor de R$ 4.425,00 (IDs 75135829 e 75135830), valor que deverá ser ressarcido pela parte recorrente.
16. No que tange ao pedido contraposto formulado pela recorrente, a sentença deve ser mantida. A parte recorrida exerceu regular direito de ação para resguardar créditos decorrentes do contrato de locação e do estado de conservação do imóvel, não havendo qualquer prática ilícita, abuso ou constrangimento capaz de ensejar reparação por dano moral. Ressalte-se que o mero ajuizamento da demanda não configura ato ilícito, inexistindo nos autos elementos que demonstrem efetivo abalo moral indenizável.
IV. DISPOSITIVO
17. Recurso parcialmente provido para reformar a sentença e reduzir a condenação da parte requerida, ora recorrente, ao pagamento de indenização referente aos reparos necessários ao imóvel, de R$ 4.925,00 para R$ 4.425,00 (quatro mil, quatrocentos e vinte e cinco reais), sendo mantidas os demais termos e indenizações fixados no Juízo de origem.
18. Sem condenação em honorários, em razão da ausência de recorrente integralmente vencido.
19. A súmula de julgamento servirá de acórdão (art. 46, Lei n. 9.099/95).
____
Dispositivos relevantes citados: Lei no 8.245/1991, arts. 22, IV, 23, III; CC, art. 569, IV; CPC, art. 373, I.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão n. 0738876-42.2022.8.07.0001, Rel. Robson Teixeira de Freitas, 8a Turma Cível, j. 11.07.2023; Acórdão 1987757, Rel. Marco Antônio do Amaral, Terceira Turma Recursal, j. 7/4/2025.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL. COBRANÇA PROPORCIONAL DE ALUGUÉIS E SEGURO INCÊNDIO. TÉRMINO DO CONTRATO. ENTREGA DO IMÓVEL NO ESTADO EM QUE SE ENCONTRAVA. RECURSO PROVIDO EM PARTE.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Recurso Inominado interposto pela locatária Arlete Pereira Gomes, parte requerida, em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos para condená-la ao pagamento de: (i) R$ 4.925,00 (quatro mil, novecentos e vinte e cinco reais), referente aos reparos necessários no imóvel; (ii) R$ 1.548,83 (mil, quinhentos e quarenta e oito reais e oitenta e três centavos) a título de aluguéis; (iii) duas parcelas no valor, cada uma, de R$ 134,23 (cento e trinta e quatro reais e vinte e três centavos), referentes à inadimplência de seguro incêndio.
2. O fato relevante. Sustenta a recorrente que o laudo de vistoria inicial comprova que o imóvel já possuía diversas avarias na entrega à locatária, como paredes sujas e mal-acabadas, além de infiltrações e descascamento no teto, conforme registrado expressamente do referido laudo inicial, onde consta: “apresenta sujidades pontos com sinais de infiltrações”. Acrescenta que não é justo exigir que a locatária faça reparos ou pintura além do previsto em contrato, especialmente quando os danos resultam de problemas estruturais anteriores. Argumenta que a vistoria final “não comprova qualquer dano novo ou extraordinário, mas apenas a continuidade do desgaste já documentado no início da locação”. Verbera que as tomadas, interruptores e luminárias não foram testadas no laudo inicial e que não é possível presumir seu funcionamento sem testes, não havendo prova de dolo ou negligência por parte da locatária, de modo que qualquer defeito posterior não pode ser imputado à recorrente. Aduz que “o laudo de vistoria inicial, diversamente do que afirma a sentença, já indicava que portas e fechaduras apresentavam sinais de uso e desgaste”. Salienta que os armários da cozinha são antigos e que houve o desgaste natural, diante do decurso do tempo e do uso habitual do imóvel. Ressalta que não se pode exigir que o imóvel seja devolvido exatamente como foi entregue, já que o uso normal deixa marcas inevitáveis. Aduz que apenas danos excessivos, comprovadamente causados por uso anormal, justificariam indenização, o que não foi demonstrado neste caso. Quanto aos aluguéis, sustenta que desocupou o imóvel em 13.8.2024, encerrando a posse sobre o bem. Sustenta que, apesar da entrega formal das chaves ter ocorrido em 20.8.2024, o laudo de vistoria final mostra que as fotos usadas para avaliação foram tiradas em 17.8.2024, antes da devolução oficial, destacando que essa data também consta nas observações do próprio laudo. Acrescenta que a responsabilidade do locatário cessa com a efetiva entrega da posse, ainda que informal. Cita diversos problemas enfrentados no início da locação, informando que devolveu o imóvel em condições melhores do que aquelas em que o recebeu. Aponta a necessidade de reforma da sentença quanto ao pedido contraposto, pois há evidente excesso no exercício do direito de ação, com violação aos princípios da boa-fé objetiva e da lealdade contratual. Relata fato novo de isenção da imobiliária do pagamento proporcional referente aos dias finais da locação, narrando que a proprietária recusou o benefício. Argumenta haver nulidade na vistoria inicial, pois foi realizada por terceira empresa, sem comprovação de cláusula contratual que preveja a possibilidade de terceirização da vistoria por empresa diversa. Impugna os valores cobrados, porque o imóvel já apresentava defeitos e é inexigível a realização de benfeitorias ou reparos destinados unicamente à renovação estética do imóvel ou à sua preparação para nova locação. Por fim, requer a improcedência dos pedidos iniciais. Postula a procedência do pedido contraposto. Pleiteia, ainda, a concessão de efeito suspensivo. Contrarrazões apresentadas (ID 75136011).
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em: (i) apurar aventada nulidade da vistoria inicial; (ii) verificar a responsabilidade da locatária pelos danos ao imóvel locado; (iii) analisar a cobrança proporcional do aluguel; (iv) examinar se há excesso no exercício do direito de ação, que gere danos morais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Do pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso. Nos Juizados Especiais, o recurso tem efeito meramente devolutivo. Somente se concede o efeito suspensivo em caso de possibilidade de dano irreparável (art. 43 da Lei 9099/1995), o que não foi demonstrado no caso em exame. Portanto, deve ser indeferida a concessão de efeito suspensivo.
5. A demanda tem origem em contrato de locação residencial, no qual a parte requerente, ao receber o imóvel de volta após a desocupação pela locatária, constatou, por meio de laudo de vistoria, a existência de avarias e necessidade de reparos, além de cobrar valores referentes a aluguéis e seguro até a data da efetiva entrega das chaves. A parte requerida, ora recorrente, alega que devolveu o imóvel em condições regulares, que os problemas apontados decorrem de vícios estruturais preexistentes e do desgaste natural pelo uso, além de sustentar que a cobrança dos aluguéis posteriores à desocupação seria indevida.
6. É incontroverso que as partes firmaram contrato de locação de imóvel pelo prazo de trinta e seis meses, iniciando-se em 30/06/2023 (ID 74837852). No tocante à cobrança de aluguéis proporcionais, referentes ao período de 11 a 20 de agosto de 2024, bem como das duas parcelas de seguro-incêndio, deve ser mantida a sentença. Embora a parte recorrente alegue ter desocupado o imóvel em 13 de agosto de 2024, o contrato de locação estabelece, em sua cláusula 13, que a restituição do imóvel ocorre somente com a entrega das chaves pelo locatário à administradora (ID 75135823), o que se efetivou em 20 de agosto de 2024, conforme documento de ID 75135828.
7. Ademais, a recorrente não apresentou prova cabal de que a desocupação física teria ocorrido em 13 de agosto. E, mesmo que assim tivesse ocorrido, apenas com a entrega das chaves ocorre o rompimento da relação locatícia e a retomada da posse plena do imóvel pelo locador e, consequentemente, a extinção das obrigações locatícias, incluindo o pagamento de alugueres e encargos. Precedente: TJDFT, Acórdão 1727609.
8. Assim como ocorre com o pagamento dos aluguéis e demais encargos da locação, também são de responsabilidade do locatário custear os consertos indicados no termo de vistoria de saída, por força do disposto no art. 23, III, da Lei n. 8.245/91, bem como no art. 569, IV, do Código Civil. Precedente: TJDFT, Acórdão 1987757.
9. Nos termos do art. 22, IV, da Lei n. 8.245/91, é de responsabilidade do locador responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. Por outro lado, é dever do locatário restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal (art. 23, III).
10. No caso, a parte requerente/recorrida salienta que o imóvel foi devolvido pela locatária em estado diverso daquele que o recebeu, conforme laudo de vistoria de saída, que detectou a necessidade de diversos reparos.
11. A alegação da parte recorrente acerca da nulidade do laudo de vistoria inicial não merece prosperar, uma vez que o documento foi elaborado de forma detalhada, registrando minuciosamente as condições em que o imóvel foi entregue ao locatário, incluindo pintura, luminárias, fechaduras e demais itens de infraestrutura, conforme consta do ID 75135824. O laudo serviu como parâmetro objetivo para a verificação das condições do imóvel ao término da locação, permitindo confrontar o estado inicial com o estado final, o que ficou evidenciado no termo de vistoria final (ID 75135827), não havendo relevância ou caracterização de vício pelo fato de terem sido realizadas vistorias por empresas diferentes.
12. No tocante à pintura, ainda que apresentasse pequenas avarias e sinais de infiltração, estava nova e em bom estado. Desse modo, cabia à locatária realizar os reparos necessários para restituir o imóvel às condições em que foi entregue, também com pintura nova. A recorrente deve, portanto, arcar com os gastos referentes à pintura, no valor de R$ 2.800,00 (dois mil e oitocentos reais), conforme orçamento de ID 75135829, incluindo mão de obra e materiais necessários para a recomposição.
13. Verifica-se que a parte recorrente também não se desincumbiu do ônus de conferir o funcionamento de tomadas, interruptores e luminárias no início da locação, não realizando os testes necessários. Competia à locatária assegurar-se do perfeito funcionamento desses itens ao receber o imóvel. Em razão da ausência dessa verificação, eventual necessidade de reparos posteriores em tais equipamentos devem ser imputada à recorrente, sendo devida a indenização correspondente.
14. No tocante aos demais reparos e materiais constantes do orçamento de ID 75135830, verifica-se que a parte recorrida não se desincumbiu do ônus de comprovar a ocorrência dos danos alegados em relação aos seguintes itens: no 1o quarto, fixar canopla do registro do chuveiro; no 3o quarto, abertura e confecção de chave; no terraço, trocar 1 torneira e limpar o piso. Tais serviços correspondem ao valor de R$ 500,00 do orçamento de ID 75135830.
15. Dessa forma, considerando os menores orçamentos apresentados, os reparos comprovadamente necessários totalizam o valor de R$ 4.425,00 (IDs 75135829 e 75135830), valor que deverá ser ressarcido pela parte recorrente.
16. No que tange ao pedido contraposto formulado pela recorrente, a sentença deve ser mantida. A parte recorrida exerceu regular direito de ação para resguardar créditos decorrentes do contrato de locação e do estado de conservação do imóvel, não havendo qualquer prática ilícita, abuso ou constrangimento capaz de ensejar reparação por dano moral. Ressalte-se que o mero ajuizamento da demanda não configura ato ilícito, inexistindo nos autos elementos que demonstrem efetivo abalo moral indenizável.
IV. DISPOSITIVO
17. Recurso parcialmente provido para reformar a sentença e reduzir a condenação da parte requerida, ora recorrente, ao pagamento de indenização referente aos reparos necessários ao imóvel, de R$ 4.925,00 para R$ 4.425,00 (quatro mil, quatrocentos e vinte e cinco reais), sendo mantidas os demais termos e indenizações fixados no Juízo de origem.
18. Sem condenação em honorários, em razão da ausência de recorrente integralmente vencido.
19. A súmula de julgamento servirá de acórdão (art. 46, Lei n. 9.099/95).
____
Dispositivos relevantes citados: Lei no 8.245/1991, arts. 22, IV, 23, III; CC, art. 569, IV; CPC, art. 373, I.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão n. 0738876-42.2022.8.07.0001, Rel. Robson Teixeira de Freitas, 8a Turma Cível, j. 11.07.2023; Acórdão 1987757, Rel. Marco Antônio do Amaral, Terceira Turma Recursal, j. 7/4/2025.