Tribunal: TJDFT
Processo: 0706756-67.2023.8.07.0014
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-12
Data de publicação: 2026-03-26

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. CONFIGURAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO. AUSÊNCIA. CLÁUSULA PENAL INVERTIDA. BASE DE CÁLCULO. VALOR PAGO. DANOS MORAIS. NÃO OCORRÊNCIA. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. INPC. SENTENÇA MANTIDA.
I. Caso em exame.
1. Apelação cível e Recurso Adesivo em face de sentença em que os pedidos foram julgados parcialmente procedentes para (i) declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, por culpa exclusiva da Ré; (ii) condenar a Ré a restituir aos Autores a quantia correspondente aos valores pagos, excluída a comissão de corretagem; (iii) condenar a Ré ao pagamento da cláusula penal invertida, no valor correspondente a 10% (dez por cento) sobre o valor pago.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia recursal refere-se (i) à responsabilidade pela rescisão do contrato de compra e venda de lote firmado entre as partes; (ii) à possibilidade de retenção de valores; (iii) à restituição da comissão de corretagem; (iv) à base de cálculo da multa pela rescisão contratual; (v) ao índice de correção monetária a ser aplicado sobre o valor a ser restituído; (vi) à possibilidade de condenação da Ré ao pagamento de indenização pelos danos morais.
III. Razões de decidir.
3. Demonstrada a culpa exclusiva da Construtora pela demora na entrega da infraestrutura do lote cabível a rescisão contratual, a restituição integral dos valores pagos pelo imóvel e a incidência da multa contratual invertida.
4. Ausente a comprovação de pagamento da comissão de corretagem fica inviabilizada a condenação da construtora a restituir o valor correspondente.
5. Considerando que não houve pagamento integral do contrato; que o valor da multa prevista na cláusula a ser invertida seria excessivo em comparação com o preço do imóvel e com a quantia paga pelos Compradores; que a quantia fixada na sentença afigura-se suficiente para recompor os danos experimentados pelos Autores; bem como em homenagem ao equilíbrio contratual, função social do contrato e da vedação ao enriquecimento ilícito, cabível a determinação de que o percentual previsto na cláusula penal incida sobre o valor pago e não sobre o valor total do contrato.
6. Segundo o art. art. 413 do Código Civil "a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio", dispositivo que se aplica ao caso concreto em que o valor resultante da aplicação literal da cláusula penal invertida resultaria em valor manifestamente excessivo.
7. A demora na entrega do imóvel não pode, por si só, ser considerado fato gerador de dano moral, na medida em que não tem aptidão para ofender os atributos da personalidade, sendo a mora da vendedora devidamente sancionada com a reparação material à qual se submete.
8. Correta a fixação do INPC como índice de correção monetária dos valores a serem restituídos aos Compradores, pois é o índice geral utilizado por esta Corte e o que melhor reflete a desvalorização da moeda.
IV. Dispositivo e tese.
9. Recursos conhecidos e desprovidos.
Tese de julgamento: “(i) O inadimplemento contratual por atraso na entrega do imóvel autoriza a resolução do contrato e impõe à vendedora a restituição integral dos valores pagos, bem como a aplicação da cláusula penal sobre as parcelas pagas, sendo o valor a ser restituído corrigido pelo INPC, afastada indenização por danos morais decorrente do atraso; (ii) Incabível a condenação à restituição da comissão de corretagem se ausente a comprovação do pagamento respectivo.”
_________
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o, 3o, 14, § 3o. CC, arts. 402, 413, 422, 475, 476, 884, 405. CPC, arts. 85, § 11, 1.012, § 1o, incs. I a IV. L. 13.786/2018, art. 43-A.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.373.086/RJ, Rel(a). Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 01.12.2025. STJ, AgInt no AREsp n. 2.151.315/SP, Rel. João Otávio de Noronha, 4a Turma, j. 27.11.2023. TJDFT, APC n. 0714400-25.2022.8.07.0005, Rel(a). Mário-Zam Belmiro, 4a Turma Cível, j. 06.07.2023. TJDFT, APC n. 0706734-58.2022.8.07.0009, Rel(a). Fernando Habibe, 4a Turma Cível, j. 24.08.2023. TJDFT, APC n. 0738398-34.2022.8.07.0001, Rel(a). Roberto Freitas Filho, 3a Turma Cível, j. 27.06.2024. TJDFT, APC n. 0028241-53.2016.8.07.0001, Rel(a). Roberto Freitas Filho, 3a Turma Cível, j. 30.06.2021.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. CONFIGURAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. CABIMENTO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO. AUSÊNCIA. CLÁUSULA PENAL INVERTIDA. BASE DE CÁLCULO. VALOR PAGO. DANOS MORAIS. NÃO OCORRÊNCIA. ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. INPC. SENTENÇA MANTIDA.
I. Caso em exame.
1. Apelação cível e Recurso Adesivo em face de sentença em que os pedidos foram julgados parcialmente procedentes para (i) declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes, por culpa exclusiva da Ré; (ii) condenar a Ré a restituir aos Autores a quantia correspondente aos valores pagos, excluída a comissão de corretagem; (iii) condenar a Ré ao pagamento da cláusula penal invertida, no valor correspondente a 10% (dez por cento) sobre o valor pago.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia recursal refere-se (i) à responsabilidade pela rescisão do contrato de compra e venda de lote firmado entre as partes; (ii) à possibilidade de retenção de valores; (iii) à restituição da comissão de corretagem; (iv) à base de cálculo da multa pela rescisão contratual; (v) ao índice de correção monetária a ser aplicado sobre o valor a ser restituído; (vi) à possibilidade de condenação da Ré ao pagamento de indenização pelos danos morais.
III. Razões de decidir.
3. Demonstrada a culpa exclusiva da Construtora pela demora na entrega da infraestrutura do lote cabível a rescisão contratual, a restituição integral dos valores pagos pelo imóvel e a incidência da multa contratual invertida.
4. Ausente a comprovação de pagamento da comissão de corretagem fica inviabilizada a condenação da construtora a restituir o valor correspondente.
5. Considerando que não houve pagamento integral do contrato; que o valor da multa prevista na cláusula a ser invertida seria excessivo em comparação com o preço do imóvel e com a quantia paga pelos Compradores; que a quantia fixada na sentença afigura-se suficiente para recompor os danos experimentados pelos Autores; bem como em homenagem ao equilíbrio contratual, função social do contrato e da vedação ao enriquecimento ilícito, cabível a determinação de que o percentual previsto na cláusula penal incida sobre o valor pago e não sobre o valor total do contrato.
6. Segundo o art. art. 413 do Código Civil "a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio", dispositivo que se aplica ao caso concreto em que o valor resultante da aplicação literal da cláusula penal invertida resultaria em valor manifestamente excessivo.
7. A demora na entrega do imóvel não pode, por si só, ser considerado fato gerador de dano moral, na medida em que não tem aptidão para ofender os atributos da personalidade, sendo a mora da vendedora devidamente sancionada com a reparação material à qual se submete.
8. Correta a fixação do INPC como índice de correção monetária dos valores a serem restituídos aos Compradores, pois é o índice geral utilizado por esta Corte e o que melhor reflete a desvalorização da moeda.
IV. Dispositivo e tese.
9. Recursos conhecidos e desprovidos.
Tese de julgamento: “(i) O inadimplemento contratual por atraso na entrega do imóvel autoriza a resolução do contrato e impõe à vendedora a restituição integral dos valores pagos, bem como a aplicação da cláusula penal sobre as parcelas pagas, sendo o valor a ser restituído corrigido pelo INPC, afastada indenização por danos morais decorrente do atraso; (ii) Incabível a condenação à restituição da comissão de corretagem se ausente a comprovação do pagamento respectivo.”
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Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o, 3o, 14, § 3o. CC, arts. 402, 413, 422, 475, 476, 884, 405. CPC, arts. 85, § 11, 1.012, § 1o, incs. I a IV. L. 13.786/2018, art. 43-A.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.373.086/RJ, Rel(a). Maria Isabel Gallotti, 4a Turma, j. 01.12.2025. STJ, AgInt no AREsp n. 2.151.315/SP, Rel. João Otávio de Noronha, 4a Turma, j. 27.11.2023. TJDFT, APC n. 0714400-25.2022.8.07.0005, Rel(a). Mário-Zam Belmiro, 4a Turma Cível, j. 06.07.2023. TJDFT, APC n. 0706734-58.2022.8.07.0009, Rel(a). Fernando Habibe, 4a Turma Cível, j. 24.08.2023. TJDFT, APC n. 0738398-34.2022.8.07.0001, Rel(a). Roberto Freitas Filho, 3a Turma Cível, j. 27.06.2024. TJDFT, APC n. 0028241-53.2016.8.07.0001, Rel(a). Roberto Freitas Filho, 3a Turma Cível, j. 30.06.2021.