Tribunal: TJDFT
Processo: 0758988-79.2025.8.07.0016
Órgão julgador: DANIEL FELIPE MACHADO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-02-23
Data de publicação: 2026-03-06

Ementa:
Processual civil e consumidor. recurso inominado. Reparação material. Atraso na entrega de imóvel. Restituição de juros de obra. Lucros cessantes. STJ, tema 996. Caso fortuito. Pandemia de covid-19. Não configuração. preliminar rejeitada e no mérito, desprovido.
I. Caso em exame
1. A presente demanda envolve pedido de indenização por atraso na entrega de imóvel adquirido pela parte autora, incluindo a restituição de valores pagos a título de juros de obra e lucros cessantes.
2. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, para condenar as rés, solidariamente, ao pagamento o valor de R$ 6.243,98, a título de indenização pelos valores gastos com juros de obra decorrentes da demora na entrega do imóvel, devidamente atualizado e a pagar à parte autora o valor de R$600,00 (seiscentos reais) por cada mês de atraso, a contar de 30 de outubro de 2022 até 01 de novembro de 2023, a título de lucros cessantes. Inconformados, ambas as partes rés interpuseram recurso inominado.
II. Questão em discussão
3. Há quatro questões em discussão: (i) a competência do Juizado Especial Cível para processar e julgar a demanda; ii) se houve atraso injustificado na entrega do imóvel; (iii) se a restituição dos valores pagos a título de juros de obra e lucros cessantes é devida; (iii) se é aplicável a excludente de responsabilidade por caso fortuito ou força maior devido à pandemia da COVID-19.
III. Razões de decidir
4. Incompetência do Juizado Especial Cível
4.1 Não merece acolhida a preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível, pois o valor da causa não se confunde com o valor do contrato. O entendimento pacífico é de que, em demandas como a presente, deve ser considerado o proveito econômico almejado pela parte autora, não se aplicando o valor integral do contrato como parâmetro para definir a competência. Assim, não se vislumbra ofensa ao limite imposto pelo art. 3o, I, da Lei 9.099/95. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL REJEITADA.
5. Atraso na entrega do imóvel e restituição de valores pagos a título de juros de obra e lucros cessantes
5.1) A parte ré recorrente sustenta que a data válida para a entrega do imóvel não é aquela indicada no Termo de Reserva, mas sim a estipulada no Contrato de Compra e Venda. A tese defendida pela ré configura um típico caso de novação contratual, que ocorre quando há uma substituição de uma obrigação por outra nova, extinguindo a anterior. No entanto, essa argumentação não se sustenta à luz do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência consolidada sobre o tema.
5.2) O próprio Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo 996 (REsp 1729593/SP), firmou entendimento de que o prazo para entrega do imóvel deve ser claro, expresso e inteligível no contrato, não podendo estar vinculado a outros negócios jurídicos ou ser alterado unilateralmente pelo fornecedor. Assim, se a data informada na Proposta de Compra ou no Termo de Reserva previa um prazo certo para a entrega, esse prazo passa a integrar o contrato e vincular as partes. Assim, nesse caso, a data para entrega deveria ter sido 30/06/2022 (já computado o prazo de prorrogação contratualmente previsto).
5.3) Nos termos do Tema 996 do STJ, o atraso na entrega do imóvel gera o dever de indenizar os prejuízos suportados pelo adquirente. Ainda em conformidade com tal entendimento, o atraso na entrega do imóvel gera presunção de prejuízo ao comprador, justificando a condenação em lucros cessantes.
5.4) Quanto à devolução dos juros de obra, também restou pacificado pelo STJ que é ilícito cobrar tais encargos após o prazo ajustado para a entrega das chaves. Considerando a comprovação dos valores pagos a tal título no extrato de ID Num. 80526072 - Pág. 1, tem lugar a sua restituição.
6. A alegação de que a pandemia de Covid-19 configuraria caso fortuito capaz de afastar a responsabilidade da construtora não merece acolhida. O contrato foi firmado em (10/08/2021 – ID Num. 80526071 - Pág. 1), quando os impactos da pandemia já eram conhecidos e não poderiam ser considerados como fatos imprevisíveis a ensejar justa causa para mora da construtora. Além disso, o setor da construção civil foi considerado essencial e não sofreu paralisação total durante o período pandêmico. Não há, nos autos, prova suficiente de que a construtora tenha efetivamente enfrentado impedimentos concretos que inviabilizaram o cumprimento do contrato dentro do prazo acordado.
III. dispositivo
7. recurso de jose celso gontijo engenharia s/a e iota empreendimentos imobiliários s/a conhecido. preliminar rejeitada e no mérito, desprovido.
8. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) do valor da condenação.

_________

Dispositivos relevantes citados: Lei 9.099/95, art. 3o, I; Código Civil, art. 393.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996.

Inteiro teor:
Processual civil e consumidor. recurso inominado. Reparação material. Atraso na entrega de imóvel. Restituição de juros de obra. Lucros cessantes. STJ, tema 996. Caso fortuito. Pandemia de covid-19. Não configuração. preliminar rejeitada e no mérito, desprovido.
I. Caso em exame
1. A presente demanda envolve pedido de indenização por atraso na entrega de imóvel adquirido pela parte autora, incluindo a restituição de valores pagos a título de juros de obra e lucros cessantes.
2. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, para condenar as rés, solidariamente, ao pagamento o valor de R$ 6.243,98, a título de indenização pelos valores gastos com juros de obra decorrentes da demora na entrega do imóvel, devidamente atualizado e a pagar à parte autora o valor de R$600,00 (seiscentos reais) por cada mês de atraso, a contar de 30 de outubro de 2022 até 01 de novembro de 2023, a título de lucros cessantes. Inconformados, ambas as partes rés interpuseram recurso inominado.
II. Questão em discussão
3. Há quatro questões em discussão: (i) a competência do Juizado Especial Cível para processar e julgar a demanda; ii) se houve atraso injustificado na entrega do imóvel; (iii) se a restituição dos valores pagos a título de juros de obra e lucros cessantes é devida; (iii) se é aplicável a excludente de responsabilidade por caso fortuito ou força maior devido à pandemia da COVID-19.
III. Razões de decidir
4. Incompetência do Juizado Especial Cível
4.1 Não merece acolhida a preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível, pois o valor da causa não se confunde com o valor do contrato. O entendimento pacífico é de que, em demandas como a presente, deve ser considerado o proveito econômico almejado pela parte autora, não se aplicando o valor integral do contrato como parâmetro para definir a competência. Assim, não se vislumbra ofensa ao limite imposto pelo art. 3o, I, da Lei 9.099/95. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL REJEITADA.
5. Atraso na entrega do imóvel e restituição de valores pagos a título de juros de obra e lucros cessantes
5.1) A parte ré recorrente sustenta que a data válida para a entrega do imóvel não é aquela indicada no Termo de Reserva, mas sim a estipulada no Contrato de Compra e Venda. A tese defendida pela ré configura um típico caso de novação contratual, que ocorre quando há uma substituição de uma obrigação por outra nova, extinguindo a anterior. No entanto, essa argumentação não se sustenta à luz do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência consolidada sobre o tema.
5.2) O próprio Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo 996 (REsp 1729593/SP), firmou entendimento de que o prazo para entrega do imóvel deve ser claro, expresso e inteligível no contrato, não podendo estar vinculado a outros negócios jurídicos ou ser alterado unilateralmente pelo fornecedor. Assim, se a data informada na Proposta de Compra ou no Termo de Reserva previa um prazo certo para a entrega, esse prazo passa a integrar o contrato e vincular as partes. Assim, nesse caso, a data para entrega deveria ter sido 30/06/2022 (já computado o prazo de prorrogação contratualmente previsto).
5.3) Nos termos do Tema 996 do STJ, o atraso na entrega do imóvel gera o dever de indenizar os prejuízos suportados pelo adquirente. Ainda em conformidade com tal entendimento, o atraso na entrega do imóvel gera presunção de prejuízo ao comprador, justificando a condenação em lucros cessantes.
5.4) Quanto à devolução dos juros de obra, também restou pacificado pelo STJ que é ilícito cobrar tais encargos após o prazo ajustado para a entrega das chaves. Considerando a comprovação dos valores pagos a tal título no extrato de ID Num. 80526072 - Pág. 1, tem lugar a sua restituição.
6. A alegação de que a pandemia de Covid-19 configuraria caso fortuito capaz de afastar a responsabilidade da construtora não merece acolhida. O contrato foi firmado em (10/08/2021 – ID Num. 80526071 - Pág. 1), quando os impactos da pandemia já eram conhecidos e não poderiam ser considerados como fatos imprevisíveis a ensejar justa causa para mora da construtora. Além disso, o setor da construção civil foi considerado essencial e não sofreu paralisação total durante o período pandêmico. Não há, nos autos, prova suficiente de que a construtora tenha efetivamente enfrentado impedimentos concretos que inviabilizaram o cumprimento do contrato dentro do prazo acordado.
III. dispositivo
7. recurso de jose celso gontijo engenharia s/a e iota empreendimentos imobiliários s/a conhecido. preliminar rejeitada e no mérito, desprovido.
8. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) do valor da condenação.

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Dispositivos relevantes citados: Lei 9.099/95, art. 3o, I; Código Civil, art. 393.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996.