Tribunal: TJDFT
Processo: 0772382-56.2025.8.07.0016
Órgão julgador: MARCO ANTONIO DO AMARAL
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-02-23
Data de publicação: 2026-03-11

Ementa:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. PRELIMINARES REJEITADAS. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA APÓS PRAZO DE TOLERÂNCIA. DANO PATRIMONIAL PRESUMIDO (BASE LOCATÍCIA). INVOCAÇÃO GENÉRICA DE PANDEMIA. FORTUITO INTERNO. INAPLICABILIDADE. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO ADQUIRENTE. TEMAS 996, 971 E 970 DO STJ. COBRANÇA DE IPTU, TAXAS CONDOMINIAIS, ENERGIA E AVERBAÇÃO DE HABITE-SE ANTES DAS CHAVES. ABUSIVIDADE. REPETIÇÃO EM DOBRO. GASTOS COM VISTORIAS. REEMBOLSO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. Trata-se de Recurso Inominado interposto contra sentença que, em ação indenizatória por atraso na entrega de imóvel, condenou as requeridas ao pagamento de cláusula penal invertida (1% a.m. pelo período de mora + 2% compensatória, uma única vez, sobre o valor atualizado do imóvel), restituição em dobro de IPTU/condomínio/energia/averbação de habites-e cobrados antes das chaves, e reembolso de despesas com vistorias.
2. As requeridas, em razões recursais, suscitam preliminares e defendem, no mérito, força maior (Covid19), impossibilidade de inversão integral da cláusula penal e descabimento da repetição em dobro.
3. Recurso tempestivo e acompanhado de preparado. Contrarrazões apresentadas no ID 80452830.
4. Da Cláusula de eleição de foro. Em relações de consumo, prevalece o foro do domicílio do consumidor (art. 101, I, CDC). A cláusula de foro em contrato de adesão que dificulta a defesa mostra-se abusiva. Preliminar rejeitada.
5. Da incompetência do Juizado pelo valor da causa. O valor da causa deve refletir o proveito econômico perseguido (art. 292, VI, CPC). O pleito autoral consistiu em indenização por danos materiais e morais decorrentes do atraso na entrega do imóvel, no total de R$ 60.693,27, não ultrapassando o teto legal de 40 salários-mínimos previsto no art. 3o, I, da Lei 9.099/95. Preliminar rejeitada.
6. Quanto ao mérito, as recorrentes assumiram a obrigação de entregar o imóvel até 31/01/2022, com tolerância de 180 dias, resultando no prazo final de 30/07/2022. No entanto, as chaves foram entregues apenas em 06/05/2023. Assim, restou configurado atraso de 9 meses e 10 dias após o termo final contratual.
7. No Tema 996/STJ, o STJ fixou que, descumprido o prazo (incluída a tolerância), há prejuízo presumido do comprador, consistente na privação injusta do uso, devendo a indenização seguir a base locatícia até a disponibilização da posse. Também reputou ilícita a cobrança de juros/taxa de obra após o termo final e determinou a substituição do indexador setorial por índice geral após o atraso.
8. A alegação de caso fortuito/força maior (Pandemia de Covid 19) é genérica. É certo que a construção civil mantevese como atividade essencial no período pandêmico. Ausente prova de paralisação específica e causalmente adequada à mora verificada, tratase de fortuito interno, risco do empreendimento.
9. Da inversão da cláusula penal e cumulação com lucros cessantes. Na linha do Tema 971/STJ, havendo penalidade apenas contra o adquirente, ela serve de parâmetro para apurar a indenização devida pelo vendedor (equilíbrio contratual). E, conforme o Tema 970/STJ, a multa moratória (em regra equivalente ao locatício) não se cumula com lucros cessantes, para evitar bis in idem.
10. Conforme consta dos autos, o valor do imóvel atualizado na data da entrega das chaves alcançou R$ 441.657,76. Sobre essa base, a sentença aplicou: (i) 1% ao mês por 9 meses e 10 dias (moratória) e (ii) 2% (compensatória, uma única vez), totalizando R$ 50.054,47 — critérios estritamente contratuais e conformes aos Temas 971/970, devendo ser mantidos tais índices.
11. IPTU, condomínio, energia e averbação do habite-se antes da entrega das chaves. A responsabilidade é da construtora até a imissão na posse do adquirente (entrega das chaves). Cláusula em sentido contrário é abusiva. No caso, os comprovantes revelam cobranças anteriores às chaves. Assim, correta a repetição em dobro (engano injustificável), no montante de R$ 6.688,80.
12. Das vistorias sucessivas. Demonstrado que 2a, 3a e 4a vistorias decorreram de pendências técnicas não sanadas, é devido o reembolso de R$ 650,00, com correção e juros desde cada desembolso (Súmula 43/STJ).
13. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos.
14. Condenadas as recorrentes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes, fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação (artigo 55 da Lei 9.099/95).
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.

Inteiro teor:
JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. PRELIMINARES REJEITADAS. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA APÓS PRAZO DE TOLERÂNCIA. DANO PATRIMONIAL PRESUMIDO (BASE LOCATÍCIA). INVOCAÇÃO GENÉRICA DE PANDEMIA. FORTUITO INTERNO. INAPLICABILIDADE. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO ADQUIRENTE. TEMAS 996, 971 E 970 DO STJ. COBRANÇA DE IPTU, TAXAS CONDOMINIAIS, ENERGIA E AVERBAÇÃO DE HABITE-SE ANTES DAS CHAVES. ABUSIVIDADE. REPETIÇÃO EM DOBRO. GASTOS COM VISTORIAS. REEMBOLSO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
1. Trata-se de Recurso Inominado interposto contra sentença que, em ação indenizatória por atraso na entrega de imóvel, condenou as requeridas ao pagamento de cláusula penal invertida (1% a.m. pelo período de mora + 2% compensatória, uma única vez, sobre o valor atualizado do imóvel), restituição em dobro de IPTU/condomínio/energia/averbação de habites-e cobrados antes das chaves, e reembolso de despesas com vistorias.
2. As requeridas, em razões recursais, suscitam preliminares e defendem, no mérito, força maior (Covid19), impossibilidade de inversão integral da cláusula penal e descabimento da repetição em dobro.
3. Recurso tempestivo e acompanhado de preparado. Contrarrazões apresentadas no ID 80452830.
4. Da Cláusula de eleição de foro. Em relações de consumo, prevalece o foro do domicílio do consumidor (art. 101, I, CDC). A cláusula de foro em contrato de adesão que dificulta a defesa mostra-se abusiva. Preliminar rejeitada.
5. Da incompetência do Juizado pelo valor da causa. O valor da causa deve refletir o proveito econômico perseguido (art. 292, VI, CPC). O pleito autoral consistiu em indenização por danos materiais e morais decorrentes do atraso na entrega do imóvel, no total de R$ 60.693,27, não ultrapassando o teto legal de 40 salários-mínimos previsto no art. 3o, I, da Lei 9.099/95. Preliminar rejeitada.
6. Quanto ao mérito, as recorrentes assumiram a obrigação de entregar o imóvel até 31/01/2022, com tolerância de 180 dias, resultando no prazo final de 30/07/2022. No entanto, as chaves foram entregues apenas em 06/05/2023. Assim, restou configurado atraso de 9 meses e 10 dias após o termo final contratual.
7. No Tema 996/STJ, o STJ fixou que, descumprido o prazo (incluída a tolerância), há prejuízo presumido do comprador, consistente na privação injusta do uso, devendo a indenização seguir a base locatícia até a disponibilização da posse. Também reputou ilícita a cobrança de juros/taxa de obra após o termo final e determinou a substituição do indexador setorial por índice geral após o atraso.
8. A alegação de caso fortuito/força maior (Pandemia de Covid 19) é genérica. É certo que a construção civil mantevese como atividade essencial no período pandêmico. Ausente prova de paralisação específica e causalmente adequada à mora verificada, tratase de fortuito interno, risco do empreendimento.
9. Da inversão da cláusula penal e cumulação com lucros cessantes. Na linha do Tema 971/STJ, havendo penalidade apenas contra o adquirente, ela serve de parâmetro para apurar a indenização devida pelo vendedor (equilíbrio contratual). E, conforme o Tema 970/STJ, a multa moratória (em regra equivalente ao locatício) não se cumula com lucros cessantes, para evitar bis in idem.
10. Conforme consta dos autos, o valor do imóvel atualizado na data da entrega das chaves alcançou R$ 441.657,76. Sobre essa base, a sentença aplicou: (i) 1% ao mês por 9 meses e 10 dias (moratória) e (ii) 2% (compensatória, uma única vez), totalizando R$ 50.054,47 — critérios estritamente contratuais e conformes aos Temas 971/970, devendo ser mantidos tais índices.
11. IPTU, condomínio, energia e averbação do habite-se antes da entrega das chaves. A responsabilidade é da construtora até a imissão na posse do adquirente (entrega das chaves). Cláusula em sentido contrário é abusiva. No caso, os comprovantes revelam cobranças anteriores às chaves. Assim, correta a repetição em dobro (engano injustificável), no montante de R$ 6.688,80.
12. Das vistorias sucessivas. Demonstrado que 2a, 3a e 4a vistorias decorreram de pendências técnicas não sanadas, é devido o reembolso de R$ 650,00, com correção e juros desde cada desembolso (Súmula 43/STJ).
13. PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Sentença mantida por seus próprios e jurídicos fundamentos.
14. Condenadas as recorrentes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes, fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação (artigo 55 da Lei 9.099/95).
15. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.