Tribunal: TJDFT
Processo: 0796039-61.2024.8.07.0016
Órgão julgador: SILVANA DA SILVA CHAVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-03-18
Data de publicação: 2026-04-06

Ementa:
RECURSO INOMINADO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONTRATO DE GARANTIA DE RECEITAS. SUBROGAÇÃO CONVENCIONAL. CONDIÇÃO SUSPENSIVA. LEGITIMIDADE ATIVA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto pela parte exequente contra sentença que acolheu a preliminar apresentada pela executada e reconheceu a ilegitimidade do condomínio para cobrar as cotas condominiais em atraso da executada e jugou extinta a execução.
2. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 81068549). Foram apresentadas contrarrazões (ID 81068555).
3. Na origem, o condomínio ajuizou ação de execução de título extrajudicial visando à cobrança de cotas condominiais em atraso, no valor de R$ 5.747,90.
4. Em suas razões recursais, o condomínio afirmou que permanece legítimo para cobrar judicialmente as cotas condominiais, apesar da existência de contrato de garantia de receitas firmado com empresa administradora e garantidora. Defendeu que o contrato firmado se trata de sub-rogação convencional condicionada, sem transferência imediata e integral do crédito. Aduziu que existem precedentes que reconhecem a legitimidade ativa de condomínios em hipóteses em que o fluxo de caixa é apenas garantido por terceiro.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. A questão em discussão é a legitimidade ativa do condomínio para executar os débitos condominiais inadimplidos, quando estiver em vigor contrato de administração condominial com garantia de receita e a possibilidade de inclusão de “despesas de cobrança” no débito exequendo.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Na ação de execução de título extrajudicial, o condomínio edilício possui legitimidade para cobrança de supostos débitos condominiais, ainda que tenha contratado pessoa jurídica especializada para cobrança de cotas condominiais. A contratação, pelo condomínio, de empresa especializada para administração com cláusula de antecipação de receitas, garantia de fluxo de caixa ou prestação de serviços de cobrança não implica pagamento da dívida condominial nem operacionaliza sub-rogação, salvo expressa previsão contratual em sentido contrário.
7. A antecipação de valores configura mera ferramenta de gestão financeira, sem transferência do crédito ou extinção da obrigação para o condômino inadimplente, permanecendo o condomínio como credor originário. Ausente cláusula contratual que estabeleça sub-rogação ou cessão de crédito, mantém-se a legitimidade ativa do condomínio para promover a cobrança judicial das cotas condominiais em atraso, nos termos dos arts. 346 e 347 do Código Civil e da jurisprudência consolidada do STJ.
8. Esse é o entendimento do c. STJ: “[...] a mera antecipação de valores para servir ao fluxo de caixa não importa em pagamento da dívida nem em sub-rogação. Os autos informam que o condomínio apenas contratou pessoa determinada para efetuar a busca do crédito, a empresa de cobrança, que antecipou o valor para servir ao fluxo de caixa do condomínio. O Tribunal a quo não apontou qualquer cláusula contratual existente no contrato com a empresa de cobrança que denotasse ter havido a sub-rogação ou cessão de crédito, notadamente porque na grande maioria destes contratos, a empresa presta mero serviço de cobrança ao condomínio, sendo a antecipação de valores apenas uma das facilidades disponibilizadas pela prestadora de serviço, não denotando qualquer transferência do crédito ou extinção da obrigação em relação ao condomínio. Inequivocamente, o condomínio é parte legítima para figurar na demanda, notadamente na ação de cobrança, vez que o fato de se valer de empresa especializada para cobrança de taxas de condomínio, mediante sistema de antecipação de pagamento do débito pelos condôminos, não constitui sub-rogação ou cessão de crédito em favor desta, se não expressamente convencionado.” (AgInt no REsp 1701683/PR, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 14/06/2021, DJe 17/06/2021).
9. O contrato de prestação de serviços de com garantia de cotas condominiais (ID 81068345), prevê, de forma expressa, que a empresa contratada garantirá recursos oriundos das taxas condominiais mensais mediante antecipação, com cláusula específica de sub-rogação em relação aos créditos inadimplidos. Entretanto, nos termos da cláusula vigésima quinta do referido instrumento, a empresa garantidora foi sub-rogada nos direitos creditórios decorrentes das cotas condominiais inadimplidas, passando a ocupar a posição de credora em substituição ao condomínio somente após a extinção do respectivo contrato. Não há notícia de extinção do aludido contrato, de modo que não operada a condição suspensiva estabelecida (art. 125 do CC). Assim, enquanto não ocorrer a condição, está suspensa a eficácia da cláusula, de modo que o cessionário não possui direito sobre os débitos. Inafastável a legitimidade ativa do condomínio. Precedente: Acórdão 2083478, 0702620-64.2025.8.07.9000, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 28/01/2026, publicado no DJe: 10/02/2026.
10. Em que pese o juízo a quo não tenha enfrentado a tese de impossibilidade de inclusão das “despesas de cobrança” no débito exequendo, em razão de ter acolhido a preliminar de ilegitimidade ativa, aplica-se a teoria da causa madura ao recurso em questão. Inexiste óbice a inclusão das despesas de cobrança na presente execução, considerando a sua previsão contratual (ID 81068345) e expressa menção em instrumento de acordo firmado entre as partes (ID 81068323, cláusula terceira).
11. O pedido de substituição da penhora e proposta de parcelamento apresentados no bojo dos embargos à execução carecem de análise do juízo de origem, sob pena de supressão de instância.
IV. DISPOSITIVO
12. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada, para afastar a ilegitimidade da autora, rejeitando os embargos a execução.
13. Custas recolhidas. Sem condenação ao pagamento dos honorários advocatícios, em razão da ausência de recorrente vencido, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95.
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei n. 9.099/95.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. CONTRATO DE GARANTIA DE RECEITAS. SUBROGAÇÃO CONVENCIONAL. CONDIÇÃO SUSPENSIVA. LEGITIMIDADE ATIVA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto pela parte exequente contra sentença que acolheu a preliminar apresentada pela executada e reconheceu a ilegitimidade do condomínio para cobrar as cotas condominiais em atraso da executada e jugou extinta a execução.
2. Recurso tempestivo e adequado à espécie. Preparo regular (ID 81068549). Foram apresentadas contrarrazões (ID 81068555).
3. Na origem, o condomínio ajuizou ação de execução de título extrajudicial visando à cobrança de cotas condominiais em atraso, no valor de R$ 5.747,90.
4. Em suas razões recursais, o condomínio afirmou que permanece legítimo para cobrar judicialmente as cotas condominiais, apesar da existência de contrato de garantia de receitas firmado com empresa administradora e garantidora. Defendeu que o contrato firmado se trata de sub-rogação convencional condicionada, sem transferência imediata e integral do crédito. Aduziu que existem precedentes que reconhecem a legitimidade ativa de condomínios em hipóteses em que o fluxo de caixa é apenas garantido por terceiro.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. A questão em discussão é a legitimidade ativa do condomínio para executar os débitos condominiais inadimplidos, quando estiver em vigor contrato de administração condominial com garantia de receita e a possibilidade de inclusão de “despesas de cobrança” no débito exequendo.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Na ação de execução de título extrajudicial, o condomínio edilício possui legitimidade para cobrança de supostos débitos condominiais, ainda que tenha contratado pessoa jurídica especializada para cobrança de cotas condominiais. A contratação, pelo condomínio, de empresa especializada para administração com cláusula de antecipação de receitas, garantia de fluxo de caixa ou prestação de serviços de cobrança não implica pagamento da dívida condominial nem operacionaliza sub-rogação, salvo expressa previsão contratual em sentido contrário.
7. A antecipação de valores configura mera ferramenta de gestão financeira, sem transferência do crédito ou extinção da obrigação para o condômino inadimplente, permanecendo o condomínio como credor originário. Ausente cláusula contratual que estabeleça sub-rogação ou cessão de crédito, mantém-se a legitimidade ativa do condomínio para promover a cobrança judicial das cotas condominiais em atraso, nos termos dos arts. 346 e 347 do Código Civil e da jurisprudência consolidada do STJ.
8. Esse é o entendimento do c. STJ: “[...] a mera antecipação de valores para servir ao fluxo de caixa não importa em pagamento da dívida nem em sub-rogação. Os autos informam que o condomínio apenas contratou pessoa determinada para efetuar a busca do crédito, a empresa de cobrança, que antecipou o valor para servir ao fluxo de caixa do condomínio. O Tribunal a quo não apontou qualquer cláusula contratual existente no contrato com a empresa de cobrança que denotasse ter havido a sub-rogação ou cessão de crédito, notadamente porque na grande maioria destes contratos, a empresa presta mero serviço de cobrança ao condomínio, sendo a antecipação de valores apenas uma das facilidades disponibilizadas pela prestadora de serviço, não denotando qualquer transferência do crédito ou extinção da obrigação em relação ao condomínio. Inequivocamente, o condomínio é parte legítima para figurar na demanda, notadamente na ação de cobrança, vez que o fato de se valer de empresa especializada para cobrança de taxas de condomínio, mediante sistema de antecipação de pagamento do débito pelos condôminos, não constitui sub-rogação ou cessão de crédito em favor desta, se não expressamente convencionado.” (AgInt no REsp 1701683/PR, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 14/06/2021, DJe 17/06/2021).
9. O contrato de prestação de serviços de com garantia de cotas condominiais (ID 81068345), prevê, de forma expressa, que a empresa contratada garantirá recursos oriundos das taxas condominiais mensais mediante antecipação, com cláusula específica de sub-rogação em relação aos créditos inadimplidos. Entretanto, nos termos da cláusula vigésima quinta do referido instrumento, a empresa garantidora foi sub-rogada nos direitos creditórios decorrentes das cotas condominiais inadimplidas, passando a ocupar a posição de credora em substituição ao condomínio somente após a extinção do respectivo contrato. Não há notícia de extinção do aludido contrato, de modo que não operada a condição suspensiva estabelecida (art. 125 do CC). Assim, enquanto não ocorrer a condição, está suspensa a eficácia da cláusula, de modo que o cessionário não possui direito sobre os débitos. Inafastável a legitimidade ativa do condomínio. Precedente: Acórdão 2083478, 0702620-64.2025.8.07.9000, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 28/01/2026, publicado no DJe: 10/02/2026.
10. Em que pese o juízo a quo não tenha enfrentado a tese de impossibilidade de inclusão das “despesas de cobrança” no débito exequendo, em razão de ter acolhido a preliminar de ilegitimidade ativa, aplica-se a teoria da causa madura ao recurso em questão. Inexiste óbice a inclusão das despesas de cobrança na presente execução, considerando a sua previsão contratual (ID 81068345) e expressa menção em instrumento de acordo firmado entre as partes (ID 81068323, cláusula terceira).
11. O pedido de substituição da penhora e proposta de parcelamento apresentados no bojo dos embargos à execução carecem de análise do juízo de origem, sob pena de supressão de instância.
IV. DISPOSITIVO
12. Recurso conhecido e provido. Sentença reformada, para afastar a ilegitimidade da autora, rejeitando os embargos a execução.
13. Custas recolhidas. Sem condenação ao pagamento dos honorários advocatícios, em razão da ausência de recorrente vencido, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95.
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei n. 9.099/95.