Tribunal: TJDFT
Processo: 0704872-81.2024.8.07.0009
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-29
Data de publicação: 2026-06-02

Ementa:
Direito civil, do consumidor e processual civil. Ação cominatória. Levantamento de hipoteca. Compromisso de compra e venda de imóvel novo. Adquirente. Preço. Quitação. Imóvel onerado por hipoteca. Gravame originário de empréstimo concedido por agente financeiro à construtora e incorporadora. Baixa do gravame. Agente financeiro. Óbice ao cumprimento da obrigação. Imóvel gravado por ônus derivado de hipoteca contratada pela alienante junto à instituição financeira que financiara as obras do empreendimento imobiliário. Inadimplência da promitente vendedora. Oposição à adquirente. Impossibilidade. Liberação do ônus. Imperiosidade. Obrigação. Cominação. Pedido acolhido. Apelos. Recurso do agente financeiro. Preliminar. Sentença. Outorga da escritura pelo agente financeiro. Pedido. Ausência. Resolução ultra petita. Error in procedendo. Afastamento da obrigação. Necessidade. Cerceamento de defesa e ofensa ao contraditório. Violação ao princípio da não surpresa. Não inclusão da construtora no polo passivo da demanda. Oportunização de manifestação. Inexistência. Nulidade da sentença. Configuração. Inocorrência. Condições da ação. Ilegitimidade passiva ad causam. Teoria da asserção. Vinculação e pertinência subjetiva com o postulado latentes. Litisconsórcio passivo. Formação. Desnecessidade. Efeito suspensivo ao apelo. Recurso naturalmente dotado do efeito suspensivo (CPC, art. 1.012 e §§1o e 3o). Apelo da adquirente. Honorários advocatícios de sucumbência impostos ao réu. Fixação por equidade. Descabimento (CPC, arts. 85, §§ 2o, 8o e 11). Verba mensurada em descompasso com a regulação legal. Valor da causa mensurado em conformidade com o proveito econômico almejado e os parâmetros legais. Base de cálculo da verba sucumbencial. Observância. Necessidade. Imperativo legal. Apelo do réu conhecido e parcialmente provido. Apelo da autora conhecido e provido. Sentença reformada.
I. Caso em exame
1. Cuida-se de apelações interpostas em face da sentença que, resolvendo ação cominatória movida por adquirente de imóvel em construção em face do agente financeiro que financeira a construção do empreendimento, destinada à cominação de obrigação ao acionado de promover a baixa de todos os gravames que gravam o imóvel adquirido em razão do empréstimo fomentado, julgara procedente o pedido, firmando, inclusive, de o banco outorgar a correlata escritura de compra e venda.
II. Questão em discussão
2. O objeto dos apelos advindos da autora e do réu cingem-se, em preliminar, (i) à aferição da ocorrência de julgamento extra petita, de cerceamento de defesa e de ilegitimidade passiva, e, ultrapassadas essas questões, (ii) à depuração da legitimidade de se impor ao agente financeiro que financiara empreendimento imobiliário a obrigação de baixar a hipoteca que afeta a unidade imobiliária alienada, conquanto a garantia esteja enlaçada ao empréstimo confiado à empreendedora que edificara o correlato edifício, e, por derradeiro, (iii) à definição da fórmula de mensuração da verba honorária no caso concreto.
III. Razões de decidir
3. A apelação é recurso municiado ordinariamente de efeito suspensivo, cuidando o legislador processual de pontuar especificamente as hipóteses em que não estará provida ordinariamente desse atributo, demandando a obtenção do efeito suspensivo de atuação positiva do relator do recurso, e, assim, em não se enquadrando a hipótese em nenhuma das exceções pontuadas, estando o apelo municiado ope legis de efeito suspensivo, torna desnecessária e descabida a atuação do relator e de pedido da parte recorrente com esse objetivo (CPC, art. 1.012 e §§ 1o e 3o).
4. O novel diploma processual, conquanto estabeleça o dever de interpretação do pedido de acordo com o que fora postulado e com a boa-fé, rejeitando-se, por conseguinte, mera exegese literal do que restara transcrito (CPC, art. 322, § 2o), determina que o julgador deve ater-se aos limites objetivos e subjetivos da lide, sem acolher pretensão inferior, superior ou diversa da postulada (CPC, artigos 141 e 492, caput), resultando dessa conformação que, resolvendo pretensão que exorbita a postada em juízo, a sentença incorre em vício de nulidade parcial, por descerrar julgamento ultra petita, conforme o caso, determinando sua modulação na parte em excedera o postulado sem necessidade de invalidação da íntegra do resolvido (CPC, art. 1.013, §3o).
5. Não incursiona por vício de nulidade, decorrente de suposta violação ao contraditório e à ampla defesa, o provimento jurisdicional que resolve o objeto delimitado na inicial - baixa de hipoteca sobre imóvel individualizado – e a resolução prescinde da formação de litisconsórcio passivo entre o agente financeiro acionado e beneficiário da garantia e a construtora que erigira empreendimento imobiliário, oferecendo unidade imobiliária em garantia e, conquanto quitado, não promove a liberação do apartamento oferecido, determinando que a adquirente se valha da via judicial para obter a liberação da unidade que adquirira e ainda persiste afetada em razão de garantia que não lhe é oponível.
6. A legitimidade ad causam, enquanto condição da ação, deve ser aferida à luz dos fatos alegados na petição inicial, ou seja, in status assertionis, sob pena de ofensa à concepção abstrata do direito de ação que é adotada pelo sistema jurídico, pois, segundo se compreende, o direito de ação não está vinculado à prova ou subsistência do direito material postulado, constituindo direito autônomo e abstrato, resultando que as condições da ação, dentre elas a legitimidade das partes, não se subordinam ou confundem com o mérito do direito evocado, devendo ser apreendidas diante das assertivas deduzidas na inicial pela postulante e da pertinência subjetiva do acionado quanto aos fatos e as pretensões deduzidas.
7. Aviada ação cominatória destinada à liberação de apartamento adquirido em construção da hipoteca que o afeta, conquanto derivada do empréstimo contratado pela construtora que erigira o empreendimento imobiliário no qual situada a unidade autônoma, figurando como beneficiário da garantia apenas o agente financeiro que fomentara o mútuo e é o beneficiário da garantia real, somente o banco está revestido de legitimidade para integrar a posição passiva da lide, não subsistindo lastro a ensejar que a empreendedora figure como acionada em situação de litisconsórcio passivo necessário, à medida em que nenhuma pretensão lhe é endereçada nem a ação com essa conformação encerra o ambiente apropriado para eventual debate sobre o adimplemento ou inadimplemento das obrigações por ela assumidas junto à instituição financeira, pois reservado esse debate, se o caso, para sede processual restrita ao agente financeiro e a empreendedora.
8. Firmado instrumento de promessa de compra e venda e estabelecida como obrigação da vendedora providenciar, ante a quitação do preço convencionado, o cancelamento a hipoteca que recai sobre o imóvel alienado no prazo estipulado, o implemento das condições irradia-lhe a obrigação de proceder à baixa do gravame, sendo o credor hipotecário solidariamente responsável com a construtora por promover a eliminação da garantia junto ao respectivo cartório de imóveis.
9. Afetado o imóvel negociado por ônus derivado do fato de que fora oferecido em garantia hipotecária pela alienante quanto ao adimplemento das obrigações inerentes ao mútuo que lhe fora fomentado e viabilizara a construção do empreendimento no qual está inserido, a crise estabelecida nesse negócio subjacente é estranha à promissária compradora, não lhe sendo oponível nem irradiando qualquer efeito ao direito que a assiste de obter a baixa do gravame que incide sobre o imóvel, devendo o agente financeiro, porque solidariamente responsável com a construtora alienante, realizar a obrigação de providenciar a baixa do gravame existente sobre a unidade imobiliária da adquirente.
10. A permanência do ônus hipotecário que afeta o imóvel negociado denuncia e otimiza o inadimplemento da vendedora quanto ao adimplemento da obrigação que assumira de quitar sua dívida junto à instituição financeira detentora da garantia e providenciar o cancelamento do gravame no prazo convencionado entre as partes ao ser contemplada com o recebimento do preço convencionado, à medida em que a desoneração é passível de ser obtida e, ademais, o ônus é ineficaz junto à adquirente, competindo ao credor hipotecário ou à promissária vendedora, porquanto existente responsabilidade solidária, conferir materialidade a esse enunciado como pressuposto para safar-se da obrigação que a aflige (STJ, Súmula 308).
11. O fato de a garantia hipotecária ter sido oferecida ao agente financeiro, e sendo inoponível e ineficaz em relação à promissária adquirente do imóvel que a representa, é suficiente não somente para evidenciar a legitimidade passiva do agente financeiro para a ação que tem como objeto a elisão do gravame como a legitimidade da obrigação que lhe fora imposta de solidariamente viabilizar a eliminação da garantia, porquanto não pode ser desconstituída sem sua participação na relação processual na qual é debatida, e, ademais, somente com sua participação é que a cominação de desoneração do imóvel que traduz a garantia se revela legítima, pois a coisa julgada tem sua eficácia subjetiva limitada aos integrantes da relação processual da qual emergira (CPC, art. 506).
12. De acordo com a nova regulação legal, os honorários advocatícios devem ser fixados com parâmetro no valor da condenação, do proveito econômico obtido ou do valor da causa, sendo ressalvada sua fixação mediante apreciação equitativa do juiz somente quando o valor da causa for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou, ainda, quando o valor da causa for muito baixo, donde a fixação sob o prisma da equidade encerra regra de exceção a ser manejada somente nas situações expressamente pontuadas, inclusive porque visara o legislador processual orientar a mensuração da verba honorária de sucumbência sob critérios objetivos, relegando a subjetividade até então vigorante.
13. Consoante a nova regulação legal, os honorários advocatícios de sucumbência devem ser mensurados segundo os parâmetros estabelecidos pelo § 2o do art. 85 do CPC, e, somente em situação em que é inviável sua utilização por inviabilidade material, é que se legitima a utilização do critério da equidade, apreensão que emerge tanto da literalidade do preceptivo como da sua posição topográfica, pois colocado em primazia, cuidando o legislador de ressalvar a possibilidade de utilização do critério equitativo como regra de exceção quando inviabilizada a mensuração da verba mediante a ponderação dos parâmetros inicialmente alinhavados (§ 8o).
14. Por ocasião do julgamento Recursos Especiais Repetitivos n° 1.850.512/SP, 1.877.883/SP, 1.906.623/SP e 1.906.618/SP (Tema 1.076), publicado aos 31 de maio de 2022, a Corte Superior firmou entendimento no sentido de que, mesmo defronte a hipóteses de causas cujo valor inicial, condenação ou proveito econômico sejam elevados, é imperiosa a fixação da verba pela regra geral estampada no art. 85, §2o, do estatuto processual, enunciando a respectiva tese jurídica nos seguintes termos: “A fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou proveito econômico da demanda forem elevados. É obrigatória nestes casos a observância de percentuais previstos nos parágrafos 2o e 3o do artigo 85 do CPC, a depender da Fazenda Pública na lide, os quais serão subsequentemente calculados sobre o valor: a) da condenação, b) do proveito econômico obtido, c) do valor atualizado da causa.”
15. Tratando-se de causa cujo valor não se revela muito baixo e fora mensurado em compasso com os parâmetros legais e o proveito econômico obtido almejado é mensurável objetivamente, a verba honorária imputada à vencida não pode ser mensurada mediante apreciação equitativa do órgão judicante, na modulação dos critérios estabelecidos pelo legislador processual para sua fixação, devendo ser fixada, em não contemplando a sentença condenação, em percentual entre 10% a 20% do valor da causa, observados o grau de zelo profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço, devendo ser modulada se mensurada em importe que não se coaduna com sua destinação teleológica. (CPC, art. 85, §§ 2o, 3o).
IV. Dispositivo
16. Apelação do réu conhecida e parcialmente provida. Apelação da autora conhecida e provida. Preliminar de julgamento ultra petita acolhida. Preliminares de nulidade rejeitadas. Sentença reformada. Unânime.

Inteiro teor:
Direito civil, do consumidor e processual civil. Ação cominatória. Levantamento de hipoteca. Compromisso de compra e venda de imóvel novo. Adquirente. Preço. Quitação. Imóvel onerado por hipoteca. Gravame originário de empréstimo concedido por agente financeiro à construtora e incorporadora. Baixa do gravame. Agente financeiro. Óbice ao cumprimento da obrigação. Imóvel gravado por ônus derivado de hipoteca contratada pela alienante junto à instituição financeira que financiara as obras do empreendimento imobiliário. Inadimplência da promitente vendedora. Oposição à adquirente. Impossibilidade. Liberação do ônus. Imperiosidade. Obrigação. Cominação. Pedido acolhido. Apelos. Recurso do agente financeiro. Preliminar. Sentença. Outorga da escritura pelo agente financeiro. Pedido. Ausência. Resolução ultra petita. Error in procedendo. Afastamento da obrigação. Necessidade. Cerceamento de defesa e ofensa ao contraditório. Violação ao princípio da não surpresa. Não inclusão da construtora no polo passivo da demanda. Oportunização de manifestação. Inexistência. Nulidade da sentença. Configuração. Inocorrência. Condições da ação. Ilegitimidade passiva ad causam. Teoria da asserção. Vinculação e pertinência subjetiva com o postulado latentes. Litisconsórcio passivo. Formação. Desnecessidade. Efeito suspensivo ao apelo. Recurso naturalmente dotado do efeito suspensivo (CPC, art. 1.012 e §§1o e 3o). Apelo da adquirente. Honorários advocatícios de sucumbência impostos ao réu. Fixação por equidade. Descabimento (CPC, arts. 85, §§ 2o, 8o e 11). Verba mensurada em descompasso com a regulação legal. Valor da causa mensurado em conformidade com o proveito econômico almejado e os parâmetros legais. Base de cálculo da verba sucumbencial. Observância. Necessidade. Imperativo legal. Apelo do réu conhecido e parcialmente provido. Apelo da autora conhecido e provido. Sentença reformada.
I. Caso em exame
1. Cuida-se de apelações interpostas em face da sentença que, resolvendo ação cominatória movida por adquirente de imóvel em construção em face do agente financeiro que financeira a construção do empreendimento, destinada à cominação de obrigação ao acionado de promover a baixa de todos os gravames que gravam o imóvel adquirido em razão do empréstimo fomentado, julgara procedente o pedido, firmando, inclusive, de o banco outorgar a correlata escritura de compra e venda.
II. Questão em discussão
2. O objeto dos apelos advindos da autora e do réu cingem-se, em preliminar, (i) à aferição da ocorrência de julgamento extra petita, de cerceamento de defesa e de ilegitimidade passiva, e, ultrapassadas essas questões, (ii) à depuração da legitimidade de se impor ao agente financeiro que financiara empreendimento imobiliário a obrigação de baixar a hipoteca que afeta a unidade imobiliária alienada, conquanto a garantia esteja enlaçada ao empréstimo confiado à empreendedora que edificara o correlato edifício, e, por derradeiro, (iii) à definição da fórmula de mensuração da verba honorária no caso concreto.
III. Razões de decidir
3. A apelação é recurso municiado ordinariamente de efeito suspensivo, cuidando o legislador processual de pontuar especificamente as hipóteses em que não estará provida ordinariamente desse atributo, demandando a obtenção do efeito suspensivo de atuação positiva do relator do recurso, e, assim, em não se enquadrando a hipótese em nenhuma das exceções pontuadas, estando o apelo municiado ope legis de efeito suspensivo, torna desnecessária e descabida a atuação do relator e de pedido da parte recorrente com esse objetivo (CPC, art. 1.012 e §§ 1o e 3o).
4. O novel diploma processual, conquanto estabeleça o dever de interpretação do pedido de acordo com o que fora postulado e com a boa-fé, rejeitando-se, por conseguinte, mera exegese literal do que restara transcrito (CPC, art. 322, § 2o), determina que o julgador deve ater-se aos limites objetivos e subjetivos da lide, sem acolher pretensão inferior, superior ou diversa da postulada (CPC, artigos 141 e 492, caput), resultando dessa conformação que, resolvendo pretensão que exorbita a postada em juízo, a sentença incorre em vício de nulidade parcial, por descerrar julgamento ultra petita, conforme o caso, determinando sua modulação na parte em excedera o postulado sem necessidade de invalidação da íntegra do resolvido (CPC, art. 1.013, §3o).
5. Não incursiona por vício de nulidade, decorrente de suposta violação ao contraditório e à ampla defesa, o provimento jurisdicional que resolve o objeto delimitado na inicial - baixa de hipoteca sobre imóvel individualizado – e a resolução prescinde da formação de litisconsórcio passivo entre o agente financeiro acionado e beneficiário da garantia e a construtora que erigira empreendimento imobiliário, oferecendo unidade imobiliária em garantia e, conquanto quitado, não promove a liberação do apartamento oferecido, determinando que a adquirente se valha da via judicial para obter a liberação da unidade que adquirira e ainda persiste afetada em razão de garantia que não lhe é oponível.
6. A legitimidade ad causam, enquanto condição da ação, deve ser aferida à luz dos fatos alegados na petição inicial, ou seja, in status assertionis, sob pena de ofensa à concepção abstrata do direito de ação que é adotada pelo sistema jurídico, pois, segundo se compreende, o direito de ação não está vinculado à prova ou subsistência do direito material postulado, constituindo direito autônomo e abstrato, resultando que as condições da ação, dentre elas a legitimidade das partes, não se subordinam ou confundem com o mérito do direito evocado, devendo ser apreendidas diante das assertivas deduzidas na inicial pela postulante e da pertinência subjetiva do acionado quanto aos fatos e as pretensões deduzidas.
7. Aviada ação cominatória destinada à liberação de apartamento adquirido em construção da hipoteca que o afeta, conquanto derivada do empréstimo contratado pela construtora que erigira o empreendimento imobiliário no qual situada a unidade autônoma, figurando como beneficiário da garantia apenas o agente financeiro que fomentara o mútuo e é o beneficiário da garantia real, somente o banco está revestido de legitimidade para integrar a posição passiva da lide, não subsistindo lastro a ensejar que a empreendedora figure como acionada em situação de litisconsórcio passivo necessário, à medida em que nenhuma pretensão lhe é endereçada nem a ação com essa conformação encerra o ambiente apropriado para eventual debate sobre o adimplemento ou inadimplemento das obrigações por ela assumidas junto à instituição financeira, pois reservado esse debate, se o caso, para sede processual restrita ao agente financeiro e a empreendedora.
8. Firmado instrumento de promessa de compra e venda e estabelecida como obrigação da vendedora providenciar, ante a quitação do preço convencionado, o cancelamento a hipoteca que recai sobre o imóvel alienado no prazo estipulado, o implemento das condições irradia-lhe a obrigação de proceder à baixa do gravame, sendo o credor hipotecário solidariamente responsável com a construtora por promover a eliminação da garantia junto ao respectivo cartório de imóveis.
9. Afetado o imóvel negociado por ônus derivado do fato de que fora oferecido em garantia hipotecária pela alienante quanto ao adimplemento das obrigações inerentes ao mútuo que lhe fora fomentado e viabilizara a construção do empreendimento no qual está inserido, a crise estabelecida nesse negócio subjacente é estranha à promissária compradora, não lhe sendo oponível nem irradiando qualquer efeito ao direito que a assiste de obter a baixa do gravame que incide sobre o imóvel, devendo o agente financeiro, porque solidariamente responsável com a construtora alienante, realizar a obrigação de providenciar a baixa do gravame existente sobre a unidade imobiliária da adquirente.
10. A permanência do ônus hipotecário que afeta o imóvel negociado denuncia e otimiza o inadimplemento da vendedora quanto ao adimplemento da obrigação que assumira de quitar sua dívida junto à instituição financeira detentora da garantia e providenciar o cancelamento do gravame no prazo convencionado entre as partes ao ser contemplada com o recebimento do preço convencionado, à medida em que a desoneração é passível de ser obtida e, ademais, o ônus é ineficaz junto à adquirente, competindo ao credor hipotecário ou à promissária vendedora, porquanto existente responsabilidade solidária, conferir materialidade a esse enunciado como pressuposto para safar-se da obrigação que a aflige (STJ, Súmula 308).
11. O fato de a garantia hipotecária ter sido oferecida ao agente financeiro, e sendo inoponível e ineficaz em relação à promissária adquirente do imóvel que a representa, é suficiente não somente para evidenciar a legitimidade passiva do agente financeiro para a ação que tem como objeto a elisão do gravame como a legitimidade da obrigação que lhe fora imposta de solidariamente viabilizar a eliminação da garantia, porquanto não pode ser desconstituída sem sua participação na relação processual na qual é debatida, e, ademais, somente com sua participação é que a cominação de desoneração do imóvel que traduz a garantia se revela legítima, pois a coisa julgada tem sua eficácia subjetiva limitada aos integrantes da relação processual da qual emergira (CPC, art. 506).
12. De acordo com a nova regulação legal, os honorários advocatícios devem ser fixados com parâmetro no valor da condenação, do proveito econômico obtido ou do valor da causa, sendo ressalvada sua fixação mediante apreciação equitativa do juiz somente quando o valor da causa for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou, ainda, quando o valor da causa for muito baixo, donde a fixação sob o prisma da equidade encerra regra de exceção a ser manejada somente nas situações expressamente pontuadas, inclusive porque visara o legislador processual orientar a mensuração da verba honorária de sucumbência sob critérios objetivos, relegando a subjetividade até então vigorante.
13. Consoante a nova regulação legal, os honorários advocatícios de sucumbência devem ser mensurados segundo os parâmetros estabelecidos pelo § 2o do art. 85 do CPC, e, somente em situação em que é inviável sua utilização por inviabilidade material, é que se legitima a utilização do critério da equidade, apreensão que emerge tanto da literalidade do preceptivo como da sua posição topográfica, pois colocado em primazia, cuidando o legislador de ressalvar a possibilidade de utilização do critério equitativo como regra de exceção quando inviabilizada a mensuração da verba mediante a ponderação dos parâmetros inicialmente alinhavados (§ 8o).
14. Por ocasião do julgamento Recursos Especiais Repetitivos n° 1.850.512/SP, 1.877.883/SP, 1.906.623/SP e 1.906.618/SP (Tema 1.076), publicado aos 31 de maio de 2022, a Corte Superior firmou entendimento no sentido de que, mesmo defronte a hipóteses de causas cujo valor inicial, condenação ou proveito econômico sejam elevados, é imperiosa a fixação da verba pela regra geral estampada no art. 85, §2o, do estatuto processual, enunciando a respectiva tese jurídica nos seguintes termos: “A fixação dos honorários por apreciação equitativa não é permitida quando os valores da condenação, da causa ou proveito econômico da demanda forem elevados. É obrigatória nestes casos a observância de percentuais previstos nos parágrafos 2o e 3o do artigo 85 do CPC, a depender da Fazenda Pública na lide, os quais serão subsequentemente calculados sobre o valor: a) da condenação, b) do proveito econômico obtido, c) do valor atualizado da causa.”
15. Tratando-se de causa cujo valor não se revela muito baixo e fora mensurado em compasso com os parâmetros legais e o proveito econômico obtido almejado é mensurável objetivamente, a verba honorária imputada à vencida não pode ser mensurada mediante apreciação equitativa do órgão judicante, na modulação dos critérios estabelecidos pelo legislador processual para sua fixação, devendo ser fixada, em não contemplando a sentença condenação, em percentual entre 10% a 20% do valor da causa, observados o grau de zelo profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço, devendo ser modulada se mensurada em importe que não se coaduna com sua destinação teleológica. (CPC, art. 85, §§ 2o, 3o).
IV. Dispositivo
16. Apelação do réu conhecida e parcialmente provida. Apelação da autora conhecida e provida. Preliminar de julgamento ultra petita acolhida. Preliminares de nulidade rejeitadas. Sentença reformada. Unânime.