Tribunal: TJDFT
Processo: 0710175-09.2025.8.07.0020
Órgão julgador: DANIEL FELIPE MACHADO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-03-31
Data de publicação: 2026-04-13

Ementa:
Processual civil e civil. Ação de cobrança de comissão de corretagem. Aproximação pelo corretor. Venda formalizada após a vigência contratual. Cláusula de exclusividade. Preliminares rejeitadas e no mérito, desprovido.
I. Caso em exame
1. Ação de cobrança de comissão de corretagem (R$ 32.500,00) por intermediação na venda de imóvel, com formalização do negócio após o término da vigência contratual. O autor também informou que a referida quantia foi objeto de cessão de crédito onde figura como cessionário.
2. O réu (vendedor do imóvel em questão) apresentou defesa em que, dentre outras coisas, formulou pedido contraposto de indenização por danos morais decorrentes de suposta importunação do autor que o teria constrangido em diversas situações com cobranças referentes à comissão de corretagem objeto dos autos.
3. A sentença julgou procedente o pedido e condenou o réu ao pagamento da importância pretendida.
II. Questão em discussão
4. A questão em discussão consiste: i) averiguar a existência de nulidade da sentença por cerceamento de defesa, dada a necessidade de realização de audiência de instrução e julgamento; ii) examinar a incompetência dos Juizados Especiais pela necessidade de realização de perícia; iii) definir se é devida a comissão de corretagem.
III. Razões de decidir
5. Não se há de falar em nulidade por cerceamento de defesa, tampouco por incompetência dos Juizados Especiais uma vez que o juiz é o destinatário da prova, e verificando-se que a dilação probatória não se demonstrou essencial para o deslinde da controvérsia, por já existirem elementos suficientes para a formação do livre convencimento motivado (art. 370 do CPC), o julgamento antecipado do mérito é perfeitamente válido, notadamente em sede de Juizado Especial Cível. Do mesmo modo, é desnecessária a realização de perícia pois o conjunto probatório (documentos escritos, áudios etc.) aliado às manifestações das partes são suficientes para a resolução da causa. PRELIMINARES DE NULIDADE E DE INCOMPETÊNCIA REJEITADAS.
6. Em observância ao princípio do duplo grau de jurisdição e ao princípio da oportunidade, é defeso à parte apresentar para apreciação, em grau de recurso, matéria antes não ventilada na oportunidade da contestação ou na inicial ou documentos. Essa conduta, constitui inovação recursal, vedada pelo ordenamento jurídico e abrangida pelo instituto da preclusão. Desta forma, deixo de analisar as alegações recursais constantes dos itens “2. Dupla Comissão É Vedada” e “4. Da Necessidade de Formação de Litisconsórcio Passivo e da Atuação Controversa do Corretor Willian”.
7. De acordo com o art. 722 do CC: “pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”. O cerne da lide diz respeito à existência, ou não, da intermediação da parte autora na venda do imóvel de propriedade do réu e a análise do conjunto probatório revela ser afirmativa tal indagação. Senão, vejamos.
8. Do ID Num. 80583150 - Pág. 1 consta Contrato de intermediação e representação imobiliária firmado entre o réu e Maxcapital Real Estate Imobiliária Eireli em 17/08/2023. A cláusula “1.2” estatui que “como contrapartida, o(s) CONTRATANTE(S) garantirão à CONTRATADA o exercício exclusivo da representação imobiliária relativamente ao imóvel, sendo, portanto, a CONTRATADA a única nomeada para intermediar e representar o(s) CONTRATANTES perante o mercado com relação ao imóvel pelo prazo de 120 (cento e vinte) dias contados da data de assinatura do presente instrumento, renováveis por igual período, salvo manifestação contrária das partes”. Grifo nosso. Vê-se que o negócio previa exclusividade, ao contrário do que afirma o réu.
9. Já do ID Num. 80583149 - Pág. 1 consta contrato de cessão de crédito entre a contratada, Maxcapital Real Estate Imobiliária Eireli e o autor, relativo ao “crédito referente à comissão de corretagem devida em razão da intermediação imobiliária prestada nos termos do "Contrato de Intermediação e Representação Imobiliária" firmado em 17 de agosto de 2023, entre a CEDENTE e o(a) Sr.(Sra.) ISLOU SILVA [...]”.
10. Lado outro, o próprio réu confessa em sua defesa que o autor esteve presente durante a visita inicial feita pela compradora ao imóvel. Ademais, do teor do áudio de ID 80583782, nomeado “áudio Islou para Willian 2”, se deduz ter o negócio sido concretizado com a compradora Celisneide. É digno de nota que o próprio réu acusa Willian, no dito áudio, de ter “vazado” a notícia da venda do imóvel, dando a entender a intenção de manter em sigilo em relação ao autor, a venda feita.
12. Não bastassem tais provas que, por sua vez, já conferem verossimilhança às alegações do autor, tem-se o “Termo de visita” de ID Num. 80583151 - Pág. 1 que comprova a ida da Sra. Celisneide, que veio a se tornar a futura compradora, ao imóvel.
12. A par de tudo isso é correto concluir que a aproximação entre o réu e a compradora do imóvel, (Celisneide) foi promovida pelo corretor autor e que que o negócio foi concretizado em decorrência da atuação daquele, sendo incontroverso que a negociação se deu por sua intermediação, mesmo que a venda (ocorrida em 14/02/2025) tenha sido formalizada após o término do contrato. Desse modo, é devido o pagamento da comissão de corretagem relativa à venda do imóvel como determinado na sentença.
IV. Dispositivo
13. preliminares rejeitadas. no mérito, desprovido.
14. Decisão proferida na forma do art. 46, da Lei no 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.
15. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) do valor da condenação.

_________
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 722, CPC, art. 370.
Jurisprudência relevante citada: n/a.

Inteiro teor:
Processual civil e civil. Ação de cobrança de comissão de corretagem. Aproximação pelo corretor. Venda formalizada após a vigência contratual. Cláusula de exclusividade. Preliminares rejeitadas e no mérito, desprovido.
I. Caso em exame
1. Ação de cobrança de comissão de corretagem (R$ 32.500,00) por intermediação na venda de imóvel, com formalização do negócio após o término da vigência contratual. O autor também informou que a referida quantia foi objeto de cessão de crédito onde figura como cessionário.
2. O réu (vendedor do imóvel em questão) apresentou defesa em que, dentre outras coisas, formulou pedido contraposto de indenização por danos morais decorrentes de suposta importunação do autor que o teria constrangido em diversas situações com cobranças referentes à comissão de corretagem objeto dos autos.
3. A sentença julgou procedente o pedido e condenou o réu ao pagamento da importância pretendida.
II. Questão em discussão
4. A questão em discussão consiste: i) averiguar a existência de nulidade da sentença por cerceamento de defesa, dada a necessidade de realização de audiência de instrução e julgamento; ii) examinar a incompetência dos Juizados Especiais pela necessidade de realização de perícia; iii) definir se é devida a comissão de corretagem.
III. Razões de decidir
5. Não se há de falar em nulidade por cerceamento de defesa, tampouco por incompetência dos Juizados Especiais uma vez que o juiz é o destinatário da prova, e verificando-se que a dilação probatória não se demonstrou essencial para o deslinde da controvérsia, por já existirem elementos suficientes para a formação do livre convencimento motivado (art. 370 do CPC), o julgamento antecipado do mérito é perfeitamente válido, notadamente em sede de Juizado Especial Cível. Do mesmo modo, é desnecessária a realização de perícia pois o conjunto probatório (documentos escritos, áudios etc.) aliado às manifestações das partes são suficientes para a resolução da causa. PRELIMINARES DE NULIDADE E DE INCOMPETÊNCIA REJEITADAS.
6. Em observância ao princípio do duplo grau de jurisdição e ao princípio da oportunidade, é defeso à parte apresentar para apreciação, em grau de recurso, matéria antes não ventilada na oportunidade da contestação ou na inicial ou documentos. Essa conduta, constitui inovação recursal, vedada pelo ordenamento jurídico e abrangida pelo instituto da preclusão. Desta forma, deixo de analisar as alegações recursais constantes dos itens “2. Dupla Comissão É Vedada” e “4. Da Necessidade de Formação de Litisconsórcio Passivo e da Atuação Controversa do Corretor Willian”.
7. De acordo com o art. 722 do CC: “pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”. O cerne da lide diz respeito à existência, ou não, da intermediação da parte autora na venda do imóvel de propriedade do réu e a análise do conjunto probatório revela ser afirmativa tal indagação. Senão, vejamos.
8. Do ID Num. 80583150 - Pág. 1 consta Contrato de intermediação e representação imobiliária firmado entre o réu e Maxcapital Real Estate Imobiliária Eireli em 17/08/2023. A cláusula “1.2” estatui que “como contrapartida, o(s) CONTRATANTE(S) garantirão à CONTRATADA o exercício exclusivo da representação imobiliária relativamente ao imóvel, sendo, portanto, a CONTRATADA a única nomeada para intermediar e representar o(s) CONTRATANTES perante o mercado com relação ao imóvel pelo prazo de 120 (cento e vinte) dias contados da data de assinatura do presente instrumento, renováveis por igual período, salvo manifestação contrária das partes”. Grifo nosso. Vê-se que o negócio previa exclusividade, ao contrário do que afirma o réu.
9. Já do ID Num. 80583149 - Pág. 1 consta contrato de cessão de crédito entre a contratada, Maxcapital Real Estate Imobiliária Eireli e o autor, relativo ao “crédito referente à comissão de corretagem devida em razão da intermediação imobiliária prestada nos termos do "Contrato de Intermediação e Representação Imobiliária" firmado em 17 de agosto de 2023, entre a CEDENTE e o(a) Sr.(Sra.) ISLOU SILVA [...]”.
10. Lado outro, o próprio réu confessa em sua defesa que o autor esteve presente durante a visita inicial feita pela compradora ao imóvel. Ademais, do teor do áudio de ID 80583782, nomeado “áudio Islou para Willian 2”, se deduz ter o negócio sido concretizado com a compradora Celisneide. É digno de nota que o próprio réu acusa Willian, no dito áudio, de ter “vazado” a notícia da venda do imóvel, dando a entender a intenção de manter em sigilo em relação ao autor, a venda feita.
12. Não bastassem tais provas que, por sua vez, já conferem verossimilhança às alegações do autor, tem-se o “Termo de visita” de ID Num. 80583151 - Pág. 1 que comprova a ida da Sra. Celisneide, que veio a se tornar a futura compradora, ao imóvel.
12. A par de tudo isso é correto concluir que a aproximação entre o réu e a compradora do imóvel, (Celisneide) foi promovida pelo corretor autor e que que o negócio foi concretizado em decorrência da atuação daquele, sendo incontroverso que a negociação se deu por sua intermediação, mesmo que a venda (ocorrida em 14/02/2025) tenha sido formalizada após o término do contrato. Desse modo, é devido o pagamento da comissão de corretagem relativa à venda do imóvel como determinado na sentença.
IV. Dispositivo
13. preliminares rejeitadas. no mérito, desprovido.
14. Decisão proferida na forma do art. 46, da Lei no 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.
15. Diante da sucumbência, nos termos do artigo 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno o recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) do valor da condenação.

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Dispositivos relevantes citados: CC, art. 722, CPC, art. 370.
Jurisprudência relevante citada: n/a.