Tribunal: TJDFT
Processo: 0705418-29.2025.8.07.0001
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-02-25
Data de publicação: 2026-03-24

Ementa:
Ementa. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO. MULTA COMPENSATÓRIA. PROPORCIONAL. PINTURA NOVA DO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO CONTRATUAL. APELAÇÃO PROVIDA.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. A apelação interposta pela parte autora visa à reforma da sentença de parcial procedência dos pedidos para agora redimensionar o valor da multa compensatória por rescisão antecipada do contrato e para reconhecer a responsabilidade dos locatários pelo pagamento da pintura do teto do imóvel.
2. Fatos relevantes. (i) as partes celebraram contrato de locação comercial com prazo inicial de vinte e quatro meses (30.05.2021 a 29.05.2023), e posteriormente firmaram aditivo para renová-la por igual período (30.05.2023 a 29.05.2025); (ii) a parte ré promoveu a rescisão antecipada do contrato, com devolução das chaves antes do termo final ajustado no aditivo (15.07.2024); (iii) o contrato prevê multa compensatória de três alugueres em caso de rescisão antecipada do contrato, reduzido proporcionalmente ao período cumprido; (iv) na assinatura do contrato e na vistoria de entrada o locatário declarou que recebeu o imóvel pintado; (v) na vistoria final, assinada pelo locatário, constatou-se inconformidade com relação à pintura do teto.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em: (i) definir o valor da multa rescisória, em razão da rescisão antecipada do contrato de locação por denúncia imotivada; (ii) saber se o locatário responde (ou não) pelos custos de pintura do teto do imóvel consignados no laudo de vistoria de entrega.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Nos contratos de locação, a cláusula penal compensatória visa ressarcir o locador em razão da devolução antecipada do imóvel, antes do advento do termo contratual. Lado outro, a cláusula penal moratória objetiva reparar o adimplemento tardio da obrigação de pagar os alugueres e encargos contratuais.
5. O aditivo contratual que estabelece novo prazo de vigência da locação não configura mera continuidade automática do contrato originário, mas ajuste válido que redefine o período a ser considerado para o cálculo da multa por rescisão antecipada, o qual deve ser considerado para o cálculo proporcional da multa rescisória.
6. No caso concreto, aplica-se a multa compensatória de forma proporcional, prevista na cláusula 8.1, pois o locatário teria denunciado imotivadamente o contrato e dado causa à rescisão antecipada. A redução proporcional pelo período restante do prazo contratual resulta em R$ 3.920,40 (10,47/24 de três alugueres). No capítulo, sentença reformada.
7. É dever do locatário restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal, e realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos (Lei n.o 8.245/91, art. 23, III e V).
8. A cláusula contratual que impõe ao locatário a obrigação de devolver o imóvel com pintura nova possui natureza objetiva e independe da apuração de culpa ou da origem específica de eventuais manchas ou desgastes.
9. Não se visualiza irregularidade no laudo de vistoria final (assinado pelo locatário), tendo em vista que não se trataria de comprovação de dano, senão de constatação do inadimplemento da obrigação contratual de devolução do imóvel locado com pintura nova, independentemente do estado do bem (Lei no 8.245/91, art. 23, inc. III). No ponto, sentença reformada.
IV. DISPOSITIVO
10. Apelação conhecida e provida.
______________________________________
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 409, 413, 422; Lei n.o 8.245/91, arts. 4o, 23, incs. III e V.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no AREsp 388.570/RJ, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe 27.06.2016; REsp 832.929/SP, rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, Quinta Turma, DJe 22.10.07. TJDFT, acórdão 1768938, rel. Desa. Soníria Rocha Campos D’Assunção, Sexta Turma Cível, DJe 06.11.2023; acórdão 1079125, rel. Des. Eustáquio de Castro, Oitava Turma Cível, DJe 05.03.2018; acórdão 2015806, rel. Des. Arquibaldo Carneiro Portella, Sexta Turma Cível, DJe 10.07.2025; acórdão 1229051, rel. Desa. Sandra Reves, Segunda Turma Cível, DJe 10.03.2020.

Inteiro teor:
Ementa. DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO. MULTA COMPENSATÓRIA. PROPORCIONAL. PINTURA NOVA DO IMÓVEL. OBRIGAÇÃO CONTRATUAL. APELAÇÃO PROVIDA.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. A apelação interposta pela parte autora visa à reforma da sentença de parcial procedência dos pedidos para agora redimensionar o valor da multa compensatória por rescisão antecipada do contrato e para reconhecer a responsabilidade dos locatários pelo pagamento da pintura do teto do imóvel.
2. Fatos relevantes. (i) as partes celebraram contrato de locação comercial com prazo inicial de vinte e quatro meses (30.05.2021 a 29.05.2023), e posteriormente firmaram aditivo para renová-la por igual período (30.05.2023 a 29.05.2025); (ii) a parte ré promoveu a rescisão antecipada do contrato, com devolução das chaves antes do termo final ajustado no aditivo (15.07.2024); (iii) o contrato prevê multa compensatória de três alugueres em caso de rescisão antecipada do contrato, reduzido proporcionalmente ao período cumprido; (iv) na assinatura do contrato e na vistoria de entrada o locatário declarou que recebeu o imóvel pintado; (v) na vistoria final, assinada pelo locatário, constatou-se inconformidade com relação à pintura do teto.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em: (i) definir o valor da multa rescisória, em razão da rescisão antecipada do contrato de locação por denúncia imotivada; (ii) saber se o locatário responde (ou não) pelos custos de pintura do teto do imóvel consignados no laudo de vistoria de entrega.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Nos contratos de locação, a cláusula penal compensatória visa ressarcir o locador em razão da devolução antecipada do imóvel, antes do advento do termo contratual. Lado outro, a cláusula penal moratória objetiva reparar o adimplemento tardio da obrigação de pagar os alugueres e encargos contratuais.
5. O aditivo contratual que estabelece novo prazo de vigência da locação não configura mera continuidade automática do contrato originário, mas ajuste válido que redefine o período a ser considerado para o cálculo da multa por rescisão antecipada, o qual deve ser considerado para o cálculo proporcional da multa rescisória.
6. No caso concreto, aplica-se a multa compensatória de forma proporcional, prevista na cláusula 8.1, pois o locatário teria denunciado imotivadamente o contrato e dado causa à rescisão antecipada. A redução proporcional pelo período restante do prazo contratual resulta em R$ 3.920,40 (10,47/24 de três alugueres). No capítulo, sentença reformada.
7. É dever do locatário restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal, e realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos (Lei n.o 8.245/91, art. 23, III e V).
8. A cláusula contratual que impõe ao locatário a obrigação de devolver o imóvel com pintura nova possui natureza objetiva e independe da apuração de culpa ou da origem específica de eventuais manchas ou desgastes.
9. Não se visualiza irregularidade no laudo de vistoria final (assinado pelo locatário), tendo em vista que não se trataria de comprovação de dano, senão de constatação do inadimplemento da obrigação contratual de devolução do imóvel locado com pintura nova, independentemente do estado do bem (Lei no 8.245/91, art. 23, inc. III). No ponto, sentença reformada.
IV. DISPOSITIVO
10. Apelação conhecida e provida.
______________________________________
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 409, 413, 422; Lei n.o 8.245/91, arts. 4o, 23, incs. III e V.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no AREsp 388.570/RJ, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe 27.06.2016; REsp 832.929/SP, rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, Quinta Turma, DJe 22.10.07. TJDFT, acórdão 1768938, rel. Desa. Soníria Rocha Campos D’Assunção, Sexta Turma Cível, DJe 06.11.2023; acórdão 1079125, rel. Des. Eustáquio de Castro, Oitava Turma Cível, DJe 05.03.2018; acórdão 2015806, rel. Des. Arquibaldo Carneiro Portella, Sexta Turma Cível, DJe 10.07.2025; acórdão 1229051, rel. Desa. Sandra Reves, Segunda Turma Cível, DJe 10.03.2020.