Tribunal: TJDFT
Processo: 0735705-09.2024.8.07.0001
Órgão julgador: SONÍRIA ROCHA CAMPOS D'ASSUNÇÃO
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-08
Data de publicação: 2026-04-22

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE DESPESAS DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA. CONDOMÍNIO RURAL. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL E DE DELIBERAÇÃO ASSEMBLEIARIA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença que, nos autos de ação de cobrança condenou os réus ao pagamento da quantia de R$ 11.981,39, acrescida de correção monetária pelo IPCA e juros de mora pela taxa SELIC, deduzido o IPCA, desde 23/02/2021, além de custas e honorários advocatícios. Na apelação, os réus alegam preliminarmente ilegitimidade passiva e prescrição, além de defenderem, no mérito, que não há fundamento legal ou contratual que respalde a cobrança dos custos de regularização do condomínio.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) verificar se há ilegitimidade passiva dos réus; (ii) definir se é possível o conhecimento da prescrição suscitada em sede recursal; (iii) analisar a possibilidade jurídica da cobrança de despesas de regularização fundiária do condomínio aos apelantes, à luz do contrato firmado e das deliberações assembleares.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O art. 206, § 5o, inciso I, do Código Civil estabelece o prazo de cinco anos para a prescrição da pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento particular. Tendo em vista que a presente demanda foi ajuizada em agosto de 2024, conclui-se que não houve o transcurso do prazo prescricional.
4. Afasta-se a preliminar de ilegitimidade passiva, pois, à luz da Teoria da Asserção, as condições da ação são aferidas em abstrato, considerando-se as alegações constantes na petição inicial, o que remete á incursão no mérito.
5. Não se acolhe a preliminar de ausência de dialeticidade, haja vista que os fundamentos recursais contrastam adequadamente os fundamentos da sentença, permitindo o contraditório e o pleno exercício do direito de defesa.
6. A cobrança de valores relativos à regularização fundiária do Condomínio Rural Mansões Belvedere Green não encontra amparo no contrato celebrado entre as partes, que não prevê, de forma clara e expressa, a transferência desses custos aos adquirentes.
7. Tampouco há deliberação assemblear válida que aprove expressamente a transferência dos custos de regularização aos condôminos, conforme se extrai das atas das AGE n. 64/2018 e n. 68/2021, tendo sido a proposta de cobrança, nesta última, expressamente rejeitada, pela imensa maioria dos presentes.
8. A ausência de previsão contratual e de aprovação em assembleia, aliada aos princípios da boa-fé objetiva, da transparência e da proteção ao consumidor, inviabiliza a cobrança, impondo-se a reforma da sentença para julgar improcedente o pedido.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso conhecido e provido.
Tese de julgamento:
1. A ausência de previsão contratual clara e de deliberação assemblear válida impede a transferência aos adquirentes dos custos de regularização fundiária de condomínio.
2. A inovação recursal não pode ser conhecida quando a matéria não foi arguida na instância de origem, sob pena de supressão de instância.
3. As condições da ação devem ser aferidas com base nas assertivas constantes da petição inicial, conforme a Teoria da Asserção.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CC, art. 1.358-A, § 3o; Lei no 6.766/1979; CDC, arts. 4o, 6o, III e 51; CPC, arts. 85, §2o, e 10.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1919992, 0730054-30.2023.8.07.0001, Rel. Des. Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, j. 04/09/2024, DJe 23/09/2024.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE DESPESAS DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA. CONDOMÍNIO RURAL. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL E DE DELIBERAÇÃO ASSEMBLEIARIA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta contra sentença que, nos autos de ação de cobrança condenou os réus ao pagamento da quantia de R$ 11.981,39, acrescida de correção monetária pelo IPCA e juros de mora pela taxa SELIC, deduzido o IPCA, desde 23/02/2021, além de custas e honorários advocatícios. Na apelação, os réus alegam preliminarmente ilegitimidade passiva e prescrição, além de defenderem, no mérito, que não há fundamento legal ou contratual que respalde a cobrança dos custos de regularização do condomínio.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) verificar se há ilegitimidade passiva dos réus; (ii) definir se é possível o conhecimento da prescrição suscitada em sede recursal; (iii) analisar a possibilidade jurídica da cobrança de despesas de regularização fundiária do condomínio aos apelantes, à luz do contrato firmado e das deliberações assembleares.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O art. 206, § 5o, inciso I, do Código Civil estabelece o prazo de cinco anos para a prescrição da pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento particular. Tendo em vista que a presente demanda foi ajuizada em agosto de 2024, conclui-se que não houve o transcurso do prazo prescricional.
4. Afasta-se a preliminar de ilegitimidade passiva, pois, à luz da Teoria da Asserção, as condições da ação são aferidas em abstrato, considerando-se as alegações constantes na petição inicial, o que remete á incursão no mérito.
5. Não se acolhe a preliminar de ausência de dialeticidade, haja vista que os fundamentos recursais contrastam adequadamente os fundamentos da sentença, permitindo o contraditório e o pleno exercício do direito de defesa.
6. A cobrança de valores relativos à regularização fundiária do Condomínio Rural Mansões Belvedere Green não encontra amparo no contrato celebrado entre as partes, que não prevê, de forma clara e expressa, a transferência desses custos aos adquirentes.
7. Tampouco há deliberação assemblear válida que aprove expressamente a transferência dos custos de regularização aos condôminos, conforme se extrai das atas das AGE n. 64/2018 e n. 68/2021, tendo sido a proposta de cobrança, nesta última, expressamente rejeitada, pela imensa maioria dos presentes.
8. A ausência de previsão contratual e de aprovação em assembleia, aliada aos princípios da boa-fé objetiva, da transparência e da proteção ao consumidor, inviabiliza a cobrança, impondo-se a reforma da sentença para julgar improcedente o pedido.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso conhecido e provido.
Tese de julgamento:
1. A ausência de previsão contratual clara e de deliberação assemblear válida impede a transferência aos adquirentes dos custos de regularização fundiária de condomínio.
2. A inovação recursal não pode ser conhecida quando a matéria não foi arguida na instância de origem, sob pena de supressão de instância.
3. As condições da ação devem ser aferidas com base nas assertivas constantes da petição inicial, conforme a Teoria da Asserção.

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CC, art. 1.358-A, § 3o; Lei no 6.766/1979; CDC, arts. 4o, 6o, III e 51; CPC, arts. 85, §2o, e 10.
Jurisprudência relevante citada: TJDFT, Acórdão 1919992, 0730054-30.2023.8.07.0001, Rel. Des. Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, j. 04/09/2024, DJe 23/09/2024.