Tribunal: TJDFT
Processo: 0713343-58.2025.8.07.0007
Órgão julgador: GISELLE ROCHA RAPOSO
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-07
Data de publicação: 2026-05-20

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. EXONERAÇÃO DE GARANTIA LOCATÍCIA. AUSÊNCIA DE SUBSTITUIÇÃO NO PRAZO LEGAL. INFRAÇÃO CONTRATUAL. MULTA CONTRATUAL. VALIDADE. INEXISTÊNCIA DE EXCESSIVIDADE. SENTENÇA MANTIDA.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de despejo, declarou rescindido contrato de locação comercial e condenou a locatária apelante ao pagamento de multa contratual por ausência de substituição da garantia locatícia após exoneração da fiadora, afastando o despejo em razão da desocupação voluntária do imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a ausência de substituição da garantia locatícia após exoneração da fiadora, mesmo diante de alegada falta de ciência inequívoca, configura infração contratual; (ii) estabelecer se a multa contratual aplicada é válida ou deve ser reduzida por suposta excessividade.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A exoneração formal da garantia locatícia impõe ao locatário o dever objetivo de apresentar nova garantia no prazo de 30 dias, nos termos do art. 40, parágrafo único, da Lei no 8.245/91, independentemente da demonstração de prejuízo ao locador.
4. A comprovação de notificação regular da locatária acerca da exoneração da garantia e da necessidade de substituição afasta a alegação de ausência de ciência inequívoca.
5. A inércia da locatária em providenciar nova garantia caracteriza infração contratual apta a ensejar a rescisão do contrato.
6. A cláusula penal livremente pactuada deve ser observada, em prestígio ao princípio do pacta sunt servanda, não havendo demonstração de excessividade apta a justificar sua redução.
7. A aplicação da multa contratual independe da comprovação de dano concreto, bastando o descumprimento da obrigação contratual.
8. A redução da cláusula penal com fundamento no art. 413 do Código Civil exige desproporção relevante, não verificada no caso concreto.
9. Recurso conhecido e não provido.

IV. DISPOSITIVO E TESE
Tese de julgamento: “1. A exoneração da garantia locatícia gera dever objetivo de substituição pelo locatário no prazo legal, independentemente de prejuízo ao locador. 2. A ausência de substituição da garantia regularmente notificada configura infração contratual e autoriza a rescisão do contrato. 3. A cláusula penal pactuada é válida e somente pode ser reduzida quando demonstrada manifesta excessividade.”

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. EXONERAÇÃO DE GARANTIA LOCATÍCIA. AUSÊNCIA DE SUBSTITUIÇÃO NO PRAZO LEGAL. INFRAÇÃO CONTRATUAL. MULTA CONTRATUAL. VALIDADE. INEXISTÊNCIA DE EXCESSIVIDADE. SENTENÇA MANTIDA.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de despejo, declarou rescindido contrato de locação comercial e condenou a locatária apelante ao pagamento de multa contratual por ausência de substituição da garantia locatícia após exoneração da fiadora, afastando o despejo em razão da desocupação voluntária do imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a ausência de substituição da garantia locatícia após exoneração da fiadora, mesmo diante de alegada falta de ciência inequívoca, configura infração contratual; (ii) estabelecer se a multa contratual aplicada é válida ou deve ser reduzida por suposta excessividade.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A exoneração formal da garantia locatícia impõe ao locatário o dever objetivo de apresentar nova garantia no prazo de 30 dias, nos termos do art. 40, parágrafo único, da Lei no 8.245/91, independentemente da demonstração de prejuízo ao locador.
4. A comprovação de notificação regular da locatária acerca da exoneração da garantia e da necessidade de substituição afasta a alegação de ausência de ciência inequívoca.
5. A inércia da locatária em providenciar nova garantia caracteriza infração contratual apta a ensejar a rescisão do contrato.
6. A cláusula penal livremente pactuada deve ser observada, em prestígio ao princípio do pacta sunt servanda, não havendo demonstração de excessividade apta a justificar sua redução.
7. A aplicação da multa contratual independe da comprovação de dano concreto, bastando o descumprimento da obrigação contratual.
8. A redução da cláusula penal com fundamento no art. 413 do Código Civil exige desproporção relevante, não verificada no caso concreto.
9. Recurso conhecido e não provido.

IV. DISPOSITIVO E TESE
Tese de julgamento: “1. A exoneração da garantia locatícia gera dever objetivo de substituição pelo locatário no prazo legal, independentemente de prejuízo ao locador. 2. A ausência de substituição da garantia regularmente notificada configura infração contratual e autoriza a rescisão do contrato. 3. A cláusula penal pactuada é válida e somente pode ser reduzida quando demonstrada manifesta excessividade.”