Tribunal: TJDFT
Processo: 0752473-28.2025.8.07.0016
Órgão julgador: RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-03-25
Data de publicação: 2026-04-06

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. ITAPOÃ PARQUE. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL. JUROS DE OBRA. RESSARCIMENTO DEVIDO. CORREÇÃO COM BASE NA COLUNA “JUROS”. LUCROS CESSANTES. PRESUMIDOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de ação indenizatória em razão de atraso na entrega da obra do empreendimento Itapoã Parque, no Distrito Federal. A recorrida adquiriu imóvel das recorrentes por meio do programa “Casa Verde e Amarela”, com data de entrega prevista para 30/12/2021. As chaves foram entregues em 31/5/2024.
1.2. Da sentença. As recorrentes foram condenadas ao pagamento de: (i) R$ 10.073,11, a título de juros de obra (julho/2022 a janeiro/2024); e (ii) R$ 14.656,98, de lucros cessantes no percentual de 0,5% do valor do imóvel (julho/2022 a maio/2024).
1.3 Recurso. As recorrentes sustentam: (i) que o atraso na entrega do imóvel ocorreu em razão da crise gerada pela pandemia de COVID-19, o que configura caso fortuito; (ii) que seja reconhecida a prorrogação do prazo de entrega em razão da pandemia; (iii) que o termo de reserva é documento não vinculante; (iv) que os juros de obra e os lucros cessantes não foram comprovados; (v) que o termo inicial seja acrescido de 180 dias, mais 60 dias após conclusão da obra; (vi) que, caso mantida a condenação a título de juros de obra, que seja referente apenas à coluna juros da planilha de financiamento.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em analisar: (i) se houve descumprimento do prazo de entrega do imóvel, considerando a previsão contratual do prazo suplementar de 60 dias; (ii) a ocorrência de fortuito externo capaz de acarretar o atraso das obras; (iii) se houve atraso na entrega do imóvel; (iv) a comprovação dos danos materiais correspondentes aos juros de obra e lucros cessantes.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Da natureza jurídica do termo de reserva. Majoritariamente se entende que o Termo de Reserva é parte integrante do contrato de compra e venda, destacando-se, ainda, que a proposta obriga o proponente (CC, art. 427). 3.1. No contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para a Construção de Unidade Habitacional, celebrado entre as partes e a CEF, não consta a data de entrega da obra de forma clara e inteligível, ferindo o direito básico de informação do consumidor; logo, deve prevalecer o prazo previsto no Termo de Reserva (30/12/2021), aceita a tolerância de 180 dias corridos. Precedentes: Acórdãos 1929531, 1908494 e 1825019.
4. Prazo suplementar de 60 dias. Não há previsão legal. Sobre o tema, o STJ consignou que a prorrogação de 60 dias é abusiva (REsp 1582318/RJ). Precedente: Acórdão 1999613.
5. Da inexistência de caso fortuito. O contrato foi assinado em 6/7/2021, com prazo de entrega da unidade imobiliária para 30/12/2021. Em que pese a alegação das recorrentes de que o atraso decorreu da falta de insumos por ocasião do surto de COVID-19, é fato notório que a pandemia foi oficialmente declarada em março do ano de 2020. Portanto, na data da assinatura do Termo de Reserva era possível ao fornecedor avaliar as condições de mercado e riscos do negócio em conformidade com os desafios vigentes à época da contratação. Precedente: Acórdão 1948218.
6. Juros de obra. Incidem sobre o capital utilizado no financiamento da construção e são devidos por período anterior à entrega das chaves e suportados pelo promitente comprador. No caso, transcorrido o prazo de 180 dias, não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente; portanto, correta a sentença que determinou a restituição. Nesse sentido, o Acórdão 1951157.
6.1. Cálculo dos juros de obra. As cláusulas contratuais indicam que juros de obra correspondem apenas aos juros remuneratórios sobre saldo devedor, não abrangendo amortização, seguros ou taxas administrativas. Portanto, a restituição dos valores pagos a título de juros de obra deverá ser limitada à coluna “JUROS” da planilha de financiamento, no período indicado. Sentença reformada neste ponto. Precedente: Acórdão 2089580.
7. Lucros cessantes. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, a ensejar o pagamento de indenização com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. A porcentagem de 0,5% fixada pelo juízo de origem está em consonância com a jurisprudência das Turmas Recursais (Acórdãos 1951157 e1929531).
IV. DISPOSITIVO
8. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada para determinar que a restituição dos valores pagos a título de juros de obra seja limitada à coluna “JUROS” da planilha de financiamento, no período indicado. Sem condenação ao pagamento de custas e honorários advocatícios, por ausência de recorrente integralmente vencido.
______
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 427.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.582.318/RJ, rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 12/9/2017; TJDFT, Acórdão 1929531, RI 0703202-84.2024.8.07.0016, Rel. RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 27/09/2024; TJDFT, Acórdão 1908494, RI 0708230-33.2024.8.07.0016, Rel. RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 16/08/2024; TJDFT, Acórdão 1825019, RI 0733550-22.2023.8.07.0016, Rel. RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 01/03/2024; TJDFT, Acórdão 1999613, 0708278-86.2024.8.07.0017, Rel. RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 16/05/2025; TJDFT, Acórdão 1948218, RI 0706793-54.2024.8.07.0016, Rel. MARIA ISABEL DA SILVA, SEGUNDA TURMA RECURSAL, j. 25/11/2024; TJDFT, Acórdão 2089580, 0703499-42.2025.8.07.0021, Rel. RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 11/2/2026; TJDFT, Acórdão 1951157, RI 0712432-53.2024.8.07.0016, Rel. FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 29/11/2024.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. ITAPOÃ PARQUE. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL. JUROS DE OBRA. RESSARCIMENTO DEVIDO. CORREÇÃO COM BASE NA COLUNA “JUROS”. LUCROS CESSANTES. PRESUMIDOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de ação indenizatória em razão de atraso na entrega da obra do empreendimento Itapoã Parque, no Distrito Federal. A recorrida adquiriu imóvel das recorrentes por meio do programa “Casa Verde e Amarela”, com data de entrega prevista para 30/12/2021. As chaves foram entregues em 31/5/2024.
1.2. Da sentença. As recorrentes foram condenadas ao pagamento de: (i) R$ 10.073,11, a título de juros de obra (julho/2022 a janeiro/2024); e (ii) R$ 14.656,98, de lucros cessantes no percentual de 0,5% do valor do imóvel (julho/2022 a maio/2024).
1.3 Recurso. As recorrentes sustentam: (i) que o atraso na entrega do imóvel ocorreu em razão da crise gerada pela pandemia de COVID-19, o que configura caso fortuito; (ii) que seja reconhecida a prorrogação do prazo de entrega em razão da pandemia; (iii) que o termo de reserva é documento não vinculante; (iv) que os juros de obra e os lucros cessantes não foram comprovados; (v) que o termo inicial seja acrescido de 180 dias, mais 60 dias após conclusão da obra; (vi) que, caso mantida a condenação a título de juros de obra, que seja referente apenas à coluna juros da planilha de financiamento.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em analisar: (i) se houve descumprimento do prazo de entrega do imóvel, considerando a previsão contratual do prazo suplementar de 60 dias; (ii) a ocorrência de fortuito externo capaz de acarretar o atraso das obras; (iii) se houve atraso na entrega do imóvel; (iv) a comprovação dos danos materiais correspondentes aos juros de obra e lucros cessantes.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Da natureza jurídica do termo de reserva. Majoritariamente se entende que o Termo de Reserva é parte integrante do contrato de compra e venda, destacando-se, ainda, que a proposta obriga o proponente (CC, art. 427). 3.1. No contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para a Construção de Unidade Habitacional, celebrado entre as partes e a CEF, não consta a data de entrega da obra de forma clara e inteligível, ferindo o direito básico de informação do consumidor; logo, deve prevalecer o prazo previsto no Termo de Reserva (30/12/2021), aceita a tolerância de 180 dias corridos. Precedentes: Acórdãos 1929531, 1908494 e 1825019.
4. Prazo suplementar de 60 dias. Não há previsão legal. Sobre o tema, o STJ consignou que a prorrogação de 60 dias é abusiva (REsp 1582318/RJ). Precedente: Acórdão 1999613.
5. Da inexistência de caso fortuito. O contrato foi assinado em 6/7/2021, com prazo de entrega da unidade imobiliária para 30/12/2021. Em que pese a alegação das recorrentes de que o atraso decorreu da falta de insumos por ocasião do surto de COVID-19, é fato notório que a pandemia foi oficialmente declarada em março do ano de 2020. Portanto, na data da assinatura do Termo de Reserva era possível ao fornecedor avaliar as condições de mercado e riscos do negócio em conformidade com os desafios vigentes à época da contratação. Precedente: Acórdão 1948218.
6. Juros de obra. Incidem sobre o capital utilizado no financiamento da construção e são devidos por período anterior à entrega das chaves e suportados pelo promitente comprador. No caso, transcorrido o prazo de 180 dias, não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente; portanto, correta a sentença que determinou a restituição. Nesse sentido, o Acórdão 1951157.
6.1. Cálculo dos juros de obra. As cláusulas contratuais indicam que juros de obra correspondem apenas aos juros remuneratórios sobre saldo devedor, não abrangendo amortização, seguros ou taxas administrativas. Portanto, a restituição dos valores pagos a título de juros de obra deverá ser limitada à coluna “JUROS” da planilha de financiamento, no período indicado. Sentença reformada neste ponto. Precedente: Acórdão 2089580.
7. Lucros cessantes. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, a ensejar o pagamento de indenização com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. A porcentagem de 0,5% fixada pelo juízo de origem está em consonância com a jurisprudência das Turmas Recursais (Acórdãos 1951157 e1929531).
IV. DISPOSITIVO
8. Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada para determinar que a restituição dos valores pagos a título de juros de obra seja limitada à coluna “JUROS” da planilha de financiamento, no período indicado. Sem condenação ao pagamento de custas e honorários advocatícios, por ausência de recorrente integralmente vencido.
______
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 427.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.582.318/RJ, rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 12/9/2017; TJDFT, Acórdão 1929531, RI 0703202-84.2024.8.07.0016, Rel. RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 27/09/2024; TJDFT, Acórdão 1908494, RI 0708230-33.2024.8.07.0016, Rel. RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 16/08/2024; TJDFT, Acórdão 1825019, RI 0733550-22.2023.8.07.0016, Rel. RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 01/03/2024; TJDFT, Acórdão 1999613, 0708278-86.2024.8.07.0017, Rel. RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 16/05/2025; TJDFT, Acórdão 1948218, RI 0706793-54.2024.8.07.0016, Rel. MARIA ISABEL DA SILVA, SEGUNDA TURMA RECURSAL, j. 25/11/2024; TJDFT, Acórdão 2089580, 0703499-42.2025.8.07.0021, Rel. RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 11/2/2026; TJDFT, Acórdão 1951157, RI 0712432-53.2024.8.07.0016, Rel. FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 29/11/2024.