Tribunal: TJDFT
Processo: 0720389-19.2025.8.07.0001
Órgão julgador: MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-07
Data de publicação: 2026-05-20

Ementa:
EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. RESILIÇÃO ANTECIPADA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. REDUÇÃO EQUITATIVA. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL. TERMO INICIAL DOS JUROS E DA CORREÇÃO MONETÁRIA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta pela recorrente contra sentença que, em ação de cobrança decorrente de contrato de locação comercial, julgou parcialmente procedente o pedido para condenar a recorrida ao pagamento de multa contratual reduzida para 10% do valor do contrato, com juros de mora a partir da citação e correção monetária desde o ajuizamento da ação, além de reconhecer a sucumbência recíproca.
2. O contrato previa prazo de 36 meses e cláusula penal correspondente a três aluguéis, com previsão de proporcionalidade inversa ao período de permanência no imóvel, tendo a locatária desocupado o bem cerca de um mês após o início da vigência.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. Há três questões em discussão: (i) definir se a cláusula penal deveria ser preservada integralmente diante da ausência de justa causa para a rescisão; (ii) estabelecer o termo inicial dos juros de mora e da correção monetária incidentes sobre a multa contratual; e (iii) reavaliar a distribuição dos ônus sucumbenciais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A cláusula penal constitui pacto acessório destinado a prefixar perdas e danos em caso de inadimplemento, incidindo nos termos dos arts. 408 a 416 do Código Civil, sendo válida sua estipulação em contratos de locação. 5. O art. 413 do Código Civil autoriza a redução equitativa da penalidade quando houver cumprimento parcial da obrigação ou quando o montante se mostrar manifestamente excessivo, consideradas a natureza e a finalidade do negócio. 6. No caso, embora prevista multa equivalente a três aluguéis, a rescisão ocorreu de forma extremamente prematura, cerca de 35 meses antes do termo final do contrato, o que evidencia desproporção entre a penalidade originalmente pactuada e o período efetivamente cumprido. 7. A redução da multa para 10% do valor do contrato revela-se adequada, razoável e proporcional às circunstâncias concretas, afastando enriquecimento sem causa do locador e preservando o equilíbrio contratual. 8. Mantém-se o termo inicial dos juros de mora a partir da citação e da correção monetária desde o ajuizamento da ação, conforme fixado na sentença, por inexistir fundamento jurídico para sua antecipação à data da rescisão. 9. A sucumbência recíproca decorre da procedência parcial do pedido, mostrando-se correta a distribuição proporcional das custas e honorários advocatícios, bem como a majoração dos honorários em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. A cláusula penal compensatória em contrato de locação pode ser reduzida equitativamente quando a rescisão antecipada ocorre com cumprimento mínimo do prazo contratual, nos termos do art. 413 do Código Civil. 2. A fixação de multa proporcional ao tempo de permanência no imóvel preserva o equilíbrio contratual e evita enriquecimento sem causa.”

Dispositivos relevantes citados: arts. 9o, III, e 23 da Lei no 8.245/1991; arts. 408 a 416 e 413 do Código Civil; art. 487, I, e art. 85, § 11, do CPC. Jurisprudência relevante citada: Acórdão 2095814, 0703068-50.2025.8.07.0007, 6a Turma Cível do TJDFT.

Inteiro teor:
EMENTA

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOCAÇÃO COMERCIAL. RESILIÇÃO ANTECIPADA. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. REDUÇÃO EQUITATIVA. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL. TERMO INICIAL DOS JUROS E DA CORREÇÃO MONETÁRIA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta pela recorrente contra sentença que, em ação de cobrança decorrente de contrato de locação comercial, julgou parcialmente procedente o pedido para condenar a recorrida ao pagamento de multa contratual reduzida para 10% do valor do contrato, com juros de mora a partir da citação e correção monetária desde o ajuizamento da ação, além de reconhecer a sucumbência recíproca.
2. O contrato previa prazo de 36 meses e cláusula penal correspondente a três aluguéis, com previsão de proporcionalidade inversa ao período de permanência no imóvel, tendo a locatária desocupado o bem cerca de um mês após o início da vigência.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. Há três questões em discussão: (i) definir se a cláusula penal deveria ser preservada integralmente diante da ausência de justa causa para a rescisão; (ii) estabelecer o termo inicial dos juros de mora e da correção monetária incidentes sobre a multa contratual; e (iii) reavaliar a distribuição dos ônus sucumbenciais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A cláusula penal constitui pacto acessório destinado a prefixar perdas e danos em caso de inadimplemento, incidindo nos termos dos arts. 408 a 416 do Código Civil, sendo válida sua estipulação em contratos de locação. 5. O art. 413 do Código Civil autoriza a redução equitativa da penalidade quando houver cumprimento parcial da obrigação ou quando o montante se mostrar manifestamente excessivo, consideradas a natureza e a finalidade do negócio. 6. No caso, embora prevista multa equivalente a três aluguéis, a rescisão ocorreu de forma extremamente prematura, cerca de 35 meses antes do termo final do contrato, o que evidencia desproporção entre a penalidade originalmente pactuada e o período efetivamente cumprido. 7. A redução da multa para 10% do valor do contrato revela-se adequada, razoável e proporcional às circunstâncias concretas, afastando enriquecimento sem causa do locador e preservando o equilíbrio contratual. 8. Mantém-se o termo inicial dos juros de mora a partir da citação e da correção monetária desde o ajuizamento da ação, conforme fixado na sentença, por inexistir fundamento jurídico para sua antecipação à data da rescisão. 9. A sucumbência recíproca decorre da procedência parcial do pedido, mostrando-se correta a distribuição proporcional das custas e honorários advocatícios, bem como a majoração dos honorários em grau recursal, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso desprovido.
Tese de julgamento: “1. A cláusula penal compensatória em contrato de locação pode ser reduzida equitativamente quando a rescisão antecipada ocorre com cumprimento mínimo do prazo contratual, nos termos do art. 413 do Código Civil. 2. A fixação de multa proporcional ao tempo de permanência no imóvel preserva o equilíbrio contratual e evita enriquecimento sem causa.”

Dispositivos relevantes citados: arts. 9o, III, e 23 da Lei no 8.245/1991; arts. 408 a 416 e 413 do Código Civil; art. 487, I, e art. 85, § 11, do CPC. Jurisprudência relevante citada: Acórdão 2095814, 0703068-50.2025.8.07.0007, 6a Turma Cível do TJDFT.