Tribunal: TJDFT
Processo: 0718633-09.2024.8.07.0001
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-15
Data de publicação: 2026-05-04

Ementa:
Ementa: Direito Civil e Processual Civil. Apelação cível. Embargos de terceiro. Imóvel gravado com hipoteca. Usucapião extraordinária arguida como matéria de defesa. Reconhecimento incidental. Recurso provido.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes embargos de terceiro opostos, visando à desconstituição de constrição judicial incidente sobre fração ideal de imóvel gravado com hipoteca. A embargante sustenta posse mansa, pacífica e com animus domini desde 2009, com estabelecimento de moradia habitual, e requer o reconhecimento da usucapião extraordinária para afastar a garantia real.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a promessa de compra e venda celebrada por pessoa sem titularidade registral e sem anuência do credor hipotecário é apta a afastar a eficácia da hipoteca regularmente constituída; e (ii) saber se é possível o reconhecimento incidental da usucapião extraordinária, arguida como matéria de defesa em embargos de terceiro, relativamente a imóvel gravado com hipoteca.
III. Razões de decidir
3. A hipoteca, direito real de garantia constituído mediante registro, confere ao credor direito de sequela e preferência, subsistindo em caso de alienação do bem a terceiro. A ausência de anuência do credor impede apenas a liberação do gravame, não afetando a validade do negócio entre particulares nem a eficácia da garantia perante terceiros.
4. Nos termos da Súmula 237 do Supremo Tribunal Federal, a usucapião pode ser arguida como matéria de defesa, sendo cabível sua apreciação em embargos de terceiro quando o possuidor busca afastar constrição judicial incidente sobre bem que afirma ter adquirido originariamente.
5. A usucapião extraordinária, prevista no art. 1.238 do Código Civil, configura modo originário de aquisição da propriedade, exigindo posse contínua, mansa, pacífica e com animus domini pelo prazo de quinze anos, reduzido para dez anos quando comprovada moradia habitual ou realização de obras de caráter produtivo.
6. Comprovado nos autos o exercício da posse qualificada por período superior a dez anos, sem oposição e com destinação do imóvel à moradia habitual da embargante, encontram-se preenchidos os requisitos legais para o reconhecimento da usucapião extraordinária.
7. Por se tratar de aquisição originária, a usucapião rompe o vínculo com a cadeia dominial anterior e torna ineficaz, em relação ao usucapiente, a hipoteca constituída pelo antigo proprietário, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.
8. O reconhecimento da usucapião em sede de embargos de terceiro possui natureza incidental e eficácia restrita às partes do processo, não dispensando o ajuizamento de ação própria para fins de formação de título registral e produção de coisa julgada erga omnes.
IV. Dispositivo e tese
9. Recurso conhecido e provido.

Tese de julgamento:
“1. A alienação de imóvel hipotecado sem anuência do credor não afasta a eficácia da garantia real regularmente registrada. 2. É admissível o reconhecimento incidental da usucapião extraordinária arguida como matéria de defesa em embargos de terceiro, inclusive sobre imóvel gravado com hipoteca, produzindo efeitos apenas inter partes.”

_____________
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.238; CPC, art. 674; Súmula 237/STF.
Jurisprudência relevante citada: Superior Tribunal de Justiça, AREsp no 2.852.475/RS, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3a Turma, j. 20.10.2025; Supremo Tribunal Federal, Súmula 237.

Inteiro teor:
Ementa: Direito Civil e Processual Civil. Apelação cível. Embargos de terceiro. Imóvel gravado com hipoteca. Usucapião extraordinária arguida como matéria de defesa. Reconhecimento incidental. Recurso provido.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta contra sentença que julgou improcedentes embargos de terceiro opostos, visando à desconstituição de constrição judicial incidente sobre fração ideal de imóvel gravado com hipoteca. A embargante sustenta posse mansa, pacífica e com animus domini desde 2009, com estabelecimento de moradia habitual, e requer o reconhecimento da usucapião extraordinária para afastar a garantia real.
II. Questão em discussão
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se a promessa de compra e venda celebrada por pessoa sem titularidade registral e sem anuência do credor hipotecário é apta a afastar a eficácia da hipoteca regularmente constituída; e (ii) saber se é possível o reconhecimento incidental da usucapião extraordinária, arguida como matéria de defesa em embargos de terceiro, relativamente a imóvel gravado com hipoteca.
III. Razões de decidir
3. A hipoteca, direito real de garantia constituído mediante registro, confere ao credor direito de sequela e preferência, subsistindo em caso de alienação do bem a terceiro. A ausência de anuência do credor impede apenas a liberação do gravame, não afetando a validade do negócio entre particulares nem a eficácia da garantia perante terceiros.
4. Nos termos da Súmula 237 do Supremo Tribunal Federal, a usucapião pode ser arguida como matéria de defesa, sendo cabível sua apreciação em embargos de terceiro quando o possuidor busca afastar constrição judicial incidente sobre bem que afirma ter adquirido originariamente.
5. A usucapião extraordinária, prevista no art. 1.238 do Código Civil, configura modo originário de aquisição da propriedade, exigindo posse contínua, mansa, pacífica e com animus domini pelo prazo de quinze anos, reduzido para dez anos quando comprovada moradia habitual ou realização de obras de caráter produtivo.
6. Comprovado nos autos o exercício da posse qualificada por período superior a dez anos, sem oposição e com destinação do imóvel à moradia habitual da embargante, encontram-se preenchidos os requisitos legais para o reconhecimento da usucapião extraordinária.
7. Por se tratar de aquisição originária, a usucapião rompe o vínculo com a cadeia dominial anterior e torna ineficaz, em relação ao usucapiente, a hipoteca constituída pelo antigo proprietário, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.
8. O reconhecimento da usucapião em sede de embargos de terceiro possui natureza incidental e eficácia restrita às partes do processo, não dispensando o ajuizamento de ação própria para fins de formação de título registral e produção de coisa julgada erga omnes.
IV. Dispositivo e tese
9. Recurso conhecido e provido.

Tese de julgamento:
“1. A alienação de imóvel hipotecado sem anuência do credor não afasta a eficácia da garantia real regularmente registrada. 2. É admissível o reconhecimento incidental da usucapião extraordinária arguida como matéria de defesa em embargos de terceiro, inclusive sobre imóvel gravado com hipoteca, produzindo efeitos apenas inter partes.”

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Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.238; CPC, art. 674; Súmula 237/STF.
Jurisprudência relevante citada: Superior Tribunal de Justiça, AREsp no 2.852.475/RS, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3a Turma, j. 20.10.2025; Supremo Tribunal Federal, Súmula 237.