Tribunal: TJDFT
Processo: 0715494-67.2025.8.07.0016
Órgão julgador: EDILSON ENEDINO DAS CHAGAS
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-03-18
Data de publicação: 2026-04-06

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. TEMA 996 DO STJ. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS PELO VALOR LOCATÍCIO. FATO FORTUITO EXTERNO NÃO CARACTERIZADO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto pelas rés em face da sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais para condená-las, solidariamente, ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 29/06/2022, no importe de 0,5% do valor do imóvel.
2. Nas razões recursais, suscitam preliminarmente a incompetência dos Juizados Especiais. Sustentam a ocorrência de caso fortuito ou força maior, consistente na pandemia da Covid-19, que provocou impactos severos na cadeia de construção civil, com escassez de insumos, falta de mão de obra, restrições sanitárias e paralisações, situações que causaram um atraso inevitável e imprevisível. Acostaram comunicações dos fornecedores (Concrecon, Condor, Incefra) demonstrando atrasos no fornecimento de materiais. Aduzem que o Termo de Reserva tem natureza preliminar, não vinculativa, servindo apenas para a reserva da unidade até a habilitação dos adquirentes, e observam que, segundo o Tema 966/STJ, o prazo de entrega é estabelecido no contrato definitivo, não na proposta. Acrescentam que o contrato tem prazo expresso de entrega do imóvel. Ressaltam que o documento juntado pela autora seria mera planilha de financiamento, sem discriminação de valores pagos a título de juros de obra, não comprovando os respectivos pagamentos. Afirmam que não há comprovação da ocorrência de lucros cessantes e não haveria expectativa de lucro ou perda financeira, pois o imóvel tem natureza habitacional, devendo, se o caso, a eventual condenação ao pagamento dos lucros cessantes ser limitada a 0,5% do valor do imóvel. Sustentam que a sentença teria desconsiderado o prazo contratual de 60 dias para entrega das chaves, previsto expressamente.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em verificar: (i) o termo final para entrega do imóvel; (ii) a caracterização dos lucros cessantes, mesmo o imóvel sendo residencial.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Preliminar de incompetência. A preliminar de incompetência foi apenas anunciada no rol de requerimentos ao final da peça recursal, sem qualquer fundamentação ou desenvolvimento argumentativo, não sendo possível tampouco identificar qual seria a natureza da alegada incompetência, se quanto ao valor da causa, complexidade, necessidade de prova pericial ou qualquer outro fundamento típico desta preliminar. Assim, torna-se inviável a análise da preliminar suscitada. Já que não se vislumbra qualquer hipótese de incompetência dos juizados para conhecer, processar e julgar a presente causa, impõe-se o respectivo não acolhimento. Preliminar de incompetência não acolhida.
5. Interesse e legitimidade recursais. Interesse recursal é pressuposto de admissibilidade consistente na necessidade e utilidade da impugnação diante de decisão judicial desfavorável (sucumbência), ainda que parcial. Configura-se sua ausência se o provimento recursal não puder proporcionar situação jurídica mais vantajosa ao recorrente, seja porque o ponto impugnado já lhe foi favorável, seja por inexistir repercussão concreta em sua esfera jurídica. Legitimidade recursal é o pressuposto de admissibilidade que confere aptidão para interpor recurso àquele que, por disposição legal, pode impugnar a decisão judicial. Exige-se demonstração de vínculo entre o recorrente e a decisão impugnada, com potencial de repercussão em sua esfera jurídica. No presente caso, constata-se que o pedido atinente aos juros de obra não merece conhecimento, pois tampouco foi objeto de requerimento pela parte autora ou analisado na sentença.
6. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n. 1.729.593/SP (Tema 996), reconheceu: "As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor."
7. Conforme se verifica do item 1.1 da mencionada tese (Tema 996, do STJ), deve prevalecer a data de entrega prevista no Termo de Reserva da unidade habitacional, qual seja 30/12/2021, com a tolerância de 180 dias (ID 81400292), não podendo estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico. Ademais, dispõe o art. 48 do CDC: “As declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos”.
8. Registra-se que não há que se falar em acréscimo de 60 dias adicionais para a entrega das chaves. Isso porque o STJ entende que “Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, desde que o prazo máximo de prorrogação seja de até 180 dias” (REsp 1582318-RJ). Portanto, admitir a prorrogação do prazo de entrega do imóvel por mais 60 dias para entrega das chaves afrontaria o entendimento fixado pelo STJ.
9. No que se refere aos lucros cessantes, comprovado o atraso na entrega do imóvel, presume-se o prejuízo do adquirente, a justificar indenização por lucros cessantes, na forma de aluguel mensal, nos termos do item 1.2 da própria tese fixada no Tema 996 do STJ. Nesse sentido é o entendimento da Turma Recursal (acórdão 1861856). Ademais, a restrição de locação no Programa Minha Casa Minha Vida não afasta os lucros cessantes. Conforme o Tema 996 do STJ, o prejuízo pelo atraso é presumido e deve ser indenizado com base no valor locatício de imóvel similar, parâmetro objetivo para compensar a privação do uso do bem, conforme fixado na sentença. Precedente: acórdão 1680685.
10. Ressalte-se que a escassez de insumos não configura caso fortuito ou fato de terceiro capaz de elidir a responsabilidade das rés, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Ademais, no ato da formalização do termo de reserva (28/07/2021), a pandemia já estava instalada, não subsistindo o argumento de o atraso ser decorrente das consequências da pandemia da Covid-19, com efeitos desde março/2020.
11. Ausente comprovação de fortuito externo, de força maior ou de culpa exclusiva da consumidora ou de terceiros, deve a construtora compor os danos materiais suportados pela consumidora adquirente. Com efeito, os parâmetros utilizados na sentença estão de acordo com a jurisprudência das Turmas Recursais, revelando-se proporcionais e adequados para reparar os prejuízos causados.
IV. DISPOSITIVO
12. Recurso desprovido.
13. Condenados os recorrentes ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação (Lei no 9.099/1995, art. 55).
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no art. 46 da Lei no 9.099/1995.
_________________________
Dispositivos relevantes citados: Lei no 8.078/1990, arts. 2o e 3o.
Jurisprudência relevante citada: STJ. 2a Seção. REsp 1.729.593-SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019 (recurso repetitivo – Tema 996); STJ. 3a Turma. REsp 1582318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/9/2017; TJDFT, Acórdão 1861856, R. MARGARETH CRISTINA BECKER, 3a Turma Recursal, J. 13/5/2024, P. 24/5/2024; TJDFT, Acórdão 1680685, R. Gislene Pinheiro, 7a Turma Cível, j. 22/3/2023, DJE 4/4/2023.

Inteiro teor:
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. TEMA 996 DO STJ. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS PELO VALOR LOCATÍCIO. FATO FORTUITO EXTERNO NÃO CARACTERIZADO. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto pelas rés em face da sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais para condená-las, solidariamente, ao pagamento de lucros cessantes, por mês de atraso, a contar desde 29/06/2022, no importe de 0,5% do valor do imóvel.
2. Nas razões recursais, suscitam preliminarmente a incompetência dos Juizados Especiais. Sustentam a ocorrência de caso fortuito ou força maior, consistente na pandemia da Covid-19, que provocou impactos severos na cadeia de construção civil, com escassez de insumos, falta de mão de obra, restrições sanitárias e paralisações, situações que causaram um atraso inevitável e imprevisível. Acostaram comunicações dos fornecedores (Concrecon, Condor, Incefra) demonstrando atrasos no fornecimento de materiais. Aduzem que o Termo de Reserva tem natureza preliminar, não vinculativa, servindo apenas para a reserva da unidade até a habilitação dos adquirentes, e observam que, segundo o Tema 966/STJ, o prazo de entrega é estabelecido no contrato definitivo, não na proposta. Acrescentam que o contrato tem prazo expresso de entrega do imóvel. Ressaltam que o documento juntado pela autora seria mera planilha de financiamento, sem discriminação de valores pagos a título de juros de obra, não comprovando os respectivos pagamentos. Afirmam que não há comprovação da ocorrência de lucros cessantes e não haveria expectativa de lucro ou perda financeira, pois o imóvel tem natureza habitacional, devendo, se o caso, a eventual condenação ao pagamento dos lucros cessantes ser limitada a 0,5% do valor do imóvel. Sustentam que a sentença teria desconsiderado o prazo contratual de 60 dias para entrega das chaves, previsto expressamente.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em verificar: (i) o termo final para entrega do imóvel; (ii) a caracterização dos lucros cessantes, mesmo o imóvel sendo residencial.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. Preliminar de incompetência. A preliminar de incompetência foi apenas anunciada no rol de requerimentos ao final da peça recursal, sem qualquer fundamentação ou desenvolvimento argumentativo, não sendo possível tampouco identificar qual seria a natureza da alegada incompetência, se quanto ao valor da causa, complexidade, necessidade de prova pericial ou qualquer outro fundamento típico desta preliminar. Assim, torna-se inviável a análise da preliminar suscitada. Já que não se vislumbra qualquer hipótese de incompetência dos juizados para conhecer, processar e julgar a presente causa, impõe-se o respectivo não acolhimento. Preliminar de incompetência não acolhida.
5. Interesse e legitimidade recursais. Interesse recursal é pressuposto de admissibilidade consistente na necessidade e utilidade da impugnação diante de decisão judicial desfavorável (sucumbência), ainda que parcial. Configura-se sua ausência se o provimento recursal não puder proporcionar situação jurídica mais vantajosa ao recorrente, seja porque o ponto impugnado já lhe foi favorável, seja por inexistir repercussão concreta em sua esfera jurídica. Legitimidade recursal é o pressuposto de admissibilidade que confere aptidão para interpor recurso àquele que, por disposição legal, pode impugnar a decisão judicial. Exige-se demonstração de vínculo entre o recorrente e a decisão impugnada, com potencial de repercussão em sua esfera jurídica. No presente caso, constata-se que o pedido atinente aos juros de obra não merece conhecimento, pois tampouco foi objeto de requerimento pela parte autora ou analisado na sentença.
6. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n. 1.729.593/SP (Tema 996), reconheceu: "As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor."
7. Conforme se verifica do item 1.1 da mencionada tese (Tema 996, do STJ), deve prevalecer a data de entrega prevista no Termo de Reserva da unidade habitacional, qual seja 30/12/2021, com a tolerância de 180 dias (ID 81400292), não podendo estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico. Ademais, dispõe o art. 48 do CDC: “As declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos”.
8. Registra-se que não há que se falar em acréscimo de 60 dias adicionais para a entrega das chaves. Isso porque o STJ entende que “Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, desde que o prazo máximo de prorrogação seja de até 180 dias” (REsp 1582318-RJ). Portanto, admitir a prorrogação do prazo de entrega do imóvel por mais 60 dias para entrega das chaves afrontaria o entendimento fixado pelo STJ.
9. No que se refere aos lucros cessantes, comprovado o atraso na entrega do imóvel, presume-se o prejuízo do adquirente, a justificar indenização por lucros cessantes, na forma de aluguel mensal, nos termos do item 1.2 da própria tese fixada no Tema 996 do STJ. Nesse sentido é o entendimento da Turma Recursal (acórdão 1861856). Ademais, a restrição de locação no Programa Minha Casa Minha Vida não afasta os lucros cessantes. Conforme o Tema 996 do STJ, o prejuízo pelo atraso é presumido e deve ser indenizado com base no valor locatício de imóvel similar, parâmetro objetivo para compensar a privação do uso do bem, conforme fixado na sentença. Precedente: acórdão 1680685.
10. Ressalte-se que a escassez de insumos não configura caso fortuito ou fato de terceiro capaz de elidir a responsabilidade das rés, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Ademais, no ato da formalização do termo de reserva (28/07/2021), a pandemia já estava instalada, não subsistindo o argumento de o atraso ser decorrente das consequências da pandemia da Covid-19, com efeitos desde março/2020.
11. Ausente comprovação de fortuito externo, de força maior ou de culpa exclusiva da consumidora ou de terceiros, deve a construtora compor os danos materiais suportados pela consumidora adquirente. Com efeito, os parâmetros utilizados na sentença estão de acordo com a jurisprudência das Turmas Recursais, revelando-se proporcionais e adequados para reparar os prejuízos causados.
IV. DISPOSITIVO
12. Recurso desprovido.
13. Condenados os recorrentes ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da condenação (Lei no 9.099/1995, art. 55).
14. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no art. 46 da Lei no 9.099/1995.
_________________________
Dispositivos relevantes citados: Lei no 8.078/1990, arts. 2o e 3o.
Jurisprudência relevante citada: STJ. 2a Seção. REsp 1.729.593-SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019 (recurso repetitivo – Tema 996); STJ. 3a Turma. REsp 1582318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/9/2017; TJDFT, Acórdão 1861856, R. MARGARETH CRISTINA BECKER, 3a Turma Recursal, J. 13/5/2024, P. 24/5/2024; TJDFT, Acórdão 1680685, R. Gislene Pinheiro, 7a Turma Cível, j. 22/3/2023, DJE 4/4/2023.