Tribunal: TJDFT
Processo: 0744583-83.2025.8.07.0001
Órgão julgador: JOSE FIRMO REIS SOUB
Órgão colegiado: 8a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-28
Data de publicação: 2026-05-13

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. INSTITUIÇÃO CONDOMÍNIO. REGISTRO DA CONVENÇÃO. DESPESAS REPASSADAS AO ADQUIRENTE. CLÁUSULA CONTRATUAL. ARTIGOS 32 E 44 DA LEI No 4.591/1964. RESPONSABILIDADE DO INCORPORADOR. SENTENÇA MANTIDA.
I. Caso Em Exame
1. Apelação interposta pelo réu em face da sentença na qual se discutiu a legalidade da cláusula contratual que atribuiu ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento das despesas relativas à instituição do condomínio e ao registro da convenção condominial.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia consiste em definir: (i) se as despesas de instituição de condomínio e de registro da convenção em empreendimento imobiliário devem ser arcadas pela incorporadora ou pelo adquirente; e (ii) se cláusula contratual que transfere esse encargo ao adquirente é válida.
III. Razões de decidir
3. A Lei no 4.591/1964 estabelece, nos arts. 32 e 44, que o incorporador responde pelos atos necessários à conformação registral do empreendimento, incluindo aqueles que estruturam a constituição do condomínio edilício. A instituição do condomínio e o registro da convenção integram essa conformação jurídica. A reforma legislativa do §15 do art. 32, introduzida pela Lei no 14.382/2022, reforça o regime, mas não constitui o único fundamento para atribuir ao incorporador o dever discutido.
4. A cláusula que transfere ao adquirente despesas vinculadas à obrigação legal do incorporador não prevalece, porque contraria a legislação de regência e desloca indevidamente encargos inerentes à atividade de incorporação.
5. Uma vez que a cobrança teve origem em cláusula reputada válida prima facie pelas partes, não se amolda à hipótese de repetição do indébito em dobro prevista no art. 940 do Código Civil.
IV. Dispositivo e tese
6. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento:
“1. O incorporador deve suportar as despesas de instituição do condomínio e de registro da convenção.”

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DECLARATÓRIA. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. INSTITUIÇÃO CONDOMÍNIO. REGISTRO DA CONVENÇÃO. DESPESAS REPASSADAS AO ADQUIRENTE. CLÁUSULA CONTRATUAL. ARTIGOS 32 E 44 DA LEI No 4.591/1964. RESPONSABILIDADE DO INCORPORADOR. SENTENÇA MANTIDA.
I. Caso Em Exame
1. Apelação interposta pelo réu em face da sentença na qual se discutiu a legalidade da cláusula contratual que atribuiu ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento das despesas relativas à instituição do condomínio e ao registro da convenção condominial.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia consiste em definir: (i) se as despesas de instituição de condomínio e de registro da convenção em empreendimento imobiliário devem ser arcadas pela incorporadora ou pelo adquirente; e (ii) se cláusula contratual que transfere esse encargo ao adquirente é válida.
III. Razões de decidir
3. A Lei no 4.591/1964 estabelece, nos arts. 32 e 44, que o incorporador responde pelos atos necessários à conformação registral do empreendimento, incluindo aqueles que estruturam a constituição do condomínio edilício. A instituição do condomínio e o registro da convenção integram essa conformação jurídica. A reforma legislativa do §15 do art. 32, introduzida pela Lei no 14.382/2022, reforça o regime, mas não constitui o único fundamento para atribuir ao incorporador o dever discutido.
4. A cláusula que transfere ao adquirente despesas vinculadas à obrigação legal do incorporador não prevalece, porque contraria a legislação de regência e desloca indevidamente encargos inerentes à atividade de incorporação.
5. Uma vez que a cobrança teve origem em cláusula reputada válida prima facie pelas partes, não se amolda à hipótese de repetição do indébito em dobro prevista no art. 940 do Código Civil.
IV. Dispositivo e tese
6. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento:
“1. O incorporador deve suportar as despesas de instituição do condomínio e de registro da convenção.”