Tribunal: TJDFT
Processo: 0705464-18.2025.8.07.0001
Órgão julgador: CARLOS PIRES SOARES NETO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-06
Data de publicação: 2026-05-12

Ementa:
DIREITO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. LOCAÇÃO COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. IMÓVEL SEM CONDIÇÕES TÉCNICAS PARA FUNCIONAMENTO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INEXIGIBILIDADE DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. REDUÇÃO EQUITATIVA DE MULTA CONTRATUAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.
CASO EM EXAME
1. Apelações cíveis interpostas contra sentença proferida que, em ação de despejo cumulada com cobrança ajuizada pela locadora em face do locatário, julgou improcedentes os pedidos iniciais e parcialmente procedente a reconvenção, para reconhecer a incidência da exceção do contrato não cumprido e reduzir a multa contratual estipulada no contrato de locação comercial firmado para exploração de loja em shopping center.
QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se deve ser afastado o reconhecimento da exceção do contrato não cumprido para imputar ao locatário a responsabilidade pela rescisão do contrato de locação comercial; (ii) estabelecer se a multa contratual estipulada em 30% do valor total do contrato deve ser mantida ou reduzida equitativamente.
RAZÕES DE DECIDIR
3. O locador possui o dever legal de entregar o imóvel em condições de servir ao uso a que se destina e assegurar o uso pacífico durante a locação, nos termos do art. 22, I e II, da Lei no 8.245/1991. 3.1 O conjunto probatório demonstra que o imóvel apresentava inconformidades técnicas relevantes em relação às exigências do “Caderno Técnico” do shopping center, indispensáveis para a autorização de funcionamento da atividade comercial. 3.2 As novas exigências técnicas decorrem de atualização normativa superveniente do empreendimento, circunstância que surpreendeu ambas as partes e impediu o início regular da atividade empresarial no local.
4. A ausência de condições técnicas que permitam o funcionamento da atividade comercial impede a caracterização de posse útil do imóvel, configurando a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC) e afastando a exigibilidade de aluguéis e encargos locatícios.
5. A multa contratual pode ser reduzida equitativamente pelo magistrado quando se revelar manifestamente excessiva ou quando a obrigação principal não tiver sido efetivamente executada, conforme autoriza o art. 413 do Código Civil.
6. Em contrato que sequer produziu utilidade econômica para as partes, mostra-se desproporcional a exigência de multa equivalente a 30% do valor total do contrato, sendo razoável sua redução para valor equivalente a um aluguel mensal.
DISPOSITIVO E TESE
7. Recursos conhecidos e desprovidos.
Tese de julgamento:
1. A não entrega do imóvel em condições técnicas aptas ao exercício da atividade comercial caracteriza inadimplemento do locador e autoriza a incidência da exceção do contrato não cumprido, afastando a exigibilidade de aluguéis e encargos locatícios. 2. A multa contratual pode ser reduzida equitativamente quando o contrato não chega a produzir utilidade econômica para as partes e o valor originalmente estipulado se revela manifestamente excessivo.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. LOCAÇÃO COMERCIAL EM SHOPPING CENTER. IMÓVEL SEM CONDIÇÕES TÉCNICAS PARA FUNCIONAMENTO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INEXIGIBILIDADE DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. REDUÇÃO EQUITATIVA DE MULTA CONTRATUAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.
CASO EM EXAME
1. Apelações cíveis interpostas contra sentença proferida que, em ação de despejo cumulada com cobrança ajuizada pela locadora em face do locatário, julgou improcedentes os pedidos iniciais e parcialmente procedente a reconvenção, para reconhecer a incidência da exceção do contrato não cumprido e reduzir a multa contratual estipulada no contrato de locação comercial firmado para exploração de loja em shopping center.
QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) definir se deve ser afastado o reconhecimento da exceção do contrato não cumprido para imputar ao locatário a responsabilidade pela rescisão do contrato de locação comercial; (ii) estabelecer se a multa contratual estipulada em 30% do valor total do contrato deve ser mantida ou reduzida equitativamente.
RAZÕES DE DECIDIR
3. O locador possui o dever legal de entregar o imóvel em condições de servir ao uso a que se destina e assegurar o uso pacífico durante a locação, nos termos do art. 22, I e II, da Lei no 8.245/1991. 3.1 O conjunto probatório demonstra que o imóvel apresentava inconformidades técnicas relevantes em relação às exigências do “Caderno Técnico” do shopping center, indispensáveis para a autorização de funcionamento da atividade comercial. 3.2 As novas exigências técnicas decorrem de atualização normativa superveniente do empreendimento, circunstância que surpreendeu ambas as partes e impediu o início regular da atividade empresarial no local.
4. A ausência de condições técnicas que permitam o funcionamento da atividade comercial impede a caracterização de posse útil do imóvel, configurando a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC) e afastando a exigibilidade de aluguéis e encargos locatícios.
5. A multa contratual pode ser reduzida equitativamente pelo magistrado quando se revelar manifestamente excessiva ou quando a obrigação principal não tiver sido efetivamente executada, conforme autoriza o art. 413 do Código Civil.
6. Em contrato que sequer produziu utilidade econômica para as partes, mostra-se desproporcional a exigência de multa equivalente a 30% do valor total do contrato, sendo razoável sua redução para valor equivalente a um aluguel mensal.
DISPOSITIVO E TESE
7. Recursos conhecidos e desprovidos.
Tese de julgamento:
1. A não entrega do imóvel em condições técnicas aptas ao exercício da atividade comercial caracteriza inadimplemento do locador e autoriza a incidência da exceção do contrato não cumprido, afastando a exigibilidade de aluguéis e encargos locatícios. 2. A multa contratual pode ser reduzida equitativamente quando o contrato não chega a produzir utilidade econômica para as partes e o valor originalmente estipulado se revela manifestamente excessivo.