Tribunal: TJDFT
Processo: 0703942-24.2023.8.07.0001
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0703942-24.2023.8.07.0001 RECORRENTE: INTERLAGOS AGROPECUARIA E COMERCIO LTDA - ME RECORRIDO: RALIL NASSIF SALOMAO DECISÃO I – Trata-se de recursos especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sexta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. CÍVEL E PROCESSO CIVIL. CESSÃO DE DIREITO. AQUISIÇÃO DE TERRENO E ÁREA IRREGULAR. POSTERIOR REGULARIZAÇÃO COM REDUÇÃO DA METRAGEM ORIGINÁRIA. DEVER DE INDENIZAR. ÔNUS DO EMPREENDEDOR. CUMULAÇÃO ALTERNATIVA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. CABIMENTO. 1. Considerando que o apelante vendeu originalmente um terreno com aproximadamente 2.000m2 e, no momento de realizar o registro, informou que poderia transferir apenas metade dessa área, a situação claramente envolve o risco de perda parcial da propriedade por causas não atribuíveis ao comprador. 2. O empreendedor deve arcar com a redução da área e compensar o comprador pelos prejuízos decorrentes, pois os riscos de irregularidades ou condições ambientais adversas já existentes no momento da venda são de sua responsabilidade, não podendo ser transferidos ao adquirente. 3. A posição do empreendedor, como anuente no contrato de cessão de direitos, reforça a validade do contrato, quanto à metragem e demais características do imóvel dele constante. Como anuente, a empresa teria, inclusive, a obrigação de garantir a conformidade do negócio, considerando seu envolvimento na subdivisão e venda original dos terrenos. 4. A condenação da apelante na obrigação de fazer (outorga de escritura pública de outros dois lotes localizados no mesmo condomínio), desnatura a finalidade precípua da indenização, de servir como instrumento de recomposição do dano sofrido, na medida da sua extensão (art. 944, CC). 5. Desse modo, a fim de preservar o equilíbrio contratual e assegurar a efetiva recomposição patrimonial, cabe apenas, na forma do art. 326, parágrafo único, CPC, acolher o pedido alternativo, de conversão da obrigação de fazer requerida (outorga de escritura de outros dois lotes), em perdas e danos, cujo valor deverá ser apurado em regular liquidação de sentença. 6. Recurso conhecido e provido, em parte. A parte recorrente alega que o acórdão impugnado ensejou as seguintes violações: a) artigos 489, §1o, inciso IV, e 1.022, inciso II, ambos do Código de Processo Civil, sustentando negativa de prestação jurisdicional; b) artigo 373, inciso I, do CPC, ao desconsiderar a correta distribuição do ônus probatório e impor à recorrente o dever de comprovar fato que incumbia exclusivamente ao autor da ação. Afirma que houve a inversão indevida do ônus da prova e houve a formação de juízo condenatório sem lastro mínimo em elementos probatórios idôneos. Requer que todas as publicações e intimações sejam feitas em nome do advogado BRYAN PHILLIP DE JONGH MARTINS, OAB/DF n. 71.015 e ROBERTA NAYARA PEREIRA ALEXANDRE, OAB/DF n. 59.906. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Em análise aos pressupostos constitucionais de admissibilidade, verifica-se que o recurso especial não merece prosseguir quanto à apontada afronta aos artigos 489, § 1o, incisos I e IV, e 1.022, incisos I e II, parágrafo único, incisos I e II, ambos do CPC, porque, de acordo com o entendimento jurisprudencial pacífico da Corte Superior, “Não se reconhece a violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando há o exame, de forma fundamentada, de todas as questões submetidas à apreciação judicial na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte” (REsp n. 2.197.117/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 8/5/2025). No mesmo sentido, destaca-se a decisão monocrática proferida no AREsp n. 2.980.314/BA, pelo Ministro Marco Buzzi, publicada no DJEN de 28/8/2025. Melhor sorte não colhe o apelo em relação à suposta transgressão ao artigo 373, inciso I, do CPC. Isso porque o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório e contratual dos autos, assentou que: Impende destacar, ainda, que o autor juntou outros documentos, que demonstram que, por um longo período, a área do seu terreno era de 2.056m2. Ao realizar questionamento sobre a metragem do seu lote perante o Condomínio Belvedere Green, o autor teve como resposta o seguinte (ID 65501371): “Após o reestudo das questões levantadas pela Declaração de Proprietário preenchida por V. As. ARIA ENGENHARIA E INTERLAGOS AGROPECUÁRIA informaram que a área do terreno situado no conjunto 23, lote 2 ficou com 2.000,00m2, respondendo ao questionamento da seguinte forma: “A redução da área ocorreu devido às restrições ambientais/declividade (Lei 12.651/2012 e Lei 6.766/79).” Do ofício expedido pela Secretaria de Estado de Economia do Distrito Federal (ID 65501468), consta a informação de que o terreno foi cadastrado somente em 2005, em nome do Condomínio Rural Mansões Belvedere, com a metragem de 1.420,87m2; em 2008, a metragem foi modificada para 2.056m2 e no dia 5/9/2021, foi alterada para 1.000m2. Nesse contexto, o apelante, ao reiterar, tanto no contrato de cessão de direitos (em que atuou como anuente), quanto nas comunicações administrativas, que o loteamento estava em fase de regularização e que o lote teria uma metragem aproximada de 2.000m2, criou uma expectativa legítima no comprador de que o terreno, ao final do processo, teria essa área, conforme consta da cessão de direitos. Contudo, após a aprovação do Projeto Urbanístico de Parcelamento do Solo do referido condomínio, de acordo com Projeto de Urbanismo – URB 154/2018, Memorial Descritivo – MDE 154/18 e nas Normas de Edificação Uso e Gabarito – NGB 154/18, houve redução considerável do terreno do autor. A diminuição da metragem teria ocorrido porque o próprio réu/apelante designou cerca de 1.000m2 para espaço livre de uso público, o que enseja recomposição por dano material. ... Tendo em vista que o apelante vendeu, originalmente, um terreno com aproximadamente 2.000m2 e, no momento de realizar o registro, informou que poderia transferir apenas metade dessa área, a situação claramente envolve o risco de perda parcial da área adquirida, por causas não atribuíveis ao comprador. Portanto, o empreendedor deve arcar com os prejuízos decorrentes da redução da área, pois os riscos das irregularidades ou condições ambientais adversas já existentes no momento da venda são de sua responsabilidade, não podendo ser transferidos ao adquirente. ... No caso, como o autor optou pela presente medida judicial, com o objetivo de ser reparado, a título de dano material, pelo desfalque no tamanho da área adquirida, a condenação da apelante na obrigação de fazer (outorga de escritura pública de outros dois lotes localizados no mesmo condomínio), desnatura a finalidade precípua da indenização, de servir como instrumento de recomposição do dano sofrido, na exata medida da sua extensão (art. 944, CC). Com efeito, a indenização pretendida pelo autor mostra-se superior à que teria direito, tendo em vista que receberia dois lotes com área total de 1.202m2, em descompasso com o dano verificado com a compra do lote original (1.056m2), e acabaria por ensejar o seu enriquecimento sem causa, vedado pelo ordenamento jurídico vigente (art. 884, CC). Desse modo, a fim de preservar o equilíbrio contratual e assegurar a efetiva recomposição patrimonial, cabe apenas, na forma do art. 326, parágrafo único, CPC, acolher o pedido subsidiário, de conversão da obrigação de fazer requerida (outorga de escritura de outros dois lotes), em perdas e danos, cujo valor deverá ser apurado em regular liquidação de sentença. (ID 68748859). Assim, infirmar fundamentos dessa natureza é providência que demanda nova interpretação das aludidas cláusulas e de matéria de fato e de prova, o que atrai os vetos dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Determino que todas as publicações e intimações sejam feitas em nome do advogado BRYAN PHILLIP DE JONGH MARTINS, OAB/DF n. 71.015 e ROBERTA NAYARA PEREIRA ALEXANDRE, OAB/DF n. 59.906. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios JO-B41

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0703942-24.2023.8.07.0001 RECORRENTE: INTERLAGOS AGROPECUARIA E COMERCIO LTDA - ME RECORRIDO: RALIL NASSIF SALOMAO DECISÃO I – Trata-se de recursos especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Sexta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. CÍVEL E PROCESSO CIVIL. CESSÃO DE DIREITO. AQUISIÇÃO DE TERRENO E ÁREA IRREGULAR. POSTERIOR REGULARIZAÇÃO COM REDUÇÃO DA METRAGEM ORIGINÁRIA. DEVER DE INDENIZAR. ÔNUS DO EMPREENDEDOR. CUMULAÇÃO ALTERNATIVA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. CABIMENTO. 1. Considerando que o apelante vendeu originalmente um terreno com aproximadamente 2.000m2 e, no momento de realizar o registro, informou que poderia transferir apenas metade dessa área, a situação claramente envolve o risco de perda parcial da propriedade por causas não atribuíveis ao comprador. 2. O empreendedor deve arcar com a redução da área e compensar o comprador pelos prejuízos decorrentes, pois os riscos de irregularidades ou condições ambientais adversas já existentes no momento da venda são de sua responsabilidade, não podendo ser transferidos ao adquirente. 3. A posição do empreendedor, como anuente no contrato de cessão de direitos, reforça a validade do contrato, quanto à metragem e demais características do imóvel dele constante. Como anuente, a empresa teria, inclusive, a obrigação de garantir a conformidade do negócio, considerando seu envolvimento na subdivisão e venda original dos terrenos. 4. A condenação da apelante na obrigação de fazer (outorga de escritura pública de outros dois lotes localizados no mesmo condomínio), desnatura a finalidade precípua da indenização, de servir como instrumento de recomposição do dano sofrido, na medida da sua extensão (art. 944, CC). 5. Desse modo, a fim de preservar o equilíbrio contratual e assegurar a efetiva recomposição patrimonial, cabe apenas, na forma do art. 326, parágrafo único, CPC, acolher o pedido alternativo, de conversão da obrigação de fazer requerida (outorga de escritura de outros dois lotes), em perdas e danos, cujo valor deverá ser apurado em regular liquidação de sentença. 6. Recurso conhecido e provido, em parte. A parte recorrente alega que o acórdão impugnado ensejou as seguintes violações: a) artigos 489, §1o, inciso IV, e 1.022, inciso II, ambos do Código de Processo Civil, sustentando negativa de prestação jurisdicional; b) artigo 373, inciso I, do CPC, ao desconsiderar a correta distribuição do ônus probatório e impor à recorrente o dever de comprovar fato que incumbia exclusivamente ao autor da ação. Afirma que houve a inversão indevida do ônus da prova e houve a formação de juízo condenatório sem lastro mínimo em elementos probatórios idôneos. Requer que todas as publicações e intimações sejam feitas em nome do advogado BRYAN PHILLIP DE JONGH MARTINS, OAB/DF n. 71.015 e ROBERTA NAYARA PEREIRA ALEXANDRE, OAB/DF n. 59.906. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Em análise aos pressupostos constitucionais de admissibilidade, verifica-se que o recurso especial não merece prosseguir quanto à apontada afronta aos artigos 489, § 1o, incisos I e IV, e 1.022, incisos I e II, parágrafo único, incisos I e II, ambos do CPC, porque, de acordo com o entendimento jurisprudencial pacífico da Corte Superior, “Não se reconhece a violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando há o exame, de forma fundamentada, de todas as questões submetidas à apreciação judicial na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte” (REsp n. 2.197.117/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 5/5/2025, DJEN de 8/5/2025). No mesmo sentido, destaca-se a decisão monocrática proferida no AREsp n. 2.980.314/BA, pelo Ministro Marco Buzzi, publicada no DJEN de 28/8/2025. Melhor sorte não colhe o apelo em relação à suposta transgressão ao artigo 373, inciso I, do CPC. Isso porque o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório e contratual dos autos, assentou que: Impende destacar, ainda, que o autor juntou outros documentos, que demonstram que, por um longo período, a área do seu terreno era de 2.056m2. Ao realizar questionamento sobre a metragem do seu lote perante o Condomínio Belvedere Green, o autor teve como resposta o seguinte (ID 65501371): “Após o reestudo das questões levantadas pela Declaração de Proprietário preenchida por V. As. ARIA ENGENHARIA E INTERLAGOS AGROPECUÁRIA informaram que a área do terreno situado no conjunto 23, lote 2 ficou com 2.000,00m2, respondendo ao questionamento da seguinte forma: “A redução da área ocorreu devido às restrições ambientais/declividade (Lei 12.651/2012 e Lei 6.766/79).” Do ofício expedido pela Secretaria de Estado de Economia do Distrito Federal (ID 65501468), consta a informação de que o terreno foi cadastrado somente em 2005, em nome do Condomínio Rural Mansões Belvedere, com a metragem de 1.420,87m2; em 2008, a metragem foi modificada para 2.056m2 e no dia 5/9/2021, foi alterada para 1.000m2. Nesse contexto, o apelante, ao reiterar, tanto no contrato de cessão de direitos (em que atuou como anuente), quanto nas comunicações administrativas, que o loteamento estava em fase de regularização e que o lote teria uma metragem aproximada de 2.000m2, criou uma expectativa legítima no comprador de que o terreno, ao final do processo, teria essa área, conforme consta da cessão de direitos. Contudo, após a aprovação do Projeto Urbanístico de Parcelamento do Solo do referido condomínio, de acordo com Projeto de Urbanismo – URB 154/2018, Memorial Descritivo – MDE 154/18 e nas Normas de Edificação Uso e Gabarito – NGB 154/18, houve redução considerável do terreno do autor. A diminuição da metragem teria ocorrido porque o próprio réu/apelante designou cerca de 1.000m2 para espaço livre de uso público, o que enseja recomposição por dano material. ... Tendo em vista que o apelante vendeu, originalmente, um terreno com aproximadamente 2.000m2 e, no momento de realizar o registro, informou que poderia transferir apenas metade dessa área, a situação claramente envolve o risco de perda parcial da área adquirida, por causas não atribuíveis ao comprador. Portanto, o empreendedor deve arcar com os prejuízos decorrentes da redução da área, pois os riscos das irregularidades ou condições ambientais adversas já existentes no momento da venda são de sua responsabilidade, não podendo ser transferidos ao adquirente. ... No caso, como o autor optou pela presente medida judicial, com o objetivo de ser reparado, a título de dano material, pelo desfalque no tamanho da área adquirida, a condenação da apelante na obrigação de fazer (outorga de escritura pública de outros dois lotes localizados no mesmo condomínio), desnatura a finalidade precípua da indenização, de servir como instrumento de recomposição do dano sofrido, na exata medida da sua extensão (art. 944, CC). Com efeito, a indenização pretendida pelo autor mostra-se superior à que teria direito, tendo em vista que receberia dois lotes com área total de 1.202m2, em descompasso com o dano verificado com a compra do lote original (1.056m2), e acabaria por ensejar o seu enriquecimento sem causa, vedado pelo ordenamento jurídico vigente (art. 884, CC). Desse modo, a fim de preservar o equilíbrio contratual e assegurar a efetiva recomposição patrimonial, cabe apenas, na forma do art. 326, parágrafo único, CPC, acolher o pedido subsidiário, de conversão da obrigação de fazer requerida (outorga de escritura de outros dois lotes), em perdas e danos, cujo valor deverá ser apurado em regular liquidação de sentença. (ID 68748859). Assim, infirmar fundamentos dessa natureza é providência que demanda nova interpretação das aludidas cláusulas e de matéria de fato e de prova, o que atrai os vetos dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Determino que todas as publicações e intimações sejam feitas em nome do advogado BRYAN PHILLIP DE JONGH MARTINS, OAB/DF n. 71.015 e ROBERTA NAYARA PEREIRA ALEXANDRE, OAB/DF n. 59.906. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios JO-B41