Tribunal: TJDFT
Processo: 0706103-94.2025.8.07.0014
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-04-15
Data de publicação: 2026-04-22

Ementa:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. INSTITUIÇÃO DE TAXA COMPLEMENTAR. LOTE COM MAIS DE UMA MORADIA/RESIDÊNCIA AUTÔNOMA NUMA MESMA EDIFICAÇÃO. QUÓRUM DE APROVAÇÃO NÃO ATINGIDO. PROCURAÇÕES INVÁLIDAS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré contra a sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais para declarar a nulidade da deliberação assemblear que instituiu taxa complementar para as unidades autônomas que possuam mais de uma edificação residencial e/ou moradia no interior da unidade, bem como declarar a inexigibilidade da referida cobrança em relação ao autor/recorrido e condená-la a restituir os valores pagos a título daquela taxa nos meses de junho, julho e agosto de 2025 em favor do autor/recorrido. Em suas razões recursais, o réu/recorrente suscitou preliminar de cerceamento de defesa e de inépcia da inicial. No mérito, alegou que a sentença não valorou adequadamente as provas produzidas nos autos; que as procurações foram devidamente apresentadas; que houve violação ao princípio da soberania da assembleia; que não houve manifestação sobre decisões colcionadas de casos similares; que no lote 10A existem dois imóveis independentes, um no térreo e outro no pavimento superior, em que residem famílias distintas e ambas se beneficiam do serviço de manutenção do condomínio e para ele devem contribuir; que o abaixo-assinado reforça a vontade manifestada pelos associados representados na assembleia. Requer o acolhimento das preliminares para a cassação da sentença e, no mérito, a reforma integral da sentença pela improcedência dos pedidos iniciais.
2. Recurso próprio, tempestivo e preparo recolhido. Contrarrazões apresentadas.
II. Questão em discussão
3. A questão em discussão consiste em analisar as preliminares de cerceamento de defesa e de inépcia da inicial e, no mérito, a validade da alteração da Convenção de Condomínio que instituiu taxa ordinária complementar para lotes em que existem mais de uma moradia/residência autônoma numa mesma edificação.
III. Razões de decidir
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é paritária, devendo a lide ser elucidada à luz do Código Civil.
5. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA: A parte ré/recorrente arguiu cerceamento de defesa diante do indeferimento de produção de prova oral com oitiva de testemunha. O juiz, como destinatário das provas, pode dispensar aquelas que entender desnecessárias e protelatórias para a resolução da demanda, sem que tal fato, por si só, implique ofensa aos princípios do contraditório e da ampla defesa (art. 355, CPC). A questão em discussão depende de prova eminentemente documental. Preliminar rejeitada.
6. PRELIMINAR DE INÉPCIA DA INICIAL: No que diz respeito à inépcia da petição inicial, o pedido formulado é juridicamente possível, visto que a parte autora/recorrida pleiteou o reconhecimento da nulidade da alteração da Convenção do Condomínio que aprovou taxa ordinária complementar para lotes em que existem mais de uma moradia/residência numa mesma edificação. Ademais, a petição inicial preenche os requisitos delineados nos artigos 319 e 320 do Código de Processo Civil. Preliminar rejeitada.
7. Mérito. A sentença declarou a nulidade da alteração da cláusula 6a da Convenção do Condomínio que passou a instituir taxa ordinária complementar, fundamentando na ausência de comprovação do quórum necessário de dois terços (2/3), considerando que as procurações dos associados que não puderam comparecer à reunião não foram devidamente apresentadas ou conferidas no momento da Assembleia, não sendo possível a convalidação da outorga de poderes por abaixo-assinado realizado em data posterior.
8. Compulsado os autos, verifica-se que a Assembleia Geral Extraordinária foi realizada no dia 01/04/2025, em que dos trinta e um associados, apenas vinte e sete teriam participado do ato, sendo quinze deles mediante procuração (ID 81729929). Da análise das procurações percebe-se que não foram emitidas previamente à assembleia, uma vez que a maioria delas é datada do mesmo dia 01/04/2025 (ID 81729929).
9. Juntamente a isso, não constou registro na ata da Assembleia que as procurações teriam sido apresentadas e conferidas, tampouco qualquer impugnação pelos associados ali presentes. De modo que o abaixo-assinado elaborado no dia 21/08/2025, portanto, posterior à reunião, evidencia que os quinze associados não estavam representados formalmente no momento da deliberação (ID 81729950), razão pela qual seus votos não podem ser computados para o atingimento do quórum.
10. Portanto, correta a sentença que fundamentou a nulidade da alteração da convenção do condomínio, por ausência de quórum (2/3), conforme estabelece o art. 1.351, CC.
11. Por fim, a alegação recursal de que a sentença não se manifestou sobre os julgados colacionados pelo réu/recorrente em situações similares em que houve o reconhecimento da validade da deliberação da assembleia não merece prosperar, haja vista que o magistrado não possui o dever de examinar exaustivamente todos os argumentos apresentados pelas partes, mas apenas aqueles relevantes para a formação de seu convencimento.
IV. Dispositivo e tese
12. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno a parte ré/recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% valor da condenação, conforme disposição do art. 55 da Lei no 9.099/95.
13. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei no 9.099/95.

Inteiro teor:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. INSTITUIÇÃO DE TAXA COMPLEMENTAR. LOTE COM MAIS DE UMA MORADIA/RESIDÊNCIA AUTÔNOMA NUMA MESMA EDIFICAÇÃO. QUÓRUM DE APROVAÇÃO NÃO ATINGIDO. PROCURAÇÕES INVÁLIDAS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pela parte ré contra a sentença que julgou procedentes os pedidos iniciais para declarar a nulidade da deliberação assemblear que instituiu taxa complementar para as unidades autônomas que possuam mais de uma edificação residencial e/ou moradia no interior da unidade, bem como declarar a inexigibilidade da referida cobrança em relação ao autor/recorrido e condená-la a restituir os valores pagos a título daquela taxa nos meses de junho, julho e agosto de 2025 em favor do autor/recorrido. Em suas razões recursais, o réu/recorrente suscitou preliminar de cerceamento de defesa e de inépcia da inicial. No mérito, alegou que a sentença não valorou adequadamente as provas produzidas nos autos; que as procurações foram devidamente apresentadas; que houve violação ao princípio da soberania da assembleia; que não houve manifestação sobre decisões colcionadas de casos similares; que no lote 10A existem dois imóveis independentes, um no térreo e outro no pavimento superior, em que residem famílias distintas e ambas se beneficiam do serviço de manutenção do condomínio e para ele devem contribuir; que o abaixo-assinado reforça a vontade manifestada pelos associados representados na assembleia. Requer o acolhimento das preliminares para a cassação da sentença e, no mérito, a reforma integral da sentença pela improcedência dos pedidos iniciais.
2. Recurso próprio, tempestivo e preparo recolhido. Contrarrazões apresentadas.
II. Questão em discussão
3. A questão em discussão consiste em analisar as preliminares de cerceamento de defesa e de inépcia da inicial e, no mérito, a validade da alteração da Convenção de Condomínio que instituiu taxa ordinária complementar para lotes em que existem mais de uma moradia/residência autônoma numa mesma edificação.
III. Razões de decidir
4. A relação jurídica estabelecida entre as partes é paritária, devendo a lide ser elucidada à luz do Código Civil.
5. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA: A parte ré/recorrente arguiu cerceamento de defesa diante do indeferimento de produção de prova oral com oitiva de testemunha. O juiz, como destinatário das provas, pode dispensar aquelas que entender desnecessárias e protelatórias para a resolução da demanda, sem que tal fato, por si só, implique ofensa aos princípios do contraditório e da ampla defesa (art. 355, CPC). A questão em discussão depende de prova eminentemente documental. Preliminar rejeitada.
6. PRELIMINAR DE INÉPCIA DA INICIAL: No que diz respeito à inépcia da petição inicial, o pedido formulado é juridicamente possível, visto que a parte autora/recorrida pleiteou o reconhecimento da nulidade da alteração da Convenção do Condomínio que aprovou taxa ordinária complementar para lotes em que existem mais de uma moradia/residência numa mesma edificação. Ademais, a petição inicial preenche os requisitos delineados nos artigos 319 e 320 do Código de Processo Civil. Preliminar rejeitada.
7. Mérito. A sentença declarou a nulidade da alteração da cláusula 6a da Convenção do Condomínio que passou a instituir taxa ordinária complementar, fundamentando na ausência de comprovação do quórum necessário de dois terços (2/3), considerando que as procurações dos associados que não puderam comparecer à reunião não foram devidamente apresentadas ou conferidas no momento da Assembleia, não sendo possível a convalidação da outorga de poderes por abaixo-assinado realizado em data posterior.
8. Compulsado os autos, verifica-se que a Assembleia Geral Extraordinária foi realizada no dia 01/04/2025, em que dos trinta e um associados, apenas vinte e sete teriam participado do ato, sendo quinze deles mediante procuração (ID 81729929). Da análise das procurações percebe-se que não foram emitidas previamente à assembleia, uma vez que a maioria delas é datada do mesmo dia 01/04/2025 (ID 81729929).
9. Juntamente a isso, não constou registro na ata da Assembleia que as procurações teriam sido apresentadas e conferidas, tampouco qualquer impugnação pelos associados ali presentes. De modo que o abaixo-assinado elaborado no dia 21/08/2025, portanto, posterior à reunião, evidencia que os quinze associados não estavam representados formalmente no momento da deliberação (ID 81729950), razão pela qual seus votos não podem ser computados para o atingimento do quórum.
10. Portanto, correta a sentença que fundamentou a nulidade da alteração da convenção do condomínio, por ausência de quórum (2/3), conforme estabelece o art. 1.351, CC.
11. Por fim, a alegação recursal de que a sentença não se manifestou sobre os julgados colacionados pelo réu/recorrente em situações similares em que houve o reconhecimento da validade da deliberação da assembleia não merece prosperar, haja vista que o magistrado não possui o dever de examinar exaustivamente todos os argumentos apresentados pelas partes, mas apenas aqueles relevantes para a formação de seu convencimento.
IV. Dispositivo e tese
12. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno a parte ré/recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% valor da condenação, conforme disposição do art. 55 da Lei no 9.099/95.
13. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei no 9.099/95.