Tribunal: TJDFT
Processo: 0789373-10.2025.8.07.0016
Órgão julgador: GABRIELA JARDON GUIMARAES DE FARIA
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-03-16
Data de publicação: 2026-03-27

Ementa:
RECURSO INOMINADO. PEDIDO DE GRATUIDADE DE JUSTIÇA FORMULADO EM CONTRARRAZÕES NÃO CONHECIDO. INOVAÇÃO RECURSAL. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA NÃO CONHECIDA. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO FORMALIZADO DURANTE A PANDEMIA. CASO FORTUITO NÃO CARACTERIZADO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRÉ-CONTRATO. FORÇA OBRIGATÓRIA. LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA. INDENIZAÇÃO DEVIDA. PLANILHA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO VERIFICADA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. Prescindível pedido de gratuidade de justiça em contrarrazões, ante os termos do art. 55 da Lei 9.099/1995, segundo o qual somente o recorrente vencido pagará as custas e os honorários de advogado.
2. Configura indevida inovação recursal a alegação de incompetência do Juizado Especial Cível para julgar a presente demanda e, consequentemente, a remessa dos autos para uma das Varas Cíveis se o argumento não foi deduzido na contestação. Se a alegação não foi objeto de debate em primeiro grau de jurisdição é indevida a sua apreciação na instância revisora ante os arts. 329, 1.013 e 1.014, do Código de Processo Civil, aplicados subsidiariamente à hipótese. Recurso não conhecido nessa parte.
3. O art. 48 do CDC estabelece que as “declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos”. A razão de ser deste dispositivo é a necessidade de proteger as expectativas legítimas do consumidor geradas pela oferta especificada no pré-contrato.
4. A formalização de contrato de compra e venda de unidade imobiliária não exclui a obrigação de cumprir o prazo de entrega, assumida pelo fornecedor no termo de reserva imobiliária, que estabelece inequivocamente a data de entrega do empreendimento em 30/1/2024, com tolerância de 180 dias (ID 80983798 - Pág. 6, cláusula 21).
5. Se o contrato de compra e venda foi firmado em julho de 2021, em plena pandemia, eventuais dificuldades na construção do empreendimento eram previsíveis e, portanto, não podem ser consideradas fortuitos externos.
6. De acordo com o Tema Repetitivo 996: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...).”
7. Se a construtora/incorporadora não cumpriu o prazo de entrega do imóvel, deve pagar lucros cessantes ao consumidor a partir do fim do prazo de tolerância (estabelecido no pré-contrato) até a data da efetiva entrega do imóvel e indenizar os juros de obra cobrado pelo agente financeiro até o registro da carta de habite-se.
8. Na hipótese, o imóvel haveria de ser entregue em 30/07/2022, já computados os 180 dias de tolerância, e foi entregue somente em 11/2/2025. Inviável a soma desse prazo de tolerância com o prazo de 60 dias para entrega das chaves previsto em instrumento separado e em momento diverso, devendo prevalecer o fixado no termo de reserva.
9. A insurgência de que a planilha refletiria apenas financiamento não afasta os lançamentos específicos de juros de obra constantes dos autos. A aludida planilha é clara no que tange à composição dos valores cobrados do consumidor, de modo que os valores constantes da coluna denominada "juros" são aqueles inerentes aos juros de obra. (Acórdão 2066856, 0702647-18.2025.8.07.0021, Relator(a): SILVANA DA SILVA CHAVES, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 12/11/2025, publicado no DJe: 26/11/2025)
10. Em relação aos juros de obra, a restituição deve se limitar aos juros pagos, conforme a coluna “Juros Contratuais” (ID 80983773), pois a coluna “Valores pagos no período” inclui encargos alheios aos juros de obra, como amortização do saldo na fase de obra e outras taxas. Nesse sentido: (Acórdão 2000138, 0796251-82.2024.8.07.0016, Relator(a): SILVANA DA SILVA CHAVES, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 19/05/2025, publicado no DJe: 28/05/2025)
11. O comprovante apresentado pelo recorrido no ID 80983773, demonstra os valores pagos a título de juros de obra para o período compreendido de agosto a dezembro de 2024 e no ID 80983772 que faz referência ao Contrato –178770180014-9, demonstra pagamento do valor de juros acrescidos do valor de amortização, sem ser possível se saber, portanto, qual o valor específico dos juros de obra para os meses de janeiro e fevereiro de 2025. Logo, em cumprimento de sentença, para os meses de janeiro e fevereiro de 2025, deve ser apresentada planilha demonstrando o detalhamento das parcelas para decotar os valores não relacionados aos juros de obra.
12. Diante disso, a sentença deve ser reformada apenas para adequar o critério técnico de apuração do valor devido a título de juros de obra, devendo a apuração considerar exclusivamente a soma dos valores pagos a título de juros de obra, referentes ao período de agosto de 2024 a fevereiro de 2025, determinando-se a apresentação, na fase de cumprimento de sentença, de planilha demonstrando o detalhamento das parcelas para decote dos encargos não relacionados aos juros de obra.
13. Não incorre nas penas de litigância de má-fé a parte que atua no seu direito de recorrer.
14. Recurso parcialmente conhecido. Na parte conhecida, parcialmente provido na forma dos itens 10 a 12.
15. Sem custa e sem honorários.

Inteiro teor:
RECURSO INOMINADO. PEDIDO DE GRATUIDADE DE JUSTIÇA FORMULADO EM CONTRARRAZÕES NÃO CONHECIDO. INOVAÇÃO RECURSAL. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA NÃO CONHECIDA. CONSUMIDOR. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO FORMALIZADO DURANTE A PANDEMIA. CASO FORTUITO NÃO CARACTERIZADO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRÉ-CONTRATO. FORÇA OBRIGATÓRIA. LUCROS CESSANTES E JUROS DE OBRA. INDENIZAÇÃO DEVIDA. PLANILHA. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO VERIFICADA. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA.
1. Prescindível pedido de gratuidade de justiça em contrarrazões, ante os termos do art. 55 da Lei 9.099/1995, segundo o qual somente o recorrente vencido pagará as custas e os honorários de advogado.
2. Configura indevida inovação recursal a alegação de incompetência do Juizado Especial Cível para julgar a presente demanda e, consequentemente, a remessa dos autos para uma das Varas Cíveis se o argumento não foi deduzido na contestação. Se a alegação não foi objeto de debate em primeiro grau de jurisdição é indevida a sua apreciação na instância revisora ante os arts. 329, 1.013 e 1.014, do Código de Processo Civil, aplicados subsidiariamente à hipótese. Recurso não conhecido nessa parte.
3. O art. 48 do CDC estabelece que as “declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos”. A razão de ser deste dispositivo é a necessidade de proteger as expectativas legítimas do consumidor geradas pela oferta especificada no pré-contrato.
4. A formalização de contrato de compra e venda de unidade imobiliária não exclui a obrigação de cumprir o prazo de entrega, assumida pelo fornecedor no termo de reserva imobiliária, que estabelece inequivocamente a data de entrega do empreendimento em 30/1/2024, com tolerância de 180 dias (ID 80983798 - Pág. 6, cláusula 21).
5. Se o contrato de compra e venda foi firmado em julho de 2021, em plena pandemia, eventuais dificuldades na construção do empreendimento eram previsíveis e, portanto, não podem ser consideradas fortuitos externos.
6. De acordo com o Tema Repetitivo 996: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância. 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma.1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...).”
7. Se a construtora/incorporadora não cumpriu o prazo de entrega do imóvel, deve pagar lucros cessantes ao consumidor a partir do fim do prazo de tolerância (estabelecido no pré-contrato) até a data da efetiva entrega do imóvel e indenizar os juros de obra cobrado pelo agente financeiro até o registro da carta de habite-se.
8. Na hipótese, o imóvel haveria de ser entregue em 30/07/2022, já computados os 180 dias de tolerância, e foi entregue somente em 11/2/2025. Inviável a soma desse prazo de tolerância com o prazo de 60 dias para entrega das chaves previsto em instrumento separado e em momento diverso, devendo prevalecer o fixado no termo de reserva.
9. A insurgência de que a planilha refletiria apenas financiamento não afasta os lançamentos específicos de juros de obra constantes dos autos. A aludida planilha é clara no que tange à composição dos valores cobrados do consumidor, de modo que os valores constantes da coluna denominada "juros" são aqueles inerentes aos juros de obra. (Acórdão 2066856, 0702647-18.2025.8.07.0021, Relator(a): SILVANA DA SILVA CHAVES, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 12/11/2025, publicado no DJe: 26/11/2025)
10. Em relação aos juros de obra, a restituição deve se limitar aos juros pagos, conforme a coluna “Juros Contratuais” (ID 80983773), pois a coluna “Valores pagos no período” inclui encargos alheios aos juros de obra, como amortização do saldo na fase de obra e outras taxas. Nesse sentido: (Acórdão 2000138, 0796251-82.2024.8.07.0016, Relator(a): SILVANA DA SILVA CHAVES, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 19/05/2025, publicado no DJe: 28/05/2025)
11. O comprovante apresentado pelo recorrido no ID 80983773, demonstra os valores pagos a título de juros de obra para o período compreendido de agosto a dezembro de 2024 e no ID 80983772 que faz referência ao Contrato –178770180014-9, demonstra pagamento do valor de juros acrescidos do valor de amortização, sem ser possível se saber, portanto, qual o valor específico dos juros de obra para os meses de janeiro e fevereiro de 2025. Logo, em cumprimento de sentença, para os meses de janeiro e fevereiro de 2025, deve ser apresentada planilha demonstrando o detalhamento das parcelas para decotar os valores não relacionados aos juros de obra.
12. Diante disso, a sentença deve ser reformada apenas para adequar o critério técnico de apuração do valor devido a título de juros de obra, devendo a apuração considerar exclusivamente a soma dos valores pagos a título de juros de obra, referentes ao período de agosto de 2024 a fevereiro de 2025, determinando-se a apresentação, na fase de cumprimento de sentença, de planilha demonstrando o detalhamento das parcelas para decote dos encargos não relacionados aos juros de obra.
13. Não incorre nas penas de litigância de má-fé a parte que atua no seu direito de recorrer.
14. Recurso parcialmente conhecido. Na parte conhecida, parcialmente provido na forma dos itens 10 a 12.
15. Sem custa e sem honorários.