Tribunal: TJDFT
Processo: 0708154-54.2024.8.07.0001
Órgão julgador: MARILIA DE AVILA E SILVA SAMPAIO
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-29
Data de publicação: 2026-05-13

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO DE PROMESSA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. UNIDADE IMOBILIÁRIA NO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA JUÍZO. REJEITADA. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. ABUSIVIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. MÉRITO. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS. CUMULAÇÃO DE MULTA RESCISÓRIA E ARRAS CONFIRMATÓRIAS. IMPOSSIBILIDADE. PRINCÍPIO DO NON BIS IN IDEM. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. ADEQUAÇÃO E PROPORÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. Caso em exame
Apelação interposta pela ré contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de anulação de contrato cumulada com restituição de valores pagos e danos morais, ajuizada por adquirente de cotas de empreendimento imobiliário em regime de multipropriedade.

II. Questões em discussão
Examinam-se: (i) a validade da cláusula de eleição de foro; (ii) a legalidade da cláusula penal estipulada em 50% dos valores pagos; (iii) a possibilidade de retenção cumulativa das arras com a cláusula penal; (iv) o termo inicial dos juros de mora; e (v) distribuição dos ônus de sucumbência.

III. Razões de decidir
Reconhecida a natureza consumerista da relação jurídica, é abusiva a cláusula de eleição de foro que impõe ônus excessivo ao consumidor, devendo prevalecer o foro de seu domicílio. A cláusula penal compensatória, ainda que prevista em contrato celebrado sob a égide da Lei no 13.786/2018, submete-se ao controle judicial à luz do CDC e do art. 413 do Código Civil, revelando-se abusiva quando impõe perda substancial das quantias pagas, razão pela qual é legítima sua redução. É inadmissível a retenção cumulativa de arras e cláusula penal, por configurarem sanções de mesma natureza, sob pena de bis in idem. Tratando-se de contrato firmado após a Lei do Distrato, os juros de mora sobre os valores a restituir incidem a partir da citação. Correta a fixação da sucumbência recíproca, observada a proporção do êxito de cada parte.

IV. Dispositivo e tese
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Tese: Em contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária no regime de multipropriedade, submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula de eleição de foro que dificulte o acesso do consumidor à Justiça, bem como a cláusula penal que imponha retenção excessiva dos valores pagos, sendo vedada sua cumulação com a perda das arras.
Legislação relevante citada:
Código de Defesa do Consumidor, arts. 2o, 3o, 6o, VIII, 51, IV e 53; Código Civil, arts. 413 e 418 a 420; Código de Processo Civil, arts. 85, §§ 2o e 11, 86 e 487, I; Lei no 4.591/1964, art. 67A; Lei no 13.786/2018.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.117.412/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 2.9.2025; TJDFT, Acórdão 1.253.832, 070750364.2020.8.07.0000, Rel. Des. Eustáquio de Castro, j. 1.6.2020.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO DE PROMESSA DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. UNIDADE IMOBILIÁRIA NO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA JUÍZO. REJEITADA. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. ABUSIVIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. MÉRITO. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS. CUMULAÇÃO DE MULTA RESCISÓRIA E ARRAS CONFIRMATÓRIAS. IMPOSSIBILIDADE. PRINCÍPIO DO NON BIS IN IDEM. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. ADEQUAÇÃO E PROPORÇÃO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. Caso em exame
Apelação interposta pela ré contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de anulação de contrato cumulada com restituição de valores pagos e danos morais, ajuizada por adquirente de cotas de empreendimento imobiliário em regime de multipropriedade.

II. Questões em discussão
Examinam-se: (i) a validade da cláusula de eleição de foro; (ii) a legalidade da cláusula penal estipulada em 50% dos valores pagos; (iii) a possibilidade de retenção cumulativa das arras com a cláusula penal; (iv) o termo inicial dos juros de mora; e (v) distribuição dos ônus de sucumbência.

III. Razões de decidir
Reconhecida a natureza consumerista da relação jurídica, é abusiva a cláusula de eleição de foro que impõe ônus excessivo ao consumidor, devendo prevalecer o foro de seu domicílio. A cláusula penal compensatória, ainda que prevista em contrato celebrado sob a égide da Lei no 13.786/2018, submete-se ao controle judicial à luz do CDC e do art. 413 do Código Civil, revelando-se abusiva quando impõe perda substancial das quantias pagas, razão pela qual é legítima sua redução. É inadmissível a retenção cumulativa de arras e cláusula penal, por configurarem sanções de mesma natureza, sob pena de bis in idem. Tratando-se de contrato firmado após a Lei do Distrato, os juros de mora sobre os valores a restituir incidem a partir da citação. Correta a fixação da sucumbência recíproca, observada a proporção do êxito de cada parte.

IV. Dispositivo e tese
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Tese: Em contratos de promessa de compra e venda de unidade imobiliária no regime de multipropriedade, submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula de eleição de foro que dificulte o acesso do consumidor à Justiça, bem como a cláusula penal que imponha retenção excessiva dos valores pagos, sendo vedada sua cumulação com a perda das arras.
Legislação relevante citada:
Código de Defesa do Consumidor, arts. 2o, 3o, 6o, VIII, 51, IV e 53; Código Civil, arts. 413 e 418 a 420; Código de Processo Civil, arts. 85, §§ 2o e 11, 86 e 487, I; Lei no 4.591/1964, art. 67A; Lei no 13.786/2018.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.117.412/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 2.9.2025; TJDFT, Acórdão 1.253.832, 070750364.2020.8.07.0000, Rel. Des. Eustáquio de Castro, j. 1.6.2020.