Tribunal: TJDFT
Processo: 0701096-32.2026.8.07.0000
Órgão julgador: CARLOS PIRES SOARES NETO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-08
Data de publicação: 2026-04-29

Ementa:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. IMISSÃO NA POSSE PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR. CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO ACERCA DA TRANSAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto em face de decisão proferida em execução de título extrajudicial ajuizada por condomínio para cobrança de cotas condominiais, na qual se discute a legitimidade da construtora para responder por débitos incidentes sobre unidade imobiliária objeto de contrato de compra e venda não levado a registro, sendo indicado que o agravado exerce a posse direta do imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em definir se a construtora, na condição de proprietária registral, possui legitimidade passiva para responder por débitos condominiais quando comprovado que o promissário comprador se imitiu na posse do imóvel, ainda que o compromisso de compra e venda não tenha sido levado a registro.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. As despesas condominiais possuem natureza propter rem, vinculando-se diretamente ao imóvel e impondo ao condômino o dever de contribuir para sua manutenção, nos termos do art. 1.336, I, do Código Civil, de modo que a obrigação acompanha a coisa e pode recair sobre quem detenha a propriedade ou a posse da unidade.
4. O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de recurso repetitivo (Tema 886), define que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais não decorre necessariamente do registro do compromisso de compra e venda, mas da relação material com o imóvel, especialmente da imissão na posse pelo promissário comprador e da ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
5. Comprovada a imissão na posse do promissário comprador e a ciência do condomínio acerca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas ao período em que a posse é exercida pelo adquirente.
6. No caso concreto, a prova documental demonstra que o agravado exerce a posse direta da unidade imobiliária, circunstância reconhecida pelo próprio condomínio ao juntar aos autos a escritura de compra e venda, o que legitima o possuidor a figurar exclusivamente no polo passivo da execução.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: 1. A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais decorre da relação jurídica material com o imóvel, caracterizada pela posse ou propriedade, e não necessariamente do registro do compromisso de compra e venda. 2. Comprovada a imissão na posse pelo promissário comprador e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor quanto às despesas condominiais do período correspondente.

Inteiro teor:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. IMISSÃO NA POSSE PELO PROMISSÁRIO COMPRADOR. CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO ACERCA DA TRANSAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo de instrumento interposto em face de decisão proferida em execução de título extrajudicial ajuizada por condomínio para cobrança de cotas condominiais, na qual se discute a legitimidade da construtora para responder por débitos incidentes sobre unidade imobiliária objeto de contrato de compra e venda não levado a registro, sendo indicado que o agravado exerce a posse direta do imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em definir se a construtora, na condição de proprietária registral, possui legitimidade passiva para responder por débitos condominiais quando comprovado que o promissário comprador se imitiu na posse do imóvel, ainda que o compromisso de compra e venda não tenha sido levado a registro.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. As despesas condominiais possuem natureza propter rem, vinculando-se diretamente ao imóvel e impondo ao condômino o dever de contribuir para sua manutenção, nos termos do art. 1.336, I, do Código Civil, de modo que a obrigação acompanha a coisa e pode recair sobre quem detenha a propriedade ou a posse da unidade.
4. O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento de recurso repetitivo (Tema 886), define que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais não decorre necessariamente do registro do compromisso de compra e venda, mas da relação material com o imóvel, especialmente da imissão na posse pelo promissário comprador e da ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
5. Comprovada a imissão na posse do promissário comprador e a ciência do condomínio acerca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas ao período em que a posse é exercida pelo adquirente.
6. No caso concreto, a prova documental demonstra que o agravado exerce a posse direta da unidade imobiliária, circunstância reconhecida pelo próprio condomínio ao juntar aos autos a escritura de compra e venda, o que legitima o possuidor a figurar exclusivamente no polo passivo da execução.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: 1. A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais decorre da relação jurídica material com o imóvel, caracterizada pela posse ou propriedade, e não necessariamente do registro do compromisso de compra e venda. 2. Comprovada a imissão na posse pelo promissário comprador e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor quanto às despesas condominiais do período correspondente.