Tribunal: TJDFT
Processo: 0738433-23.2024.8.07.0001
Órgão julgador: FERNANDO TAVERNARD
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-01-21
Data de publicação: 2026-02-05

Ementa:
Ementa. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES. PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DA APELAÇÃO DA PARTE AUTORA. REJEITADA. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. MULTA COMPENSATÓRIA. PROPORCIONAL. REPAROS NO IMÓVEL. ÔNUS DA PROVA. LAUDO ELABORADO UNILATERALMENTE PELA LOCADORA. INSUFICIÊNCIA. DEVER DE MITIGAR O DANO. LIMITAÇÃO DOS ENCARGOS MORATÓRIOS. APELAÇÃO DA PARTE AUTORA DESPROVIDA. APELAÇÃO DA PARTE RÉ PARCIALMENTE PROVIDA.

I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Apelações cíveis interpostas pelas partes visam à reforma da sentença de parcial procedência, em que a parte ré foi condenada ao pagamento dos alugueres e encargos inadimplidos em contrato de locação comercial, além de multa compensatória no valor de R$23.333,33, e, improcedência do pedido de reparação dos danos aos imóveis.
2. Fatos relevantes. (i) as partes celebraram contrato de locação de imóveis comerciais em 4.8.2022, com prazo de vinte e quatro meses; (ii) foi oferecido pela parte ré título de capitalização como garantia locatícia; (iii) a partir de março de 2024 o locatário se tornou inadimplente com os alugueres, tributos de IPTU/TLP proporcionais e despesas condominiais; (iv) as chaves dos imóveis foram voluntariamente devolvidas em 5.4.2024; (v) teria sido elaborado laudo de vistoria de saída apenas pela parte autora; (vi) o título de capitalização não teria sido resgatado e (vii) citada, a parte ré não teria oferecido contestação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em saber: (i) preliminarmente, se a apelação da parte autora merece ser conhecida em razão da ausência de ratificação no prazo do art. 1.024, § 4o, do CPC; (ii) no mérito, se seria impositiva a cláusula penal (inadimplemento da obrigação – item 24, alínea “c”’ do contrato de locação) e/ou a multa rescisória (denúncia imotivada do locatário - item 24, alínea “d” do contrato de locação) e qual seria o valor devido; (iii) se o locatário é responsável pelos reparos indicados no laudo unilateral de vistoria de saída e (iv) se incidiria a teoria duty to mitigate the loss, para limitar juros e correção monetária em razão da inércia do credor em resgatar o título de capitalização dado em garantia.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A alteração trazida pela sentença integrativa proferida em 16.06.2025 (após embargos declaratórios) em nada modifica a conclusão do julgado, situação que dispensa a ratificação das razões recursais pela parte autora (CPC, art. 1.024, §5o).
5. Nos contratos de locação, a cláusula penal compensatória visa ressarcir o locador em razão da devolução antecipada do imóvel, antes do advento do termo contratual. Lado outro, a cláusula penal moratória objetiva reparar o adimplemento tardio da obrigação de pagar os alugueres e encargos contratuais.
6. No caso concreto, a “cláusula penal moratória” prevista no item 24, alínea “c” (três alugueres) e a “multa moratória” da cláusula 7a (10% sobre o débito total) possuem o mesmo fato gerador, na medida em que a parte autora atribui o título de “infração contratual” ao inadimplemento dos alugueres e encargos contratuais. Para essa situação fática deve incidir tão somente a multa moratória sobre o débito (cláusula 7a), especialmente cominada, afastando-se a multa genérica de três alugueres (cláusula 24a, alínea “c”), a fim de se evitar bis in idem.
7. De outro giro, aplica-se a multa compensatória de forma proporcional, prevista na cláusula 24, alínea “d”, pois o locatário teria denunciado imotivadamente o contrato e dado causa à rescisão antecipada. A redução proporcional pelo período restante do prazo contratual resulta em R$ 14.000,00 (4/24 de três alugueres). No capítulo, sentença reformada.
8. É dever do locatário restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal, e realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos (Lei n.o 8.245/91, art. 23, III e V).
9. As circunstâncias reportadas pela parte autora, embasadas exclusivamente no laudo de vistoria de saída, não são suficientes para demonstrar que a parte ré/apelada teria responsabilidade por eventuais reparos a serem realizados nos imóveis comerciais locados. A autora sequer justifica a ausência de apresentação do laudo de vistoria de entrada.
10. Ademais, o laudo de vistoria final teria sido produzido de forma unilateral, sem a notificação do locatário, de forma que a parte autora não teria comprovado o fato constitutivo do direito, atraindo a aplicação da jurisprudência que exige prova mínima da extensão do dano (Lei 8.245/91, art. 23, e CPC, art. 373, inc. I).
11. É amplamente reconhecido que a jurisprudência tem se baseado na aplicação da teoria do duty to mitigate the loss (dever de mitigar o dano) em situações em que o abuso por parte do credor é evidente, ocorrendo um manifesto excesso dos limites estabelecidos pelo propósito econômico ou social, pela boa-fé, ou pelos princípios éticos nas transações comerciais.
12. Efetivamente, a teoria, acolhida pela jurisprudência, decorre da boa-fé objetiva (CC, art. 422), e impõe às partes contratantes a adoção de condutas razoáveis para evitar ou reduzir danos, vedando o agravamento voluntário do prejuízo com o intuito de imputá-lo integralmente à outra parte.
13. No caso concreto, o contrato de locação prevê expressamente a possibilidade de resgate do título de capitalização dado em garantia e confere poderes à locadora para levantar o valor caucionado em caso de inadimplemento (cláusulas 16 a 20).
14. A locadora, dispondo de título de capitalização apto a cobrir o débito, permaneceu inerte e contribuiu para o aumento dos encargos, em violação à boa-fé objetiva e aos deveres de cooperação e mitigação do dano. Por isso, é de ser limitada a incidência de encargos moratórios, devendo o valor de cada débito ser compensado com a garantia na data de seu vencimento. No capítulo, sentença reformada.
IV. DISPOSITIVO
15. Apelações conhecidas. Preliminar não acolhida. Apelação da parte autora não provida. Apelação da parte ré parcialmente provida.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 373, I, 1.024,§§4o e 5o; CC, arts. 413, 422; Lei 8.245/1991, arts. 4o, 23.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no AREsp 388.570/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, Dje 27.6.2016; REsp 832.929/SP, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, Quinta Turma, DJe 22.10.2007; REsp 998.359/RS, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, Quinta Turma, DJe 02.02.2009; REsp 1201672/MS, Rel. Min. Lázaro Guimarães, Quarta Turma, Dje 21.11.2017. TJDFT, acórdão 2011851, Rel. Des. Robson Teixeira de Freitas, Oitava Turma Cível DJe: 01/07/2025; acórdão 1320975, Rel. Des. Hector Valverde Santanna, Segunda Turma Cível, DJe 9.3.2021; acórdão 1270449, Rel. Des. Sandoval Oliveira, Segunda Turma Cível, Dje 13.8.2020; acórdão 1768938, Rela. Desa. Soníria Rocha Campos D'assunção, Sexta Turma Cível, DJe: 06.11.2023; acórdão 1966673, Rel. Des.João Egmont, Segunda Turma Cível, DJe 24.02.2025; acórdão 1915244, Rel. Des. Alvaro Ciarlini, Segunda Turma Cível, DJe 24.09.2024; acórdão 1400264, Rel. Des. Arquibaldo Carneiro Portela, Oitava Turma Cível, DJe 25.2.2022; acórdão 1749351, Rel. Des. Carlos Pires Soares Neto, Primeira Turma Cível, DJe 8.9.2023.

Inteiro teor:
Ementa. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES. PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DA APELAÇÃO DA PARTE AUTORA. REJEITADA. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. MULTA COMPENSATÓRIA. PROPORCIONAL. REPAROS NO IMÓVEL. ÔNUS DA PROVA. LAUDO ELABORADO UNILATERALMENTE PELA LOCADORA. INSUFICIÊNCIA. DEVER DE MITIGAR O DANO. LIMITAÇÃO DOS ENCARGOS MORATÓRIOS. APELAÇÃO DA PARTE AUTORA DESPROVIDA. APELAÇÃO DA PARTE RÉ PARCIALMENTE PROVIDA.

I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Apelações cíveis interpostas pelas partes visam à reforma da sentença de parcial procedência, em que a parte ré foi condenada ao pagamento dos alugueres e encargos inadimplidos em contrato de locação comercial, além de multa compensatória no valor de R$23.333,33, e, improcedência do pedido de reparação dos danos aos imóveis.
2. Fatos relevantes. (i) as partes celebraram contrato de locação de imóveis comerciais em 4.8.2022, com prazo de vinte e quatro meses; (ii) foi oferecido pela parte ré título de capitalização como garantia locatícia; (iii) a partir de março de 2024 o locatário se tornou inadimplente com os alugueres, tributos de IPTU/TLP proporcionais e despesas condominiais; (iv) as chaves dos imóveis foram voluntariamente devolvidas em 5.4.2024; (v) teria sido elaborado laudo de vistoria de saída apenas pela parte autora; (vi) o título de capitalização não teria sido resgatado e (vii) citada, a parte ré não teria oferecido contestação.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em saber: (i) preliminarmente, se a apelação da parte autora merece ser conhecida em razão da ausência de ratificação no prazo do art. 1.024, § 4o, do CPC; (ii) no mérito, se seria impositiva a cláusula penal (inadimplemento da obrigação – item 24, alínea “c”’ do contrato de locação) e/ou a multa rescisória (denúncia imotivada do locatário - item 24, alínea “d” do contrato de locação) e qual seria o valor devido; (iii) se o locatário é responsável pelos reparos indicados no laudo unilateral de vistoria de saída e (iv) se incidiria a teoria duty to mitigate the loss, para limitar juros e correção monetária em razão da inércia do credor em resgatar o título de capitalização dado em garantia.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A alteração trazida pela sentença integrativa proferida em 16.06.2025 (após embargos declaratórios) em nada modifica a conclusão do julgado, situação que dispensa a ratificação das razões recursais pela parte autora (CPC, art. 1.024, §5o).
5. Nos contratos de locação, a cláusula penal compensatória visa ressarcir o locador em razão da devolução antecipada do imóvel, antes do advento do termo contratual. Lado outro, a cláusula penal moratória objetiva reparar o adimplemento tardio da obrigação de pagar os alugueres e encargos contratuais.
6. No caso concreto, a “cláusula penal moratória” prevista no item 24, alínea “c” (três alugueres) e a “multa moratória” da cláusula 7a (10% sobre o débito total) possuem o mesmo fato gerador, na medida em que a parte autora atribui o título de “infração contratual” ao inadimplemento dos alugueres e encargos contratuais. Para essa situação fática deve incidir tão somente a multa moratória sobre o débito (cláusula 7a), especialmente cominada, afastando-se a multa genérica de três alugueres (cláusula 24a, alínea “c”), a fim de se evitar bis in idem.
7. De outro giro, aplica-se a multa compensatória de forma proporcional, prevista na cláusula 24, alínea “d”, pois o locatário teria denunciado imotivadamente o contrato e dado causa à rescisão antecipada. A redução proporcional pelo período restante do prazo contratual resulta em R$ 14.000,00 (4/24 de três alugueres). No capítulo, sentença reformada.
8. É dever do locatário restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal, e realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos (Lei n.o 8.245/91, art. 23, III e V).
9. As circunstâncias reportadas pela parte autora, embasadas exclusivamente no laudo de vistoria de saída, não são suficientes para demonstrar que a parte ré/apelada teria responsabilidade por eventuais reparos a serem realizados nos imóveis comerciais locados. A autora sequer justifica a ausência de apresentação do laudo de vistoria de entrada.
10. Ademais, o laudo de vistoria final teria sido produzido de forma unilateral, sem a notificação do locatário, de forma que a parte autora não teria comprovado o fato constitutivo do direito, atraindo a aplicação da jurisprudência que exige prova mínima da extensão do dano (Lei 8.245/91, art. 23, e CPC, art. 373, inc. I).
11. É amplamente reconhecido que a jurisprudência tem se baseado na aplicação da teoria do duty to mitigate the loss (dever de mitigar o dano) em situações em que o abuso por parte do credor é evidente, ocorrendo um manifesto excesso dos limites estabelecidos pelo propósito econômico ou social, pela boa-fé, ou pelos princípios éticos nas transações comerciais.
12. Efetivamente, a teoria, acolhida pela jurisprudência, decorre da boa-fé objetiva (CC, art. 422), e impõe às partes contratantes a adoção de condutas razoáveis para evitar ou reduzir danos, vedando o agravamento voluntário do prejuízo com o intuito de imputá-lo integralmente à outra parte.
13. No caso concreto, o contrato de locação prevê expressamente a possibilidade de resgate do título de capitalização dado em garantia e confere poderes à locadora para levantar o valor caucionado em caso de inadimplemento (cláusulas 16 a 20).
14. A locadora, dispondo de título de capitalização apto a cobrir o débito, permaneceu inerte e contribuiu para o aumento dos encargos, em violação à boa-fé objetiva e aos deveres de cooperação e mitigação do dano. Por isso, é de ser limitada a incidência de encargos moratórios, devendo o valor de cada débito ser compensado com a garantia na data de seu vencimento. No capítulo, sentença reformada.
IV. DISPOSITIVO
15. Apelações conhecidas. Preliminar não acolhida. Apelação da parte autora não provida. Apelação da parte ré parcialmente provida.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 373, I, 1.024,§§4o e 5o; CC, arts. 413, 422; Lei 8.245/1991, arts. 4o, 23.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no AREsp 388.570/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, Dje 27.6.2016; REsp 832.929/SP, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, Quinta Turma, DJe 22.10.2007; REsp 998.359/RS, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, Quinta Turma, DJe 02.02.2009; REsp 1201672/MS, Rel. Min. Lázaro Guimarães, Quarta Turma, Dje 21.11.2017. TJDFT, acórdão 2011851, Rel. Des. Robson Teixeira de Freitas, Oitava Turma Cível DJe: 01/07/2025; acórdão 1320975, Rel. Des. Hector Valverde Santanna, Segunda Turma Cível, DJe 9.3.2021; acórdão 1270449, Rel. Des. Sandoval Oliveira, Segunda Turma Cível, Dje 13.8.2020; acórdão 1768938, Rela. Desa. Soníria Rocha Campos D'assunção, Sexta Turma Cível, DJe: 06.11.2023; acórdão 1966673, Rel. Des.João Egmont, Segunda Turma Cível, DJe 24.02.2025; acórdão 1915244, Rel. Des. Alvaro Ciarlini, Segunda Turma Cível, DJe 24.09.2024; acórdão 1400264, Rel. Des. Arquibaldo Carneiro Portela, Oitava Turma Cível, DJe 25.2.2022; acórdão 1749351, Rel. Des. Carlos Pires Soares Neto, Primeira Turma Cível, DJe 8.9.2023.