Tribunal: TJDFT
Processo: 0714739-98.2024.8.07.0009
Órgão julgador: RENATO SCUSSEL
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-02-25
Data de publicação: 2026-03-04

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL ANTECIPADO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedente pedido formulado, nos autos da ação de resolução contratual, com fundamento em inadimplemento de obrigação assumida em contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária. A sentença declarou a resolução do contrato por culpa exclusiva da requerida, determinando a devolução integral dos valores pagos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa diante do julgamento antecipado da lide; (ii) determinar se houve inadimplemento contratual antecipado da promitente vendedora; (iii) estabelecer as consequências jurídicas da resolução contratual, especialmente quanto à devolução das parcelas pagas e à aplicabilidade da cláusula penal em favor do consumidor.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O indeferimento da produção de prova oral ou pericial pelo juízo de origem não configura cerceamento de defesa, quando os fatos controvertidos estão suficientemente demonstrados por prova documental, nos termos do art. 355, I, c/c art. 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil (CPC).
4. O contrato previa conclusão da obra até 30/06/2025, prorrogável por 180 dias. Contudo, até a data da propositura da ação (11/09/2024), sequer havia início das obras, evidenciado por fotografias e ausência de documentos que comprovassem atos preparatórios relevantes, como alvarás ou estudos técnicos.
5. Considerando a magnitude do empreendimento (edifício de 12 andares), a inexistência de qualquer progresso físico indica a impossibilidade objetiva de cumprimento do prazo, configurando inadimplemento antecipado.
6. Nos termos da Súmula 543 do STJ, reconhecido o inadimplemento por culpa exclusiva do promitente vendedor, é devida a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo comprador.
7.Constatada cláusula penal estipulada exclusivamente contra o comprador, aplica-se, por simetria, o entendimento do STJ no Tema 971, admitindo-se sua inversão em favor do consumidor, como forma de indenização pelo inadimplemento da incorporadora.

IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso conhecido e não provido.

Tese de julgamento:
1. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando os fatos controvertidos são exclusivamente documentais e a prova requerida é prescindível.
2. Configura inadimplemento contratual antecipado a ausência de início de obra dentro de prazo razoável para cumprimento do cronograma pactuado.
3. Em caso de inadimplemento por culpa exclusiva da promitente vendedora, impõe-se a restituição integral das parcelas pagas pelo comprador.
4. É cabível a inversão da cláusula penal estipulada exclusivamente contra o consumidor, quando o inadimplemento decorrer da conduta da incorporadora.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 355, I; 370, parágrafo único; 373, II; 85, § 11. CDC, arts. 2o, 3o e 6o, VI.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 971 (REsp 1.631.485/DF e REsp 1.614.721/DF); TJDFT, Acórdão 2056558, Rel. Des. Eustáquio de Castro, j. 14/10/2025; Acórdão 1223993, Rel. Des. Josapha Francisco dos Santos, j. 18/12/2019.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL ANTECIPADO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedente pedido formulado, nos autos da ação de resolução contratual, com fundamento em inadimplemento de obrigação assumida em contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária. A sentença declarou a resolução do contrato por culpa exclusiva da requerida, determinando a devolução integral dos valores pagos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há três questões em discussão: (i) definir se houve cerceamento de defesa diante do julgamento antecipado da lide; (ii) determinar se houve inadimplemento contratual antecipado da promitente vendedora; (iii) estabelecer as consequências jurídicas da resolução contratual, especialmente quanto à devolução das parcelas pagas e à aplicabilidade da cláusula penal em favor do consumidor.

III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O indeferimento da produção de prova oral ou pericial pelo juízo de origem não configura cerceamento de defesa, quando os fatos controvertidos estão suficientemente demonstrados por prova documental, nos termos do art. 355, I, c/c art. 370, parágrafo único, do Código de Processo Civil (CPC).
4. O contrato previa conclusão da obra até 30/06/2025, prorrogável por 180 dias. Contudo, até a data da propositura da ação (11/09/2024), sequer havia início das obras, evidenciado por fotografias e ausência de documentos que comprovassem atos preparatórios relevantes, como alvarás ou estudos técnicos.
5. Considerando a magnitude do empreendimento (edifício de 12 andares), a inexistência de qualquer progresso físico indica a impossibilidade objetiva de cumprimento do prazo, configurando inadimplemento antecipado.
6. Nos termos da Súmula 543 do STJ, reconhecido o inadimplemento por culpa exclusiva do promitente vendedor, é devida a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo comprador.
7.Constatada cláusula penal estipulada exclusivamente contra o comprador, aplica-se, por simetria, o entendimento do STJ no Tema 971, admitindo-se sua inversão em favor do consumidor, como forma de indenização pelo inadimplemento da incorporadora.

IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Recurso conhecido e não provido.

Tese de julgamento:
1. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando os fatos controvertidos são exclusivamente documentais e a prova requerida é prescindível.
2. Configura inadimplemento contratual antecipado a ausência de início de obra dentro de prazo razoável para cumprimento do cronograma pactuado.
3. Em caso de inadimplemento por culpa exclusiva da promitente vendedora, impõe-se a restituição integral das parcelas pagas pelo comprador.
4. É cabível a inversão da cláusula penal estipulada exclusivamente contra o consumidor, quando o inadimplemento decorrer da conduta da incorporadora.

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 355, I; 370, parágrafo único; 373, II; 85, § 11. CDC, arts. 2o, 3o e 6o, VI.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 971 (REsp 1.631.485/DF e REsp 1.614.721/DF); TJDFT, Acórdão 2056558, Rel. Des. Eustáquio de Castro, j. 14/10/2025; Acórdão 1223993, Rel. Des. Josapha Francisco dos Santos, j. 18/12/2019.