Tribunal: TJDFT
Processo: 0705567-62.2025.8.07.0021
Órgão julgador: RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-05-08
Data de publicação: 2026-05-15

Ementa:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. ITAPOÃ PARQUE. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de ação indenizatória em razão de atraso na entrega da obra do empreendimento Itapoã Parque, no Distrito Federal. Os recorridos adquiriram imóvel da com data de entrega prevista para 30/6/2024. As chaves foram entregues em 9/8/2025.
1.1. Da sentença. A recorrente foi condenada ao pagamento de: (i) juros de obra referente ao período de 1/1/2025 a 9/8/2025, utilizando-se como parâmetro para os cálculos os valores segregados na coluna “JUROS”; (ii) lucros cessantes no importe de 0,5% do valor do imóvel, desde 1/1/2025 até a data da efetiva entrega das chaves, em 9/8/2025.
1.2 Recurso. Em preliminar, alega necessidade de retificação do valor da causa e incompetência dos Juizados. No mérito: (i) que o atraso na entrega do imóvel ocorreu em razão da crise gerada pela pandemia de COVID-19; (ii) que seja reconhecida a prorrogação do prazo de entrega em razão da pandemia; (iii) que seja reconhecido como prazo de entrega a data contida no Contrato de Compra e Venda, não no Termo de Reserva; (iv) que o termo inicial seja acrescido de 180 dias, mais 60 dias após conclusão da obra.
1.3. Contrarrazões. Os recorridos requerem rejeição da preliminar, desprovimento do recurso e que a apuração dos valores a serem restituídos inclua tanto os valores da coluna "Amortização" quanto os da coluna "Juros" da planilha de evolução do financiamento, no período compreendido entre 1/1/2025 e 9/8/2025.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em analisar: (i) a preliminar de incompetência dos Juizados; superada a premissa, (ii) o pedido em contrarrazões; (iii) se houve descumprimento do prazo de entrega do imóvel, considerando a previsão contratual do prazo suplementar de 60 dias; (iv) a ocorrência de fortuito externo capaz de acarretar o atraso das obras; (v) se houve atraso na entrega do imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Da preliminar de incompetência dos Juizados. O valor do contrato não representa o valor econômico pretendido pela recorrida; ausente complexidade nos cálculos da condenação. Preliminar que se rejeita.
4. Pedido em contrarrazões. É inviável conhecer do pedido formulado em contrarrazões, uma vez que esse instrumento processual tem por finalidade oportunizar à recorrida a manifestação sobre o recurso.
5. Da natureza jurídica do termo de reserva. Majoritariamente se entende que o Termo de Reserva é parte integrante do contrato de compra e venda, destacando-se, ainda, que a proposta obriga o proponente (CC, art. 427). 5.1. No contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para a Construção de Unidade Habitacional, celebrado entre as partes e a CEF, não consta a data de entrega da obra de forma clara e inteligível, ferindo o direito básico de informação do consumidor; logo, deve prevalecer o prazo previsto no Termo de Reserva (30/6/2024), aceita a tolerância de 180 dias corridos. Precedentes: Acórdãos 1929531, 1908494 e 1825019.
6. Prazo suplementar de 60 dias. Não há previsão legal. Sobre o tema, o STJ consignou que a prorrogação de 60 dias é abusiva (REsp 1582318/RJ). Precedente: Acórdão 1999613.
7. Da inexistência de caso fortuito. O contrato foi assinado em 10/6/2022, com prazo de entrega da unidade imobiliária para 30/6/2024. Em que pese a alegação de falta de insumos por ocasião da COVID-19, é fato notório que a pandemia foi oficialmente declarada em março/2020. Portanto, na data da assinatura do Termo de Reserva era possível ao fornecedor avaliar as condições de mercado e riscos do negócio em conformidade com os desafios vigentes à época da contratação. Precedente: Acórdão 1948218.
8. Juros de obra. Incidem sobre o capital utilizado no financiamento da construção e são devidos por período anterior à entrega das chaves e suportados pelo promitente comprador. No caso, transcorrido o prazo de 180 dias, não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, sendo, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor efetivamente pago pelos recorridos, considerada apenas a coluna juros da planilha juntada ao processo. Precedente: Acórdão 2066007.
9. Lucros cessantes. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, a ensejar o pagamento de indenização com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. A porcentagem de 0,5% fixada pelo juízo de origem está em consonância com a jurisprudência das Turmas Recursais (Acórdãos 1951157 e 1929531).
IV. DISPOSITIVO
10. Recurso conhecido e não provido. Custas recolhidas. Recorrente condenada ao pagamento dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.
______
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 427.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.582.318/RJ, rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 12/9/2017; TJDFT, Acórdão 1929531, RI 0703202-84.2024.8.07.0016, Rel. RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 27/09/2024; TJDFT, Acórdão 1908494, RI 0708230-33.2024.8.07.0016, Rel. RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 16/08/2024; TJDFT, Acórdão 1825019, RI 0733550-22.2023.8.07.0016, Rel. RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 01/03/2024; TJDFT, Acórdão 1999613, 0708278-86.2024.8.07.0017, Rel. RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 16/05/2025; TJDFT, Acórdão 2066007, 0736692-63.2025.8.07.0016, Rel. MARGARETH CRISTINA BECKER, TERCEIRA TURMA RECURSAL, j. 10/11/2025; TJDFT, Acórdão 1948218, RI 0706793-54.2024.8.07.0016, Rel. MARIA ISABEL DA SILVA, SEGUNDA TURMA RECURSAL, j. 25/11/2024; TJDFT, Acórdão 1951157, RI 0712432-53.2024.8.07.0016, Rel. FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 29/11/2024; TJDFT, Acórdão 1929531, 0703202-84.2024.8.07.0016, Rel. RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 27/9/2024.

Inteiro teor:
JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. ITAPOÃ PARQUE. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de ação indenizatória em razão de atraso na entrega da obra do empreendimento Itapoã Parque, no Distrito Federal. Os recorridos adquiriram imóvel da com data de entrega prevista para 30/6/2024. As chaves foram entregues em 9/8/2025.
1.1. Da sentença. A recorrente foi condenada ao pagamento de: (i) juros de obra referente ao período de 1/1/2025 a 9/8/2025, utilizando-se como parâmetro para os cálculos os valores segregados na coluna “JUROS”; (ii) lucros cessantes no importe de 0,5% do valor do imóvel, desde 1/1/2025 até a data da efetiva entrega das chaves, em 9/8/2025.
1.2 Recurso. Em preliminar, alega necessidade de retificação do valor da causa e incompetência dos Juizados. No mérito: (i) que o atraso na entrega do imóvel ocorreu em razão da crise gerada pela pandemia de COVID-19; (ii) que seja reconhecida a prorrogação do prazo de entrega em razão da pandemia; (iii) que seja reconhecido como prazo de entrega a data contida no Contrato de Compra e Venda, não no Termo de Reserva; (iv) que o termo inicial seja acrescido de 180 dias, mais 60 dias após conclusão da obra.
1.3. Contrarrazões. Os recorridos requerem rejeição da preliminar, desprovimento do recurso e que a apuração dos valores a serem restituídos inclua tanto os valores da coluna "Amortização" quanto os da coluna "Juros" da planilha de evolução do financiamento, no período compreendido entre 1/1/2025 e 9/8/2025.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em analisar: (i) a preliminar de incompetência dos Juizados; superada a premissa, (ii) o pedido em contrarrazões; (iii) se houve descumprimento do prazo de entrega do imóvel, considerando a previsão contratual do prazo suplementar de 60 dias; (iv) a ocorrência de fortuito externo capaz de acarretar o atraso das obras; (v) se houve atraso na entrega do imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Da preliminar de incompetência dos Juizados. O valor do contrato não representa o valor econômico pretendido pela recorrida; ausente complexidade nos cálculos da condenação. Preliminar que se rejeita.
4. Pedido em contrarrazões. É inviável conhecer do pedido formulado em contrarrazões, uma vez que esse instrumento processual tem por finalidade oportunizar à recorrida a manifestação sobre o recurso.
5. Da natureza jurídica do termo de reserva. Majoritariamente se entende que o Termo de Reserva é parte integrante do contrato de compra e venda, destacando-se, ainda, que a proposta obriga o proponente (CC, art. 427). 5.1. No contrato de Compra e Venda de Terreno e Mútuo para a Construção de Unidade Habitacional, celebrado entre as partes e a CEF, não consta a data de entrega da obra de forma clara e inteligível, ferindo o direito básico de informação do consumidor; logo, deve prevalecer o prazo previsto no Termo de Reserva (30/6/2024), aceita a tolerância de 180 dias corridos. Precedentes: Acórdãos 1929531, 1908494 e 1825019.
6. Prazo suplementar de 60 dias. Não há previsão legal. Sobre o tema, o STJ consignou que a prorrogação de 60 dias é abusiva (REsp 1582318/RJ). Precedente: Acórdão 1999613.
7. Da inexistência de caso fortuito. O contrato foi assinado em 10/6/2022, com prazo de entrega da unidade imobiliária para 30/6/2024. Em que pese a alegação de falta de insumos por ocasião da COVID-19, é fato notório que a pandemia foi oficialmente declarada em março/2020. Portanto, na data da assinatura do Termo de Reserva era possível ao fornecedor avaliar as condições de mercado e riscos do negócio em conformidade com os desafios vigentes à época da contratação. Precedente: Acórdão 1948218.
8. Juros de obra. Incidem sobre o capital utilizado no financiamento da construção e são devidos por período anterior à entrega das chaves e suportados pelo promitente comprador. No caso, transcorrido o prazo de 180 dias, não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, sendo, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor efetivamente pago pelos recorridos, considerada apenas a coluna juros da planilha juntada ao processo. Precedente: Acórdão 2066007.
9. Lucros cessantes. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, a ensejar o pagamento de indenização com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. A porcentagem de 0,5% fixada pelo juízo de origem está em consonância com a jurisprudência das Turmas Recursais (Acórdãos 1951157 e 1929531).
IV. DISPOSITIVO
10. Recurso conhecido e não provido. Custas recolhidas. Recorrente condenada ao pagamento dos honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação.
______
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 427.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.582.318/RJ, rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 12/9/2017; TJDFT, Acórdão 1929531, RI 0703202-84.2024.8.07.0016, Rel. RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 27/09/2024; TJDFT, Acórdão 1908494, RI 0708230-33.2024.8.07.0016, Rel. RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 16/08/2024; TJDFT, Acórdão 1825019, RI 0733550-22.2023.8.07.0016, Rel. RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 01/03/2024; TJDFT, Acórdão 1999613, 0708278-86.2024.8.07.0017, Rel. RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 16/05/2025; TJDFT, Acórdão 2066007, 0736692-63.2025.8.07.0016, Rel. MARGARETH CRISTINA BECKER, TERCEIRA TURMA RECURSAL, j. 10/11/2025; TJDFT, Acórdão 1948218, RI 0706793-54.2024.8.07.0016, Rel. MARIA ISABEL DA SILVA, SEGUNDA TURMA RECURSAL, j. 25/11/2024; TJDFT, Acórdão 1951157, RI 0712432-53.2024.8.07.0016, Rel. FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 29/11/2024; TJDFT, Acórdão 1929531, 0703202-84.2024.8.07.0016, Rel. RITA DE CÁSSIA DE CERQUEIRA LIMA ROCHA, PRIMEIRA TURMA RECURSAL, j. 27/9/2024.