Tribunal: TJDFT
Processo: 0704046-40.2024.8.07.0014
Órgão julgador: SANDRA REVES
Órgão colegiado: 7a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-20
Data de publicação: 2026-05-29

Ementa:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO. AÇÃO DE CONHECIMENTO. PRELIMINARES. INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL. COISA JULGADA. NULIDADE PROCESSUAL. REJEIÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA PARTE, DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta pela parte ré contra sentença que, nos autos de ação de conhecimento, julgou procedentes os pedidos iniciais para declarar a resolução do contrato de promessa de compra e venda de fração de imóvel em regime de multipropriedade, por culpa exclusiva da vendedora, com a restituição dos valores pagos pelo promitente comprador, acrescidos de cláusula penal de 10% (dez por cento).
2. Recurso vinculado ao agravo de instrumento n. 0726472-54.2025.8.07.0000 (Acórdão n. 2044021), que decidiu pela competência do Juízo da Vara Cível do Guará, em detrimento do foro de eleição (Comarca de Fortaleza/CE).
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em verificar (i) a competência territorial do Juízo sentenciante; e (ii) se houve cerceamento de defesa e decisão surpresa pelo julgamento antecipado da lide; (iii) se é cabível a extinção do contrato por inadimplemento da fornecedora; em caso positivo, (iv) se é devida a restituição integral dos valores pagos pelo consumidor; e (v) se incide cláusula penal.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A matéria referente à incompetência territorial não comporta conhecimento, porque foi anteriormente decidida e confirmada em agravo de instrumento (autos n. 0726472-54.2025.8.07.0000), com decisão transitada em julgado, operando-se a preclusão e a coisa julgada, nos termos dos arts. 505, 507 e 508 do CPC. Preliminar de incompetência territorial não conhecida.
5. Se o juiz julga antecipadamente a lide por considerar suficientes os elementos documentais constantes dos autos, com dispensa da prova testemunhal para comprovar causa excludente de responsabilidade civil, não há configuração de cerceamento de defesa e decisão surpresa, à luz dos arts. 355, I, e 370 do CPC. Preliminar de nulidade processual por cerceamento de defesa e decisão surpresa rejeitada.
6. A mora da construtora ré na entrega do imóvel confere à parte autora o direito de pleitear a resolução do contrato, nos termos do art. 475 do Código Civil e do art. 43-A da Lei n. 4.591/1964, acrescido pela Lei n. 13.786/2018.
7. Se celebrado o contrato em momento posterior ao início da pandemia, afasta-se a possibilidade de invocação da Covid-19 como justificativa para o inadimplemento da fornecedora. Alegada escassez de insumos e de mão de obra não configura hipótese de caso fortuito ou força maior apta a elidir a responsabilidade da ré/apelante pelo atraso na conclusão do empreendimento, por constituir risco inerente ao ramo da construção civil.
8. Resolvido o contrato por culpa exclusiva do fornecedor, impõe-se o retorno das partes ao status quo ante com a devolução dos valores pagos, integralmente e em parcela única, nos termos do art. 43-A da Lei n. 4.591/1964, acrescido pela Lei n. 13.786/2018, e da Cláusula 21a do instrumento contratual, o que inclui a comissão de corretagem, sob pena de violação ao direito básico de reparação efetiva e integral do consumidor, previsto no art. 6o, inciso, VI, do CDC.
9. É cabível a aplicação da cláusula penal em favor do consumidor quando prevista contratualmente para o inadimplemento do vendedor, por força da reciprocidade reconhecida no Tema 971 do STJ.
IV. DISPOSITIVO
10. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, desprovido.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO. AÇÃO DE CONHECIMENTO. PRELIMINARES. INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL. COISA JULGADA. NULIDADE PROCESSUAL. REJEIÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA PARTE, DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação interposta pela parte ré contra sentença que, nos autos de ação de conhecimento, julgou procedentes os pedidos iniciais para declarar a resolução do contrato de promessa de compra e venda de fração de imóvel em regime de multipropriedade, por culpa exclusiva da vendedora, com a restituição dos valores pagos pelo promitente comprador, acrescidos de cláusula penal de 10% (dez por cento).
2. Recurso vinculado ao agravo de instrumento n. 0726472-54.2025.8.07.0000 (Acórdão n. 2044021), que decidiu pela competência do Juízo da Vara Cível do Guará, em detrimento do foro de eleição (Comarca de Fortaleza/CE).
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
3. As questões em discussão consistem em verificar (i) a competência territorial do Juízo sentenciante; e (ii) se houve cerceamento de defesa e decisão surpresa pelo julgamento antecipado da lide; (iii) se é cabível a extinção do contrato por inadimplemento da fornecedora; em caso positivo, (iv) se é devida a restituição integral dos valores pagos pelo consumidor; e (v) se incide cláusula penal.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A matéria referente à incompetência territorial não comporta conhecimento, porque foi anteriormente decidida e confirmada em agravo de instrumento (autos n. 0726472-54.2025.8.07.0000), com decisão transitada em julgado, operando-se a preclusão e a coisa julgada, nos termos dos arts. 505, 507 e 508 do CPC. Preliminar de incompetência territorial não conhecida.
5. Se o juiz julga antecipadamente a lide por considerar suficientes os elementos documentais constantes dos autos, com dispensa da prova testemunhal para comprovar causa excludente de responsabilidade civil, não há configuração de cerceamento de defesa e decisão surpresa, à luz dos arts. 355, I, e 370 do CPC. Preliminar de nulidade processual por cerceamento de defesa e decisão surpresa rejeitada.
6. A mora da construtora ré na entrega do imóvel confere à parte autora o direito de pleitear a resolução do contrato, nos termos do art. 475 do Código Civil e do art. 43-A da Lei n. 4.591/1964, acrescido pela Lei n. 13.786/2018.
7. Se celebrado o contrato em momento posterior ao início da pandemia, afasta-se a possibilidade de invocação da Covid-19 como justificativa para o inadimplemento da fornecedora. Alegada escassez de insumos e de mão de obra não configura hipótese de caso fortuito ou força maior apta a elidir a responsabilidade da ré/apelante pelo atraso na conclusão do empreendimento, por constituir risco inerente ao ramo da construção civil.
8. Resolvido o contrato por culpa exclusiva do fornecedor, impõe-se o retorno das partes ao status quo ante com a devolução dos valores pagos, integralmente e em parcela única, nos termos do art. 43-A da Lei n. 4.591/1964, acrescido pela Lei n. 13.786/2018, e da Cláusula 21a do instrumento contratual, o que inclui a comissão de corretagem, sob pena de violação ao direito básico de reparação efetiva e integral do consumidor, previsto no art. 6o, inciso, VI, do CDC.
9. É cabível a aplicação da cláusula penal em favor do consumidor quando prevista contratualmente para o inadimplemento do vendedor, por força da reciprocidade reconhecida no Tema 971 do STJ.
IV. DISPOSITIVO
10. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, desprovido.