Tribunal: TJDFT
Processo: 0709200-25.2022.8.07.0009
Órgão julgador: LEONARDO ROSCOE BESSA
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-02-25
Data de publicação: 2026-03-13

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C INEXISTÊNCIA DE DÍVIDA E REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. INEXIGIBILIDADE. QUITAÇÃO. SUBSÍDIO. PROGRAMA CASA VERDE E AMARELA/MINHA CASA MINHA VIDA. DESEMBOLSO. CLÁUSULA CONTRATUAL. OFERTA. PRINCÍPIO DA VINCULAÇÃO. BOA-FÉ OBJETIVA. SURRECTIO. INÉRCIA PROLONGADA. ABUSIVIDADE. VIOLAÇÃO AO SISTEMA DE PROTEÇÃO DO CONSUMIDOR. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCC. HABITE-SE. POSSIBILIDADE. PERIODICIADE MENSAL. NÃO PREVISTA CONTRATUALMENTE. QUADRO-RESUMO. REDUÇÃO DO SALDO DEVEDOR.. SENTENÇA REFORMADA.
1. Estabelece o art. 319 do Código Civil que o devedor que paga tem direito a quitação regular. Como regra, o recibo dado pelo credor, meio de exteriorização da vontade, constitui prova do pagamento. O recibo dado pelo credor, meio de exteriorização da vontade, constitui prova do pagamento e afasta, a princípio, qualquer outra discussão sobre a extinção da dívida. No caso, o fornecedor - parte com superioridade econômica, técnica e jurídica - atesta que o consumidor - parte vulnerável - quitou sua obrigações em relação de consumo consistente na compra de imóvel em construção.
2. O Programa Casa Verde e Amarela/Minha Casa Minha Vida, instituído pela Lei11.977/09, concede subvenção econômica ao beneficiário pessoa física no ato da contratação de financiamento habitacional. O benefício é ofertado pela União, observada a disponibilidade financeira e orçamentária (art. 2o, I).
3. O programa adota, como regra, cronograma de desembolso dos pagamentos à construtora a partir do fluxo de financiamento da unidade habitacional. Além do repasse do valor do financiamento, o banco fica responsável por transferir o valor do subsídio. A forma do seu recebimento, porém, fica condicionada às regras estabelecidas pela instituição financeira.
4. O comprador adquire o imóvel e firma o financiamento quando da construção; o repasse do valor dá-se gradualmente, por meio da medição da obra. A gestão financeira do repasse do subsídio fica vinculada, portanto, à análise da evolução da obra, desde que haja cumprimento das obrigações contratuais e atendimento ao cronograma da construção.
5. Nesse contexto, incabível a cobrança do subsídio da promitente-compradora. A consumidora comprovou que celebrou o financiamento habitacional com a Caixa e que promoveu o pagamento das prestações mensais da entrada. Assim, se desincumbiu do encargo contratual que conferia responsabilidade em caso de não integralização do subsídio.
6. A consumidora quitou os valores da entrada e cumpriu com as obrigações contratuais para obtenção da totalidade dos valores a serem destinados à construtora, seja pelo adimplemento das prestações pecuniárias, seja pela celebração do financiamento habitacional com a Caixa. A apelada, por sua vez, não se desincumbiu do ônus de comprovar a falta de recebimento das prestações assumidas pelo banco.
6. Exige-se dos contratantes, inclusive na fase pré-contratual, uma conduta leal, transparente e respeito à confiança. A informação adequada e clara sobre os serviços e produtos é fundamental para que o consumidor possa exercer livremente seu direito de escolha (art. 6o, II, do Código de Defesa do Consumidor).
7. Como consequência da boa-fé objetiva, o CDC em seu art. 30 estabelece o princípio da vinculação da oferta: "toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado".
8. O art. 30, ao estipular a vinculação do fornecedor a todas as informações publicitárias e não publicitárias, impõe seriedade a esse importante momento pré-contratual e diminui a tolerância do direito civil com os exageros do vendedor sobre as qualidades do que se comercializa (dolus bonus). As cláusulas que contrariam à oferta são nulas de pleno direito por contrariarem o sistema de proteção ao consumidor (art. 51, XV).
9. Ademais, a Lei 10.931 dispõe, no art. 46, que nos contratos de comercialização de imóveis e de financiamento imobiliário com prazo mínimo e trinta e seis meses, admite-se a estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.
10. A prática do mercado de incorporação imobiliária (venda e imóvel na planta) aponta que, em regra, a empresa, diretamente ou por meio de prepostos, no momento inicial da negociação, indica - ou deveria indicar - exatamente os encargos financeiros que devem ser assumidos pelo comprador. Caso contrário, é natural que nenhum consumidor arrisque comprometer, numa espécie de aventura financeira, resultado de anos de poupança. Inúmeros negócios são celebrados com base nas garantias verbais apresentadas pelo vendedor.
11. Em outros termos, as regras de experiência comum (art. 375 do Código de Processo Civil) indicam que, na fase de puntuação, o fornecedor cria no consumidor uma legítima expectativa do valor de suas obrigações A promessa de venda de um imóvel de alto valor, com a maior parte do pagamento atrelada a um financiamento, pressupõe um dever de informação e cooperação por parte da vendedora, que não pode simplesmente se eximir de qualquer responsabilidade.
12. O surgimento de uma cobrança no valor aproximado de 20% do imóvel causou surpresa. A cobraça ofende a legítima expectativa depositada quando da assinatura do instrumento contratual, notadamente ao considerar o poder aquisitivo (baixo) da consumidora. A expectativa da consumidora é a de que o reajuste fosse mensal(art. 375 do CPC). A falta de cobrança reforça a conduta de que a empresa se absteve de cobrar conforme a estipulação ou que o índice de correção foi negativo dentro do prazo consignado. Há, portanto, omissão relevante no comportamento da fornecedora ao surpreender a consumidora com a cobrança abusiva.
13. A boa-fé objetiva condena o exercício jurídico de posições contraditórias. O princípio da confiança tem por objetivo reprovar a frustração de uma expectativa legítima. Sua violação ocorre a partir do comportamento do agente que gere confiança na vítima ao ponto desta agir baseada nessa expectativa. Contudo, em seguida, deve haver um segundo ato causador da frustração da confiança e gerador de dano.
14. "A supressio consiste na perda de um direito em razão de uma inércia prolongada do titular com a capacidade de criar uma legítima expectativa em outrem. Não há um período predeterminado para se ter a referida “inércia prolongada”. Nada tem a ver com a prescrição ou decadência. A surrectio consiste na aquisição de um direito em razão de condutas antijurídicas reiteradas com a capacidade de criar a legítima expectativa no autor dessas condutas. É o contrário da supressio." (OLIVEIRA, Carlos E. Elias de; COSTA-NETO, João. Direito civil: volume único - 3. ed. Rio de Janeiro: Método, 2024, p. 102-104)
15. No caso, houve celebração do contrato de compra e venda imobiliária com cláusula de reajuste. A incorporadora não exerceu seu direito nos termos ajustados e, ao final, notificou a consumidora para pagamento do INCC à vista. A conduta aponta a inércia prolongada, o que gerou a legítima expectativa da consumidora de não ser cobrada pela correção dos valores.
16. A interpretação apresentada pela incorporadora encontra-se desalinhada do contrato firmado e da prática comercial. Sua adoção, em tese, conferiria onerosidade excessiva (art. 51, IV e §1o, III). Há falha na cobrança realizada. A cláusula contratual é circunstancialmente abusiva por ocasião da interpretação equivocada adotada pela fornecedora.
17. Recurso conhecido e provido. Honorários sucumbenciais invertidos.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C INEXISTÊNCIA DE DÍVIDA E REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. INEXIGIBILIDADE. QUITAÇÃO. SUBSÍDIO. PROGRAMA CASA VERDE E AMARELA/MINHA CASA MINHA VIDA. DESEMBOLSO. CLÁUSULA CONTRATUAL. OFERTA. PRINCÍPIO DA VINCULAÇÃO. BOA-FÉ OBJETIVA. SURRECTIO. INÉRCIA PROLONGADA. ABUSIVIDADE. VIOLAÇÃO AO SISTEMA DE PROTEÇÃO DO CONSUMIDOR. CORREÇÃO MONETÁRIA. INCC. HABITE-SE. POSSIBILIDADE. PERIODICIADE MENSAL. NÃO PREVISTA CONTRATUALMENTE. QUADRO-RESUMO. REDUÇÃO DO SALDO DEVEDOR.. SENTENÇA REFORMADA.
1. Estabelece o art. 319 do Código Civil que o devedor que paga tem direito a quitação regular. Como regra, o recibo dado pelo credor, meio de exteriorização da vontade, constitui prova do pagamento. O recibo dado pelo credor, meio de exteriorização da vontade, constitui prova do pagamento e afasta, a princípio, qualquer outra discussão sobre a extinção da dívida. No caso, o fornecedor - parte com superioridade econômica, técnica e jurídica - atesta que o consumidor - parte vulnerável - quitou sua obrigações em relação de consumo consistente na compra de imóvel em construção.
2. O Programa Casa Verde e Amarela/Minha Casa Minha Vida, instituído pela Lei11.977/09, concede subvenção econômica ao beneficiário pessoa física no ato da contratação de financiamento habitacional. O benefício é ofertado pela União, observada a disponibilidade financeira e orçamentária (art. 2o, I).
3. O programa adota, como regra, cronograma de desembolso dos pagamentos à construtora a partir do fluxo de financiamento da unidade habitacional. Além do repasse do valor do financiamento, o banco fica responsável por transferir o valor do subsídio. A forma do seu recebimento, porém, fica condicionada às regras estabelecidas pela instituição financeira.
4. O comprador adquire o imóvel e firma o financiamento quando da construção; o repasse do valor dá-se gradualmente, por meio da medição da obra. A gestão financeira do repasse do subsídio fica vinculada, portanto, à análise da evolução da obra, desde que haja cumprimento das obrigações contratuais e atendimento ao cronograma da construção.
5. Nesse contexto, incabível a cobrança do subsídio da promitente-compradora. A consumidora comprovou que celebrou o financiamento habitacional com a Caixa e que promoveu o pagamento das prestações mensais da entrada. Assim, se desincumbiu do encargo contratual que conferia responsabilidade em caso de não integralização do subsídio.
6. A consumidora quitou os valores da entrada e cumpriu com as obrigações contratuais para obtenção da totalidade dos valores a serem destinados à construtora, seja pelo adimplemento das prestações pecuniárias, seja pela celebração do financiamento habitacional com a Caixa. A apelada, por sua vez, não se desincumbiu do ônus de comprovar a falta de recebimento das prestações assumidas pelo banco.
6. Exige-se dos contratantes, inclusive na fase pré-contratual, uma conduta leal, transparente e respeito à confiança. A informação adequada e clara sobre os serviços e produtos é fundamental para que o consumidor possa exercer livremente seu direito de escolha (art. 6o, II, do Código de Defesa do Consumidor).
7. Como consequência da boa-fé objetiva, o CDC em seu art. 30 estabelece o princípio da vinculação da oferta: "toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado".
8. O art. 30, ao estipular a vinculação do fornecedor a todas as informações publicitárias e não publicitárias, impõe seriedade a esse importante momento pré-contratual e diminui a tolerância do direito civil com os exageros do vendedor sobre as qualidades do que se comercializa (dolus bonus). As cláusulas que contrariam à oferta são nulas de pleno direito por contrariarem o sistema de proteção ao consumidor (art. 51, XV).
9. Ademais, a Lei 10.931 dispõe, no art. 46, que nos contratos de comercialização de imóveis e de financiamento imobiliário com prazo mínimo e trinta e seis meses, admite-se a estipulação de cláusula de reajuste, com periodicidade mensal, por índices de preços setoriais ou gerais ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.
10. A prática do mercado de incorporação imobiliária (venda e imóvel na planta) aponta que, em regra, a empresa, diretamente ou por meio de prepostos, no momento inicial da negociação, indica - ou deveria indicar - exatamente os encargos financeiros que devem ser assumidos pelo comprador. Caso contrário, é natural que nenhum consumidor arrisque comprometer, numa espécie de aventura financeira, resultado de anos de poupança. Inúmeros negócios são celebrados com base nas garantias verbais apresentadas pelo vendedor.
11. Em outros termos, as regras de experiência comum (art. 375 do Código de Processo Civil) indicam que, na fase de puntuação, o fornecedor cria no consumidor uma legítima expectativa do valor de suas obrigações A promessa de venda de um imóvel de alto valor, com a maior parte do pagamento atrelada a um financiamento, pressupõe um dever de informação e cooperação por parte da vendedora, que não pode simplesmente se eximir de qualquer responsabilidade.
12. O surgimento de uma cobrança no valor aproximado de 20% do imóvel causou surpresa. A cobraça ofende a legítima expectativa depositada quando da assinatura do instrumento contratual, notadamente ao considerar o poder aquisitivo (baixo) da consumidora. A expectativa da consumidora é a de que o reajuste fosse mensal(art. 375 do CPC). A falta de cobrança reforça a conduta de que a empresa se absteve de cobrar conforme a estipulação ou que o índice de correção foi negativo dentro do prazo consignado. Há, portanto, omissão relevante no comportamento da fornecedora ao surpreender a consumidora com a cobrança abusiva.
13. A boa-fé objetiva condena o exercício jurídico de posições contraditórias. O princípio da confiança tem por objetivo reprovar a frustração de uma expectativa legítima. Sua violação ocorre a partir do comportamento do agente que gere confiança na vítima ao ponto desta agir baseada nessa expectativa. Contudo, em seguida, deve haver um segundo ato causador da frustração da confiança e gerador de dano.
14. "A supressio consiste na perda de um direito em razão de uma inércia prolongada do titular com a capacidade de criar uma legítima expectativa em outrem. Não há um período predeterminado para se ter a referida “inércia prolongada”. Nada tem a ver com a prescrição ou decadência. A surrectio consiste na aquisição de um direito em razão de condutas antijurídicas reiteradas com a capacidade de criar a legítima expectativa no autor dessas condutas. É o contrário da supressio." (OLIVEIRA, Carlos E. Elias de; COSTA-NETO, João. Direito civil: volume único - 3. ed. Rio de Janeiro: Método, 2024, p. 102-104)
15. No caso, houve celebração do contrato de compra e venda imobiliária com cláusula de reajuste. A incorporadora não exerceu seu direito nos termos ajustados e, ao final, notificou a consumidora para pagamento do INCC à vista. A conduta aponta a inércia prolongada, o que gerou a legítima expectativa da consumidora de não ser cobrada pela correção dos valores.
16. A interpretação apresentada pela incorporadora encontra-se desalinhada do contrato firmado e da prática comercial. Sua adoção, em tese, conferiria onerosidade excessiva (art. 51, IV e §1o, III). Há falha na cobrança realizada. A cláusula contratual é circunstancialmente abusiva por ocasião da interpretação equivocada adotada pela fornecedora.
17. Recurso conhecido e provido. Honorários sucumbenciais invertidos.