Tribunal: TJDFT
Processo: 0736012-60.2024.8.07.0001
Órgão julgador: CARLOS PIRES SOARES NETO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-01-28
Data de publicação: 2026-02-11

Ementa:
CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS POR AMBAS AS PARTES EM APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. CONTRATO ANTERIOR À LEI N. 13.786/2018. ALEGAÇÃO DE CONTRADIÇÃO E OMISSÃO. REDISCUSSÃO DE MÉRITO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% MANTIDO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Embargos de declaração opostos por ambas as partes, autor e ré, contra acórdão que, em sede de apelação, manteve incólume a sentença de parcial procedência em ação de rescisão contratual de promessa de compra e venda de lote não edificado, celebrado em 13/09/2017. O acórdão ora embargado ratificou a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo consumidor, englobando a comissão de corretagem, afastou a taxa de fruição do imóvel e manteve a sucumbência recíproca. O autor embargante alega contradição/omissão para reduzir a retenção para 10% e afastar a sucumbência recíproca. A ré embargante alega omissão para obter a retenção autônoma e integral da comissão de corretagem e a aplicação da taxa de fruição.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão cingem-se a verificar se o acórdão embargado padece de contradição ou omissão, à luz do art. 1.022 do CPC, notadamente quanto: (i) à adequação do percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos; (ii) à possibilidade de retenção autônoma e destacada da comissão de corretagem; (iii) à incidência da taxa de ocupação (fruição) em se tratando de lote de terreno sem edificação; e (iv) à correta distribuição dos ônus sucumbenciais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O contrato, firmado antes da Lei n. 13.786/2018 Lei do Distrato, é regido pelas normas do Código de Defesa do Consumidor, sendo a lei nova inaplicável por irretroatividade da lei material.
4. Não há que se falar em contradição ou omissão quanto ao percentual de retenção, visto que o patamar de 25% sobre os valores pagos, em casos de rescisão por iniciativa do promitente comprador, é considerado adequado e suficiente pelo Superior Tribunal de Justiça para indenizar o vendedor pelas despesas gerais (incluindo a corretagem) e desestimular o rompimento unilateral do contrato.
5. É indevida a cobrança de taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento da promessa de compra e venda de lote não edificado, pois a resolução não enseja enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor que justifique tal compensação.
6. A retenção autônoma da comissão de corretagem é indevida, uma vez que o percentual de 25% já engloba as despesas administrativas, de comercialização e corretagem, e a retenção autônoma foi vedada pela ausência de cumprimento satisfatório do dever de informação clara e expressa no instrumento contratual principal, em violação ao art. 6o, III, do CDC.
7. A sucumbência recíproca foi mantida, nos termos do art. 86, caput, do CPC, pois a diferença entre a pretensão de retenção máxima de 10% e a fixação em 25% configura alteração substancial no proveito econômico da lide, descaracterizando a sucumbência mínima.
8. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito do julgado, nem se configuram como meio idôneo para sanar mero inconformismo da parte com os fundamentos adotados, buscando-se, na verdade, a prevalência de tese jurídica própria.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Embargos de declaração opostos por ambas as partes conhecidos e desprovidos. Acórdão mantido na sua integralidade.
Tese de julgamento: “1. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados antes da vigência da Lei n. 13.786/2018, resolvidos por iniciativa imotivada do promitente comprador, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, o qual se reputa suficiente para indenizar o vendedor pelas despesas gerais, incluindo a comissão de corretagem. 2. É indevida a cobrança de indenização por fruição do imóvel (taxa de ocupação) em caso de rescisão de promessa de compra e venda que tenha por objeto lote de terreno sem edificação. 3. Não configura sucumbência mínima a hipótese em que o promitente comprador busca a retenção máxima de 10% (dez por cento) e o pedido é julgado parcialmente procedente com a retenção fixada em 25% (vinte e cinco por cento), devendo ser aplicada a sucumbência recíproca.”
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o, 3o, 6o, III, 7o, parágrafo único; CPC, arts. 85, § 11, 86, caput, 1.022 e 1.025; Lei n. 4.591/1964, art. 67-A; Lei n. 13.786/2018.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 02/10/2019; STJ, AgInt no AREsp n. 1.894.635/RJ, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 26/4/2022, DJe de 3/5/2022; STJ, REsp 2.113.745/SP, Relatora. Ministra. NANCY ANDRIGHI; STJ, EDcl no AgRg na PET no REsp 1359666/RJ, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/06/2017, DJe 04/08/2017; STJ, Súmula 543.

Inteiro teor:
CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS POR AMBAS AS PARTES EM APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. CONTRATO ANTERIOR À LEI N. 13.786/2018. ALEGAÇÃO DE CONTRADIÇÃO E OMISSÃO. REDISCUSSÃO DE MÉRITO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% MANTIDO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. INEXISTÊNCIA DE VÍCIOS. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Embargos de declaração opostos por ambas as partes, autor e ré, contra acórdão que, em sede de apelação, manteve incólume a sentença de parcial procedência em ação de rescisão contratual de promessa de compra e venda de lote não edificado, celebrado em 13/09/2017. O acórdão ora embargado ratificou a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo consumidor, englobando a comissão de corretagem, afastou a taxa de fruição do imóvel e manteve a sucumbência recíproca. O autor embargante alega contradição/omissão para reduzir a retenção para 10% e afastar a sucumbência recíproca. A ré embargante alega omissão para obter a retenção autônoma e integral da comissão de corretagem e a aplicação da taxa de fruição.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão cingem-se a verificar se o acórdão embargado padece de contradição ou omissão, à luz do art. 1.022 do CPC, notadamente quanto: (i) à adequação do percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre os valores pagos; (ii) à possibilidade de retenção autônoma e destacada da comissão de corretagem; (iii) à incidência da taxa de ocupação (fruição) em se tratando de lote de terreno sem edificação; e (iv) à correta distribuição dos ônus sucumbenciais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. O contrato, firmado antes da Lei n. 13.786/2018 Lei do Distrato, é regido pelas normas do Código de Defesa do Consumidor, sendo a lei nova inaplicável por irretroatividade da lei material.
4. Não há que se falar em contradição ou omissão quanto ao percentual de retenção, visto que o patamar de 25% sobre os valores pagos, em casos de rescisão por iniciativa do promitente comprador, é considerado adequado e suficiente pelo Superior Tribunal de Justiça para indenizar o vendedor pelas despesas gerais (incluindo a corretagem) e desestimular o rompimento unilateral do contrato.
5. É indevida a cobrança de taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento da promessa de compra e venda de lote não edificado, pois a resolução não enseja enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor que justifique tal compensação.
6. A retenção autônoma da comissão de corretagem é indevida, uma vez que o percentual de 25% já engloba as despesas administrativas, de comercialização e corretagem, e a retenção autônoma foi vedada pela ausência de cumprimento satisfatório do dever de informação clara e expressa no instrumento contratual principal, em violação ao art. 6o, III, do CDC.
7. A sucumbência recíproca foi mantida, nos termos do art. 86, caput, do CPC, pois a diferença entre a pretensão de retenção máxima de 10% e a fixação em 25% configura alteração substancial no proveito econômico da lide, descaracterizando a sucumbência mínima.
8. Os embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito do julgado, nem se configuram como meio idôneo para sanar mero inconformismo da parte com os fundamentos adotados, buscando-se, na verdade, a prevalência de tese jurídica própria.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Embargos de declaração opostos por ambas as partes conhecidos e desprovidos. Acórdão mantido na sua integralidade.
Tese de julgamento: “1. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados antes da vigência da Lei n. 13.786/2018, resolvidos por iniciativa imotivada do promitente comprador, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, o qual se reputa suficiente para indenizar o vendedor pelas despesas gerais, incluindo a comissão de corretagem. 2. É indevida a cobrança de indenização por fruição do imóvel (taxa de ocupação) em caso de rescisão de promessa de compra e venda que tenha por objeto lote de terreno sem edificação. 3. Não configura sucumbência mínima a hipótese em que o promitente comprador busca a retenção máxima de 10% (dez por cento) e o pedido é julgado parcialmente procedente com a retenção fixada em 25% (vinte e cinco por cento), devendo ser aplicada a sucumbência recíproca.”
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2o, 3o, 6o, III, 7o, parágrafo único; CPC, arts. 85, § 11, 86, caput, 1.022 e 1.025; Lei n. 4.591/1964, art. 67-A; Lei n. 13.786/2018.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 02/10/2019; STJ, AgInt no AREsp n. 1.894.635/RJ, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 26/4/2022, DJe de 3/5/2022; STJ, REsp 2.113.745/SP, Relatora. Ministra. NANCY ANDRIGHI; STJ, EDcl no AgRg na PET no REsp 1359666/RJ, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/06/2017, DJe 04/08/2017; STJ, Súmula 543.