Tribunal: TJDFT
Processo: 0727231-43.2024.8.07.0003
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-15
Data de publicação: 2026-05-04

Ementa:
Ementa: Direito do Consumidor e Direito Civil. Apelação cível. Promessa de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade. Rescisão por iniciativa do comprador. Retenção de valores. Arras confirmatórias. Taxa de fruição. Juros de mora. Redistribuição da sucumbência. Parcial provimento.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta por construtora/incorporadora contra sentença que, em ação de rescisão contratual ajuizada por promitente comprador de unidade imobiliária em regime de multipropriedade, declarou a nulidade de cláusulas contratuais, decretou a rescisão do contrato e determinou a devolução das parcelas pagas, com retenção de 10% sobre os valores desembolsados, afastando a retenção integral das arras e fixando juros de mora a partir da citação. A ré pugna pela majoração do percentual de retenção, pela possibilidade de retenção do sinal, pela cobrança da taxa de fruição e pela fixação dos juros de mora a partir do trânsito em julgado.
II. Questão em discussão
2. Há quatro questões em discussão: (i) definir o percentual de retenção cabível em caso de rescisão por iniciativa do promitente comprador; (ii) verificar a possibilidade de retenção integral do valor pago a título de arras; (iii) aferir a legitimidade da cobrança da taxa de fruição e sua forma de incidência; e (iv) estabelecer o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos.
III. Razões de decidir
3. A relação jurídica é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo possível a revisão de cláusulas abusivas e a redução da cláusula penal a patamar razoável, nos termos dos arts. 6o, V, e 51 do CDC e 413 do CC.
4. Em caso de resolução contratual por iniciativa do comprador, é admissível a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, devendo o percentual observar os princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa, mostrando-se adequada, no caso, a retenção de 10% sobre o montante efetivamente desembolsado.5. Ausente cláusula expressa de arrependimento, as arras possuem natureza confirmatória, sendo inviável sua retenção integral, sob pena de desequilíbrio contratual.
6. É válida a cláusula que prevê taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor da fração imobiliária, desde que limitada ao período em que o imóvel esteve efetivamente à disposição do adquirente, conforme cronograma contratual, admitida sua cumulação com a multa compensatória.7. Nos contratos anteriores à Lei no 13.786/2018, resolvidos por iniciativa do comprador em desacordo com a cláusula penal, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, conforme tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.002, incidindo a correção monetária desde cada desembolso.
8. Na hipótese, o parcial provimento do recurso impõe a redistribuição proporcional dos ônus da sucumbência, nos termos dos arts. 85 e 86 do CPC.
IV. Dispositivo e tese
9. Recurso conhecido e parcialmente provido.
Tese de julgamento: “1. Na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em regime de multipropriedade por iniciativa do comprador, admite-se a retenção de percentual razoável sobre os valores pagos, em regra de 10%, vedada a retenção integral das arras confirmatórias na ausência de cláusula expressa de arrependimento; 2. A taxa de fruição prevista contratualmente à razão de 0,5% ao mês pode ser cumulada com a multa compensatória, desde que limitada ao período em que o imóvel esteve efetivamente à disposição do adquirente; 3. Nos contratos anteriores à Lei no 13.786/2018, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir do trânsito em julgado, e a correção monetária desde cada desembolso.”
_______________
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CC, arts. 389, 406, 413 e 417 a 420; Lei no 4.591/1964, art. 67-A, § 2o, III; CDC, arts. 6o, V, e 51; CPC, arts. 85, 86, 487, I, e 1.012, § 1o, V.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 1.740.911/DF (Tema 1.002), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 13.02.2019; STJ, EDcl no AgInt no AREsp no 2.263.212/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 09.10.2023; STJ, AgInt no REsp no 2.049.633/SP, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 09.10.2023; STJ, AgRg no AREsp no 478.627/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 08.05.2014; STJ, REsp no 1.305.780/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 04.04.2013; TJDFT, Acórdão no 1323978, 0737236-09.2019.8.07.0001, Rel. Des. Roberto Freitas, 3a Turma Cível, j. 03.03.2021; TJDFT, Acórdão no 958358, 20150111118858APC, Rel. Des. Alfeu Machado, 1a Turma Cível, j. 03.08.2016; TJDFT, Acórdão no 955843, 20150110354714APC, Rel. Des. Álvaro Ciarlini, 3a Turma Cível, j. 20.07.2016; TJDFT, Acórdão no 955286, 20140111066706APC, Rel. Des. Gislene Pinheiro, 2a Turma Cível, j. 06.07.2016; TJDFT, Acórdão no 2078322, 0726697-48.2024.8.07.0020, Rel. Des. Jansen Fialho de Almeida, 7a Turma Cível, j. 10.12.2025; TJDFT, Acórdão no 1987400, 0703552-69.2024.8.07.0017, Rel. Des. João Egmont, 2a Turma Cível, j. 02.04.2025; TJDFT, Acórdão no 1978153, 0710905-88.2023.8.07.0020, Rel. Des. Renato Scussel, 2a Turma Cível, j. 12.03.2025; TJDFT, Acórdão no 1718137, 0704819-38.2022.8.07.0020, Rel. Des. Fátima Rafael, 3a Turma Cível, j. 15.06.2023; TJDFT, Acórdão no 1383924, 0734569-16.2020.8.07.0001, Rel. Des. Roberto Freitas Filho, 3a Turma Cível, j. 10.11.2021.

Inteiro teor:
Ementa: Direito do Consumidor e Direito Civil. Apelação cível. Promessa de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade. Rescisão por iniciativa do comprador. Retenção de valores. Arras confirmatórias. Taxa de fruição. Juros de mora. Redistribuição da sucumbência. Parcial provimento.
I. Caso em exame
1. Apelação interposta por construtora/incorporadora contra sentença que, em ação de rescisão contratual ajuizada por promitente comprador de unidade imobiliária em regime de multipropriedade, declarou a nulidade de cláusulas contratuais, decretou a rescisão do contrato e determinou a devolução das parcelas pagas, com retenção de 10% sobre os valores desembolsados, afastando a retenção integral das arras e fixando juros de mora a partir da citação. A ré pugna pela majoração do percentual de retenção, pela possibilidade de retenção do sinal, pela cobrança da taxa de fruição e pela fixação dos juros de mora a partir do trânsito em julgado.
II. Questão em discussão
2. Há quatro questões em discussão: (i) definir o percentual de retenção cabível em caso de rescisão por iniciativa do promitente comprador; (ii) verificar a possibilidade de retenção integral do valor pago a título de arras; (iii) aferir a legitimidade da cobrança da taxa de fruição e sua forma de incidência; e (iv) estabelecer o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos.
III. Razões de decidir
3. A relação jurídica é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, sendo possível a revisão de cláusulas abusivas e a redução da cláusula penal a patamar razoável, nos termos dos arts. 6o, V, e 51 do CDC e 413 do CC.
4. Em caso de resolução contratual por iniciativa do comprador, é admissível a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, devendo o percentual observar os princípios da razoabilidade e da vedação ao enriquecimento sem causa, mostrando-se adequada, no caso, a retenção de 10% sobre o montante efetivamente desembolsado.5. Ausente cláusula expressa de arrependimento, as arras possuem natureza confirmatória, sendo inviável sua retenção integral, sob pena de desequilíbrio contratual.
6. É válida a cláusula que prevê taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor da fração imobiliária, desde que limitada ao período em que o imóvel esteve efetivamente à disposição do adquirente, conforme cronograma contratual, admitida sua cumulação com a multa compensatória.7. Nos contratos anteriores à Lei no 13.786/2018, resolvidos por iniciativa do comprador em desacordo com a cláusula penal, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado, conforme tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.002, incidindo a correção monetária desde cada desembolso.
8. Na hipótese, o parcial provimento do recurso impõe a redistribuição proporcional dos ônus da sucumbência, nos termos dos arts. 85 e 86 do CPC.
IV. Dispositivo e tese
9. Recurso conhecido e parcialmente provido.
Tese de julgamento: “1. Na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel em regime de multipropriedade por iniciativa do comprador, admite-se a retenção de percentual razoável sobre os valores pagos, em regra de 10%, vedada a retenção integral das arras confirmatórias na ausência de cláusula expressa de arrependimento; 2. A taxa de fruição prevista contratualmente à razão de 0,5% ao mês pode ser cumulada com a multa compensatória, desde que limitada ao período em que o imóvel esteve efetivamente à disposição do adquirente; 3. Nos contratos anteriores à Lei no 13.786/2018, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir do trânsito em julgado, e a correção monetária desde cada desembolso.”
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Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, XXXII; CC, arts. 389, 406, 413 e 417 a 420; Lei no 4.591/1964, art. 67-A, § 2o, III; CDC, arts. 6o, V, e 51; CPC, arts. 85, 86, 487, I, e 1.012, § 1o, V.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 1.740.911/DF (Tema 1.002), Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, j. 13.02.2019; STJ, EDcl no AgInt no AREsp no 2.263.212/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 09.10.2023; STJ, AgInt no REsp no 2.049.633/SP, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 09.10.2023; STJ, AgRg no AREsp no 478.627/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 08.05.2014; STJ, REsp no 1.305.780/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 04.04.2013; TJDFT, Acórdão no 1323978, 0737236-09.2019.8.07.0001, Rel. Des. Roberto Freitas, 3a Turma Cível, j. 03.03.2021; TJDFT, Acórdão no 958358, 20150111118858APC, Rel. Des. Alfeu Machado, 1a Turma Cível, j. 03.08.2016; TJDFT, Acórdão no 955843, 20150110354714APC, Rel. Des. Álvaro Ciarlini, 3a Turma Cível, j. 20.07.2016; TJDFT, Acórdão no 955286, 20140111066706APC, Rel. Des. Gislene Pinheiro, 2a Turma Cível, j. 06.07.2016; TJDFT, Acórdão no 2078322, 0726697-48.2024.8.07.0020, Rel. Des. Jansen Fialho de Almeida, 7a Turma Cível, j. 10.12.2025; TJDFT, Acórdão no 1987400, 0703552-69.2024.8.07.0017, Rel. Des. João Egmont, 2a Turma Cível, j. 02.04.2025; TJDFT, Acórdão no 1978153, 0710905-88.2023.8.07.0020, Rel. Des. Renato Scussel, 2a Turma Cível, j. 12.03.2025; TJDFT, Acórdão no 1718137, 0704819-38.2022.8.07.0020, Rel. Des. Fátima Rafael, 3a Turma Cível, j. 15.06.2023; TJDFT, Acórdão no 1383924, 0734569-16.2020.8.07.0001, Rel. Des. Roberto Freitas Filho, 3a Turma Cível, j. 10.11.2021.