Tribunal: TJDFT
Processo: 0704611-16.2024.8.07.0010
Órgão julgador: JOÃO EGMONT
Órgão colegiado: 2a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-04
Data de publicação: 2026-03-31

Ementa:
Ementa: CIVIL, CONSUMIDOR, PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL MOVIDA POR BEATRIZ DE MOURA E JAQUELINE DE OLIVEIRA, CONTRA TORDESILHAS EL FUNDO DE INVESTIMENTO, LAND TORDESILHAS E S.P.E. MIRANTE INVESTIMENTOS, JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. MULTIPROPRIEDADE. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CADEIA DE CONSUMO. LEGITIMIDADE PASSIVA DE SÓCIOS/INVESTIDORES. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO AFASTADA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. TEMA 971/STJ. LUCROS CESSANTES. VEDAÇÃO DE CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. TEMA 970/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS. LEI No 14.905/2024. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Dupla apelação interposta contra sentença proferida em ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel em regime de multipropriedade, a qual julgou parcialmente procedente o pedido para rescindir o contrato por culpa das requeridas, condenar solidariamente à restituição integral dos valores pagos, inverter a cláusula penal de 50% do valor pago em favor das autoras cumulada com o pagamento de lucros cessantes. 1.1. No primeiro apelo, os sócios/investidores requerem a declaração de ilegitimidade passiva, o reconhecimento da exceção do contrato não cumprido, o afastamento ou redução dos lucros cessantes e a impossibilidade de cumulação destes com a multa contratual. 1.2. No segundo apelo, a construtora requer o afastamento da inversão da cláusula penal de 50%, a exclusão ou redução dos lucros cessantes, a impossibilidade de cumulação com a multa invertida e a alteração dos índices de correção monetária para IPCA e juros pela SELIC, conforme Lei no 14.905/2024. 1.3. Em contrarrazões, as autoras alegam a revelia das requeridas por contestação intempestiva, sustentando a preclusão da matéria fática e a impossibilidade de sua discussão em sede recursal.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A controvérsia dos autos está centrada em definir (i) os efeitos da revelia das requeridas; (ii) a legitimidade passiva das empresas sócias/investidoras que alienaram participação societária após o inadimplemento contratual; (iii) a aplicabilidade da exceção do contrato não cumprido quando o atraso na entrega do imóvel antecede a inadimplência do consumidor; (iv) a possibilidade de inversão da cláusula penal de 50% prevista para o consumidor em favor deste quando há desproporcionalidade com a multa estabelecida para a construtora; (v) a vedação de cumulação da cláusula penal moratória invertida com lucros cessantes; e (vi) a aplicação dos índices de correção monetária e juros de mora conforme a Lei no 14.905/2024.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Inicialmente, imperioso registar não implicar a revelia no julgamento automático da procedência da ação, sendo a presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor relativa e passível de afastamento pelo juiz. 3.1. Ademais, a parte revel pode intervir no processo a qualquer momento anterior ao trânsito em julgado, com possibilidade de peticionar, produzir provas supervenientes e interpor recursos. 3.2. Assim, admite-se a discussão das questões controvertidas em sede recursal, não obstante os efeitos presuntivos favoráveis ao autor.
4. Em relação a responsabilidade solidária, todos os agentes da cadeia de consumo respondem pelo inadimplemento, conforme decorre do art. 25, §1o, do CDC, refletindo o princípio protetor inerente à legislação consumerista. 4.1. No caso, as empresas sócias/investidoras integravam o quadro societário no momento da celebração do contrato, permanecendo responsáveis pelos danos consumados durante a vigência de sua participação, independentemente de alienação posterior da participação societária. 4.2. A reestruturação societária posterior ao inadimplemento não é oponível ao consumidor, sob pena de permitir arranjos societários funcionar como mecanismo de evasão de responsabilidade.
5. A exceção do contrato não cumprido, conforme previsão legal, pressupõe a simultaneidade entre os inadimplementos. 5.1. No caso em análise, o atraso na entrega do empreendimento antecede a data em que o consumidor deixou de efetuar pagamentos, não existindo simultaneidade entre os inadimplementos. 5.2. Assim, não é razoável exigir do comprador a quitação das parcelas remanescentes enquanto a vendedora permanece em atraso notório com a entrega do bem. 5.3. Ademais, configurada a culpa exclusiva do promitente vendedor, aplica-se a Súmula 543 do STJ, impondo-se a restituição imediata e integral das parcelas pagas.
6. Conforme entendimento firmado no Tema 971/STJ, deve ser admitida a inversão da cláusula penal imposta ao consumidor quando a construtora atrasa a entrega do imóvel. 6.1. No caso, a assimetria entre penalidade de 50% para o consumidor e 10% para a construtora viola o princípio da equivalência das prestações, consagrado no art. 6o, inciso II, do CDC, admitindo a sua inversão em favor do consumidor. 6.2. Assim, se revela desproporcional e contrário aos princípios consumeristas o consumidor suportar penalidade cinco vezes superior àquela aplicável ao fornecedor inadimplente.
7. De outro lado, conforme estabelece o Tema 970/STJ, a cláusula penal moratória não pode ser cumulada com lucros cessantes, pois ambas visam indenizar o atraso no cumprimento da obrigação. 7.1. A paralisação da obra por abandono consolida inadimplemento absoluto, justificando a resolução do contrato com restituição dos valores pagos e imposição da cláusula penal invertida, mas não permite a perenidade dos lucros cessantes. 7.2. A cumulação da cláusula penal com lucros cessantes após o pedido de rescisão e inadimplemento absoluto configura bis in idem e enriquecimento sem causa. 7.3. Precedente: “A cláusula penal moratória estipulada no contrato corresponde ao que foi acordado para o caso de descumprimento, daí não ser lícito possa ser cumulada com a indenização por lucros cessantes a título de aluguel, isso porque ambos têm a mesma finalidade, que é compensar o credor pelo atraso no cumprimento da obrigação. Assim, a cumulação de ambos seria uma duplicidade de indenização pelo mesmo fato (Tema 970 do STJ)”. (0719301-30.2022.8.07.0007, Relator: Getúlio De Moraes Oliveira, 7a Turma Cível, DJe: 12/07/2023).
8. Em relação a correção monetária e juros de mora, a Lei no 14.905/2024, por se tratar de norma de ordem pública, tem aplicação imediata sobre as relações jurídicas em curso a partir de sua vigência. 8.1. Para o período anterior à vigência da lei, aplicam-se os índices originais fixados na sentença (INPC e juros de 1% ao mês). 8.2. A partir da vigência da Lei no 14.905/2024, aplica-se o IPCA para correção monetária e a taxa SELIC para juros de mora.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Apelo das requeridas parcialmente providos.
Tese de julgamento: "1. A alienação de participação societária posterior ao inadimplemento contratual não afasta a responsabilidade solidária das empresas que integravam a cadeia de consumo no momento da celebração do contrato, nos termos do art. 25, §1o, do CDC. 2. A exceção do contrato não cumprido é inaplicável quando o atraso na entrega do imóvel antecede a inadimplência do consumidor, inexistindo simultaneidade entre os inadimplementos. 3. A inversão da cláusula penal de 50% imposta ao consumidor é cabível quando há desproporcionalidade com a multa estabelecida para a construtora, conforme Tema 971/STJ. 4. A cláusula penal moratória invertida em favor do consumidor não pode ser cumulada com lucros cessantes, por ambas visarem indenizar pelo mesmo fato gerador, conforme Tema 970/STJ. 5. A Lei no 14.905/2024 aplica-se imediatamente às relações jurídicas em curso a partir de sua vigência, devendo incidir IPCA para correção monetária e SELIC para juros de mora."
_________________________
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6o, inc. II, 7o, parágrafo único, e 25, §1o; CC, arts. 265, 389, 406 e 476; CPC, arts. 85, §2o e §11, 344, 345 e 346; Lei no 14.905/2024.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 970; STJ, Tema 971; STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no REsp n. 1.552.363/ES, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, DJe 07.06.2023; TJDFT, Ap. Cível 0719301-30.2022.8.07.0007, Rel. Getúlio De Moraes Oliveira, 7a Turma Cível, DJe 12.07.2023; TJDFT, Ap. Cível 0003552-15.2016.8.07.0010, Rel. Antonio Fernandes Da Luz, Primeira Turma Recursal, DJe 05.04.2023; TJDFT, Ap. Cível 0716076-04.2024.8.07.0016, Rel. Daniel Felipe Machado, Terceira Turma Recursal, DJe 04.11.2024; TJDFT, Ap. Cível 0704451-22.2023.8.07.0011, Rel. Fernando Tavernard, 2a Turma Cível, DJe 26.02.2025.

Inteiro teor:
Ementa: CIVIL, CONSUMIDOR, PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL MOVIDA POR BEATRIZ DE MOURA E JAQUELINE DE OLIVEIRA, CONTRA TORDESILHAS EL FUNDO DE INVESTIMENTO, LAND TORDESILHAS E S.P.E. MIRANTE INVESTIMENTOS, JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE. MULTIPROPRIEDADE. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CADEIA DE CONSUMO. LEGITIMIDADE PASSIVA DE SÓCIOS/INVESTIDORES. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO AFASTADA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. TEMA 971/STJ. LUCROS CESSANTES. VEDAÇÃO DE CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. TEMA 970/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS. LEI No 14.905/2024. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Dupla apelação interposta contra sentença proferida em ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel em regime de multipropriedade, a qual julgou parcialmente procedente o pedido para rescindir o contrato por culpa das requeridas, condenar solidariamente à restituição integral dos valores pagos, inverter a cláusula penal de 50% do valor pago em favor das autoras cumulada com o pagamento de lucros cessantes. 1.1. No primeiro apelo, os sócios/investidores requerem a declaração de ilegitimidade passiva, o reconhecimento da exceção do contrato não cumprido, o afastamento ou redução dos lucros cessantes e a impossibilidade de cumulação destes com a multa contratual. 1.2. No segundo apelo, a construtora requer o afastamento da inversão da cláusula penal de 50%, a exclusão ou redução dos lucros cessantes, a impossibilidade de cumulação com a multa invertida e a alteração dos índices de correção monetária para IPCA e juros pela SELIC, conforme Lei no 14.905/2024. 1.3. Em contrarrazões, as autoras alegam a revelia das requeridas por contestação intempestiva, sustentando a preclusão da matéria fática e a impossibilidade de sua discussão em sede recursal.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A controvérsia dos autos está centrada em definir (i) os efeitos da revelia das requeridas; (ii) a legitimidade passiva das empresas sócias/investidoras que alienaram participação societária após o inadimplemento contratual; (iii) a aplicabilidade da exceção do contrato não cumprido quando o atraso na entrega do imóvel antecede a inadimplência do consumidor; (iv) a possibilidade de inversão da cláusula penal de 50% prevista para o consumidor em favor deste quando há desproporcionalidade com a multa estabelecida para a construtora; (v) a vedação de cumulação da cláusula penal moratória invertida com lucros cessantes; e (vi) a aplicação dos índices de correção monetária e juros de mora conforme a Lei no 14.905/2024.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Inicialmente, imperioso registar não implicar a revelia no julgamento automático da procedência da ação, sendo a presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor relativa e passível de afastamento pelo juiz. 3.1. Ademais, a parte revel pode intervir no processo a qualquer momento anterior ao trânsito em julgado, com possibilidade de peticionar, produzir provas supervenientes e interpor recursos. 3.2. Assim, admite-se a discussão das questões controvertidas em sede recursal, não obstante os efeitos presuntivos favoráveis ao autor.
4. Em relação a responsabilidade solidária, todos os agentes da cadeia de consumo respondem pelo inadimplemento, conforme decorre do art. 25, §1o, do CDC, refletindo o princípio protetor inerente à legislação consumerista. 4.1. No caso, as empresas sócias/investidoras integravam o quadro societário no momento da celebração do contrato, permanecendo responsáveis pelos danos consumados durante a vigência de sua participação, independentemente de alienação posterior da participação societária. 4.2. A reestruturação societária posterior ao inadimplemento não é oponível ao consumidor, sob pena de permitir arranjos societários funcionar como mecanismo de evasão de responsabilidade.
5. A exceção do contrato não cumprido, conforme previsão legal, pressupõe a simultaneidade entre os inadimplementos. 5.1. No caso em análise, o atraso na entrega do empreendimento antecede a data em que o consumidor deixou de efetuar pagamentos, não existindo simultaneidade entre os inadimplementos. 5.2. Assim, não é razoável exigir do comprador a quitação das parcelas remanescentes enquanto a vendedora permanece em atraso notório com a entrega do bem. 5.3. Ademais, configurada a culpa exclusiva do promitente vendedor, aplica-se a Súmula 543 do STJ, impondo-se a restituição imediata e integral das parcelas pagas.
6. Conforme entendimento firmado no Tema 971/STJ, deve ser admitida a inversão da cláusula penal imposta ao consumidor quando a construtora atrasa a entrega do imóvel. 6.1. No caso, a assimetria entre penalidade de 50% para o consumidor e 10% para a construtora viola o princípio da equivalência das prestações, consagrado no art. 6o, inciso II, do CDC, admitindo a sua inversão em favor do consumidor. 6.2. Assim, se revela desproporcional e contrário aos princípios consumeristas o consumidor suportar penalidade cinco vezes superior àquela aplicável ao fornecedor inadimplente.
7. De outro lado, conforme estabelece o Tema 970/STJ, a cláusula penal moratória não pode ser cumulada com lucros cessantes, pois ambas visam indenizar o atraso no cumprimento da obrigação. 7.1. A paralisação da obra por abandono consolida inadimplemento absoluto, justificando a resolução do contrato com restituição dos valores pagos e imposição da cláusula penal invertida, mas não permite a perenidade dos lucros cessantes. 7.2. A cumulação da cláusula penal com lucros cessantes após o pedido de rescisão e inadimplemento absoluto configura bis in idem e enriquecimento sem causa. 7.3. Precedente: “A cláusula penal moratória estipulada no contrato corresponde ao que foi acordado para o caso de descumprimento, daí não ser lícito possa ser cumulada com a indenização por lucros cessantes a título de aluguel, isso porque ambos têm a mesma finalidade, que é compensar o credor pelo atraso no cumprimento da obrigação. Assim, a cumulação de ambos seria uma duplicidade de indenização pelo mesmo fato (Tema 970 do STJ)”. (0719301-30.2022.8.07.0007, Relator: Getúlio De Moraes Oliveira, 7a Turma Cível, DJe: 12/07/2023).
8. Em relação a correção monetária e juros de mora, a Lei no 14.905/2024, por se tratar de norma de ordem pública, tem aplicação imediata sobre as relações jurídicas em curso a partir de sua vigência. 8.1. Para o período anterior à vigência da lei, aplicam-se os índices originais fixados na sentença (INPC e juros de 1% ao mês). 8.2. A partir da vigência da Lei no 14.905/2024, aplica-se o IPCA para correção monetária e a taxa SELIC para juros de mora.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Apelo das requeridas parcialmente providos.
Tese de julgamento: "1. A alienação de participação societária posterior ao inadimplemento contratual não afasta a responsabilidade solidária das empresas que integravam a cadeia de consumo no momento da celebração do contrato, nos termos do art. 25, §1o, do CDC. 2. A exceção do contrato não cumprido é inaplicável quando o atraso na entrega do imóvel antecede a inadimplência do consumidor, inexistindo simultaneidade entre os inadimplementos. 3. A inversão da cláusula penal de 50% imposta ao consumidor é cabível quando há desproporcionalidade com a multa estabelecida para a construtora, conforme Tema 971/STJ. 4. A cláusula penal moratória invertida em favor do consumidor não pode ser cumulada com lucros cessantes, por ambas visarem indenizar pelo mesmo fato gerador, conforme Tema 970/STJ. 5. A Lei no 14.905/2024 aplica-se imediatamente às relações jurídicas em curso a partir de sua vigência, devendo incidir IPCA para correção monetária e SELIC para juros de mora."
_________________________
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6o, inc. II, 7o, parágrafo único, e 25, §1o; CC, arts. 265, 389, 406 e 476; CPC, arts. 85, §2o e §11, 344, 345 e 346; Lei no 14.905/2024.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 970; STJ, Tema 971; STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no REsp n. 1.552.363/ES, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, DJe 07.06.2023; TJDFT, Ap. Cível 0719301-30.2022.8.07.0007, Rel. Getúlio De Moraes Oliveira, 7a Turma Cível, DJe 12.07.2023; TJDFT, Ap. Cível 0003552-15.2016.8.07.0010, Rel. Antonio Fernandes Da Luz, Primeira Turma Recursal, DJe 05.04.2023; TJDFT, Ap. Cível 0716076-04.2024.8.07.0016, Rel. Daniel Felipe Machado, Terceira Turma Recursal, DJe 04.11.2024; TJDFT, Ap. Cível 0704451-22.2023.8.07.0011, Rel. Fernando Tavernard, 2a Turma Cível, DJe 26.02.2025.