Tribunal: TJDFT
Processo: 0714411-95.2024.8.07.0001
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0714411-95.2024.8.07.0001 RECORRENTE: IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, JCGONTIJO 201 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A RECORRIDO: CARLOS ANDRE DE SOUZA, FABIOLA ARAUJO LOPES DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, a Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. COMPRA E VENDA. UNIDADE IMOBILIÁRIA. TERMO DE RESERVA DE UNIDADE HABITACIONAL. PREVISÃO DE ENTREGA DO IMÓVEL. PRAZO DE TOLERÂNCIA. MORA DAS PROMITENTES VENDEDORAS. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA (JUROS DE OBRA) E LUCROS CESSANTES. SENTENÇA MANTIDA. 1. Trata-se de apelação cível interposta pelas rés (vendedoras) contra sentença pela qual condenadas a indenizar os autores/compradores por danos materiais (juros de obra pagos após o prazo de tolerância e lucros cessantes), em decorrência do atraso na entrega da unidade imobiliária. 2. Evidenciada a adequação de JCGONTIJO 201 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. para suportar as obrigações impostas por sentença, mostra-se insubsistente a sua alegação de ilegitimidade passiva ad causam. À luz da teoria da asserção, resta caracterizada a pertinência subjetiva de IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e JCGONTIJO 201 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A (rés/apelantes) com as alegações de direito material deduzidas na inicial, verificando-se a legitimidade de ambas para figurarem no polo passivo da demanda. 3. O termo de reserva de unidade habitacional congrega a vontade dos negociantes e individualiza o objeto da avença, revelando-se como “fonte de direitos e obrigações, sendo a data nele prevista apta à configuração do inadimplemento. Dito de outra forma, trata-se de uma oferta que obviamente vincula a incorporadora e o consumidor, parte mais vulnerável da relação jurídica.” (Acórdão 1924402, 0750594-02.2023.8.07.0001, Relator(a): CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 18/09/2024, publicado no DJe: 01/10/2024). E a desconsideração do seu conteúdo pelos vendedores/réus/apelantes ofende os princípios da probidade e da boa-fé, consoante o disposto no art. 422 do Código Civil. 3.1. De acordo com o termo de reserva de unidade habitacional n. 40031, do qual consta que os autores/apelados adquiriram apartamento no âmbito do programa Minha Casa, Minha vida, mediante financiamento bancário, e a conclusão do empreendimento onde localizado o bem deveria ocorrer “até a data acima prevista [30/12/2021], admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição (...)”. No entanto, a carta de habite-se somente foi emitida em 14/4/2023, com entrega das chaves aos compradores/autores em 27/4/2023. 4. O STJ, em julgamento do Tema 996, assentou a tese vinculante de que “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”. (REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019.). E, nos termos do art. 48 do CDC, as declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, razões de se ter caracterizado o atraso na entrega da unidade imobiliária após o dia 22/6/2022 (termo final do prazo de tolerância de 6 meses), conforme bem definido em sentença. 5. A pandemia de COVID-19 não consubstancia caso fortuito para o fim de afastar a responsabilidade das rés/apelantes pela sua mora, pois estas não se desincumbiram do ônus de comprovar impactos concretos da pandemia sobre o desenvolvimento de suas atividades comerciais (p.ex., documentos de revisão e atraso na execução de projetos; redução da mão de obra em decorrência das restrições de circulação impostas pelo Poder Público; interrupção na cadeia de suprimentos etc.). 6. Configurado o atraso na entrega da unidade imobiliária por culpa exclusiva das rés/apelantes, estas devem indenizar os autores pelas perdas e danos suportados, quais sejam o pagamento dos juros de obra após o exaurimento do prazo de tolerância (22/6/2022) e os lucros cessantes, correspondentes ao período que os compradores/autores foram privados do uso do apartamento adquirido, conforme definido pelo STJ, também em julgamento do Tema 996: “1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. 7. Recurso conhecido, preliminar rejeitada e, no mérito, não provido. A parte recorrente alega que o acórdão combatido ensejou as seguintes violações: a) artigo 393 do Código Civil, sustentando que demonstrou, por meio de farta documentação, que a pandemia configurou caso fortuito, afetando drasticamente toda a cadeia da construção civil. Aponta, no aspecto, divergência jurisprudencial com julgados do TJMG e STJ; b) artigo 360, inciso I, do Código Civil, ao não reconhecer a novação da obrigação relativa ao prazo de entrega, bem como porque desconsiderou a validade do prazo estipulado no Contrato de Compra e Venda. Requer que todas as publicações sejam realizadas em nome do advogado WILLIAM DE ARAÚJO FALCOMER DOS SANTOS, OAB/DF 20.235. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à apontada ofensa aos artigos 360, inciso I, e 393, ambos do CC, bem como quanto ao invocado dissenso pretoriano, pois o órgão julgador, com lastro na interpretação das cláusulas contratuais e nos elementos fático-probatórios dos autos assentou: O termo de reserva n. 40031 congrega a vontade dos negociantes e individualiza o objeto da avença, revelando-se como “fonte de direitos e obrigações, sendo a data nele prevista apta à configuração do inadimplemento. Dito de outra forma, trata-se de uma oferta que obviamente vincula a incorporadora e o consumidor, parte mais vulnerável da relação jurídica.” (Acórdão 1924402, 0750594-02.2023.8.07.0001, Relator(a): CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 18/09/2024, publicado no DJe: 01/10/2024). E a desconsideração do seu conteúdo pelos vendedores/réus/apelantes ofende os princípios da probidade e da boa-fé, consoante o disposto no art. 422 do Código Civil[1]. Nesse contexto, insubsistente a alegação de IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e JCGONTIJO 201 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A (rés/apelantes) de que “[há] diferença entre o termo de reserva da unidade habitacional e do contrato de compra e venda, deixando claro que aquele prazo estimativo de entrega contido no primeiro (termo de reserva) não poderia ser utilizado como o termo de entrega do imóvel.” (ID 65409044 – p.6), pois as declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica (art. 48 do CDC). ..... Assim, deve se ter por caracterizado o atraso na entrega da unidade imobiliária adquirida pelos autores após o dia 22/6/2022 (termo final do prazo de tolerância de 6 meses), conforme bem definido em sentença: “Com base no quanto já disposto, no caso em concreto, o imóvel deveria ter sido entregue até 22/06/2022. Todavia, a entrega das chaves ocorreu em 27/04/2023 (ID. 198000330), sendo evidente, portanto, a ocorrência do atraso.” (ID 65409036 – p.3) Insubsistente ainda a alegação de IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e JCGONTIJO 201 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A (rés/apelantes) de que a sua responsabilidade pelo atraso deve ser afastada por caso fortuito, em vista “da pandemia ocasionada pelo Coronavírus” (ID 65409044 – p.13). Isso porque “o ramo da construção civil foi das poucas atividades que não foram direta e substancialmente afetadas pelas medidas implantadas pelas autoridades sanitárias objetivando dificultar a propagação do novo coronavírus e preservar a saúde da população, sendo inviável que seja invocada como fortuito externo passível de legitimar o inadimplemento em que incidira a construtora em relação ao prazo de conclusão e entrega da unidade que prometera à venda.” (TJDFT. Acórdão 1859231, APC 07011417820238070020, Relator: JOSÉ FIRMO REIS SOUB, 8a Turma Cível, j. 7/5/2024, DJe 17/5/2024). E as vendedoras/rés/apelantes não se desincumbiram do ônus de comprovar impactos da pandemia sobre o desenvolvimento de suas atividades comerciais (p. ex, documentos de revisão e atraso na execução de projetos; redução da mão de obra em decorrência das restrições de circulação impostas pelo Poder Público; interrupção na cadeia de suprimentos etc.). Configurado o atraso na entrega da unidade imobiliária por culpa exclusiva das rés/apelantes, estas devem indenizar os autores pelas perdas e danos suportados, quais sejam o pagamento dos juros de obra após o exaurimento do prazo de tolerância (22/6/2022) e os lucros cessantes, correspondentes ao período que os compradores/autores foram privados do uso do apartamento adquirido, conforme definido pelo STJ, também em julgamento do Tema 996. (ID 72850515). Assim, infirmar fundamentos dessa natureza é providência que demanda nova interpretação das aludidas cláusulas e de matéria de fato e de prova, o que atrai os vetos dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Os referidos vetos sumulares também impedem a admissão do recurso lastreado na divergência jurisprudencial, conforme decidido, entre outros, nos EDcl no AgInt no AREsp n. 2.711.497/MT, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 15/12/2025, DJEN de 18/12/2025. Determino que todas as publicações sejam realizadas em nome do advogado WILLIAM DE ARAÚJO FALCOMER DOS SANTOS, OAB/DF 20.235. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios JO-B41

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0714411-95.2024.8.07.0001 RECORRENTE: IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A, JCGONTIJO 201 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S.A RECORRIDO: CARLOS ANDRE DE SOUZA, FABIOLA ARAUJO LOPES DECISÃO I – Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, a Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Quinta Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa é a seguinte: APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E CONSUMIDOR. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIÇÃO. COMPRA E VENDA. UNIDADE IMOBILIÁRIA. TERMO DE RESERVA DE UNIDADE HABITACIONAL. PREVISÃO DE ENTREGA DO IMÓVEL. PRAZO DE TOLERÂNCIA. MORA DAS PROMITENTES VENDEDORAS. INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA (JUROS DE OBRA) E LUCROS CESSANTES. SENTENÇA MANTIDA. 1. Trata-se de apelação cível interposta pelas rés (vendedoras) contra sentença pela qual condenadas a indenizar os autores/compradores por danos materiais (juros de obra pagos após o prazo de tolerância e lucros cessantes), em decorrência do atraso na entrega da unidade imobiliária. 2. Evidenciada a adequação de JCGONTIJO 201 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S.A. para suportar as obrigações impostas por sentença, mostra-se insubsistente a sua alegação de ilegitimidade passiva ad causam. À luz da teoria da asserção, resta caracterizada a pertinência subjetiva de IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e JCGONTIJO 201 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A (rés/apelantes) com as alegações de direito material deduzidas na inicial, verificando-se a legitimidade de ambas para figurarem no polo passivo da demanda. 3. O termo de reserva de unidade habitacional congrega a vontade dos negociantes e individualiza o objeto da avença, revelando-se como “fonte de direitos e obrigações, sendo a data nele prevista apta à configuração do inadimplemento. Dito de outra forma, trata-se de uma oferta que obviamente vincula a incorporadora e o consumidor, parte mais vulnerável da relação jurídica.” (Acórdão 1924402, 0750594-02.2023.8.07.0001, Relator(a): CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 18/09/2024, publicado no DJe: 01/10/2024). E a desconsideração do seu conteúdo pelos vendedores/réus/apelantes ofende os princípios da probidade e da boa-fé, consoante o disposto no art. 422 do Código Civil. 3.1. De acordo com o termo de reserva de unidade habitacional n. 40031, do qual consta que os autores/apelados adquiriram apartamento no âmbito do programa Minha Casa, Minha vida, mediante financiamento bancário, e a conclusão do empreendimento onde localizado o bem deveria ocorrer “até a data acima prevista [30/12/2021], admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias corridos, independentemente de qualquer condição (...)”. No entanto, a carta de habite-se somente foi emitida em 14/4/2023, com entrega das chaves aos compradores/autores em 27/4/2023. 4. O STJ, em julgamento do Tema 996, assentou a tese vinculante de que “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância”. (REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019, DJe de 27/9/2019.). E, nos termos do art. 48 do CDC, as declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, razões de se ter caracterizado o atraso na entrega da unidade imobiliária após o dia 22/6/2022 (termo final do prazo de tolerância de 6 meses), conforme bem definido em sentença. 5. A pandemia de COVID-19 não consubstancia caso fortuito para o fim de afastar a responsabilidade das rés/apelantes pela sua mora, pois estas não se desincumbiram do ônus de comprovar impactos concretos da pandemia sobre o desenvolvimento de suas atividades comerciais (p.ex., documentos de revisão e atraso na execução de projetos; redução da mão de obra em decorrência das restrições de circulação impostas pelo Poder Público; interrupção na cadeia de suprimentos etc.). 6. Configurado o atraso na entrega da unidade imobiliária por culpa exclusiva das rés/apelantes, estas devem indenizar os autores pelas perdas e danos suportados, quais sejam o pagamento dos juros de obra após o exaurimento do prazo de tolerância (22/6/2022) e os lucros cessantes, correspondentes ao período que os compradores/autores foram privados do uso do apartamento adquirido, conforme definido pelo STJ, também em julgamento do Tema 996: “1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância”. 7. Recurso conhecido, preliminar rejeitada e, no mérito, não provido. A parte recorrente alega que o acórdão combatido ensejou as seguintes violações: a) artigo 393 do Código Civil, sustentando que demonstrou, por meio de farta documentação, que a pandemia configurou caso fortuito, afetando drasticamente toda a cadeia da construção civil. Aponta, no aspecto, divergência jurisprudencial com julgados do TJMG e STJ; b) artigo 360, inciso I, do Código Civil, ao não reconhecer a novação da obrigação relativa ao prazo de entrega, bem como porque desconsiderou a validade do prazo estipulado no Contrato de Compra e Venda. Requer que todas as publicações sejam realizadas em nome do advogado WILLIAM DE ARAÚJO FALCOMER DOS SANTOS, OAB/DF 20.235. II – O recurso é tempestivo, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Preparo regular. Passo ao exame dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto à apontada ofensa aos artigos 360, inciso I, e 393, ambos do CC, bem como quanto ao invocado dissenso pretoriano, pois o órgão julgador, com lastro na interpretação das cláusulas contratuais e nos elementos fático-probatórios dos autos assentou: O termo de reserva n. 40031 congrega a vontade dos negociantes e individualiza o objeto da avença, revelando-se como “fonte de direitos e obrigações, sendo a data nele prevista apta à configuração do inadimplemento. Dito de outra forma, trata-se de uma oferta que obviamente vincula a incorporadora e o consumidor, parte mais vulnerável da relação jurídica.” (Acórdão 1924402, 0750594-02.2023.8.07.0001, Relator(a): CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, 1a TURMA CÍVEL, data de julgamento: 18/09/2024, publicado no DJe: 01/10/2024). E a desconsideração do seu conteúdo pelos vendedores/réus/apelantes ofende os princípios da probidade e da boa-fé, consoante o disposto no art. 422 do Código Civil[1]. Nesse contexto, insubsistente a alegação de IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e JCGONTIJO 201 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A (rés/apelantes) de que “[há] diferença entre o termo de reserva da unidade habitacional e do contrato de compra e venda, deixando claro que aquele prazo estimativo de entrega contido no primeiro (termo de reserva) não poderia ser utilizado como o termo de entrega do imóvel.” (ID 65409044 – p.6), pois as declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica (art. 48 do CDC). ..... Assim, deve se ter por caracterizado o atraso na entrega da unidade imobiliária adquirida pelos autores após o dia 22/6/2022 (termo final do prazo de tolerância de 6 meses), conforme bem definido em sentença: “Com base no quanto já disposto, no caso em concreto, o imóvel deveria ter sido entregue até 22/06/2022. Todavia, a entrega das chaves ocorreu em 27/04/2023 (ID. 198000330), sendo evidente, portanto, a ocorrência do atraso.” (ID 65409036 – p.3) Insubsistente ainda a alegação de IOTA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A e JCGONTIJO 201 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A (rés/apelantes) de que a sua responsabilidade pelo atraso deve ser afastada por caso fortuito, em vista “da pandemia ocasionada pelo Coronavírus” (ID 65409044 – p.13). Isso porque “o ramo da construção civil foi das poucas atividades que não foram direta e substancialmente afetadas pelas medidas implantadas pelas autoridades sanitárias objetivando dificultar a propagação do novo coronavírus e preservar a saúde da população, sendo inviável que seja invocada como fortuito externo passível de legitimar o inadimplemento em que incidira a construtora em relação ao prazo de conclusão e entrega da unidade que prometera à venda.” (TJDFT. Acórdão 1859231, APC 07011417820238070020, Relator: JOSÉ FIRMO REIS SOUB, 8a Turma Cível, j. 7/5/2024, DJe 17/5/2024). E as vendedoras/rés/apelantes não se desincumbiram do ônus de comprovar impactos da pandemia sobre o desenvolvimento de suas atividades comerciais (p. ex, documentos de revisão e atraso na execução de projetos; redução da mão de obra em decorrência das restrições de circulação impostas pelo Poder Público; interrupção na cadeia de suprimentos etc.). Configurado o atraso na entrega da unidade imobiliária por culpa exclusiva das rés/apelantes, estas devem indenizar os autores pelas perdas e danos suportados, quais sejam o pagamento dos juros de obra após o exaurimento do prazo de tolerância (22/6/2022) e os lucros cessantes, correspondentes ao período que os compradores/autores foram privados do uso do apartamento adquirido, conforme definido pelo STJ, também em julgamento do Tema 996. (ID 72850515). Assim, infirmar fundamentos dessa natureza é providência que demanda nova interpretação das aludidas cláusulas e de matéria de fato e de prova, o que atrai os vetos dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Os referidos vetos sumulares também impedem a admissão do recurso lastreado na divergência jurisprudencial, conforme decidido, entre outros, nos EDcl no AgInt no AREsp n. 2.711.497/MT, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 15/12/2025, DJEN de 18/12/2025. Determino que todas as publicações sejam realizadas em nome do advogado WILLIAM DE ARAÚJO FALCOMER DOS SANTOS, OAB/DF 20.235. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios JO-B41