Tribunal: TJDFT
Processo: 0703935-98.2025.8.07.0021
Órgão julgador: GISELLE ROCHA RAPOSO
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-02-05
Data de publicação: 2026-02-19

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. TEMA 996 DO STJ. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. FATO FORTUITO EXTERNO NÃO CARACTERIZADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS DESPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Recursos inominados interpostos pelas partes em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar as rés a pagar à autora os valores pagos a título de juros de obra entre 01/07/22, até a data da entrega do imóvel em 23/10/23, e lucros cessantes, por mês de atraso, desde 01/07/2022.
2. A autora, em suas razões recursais, sustenta que a sentença limitou o valor da condenação à coluna juros da planilha, quando deveria também incluir amortização e correção na fase da obra.
3. As rés, em suas razões recursais, sustentam a existência de fato fortuito e força maior (Covid-19), justificando o atraso na entrega do imóvel em 1 ano e 10 meses, não havendo que se falar em lucros cessantes de imóvel residencial. Requerem o afastamento das condenações.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. A questão em discussão consiste em verificar: (i) o termo final para a entrega do imóvel; (ii) a comprovação do pagamento dos juros de obra pela parte autora; (iii) a caracterização dos lucros cessantes, mesmo o imóvel sendo residencial.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. Preliminar de ausência de dialeticidade. Considerando que a parte recorrente autora expôs as razões do inconformismo em consonância com a matéria efetivamente tratada na instância de origem e confrontando o que de fato restou resolvido na sentença recorrida, não se vislumbra ofensa ao princípio da dialeticidade. Preliminar rejeitada.
6. A relação jurídica é de consumo, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90).
7. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n. 1.729.593/SP (Tema 996), reconheceu: "As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor."
8. Conforme se verifica do item 1.1 da mencionada tese (Tema 996, do STJ), deve prevalecer a data de entrega prevista no Termo de Reserva da unidade habitacional, qual seja, 30/12/2021 (ID 79252992), com a tolerância de 180 dias, não podendo estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico. Ademais, dispõe o art. 48 do CDC: “As declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos”.
9. Registra-se que não há que se falar em acréscimo de 60 dias adicionais para a entrega das chaves. Isso porque o STJ entende que “Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, desde que o prazo máximo de prorrogação seja de até 180 dias” (REsp 1582318-RJ). Portanto, admitir a prorrogação do prazo de entrega do imóvel por mais 60 dias para entrega das chaves afrontaria o entendimento fixado pelo STJ.
10. Esgotado o prazo de entrega previsto no contrato, incluído o período de tolerância de 180 dias, é ilícita a cobrança dos juros de obra ou encargo equivalente, conforme item 1.3 do Tema 996 do STJ. Correta, pois, a sentença que determinou a restituição dos juros de obra.
11. No que se refere aos lucros cessantes, comprovado o atraso na entrega do imóvel, presume-se o prejuízo do adquirente, a justificar indenização por lucros cessantes, na forma de aluguel mensal, nos termos do item 1.2 da tese fixada no Tema 996 do STJ, mesmo no caso de imóveis residenciais. Nesse sentido é o entendimento da Turma Recursal (Acórdão 1861856).
12. Ressalte-se que a escassez de insumos não configura fato fortuito ou de terceiro capaz de elidir a responsabilidade das rés, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Ademais, no ato da formalização do termo de reserva (14/12/2020), a pandemia já estava instalada, não subsistindo o argumento de o atraso ser decorrente das consequências da pandemia da Covid-19, com efeitos desde março de 2020.
13. Ausente comprovação de fato fortuito externo, força maior ou de culpa exclusiva da consumidora ou de terceiros, deve a construtora compor os danos materiais suportados pela consumidora adquirente. Com efeito, os parâmetros utilizados na sentença estão de acordo com a jurisprudência das Turmas Recursais, revelando-se proporcionais e adequados para reparar os prejuízos causados.
14. Por fim, ressalte-se que os juros de obra pagos deverão ser calculados considerando os valores que constam das colunas “Amortização/Correção na fase da obra” e “Juros” constantes da Planilha de Evolução apresentada pela Caixa Econômica Federal. Precedente: Acórdão 2022883.
IV. DISPOSITIVO
15. Recursos desprovidos. Sentença reformada exclusivamente para determinar que os valores a serem pagos à autora deverão ser objeto de liquidação, não por simples cálculos.
16. Condenadas as recorrentes rés ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação (Lei 9.099/95, art. 55). Condenada a recorrente autora a pagar honorários advocatícios arbitrados em 10% do valor da condenação, suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade judiciária.
17. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.
________________________
Dispositivos relevantes citados: Lei 8.078/90, arts. 2o e 3o.
Jurisprudência relevante citada: STJ. 2a Seção. REsp 1.729.593-SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019 (recurso repetitivo – Tema 996); STJ. 3a Turma. REsp 1582318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/9/2017; TJDFT, Acórdão 1861856, 07408520520238070016, Rel. MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 13/5/2024, publicado no DJE: 24/5/2024; TJDFT, Acórdão 2022883, 0705215-41.2024.8.07.0021, Relator(a): MARIA ISABEL DA SILVA, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 23/07/2025, publicado no DJe: 31/07/2025..

Inteiro teor:
DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. TEMA 996 DO STJ. LUCROS CESSANTES. JUROS DE OBRA. FATO FORTUITO EXTERNO NÃO CARACTERIZADO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSOS DESPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Recursos inominados interpostos pelas partes em face da sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar as rés a pagar à autora os valores pagos a título de juros de obra entre 01/07/22, até a data da entrega do imóvel em 23/10/23, e lucros cessantes, por mês de atraso, desde 01/07/2022.
2. A autora, em suas razões recursais, sustenta que a sentença limitou o valor da condenação à coluna juros da planilha, quando deveria também incluir amortização e correção na fase da obra.
3. As rés, em suas razões recursais, sustentam a existência de fato fortuito e força maior (Covid-19), justificando o atraso na entrega do imóvel em 1 ano e 10 meses, não havendo que se falar em lucros cessantes de imóvel residencial. Requerem o afastamento das condenações.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. A questão em discussão consiste em verificar: (i) o termo final para a entrega do imóvel; (ii) a comprovação do pagamento dos juros de obra pela parte autora; (iii) a caracterização dos lucros cessantes, mesmo o imóvel sendo residencial.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. Preliminar de ausência de dialeticidade. Considerando que a parte recorrente autora expôs as razões do inconformismo em consonância com a matéria efetivamente tratada na instância de origem e confrontando o que de fato restou resolvido na sentença recorrida, não se vislumbra ofensa ao princípio da dialeticidade. Preliminar rejeitada.
6. A relação jurídica é de consumo, estando as partes inseridas nos conceitos de fornecedor e consumidor previstos no Código de Defesa do Consumidor (artigos 2o e 3o da Lei 8.078/90).
7. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp n. 1.729.593/SP (Tema 996), reconheceu: "As teses firmadas, para os fins do artigo 1.036 do CPC/2015, em contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida, para os beneficiários das faixas de renda 1, 5, 2 e 3, foram as seguintes: 1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; 1.2. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. 1.4. O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor."
8. Conforme se verifica do item 1.1 da mencionada tese (Tema 996, do STJ), deve prevalecer a data de entrega prevista no Termo de Reserva da unidade habitacional, qual seja, 30/12/2021 (ID 79252992), com a tolerância de 180 dias, não podendo estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico. Ademais, dispõe o art. 48 do CDC: “As declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos”.
9. Registra-se que não há que se falar em acréscimo de 60 dias adicionais para a entrega das chaves. Isso porque o STJ entende que “Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, desde que o prazo máximo de prorrogação seja de até 180 dias” (REsp 1582318-RJ). Portanto, admitir a prorrogação do prazo de entrega do imóvel por mais 60 dias para entrega das chaves afrontaria o entendimento fixado pelo STJ.
10. Esgotado o prazo de entrega previsto no contrato, incluído o período de tolerância de 180 dias, é ilícita a cobrança dos juros de obra ou encargo equivalente, conforme item 1.3 do Tema 996 do STJ. Correta, pois, a sentença que determinou a restituição dos juros de obra.
11. No que se refere aos lucros cessantes, comprovado o atraso na entrega do imóvel, presume-se o prejuízo do adquirente, a justificar indenização por lucros cessantes, na forma de aluguel mensal, nos termos do item 1.2 da tese fixada no Tema 996 do STJ, mesmo no caso de imóveis residenciais. Nesse sentido é o entendimento da Turma Recursal (Acórdão 1861856).
12. Ressalte-se que a escassez de insumos não configura fato fortuito ou de terceiro capaz de elidir a responsabilidade das rés, uma vez que são riscos que integram a atividade exercida no setor da construção civil. Ademais, no ato da formalização do termo de reserva (14/12/2020), a pandemia já estava instalada, não subsistindo o argumento de o atraso ser decorrente das consequências da pandemia da Covid-19, com efeitos desde março de 2020.
13. Ausente comprovação de fato fortuito externo, força maior ou de culpa exclusiva da consumidora ou de terceiros, deve a construtora compor os danos materiais suportados pela consumidora adquirente. Com efeito, os parâmetros utilizados na sentença estão de acordo com a jurisprudência das Turmas Recursais, revelando-se proporcionais e adequados para reparar os prejuízos causados.
14. Por fim, ressalte-se que os juros de obra pagos deverão ser calculados considerando os valores que constam das colunas “Amortização/Correção na fase da obra” e “Juros” constantes da Planilha de Evolução apresentada pela Caixa Econômica Federal. Precedente: Acórdão 2022883.
IV. DISPOSITIVO
15. Recursos desprovidos. Sentença reformada exclusivamente para determinar que os valores a serem pagos à autora deverão ser objeto de liquidação, não por simples cálculos.
16. Condenadas as recorrentes rés ao pagamento de honorários advocatícios fixados em 10% do valor da condenação (Lei 9.099/95, art. 55). Condenada a recorrente autora a pagar honorários advocatícios arbitrados em 10% do valor da condenação, suspensa a exigibilidade em razão da gratuidade judiciária.
17. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46 da Lei 9.099/95.
________________________
Dispositivos relevantes citados: Lei 8.078/90, arts. 2o e 3o.
Jurisprudência relevante citada: STJ. 2a Seção. REsp 1.729.593-SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, julgado em 25/09/2019 (recurso repetitivo – Tema 996); STJ. 3a Turma. REsp 1582318-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/9/2017; TJDFT, Acórdão 1861856, 07408520520238070016, Rel. MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 13/5/2024, publicado no DJE: 24/5/2024; TJDFT, Acórdão 2022883, 0705215-41.2024.8.07.0021, Relator(a): MARIA ISABEL DA SILVA, SEGUNDA TURMA RECURSAL, data de julgamento: 23/07/2025, publicado no DJe: 31/07/2025..