Tribunal: TJDFT
Processo: 0749826-11.2025.8.07.0000
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-04-15
Data de publicação: 2026-04-30

Ementa:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NÃO REGISTRADA. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA NA ORIGEM PARA SUSPENDER PARCELAS, IMPEDIR CONSOLIDAÇÃO/LEILÃO E NEGATIVAÇÃO. EFICÁCIA INTERPARTES DA CLÁUSULA FIDUCIÁRIA PRESERVADA. REGISTRO EXIGIDO PARA DEFLAGRAÇÃO DO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL (LEI No 9.514/1997, ART. 26). NECESSIDADE DE CALIBRAGEM DA TUTELA PARA PRIVILEGIAR MEDIDAS REVERSÍVEIS E PROPORCIONAIS. RESTABELECIMENTO DA EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS A PARTIR DA INTIMAÇÃO. MANUTENÇÃO TEMPORÁRIA DA VEDAÇÃO À NEGATIVAÇÃO E À CONSOLIDAÇÃO/LEILÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em Exame.
1. Cuida-se de Agravo de Instrumento contra decisão que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, concedeu tutela de urgência para: (i) suspender a exigibilidade das parcelas; (ii) obstar a consolidação da propriedade e eventual leilão extrajudicial; e (iii) impedir a inscrição dos autores em cadastros de inadimplentes.
2. A Agravante sustenta, em síntese, que a ausência de registro não afasta a eficácia interpartes da cláusula fiduciária nem autoriza a rescisão por via diversa do rito especial, pleiteando a revogação da suspensão das parcelas e a concessão de efeito suspensivo. Os Agravados defendem a manutenção da tutela, afirmando a inaplicabilidade da Lei no 9.514/1997.
II. Questão em discussão.
3. Há duas questões em discussão: (i) saber se a falta de registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel afasta, desde logo, o regime da Lei no 9.514/1997 e legitima a suspensão ampla das obrigações contratuais sob a égide do CDC; e (ii) saber qual a extensão proporcional e reversível da tutela provisória adequada ao caso, antes da definição exauriente do regime jurídico aplicável.
III. Razões de decidir.
4. Segundo o entendimento do STJ, a ausência de registro não retira a eficácia do pacto fiduciário entre as partes; o registro é imprescindível apenas para a deflagração do procedimento extrajudicial (constituição em mora e leilão) perante o Registro de Imóveis (Lei no 9.514/1997, art. 26). Precedente: STJ, AgInt no REsp 2.077.633/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 08.04.2024.
5. Nessas condições, a inexistência de registro não autoriza, por si só, a ruptura do sinalagma e a fruição gratuita do bem com suspensão integral das parcelas; impõe-se calibrar a tutela para conter riscos de dano grave aos consumidores (negativação, atos expropriatórios), sem neutralizar integralmente os instrumentos do regime fiduciário antes da cognição exauriente sobre o direito aplicável.
6. A medida adequada, proporcional e reversível consiste em restabelecer a exigibilidade das parcelas a partir da intimação do acórdão, mantendo-se, até ulterior deliberação do Juízo de origem, a vedação de negativação e a proibição de consolidação/leilão. Indeferem se pedidos de rescisão imediata e de reversão de posse, por demandarem dilação probatória e exame meritório exauriente.
IV. Dispositivo.
7. Agravo de instrumento conhecido e parcialmente provido, para revogar, em parte, a decisão agravada, restabelecendo a exigibilidade das parcelas contratuais a partir da intimação deste acórdão e mantendo, até ulterior deliberação do juízo de origem: (i) a proibição de inscrição dos autores/agravados em cadastros de inadimplentes; e (ii) a vedação de consolidação da propriedade fiduciária e de leilão extrajudicial. Indeferidos os pedidos de rescisão imediata do contrato e de reversão da posse.
Tese de julgamento: “1. A falta de registro da alienação fiduciária não suprime sua eficácia interpartes nem autoriza, por si só, a rescisão por via diversa do rito especial da Lei no 9.514/1997. 2. Em sede de tutela de urgência que antecede a definição do regime jurídico aplicável, impõese calibrar as medidas para privilegiar soluções reversíveis, com manutenção de salvaguardas pontuais (vedação à negativação e a atos expropriatórios) e restabelecimento do adimplemento das parcelas.”
__________
Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300; Lei no 9.514/1997, art. 26.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2.077.633/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 08.04.2024.

Inteiro teor:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NÃO REGISTRADA. TUTELA DE URGÊNCIA DEFERIDA NA ORIGEM PARA SUSPENDER PARCELAS, IMPEDIR CONSOLIDAÇÃO/LEILÃO E NEGATIVAÇÃO. EFICÁCIA INTERPARTES DA CLÁUSULA FIDUCIÁRIA PRESERVADA. REGISTRO EXIGIDO PARA DEFLAGRAÇÃO DO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL (LEI No 9.514/1997, ART. 26). NECESSIDADE DE CALIBRAGEM DA TUTELA PARA PRIVILEGIAR MEDIDAS REVERSÍVEIS E PROPORCIONAIS. RESTABELECIMENTO DA EXIGIBILIDADE DAS PARCELAS A PARTIR DA INTIMAÇÃO. MANUTENÇÃO TEMPORÁRIA DA VEDAÇÃO À NEGATIVAÇÃO E À CONSOLIDAÇÃO/LEILÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em Exame.
1. Cuida-se de Agravo de Instrumento contra decisão que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, concedeu tutela de urgência para: (i) suspender a exigibilidade das parcelas; (ii) obstar a consolidação da propriedade e eventual leilão extrajudicial; e (iii) impedir a inscrição dos autores em cadastros de inadimplentes.
2. A Agravante sustenta, em síntese, que a ausência de registro não afasta a eficácia interpartes da cláusula fiduciária nem autoriza a rescisão por via diversa do rito especial, pleiteando a revogação da suspensão das parcelas e a concessão de efeito suspensivo. Os Agravados defendem a manutenção da tutela, afirmando a inaplicabilidade da Lei no 9.514/1997.
II. Questão em discussão.
3. Há duas questões em discussão: (i) saber se a falta de registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel afasta, desde logo, o regime da Lei no 9.514/1997 e legitima a suspensão ampla das obrigações contratuais sob a égide do CDC; e (ii) saber qual a extensão proporcional e reversível da tutela provisória adequada ao caso, antes da definição exauriente do regime jurídico aplicável.
III. Razões de decidir.
4. Segundo o entendimento do STJ, a ausência de registro não retira a eficácia do pacto fiduciário entre as partes; o registro é imprescindível apenas para a deflagração do procedimento extrajudicial (constituição em mora e leilão) perante o Registro de Imóveis (Lei no 9.514/1997, art. 26). Precedente: STJ, AgInt no REsp 2.077.633/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 08.04.2024.
5. Nessas condições, a inexistência de registro não autoriza, por si só, a ruptura do sinalagma e a fruição gratuita do bem com suspensão integral das parcelas; impõe-se calibrar a tutela para conter riscos de dano grave aos consumidores (negativação, atos expropriatórios), sem neutralizar integralmente os instrumentos do regime fiduciário antes da cognição exauriente sobre o direito aplicável.
6. A medida adequada, proporcional e reversível consiste em restabelecer a exigibilidade das parcelas a partir da intimação do acórdão, mantendo-se, até ulterior deliberação do Juízo de origem, a vedação de negativação e a proibição de consolidação/leilão. Indeferem se pedidos de rescisão imediata e de reversão de posse, por demandarem dilação probatória e exame meritório exauriente.
IV. Dispositivo.
7. Agravo de instrumento conhecido e parcialmente provido, para revogar, em parte, a decisão agravada, restabelecendo a exigibilidade das parcelas contratuais a partir da intimação deste acórdão e mantendo, até ulterior deliberação do juízo de origem: (i) a proibição de inscrição dos autores/agravados em cadastros de inadimplentes; e (ii) a vedação de consolidação da propriedade fiduciária e de leilão extrajudicial. Indeferidos os pedidos de rescisão imediata do contrato e de reversão da posse.
Tese de julgamento: “1. A falta de registro da alienação fiduciária não suprime sua eficácia interpartes nem autoriza, por si só, a rescisão por via diversa do rito especial da Lei no 9.514/1997. 2. Em sede de tutela de urgência que antecede a definição do regime jurídico aplicável, impõese calibrar as medidas para privilegiar soluções reversíveis, com manutenção de salvaguardas pontuais (vedação à negativação e a atos expropriatórios) e restabelecimento do adimplemento das parcelas.”
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Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 300; Lei no 9.514/1997, art. 26.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2.077.633/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 08.04.2024.