Tribunal: TJDFT
Processo: 0747642-50.2023.8.07.0001
Órgão julgador: WALDIR LEÔNCIO LOPES JÚNIOR
Órgão colegiado: Presidência do Tribunal
Data de publicação: 2026-01-21

Ementa:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0747642-50.2023.8.07.0001 RECORRENTE: COMPANHIA THERMAS DO RIO QUENTE RECORRIDO: MATEUS SZWARCWING DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. NECESSIDADE DE MODIFICAÇÃO DAS CLÁUSULAS ESTABELECIDAS NO NEGÓCIO JURÍDICO. ONEROSIDADE EXCESSIVA AO CONSUMIDOR. INADIMPLEMENTO POR PARTE DA VENDEDORA. PANDEMIA. RISCO INERENTE À ATIVIDADE. RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. DATA DA CITAÇÃO. PANDEMIA. RISCO INERENTE À ATIVIDADE. RECURSO DESPROVIDO. 1. As questões ora submetidas ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consistem em verificar: a) se é legítima a pretensão recursal exercida pela sociedade anônima apelante, pois busca a reforma da sentença que, na hipótese, determinou a resolução do negócio jurídico de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em virtude das alterações feitas no instrumento negocial; b) se é legítima a condenação da apelante ao pagamento de multa no montante correspondente a 10% (dez por cento) do valor envolcido no negócio jurídico, e finalmente, c) se os juros de mora devem fluir a partir da data da citação. 2. A hipótese está sujeita ao Código de Defesa do Consumidor, uma vez que as partes se enquadram nos conceitos previstos nos artigos 2o e 3o do referido diploma legal. Logo, o exame do tema em análise está sujeito à intervenção do Poder Judiciário sempre que forem estabelecidas prestações desproporcionais ou excessivamente onerosas em desfavor do consumidor (art. 6o, inc. V, do CDC). 2.1. É importante ressaltar que as informações veiculadas nos aparatos de publicidade promovidos pela vendedora vinculam os consumidores e devem integrar o negócio jurídico que vier a ser celebrado, como expressamente dispõe o art. 30 do CDC. Por essa razão torna-se viável ao consumidor, em caso de inadimplemento das obrigações respectivas, a desconstituição do negócio jurídico celebrado, nos moldes do art. 35, inc. III, do CDC. 3. Diante da análise dos autos é incontroversa a alteração das cláusulas contidas no instrumento negocial, o que ensejou um aumento de 63% (sessenta e três por cento) do valor originalmente previsto no negócio jurídico. 4. A sociedade anônima apelante alega que as aludidas alterações decorrem dos efeitos da pandemia causada pelo vírus SARS-Cov-2, o que caracterizaria evento fortuito, fato que excluiria o dever de reparação dos prejuízos causados ao adquirente. 4.1. A despeito dos efeitos prejudiciais às atividades comerciais e empresariais causadas pela pandemia, no caso em exame, a ocorrência do aludido evento não tem o condão de, isoladamente, possibilitar a revisão das cláusulas contratuais. 5. Com efeito, a escassez de mão-de-obra e de materiais, ainda que decorrentes do referido contexto pandêmico, são situações inerentes à atividade exercida pela ré e não podem ser caracterizados como força maior ou caso fortuito. 6. Na hipótese dos autos não há justificativas suficientes para o implemento de majoração do valor do negócio jurídico em mais de 50% (cinquenta por cento), notadamente diante da ausência de circunstâncias que comprovem o aumento nos custos de construção civil, que possam ter, eventualmente. interferido na consecução do negócio jurídico. 6.1. Aliás, afigura-se ausente nos autos a demonstração a respeito da conexão do evento pandêmico com a necessidade de majoação dos valores previstos no negócio jurídico. 7. A conduta da promitente vendedora, portanto, revela o descumprimento do negócio jurídico em questão, circunstância que permite a resolução do aludido negócio, nos termos da regra prevista no art. 475 do Código Civil. 8. Diante da atribuição exclusiva da causa de resolução à conduta da ré deve haver a restituição integral dos valores pagos pelo adquirente. 8.1. O aludido entendimento encontra respaldo na tese fixada no tema repetitivo no 577, bem como no enunciado no 543 da Súmula do Colendo Superior Tribunal de 9. Ademais, verifica-se possível a inversão da cláusula penal em benefício do consumidor. 10. Na hipótese de responsabilidade contratual por fato atribuível ao promitente vendedor os juros de mora são devidos a contar da data da citação, nos estritos termos do art. 405 do Código Civil e do art. 240 do CPC. 11. Recurso conhecido e desprovido. A parte recorrente alega que o acórdão impugnado encerrou violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 317, 373, 393, 478, 479, 480, e 493, todos do Código Civil, sustentado que a escassez de mão-de-obra e de materiais não pode ser considerada como risco da atividade. Afirma que as partes convencionaram dois encargos rescisórios totalmente distintos: cláusula penal (de 2%) e ressarcimento das despesas de comercialização (10%), não havendo razões para se inverter o pagamento destes últimos, porque não são valores que recebeu ou reteve do consumidor, mas despesas decorrentes do processo de venda em si e manutenção do próprio instrumento, enquanto o consumidor não teve qualquer despesa de comercialização, muito pelo contrário, foi beneficiado de brindes, como estadias e certificados de desconto. Defende a impossibilidade de cumprir o contrato, em razão de fatos de ordem pública mundial (Pandemia de Covid-19 e a Guerra na Ucrânia). Aponta, no aspecto, dissenso pretoriano com julgado com STJ; b) artigo 421 do Código Civil, asseverando que diante da ocorrência de fatos imprevisíveis e supervenientes à celebração do pacto, os quais autorizam a aplicação da teoria da imprevisão, é possível propor um aditivo contratual para reequilibrar o contrato. Ressalta, que no caso dos autos, a partir da negativa da parte recorrida em anuir ao aditivo, foi-lhe comunicada a rescisão unilateral do ajuste, deixando claro que seria devolvido todo o valor investido, acrescido de correção monetária e multa penal contratual, nos exatos termos avençados. Enfatiza que a rescisão do contrato configura direito potestativo de ambas as partes. Nas contrarrazões, a parte recorrida pede a fixação de honorários recursais. II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto ao apontado vilipêndio aos artigos 317, 373, 393, 421, 478, 479, 480, e 493, todos do Código Civil, bem como em relação ao mencionado dissenso pretoriano. Isso porque o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório e contratual dos autos, assentou o seguinte: Com efeito, a escassez de mão-de-obra e de materiais de construção, ainda que decorrentes do alegado contexto pandêmico, são situações inerentes à atividade exercida pela ré e não podem ser caracterizados como força maior ou caso fortuito. Na hipótese dos autos, não há justificativas suficientes para o implemento de majoração do valor do negócio jurídico em mais de 50% (cinquenta por cento), notadamente diante da ausência de circunstâncias que comprovem o aumento nos custos de construção civil que possam ter interferido na execução do negócio jurídico. Aliás, afigura-se ausente nos autos a demonstração da relação do evento pandêmico como causa da necessidade de revisão das cláusulas negociais aludidas. Convém destacar que não há notícias a respeito da edição de decretos expedidos pelo Chefe do Poder Executivo do Estado de Goiás que tenham determinado a suspensão completa da atividade de construção civil pela apelante [...] Nesse contexto observe-se que a sociedade anônima ré deu, efetivamente, causa à desconstituição do negócio jurídico, o que torna possível o acolhimento do direito formativo exercido pelo demandante, que almeja a resolução do negócio jurídico. Logo mostra-se necessário o retorno das partes ao estado em que se encontravam antes da contratação, sendo necessária, com efeito, a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo consumidor, como corretamente determinado pelo douto Juízo singular [...] À vista do exposto, diante da atribuição exclusiva da causa de resolução à conduta da ré deve haver a restituição integral dos valores pagos pelo adquirente [...] No que concerne à condenação da apelante ao pagamento de multa de 10% (dez por cento) do valor do negócio jurídico, revelam-se insuficientes os argumentos articulados pela recorrente para a reforma da sentença. A leitura do instrumento do negócio jurídico celebrado entre as partes evidencia que foi estipulado o pagamento de cláusula penal de 10% (dez por cento) apenas em favor da vendedora, o que afronta diretamente o consumidor, além de violar os deveres de lealdade e boa-fé (ID 71830095) A leitura atenta do aludido acórdão demonstra que foi aplicada a interpretação mais favorável ao consumidor, com o objetivo de restituição das partes ao estado anterior e inversão da cláusula penal em favor do demandante, o que afasta a alegação de duplicidade de pagamento (ID 76542497). Assim, infirmar fundamentos dessa natureza é providência que demanda nova interpretação das aludidas cláusulas e de matéria de fato e de prova, o que atrai os vetos dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Os referidos vetos sumulares também impedem a admissão do recurso lastreado na divergência jurisprudencial, conforme decidido, entre outros, nos EDcl no AgInt no AREsp n. 2.711.497/MT, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 15/12/2025, DJEN de 18/12/2025. No que tange ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, não conheço do pedido. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios JO-L8K

Inteiro teor:
Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Gabinete da Presidência ÓRGÃO: PRESIDÊNCIA CLASSE: RECURSO ESPECIAL (213) PROCESSO: 0747642-50.2023.8.07.0001 RECORRENTE: COMPANHIA THERMAS DO RIO QUENTE RECORRIDO: MATEUS SZWARCWING DECISÃO I - Trata-se de recurso especial interposto com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pela Segunda Turma Cível deste Tribunal de Justiça, cuja ementa encontra-se redigida nos seguintes termos: APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BEM IMÓVEL. NECESSIDADE DE MODIFICAÇÃO DAS CLÁUSULAS ESTABELECIDAS NO NEGÓCIO JURÍDICO. ONEROSIDADE EXCESSIVA AO CONSUMIDOR. INADIMPLEMENTO POR PARTE DA VENDEDORA. PANDEMIA. RISCO INERENTE À ATIVIDADE. RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. DATA DA CITAÇÃO. PANDEMIA. RISCO INERENTE À ATIVIDADE. RECURSO DESPROVIDO. 1. As questões ora submetidas ao conhecimento deste Egrégio Tribunal de Justiça consistem em verificar: a) se é legítima a pretensão recursal exercida pela sociedade anônima apelante, pois busca a reforma da sentença que, na hipótese, determinou a resolução do negócio jurídico de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em virtude das alterações feitas no instrumento negocial; b) se é legítima a condenação da apelante ao pagamento de multa no montante correspondente a 10% (dez por cento) do valor envolcido no negócio jurídico, e finalmente, c) se os juros de mora devem fluir a partir da data da citação. 2. A hipótese está sujeita ao Código de Defesa do Consumidor, uma vez que as partes se enquadram nos conceitos previstos nos artigos 2o e 3o do referido diploma legal. Logo, o exame do tema em análise está sujeito à intervenção do Poder Judiciário sempre que forem estabelecidas prestações desproporcionais ou excessivamente onerosas em desfavor do consumidor (art. 6o, inc. V, do CDC). 2.1. É importante ressaltar que as informações veiculadas nos aparatos de publicidade promovidos pela vendedora vinculam os consumidores e devem integrar o negócio jurídico que vier a ser celebrado, como expressamente dispõe o art. 30 do CDC. Por essa razão torna-se viável ao consumidor, em caso de inadimplemento das obrigações respectivas, a desconstituição do negócio jurídico celebrado, nos moldes do art. 35, inc. III, do CDC. 3. Diante da análise dos autos é incontroversa a alteração das cláusulas contidas no instrumento negocial, o que ensejou um aumento de 63% (sessenta e três por cento) do valor originalmente previsto no negócio jurídico. 4. A sociedade anônima apelante alega que as aludidas alterações decorrem dos efeitos da pandemia causada pelo vírus SARS-Cov-2, o que caracterizaria evento fortuito, fato que excluiria o dever de reparação dos prejuízos causados ao adquirente. 4.1. A despeito dos efeitos prejudiciais às atividades comerciais e empresariais causadas pela pandemia, no caso em exame, a ocorrência do aludido evento não tem o condão de, isoladamente, possibilitar a revisão das cláusulas contratuais. 5. Com efeito, a escassez de mão-de-obra e de materiais, ainda que decorrentes do referido contexto pandêmico, são situações inerentes à atividade exercida pela ré e não podem ser caracterizados como força maior ou caso fortuito. 6. Na hipótese dos autos não há justificativas suficientes para o implemento de majoração do valor do negócio jurídico em mais de 50% (cinquenta por cento), notadamente diante da ausência de circunstâncias que comprovem o aumento nos custos de construção civil, que possam ter, eventualmente. interferido na consecução do negócio jurídico. 6.1. Aliás, afigura-se ausente nos autos a demonstração a respeito da conexão do evento pandêmico com a necessidade de majoação dos valores previstos no negócio jurídico. 7. A conduta da promitente vendedora, portanto, revela o descumprimento do negócio jurídico em questão, circunstância que permite a resolução do aludido negócio, nos termos da regra prevista no art. 475 do Código Civil. 8. Diante da atribuição exclusiva da causa de resolução à conduta da ré deve haver a restituição integral dos valores pagos pelo adquirente. 8.1. O aludido entendimento encontra respaldo na tese fixada no tema repetitivo no 577, bem como no enunciado no 543 da Súmula do Colendo Superior Tribunal de 9. Ademais, verifica-se possível a inversão da cláusula penal em benefício do consumidor. 10. Na hipótese de responsabilidade contratual por fato atribuível ao promitente vendedor os juros de mora são devidos a contar da data da citação, nos estritos termos do art. 405 do Código Civil e do art. 240 do CPC. 11. Recurso conhecido e desprovido. A parte recorrente alega que o acórdão impugnado encerrou violação aos seguintes dispositivos legais: a) artigos 317, 373, 393, 478, 479, 480, e 493, todos do Código Civil, sustentado que a escassez de mão-de-obra e de materiais não pode ser considerada como risco da atividade. Afirma que as partes convencionaram dois encargos rescisórios totalmente distintos: cláusula penal (de 2%) e ressarcimento das despesas de comercialização (10%), não havendo razões para se inverter o pagamento destes últimos, porque não são valores que recebeu ou reteve do consumidor, mas despesas decorrentes do processo de venda em si e manutenção do próprio instrumento, enquanto o consumidor não teve qualquer despesa de comercialização, muito pelo contrário, foi beneficiado de brindes, como estadias e certificados de desconto. Defende a impossibilidade de cumprir o contrato, em razão de fatos de ordem pública mundial (Pandemia de Covid-19 e a Guerra na Ucrânia). Aponta, no aspecto, dissenso pretoriano com julgado com STJ; b) artigo 421 do Código Civil, asseverando que diante da ocorrência de fatos imprevisíveis e supervenientes à celebração do pacto, os quais autorizam a aplicação da teoria da imprevisão, é possível propor um aditivo contratual para reequilibrar o contrato. Ressalta, que no caso dos autos, a partir da negativa da parte recorrida em anuir ao aditivo, foi-lhe comunicada a rescisão unilateral do ajuste, deixando claro que seria devolvido todo o valor investido, acrescido de correção monetária e multa penal contratual, nos exatos termos avençados. Enfatiza que a rescisão do contrato configura direito potestativo de ambas as partes. Nas contrarrazões, a parte recorrida pede a fixação de honorários recursais. II - O recurso é tempestivo, preparo regular, as partes são legítimas e está presente o interesse em recorrer. Passo à análise dos pressupostos constitucionais de admissibilidade. O recurso especial não merece prosseguir quanto ao apontado vilipêndio aos artigos 317, 373, 393, 421, 478, 479, 480, e 493, todos do Código Civil, bem como em relação ao mencionado dissenso pretoriano. Isso porque o órgão julgador, após detida análise do contexto fático-probatório e contratual dos autos, assentou o seguinte: Com efeito, a escassez de mão-de-obra e de materiais de construção, ainda que decorrentes do alegado contexto pandêmico, são situações inerentes à atividade exercida pela ré e não podem ser caracterizados como força maior ou caso fortuito. Na hipótese dos autos, não há justificativas suficientes para o implemento de majoração do valor do negócio jurídico em mais de 50% (cinquenta por cento), notadamente diante da ausência de circunstâncias que comprovem o aumento nos custos de construção civil que possam ter interferido na execução do negócio jurídico. Aliás, afigura-se ausente nos autos a demonstração da relação do evento pandêmico como causa da necessidade de revisão das cláusulas negociais aludidas. Convém destacar que não há notícias a respeito da edição de decretos expedidos pelo Chefe do Poder Executivo do Estado de Goiás que tenham determinado a suspensão completa da atividade de construção civil pela apelante [...] Nesse contexto observe-se que a sociedade anônima ré deu, efetivamente, causa à desconstituição do negócio jurídico, o que torna possível o acolhimento do direito formativo exercido pelo demandante, que almeja a resolução do negócio jurídico. Logo mostra-se necessário o retorno das partes ao estado em que se encontravam antes da contratação, sendo necessária, com efeito, a imediata e integral restituição das parcelas pagas pelo consumidor, como corretamente determinado pelo douto Juízo singular [...] À vista do exposto, diante da atribuição exclusiva da causa de resolução à conduta da ré deve haver a restituição integral dos valores pagos pelo adquirente [...] No que concerne à condenação da apelante ao pagamento de multa de 10% (dez por cento) do valor do negócio jurídico, revelam-se insuficientes os argumentos articulados pela recorrente para a reforma da sentença. A leitura do instrumento do negócio jurídico celebrado entre as partes evidencia que foi estipulado o pagamento de cláusula penal de 10% (dez por cento) apenas em favor da vendedora, o que afronta diretamente o consumidor, além de violar os deveres de lealdade e boa-fé (ID 71830095) A leitura atenta do aludido acórdão demonstra que foi aplicada a interpretação mais favorável ao consumidor, com o objetivo de restituição das partes ao estado anterior e inversão da cláusula penal em favor do demandante, o que afasta a alegação de duplicidade de pagamento (ID 76542497). Assim, infirmar fundamentos dessa natureza é providência que demanda nova interpretação das aludidas cláusulas e de matéria de fato e de prova, o que atrai os vetos dos enunciados 5 e 7, ambos da Súmula do STJ. Os referidos vetos sumulares também impedem a admissão do recurso lastreado na divergência jurisprudencial, conforme decidido, entre outros, nos EDcl no AgInt no AREsp n. 2.711.497/MT, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 15/12/2025, DJEN de 18/12/2025. No que tange ao pedido de fixação dos honorários recursais, embora prevista no artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, não encontra amparo nesta sede. Isso porque o exame feito nos tribunais de origem é prévio, restrito à análise dos pressupostos gerais e específicos de admissibilidade do recurso constitucional, ou seja, não foi sequer inaugurada a instância especial pretendida pela parte recorrente. Assim, não conheço do pedido. III - Ante o exposto, INADMITO o recurso especial. Publique-se. Documento assinado digitalmente Desembargador WALDIR LEÔNCIO JÚNIOR Presidente do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios JO-L8K