Tribunal: TJDFT
Processo: 0719659-48.2025.8.07.0020
Órgão julgador: EVANDRO NEIVA DE AMORIM
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-05-13
Data de publicação: 2026-05-20

Ementa:
DIREITO DO CONSUMIDOR. JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. RECURSO INOMINADO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DE MATRÍCULA E DE LAVRATURA DE ESCRITURA PÚBLICA. OBRIGAÇÕES ESSENCIAIS CUMPRIDAS. ENTREGA DO IMÓVEL E QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. ESCRITURAÇÃO COMO OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO E RESTITUIÇÃO INTEGRAL. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. MORA RECONHECIDA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. PROPORCIONALIDADE. RECURSO PROVIDO EM PARTE.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas e indenização (cláusula penal) ajuizada pela parte ora recorrida. Afirma que, em março de 2015, adquiriu cota-fração de multipropriedade do empreendimento Alta Vista Thermas Resort. Acrescenta que quitou integralmente o preço ajustado, porém a ré descumpriu sua obrigação fundamental de outorgar a escritura pública definitiva do imóvel no prazo de 90 (noventa) dias após o "habite-se", que ocorreu em julho de 2018, expirando o prazo limite em outubro de 2018”. Assevera que “a impossibilidade de escrituração se deve à falta de individualização das matrículas das frações ideais e, principalmente, à existência de alienação fiduciária sobre a matrícula mãe do empreendimento, instituída pela Ré em 2019 e prorrogada até 2028, o que configura inadimplemento contratual grave e frustra o objetivo final do negócio”.
2. A ré se insurge contra a sentença, cuja parte dispositiva consignou: “(...) Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido deduzido por DALVA BRITO DE OLIVEIRA em face de MAF CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, para fins de: a) Declarar a rescisão do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Fração/Cota de Unidade Imobiliária do Empreendimento Alta Vista Thermas Resort em Regime de Multipropriedade firmado entre as partes, por culpa exclusiva da Ré – MAF Construtora e Incorporadora Ltda. b) Condenar a Ré, MAF CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, a restituir à Autora, DALVA BRITO DE OLIVEIRA, o valor integral de R$ 56.405,26 (cinquenta e seis mil, quatrocentos e cinco reais e vinte e seis centavos), correspondente às quantias pagas pelo contrato. O valor deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA a partir da data do efetivo desembolso (quitação da cota/fração) e acrescido de juros de mora pela Taxa SELIC, a contar da data da citação, em virtude da responsabilidade contratual, nos termos dos arts. 397 e 405 do Código Civil. Caso a taxa SELIC apresente resultado negativo, este será considerado igual a 0 (zero) para efeito de cálculo dos juros no período de referência. c) Condenar a Ré, MAF CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, ao pagamento de multa contratual revertida em favor da Autora, no importe de R$ 4.314,74 (quatro mil, trezentos e quatorze reais e setenta e quatro centavos), conforme pleito de inversão da cláusula penal, já considerada a renúncia ao excedente do limite de alçada dos Juizados Especiais Cíveis. Sobre o valor arbitrado, incidirão juros correspondente à taxa SELIC desde a data da citação, deduzida a correção monetária pelo IPCA entre a data da citação e a data desta sentença, por ser incabível a incidência de correção monetária, em caso de dano moral, em momento anterior ao arbitramento (súmula 362 do STJ), nos termos dos arts. 389 e 406 do CC."
3. As razões recursais estão centradas nos seguintes aspectos: (i) preliminar de incompetência territorial (cláusula de eleição do foro de Caldas Novas/GO); (ii) falta de interesse de agir, tendo em vista que o imóvel se encontra quitado; (iii) adimplemento substancial do contrato (pagamento integra do preço, entrega e fruição do imóvel, ausente tão somente a outorga da escritura que não frustra a finalidade essencial do contrato que é a aquisição e o uso da propriedade; (iv) a resolução o contrato com a devolução integral do preço após anos de fruição e quitação do preço representa sacrifício excessivo à recorrente e enriquecimento sem causa à recorrida; (v) ausência de culpa da recorrente; (vi) necessidade de retenção de valores em caso de rescisão por iniciativa do comprador; (vii) “o que atualmente inviabiliza o registro não é a existência de ônus fiduciário, mas sim uma exigência administrativa imposta pelo próprio cartório de registro de imóveis, qual seja, a atualização da incorporação. Trata-se, portanto, de entrave burocrático externo à esfera de controle da Ré, que não pode ser responsabilizada por diligências cartorárias que fogem à sua atuação direta”. Por esse motivo, pede a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos ou, subsidiariamente, para determinar a retenção de, no mínimo, 25% dos valores pagos, afastando-se a condenação à multa contratual.
4. Contrarrazões ofertadas, pela manutenção a sentença e a condenação do recorrente por litigância de má-fé, tendo em vista o caráter protelatório o recurso inominado.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. As questões em discussão consistem em analisar: i) a validade da cláusula de eleição de foro (Caldas Novas – GO) em contrato de adesão e via de consequência, a competência do foro de Brasília – DF para processar e julgar a demanda; ii) a existência de interesse de agir para a rescisão contratual de imóvel quitado; iii) a ocorrência de inadimplemento contratual por parte da recorrente que justifique a rescisão e a aplicação de multa contratual revertida em favor da consumidora.
III RAZÕES DE DECIDIR
6. A controvérsia deve ser solucionada à luz das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor.
7. Nesse panorama normativo, a propositura da ação no foro do domicílio da parte consumidora vai ao encontro das normas insertas nos arts. 6o, incisos VII e VIII e art. 101, I. Preliminar de incompetência territorial rejeitada.
8. Ainda que o consumidor possa ter adimplido o preço do imóvel, o interesse de agir está presente diante da ausência de individualização da matrícula e o consequente impedimento à lavratura da escritura. Preliminar de ausência de interesse de agir rejeitada.
9. "Segundo a Teoria do Adimplemento Substancial, diante do inadimplemento das partes, constatado o cumprimento expressivo do contrato, em função da boa-fé objetiva e da função social, mostra-se coerente a preservação do pacto celebrado" (AgInt no REsp n. 1.691.860/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 14/10/2019, DJe de 22/10/2019).
10. “A não lavratura da escritura pública definitiva, embora represente inadimplemento contratual, tem natureza acessória e não compromete a finalidade principal do contrato, especialmente quando o bem foi entregue e usufruído pelos compradores. O adimplemento substancial do contrato, evidenciado pelo pagamento integral do preço e fruição do imóvel pelos autores, afasta a possibilidade de rescisão contratual, sob pena de enriquecimento sem causa”. Precedente: TJDFT, acórdão 2027041, Rel. Desembargadora Soníria Rocha Campos D’Assunção, DJe 12/08/2025.
11. De outra perspectiva, em situações análogas à dos presentes autos, as Turmas Recursais e as Turmas Cíveis dos Juizados Especiais do TJDFT, ao reconhecer a mora da recorrente quanto à específica obrigação (outorga da escritura) têm admitido a aplicação simétrica e proporcional da cláusula penal em favor da parte consumidora, a qual, no caso concreto, pelas razões já expostas, deve ser minorada para 5% (cinco por cento) do valor do contrato, em razão da específica mora ao regular registro da unidade em nome da parte adquirente. Precedentes: TJDFT, acórdão 2083216, Relatora Maria Isabel de Lourdes, Segunda Turma Recursal, DJe 11/02/2026; acórdão 1891954, Rel. Getúlio de Moraes Oliveira, Sétima Turma Cível, DJe 31/07/2024
IV. DISPOSITIVO
12. Recurso conhecido e PARCIALMENTE PROVIDO. Sentença reformada para julgar improcedentes os pedidos de rescisão contratual e de devolução dos valores pagos, bem como para reduzir para 5% do valor do contrato a quantia a ser paga a título de inversão da cláusula penal.
13. Sem honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente integralmente vencido.

Inteiro teor:
DIREITO DO CONSUMIDOR. JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS. RECURSO INOMINADO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DE MATRÍCULA E DE LAVRATURA DE ESCRITURA PÚBLICA. OBRIGAÇÕES ESSENCIAIS CUMPRIDAS. ENTREGA DO IMÓVEL E QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. ESCRITURAÇÃO COMO OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO E RESTITUIÇÃO INTEGRAL. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. MORA RECONHECIDA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. PROPORCIONALIDADE. RECURSO PROVIDO EM PARTE.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas e indenização (cláusula penal) ajuizada pela parte ora recorrida. Afirma que, em março de 2015, adquiriu cota-fração de multipropriedade do empreendimento Alta Vista Thermas Resort. Acrescenta que quitou integralmente o preço ajustado, porém a ré descumpriu sua obrigação fundamental de outorgar a escritura pública definitiva do imóvel no prazo de 90 (noventa) dias após o "habite-se", que ocorreu em julho de 2018, expirando o prazo limite em outubro de 2018”. Assevera que “a impossibilidade de escrituração se deve à falta de individualização das matrículas das frações ideais e, principalmente, à existência de alienação fiduciária sobre a matrícula mãe do empreendimento, instituída pela Ré em 2019 e prorrogada até 2028, o que configura inadimplemento contratual grave e frustra o objetivo final do negócio”.
2. A ré se insurge contra a sentença, cuja parte dispositiva consignou: “(...) Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido deduzido por DALVA BRITO DE OLIVEIRA em face de MAF CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, para fins de: a) Declarar a rescisão do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Fração/Cota de Unidade Imobiliária do Empreendimento Alta Vista Thermas Resort em Regime de Multipropriedade firmado entre as partes, por culpa exclusiva da Ré – MAF Construtora e Incorporadora Ltda. b) Condenar a Ré, MAF CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, a restituir à Autora, DALVA BRITO DE OLIVEIRA, o valor integral de R$ 56.405,26 (cinquenta e seis mil, quatrocentos e cinco reais e vinte e seis centavos), correspondente às quantias pagas pelo contrato. O valor deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA a partir da data do efetivo desembolso (quitação da cota/fração) e acrescido de juros de mora pela Taxa SELIC, a contar da data da citação, em virtude da responsabilidade contratual, nos termos dos arts. 397 e 405 do Código Civil. Caso a taxa SELIC apresente resultado negativo, este será considerado igual a 0 (zero) para efeito de cálculo dos juros no período de referência. c) Condenar a Ré, MAF CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA, ao pagamento de multa contratual revertida em favor da Autora, no importe de R$ 4.314,74 (quatro mil, trezentos e quatorze reais e setenta e quatro centavos), conforme pleito de inversão da cláusula penal, já considerada a renúncia ao excedente do limite de alçada dos Juizados Especiais Cíveis. Sobre o valor arbitrado, incidirão juros correspondente à taxa SELIC desde a data da citação, deduzida a correção monetária pelo IPCA entre a data da citação e a data desta sentença, por ser incabível a incidência de correção monetária, em caso de dano moral, em momento anterior ao arbitramento (súmula 362 do STJ), nos termos dos arts. 389 e 406 do CC."
3. As razões recursais estão centradas nos seguintes aspectos: (i) preliminar de incompetência territorial (cláusula de eleição do foro de Caldas Novas/GO); (ii) falta de interesse de agir, tendo em vista que o imóvel se encontra quitado; (iii) adimplemento substancial do contrato (pagamento integra do preço, entrega e fruição do imóvel, ausente tão somente a outorga da escritura que não frustra a finalidade essencial do contrato que é a aquisição e o uso da propriedade; (iv) a resolução o contrato com a devolução integral do preço após anos de fruição e quitação do preço representa sacrifício excessivo à recorrente e enriquecimento sem causa à recorrida; (v) ausência de culpa da recorrente; (vi) necessidade de retenção de valores em caso de rescisão por iniciativa do comprador; (vii) “o que atualmente inviabiliza o registro não é a existência de ônus fiduciário, mas sim uma exigência administrativa imposta pelo próprio cartório de registro de imóveis, qual seja, a atualização da incorporação. Trata-se, portanto, de entrave burocrático externo à esfera de controle da Ré, que não pode ser responsabilizada por diligências cartorárias que fogem à sua atuação direta”. Por esse motivo, pede a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos ou, subsidiariamente, para determinar a retenção de, no mínimo, 25% dos valores pagos, afastando-se a condenação à multa contratual.
4. Contrarrazões ofertadas, pela manutenção a sentença e a condenação do recorrente por litigância de má-fé, tendo em vista o caráter protelatório o recurso inominado.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. As questões em discussão consistem em analisar: i) a validade da cláusula de eleição de foro (Caldas Novas – GO) em contrato de adesão e via de consequência, a competência do foro de Brasília – DF para processar e julgar a demanda; ii) a existência de interesse de agir para a rescisão contratual de imóvel quitado; iii) a ocorrência de inadimplemento contratual por parte da recorrente que justifique a rescisão e a aplicação de multa contratual revertida em favor da consumidora.
III RAZÕES DE DECIDIR
6. A controvérsia deve ser solucionada à luz das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor.
7. Nesse panorama normativo, a propositura da ação no foro do domicílio da parte consumidora vai ao encontro das normas insertas nos arts. 6o, incisos VII e VIII e art. 101, I. Preliminar de incompetência territorial rejeitada.
8. Ainda que o consumidor possa ter adimplido o preço do imóvel, o interesse de agir está presente diante da ausência de individualização da matrícula e o consequente impedimento à lavratura da escritura. Preliminar de ausência de interesse de agir rejeitada.
9. "Segundo a Teoria do Adimplemento Substancial, diante do inadimplemento das partes, constatado o cumprimento expressivo do contrato, em função da boa-fé objetiva e da função social, mostra-se coerente a preservação do pacto celebrado" (AgInt no REsp n. 1.691.860/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 14/10/2019, DJe de 22/10/2019).
10. “A não lavratura da escritura pública definitiva, embora represente inadimplemento contratual, tem natureza acessória e não compromete a finalidade principal do contrato, especialmente quando o bem foi entregue e usufruído pelos compradores. O adimplemento substancial do contrato, evidenciado pelo pagamento integral do preço e fruição do imóvel pelos autores, afasta a possibilidade de rescisão contratual, sob pena de enriquecimento sem causa”. Precedente: TJDFT, acórdão 2027041, Rel. Desembargadora Soníria Rocha Campos D’Assunção, DJe 12/08/2025.
11. De outra perspectiva, em situações análogas à dos presentes autos, as Turmas Recursais e as Turmas Cíveis dos Juizados Especiais do TJDFT, ao reconhecer a mora da recorrente quanto à específica obrigação (outorga da escritura) têm admitido a aplicação simétrica e proporcional da cláusula penal em favor da parte consumidora, a qual, no caso concreto, pelas razões já expostas, deve ser minorada para 5% (cinco por cento) do valor do contrato, em razão da específica mora ao regular registro da unidade em nome da parte adquirente. Precedentes: TJDFT, acórdão 2083216, Relatora Maria Isabel de Lourdes, Segunda Turma Recursal, DJe 11/02/2026; acórdão 1891954, Rel. Getúlio de Moraes Oliveira, Sétima Turma Cível, DJe 31/07/2024
IV. DISPOSITIVO
12. Recurso conhecido e PARCIALMENTE PROVIDO. Sentença reformada para julgar improcedentes os pedidos de rescisão contratual e de devolução dos valores pagos, bem como para reduzir para 5% do valor do contrato a quantia a ser paga a título de inversão da cláusula penal.
13. Sem honorários advocatícios, ante a ausência de recorrente integralmente vencido.