Tribunal: TJDFT
Processo: 0743518-87.2024.8.07.0001
Órgão julgador: ARQUIBALDO CARNEIRO PORTELA
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-02-04
Data de publicação: 2026-02-25

Ementa:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE COTAS IMOBILIÁRIAS EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. EMPREENDIMENTO TURÍSTICO. ATRASO NA ENTREGA. PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE AFASTADA. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. RELAÇÃO DE CONSUMO. PREVALÊNCIA DO FORO DO DOMICÍLIO DO CONSUMIDOR. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS. RISCO DO EMPREENDIMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DAS PARCELAS PAGAS. MULTA CONTRATUAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. HONORÁRIOS MAJORADOS. RECURSO DESPROVIDO.
I – CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta por sociedade empresária em face de sentença que, em ação de resolução contratual cumulada com restituição de valores, julgou procedentes os pedidos para rescindir contratos de promessa de compra e venda de cotas imobiliárias em regime de multipropriedade, referentes a empreendimento turístico, condenando a ré à restituição integral e imediata das parcelas pagas, com incidência de multa contratual de 10% (dez por cento), além do pagamento das custas e honorários sucumbenciais.
II – QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Discute-se: (i) a observância do princípio da dialeticidade recursal; (ii) a alegada incompetência territorial do Juízo de Brasília/DF, em razão de cláusula de eleição de foro em favor da Comarca de Fortaleza/CE; (iii) a incidência do Código de Defesa do Consumidor ao contrato de multipropriedade; (iv) a configuração de caso fortuito ou força maior, notadamente em razão da pandemia de Covid-19 e de dificuldades do setor da construção civil, aptos a afastar o inadimplemento contratual; e (v) a possibilidade de limitar a restituição dos valores pagos, com parcelamento ou fixação de prazo para pagamento, bem como de afastar a multa contratual prevista em favor do consumidor.
III – RAZÕES DE DECIDIR
3. Não há ofensa ao princípio da dialeticidade quando o recurso, ainda que de forma sintética, enfrenta os fundamentos centrais da sentença, especialmente quanto à existência de inadimplemento, à responsabilidade da vendedora e à extensão da condenação, atendendo ao disposto no art. 1.010, II e III, do CPC. Preliminar rejeitada.
4. Caracterizada a relação de consumo e tratando-se de contrato de adesão em regime de multipropriedade, a cláusula de eleição de foro em comarca diversa do domicílio do consumidor deve ser afastada, prevalecendo o foro do seu domicílio, nos termos dos arts. 6o, VIII, e 101, I, do CDC, bem como da jurisprudência consolidada desta Corte. Preliminar de incompetência territorial rejeitada.
5. A relação jurídica estabelecida entre adquirente pessoa física, sucessivamente representado pelo espólio, e sociedade empresária fornecedora de cotas imobiliárias em empreendimento turístico enquadra-se nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos arts. 2o e 3o do CDC, impondo-se a aplicação do regramento consumerista, inclusive quanto à distribuição dinâmica do ônus da prova e à interpretação das cláusulas contratuais em favor do consumidor.
6. O atraso na conclusão do empreendimento, superior ao prazo contratual acrescido da tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, sem comprovação de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do consumidor, caracteriza inadimplemento contratual imputável à vendedora. A invocação genérica da pandemia de Covid-19, de recessão econômica ou de dificuldades do setor da construção civil não configura, por si só, caso fortuito ou força maior, por se tratar de riscos inerentes à atividade e já conhecidos à época da contratação.
7. Reconhecida a resolução dos contratos por culpa exclusiva da fornecedora, é devida a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo consumidor, nos termos da Súmula 543 do STJ, descabendo o parcelamento da devolução, a fixação de prazo dilatado para pagamento ou a retenção de valores em benefício da vendedora.
8. É legítima a incidência da multa contratual de 10% (dez por cento), prevista em favor do promitente comprador para a hipótese de atraso relevante na entrega do empreendimento, não se evidenciando desproporcionalidade que autorize sua redução, sobretudo diante da vulnerabilidade do consumidor e da assimetria entre as partes.
IV – DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida em todos os seus termos. Honorários advocatícios majorados, na forma do art. 85, § 11, do CPC.
Tese de julgamento: “1. Em contratos de promessa de compra e venda de cotas imobiliárias em regime de multipropriedade, incide o Código de Defesa do Consumidor; 2. A cláusula de eleição de foro que impõe ônus excessivo ao consumidor deve ser afastada, prevalecendo o foro de seu domicílio; 3. O atraso injustificado na entrega de empreendimento imobiliário, superior ao prazo contratual acrescido do período de tolerância, configura inadimplemento da fornecedora, não elidido por alegações genéricas de pandemia ou oscilações de mercado; e 4. Resolvido o contrato por culpa exclusiva da vendedora, impõem-se a restituição integral e imediata das parcelas pagas e a incidência da multa contratual estipulada em favor do consumidor.”

Inteiro teor:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE COTAS IMOBILIÁRIAS EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. EMPREENDIMENTO TURÍSTICO. ATRASO NA ENTREGA. PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE AFASTADA. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. RELAÇÃO DE CONSUMO. PREVALÊNCIA DO FORO DO DOMICÍLIO DO CONSUMIDOR. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADOS. RISCO DO EMPREENDIMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DAS PARCELAS PAGAS. MULTA CONTRATUAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. HONORÁRIOS MAJORADOS. RECURSO DESPROVIDO.
I – CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta por sociedade empresária em face de sentença que, em ação de resolução contratual cumulada com restituição de valores, julgou procedentes os pedidos para rescindir contratos de promessa de compra e venda de cotas imobiliárias em regime de multipropriedade, referentes a empreendimento turístico, condenando a ré à restituição integral e imediata das parcelas pagas, com incidência de multa contratual de 10% (dez por cento), além do pagamento das custas e honorários sucumbenciais.
II – QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Discute-se: (i) a observância do princípio da dialeticidade recursal; (ii) a alegada incompetência territorial do Juízo de Brasília/DF, em razão de cláusula de eleição de foro em favor da Comarca de Fortaleza/CE; (iii) a incidência do Código de Defesa do Consumidor ao contrato de multipropriedade; (iv) a configuração de caso fortuito ou força maior, notadamente em razão da pandemia de Covid-19 e de dificuldades do setor da construção civil, aptos a afastar o inadimplemento contratual; e (v) a possibilidade de limitar a restituição dos valores pagos, com parcelamento ou fixação de prazo para pagamento, bem como de afastar a multa contratual prevista em favor do consumidor.
III – RAZÕES DE DECIDIR
3. Não há ofensa ao princípio da dialeticidade quando o recurso, ainda que de forma sintética, enfrenta os fundamentos centrais da sentença, especialmente quanto à existência de inadimplemento, à responsabilidade da vendedora e à extensão da condenação, atendendo ao disposto no art. 1.010, II e III, do CPC. Preliminar rejeitada.
4. Caracterizada a relação de consumo e tratando-se de contrato de adesão em regime de multipropriedade, a cláusula de eleição de foro em comarca diversa do domicílio do consumidor deve ser afastada, prevalecendo o foro do seu domicílio, nos termos dos arts. 6o, VIII, e 101, I, do CDC, bem como da jurisprudência consolidada desta Corte. Preliminar de incompetência territorial rejeitada.
5. A relação jurídica estabelecida entre adquirente pessoa física, sucessivamente representado pelo espólio, e sociedade empresária fornecedora de cotas imobiliárias em empreendimento turístico enquadra-se nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos arts. 2o e 3o do CDC, impondo-se a aplicação do regramento consumerista, inclusive quanto à distribuição dinâmica do ônus da prova e à interpretação das cláusulas contratuais em favor do consumidor.
6. O atraso na conclusão do empreendimento, superior ao prazo contratual acrescido da tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, sem comprovação de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do consumidor, caracteriza inadimplemento contratual imputável à vendedora. A invocação genérica da pandemia de Covid-19, de recessão econômica ou de dificuldades do setor da construção civil não configura, por si só, caso fortuito ou força maior, por se tratar de riscos inerentes à atividade e já conhecidos à época da contratação.
7. Reconhecida a resolução dos contratos por culpa exclusiva da fornecedora, é devida a restituição integral e imediata das parcelas pagas pelo consumidor, nos termos da Súmula 543 do STJ, descabendo o parcelamento da devolução, a fixação de prazo dilatado para pagamento ou a retenção de valores em benefício da vendedora.
8. É legítima a incidência da multa contratual de 10% (dez por cento), prevista em favor do promitente comprador para a hipótese de atraso relevante na entrega do empreendimento, não se evidenciando desproporcionalidade que autorize sua redução, sobretudo diante da vulnerabilidade do consumidor e da assimetria entre as partes.
IV – DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida em todos os seus termos. Honorários advocatícios majorados, na forma do art. 85, § 11, do CPC.
Tese de julgamento: “1. Em contratos de promessa de compra e venda de cotas imobiliárias em regime de multipropriedade, incide o Código de Defesa do Consumidor; 2. A cláusula de eleição de foro que impõe ônus excessivo ao consumidor deve ser afastada, prevalecendo o foro de seu domicílio; 3. O atraso injustificado na entrega de empreendimento imobiliário, superior ao prazo contratual acrescido do período de tolerância, configura inadimplemento da fornecedora, não elidido por alegações genéricas de pandemia ou oscilações de mercado; e 4. Resolvido o contrato por culpa exclusiva da vendedora, impõem-se a restituição integral e imediata das parcelas pagas e a incidência da multa contratual estipulada em favor do consumidor.”