Tribunal: TJDFT
Processo: 0764805-27.2025.8.07.0016
Órgão julgador: FLÁVIO FERNANDO ALMEIDA DA FONSECA
Órgão colegiado: PRIMEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-02-25
Data de publicação: 2026-03-10

Ementa:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL EM RAZÃO DO VALOR DA CAUSA. REJEITADA. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. PANDEMIA POR COVID-19. AUSÊNCIA DE FORÇA MAIOR. FORTUITO INTERNO. TEMA No 996 DO STJ. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelas rés em face de sentença que julgou procedentes em parte os pedidos iniciais para condená-las, solidariamente, a pagarem à parte autora/recorrida as importâncias de: i) R$ 5.141,82, corrigido monetariamente desde o desembolso de cada parcela e juros de mora desde a citação, a título de juros de obras; ii) R$ 10.026,22, corrigido monetariamente desde o arbitramento e juros de mora do trânsito em julgado, a título de lucros cessantes em razão de atraso na entrega do imóvel adquirido em planta.
2. Em seu recurso, as rés/recorrentes suscitaram preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível, alegando que o valor da causa deve refletir a totalidade do interesse econômico envolvido, ou seja, o valor do contrato de compra e venda; e que os cálculos referentes aos juros de obra são complexos o que tornaria imprescindível a perícia contábil. No mérito, sustentaram que a prorrogação dos prazos para entrega do imóvel decorreu da crise gerada pela Pandemia por COVID-19 na construção civil; que não houve atraso na entrega da obra, cujo prazo final era 17/05/2023, considerado o prazo para entrega conforme prazo estipulado no contrato de compra e venda em si e não a data prevista no Termo de Reserva, alega ainda que não foram considerados os 60 dias adicionais para entrega das chaves, após os 180 dias de tolerância, com dilação legal do prazo até 17/01/2024. Pleiteia o reconhecimento da incompetência do Juízo, alternativamente, a improcedência dos pedidos, e subsidiariamente, que seja considerada a data de entrega prevista no contrato de compra e venda, e, em caso de considerar a data do termo de reserva, que nesta sejam acrescidos os 180 dias de tolerância, mais os 60 dias para a entrega das chaves.
3. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Foram apresentadas contrarrazões (ID 80161426).
II. Questão em discussão
4. Responsabilidade civil por atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, com a obrigação de pagar os juros de obra e de lucros cessantes durante o período de atraso.
III. Razões de decidir
5. A relação jurídica entre as partes é consumerista, pois elas se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2o e 3o do CDC.
6. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL: A pretensão de ressarcimento por juros de obra não enseja a complexidade da causa, visto que o valor é apurado mediante simples cálculo aritmético. Ainda, a alçada dos Juizados Especiais Cíveis é de quarenta vezes o salário-mínimo, conforme determina o art. 3o, inciso I, da Lei 9.099/95. Portanto, o valor atribuído à causa de R$ 25.975,248 não excede o limite legal. Preliminar rejeitada.
7. Consta dos autos que as partes assinaram “Termo de reserva de unidade habitacional e condições iniciais para processo de financiamento imobiliário n° 34246 Itapoã Parque” (ID 80161081), o qual estima a data de entrega do imóvel para 30/12/2021, com tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária. As rés/recorrentes alegam que, quanto ao prazo de entrega da unidade imobiliária, prevalece o prazo fixado em contrato de compra e venda, que determina o prazo total de construção até 17/05/2023, não havendo, portanto, atraso na entrega da obra (ID 80161104).
8. Diante do quadro fático, convém mencionar que o STJ firmou as seguintes teses (Tema 996) em caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
9. Portanto, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, sob pena de se ratificar cláusula abusiva. Além disso, o Termo de Reserva de Unidade Habitacional é parte integrante do contrato. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos. Após transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor. Outrossim, não é possível invocar o período adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda e dissociado do prazo inicialmente acordado entre as partes.
10. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o estabelecido na sentença, em quantia equivalente a 0,5% do preço do contrato de financiamento (valor do imóvel) por mês de atraso, que no caso atinge-se R$ 637,26 para cada um dos quinze meses de atraso.
11. Por fim, pontua-se que a responsabilidade pelo atraso na entrega da obra não é afastada pelo alegado fortuito externo em razão da Pandemia da Covid-19, pois o termo de reserva foi assinado em 27/04/2021, quando já instaladas as medidas sanitárias em combate a pandemia há um ano. Inclusive, o setor da construção civil não foi paralisado pela pandemia, bem como questões afetas a material e serviço de construção são intrínsecas ao risco da atividade econômica exercida pela empresa, sendo considerados fortuito interno no contexto da responsabilidade civil.
IV. Dispositivo e tese
12. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno os réus/recorrentes vencidos ao pagamento de custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95.
13. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei no 9.099/95.

Inteiro teor:
Ementa. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL EM RAZÃO DO VALOR DA CAUSA. REJEITADA. JUROS DE OBRA. RESTITUIÇÃO DEVIDA. LUCROS CESSANTES. DEVIDOS. PANDEMIA POR COVID-19. AUSÊNCIA DE FORÇA MAIOR. FORTUITO INTERNO. TEMA No 996 DO STJ. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame
1. Trata-se de recurso inominado interposto pelas rés em face de sentença que julgou procedentes em parte os pedidos iniciais para condená-las, solidariamente, a pagarem à parte autora/recorrida as importâncias de: i) R$ 5.141,82, corrigido monetariamente desde o desembolso de cada parcela e juros de mora desde a citação, a título de juros de obras; ii) R$ 10.026,22, corrigido monetariamente desde o arbitramento e juros de mora do trânsito em julgado, a título de lucros cessantes em razão de atraso na entrega do imóvel adquirido em planta.
2. Em seu recurso, as rés/recorrentes suscitaram preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível, alegando que o valor da causa deve refletir a totalidade do interesse econômico envolvido, ou seja, o valor do contrato de compra e venda; e que os cálculos referentes aos juros de obra são complexos o que tornaria imprescindível a perícia contábil. No mérito, sustentaram que a prorrogação dos prazos para entrega do imóvel decorreu da crise gerada pela Pandemia por COVID-19 na construção civil; que não houve atraso na entrega da obra, cujo prazo final era 17/05/2023, considerado o prazo para entrega conforme prazo estipulado no contrato de compra e venda em si e não a data prevista no Termo de Reserva, alega ainda que não foram considerados os 60 dias adicionais para entrega das chaves, após os 180 dias de tolerância, com dilação legal do prazo até 17/01/2024. Pleiteia o reconhecimento da incompetência do Juízo, alternativamente, a improcedência dos pedidos, e subsidiariamente, que seja considerada a data de entrega prevista no contrato de compra e venda, e, em caso de considerar a data do termo de reserva, que nesta sejam acrescidos os 180 dias de tolerância, mais os 60 dias para a entrega das chaves.
3. Recurso próprio, tempestivo e com preparo regular. Foram apresentadas contrarrazões (ID 80161426).
II. Questão em discussão
4. Responsabilidade civil por atraso de entrega de imóvel adquirido na planta, com a obrigação de pagar os juros de obra e de lucros cessantes durante o período de atraso.
III. Razões de decidir
5. A relação jurídica entre as partes é consumerista, pois elas se enquadram nos conceitos de consumidor e fornecedor previstos nos artigos 2o e 3o do CDC.
6. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL: A pretensão de ressarcimento por juros de obra não enseja a complexidade da causa, visto que o valor é apurado mediante simples cálculo aritmético. Ainda, a alçada dos Juizados Especiais Cíveis é de quarenta vezes o salário-mínimo, conforme determina o art. 3o, inciso I, da Lei 9.099/95. Portanto, o valor atribuído à causa de R$ 25.975,248 não excede o limite legal. Preliminar rejeitada.
7. Consta dos autos que as partes assinaram “Termo de reserva de unidade habitacional e condições iniciais para processo de financiamento imobiliário n° 34246 Itapoã Parque” (ID 80161081), o qual estima a data de entrega do imóvel para 30/12/2021, com tolerância de 180 dias corridos para conclusão da unidade imobiliária. As rés/recorrentes alegam que, quanto ao prazo de entrega da unidade imobiliária, prevalece o prazo fixado em contrato de compra e venda, que determina o prazo total de construção até 17/05/2023, não havendo, portanto, atraso na entrega da obra (ID 80161104).
8. Diante do quadro fático, convém mencionar que o STJ firmou as seguintes teses (Tema 996) em caso de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida: “1.1. Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento, ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância; (...) 1.3. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. (...)”.
9. Portanto, é certo que o prazo estabelecido no contrato de promessa de compra e venda não deve substituir o prazo estimado no termo de reserva, sob pena de se ratificar cláusula abusiva. Além disso, o Termo de Reserva de Unidade Habitacional é parte integrante do contrato. Logo, deve prevalecer o prazo de 30/12/2021 para conclusão da obra da unidade imobiliária, aceita a tolerância de 180 dias corridos. Após transcorrido o prazo de 180 dias não é mais lícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro equivalente, portanto, correta a sentença que determinou a restituição do valor pago pelo consumidor. Outrossim, não é possível invocar o período adicional de 60 (sessenta) dias, fixado somente no contrato de compra e venda e dissociado do prazo inicialmente acordado entre as partes.
10. O descumprimento contratual, consistente na demora na entrega do imóvel comprado na planta, enseja a indenização por lucros cessantes, uma vez que o imóvel gera potencialidade de ganhos, seja pela locação seja pela ocupação própria. Em uma ou em outra situação, os lucros cessantes devem ser calculados pelo seu potencial de renda, que é apurado pela estimativa de valor de aluguel de imóvel equivalente, ou por arbitramento judicial. Nesse aspecto, no julgamento do REsp 1729593/SP foi decidido que no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Diante desse quadro, o valor da indenização que melhor se amolda à situação dos autos é o estabelecido na sentença, em quantia equivalente a 0,5% do preço do contrato de financiamento (valor do imóvel) por mês de atraso, que no caso atinge-se R$ 637,26 para cada um dos quinze meses de atraso.
11. Por fim, pontua-se que a responsabilidade pelo atraso na entrega da obra não é afastada pelo alegado fortuito externo em razão da Pandemia da Covid-19, pois o termo de reserva foi assinado em 27/04/2021, quando já instaladas as medidas sanitárias em combate a pandemia há um ano. Inclusive, o setor da construção civil não foi paralisado pela pandemia, bem como questões afetas a material e serviço de construção são intrínsecas ao risco da atividade econômica exercida pela empresa, sendo considerados fortuito interno no contexto da responsabilidade civil.
IV. Dispositivo e tese
12. RECURSO CONHECIDO. PRELIMINAR REJEITADA. NÃO PROVIDO. Sentença mantida. Condeno os réus/recorrentes vencidos ao pagamento de custas e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% do valor da condenação, nos termos do art. 55 da Lei n. 9.099/95.
13. A ementa servirá de acórdão, conforme art. 46 da Lei no 9.099/95.