Tribunal: TJDFT
Processo: 0707680-22.2025.8.07.0010
Órgão julgador: MARIA ISABEL DE LOURDES SILVA
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-01-28
Data de publicação: 2026-02-11

Ementa:
Ementa: DIREITO CIVIL. CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DE MATRÍCULA E DE LAVRATURA DE ESCRITURA PÚBLICA. OBRIGAÇÕES ESSENCIAIS CUMPRIDAS. ENTREGA DO IMÓVEL E QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. ESCRITURAÇÃO COMO OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO E RESTITUIÇÃO INTEGRAL. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. MORA RECONHECIDA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. RECURSO PROVIDO EM PARTE.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Recurso Inominado interposto pela parte requerida contra a sentença que julgou procedente o pedido formulado na inicial para: a) Decretar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de fração/cota de unidade imobiliária do empreendimento Alta Vista Thermas Resort no regime de multipropriedade firmado entre as partes; b) Condenar a requerida a restituir ao requerente o valor de R$ 54.582,56 (cinquenta e quatro mil, quinhentos e oitenta e dois reais e cinquenta e seis centavos); c) Condenar a requerida ao pagamento da cláusula penal no valor de R$ 5.458,25 (cinco mil, quatrocentos e cinquenta e oito reais e vinte e cinco centavos).
2. O fato relevante. Em suas razões recursais, a parte recorrente sustenta que a incompetência territorial do juízo de origem, invocando cláusula contratual de eleição de foro para Caldas Novas/GO. Adicionalmente, suscita falta de interesse de agir por considerar que o contrato já foi integralmente quitado pelo recorrido, o que inviabilizaria pedido de rescisão e devolução de valores. Também aponta ausência de legitimidade ativa necessária e inépcia da petição inicial, visto que a cônjuge do recorrido não figura no polo ativo da demanda, sendo indispensável sua presença em se tratando de direito real imobiliário e litisconsórcio necessário. Reitera a falta de interesse de agir sob a ótica da Teoria do Adimplemento Substancial, afirmando que a alegada impossibilidade de outorga da escritura é um inadimplemento mínimo frente à quitação integral e fruição do imóvel, e que a via adequada para o recorrido seria a ação de adjudicação compulsória. No mérito, alega que o que atualmente inviabiliza o registro não é a existência de ônus fiduciário, mas sim uma exigência administrativa imposta pelo próprio cartório de registro de imóveis, qual seja, a atualização da incorporação, e que está tomando todas as medidas necessárias para atender às exigências do cartório e viabilizar a regularização. Aduz que inexiste qualquer prejuízo ao recorrido pois a posse direta do bem já lhe foi transmitida, permitindo-lhe usufruir do empreendimento, e que não há inadimplemento contratual.
3. Contrarrazões apresentadas (ID 77593117). A parte recorrida refuta a incompetência territorial, reiterando que a cláusula de eleição de foro em contrato de adesão é abusiva quando dificulta a defesa do consumidor. Sobre a alegada carência de ação por falta de interesse de agir e a Teoria do Adimplemento Substancial, sustenta que, apesar da quitação do imóvel, a ausência de individualização da matrícula e a consequente impossibilidade de lavratura da escritura pública configuram um inadimplemento contratual substancial e contínuo por parte da vendedora, o que justifica plenamente o pedido de rescisão e confere interesse de agir, não se tratando de um inadimplemento mínimo e residual incapaz de justificar a resolução. Quanto à ilegitimidade ativa por ausência do cônjuge, o recorrido reitera que a demanda versa sobre direitos obrigacionais de natureza pessoal, e não sobre direitos reais imobiliários. No mérito, o sustenta a impossibilidade de lavratura da escritura pública como um claro inadimplemento da Recorrente, argumentando que a responsabilidade pela individualização da matrícula em regime de multipropriedade e pela superação de entraves burocráticos ou ônus fiduciários recai sobre a construtora, que possui responsabilidade objetiva pelos danos causados aos consumidores, e que tais obstáculos não são justificativa para a não conclusão da transferência da propriedade. Em decorrência do inadimplemento, assevera que a devolução dos valores pagos deve ser integral, imediata e em parcela única, afastando qualquer possibilidade de retenção de valores.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. As questões em discussão consistem em analisar: i) a validade e aplicação da cláusula de eleição de foro em contrato de adesão; ii) a existência de interesse de agir para a rescisão contratual de imóvel quitado; iii) a necessidade de litisconsórcio ativo necessário do cônjuge; iv) no mérito, a ocorrência de inadimplemento contratual por parte da recorrente que justifique a rescisão; v) eventuais consequências da rescisão, incluindo a possibilidade de retenção de valores, a restituição da comissão de corretagem, a inversão da cláusula penal e o termo inicial dos juros de mora.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. Extrai-se dos autos que a parte recorrida adquiriu uma fração ideal em regime de multipropriedade, do empreendimento Alta Vista Thermas Resort, Caldas Novas/GO da MAF CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA., ora recorrente, por meio de contrato firmado em 2013, tendo quitado integralmente os valores pactuados até 2019. Apesar da conclusão da obra em 2018, a construtora não providenciou a individualização da matrícula da unidade, o que impede a lavratura da escritura pública de compra e venda.
6. Cuida-se de relação jurídica de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada a partir das regras estabelecidas pelo Código de Defesa do Consumidor.
7. O art. 101, inciso I, do CDC, estabelece que a ação de responsabilidade civil pode ser proposta no domicílio do autor. Embora seja válida a cláusula de eleição de foro em contratos, conforme a Súmula 335 do STF, esta não se aplica sem ressalvas quando a relação é consumerista e o contrato possui natureza de adesão. Ademais, o art. 6o, incisos VII e VIII, do CDC asseguram a facilitação do acesso ao Judiciário. Assim, permanece válida a competência do juízo de origem para o julgamento da causa, afastando-se a preliminar suscitada pela Recorrente. Preliminar de incompetência rejeitada.
8. Outrossim, tratando-se de inequívoca relação de consumo, a imposição de cláusula de compromisso arbitral em contrato de adesão não pode subsistir ante a vulnerabilidade da parte aderente, que não pode ser compelida a renunciar à jurisdição estatal. Com efeito, o art. 4o, §2o, da Lei no 9.307/96 dispõe que, nos contratos de adesão, a cláusula compromissória somente terá eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar expressamente com sua instituição, por escrito, em documento anexo ou em negrito, com assinatura ou visto específicos para tal cláusula. Ademais, o art. 51, VII, do Código de Defesa do Consumidor considera nulas de pleno direito as cláusulas que determinem a utilização compulsória de arbitragem, reforçando a invalidade da previsão contratual em casos como o dos autos. Assim, a cláusula restritiva é abusiva e deve ser considerada nula. Precedente: TJDFT, Acórdão 1828502.
9. Quanto a composição da lide e a legitimidade, o art. 73 do CPC dispõe que o cônjuge necessitará do consentimento do outro para propor ação que verse sobre direito real imobiliário, salvo quando casados sob o regime de separação absoluta de bens. Ocorre que a demanda versa exclusivamente sobre direitos obrigacionais decorrentes de contrato de promessa de compra e venda, não envolvendo discussão sobre direito real ou disposição de bem imóvel em si, conforme disposto na sentença. A ação que objetiva a rescisão de contrato de promessa de compra e venda e a restituição de valores pagos constitui demanda de natureza obrigacional, e não real, razão pela qual não se exige a presença do cônjuge no polo ativo. O fato de a cônjuge constar como signatária do contrato originário não a torna litisconsorte necessária quando a pretensão versa sobre inadimplemento obrigacional e rescisão contratual, direitos que podem ser exercidos individualmente pelo contratante. Ademais, inexiste demonstração de que a cônjuge possua interesse jurídico distinto daquele já representado pelo recorrido na presente ação, ou que sua ausência impossibilite a solução adequada da controvérsia. Preliminar de falta de legitimidade ativa e ausência de litisconsórcio necessário rejeitada. Precedente: TJDFT, Acórdão 1092074.
10. O interesse de agir se baseia na necessidade, utilidade e adequação do processo para obtenção da tutela pretendida, de modo a preencher umas das condições da ação, nos termos do artigo 17 do CPC. Não obstante o recorrido tenha quitado integralmente o preço do imóvel, a ausência de individualização da matrícula e a consequente impossibilidade de lavratura da escritura pública configuram, em tese, um inadimplemento contratual que justifica a necessidade do exercício da ação para resolução da controvérsia. A adequação da medida pleiteada, no caso a rescisão contratual e o reembolso, depende da análise do mérito do pedido, de modo que a presença do interesse de agir não se confunde com o reconhecimento do direito material pleiteado. Preliminar de falta de interesse de agir rejeitada.
11. No tocante ao mérito, a controvérsia cinge-se sobre a possibilidade de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de fração ideal em regime de multipropriedade, alegadamente fundamentada na ausência de individualização de matrícula e impossibilidade de lavratura da escritura pública definitiva.
12. Cumpre consignar que, em contratos de compra e venda de unidade imobiliária, o objeto principal consiste na entrega do bem e no pagamento do preço ajustado. No presente caso, ambas as obrigações foram integralmente cumpridas, com a entrega do imóvel em abril de 2018, e quitação integral pela parte recorrida em julho de 2019.
13. Com efeito, a escrituração do imóvel, embora pendente, possui natureza acessória e, por si só, não justifica a rescisão do contrato regularmente cumprido pelas partes.
14. Na hipótese, o contrato estabelecia expressamente o prazo de 90 (noventa) dias após a conclusão das obras para a regularização e outorga da escritura pública definitiva. Decorrem mais de seis anos desde a entrega do imóvel e mais de cinco anos desde a quitação integral do preço. Não há como se olvidar que, nesse período, a parte recorrida teve a sua disposição o uso e fruição do bem em regime de multipropriedade, inclusive com a possibilidade de auferir lucro mediante locação.
15. Destarte, não se mostra legítima a pretensão do recorrido de buscar a rescisão contratual invocando inadimplemento, uma vez que se absteve de qualquer requerimento formal, notificação ou providência tendente à solução da questão, no período de mais de seis anos de fruição. Apenas concomitantemente com o ajuizamento da presente ação é que a parte enviou comunicação à parte recorrente, por e-mail, solicitando providências para outorga de escritura. Configura-se, portanto, comportamento contraditório em afronta ao princípio da boa-fé objetiva, que permeia as relações contratuais (art. 422, CPC).
16. Nesse contexto, à luz da teoria do adimplemento substancial, a resolução do contrato não deve ser admitida quando a parte principal da obrigação foi cumprida, e eventual falha remanescente não compromete a finalidade do negócio jurídico. A teoria em questão visa a impedir o uso desequilibrado do direito de resolução por uma das partes, em prol da preservação do negócio jurídico. Precedente: STJ, AgInt no REsp 1691860.
17. Ademais, eventual devolução integral dos valores pagos resultaria em enriquecimento sem causa do recorrido, em violação ao disposto no art. 884 do Código Civil.
18. Importa também ressaltar que, embora a propriedade imobiliária seja formalmente garantida apenas com o registro, a ausência deste na matrícula do imóvel constitui irregularidade que pode ser corrigida por outros meios que não a rescisão contratual, uma vez que o recorrido está exercendo plenamente todos os direitos de propriedade sobre a fração adquirida, e poderia ter satisfeito seu interesse por meio de ação de obrigação de fazer, tendo como objeto a outorga da escritura pública definitiva, e não a rescisão total do contrato.
19. Por outro lado, reconhece-se que a parte recorrente encontra-se em mora quanto ao cumprimento dessa obrigação, sendo devida a aplicação da multa contratual, ainda que originalmente estipulada de forma unilateral, conforme cláusula oitava, item III (ID 78826329).
20. O Tema 971 do STJ estabelece que, em contratos de adesão, a cláusula penal prevista exclusivamente em benefício de uma das partes deve ser utilizada como parâmetro para indenização por inadimplemento da outra parte, em atenção ao equilíbrio contratual.
21. Reconhecido, portanto, o inadimplemento parcial da parte recorrente, impõe-se a aplicação simétrica da multa contratual, fixada em 10% sobre o valor do contrato, correspondente a R$ 5.458,25 (cinco mil, quatrocentos e cinquenta e oito reais e vinte e cinco centavos), a ser paga uma única vez, em razão da mora na adoção dos atos necessários à formalização definitiva do negócio jurídico e ao regular registro da unidade em nome do recorrido.
IV. DISPOSITIVO
22. Recurso provido em parte. Sentença reformada para, no tocante ao contrato de promessa de compra e venda, julgar improcedente o pedido de rescisão contratual; e julgar parcialmente procedentes os pedidos para manter a condenação ao pagamento da cláusula penal no valor de R$ 5.458,25 (cinco mil, quatrocentos e cinquenta e oito reais e vinte e cinco centavos), acrescida de correção monetária pelo IPCA desde o ajuizamento da demanda e juros de mora desde a citação (art. 406, §§ 1o e 2o, CC).
23. Sem condenação em honorários, em razão da ausência de recorrente integralmente vencido.
24. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46, da Lei n. 9.099/95.
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Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 6o, VII e VIII; art. 51, VII; art. 101, I. Lei no 9.307/1996, art. 4o, §2o. CPC, art. 17; art. 73. CC, art. 406, §§ 1o e 2o; art. 422; art. 884.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 1.634.851/SP, Tema 971, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 14.03.2019; AgInt no REsp n. 1.691.860/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 14.10.2019.
TJDFT, Acórdão n. 1828502, Rel. Getúlio de Moraes Oliveira, 7a Turma Cível, j. 06.03.2024; Acórdão n. 1092074, Rel. João Luís Fischer Dias, Segunda Turma Recursal, j. 25.04.2018; Acórdão n. 2027041, Rel. Soníria Rocha Campos D'Assunção, 6a Turma Cível, j. 30.07.2025; Acórdão n. 1780802, Rel. Flávio Fernando Almeida da Fonseca, Primeira Turma Recursal, j. 03.11.2023; Acórdão n. 2049441, Rel. Maria Ivatônia, 5a Turma Cível, j. 02.10.2025; Acórdão n. 1915533, Rel. Luis Eduardo Yatsuda Arima, Primeira Turma Recursal, j. 30.08.2024.

Inteiro teor:
Ementa: DIREITO CIVIL. CONSUMIDOR. RECURSO INOMINADO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. PEDIDO DE RESCISÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE INDIVIDUALIZAÇÃO DE MATRÍCULA E DE LAVRATURA DE ESCRITURA PÚBLICA. OBRIGAÇÕES ESSENCIAIS CUMPRIDAS. ENTREGA DO IMÓVEL E QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. ESCRITURAÇÃO COMO OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. IMPOSSIBILIDADE DE RESCISÃO E RESTITUIÇÃO INTEGRAL. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. MORA RECONHECIDA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. RECURSO PROVIDO EM PARTE.
I. CASO EM EXAME
1. O recurso. Recurso Inominado interposto pela parte requerida contra a sentença que julgou procedente o pedido formulado na inicial para: a) Decretar a rescisão do contrato de promessa de compra e venda de fração/cota de unidade imobiliária do empreendimento Alta Vista Thermas Resort no regime de multipropriedade firmado entre as partes; b) Condenar a requerida a restituir ao requerente o valor de R$ 54.582,56 (cinquenta e quatro mil, quinhentos e oitenta e dois reais e cinquenta e seis centavos); c) Condenar a requerida ao pagamento da cláusula penal no valor de R$ 5.458,25 (cinco mil, quatrocentos e cinquenta e oito reais e vinte e cinco centavos).
2. O fato relevante. Em suas razões recursais, a parte recorrente sustenta que a incompetência territorial do juízo de origem, invocando cláusula contratual de eleição de foro para Caldas Novas/GO. Adicionalmente, suscita falta de interesse de agir por considerar que o contrato já foi integralmente quitado pelo recorrido, o que inviabilizaria pedido de rescisão e devolução de valores. Também aponta ausência de legitimidade ativa necessária e inépcia da petição inicial, visto que a cônjuge do recorrido não figura no polo ativo da demanda, sendo indispensável sua presença em se tratando de direito real imobiliário e litisconsórcio necessário. Reitera a falta de interesse de agir sob a ótica da Teoria do Adimplemento Substancial, afirmando que a alegada impossibilidade de outorga da escritura é um inadimplemento mínimo frente à quitação integral e fruição do imóvel, e que a via adequada para o recorrido seria a ação de adjudicação compulsória. No mérito, alega que o que atualmente inviabiliza o registro não é a existência de ônus fiduciário, mas sim uma exigência administrativa imposta pelo próprio cartório de registro de imóveis, qual seja, a atualização da incorporação, e que está tomando todas as medidas necessárias para atender às exigências do cartório e viabilizar a regularização. Aduz que inexiste qualquer prejuízo ao recorrido pois a posse direta do bem já lhe foi transmitida, permitindo-lhe usufruir do empreendimento, e que não há inadimplemento contratual.
3. Contrarrazões apresentadas (ID 77593117). A parte recorrida refuta a incompetência territorial, reiterando que a cláusula de eleição de foro em contrato de adesão é abusiva quando dificulta a defesa do consumidor. Sobre a alegada carência de ação por falta de interesse de agir e a Teoria do Adimplemento Substancial, sustenta que, apesar da quitação do imóvel, a ausência de individualização da matrícula e a consequente impossibilidade de lavratura da escritura pública configuram um inadimplemento contratual substancial e contínuo por parte da vendedora, o que justifica plenamente o pedido de rescisão e confere interesse de agir, não se tratando de um inadimplemento mínimo e residual incapaz de justificar a resolução. Quanto à ilegitimidade ativa por ausência do cônjuge, o recorrido reitera que a demanda versa sobre direitos obrigacionais de natureza pessoal, e não sobre direitos reais imobiliários. No mérito, o sustenta a impossibilidade de lavratura da escritura pública como um claro inadimplemento da Recorrente, argumentando que a responsabilidade pela individualização da matrícula em regime de multipropriedade e pela superação de entraves burocráticos ou ônus fiduciários recai sobre a construtora, que possui responsabilidade objetiva pelos danos causados aos consumidores, e que tais obstáculos não são justificativa para a não conclusão da transferência da propriedade. Em decorrência do inadimplemento, assevera que a devolução dos valores pagos deve ser integral, imediata e em parcela única, afastando qualquer possibilidade de retenção de valores.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. As questões em discussão consistem em analisar: i) a validade e aplicação da cláusula de eleição de foro em contrato de adesão; ii) a existência de interesse de agir para a rescisão contratual de imóvel quitado; iii) a necessidade de litisconsórcio ativo necessário do cônjuge; iv) no mérito, a ocorrência de inadimplemento contratual por parte da recorrente que justifique a rescisão; v) eventuais consequências da rescisão, incluindo a possibilidade de retenção de valores, a restituição da comissão de corretagem, a inversão da cláusula penal e o termo inicial dos juros de mora.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. Extrai-se dos autos que a parte recorrida adquiriu uma fração ideal em regime de multipropriedade, do empreendimento Alta Vista Thermas Resort, Caldas Novas/GO da MAF CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA., ora recorrente, por meio de contrato firmado em 2013, tendo quitado integralmente os valores pactuados até 2019. Apesar da conclusão da obra em 2018, a construtora não providenciou a individualização da matrícula da unidade, o que impede a lavratura da escritura pública de compra e venda.
6. Cuida-se de relação jurídica de natureza consumerista, devendo a controvérsia ser solucionada a partir das regras estabelecidas pelo Código de Defesa do Consumidor.
7. O art. 101, inciso I, do CDC, estabelece que a ação de responsabilidade civil pode ser proposta no domicílio do autor. Embora seja válida a cláusula de eleição de foro em contratos, conforme a Súmula 335 do STF, esta não se aplica sem ressalvas quando a relação é consumerista e o contrato possui natureza de adesão. Ademais, o art. 6o, incisos VII e VIII, do CDC asseguram a facilitação do acesso ao Judiciário. Assim, permanece válida a competência do juízo de origem para o julgamento da causa, afastando-se a preliminar suscitada pela Recorrente. Preliminar de incompetência rejeitada.
8. Outrossim, tratando-se de inequívoca relação de consumo, a imposição de cláusula de compromisso arbitral em contrato de adesão não pode subsistir ante a vulnerabilidade da parte aderente, que não pode ser compelida a renunciar à jurisdição estatal. Com efeito, o art. 4o, §2o, da Lei no 9.307/96 dispõe que, nos contratos de adesão, a cláusula compromissória somente terá eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar expressamente com sua instituição, por escrito, em documento anexo ou em negrito, com assinatura ou visto específicos para tal cláusula. Ademais, o art. 51, VII, do Código de Defesa do Consumidor considera nulas de pleno direito as cláusulas que determinem a utilização compulsória de arbitragem, reforçando a invalidade da previsão contratual em casos como o dos autos. Assim, a cláusula restritiva é abusiva e deve ser considerada nula. Precedente: TJDFT, Acórdão 1828502.
9. Quanto a composição da lide e a legitimidade, o art. 73 do CPC dispõe que o cônjuge necessitará do consentimento do outro para propor ação que verse sobre direito real imobiliário, salvo quando casados sob o regime de separação absoluta de bens. Ocorre que a demanda versa exclusivamente sobre direitos obrigacionais decorrentes de contrato de promessa de compra e venda, não envolvendo discussão sobre direito real ou disposição de bem imóvel em si, conforme disposto na sentença. A ação que objetiva a rescisão de contrato de promessa de compra e venda e a restituição de valores pagos constitui demanda de natureza obrigacional, e não real, razão pela qual não se exige a presença do cônjuge no polo ativo. O fato de a cônjuge constar como signatária do contrato originário não a torna litisconsorte necessária quando a pretensão versa sobre inadimplemento obrigacional e rescisão contratual, direitos que podem ser exercidos individualmente pelo contratante. Ademais, inexiste demonstração de que a cônjuge possua interesse jurídico distinto daquele já representado pelo recorrido na presente ação, ou que sua ausência impossibilite a solução adequada da controvérsia. Preliminar de falta de legitimidade ativa e ausência de litisconsórcio necessário rejeitada. Precedente: TJDFT, Acórdão 1092074.
10. O interesse de agir se baseia na necessidade, utilidade e adequação do processo para obtenção da tutela pretendida, de modo a preencher umas das condições da ação, nos termos do artigo 17 do CPC. Não obstante o recorrido tenha quitado integralmente o preço do imóvel, a ausência de individualização da matrícula e a consequente impossibilidade de lavratura da escritura pública configuram, em tese, um inadimplemento contratual que justifica a necessidade do exercício da ação para resolução da controvérsia. A adequação da medida pleiteada, no caso a rescisão contratual e o reembolso, depende da análise do mérito do pedido, de modo que a presença do interesse de agir não se confunde com o reconhecimento do direito material pleiteado. Preliminar de falta de interesse de agir rejeitada.
11. No tocante ao mérito, a controvérsia cinge-se sobre a possibilidade de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de fração ideal em regime de multipropriedade, alegadamente fundamentada na ausência de individualização de matrícula e impossibilidade de lavratura da escritura pública definitiva.
12. Cumpre consignar que, em contratos de compra e venda de unidade imobiliária, o objeto principal consiste na entrega do bem e no pagamento do preço ajustado. No presente caso, ambas as obrigações foram integralmente cumpridas, com a entrega do imóvel em abril de 2018, e quitação integral pela parte recorrida em julho de 2019.
13. Com efeito, a escrituração do imóvel, embora pendente, possui natureza acessória e, por si só, não justifica a rescisão do contrato regularmente cumprido pelas partes.
14. Na hipótese, o contrato estabelecia expressamente o prazo de 90 (noventa) dias após a conclusão das obras para a regularização e outorga da escritura pública definitiva. Decorrem mais de seis anos desde a entrega do imóvel e mais de cinco anos desde a quitação integral do preço. Não há como se olvidar que, nesse período, a parte recorrida teve a sua disposição o uso e fruição do bem em regime de multipropriedade, inclusive com a possibilidade de auferir lucro mediante locação.
15. Destarte, não se mostra legítima a pretensão do recorrido de buscar a rescisão contratual invocando inadimplemento, uma vez que se absteve de qualquer requerimento formal, notificação ou providência tendente à solução da questão, no período de mais de seis anos de fruição. Apenas concomitantemente com o ajuizamento da presente ação é que a parte enviou comunicação à parte recorrente, por e-mail, solicitando providências para outorga de escritura. Configura-se, portanto, comportamento contraditório em afronta ao princípio da boa-fé objetiva, que permeia as relações contratuais (art. 422, CPC).
16. Nesse contexto, à luz da teoria do adimplemento substancial, a resolução do contrato não deve ser admitida quando a parte principal da obrigação foi cumprida, e eventual falha remanescente não compromete a finalidade do negócio jurídico. A teoria em questão visa a impedir o uso desequilibrado do direito de resolução por uma das partes, em prol da preservação do negócio jurídico. Precedente: STJ, AgInt no REsp 1691860.
17. Ademais, eventual devolução integral dos valores pagos resultaria em enriquecimento sem causa do recorrido, em violação ao disposto no art. 884 do Código Civil.
18. Importa também ressaltar que, embora a propriedade imobiliária seja formalmente garantida apenas com o registro, a ausência deste na matrícula do imóvel constitui irregularidade que pode ser corrigida por outros meios que não a rescisão contratual, uma vez que o recorrido está exercendo plenamente todos os direitos de propriedade sobre a fração adquirida, e poderia ter satisfeito seu interesse por meio de ação de obrigação de fazer, tendo como objeto a outorga da escritura pública definitiva, e não a rescisão total do contrato.
19. Por outro lado, reconhece-se que a parte recorrente encontra-se em mora quanto ao cumprimento dessa obrigação, sendo devida a aplicação da multa contratual, ainda que originalmente estipulada de forma unilateral, conforme cláusula oitava, item III (ID 78826329).
20. O Tema 971 do STJ estabelece que, em contratos de adesão, a cláusula penal prevista exclusivamente em benefício de uma das partes deve ser utilizada como parâmetro para indenização por inadimplemento da outra parte, em atenção ao equilíbrio contratual.
21. Reconhecido, portanto, o inadimplemento parcial da parte recorrente, impõe-se a aplicação simétrica da multa contratual, fixada em 10% sobre o valor do contrato, correspondente a R$ 5.458,25 (cinco mil, quatrocentos e cinquenta e oito reais e vinte e cinco centavos), a ser paga uma única vez, em razão da mora na adoção dos atos necessários à formalização definitiva do negócio jurídico e ao regular registro da unidade em nome do recorrido.
IV. DISPOSITIVO
22. Recurso provido em parte. Sentença reformada para, no tocante ao contrato de promessa de compra e venda, julgar improcedente o pedido de rescisão contratual; e julgar parcialmente procedentes os pedidos para manter a condenação ao pagamento da cláusula penal no valor de R$ 5.458,25 (cinco mil, quatrocentos e cinquenta e oito reais e vinte e cinco centavos), acrescida de correção monetária pelo IPCA desde o ajuizamento da demanda e juros de mora desde a citação (art. 406, §§ 1o e 2o, CC).
23. Sem condenação em honorários, em razão da ausência de recorrente integralmente vencido.
24. A súmula de julgamento servirá de acórdão, consoante disposto no artigo 46, da Lei n. 9.099/95.
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Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 6o, VII e VIII; art. 51, VII; art. 101, I. Lei no 9.307/1996, art. 4o, §2o. CPC, art. 17; art. 73. CC, art. 406, §§ 1o e 2o; art. 422; art. 884.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp no 1.634.851/SP, Tema 971, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 14.03.2019; AgInt no REsp n. 1.691.860/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 14.10.2019.
TJDFT, Acórdão n. 1828502, Rel. Getúlio de Moraes Oliveira, 7a Turma Cível, j. 06.03.2024; Acórdão n. 1092074, Rel. João Luís Fischer Dias, Segunda Turma Recursal, j. 25.04.2018; Acórdão n. 2027041, Rel. Soníria Rocha Campos D'Assunção, 6a Turma Cível, j. 30.07.2025; Acórdão n. 1780802, Rel. Flávio Fernando Almeida da Fonseca, Primeira Turma Recursal, j. 03.11.2023; Acórdão n. 2049441, Rel. Maria Ivatônia, 5a Turma Cível, j. 02.10.2025; Acórdão n. 1915533, Rel. Luis Eduardo Yatsuda Arima, Primeira Turma Recursal, j. 30.08.2024.