Tribunal: TJDFT
Processo: 0751124-87.2025.8.07.0016
Órgão julgador: LUCIANA FREIRE NAVES FERNANDES GONCALVES
Órgão colegiado: SEGUNDA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-04-08
Data de publicação: 2026-05-04

Ementa:
Ementa: RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. TERMO DE RESERVA DE UNIDADE HABITACIONAL. NATUREZA CONTRATUAL. PRAZO DE ENTREGA. PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. TEMA 996 DO STJ. INEXISTÊNCIA DE NOVAÇÃO CONTRATUAL. INAPLICABILIDADE DE PRAZO ADICIONAL PREVISTO APENAS NO CONTRATO DEFINITIVO. PANDEMIA DE COVID-19. FORTUITO INTERNO. RISCO DA ATIVIDADE ECONÔMICA. LUCROS CESSANTES. PRESSUNÇÃO DO PREJUÍZO. CRITÉRIO LOCATÍCIO. JUROS DE OBRA COBRADOS APÓS O PRAZO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DEVIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto pelas rés contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condená-las, solidariamente, ao pagamento de indenização por lucros cessantes e à restituição de valores pagos a título de juros de obra após o prazo contratual de entrega do imóvel.
2. Na origem, os autores ajuizaram ação indenizatória alegando atraso na entrega de unidade habitacional adquirida na planta, situada no empreendimento Itapoã Parque. Sustentaram que o Termo de Reserva de Unidade Habitacional previa entrega do imóvel em abril de 2023, com tolerância contratual de 180 dias, o que fixaria o prazo final em outubro de 2023. 2.1. Aduziram que a entrega das chaves ocorreu apenas em 16/08/2024, motivo pelo qual pleitearam indenização por lucros cessantes e restituição dos valores pagos a título de juros de obra após o prazo contratual.
3. Em sede recursal, as recorrentes sustentam, em síntese: (i) incompetência do Juizado Especial Cível; (ii) ocorrência de caso fortuito decorrente da pandemia de COVID-19; (iii) inexistência de atraso, diante da prevalência do prazo previsto no contrato definitivo; (iv) ausência de prova do pagamento de juros de obra; e (v) impossibilidade de condenação em lucros cessantes.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. As questões em discussão consistem em verificar: (i) a competência do Juizado Especial Cível para apreciação da demanda; (ii) o marco contratual para definição do prazo de entrega do imóvel; (iii) a existência de excludente de responsabilidade pelo atraso; e (iv) a legitimidade da condenação em lucros cessantes e restituição de juros de obra.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. Competência do Juizado Especial Cível. A controvérsia possui natureza indenizatória e pode ser solucionada com base em prova documental, inexistindo necessidade de prova pericial complexa. Ademais, o valor da causa está dentro do limite previsto no art. 3o da Lei no 9.099/95. Rejeita-se a preliminar de incompetência.
6. Juntada de documentos. Não há irregularidade na apresentação de documentos após a contestação, pois realizada em cumprimento à determinação judicial, com posterior manifestação da parte contrária, em observância ao contraditório (arts. 434 e 435 do CPC).
7. O Termo de Reserva de Unidade Habitacional possui natureza jurídica de contrato preliminar, apto a estabelecer obrigações recíprocas, inclusive quanto ao prazo estimado de conclusão da obra. A alteração posterior dessa data exige manifestação expressa e inequívoca de vontade do consumidor, sob pena de afronta aos princípios da transparência e da boa-fé objetiva.
8. No caso concreto, o documento previa entrega do imóvel em abril de 2023 (ID 81679042), admitindo-se tolerância contratual de 180 dias, fixando o prazo máximo para conclusão da obra em outubro de 2023.
9. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo no 996, firmou entendimento de que o prazo de entrega do imóvel não pode ficar condicionado à obtenção de financiamento ou a negócios jurídicos acessórios, devendo prevalecer o prazo estipulado no instrumento contratual firmado com o consumidor.
10. Não há prova de novação contratual válida. A simples indicação de nova data em instrumento posterior (ID 81679049 - p. 2), sem cláusula clara e destacada informando alteração substancial do prazo originalmente pactuado, não é suficiente para caracterizar substituição da obrigação anterior (art. 361 do Código Civil).
11. Nesse contexto, também não prospera a alegação de prorrogação tácita do prazo de entrega do imóvel. Igualmente inaplicável o período adicional de 60 dias previsto apenas no contrato definitivo de compra e venda (ID 81679049, p. 4), porquanto dissociado do prazo inicialmente pactuado e sem redação clara que evidencie a intenção de novar a obrigação originalmente pactuada, em afronta ao dever de informação e ao princípio da transparência nas relações de consumo (art. 6o, III, do CDC). Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 21/10/2024, publicado no DJE: 6/11/2024.
12. Resta configurado o atraso na entrega do imóvel, pois a disponibilização das chaves ocorreu apenas em agosto de 2024 (ID 81681671), após o término do prazo contratual acrescido da tolerância prevista. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 5/8/2024, publicado no PJe: 13/8/2024.
13. A pandemia de COVID-19, por si só, não constitui causa automática de exclusão da responsabilidade civil. No caso concreto, o contrato foi celebrado em momento posterior ao início da crise sanitária, quando seus efeitos já eram amplamente conhecidos. Ademais, dificuldades relacionadas à escassez de insumos, aumento de custos ou redução de mão de obra integram o risco inerente à atividade empresarial desenvolvida pela construtora, caracterizando fortuito interno. Nessas hipóteses, os prejuízos decorrentes da atividade econômica devem ser suportados pelo fornecedor.
14. Nos termos do Tema 996 do STJ, o atraso na entrega do imóvel gera presunção de prejuízo ao adquirente pela privação do uso do bem, sendo adequada a fixação de lucros cessantes com base em parâmetro locatício. Precedentes: Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2024, publicado no DJE: 11/6/2024 e Acórdão 1680685, 07404041720228070000, Relator(a): GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no DJE: 4/4/2023.
15. Também é indevido o repasse ao consumidor de juros de obra após o término do prazo contratual de entrega do imóvel, devendo ser restituídos os valores pagos durante o período de mora.
16. No caso concreto, comprovado o pagamento de valores a título de juros de obra durante o período de atraso (ID 81681680), correta a determinação de restituição simples das quantias desembolsadas.
IV. DISPOSITIVO
17. Recurso desprovido. 17.1. Sentença confirmada pelos próprios fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei no 9.099/95.
18. Recorrentes condenadas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art.55 da Lei no 9.099/95.
_________
Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6o, III, e 14; CC, arts. 361 e 393; CPC, arts. 434 e 435; Lei no 9.099/95, arts. 3o, 46 e 55.
Jurisprudências relevantes citadas: TJDFT, Acórdão 1936825, 0713902-22.2024.8.07.0016, Rel.a Margareth Cristina Becker, Terceira Turma Recursal, j. 21/10/2024, DJe 6/11/2024, Acórdão 1878785, 0760618-44.2023.8.07.0016, Rel.a Giselle Rocha Raposo, Segunda Turma Recursal, j. 17/6/2024, DJe 27/6/2024, Acórdão 1902287, 0761806-72.2023.8.07.0016, Rel. Marco Antonio do Amaral, Terceira Turma Recursal, j. 5/8/2024, PJe 13/8/2024, Acórdão 1870337, 0728323-96.2023.8.07.0001, Rel. Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, j. 5/6/2024, DJe 11/6/2024, Acórdão 1680685, 0740404-17.2022.8.07.0000, Rel.a Gislene Pinheiro, 7a Turma Cível, j. 22/3/2023, DJe 4/4/2023.

Inteiro teor:
Ementa: RECURSO INOMINADO. DIREITO DO CONSUMIDOR. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. TERMO DE RESERVA DE UNIDADE HABITACIONAL. NATUREZA CONTRATUAL. PRAZO DE ENTREGA. PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. TEMA 996 DO STJ. INEXISTÊNCIA DE NOVAÇÃO CONTRATUAL. INAPLICABILIDADE DE PRAZO ADICIONAL PREVISTO APENAS NO CONTRATO DEFINITIVO. PANDEMIA DE COVID-19. FORTUITO INTERNO. RISCO DA ATIVIDADE ECONÔMICA. LUCROS CESSANTES. PRESSUNÇÃO DO PREJUÍZO. CRITÉRIO LOCATÍCIO. JUROS DE OBRA COBRADOS APÓS O PRAZO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DEVIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso inominado interposto pelas rés contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condená-las, solidariamente, ao pagamento de indenização por lucros cessantes e à restituição de valores pagos a título de juros de obra após o prazo contratual de entrega do imóvel.
2. Na origem, os autores ajuizaram ação indenizatória alegando atraso na entrega de unidade habitacional adquirida na planta, situada no empreendimento Itapoã Parque. Sustentaram que o Termo de Reserva de Unidade Habitacional previa entrega do imóvel em abril de 2023, com tolerância contratual de 180 dias, o que fixaria o prazo final em outubro de 2023. 2.1. Aduziram que a entrega das chaves ocorreu apenas em 16/08/2024, motivo pelo qual pleitearam indenização por lucros cessantes e restituição dos valores pagos a título de juros de obra após o prazo contratual.
3. Em sede recursal, as recorrentes sustentam, em síntese: (i) incompetência do Juizado Especial Cível; (ii) ocorrência de caso fortuito decorrente da pandemia de COVID-19; (iii) inexistência de atraso, diante da prevalência do prazo previsto no contrato definitivo; (iv) ausência de prova do pagamento de juros de obra; e (v) impossibilidade de condenação em lucros cessantes.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. As questões em discussão consistem em verificar: (i) a competência do Juizado Especial Cível para apreciação da demanda; (ii) o marco contratual para definição do prazo de entrega do imóvel; (iii) a existência de excludente de responsabilidade pelo atraso; e (iv) a legitimidade da condenação em lucros cessantes e restituição de juros de obra.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. Competência do Juizado Especial Cível. A controvérsia possui natureza indenizatória e pode ser solucionada com base em prova documental, inexistindo necessidade de prova pericial complexa. Ademais, o valor da causa está dentro do limite previsto no art. 3o da Lei no 9.099/95. Rejeita-se a preliminar de incompetência.
6. Juntada de documentos. Não há irregularidade na apresentação de documentos após a contestação, pois realizada em cumprimento à determinação judicial, com posterior manifestação da parte contrária, em observância ao contraditório (arts. 434 e 435 do CPC).
7. O Termo de Reserva de Unidade Habitacional possui natureza jurídica de contrato preliminar, apto a estabelecer obrigações recíprocas, inclusive quanto ao prazo estimado de conclusão da obra. A alteração posterior dessa data exige manifestação expressa e inequívoca de vontade do consumidor, sob pena de afronta aos princípios da transparência e da boa-fé objetiva.
8. No caso concreto, o documento previa entrega do imóvel em abril de 2023 (ID 81679042), admitindo-se tolerância contratual de 180 dias, fixando o prazo máximo para conclusão da obra em outubro de 2023.
9. O Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo no 996, firmou entendimento de que o prazo de entrega do imóvel não pode ficar condicionado à obtenção de financiamento ou a negócios jurídicos acessórios, devendo prevalecer o prazo estipulado no instrumento contratual firmado com o consumidor.
10. Não há prova de novação contratual válida. A simples indicação de nova data em instrumento posterior (ID 81679049 - p. 2), sem cláusula clara e destacada informando alteração substancial do prazo originalmente pactuado, não é suficiente para caracterizar substituição da obrigação anterior (art. 361 do Código Civil).
11. Nesse contexto, também não prospera a alegação de prorrogação tácita do prazo de entrega do imóvel. Igualmente inaplicável o período adicional de 60 dias previsto apenas no contrato definitivo de compra e venda (ID 81679049, p. 4), porquanto dissociado do prazo inicialmente pactuado e sem redação clara que evidencie a intenção de novar a obrigação originalmente pactuada, em afronta ao dever de informação e ao princípio da transparência nas relações de consumo (art. 6o, III, do CDC). Nesse sentido: Acórdão 1936825, 07139022220248070016, Relator(a): MARGARETH CRISTINA BECKER, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 21/10/2024, publicado no DJE: 6/11/2024.
12. Resta configurado o atraso na entrega do imóvel, pois a disponibilização das chaves ocorreu apenas em agosto de 2024 (ID 81681671), após o término do prazo contratual acrescido da tolerância prevista. Precedentes: Acórdão 1878785, 07606184420238070016, Relator(a): GISELLE ROCHA RAPOSO, Segunda Turma Recursal, data de julgamento: 17/6/2024, publicado no DJE: 27/6/2024; Acórdão 1902287, 07618067220238070016, Relator(a): MARCO ANTONIO DO AMARAL, Terceira Turma Recursal, data de julgamento: 5/8/2024, publicado no PJe: 13/8/2024.
13. A pandemia de COVID-19, por si só, não constitui causa automática de exclusão da responsabilidade civil. No caso concreto, o contrato foi celebrado em momento posterior ao início da crise sanitária, quando seus efeitos já eram amplamente conhecidos. Ademais, dificuldades relacionadas à escassez de insumos, aumento de custos ou redução de mão de obra integram o risco inerente à atividade empresarial desenvolvida pela construtora, caracterizando fortuito interno. Nessas hipóteses, os prejuízos decorrentes da atividade econômica devem ser suportados pelo fornecedor.
14. Nos termos do Tema 996 do STJ, o atraso na entrega do imóvel gera presunção de prejuízo ao adquirente pela privação do uso do bem, sendo adequada a fixação de lucros cessantes com base em parâmetro locatício. Precedentes: Acórdão 1870337, 07283239620238070001, Relator(a): LEONARDO ROSCOE BESSA, 6a Turma Cível, data de julgamento: 5/6/2024, publicado no DJE: 11/6/2024 e Acórdão 1680685, 07404041720228070000, Relator(a): GISLENE PINHEIRO, 7a Turma Cível, data de julgamento: 22/3/2023, publicado no DJE: 4/4/2023.
15. Também é indevido o repasse ao consumidor de juros de obra após o término do prazo contratual de entrega do imóvel, devendo ser restituídos os valores pagos durante o período de mora.
16. No caso concreto, comprovado o pagamento de valores a título de juros de obra durante o período de atraso (ID 81681680), correta a determinação de restituição simples das quantias desembolsadas.
IV. DISPOSITIVO
17. Recurso desprovido. 17.1. Sentença confirmada pelos próprios fundamentos, com súmula de julgamento servindo de acórdão, nos termos do art. 46 da Lei no 9.099/95.
18. Recorrentes condenadas ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da condenação, nos termos do art.55 da Lei no 9.099/95.
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Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6o, III, e 14; CC, arts. 361 e 393; CPC, arts. 434 e 435; Lei no 9.099/95, arts. 3o, 46 e 55.
Jurisprudências relevantes citadas: TJDFT, Acórdão 1936825, 0713902-22.2024.8.07.0016, Rel.a Margareth Cristina Becker, Terceira Turma Recursal, j. 21/10/2024, DJe 6/11/2024, Acórdão 1878785, 0760618-44.2023.8.07.0016, Rel.a Giselle Rocha Raposo, Segunda Turma Recursal, j. 17/6/2024, DJe 27/6/2024, Acórdão 1902287, 0761806-72.2023.8.07.0016, Rel. Marco Antonio do Amaral, Terceira Turma Recursal, j. 5/8/2024, PJe 13/8/2024, Acórdão 1870337, 0728323-96.2023.8.07.0001, Rel. Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, j. 5/6/2024, DJe 11/6/2024, Acórdão 1680685, 0740404-17.2022.8.07.0000, Rel.a Gislene Pinheiro, 7a Turma Cível, j. 22/3/2023, DJe 4/4/2023.