Tribunal: TJDFT
Processo: 0702363-07.2024.8.07.0001
Órgão julgador: SÉRGIO ROCHA
Órgão colegiado: 4a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-13
Data de publicação: 2026-05-27

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. AUSÊNCIA DE CULPA DOS RÉUS. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO EQUITATIVA DA MULTA. PARCIAL PROVIMENTO.
I. Caso em exame
1. Ação proposta por Maria Louiza Batista de Oliveira contra Daleprane Inteligência Imobiliária Ltda. e Gustavo Adolfo Gallegos Martins, visando à rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com restituição integral do sinal pago e afastamento de multa contratual.
2. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido apenas para decretar a resolução contratual, reconhecendo a desistência da autora e mantendo a retenção do sinal.
3. A autora apelou sustentando inexistir desistência imotivada, mas rescisão por culpa dos réus, bem como a impossibilidade de retenção das arras cumulada com multa contratual, por configurar bis in idem, requerendo a devolução do sinal ou, subsidiariamente, a redução equitativa da cláusula penal.
II. Questão em discussão
4. Há duas questões em discussão: (i) saber se a rescisão do contrato decorreu de culpa dos réus pelo atraso na conclusão do financiamento imobiliário; e (ii) saber se é válida a retenção cumulativa das arras confirmatórias com multa contratual e, em caso negativo, qual o critério de fixação da cláusula penal.
III. Razões de decidir
5. A prova dos autos não demonstra culpa dos réus pela não conclusão do negócio no prazo pretendido pela autora, pois o contrato previa prazo de até 110 dias para liberação do financiamento, inexistindo cláusula que condicionasse a compra à data-limite de 31/03/2022 ou à fruição de benefício fiscal relativo ao ITBI.
6. As mensagens juntadas evidenciam atuação diligente da imobiliária e ciência da autora quanto à incerteza do prazo para conclusão do financiamento, o qual foi aprovado dentro do período contratual, afastando alegação de inadimplemento imputável aos réus.
7. O valor pago a título de sinal possui natureza de arras confirmatórias, pois qualificado como princípio de pagamento, sem cláusula de arrependimento e com previsão de irrevogabilidade e irretratabilidade do contrato.
8. É indevida a cumulação da retenção das arras confirmatórias com cláusula penal, por configurar bis in idem, devendo as arras integrar o valor do contrato e ser restituídas em caso de rescisão.
9. A cláusula penal é cabível diante da desistência da compradora, porém abusiva quando calculada sobre o valor total do contrato, impondo-se a redução equitativa para incidir sobre os valores efetivamente pagos, nos termos do art. 413 do Código Civil.
IV. Dispositivo
10. Deu-se parcial provimento ao apelo da autora para afastar a retenção das arras e condenar os réus à devolução do sinal de R$ 20.000,00, autorizada a retenção de 10% sobre esse valor, a título de multa contratual
______
Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 413, 417, 418, 420.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp no 1831105/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, T4, j. 01/03/2021, DJe 03/03/2021; TJDFT, Acórdão no 1399007, 0700626-47.2021.8.07.0009, Rel. Des. Alvaro Ciarlini, 2a Turma Cível, j. 09/02/2022, DJe 09/03/2022; TJDFT, Acórdão no 1207342, 0701140-93.2018.8.07.0012, Rel. Des. Romulo de Araujo Mendes, 1a Turma Cível, j. 09/10/2019, DJe 17/10/2019.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. AUSÊNCIA DE CULPA DOS RÉUS. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA PENAL. REDUÇÃO EQUITATIVA DA MULTA. PARCIAL PROVIMENTO.
I. Caso em exame
1. Ação proposta por Maria Louiza Batista de Oliveira contra Daleprane Inteligência Imobiliária Ltda. e Gustavo Adolfo Gallegos Martins, visando à rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com restituição integral do sinal pago e afastamento de multa contratual.
2. A sentença julgou parcialmente procedente o pedido apenas para decretar a resolução contratual, reconhecendo a desistência da autora e mantendo a retenção do sinal.
3. A autora apelou sustentando inexistir desistência imotivada, mas rescisão por culpa dos réus, bem como a impossibilidade de retenção das arras cumulada com multa contratual, por configurar bis in idem, requerendo a devolução do sinal ou, subsidiariamente, a redução equitativa da cláusula penal.
II. Questão em discussão
4. Há duas questões em discussão: (i) saber se a rescisão do contrato decorreu de culpa dos réus pelo atraso na conclusão do financiamento imobiliário; e (ii) saber se é válida a retenção cumulativa das arras confirmatórias com multa contratual e, em caso negativo, qual o critério de fixação da cláusula penal.
III. Razões de decidir
5. A prova dos autos não demonstra culpa dos réus pela não conclusão do negócio no prazo pretendido pela autora, pois o contrato previa prazo de até 110 dias para liberação do financiamento, inexistindo cláusula que condicionasse a compra à data-limite de 31/03/2022 ou à fruição de benefício fiscal relativo ao ITBI.
6. As mensagens juntadas evidenciam atuação diligente da imobiliária e ciência da autora quanto à incerteza do prazo para conclusão do financiamento, o qual foi aprovado dentro do período contratual, afastando alegação de inadimplemento imputável aos réus.
7. O valor pago a título de sinal possui natureza de arras confirmatórias, pois qualificado como princípio de pagamento, sem cláusula de arrependimento e com previsão de irrevogabilidade e irretratabilidade do contrato.
8. É indevida a cumulação da retenção das arras confirmatórias com cláusula penal, por configurar bis in idem, devendo as arras integrar o valor do contrato e ser restituídas em caso de rescisão.
9. A cláusula penal é cabível diante da desistência da compradora, porém abusiva quando calculada sobre o valor total do contrato, impondo-se a redução equitativa para incidir sobre os valores efetivamente pagos, nos termos do art. 413 do Código Civil.
IV. Dispositivo
10. Deu-se parcial provimento ao apelo da autora para afastar a retenção das arras e condenar os réus à devolução do sinal de R$ 20.000,00, autorizada a retenção de 10% sobre esse valor, a título de multa contratual
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Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 413, 417, 418, 420.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp no 1831105/SP, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, T4, j. 01/03/2021, DJe 03/03/2021; TJDFT, Acórdão no 1399007, 0700626-47.2021.8.07.0009, Rel. Des. Alvaro Ciarlini, 2a Turma Cível, j. 09/02/2022, DJe 09/03/2022; TJDFT, Acórdão no 1207342, 0701140-93.2018.8.07.0012, Rel. Des. Romulo de Araujo Mendes, 1a Turma Cível, j. 09/10/2019, DJe 17/10/2019.