Tribunal: TJDFT
Processo: 0704703-24.2025.8.07.0021
Órgão julgador: DANIEL FELIPE MACHADO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-04-06
Data de publicação: 2026-04-17

Ementa:
Consumidor e Processual civil. Recurso inominado. Atraso na entrega de imóvel. Restituição de juros de obra. Lucros cessantes. Tema 996 do STJ. Caso fortuito. Pandemia de covid-19. Não configuração. Preliminar rejeitada. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. A presente demanda envolve pedido de indenização por atraso na entrega de imóvel adquirido pela parte autora, incluindo a restituição de valores pagos a título de juros de obra e lucros cessantes.
2. A sentença de primeiro grau julgou procedentes os pedidos, condenando as partes rés ao pagamento de lucros cessantes e juros de obra. Inconformadas, as rés apresentam recurso inominado.
II. Questão em discussão
3. Há quatro questões em discussão: (i) a competência do Juizado Especial Cível para processar e julgar a demanda; (ii) se é aplicável a excludente de responsabilidade por caso fortuito ou força maior devido à pandemia da COVID-19; (iii) qual o termo válido para a fixação da data de entrega do imóvel; e (iv) a restituição dos valores pagos a título de juros de obra e a indenização por lucros cessantes.
III. Razões de decidir
4. Não merece acolhida a preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível, pois o valor da causa não se confunde com o valor do contrato. O entendimento pacífico é de que, em demandas como a presente, deve ser considerado o proveito econômico almejado pela parte autora, não se aplicando o valor integral do contrato como parâmetro para definir a competência. Assim, não se vislumbra ofensa ao limite imposto pelo art. 3o, I, da Lei 9.099/95. Ademais, a causa não apresenta complexidade e as provas constantes dos autos fornecem elementos suficientes para que o juiz forme seu convencimento, permitindo a elucidação dos fatos. Preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível rejeitada.
5. A alegação de que a pandemia de Covid-19 configuraria caso fortuito capaz de afastar a responsabilidade da construtora não merece acolhida. O contrato foi firmado em 01/09/2021, quando os impactos da pandemia já eram conhecidos e não poderiam ser considerados como fatos imprevisíveis a ensejar justa causa para mora da construtora. Além disso, o setor da construção civil foi considerado essencial e não sofreu paralisação total durante o período pandêmico. Não há, nos autos, prova suficiente de que a construtora tenha efetivamente enfrentado impedimentos concretos que inviabilizaram o cumprimento do contrato dentro do prazo acordado.
6. As partes recorrentes sustentam que a data válida para a entrega do imóvel não é aquela indicada no Termo de Reserva, mas sim a estipulada no Contrato de Compra e Venda. A tese defendida pelas rés configura um típico caso de novação contratual, que ocorre quando há uma substituição de uma obrigação por outra nova, extinguindo a anterior. No entanto, essa argumentação não se sustenta à luz do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência consolidada sobre o tema, como se confirma a seguir.
6.1 Nesse sentido, o próprio Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo 996 (REsp 1729593/SP), firmou entendimento de que o prazo para entrega do imóvel deve ser claro, expresso e inteligível no contrato, não podendo estar vinculado a outros negócios jurídicos ou ser alterado unilateralmente pelo fornecedor. Assim, se a data informada na Proposta de Compra ou no Termo de Reserva previa um prazo certo para a entrega, esse prazo passa a integrar o contrato e vincular as partes. Portanto, nesse caso, a data para entrega era 30/04/2023 (ID 81841416), com tolerância de apenas 180 dias, sendo que as chaves só foram entregues em 26/07/2024 (ID 81841415).
7. Nos termos do Tema 996 do STJ, o atraso na entrega do imóvel gera o dever de indenizar os prejuízos suportados pelo adquirente.
7.1 A indenização por lucros cessantes deve ter como parâmetro o valor locatício médio do imóvel, adotando-se o percentual de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, durante o período de mora.
7.2 Quanto à devolução dos juros de obra, também restou pacificado pelo STJ que é ilícito cobrar tais encargos após o prazo ajustado para a entrega das chaves. Considerando que a mora contratual das rés teve início em 01/11/2023, os valores pagos a título de juros de obra após essa data devem ser ressarcidos ao autor.
IV. Dispositivo
8. Preliminar rejeitada. Recurso desprovido.
9. Decisão proferida na forma do art. 46 da Lei no 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.
10. Diante da sucumbência, nos termos do art. 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno os recorrentes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) do valor da condenação, na proporção de metade para cada um.
_________
Dispositivos relevantes citados: n/a.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996.

Inteiro teor:
Consumidor e Processual civil. Recurso inominado. Atraso na entrega de imóvel. Restituição de juros de obra. Lucros cessantes. Tema 996 do STJ. Caso fortuito. Pandemia de covid-19. Não configuração. Preliminar rejeitada. Recurso desprovido.
I. Caso em exame
1. A presente demanda envolve pedido de indenização por atraso na entrega de imóvel adquirido pela parte autora, incluindo a restituição de valores pagos a título de juros de obra e lucros cessantes.
2. A sentença de primeiro grau julgou procedentes os pedidos, condenando as partes rés ao pagamento de lucros cessantes e juros de obra. Inconformadas, as rés apresentam recurso inominado.
II. Questão em discussão
3. Há quatro questões em discussão: (i) a competência do Juizado Especial Cível para processar e julgar a demanda; (ii) se é aplicável a excludente de responsabilidade por caso fortuito ou força maior devido à pandemia da COVID-19; (iii) qual o termo válido para a fixação da data de entrega do imóvel; e (iv) a restituição dos valores pagos a título de juros de obra e a indenização por lucros cessantes.
III. Razões de decidir
4. Não merece acolhida a preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível, pois o valor da causa não se confunde com o valor do contrato. O entendimento pacífico é de que, em demandas como a presente, deve ser considerado o proveito econômico almejado pela parte autora, não se aplicando o valor integral do contrato como parâmetro para definir a competência. Assim, não se vislumbra ofensa ao limite imposto pelo art. 3o, I, da Lei 9.099/95. Ademais, a causa não apresenta complexidade e as provas constantes dos autos fornecem elementos suficientes para que o juiz forme seu convencimento, permitindo a elucidação dos fatos. Preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível rejeitada.
5. A alegação de que a pandemia de Covid-19 configuraria caso fortuito capaz de afastar a responsabilidade da construtora não merece acolhida. O contrato foi firmado em 01/09/2021, quando os impactos da pandemia já eram conhecidos e não poderiam ser considerados como fatos imprevisíveis a ensejar justa causa para mora da construtora. Além disso, o setor da construção civil foi considerado essencial e não sofreu paralisação total durante o período pandêmico. Não há, nos autos, prova suficiente de que a construtora tenha efetivamente enfrentado impedimentos concretos que inviabilizaram o cumprimento do contrato dentro do prazo acordado.
6. As partes recorrentes sustentam que a data válida para a entrega do imóvel não é aquela indicada no Termo de Reserva, mas sim a estipulada no Contrato de Compra e Venda. A tese defendida pelas rés configura um típico caso de novação contratual, que ocorre quando há uma substituição de uma obrigação por outra nova, extinguindo a anterior. No entanto, essa argumentação não se sustenta à luz do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência consolidada sobre o tema, como se confirma a seguir.
6.1 Nesse sentido, o próprio Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo 996 (REsp 1729593/SP), firmou entendimento de que o prazo para entrega do imóvel deve ser claro, expresso e inteligível no contrato, não podendo estar vinculado a outros negócios jurídicos ou ser alterado unilateralmente pelo fornecedor. Assim, se a data informada na Proposta de Compra ou no Termo de Reserva previa um prazo certo para a entrega, esse prazo passa a integrar o contrato e vincular as partes. Portanto, nesse caso, a data para entrega era 30/04/2023 (ID 81841416), com tolerância de apenas 180 dias, sendo que as chaves só foram entregues em 26/07/2024 (ID 81841415).
7. Nos termos do Tema 996 do STJ, o atraso na entrega do imóvel gera o dever de indenizar os prejuízos suportados pelo adquirente.
7.1 A indenização por lucros cessantes deve ter como parâmetro o valor locatício médio do imóvel, adotando-se o percentual de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do imóvel, durante o período de mora.
7.2 Quanto à devolução dos juros de obra, também restou pacificado pelo STJ que é ilícito cobrar tais encargos após o prazo ajustado para a entrega das chaves. Considerando que a mora contratual das rés teve início em 01/11/2023, os valores pagos a título de juros de obra após essa data devem ser ressarcidos ao autor.
IV. Dispositivo
8. Preliminar rejeitada. Recurso desprovido.
9. Decisão proferida na forma do art. 46 da Lei no 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.
10. Diante da sucumbência, nos termos do art. 55 da Lei dos Juizados Especiais (Lei no 9.099/95), condeno os recorrentes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) do valor da condenação, na proporção de metade para cada um.
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Dispositivos relevantes citados: n/a.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996.