Tribunal: TJDFT
Processo: 0711160-85.2023.8.07.0007
Órgão julgador: TEÓFILO CAETANO
Órgão colegiado: 1a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-01-21
Data de publicação: 2026-02-06

Ementa:
Direito civil, imobiliário e do consumidor. Ação de resolução contratual com devolução de parcelas pagas. Contrato de compra e venda com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária. Instrumento firmado após a lei 13.786/2018. Imóvel. Lote sem edificação. Desistência do adquirente. Cláusula penal. Abusividade. Pedido subsidiário de incidência de percentual sobre o valor pago pelo adquirente. Acolhimento. Majoração da retenção. Inviabilidade. Instrumento contratual. Cláusula de alienação fiduciária. Garantia não aperfeiçoada. Ausência de averbação no registro imobiliário. Exigência indispensável. Forma não observada (lei no 9.514/97, art. 23; cc, arts. 104, iii, e 108). Garantia não aperfeiçoada. Código de defesa do consumidor. Incidência. Comissão de corretagem. Delimitação. Inexistência. Taxa de fruição do imóvel, impostos, taxas condominiais e associativas. Empreendimento não concluído. Cobrança do autor. Impossibilidade. Restituição. Parcelamento. Previsão legal. Incidência (lei no 6.766/79, art. 32-a, §1o, ii). Legitimidade. Correção monetária. Parcelas a serem devolvidas. Indexador contratado. Juros de mora. Incidência. Trânsito em julgado. Tese firmada em julgamento sob a sistemática de recurso repetitivo (stj, tema 577, REsp 1.300.418/SC). Caso concreto. Distinguishing. Contrato firmado já na vigência da Lei no 13.786/2018, que alterara a Lei no 6.766/79. Aplicação. Descabimento. Culpa do adquirente. Devolução dos valores pagos de forma parcelada (Lei no 6.766/79, art. 32-A, § 1°, II, com a redação ditada pela Lei n° 13.786/18). Necessidade. Apelo conhecido e parcialmente provido. Apelo Especial advindo do autor. Juízo de admissibilidade prévio. Rejulgamento. Encaminhamento pela Presidência do Tribunal sob a ótica de eventual dissonância do julgado com tese firmada pela Corte Superior. Dissonância inexistente. Legislação nova. Aplicação ao caso concreto. julgado antecedente. Ratificação.
I. Caso em exame
1. Cuida-se de rejulgamento, encaminhado pela Presidência do Tribunal, de apelação interposta pela ré em face da sentença que, resolvendo a ação de rescisão contratual manejada em seu desfavor pelo consumidor, julgara parcialmente procedentes os pedidos, para decretar a resolução do contrato de compra e venda celebrado entre as partes, condenando-a a devolver ao autor os valores pagos, abatida apenas a cláusula penal fixada em 10% (dez por cento). O acórdão em reexame, dando parcial provimento ao apelo, reformando parcialmente a sentença, permitiu a devolução do vertido pelo adquirente em até 12 parcelas mensais, iguais e sucessivas, a iniciar-se em até 12 meses da prolação da sentença, observada a correção dos correlatos importes e a incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado.
II. Questão em discussão
2. A questão objeto do rejulgamento encaminhado pela Presidência, em sede de juízo de admissibilidade do apelo especial advindo do consumidor acionante, reside precipuamente na aplicação ao caso concreto do disposto na Lei no 13.786/18, que dispõe sobre a forma de devolução das parcelas vertidas pelo adquirente em caso de desistência manifestada em ambiente de contrato de promessa de compra e venda de lote, não obstante a concertação encarte relação de consumo.
III. Razões de decidir
3. A promessa de compra e venda de lote inserido em empreendimento imobiliário novo que enlaça em seus vértices pessoa jurídica cujo objeto social está destinado ao desenvolvimento de empreendimentos imobiliários e parcelamento do solo na modalidade de loteamento e pessoa física destinatária final dum lote negociado, qualifica-se como relação de consumo, pois emoldura-se linearmente na dicção dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócio serem resolvidos à luz das premissas normativas firmadas por esse estatuto legal, ainda que eventualmente o negócio estivesse sujeito a regulação de lei especial.
4. Qualificando-se como fornecedora de produtos e serviços, a sociedade empresária que atua no mercado explorando a venda de unidades imobiliárias consubstanciadas em terrenos inseridos em empreendimentos por ela implementados e organizados, na qualidade de empreendedora imobiliária, qualifica-se como fornecedora, e, conquanto celebrado o negócio jurídico por meio de instrumento com pacto adjeto de alienação fiduciária, atraindo a incidência da Lei no 9.514/97, não resta afastada a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, ensejando, ao invés, a aplicação das leis especiais no que não conflitarem em consonância com o enunciado pertinente ao diálogo das fontes normativas.
5. Conquanto convencionada garantia fiduciária tendo como objeto imóvel inserido em loteamento e prometido à venda no ambiente de instrumento denominado “contrato de compra e venda de imóvel com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária”, a inexistência da subsequente lavratura de escritura pública volvida a viabilizar o registro do contrato e da garantia no álbum imobiliário e na matrícula do imóvel objeto negócio obsta o aperfeiçoamento da garantia aventada e da compra e venda à qual estaria jungida, transubstanciando o negócio em promessa de compra e venda sem a garantia real ventilada.
6. Consubstancia verdadeiro truísmo que a validade do negócio jurídico demanda a observância da forma prescrita em lei para sua consumação e, em se tratando de constituição de direito real sobre imóvel ou de transferência do bem, que a escritura pública é essencial à validade do negócio jurídico, consoante dispõe o legislador civil, no que é secundado pela lei especial que cuida da alienação fiduciária (CC, arts. 104, III, e 108; Lei no 9.514/97, arts. 22 e 23), donde deriva que, não observada a forma preceituada para a constituição eficaz da garantia fiduciária que tem como objeto imóvel, o instrumento particular que o conformara não é hábil a viabilizar o aperfeiçoamento da garantia real, devendo o contrato ser apreendido como simples promessa de compra e venda, pois inviável que seja assimilado como compra e venda.
7. Celebrado o negócio jurídico traduzido em contrato de compra e venda de lote inserto em empreendimento imobiliário sob a égide da inovação legislativa que dispusera sobre os distratos de negócios conformados àquela natureza - Lei no 13.786/18 -, as disposições do novo normativo lhe são aplicáveis e devem ser observadas, de conformidade com o princípio do tempus regit actum, à medida em que entabuladas as condições convencionadas à luz da normatização que já vigorava à época, devendo ser observadas as alterações que fomentara à Lei no 6.766/79.
8. O efeito imediato da resolução do compromisso de compra e venda motivada por iniciativa do promitente comprador, no exercício do arrependimento ínsito ao negócio, é a restituição dos contratantes ao estado em que se encontravam antes da entabulação do negócio, modulados os efeitos da solução em conformidade com a inadimplência do adquirente, que ensejara a frustração do negócio, determinando que seja responsabilizado por eventuais prejuízos advindos de sua conduta à alienante.
9. De acordo com o preceituado pelo artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em franca desvantagem ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou equidade, presumindo-se exagerada, na forma do disposto no § 1o, inciso III, desse mesmo dispositivo, a vantagem que se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
10. O STJ, sob a ótica da legislação de consumo, há muito firmara entendimento segundo o qual o compromissário comprador de imóvel que não mais reúne condições econômicas de suportar os encargos do contrato tem o direito de resolver o contrato, sendo legítima a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora em percentual oscilante entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso, sendo lícito ao juízo fixar a retenção no percentual mínimo, de ofício, quando inexistente cláusula contratual dispondo nesse sentido.
11. Resolvida a promessa de compra e venda e não tendo a vendedora experimentado outros prejuízos derivados da inadimplência além das despesas administrativas que tivera com a formalização e distrato do contrato, uma vez não demonstrado, no caso concreto, pagamento de valores a título de comissão de corretagem, assim como a fruição do imóvel e subsistência de taxas, tarifas e impostos gerados pela unidade negociada, ante a ausência de entrega do empreendimento antes da resolução contratual, a par da inexistência de disposição contratual estabelecendo o percentual de retenção a ser observado, ressoa legítima sua fixação no patamar mínimo, consoante a orientação jurisprudencial, e com base de incidência no equivalente ao que fora solvido pelo adquirente, conquanto tenha sido o protagonista da resolução, sendo descabida, ademais, qualquer majoração do percentual estabelecido pelo juízo se não evidenciada a subsistência de fato gerador passível de legitimá-la.
12. Conquanto se esteja no ambiente de relação jurídica de natureza consumerista por encartar promessa de compra e venda de lote situado em empreendimento imobiliário novo, estando sujeito à incidência do disposto na lei especial nova, que, a seu turno, prescreve que, em caso de solução contratual por fato imputável ao adquirente, a repetição das parcelas será realizada de forma parcelada, com observância dum dos termos iniciais estabelecidas, a regulação deve ser observada, consoante o diálogo das fontes normativas e porque sobrepuja o legalmente estabelecido o entendimento jurisprudencial que vicejava e dispunha que a repetição do vertido em situações similares deveria ocorrer em parcela única e de imediata ante a presunção de conformidade da regulação legal, devendo as parcelas repetíveis, a seu turno, serem atualizadas segundo o indexador convencionado e acrescidas dos juros de mora legais a partir do trânsito em julgado (Lei no 6.766/79, art. 32-A, § 1°, II, com a redação ditada pela Lei n° 13.786/18).
13. Em caso de rejulgamento, se, a partir da técnica processual de distinção das hipóteses de aplicabilidade (aplicação do “distinguishing”) dos julgados confrontados, germinada da combinação entre os artigos 927, § 1o, e 489, § 1o, inc. IV, do estatuto processual, ressaem diversos os suportes fáticos que se apresentam a enfrentamento, distinguindo-se as hipóteses de incidência e, portanto, de aplicabilidade normativa, desnecessária a retificação do acórdão primevo, o qual deve ser mantido hígido, sem que disso importe violação do dever imposto ao órgão judicante de cumprir a exigência de integridade, coerência e estabilidade dos precedentes judiciais, precipuamente se pautado o julgado por novas premissas normativas derivadas de lei editada após a fixação de teses reputadas tangenciadas (CPC, art. 926, caput).
IV. Dispositivo
14. Apelação conhecida, em rejulgamento, ratificado o acórdão originário, preservada integralmente a resolução alinhada. Unânime.

Inteiro teor:
Direito civil, imobiliário e do consumidor. Ação de resolução contratual com devolução de parcelas pagas. Contrato de compra e venda com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária. Instrumento firmado após a lei 13.786/2018. Imóvel. Lote sem edificação. Desistência do adquirente. Cláusula penal. Abusividade. Pedido subsidiário de incidência de percentual sobre o valor pago pelo adquirente. Acolhimento. Majoração da retenção. Inviabilidade. Instrumento contratual. Cláusula de alienação fiduciária. Garantia não aperfeiçoada. Ausência de averbação no registro imobiliário. Exigência indispensável. Forma não observada (lei no 9.514/97, art. 23; cc, arts. 104, iii, e 108). Garantia não aperfeiçoada. Código de defesa do consumidor. Incidência. Comissão de corretagem. Delimitação. Inexistência. Taxa de fruição do imóvel, impostos, taxas condominiais e associativas. Empreendimento não concluído. Cobrança do autor. Impossibilidade. Restituição. Parcelamento. Previsão legal. Incidência (lei no 6.766/79, art. 32-a, §1o, ii). Legitimidade. Correção monetária. Parcelas a serem devolvidas. Indexador contratado. Juros de mora. Incidência. Trânsito em julgado. Tese firmada em julgamento sob a sistemática de recurso repetitivo (stj, tema 577, REsp 1.300.418/SC). Caso concreto. Distinguishing. Contrato firmado já na vigência da Lei no 13.786/2018, que alterara a Lei no 6.766/79. Aplicação. Descabimento. Culpa do adquirente. Devolução dos valores pagos de forma parcelada (Lei no 6.766/79, art. 32-A, § 1°, II, com a redação ditada pela Lei n° 13.786/18). Necessidade. Apelo conhecido e parcialmente provido. Apelo Especial advindo do autor. Juízo de admissibilidade prévio. Rejulgamento. Encaminhamento pela Presidência do Tribunal sob a ótica de eventual dissonância do julgado com tese firmada pela Corte Superior. Dissonância inexistente. Legislação nova. Aplicação ao caso concreto. julgado antecedente. Ratificação.
I. Caso em exame
1. Cuida-se de rejulgamento, encaminhado pela Presidência do Tribunal, de apelação interposta pela ré em face da sentença que, resolvendo a ação de rescisão contratual manejada em seu desfavor pelo consumidor, julgara parcialmente procedentes os pedidos, para decretar a resolução do contrato de compra e venda celebrado entre as partes, condenando-a a devolver ao autor os valores pagos, abatida apenas a cláusula penal fixada em 10% (dez por cento). O acórdão em reexame, dando parcial provimento ao apelo, reformando parcialmente a sentença, permitiu a devolução do vertido pelo adquirente em até 12 parcelas mensais, iguais e sucessivas, a iniciar-se em até 12 meses da prolação da sentença, observada a correção dos correlatos importes e a incidência de juros de mora a partir do trânsito em julgado.
II. Questão em discussão
2. A questão objeto do rejulgamento encaminhado pela Presidência, em sede de juízo de admissibilidade do apelo especial advindo do consumidor acionante, reside precipuamente na aplicação ao caso concreto do disposto na Lei no 13.786/18, que dispõe sobre a forma de devolução das parcelas vertidas pelo adquirente em caso de desistência manifestada em ambiente de contrato de promessa de compra e venda de lote, não obstante a concertação encarte relação de consumo.
III. Razões de decidir
3. A promessa de compra e venda de lote inserido em empreendimento imobiliário novo que enlaça em seus vértices pessoa jurídica cujo objeto social está destinado ao desenvolvimento de empreendimentos imobiliários e parcelamento do solo na modalidade de loteamento e pessoa física destinatária final dum lote negociado, qualifica-se como relação de consumo, pois emoldura-se linearmente na dicção dos artigos 2o e 3o do Código de Defesa do Consumidor, devendo os dissensos derivados do negócio serem resolvidos à luz das premissas normativas firmadas por esse estatuto legal, ainda que eventualmente o negócio estivesse sujeito a regulação de lei especial.
4. Qualificando-se como fornecedora de produtos e serviços, a sociedade empresária que atua no mercado explorando a venda de unidades imobiliárias consubstanciadas em terrenos inseridos em empreendimentos por ela implementados e organizados, na qualidade de empreendedora imobiliária, qualifica-se como fornecedora, e, conquanto celebrado o negócio jurídico por meio de instrumento com pacto adjeto de alienação fiduciária, atraindo a incidência da Lei no 9.514/97, não resta afastada a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, ensejando, ao invés, a aplicação das leis especiais no que não conflitarem em consonância com o enunciado pertinente ao diálogo das fontes normativas.
5. Conquanto convencionada garantia fiduciária tendo como objeto imóvel inserido em loteamento e prometido à venda no ambiente de instrumento denominado “contrato de compra e venda de imóvel com financiamento imobiliário e pacto adjeto de alienação fiduciária”, a inexistência da subsequente lavratura de escritura pública volvida a viabilizar o registro do contrato e da garantia no álbum imobiliário e na matrícula do imóvel objeto negócio obsta o aperfeiçoamento da garantia aventada e da compra e venda à qual estaria jungida, transubstanciando o negócio em promessa de compra e venda sem a garantia real ventilada.
6. Consubstancia verdadeiro truísmo que a validade do negócio jurídico demanda a observância da forma prescrita em lei para sua consumação e, em se tratando de constituição de direito real sobre imóvel ou de transferência do bem, que a escritura pública é essencial à validade do negócio jurídico, consoante dispõe o legislador civil, no que é secundado pela lei especial que cuida da alienação fiduciária (CC, arts. 104, III, e 108; Lei no 9.514/97, arts. 22 e 23), donde deriva que, não observada a forma preceituada para a constituição eficaz da garantia fiduciária que tem como objeto imóvel, o instrumento particular que o conformara não é hábil a viabilizar o aperfeiçoamento da garantia real, devendo o contrato ser apreendido como simples promessa de compra e venda, pois inviável que seja assimilado como compra e venda.
7. Celebrado o negócio jurídico traduzido em contrato de compra e venda de lote inserto em empreendimento imobiliário sob a égide da inovação legislativa que dispusera sobre os distratos de negócios conformados àquela natureza - Lei no 13.786/18 -, as disposições do novo normativo lhe são aplicáveis e devem ser observadas, de conformidade com o princípio do tempus regit actum, à medida em que entabuladas as condições convencionadas à luz da normatização que já vigorava à época, devendo ser observadas as alterações que fomentara à Lei no 6.766/79.
8. O efeito imediato da resolução do compromisso de compra e venda motivada por iniciativa do promitente comprador, no exercício do arrependimento ínsito ao negócio, é a restituição dos contratantes ao estado em que se encontravam antes da entabulação do negócio, modulados os efeitos da solução em conformidade com a inadimplência do adquirente, que ensejara a frustração do negócio, determinando que seja responsabilizado por eventuais prejuízos advindos de sua conduta à alienante.
9. De acordo com o preceituado pelo artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em franca desvantagem ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou equidade, presumindo-se exagerada, na forma do disposto no § 1o, inciso III, desse mesmo dispositivo, a vantagem que se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
10. O STJ, sob a ótica da legislação de consumo, há muito firmara entendimento segundo o qual o compromissário comprador de imóvel que não mais reúne condições econômicas de suportar os encargos do contrato tem o direito de resolver o contrato, sendo legítima a retenção de parte do valor pago a título de despesas administrativas realizadas pela promitente vendedora em percentual oscilante entre 10% e 25% do valor pago, o qual deverá ser fixado à luz das circunstâncias do caso, sendo lícito ao juízo fixar a retenção no percentual mínimo, de ofício, quando inexistente cláusula contratual dispondo nesse sentido.
11. Resolvida a promessa de compra e venda e não tendo a vendedora experimentado outros prejuízos derivados da inadimplência além das despesas administrativas que tivera com a formalização e distrato do contrato, uma vez não demonstrado, no caso concreto, pagamento de valores a título de comissão de corretagem, assim como a fruição do imóvel e subsistência de taxas, tarifas e impostos gerados pela unidade negociada, ante a ausência de entrega do empreendimento antes da resolução contratual, a par da inexistência de disposição contratual estabelecendo o percentual de retenção a ser observado, ressoa legítima sua fixação no patamar mínimo, consoante a orientação jurisprudencial, e com base de incidência no equivalente ao que fora solvido pelo adquirente, conquanto tenha sido o protagonista da resolução, sendo descabida, ademais, qualquer majoração do percentual estabelecido pelo juízo se não evidenciada a subsistência de fato gerador passível de legitimá-la.
12. Conquanto se esteja no ambiente de relação jurídica de natureza consumerista por encartar promessa de compra e venda de lote situado em empreendimento imobiliário novo, estando sujeito à incidência do disposto na lei especial nova, que, a seu turno, prescreve que, em caso de solução contratual por fato imputável ao adquirente, a repetição das parcelas será realizada de forma parcelada, com observância dum dos termos iniciais estabelecidas, a regulação deve ser observada, consoante o diálogo das fontes normativas e porque sobrepuja o legalmente estabelecido o entendimento jurisprudencial que vicejava e dispunha que a repetição do vertido em situações similares deveria ocorrer em parcela única e de imediata ante a presunção de conformidade da regulação legal, devendo as parcelas repetíveis, a seu turno, serem atualizadas segundo o indexador convencionado e acrescidas dos juros de mora legais a partir do trânsito em julgado (Lei no 6.766/79, art. 32-A, § 1°, II, com a redação ditada pela Lei n° 13.786/18).
13. Em caso de rejulgamento, se, a partir da técnica processual de distinção das hipóteses de aplicabilidade (aplicação do “distinguishing”) dos julgados confrontados, germinada da combinação entre os artigos 927, § 1o, e 489, § 1o, inc. IV, do estatuto processual, ressaem diversos os suportes fáticos que se apresentam a enfrentamento, distinguindo-se as hipóteses de incidência e, portanto, de aplicabilidade normativa, desnecessária a retificação do acórdão primevo, o qual deve ser mantido hígido, sem que disso importe violação do dever imposto ao órgão judicante de cumprir a exigência de integridade, coerência e estabilidade dos precedentes judiciais, precipuamente se pautado o julgado por novas premissas normativas derivadas de lei editada após a fixação de teses reputadas tangenciadas (CPC, art. 926, caput).
IV. Dispositivo
14. Apelação conhecida, em rejulgamento, ratificado o acórdão originário, preservada integralmente a resolução alinhada. Unânime.