Tribunal: TJDFT
Processo: 0707221-18.2023.8.07.0001
Órgão julgador: ROBERTO FREITAS FILHO
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-03-04
Data de publicação: 2026-03-09

Ementa:
Direito civil. Apelação cível. Associação de moradores. Loteamento fechado. Condomínio horizontal. Aderência aquisição dos direitos referentes ao bem inserido nos limites do condomínio. Taxa de manutenção. Cabimento. Não pagamento. Enriquecimento ilícito. Recurso conhecido e parcialmente provido.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de cobrança de taxa de manutenção proposta por associação de moradores em face de proprietário de lote localizado em loteamento.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia recursal consiste em se verificar se os Apelados devem ser condenados ao pagamento das taxas as associação vencidas e não pagas relacionadas a lotes em condomínio horizontal fechado.
III. Razões de decidir
3. É inválida a cobrança de taxa de manutenção por associação de moradores de proprietários não associados ou que não anuíram expressamente, conforme entendimento do STF (Tema 492) e do STJ (Tema 882), salvo se constituída antes da vigência da L. 13.465/2017 ou de lei municipal anterior.
4. Aplica-se, por analogia, o Código Civil, art. 1.358-A, quando o condomínio de fato funciona nos moldes do condomínio de lotes.
5. A adesão à associação decorre da aquisição de direitos sobre imóvel inserido em condomínio horizontal de fato, sendo legítima a cobrança das taxas aprovadas em assembleia.
6. A obrigação de contribuir decorre da natureza propter rem da dívida, sendo irrelevante a ausência de adesão formal à associação, desde que haja benefício advindo dos serviços prestados.
7. O estatuto da associação prevê a obrigatoriedade do pagamento das taxas de manutenção pelos proprietários dos lotes, inclusive os não comercializados após 24 meses da entrega do empreendimento.
8. A responsabilidade pelo pagamento das taxas é solidária entre os proprietários sucessivos, conforme as datas de aquisição e alienação dos imóveis.
9. A cobrança das taxas vencidas durante a posse dos imóveis é legítima, e a ausência de pagamento configura enriquecimento ilícito.
10. A obrigação de pagar decorre da posse e fruição dos serviços comuns, sendo irrelevante a regularidade formal do condomínio.
IV. Dispositivo e tese
11. Recurso conhecido e parcialmente provido.
Tese de julgamento: “A cobrança de taxa condominial por associação de moradores em loteamento regular é legítima quando há fruição dos serviços comuns, ainda que não haja adesão formal, configurando obrigação propter rem.”
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.336, inc. I, 1.358-A, § 2o, 884. CPC, art. 141, 323, 492, 1.012, § 3o, inc. II, § 4o, 85, § 2o. L. 6.766/1979, art. 36-A, p.ú. L. 13.709/2018, art. 7o, inc. II.

Jurisprudência relevante citada: TJDFT, APC, 0725899-81.2023.8.07.0001, Rel(a). Fátima Rafael, 3a Turma Cível, j. 06.03.2025, APC, 0721056-89.2022.8.07.0007, Rel(a). Soníria Rocha Campos D'Assunção, 6a Turma Cível, j. 04.11.2024.

Inteiro teor:
Direito civil. Apelação cível. Associação de moradores. Loteamento fechado. Condomínio horizontal. Aderência aquisição dos direitos referentes ao bem inserido nos limites do condomínio. Taxa de manutenção. Cabimento. Não pagamento. Enriquecimento ilícito. Recurso conhecido e parcialmente provido.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de cobrança de taxa de manutenção proposta por associação de moradores em face de proprietário de lote localizado em loteamento.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia recursal consiste em se verificar se os Apelados devem ser condenados ao pagamento das taxas as associação vencidas e não pagas relacionadas a lotes em condomínio horizontal fechado.
III. Razões de decidir
3. É inválida a cobrança de taxa de manutenção por associação de moradores de proprietários não associados ou que não anuíram expressamente, conforme entendimento do STF (Tema 492) e do STJ (Tema 882), salvo se constituída antes da vigência da L. 13.465/2017 ou de lei municipal anterior.
4. Aplica-se, por analogia, o Código Civil, art. 1.358-A, quando o condomínio de fato funciona nos moldes do condomínio de lotes.
5. A adesão à associação decorre da aquisição de direitos sobre imóvel inserido em condomínio horizontal de fato, sendo legítima a cobrança das taxas aprovadas em assembleia.
6. A obrigação de contribuir decorre da natureza propter rem da dívida, sendo irrelevante a ausência de adesão formal à associação, desde que haja benefício advindo dos serviços prestados.
7. O estatuto da associação prevê a obrigatoriedade do pagamento das taxas de manutenção pelos proprietários dos lotes, inclusive os não comercializados após 24 meses da entrega do empreendimento.
8. A responsabilidade pelo pagamento das taxas é solidária entre os proprietários sucessivos, conforme as datas de aquisição e alienação dos imóveis.
9. A cobrança das taxas vencidas durante a posse dos imóveis é legítima, e a ausência de pagamento configura enriquecimento ilícito.
10. A obrigação de pagar decorre da posse e fruição dos serviços comuns, sendo irrelevante a regularidade formal do condomínio.
IV. Dispositivo e tese
11. Recurso conhecido e parcialmente provido.
Tese de julgamento: “A cobrança de taxa condominial por associação de moradores em loteamento regular é legítima quando há fruição dos serviços comuns, ainda que não haja adesão formal, configurando obrigação propter rem.”
Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.336, inc. I, 1.358-A, § 2o, 884. CPC, art. 141, 323, 492, 1.012, § 3o, inc. II, § 4o, 85, § 2o. L. 6.766/1979, art. 36-A, p.ú. L. 13.709/2018, art. 7o, inc. II.

Jurisprudência relevante citada: TJDFT, APC, 0725899-81.2023.8.07.0001, Rel(a). Fátima Rafael, 3a Turma Cível, j. 06.03.2025, APC, 0721056-89.2022.8.07.0007, Rel(a). Soníria Rocha Campos D'Assunção, 6a Turma Cível, j. 04.11.2024.