Tribunal: TJDFT
Processo: 0791976-56.2025.8.07.0016
Órgão julgador: DANIEL FELIPE MACHADO
Órgão colegiado: TERCEIRA TURMA RECURSAL
Data de julgamento: 2026-04-27
Data de publicação: 2026-05-12

Ementa:
Consumidor e Processual civil. Recurso inominado. Atraso na entrega de imóvel. Restituição de juros de obra. Lucros cessantes. Fixação em 0,5% do valor do imóvel. Tema 996 do STJ. Caso fortuito. Pandemia de covid-19. Não configuração. Preliminar rejeitada. Recurso parcialmente provido.
I. Caso em exame
1. A presente demanda envolve pedido de indenização por atraso na entrega de imóvel adquirido pela parte autora, incluindo a restituição de valores pagos a título de juros de obra, lucros cessantes e danos morais.
2. A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, condenando as partes rés ao pagamento de lucros cessantes e juros de obra. Inconformadas, as rés apresentam recurso inominado.
II. Questão em discussão
3. Há quatro questões em discussão: (i) a competência do Juizado Especial Cível para processar e julgar a demanda; (ii) se é aplicável a excludente de responsabilidade por caso fortuito ou força maior devido à pandemia da COVID-19; (iii) qual o termo válido para a fixação da data de entrega do imóvel; e (iv) a restituição dos valores pagos a título de juros de obra e a indenização por lucros cessantes.
III. Razões de decidir
4. Não merece acolhida a preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível, pois o valor da causa não se confunde com o valor do contrato. O entendimento pacífico é de que, em demandas como a presente, deve ser considerado o proveito econômico almejado pela parte autora, não se aplicando o valor integral do contrato como parâmetro para definir a competência. Assim, não se vislumbra ofensa ao limite imposto pelo art. 3o, I, da Lei 9.099/95. Ademais, a causa não apresenta complexidade e as provas constantes dos autos fornecem elementos suficientes para que o juiz forme seu convencimento, permitindo a elucidação dos fatos. Preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível rejeitada.
5. A alegação de que a pandemia de Covid-19 configuraria caso fortuito capaz de afastar a responsabilidade da construtora não merece acolhida. O contrato foi firmado em 02/07/2021, quando os impactos da pandemia já eram conhecidos e não poderiam ser considerados como fatos imprevisíveis a ensejar justa causa para mora da construtora. Além disso, o setor da construção civil foi considerado essencial e não sofreu paralisação total durante o período pandêmico. Não há, nos autos, prova suficiente de que a construtora tenha efetivamente enfrentado impedimentos concretos que inviabilizaram o cumprimento do contrato dentro do prazo acordado.
6. As partes recorrentes sustentam que a data válida para a entrega do imóvel não é aquela indicada no Termo de Reserva, mas sim a estipulada no Contrato de Compra e Venda. A tese defendida pelas rés configura um típico caso de novação contratual, que ocorre quando há uma substituição de uma obrigação por outra nova, extinguindo a anterior. No entanto, essa argumentação não se sustenta à luz do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência consolidada sobre o tema, como se confirma a seguir.
6.1 Nesse sentido, o próprio Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo 996 (REsp 1729593/SP), firmou entendimento de que o prazo para entrega do imóvel deve ser claro, expresso e inteligível no contrato, não podendo estar vinculado a outros negócios jurídicos ou ser alterado unilateralmente pelo fornecedor. Assim, se a data informada na Proposta de Compra ou no Termo de Reserva previa um prazo certo para a entrega, esse prazo passa a integrar o contrato e vincular as partes. Portanto, nesse caso, a data para entrega era 30/04/2023 (ID 82390759), com tolerância de apenas 180 dias, sendo que as chaves só foram entregues em 21/08/24 (ID 82390760).
7. Nos termos do Tema 996 do STJ, o atraso na entrega do imóvel gera o dever de indenizar os prejuízos suportados pelo adquirente.
7.1 9. A sentença condenou as rés, solidariamente, ao pagamento de lucros cessantes no valor de R$ 600,00 por mês de atraso na entrega do imóvel, totalizando R$ 6.000,00, com fundamento no art. 6o da Lei no 9.099/95. Contudo, a indenização por lucros cessantes decorrente do atraso na entrega de imóvel deve ter como parâmetro o valor locatício médio do imóvel, adotando o percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel. Assim, impõe-se a adequação do critério de cálculo, de modo que os lucros cessantes sejam apurados com base no aludido parâmetro.
7.2 Quanto à devolução dos juros de obra, também restou pacificado pelo STJ que é ilícito cobrar tais encargos após o prazo ajustado para a entrega das chaves. Considerando que a mora contratual das rés teve início em 01/05/2023, os valores pagos a título de juros de obra após essa data devem ser ressarcidos à autora.
8. A restituição dos juros de obra observou os valores constantes na coluna “Juros” da tabela apresentada pela autora emitida pela Caixa Econômica Federal. A sentença adotou esse critério, reconhecendo, com base na documentação juntada (ID 82390769), o pagamento de R$ 3.222,26 a título de juros de obra no período de novembro de 2023 a agosto de 2024, razão pela qual não há reparo a ser feito nesse ponto.
IV. Dispositivo
9. Preliminar rejeitada. Recurso dos réus parcialmente provido
para determinar que os lucros cessantes sejam calculados adotando-se o percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel.
10. Decisão proferida na forma do art. 46 da Lei no 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.
11. Sem custas e sem honorários ante a inexistência de recorrente integralmente vencido.
_________
Dispositivos relevantes citados: n/a.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996.

Inteiro teor:
Consumidor e Processual civil. Recurso inominado. Atraso na entrega de imóvel. Restituição de juros de obra. Lucros cessantes. Fixação em 0,5% do valor do imóvel. Tema 996 do STJ. Caso fortuito. Pandemia de covid-19. Não configuração. Preliminar rejeitada. Recurso parcialmente provido.
I. Caso em exame
1. A presente demanda envolve pedido de indenização por atraso na entrega de imóvel adquirido pela parte autora, incluindo a restituição de valores pagos a título de juros de obra, lucros cessantes e danos morais.
2. A sentença de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, condenando as partes rés ao pagamento de lucros cessantes e juros de obra. Inconformadas, as rés apresentam recurso inominado.
II. Questão em discussão
3. Há quatro questões em discussão: (i) a competência do Juizado Especial Cível para processar e julgar a demanda; (ii) se é aplicável a excludente de responsabilidade por caso fortuito ou força maior devido à pandemia da COVID-19; (iii) qual o termo válido para a fixação da data de entrega do imóvel; e (iv) a restituição dos valores pagos a título de juros de obra e a indenização por lucros cessantes.
III. Razões de decidir
4. Não merece acolhida a preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível, pois o valor da causa não se confunde com o valor do contrato. O entendimento pacífico é de que, em demandas como a presente, deve ser considerado o proveito econômico almejado pela parte autora, não se aplicando o valor integral do contrato como parâmetro para definir a competência. Assim, não se vislumbra ofensa ao limite imposto pelo art. 3o, I, da Lei 9.099/95. Ademais, a causa não apresenta complexidade e as provas constantes dos autos fornecem elementos suficientes para que o juiz forme seu convencimento, permitindo a elucidação dos fatos. Preliminar de incompetência do Juizado Especial Cível rejeitada.
5. A alegação de que a pandemia de Covid-19 configuraria caso fortuito capaz de afastar a responsabilidade da construtora não merece acolhida. O contrato foi firmado em 02/07/2021, quando os impactos da pandemia já eram conhecidos e não poderiam ser considerados como fatos imprevisíveis a ensejar justa causa para mora da construtora. Além disso, o setor da construção civil foi considerado essencial e não sofreu paralisação total durante o período pandêmico. Não há, nos autos, prova suficiente de que a construtora tenha efetivamente enfrentado impedimentos concretos que inviabilizaram o cumprimento do contrato dentro do prazo acordado.
6. As partes recorrentes sustentam que a data válida para a entrega do imóvel não é aquela indicada no Termo de Reserva, mas sim a estipulada no Contrato de Compra e Venda. A tese defendida pelas rés configura um típico caso de novação contratual, que ocorre quando há uma substituição de uma obrigação por outra nova, extinguindo a anterior. No entanto, essa argumentação não se sustenta à luz do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência consolidada sobre o tema, como se confirma a seguir.
6.1 Nesse sentido, o próprio Superior Tribunal de Justiça, no Tema Repetitivo 996 (REsp 1729593/SP), firmou entendimento de que o prazo para entrega do imóvel deve ser claro, expresso e inteligível no contrato, não podendo estar vinculado a outros negócios jurídicos ou ser alterado unilateralmente pelo fornecedor. Assim, se a data informada na Proposta de Compra ou no Termo de Reserva previa um prazo certo para a entrega, esse prazo passa a integrar o contrato e vincular as partes. Portanto, nesse caso, a data para entrega era 30/04/2023 (ID 82390759), com tolerância de apenas 180 dias, sendo que as chaves só foram entregues em 21/08/24 (ID 82390760).
7. Nos termos do Tema 996 do STJ, o atraso na entrega do imóvel gera o dever de indenizar os prejuízos suportados pelo adquirente.
7.1 9. A sentença condenou as rés, solidariamente, ao pagamento de lucros cessantes no valor de R$ 600,00 por mês de atraso na entrega do imóvel, totalizando R$ 6.000,00, com fundamento no art. 6o da Lei no 9.099/95. Contudo, a indenização por lucros cessantes decorrente do atraso na entrega de imóvel deve ter como parâmetro o valor locatício médio do imóvel, adotando o percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel. Assim, impõe-se a adequação do critério de cálculo, de modo que os lucros cessantes sejam apurados com base no aludido parâmetro.
7.2 Quanto à devolução dos juros de obra, também restou pacificado pelo STJ que é ilícito cobrar tais encargos após o prazo ajustado para a entrega das chaves. Considerando que a mora contratual das rés teve início em 01/05/2023, os valores pagos a título de juros de obra após essa data devem ser ressarcidos à autora.
8. A restituição dos juros de obra observou os valores constantes na coluna “Juros” da tabela apresentada pela autora emitida pela Caixa Econômica Federal. A sentença adotou esse critério, reconhecendo, com base na documentação juntada (ID 82390769), o pagamento de R$ 3.222,26 a título de juros de obra no período de novembro de 2023 a agosto de 2024, razão pela qual não há reparo a ser feito nesse ponto.
IV. Dispositivo
9. Preliminar rejeitada. Recurso dos réus parcialmente provido
para determinar que os lucros cessantes sejam calculados adotando-se o percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel.
10. Decisão proferida na forma do art. 46 da Lei no 9.099/95, servindo a ementa como acórdão.
11. Sem custas e sem honorários ante a inexistência de recorrente integralmente vencido.
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Dispositivos relevantes citados: n/a.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 996.