Tribunal: TJDFT
Processo: 0717544-92.2022.8.07.0009
Órgão julgador: JANSEN FIALHO DE ALMEIDA
Órgão colegiado: 7a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-02-25
Data de publicação: 2026-03-10

Ementa:
Ementa: Direito civil e processual civil. Apelação cível. Contrato de locação em shopping center. Inadimplemento essencial do locador por não disponibilizar estrutura mínima e “tenant mix”. Resolução contratual, restituição de valores e cláusula penal. Danos materiais apuráveis em liquidação. Recurso parcialmente provido.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta em ações reunidas de rescisão contratual, despejo e cobrança, envolvendo contrato de loja em shopping center. Reconhecida em primeiro grau a resolução do contrato por descumprimento do locador, com devolução de valores pagos, multa contratual e indenização por benfeitorias. Julgados improcedentes pedidos de reparação por danos morais, de cobrança de aluguéis e encargos, bem como de despejo.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia consiste em definir: (i) se o inadimplemento do locador — consistente na ausência de entrega de infraestrutura mínima típica de shopping center e de organização do “tenant mix” — autoriza a resolução contratual com restituição de valores; (ii) se a cláusula penal estipulada em favor de uma parte pode ser aplicada em desfavor dela, em contrato bilateral, oneroso e comutativo; (iii) se os danos materiais decorrentes de benfeitorias devem ser apurados em liquidação; e (iv) se subsistem, no período controvertido, as cobranças de aluguéis e encargos perante locatário impedido de explorar regularmente o ponto.
III. Razões de decidir
3. Em contratos de locação em shopping center, incumbe ao empreendedor assegurar condições de funcionamento compatíveis com a destinação comercial, inclusive infraestrutura básica e composição de lojas apta a atrair público (“tenant mix”); a inobservância dessas condições configura inadimplemento essencial e autoriza a resolução com retorno das partes ao estado anterior.
4. Em contratos bilaterais, onerosos e comutativos, a cláusula penal, ainda que redigida em benefício de uma única parte, incide indistintamente sobre ambos os contratantes, admitida sua inversão quando o inadimplemento for do credor originalmente favorecido.
5. Reconhecida a obrigação de indenizar (an debeatur), admite se que a definição do montante (quantum debeatur) seja remetida à fase de liquidação.
6. Em contratos bilaterais, antes de cumprir sua prestação, nenhuma das partes pode exigir a prestação da outra; assim, não se legitimam cobranças de aluguéis e encargos quando demonstrado que o locador frustrou a fruição regular do bem locado.
IV. Dispositivo
7. Apelação parcialmente provida.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, II; CC, arts. 113, 421, 422, 475 e 476; CPC, arts. 489 e 509, § 2o; Lei no 8.245/1991, arts. 1o e 22, II.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.947.694/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 14.09.2021; STJ, AgInt nos EDCl no AREsp 2.468.118/PE, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 26.08.2024; STJ, AgRg nos EDCl no AREsp 768.045/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 23.02.2016; TJDFT, APC 0705889 26.2017.8.07.0001, Rel. Des. Simone Lucindo, 1a Turma Cível, j. 06.02.2019; TJDFT, APC 070829067.2023.8.07.0007, Rel. Des. Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, j. 04.12.2024.

Inteiro teor:
Ementa: Direito civil e processual civil. Apelação cível. Contrato de locação em shopping center. Inadimplemento essencial do locador por não disponibilizar estrutura mínima e “tenant mix”. Resolução contratual, restituição de valores e cláusula penal. Danos materiais apuráveis em liquidação. Recurso parcialmente provido.
I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta em ações reunidas de rescisão contratual, despejo e cobrança, envolvendo contrato de loja em shopping center. Reconhecida em primeiro grau a resolução do contrato por descumprimento do locador, com devolução de valores pagos, multa contratual e indenização por benfeitorias. Julgados improcedentes pedidos de reparação por danos morais, de cobrança de aluguéis e encargos, bem como de despejo.
II. Questão em discussão
2. A controvérsia consiste em definir: (i) se o inadimplemento do locador — consistente na ausência de entrega de infraestrutura mínima típica de shopping center e de organização do “tenant mix” — autoriza a resolução contratual com restituição de valores; (ii) se a cláusula penal estipulada em favor de uma parte pode ser aplicada em desfavor dela, em contrato bilateral, oneroso e comutativo; (iii) se os danos materiais decorrentes de benfeitorias devem ser apurados em liquidação; e (iv) se subsistem, no período controvertido, as cobranças de aluguéis e encargos perante locatário impedido de explorar regularmente o ponto.
III. Razões de decidir
3. Em contratos de locação em shopping center, incumbe ao empreendedor assegurar condições de funcionamento compatíveis com a destinação comercial, inclusive infraestrutura básica e composição de lojas apta a atrair público (“tenant mix”); a inobservância dessas condições configura inadimplemento essencial e autoriza a resolução com retorno das partes ao estado anterior.
4. Em contratos bilaterais, onerosos e comutativos, a cláusula penal, ainda que redigida em benefício de uma única parte, incide indistintamente sobre ambos os contratantes, admitida sua inversão quando o inadimplemento for do credor originalmente favorecido.
5. Reconhecida a obrigação de indenizar (an debeatur), admite se que a definição do montante (quantum debeatur) seja remetida à fase de liquidação.
6. Em contratos bilaterais, antes de cumprir sua prestação, nenhuma das partes pode exigir a prestação da outra; assim, não se legitimam cobranças de aluguéis e encargos quando demonstrado que o locador frustrou a fruição regular do bem locado.
IV. Dispositivo
7. Apelação parcialmente provida.
Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5o, II; CC, arts. 113, 421, 422, 475 e 476; CPC, arts. 489 e 509, § 2o; Lei no 8.245/1991, arts. 1o e 22, II.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.947.694/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 14.09.2021; STJ, AgInt nos EDCl no AREsp 2.468.118/PE, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 26.08.2024; STJ, AgRg nos EDCl no AREsp 768.045/PR, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 23.02.2016; TJDFT, APC 0705889 26.2017.8.07.0001, Rel. Des. Simone Lucindo, 1a Turma Cível, j. 06.02.2019; TJDFT, APC 070829067.2023.8.07.0007, Rel. Des. Leonardo Roscoe Bessa, 6a Turma Cível, j. 04.12.2024.