Tribunal: TJDFT
Processo: 0033824-69.2014.8.07.0007
Órgão julgador: LUÍS GUSTAVO B. DE OLIVEIRA
Órgão colegiado: 3a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-02-26
Data de publicação: 2026-03-10

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA NÃO-SURPRESA. ENQUADRAMENTO JURÍDICO DIVERSO DAQUELE DEBATIDO PELAS PARTES. NULIDADE DA SENTENÇA. PRELIMINAR REJEITADA. TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE PARA ASSOCIAÇÃO DE PROMITENTES COMPRADORES. RELAÇÃO DE NATUREZA CONSUMERISTA. LEI 8.078/90. DIREITOS E GARANTIAS. PRESERVAÇÃO. PROMITENTES COMPRADORES. DIREITO REAL. ARTIGO 32, §2o, LEI 4.591/64. ADJUDICAÇÃO DA NUA PROPRIEDADE. POSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Não contraria o disposto no artigo 10 do Código de Processo Civil – CPC, e não causa surpresa às partes, a sentença que, lastreada nos fatos controvertidos nos autos, dá enquadramento jurídico diverso daquele pretendido pelos litigantes. Cuida-se da aplicação do brocardo da mihi factum, dabo tibi ius (dê-me os fatos e te darei o direito).
2. A Lei de Registros Públicos impõe o registro da incorporação (art. 167, I, 17) e a Lei n. 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Mas em se tratando de relação de consumo, deve-se assegurar ao consumidor a ampla reparação, adotar medidas que assegurem o resultado prático de sua pretensão e facilitar a defesa dos seus direitos em juízo. Desse modo, a interpretação dos demais diplomas legais, quando de aplicação necessária para a solução da lide, deve ser orientada pelos princípios e direitos previstos na lei especial.
3. Quando o juiz concede menos do que foi pedido pela parte, não há violação ao princípio da adstrição ou congruência. Desse modo, embora a pretensão fosse de adjudicação de toda a propriedade – nua propriedade (terreno), a edificação e reserva de imóveis – considerando que a falta de registro do memorial de incorporação, é possível o acolhimento do pedido apenas com relação à nua propriedade. Desse modo, se estará preservando os direitos mínimos dos consumidores, combatendo a má-fé do incorporador e impedindo que se beneficie da própria torpeza.
4. De acordo com o no § 2o, do art. 32, da Lei n. 4.591/64, os “contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra.”. É entendimento pacífico da jurisprudência, que a averbação do contrato é prescindível para valer entre as partes, em razão da sua força vinculante. Logo e também por esse motivo, é possível assegurar aos promitentes compradores a fração prometida nos respectivos contratos.
5. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA NÃO-SURPRESA. ENQUADRAMENTO JURÍDICO DIVERSO DAQUELE DEBATIDO PELAS PARTES. NULIDADE DA SENTENÇA. PRELIMINAR REJEITADA. TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE PARA ASSOCIAÇÃO DE PROMITENTES COMPRADORES. RELAÇÃO DE NATUREZA CONSUMERISTA. LEI 8.078/90. DIREITOS E GARANTIAS. PRESERVAÇÃO. PROMITENTES COMPRADORES. DIREITO REAL. ARTIGO 32, §2o, LEI 4.591/64. ADJUDICAÇÃO DA NUA PROPRIEDADE. POSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
1. Não contraria o disposto no artigo 10 do Código de Processo Civil – CPC, e não causa surpresa às partes, a sentença que, lastreada nos fatos controvertidos nos autos, dá enquadramento jurídico diverso daquele pretendido pelos litigantes. Cuida-se da aplicação do brocardo da mihi factum, dabo tibi ius (dê-me os fatos e te darei o direito).
2. A Lei de Registros Públicos impõe o registro da incorporação (art. 167, I, 17) e a Lei n. 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Mas em se tratando de relação de consumo, deve-se assegurar ao consumidor a ampla reparação, adotar medidas que assegurem o resultado prático de sua pretensão e facilitar a defesa dos seus direitos em juízo. Desse modo, a interpretação dos demais diplomas legais, quando de aplicação necessária para a solução da lide, deve ser orientada pelos princípios e direitos previstos na lei especial.
3. Quando o juiz concede menos do que foi pedido pela parte, não há violação ao princípio da adstrição ou congruência. Desse modo, embora a pretensão fosse de adjudicação de toda a propriedade – nua propriedade (terreno), a edificação e reserva de imóveis – considerando que a falta de registro do memorial de incorporação, é possível o acolhimento do pedido apenas com relação à nua propriedade. Desse modo, se estará preservando os direitos mínimos dos consumidores, combatendo a má-fé do incorporador e impedindo que se beneficie da própria torpeza.
4. De acordo com o no § 2o, do art. 32, da Lei n. 4.591/64, os “contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra.”. É entendimento pacífico da jurisprudência, que a averbação do contrato é prescindível para valer entre as partes, em razão da sua força vinculante. Logo e também por esse motivo, é possível assegurar aos promitentes compradores a fração prometida nos respectivos contratos.
5. APELAÇÃO CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA.