Tribunal: TJDFT
Processo: 0706001-72.2020.8.07.0006
Órgão julgador: ANTONIO FERNANDES DA LUZ
Órgão colegiado: 6a TURMA CÍVEL
Data de julgamento: 2026-05-13
Data de publicação: 2026-05-29

Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. NEGÓCIO FRUSTRADO. CORRETOR DE IMÓVEIS. DEVER DE INFORMAÇÃO. OMISSÃO SOBRE RISCOS DO NEGÓCIO. DÉBITOS TRIBUTÁRIOS E REPRESENTAÇÃO POR PROCURAÇÃO COM PRAZO DETERMINADO. RESPONSABILIDADE CIVIL. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME:
1. Apelação interposta por corretor de imóveis contra sentença que, em ação anulatória cumulada com indenização, declarou a resolução de contrato de promessa de compra e venda imobiliária e condenou solidariamente os demandados à restituição dos valores pagos pela compradora.
2. A adquirente celebrou compromisso de compra e venda de imóvel intermediado por imobiliária e corretor, efetuando pagamento de arras e entregando veículo como parte do preço.
3. O negócio não se concretizou em razão da existência de débitos tributários vinculados ao imóvel e da titularidade registral em nome de terceiro representado por procuração com prazo determinado, circunstâncias que inviabilizaram o financiamento imobiliário.
4. A sentença reconheceu a resolução contratual, determinou o retorno das partes ao status quo ante e afastou o pedido de danos morais.
5. O corretor recorre alegando ilegitimidade passiva, ausência de nexo causal e impossibilidade de responsabilização solidária.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO:
(i) Definir se o corretor possui legitimidade passiva para responder pela demanda.
(ii) Verificar a existência de responsabilidade civil decorrente da atuação do corretor na intermediação imobiliária.
(iii) Examinar a possibilidade de responsabilização solidária pelos prejuízos decorrentes do negócio frustrado.
(iv) Avaliar a necessidade de individualização da condenação.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
6. A legitimidade passiva decorre da participação direta do corretor na formação e execução do negócio, inclusive com atuação ativa na negociação, recebimento e repasse de bem entregue como parte do pagamento.
7. O corretor possui dever legal de diligência e informação, devendo esclarecer espontaneamente riscos relevantes da contratação, nos termos do art. 723 do Código Civil.
8. Restou comprovada omissão quanto à existência de débitos tributários e à fragilidade jurídica da alienação baseada em procuração com prazo determinado, fatores determinantes para o insucesso do financiamento e da compra e venda.
9. Configuram-se os elementos da responsabilidade civil:
a) conduta negligente do corretor;
b) dano patrimonial suportado pela adquirente;
c) nexo causal entre a formação insegura do negócio e o prejuízo experimentado;
d) culpa caracterizada pela ausência de informações essenciais.
10. A atuação conjunta da imobiliária, da alienante e do corretor evidencia cadeia negocial única, autorizando a responsabilização solidária pelos danos causados.
11. A solidariedade encontra fundamento nos arts. 932, III, e 942 do Código Civil, aplicáveis às relações entre comitente e preposto.
12. A comissão de corretagem deve ser restituída quando o negócio não se aperfeiçoa por falha na prestação do serviço, impondo o retorno integral das partes ao estado anterior.
13. Inexistem elementos capazes de afastar a condenação solidária ou justificar a individualização pretendida.
14. Mantida integralmente a sentença, com majoração dos honorários recursais.
IV. DISPOSITIVO E TESE:
Recurso conhecido e não provido.
Mantida a resolução do contrato e a condenação solidária dos demandados à restituição dos valores pagos, com retorno das partes ao status quo ante.

Tese de julgamento:
"O corretor de imóveis responde civilmente quando deixa de prestar informações relevantes sobre riscos do negócio, violando o dever de diligência previsto no art. 723 do Código Civil.
Caracterizada atuação conjunta na cadeia negocial, é cabível a responsabilização solidária dos participantes da intermediação imobiliária pelos prejuízos decorrentes do negócio frustrado.
Frustrada a compra e venda por falha na prestação do serviço de corretagem, impõe-se a restituição integral das quantias recebidas, inclusive comissão de corretagem."
LEGISLAÇÃO CITADA: arts. 186, 682, IV, 723, 725, 927, 932, III, e 942 do Código Civil; art. 85, §§ 2o e 11, do Código de Processo Civil.
JURISPRUDÊNCIA CITADA: TJDFT, Acórdão no 2045940, 8a Turma Cível, julgamento em 16/09/2025; TJDFT, Acórdão no 2100528, 6a Turma Cível, julgamento em 18/03/2026.

Inteiro teor:
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO ANULATÓRIA C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. NEGÓCIO FRUSTRADO. CORRETOR DE IMÓVEIS. DEVER DE INFORMAÇÃO. OMISSÃO SOBRE RISCOS DO NEGÓCIO. DÉBITOS TRIBUTÁRIOS E REPRESENTAÇÃO POR PROCURAÇÃO COM PRAZO DETERMINADO. RESPONSABILIDADE CIVIL. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. RESTITUIÇÃO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
I. CASO EM EXAME:
1. Apelação interposta por corretor de imóveis contra sentença que, em ação anulatória cumulada com indenização, declarou a resolução de contrato de promessa de compra e venda imobiliária e condenou solidariamente os demandados à restituição dos valores pagos pela compradora.
2. A adquirente celebrou compromisso de compra e venda de imóvel intermediado por imobiliária e corretor, efetuando pagamento de arras e entregando veículo como parte do preço.
3. O negócio não se concretizou em razão da existência de débitos tributários vinculados ao imóvel e da titularidade registral em nome de terceiro representado por procuração com prazo determinado, circunstâncias que inviabilizaram o financiamento imobiliário.
4. A sentença reconheceu a resolução contratual, determinou o retorno das partes ao status quo ante e afastou o pedido de danos morais.
5. O corretor recorre alegando ilegitimidade passiva, ausência de nexo causal e impossibilidade de responsabilização solidária.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO:
(i) Definir se o corretor possui legitimidade passiva para responder pela demanda.
(ii) Verificar a existência de responsabilidade civil decorrente da atuação do corretor na intermediação imobiliária.
(iii) Examinar a possibilidade de responsabilização solidária pelos prejuízos decorrentes do negócio frustrado.
(iv) Avaliar a necessidade de individualização da condenação.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
6. A legitimidade passiva decorre da participação direta do corretor na formação e execução do negócio, inclusive com atuação ativa na negociação, recebimento e repasse de bem entregue como parte do pagamento.
7. O corretor possui dever legal de diligência e informação, devendo esclarecer espontaneamente riscos relevantes da contratação, nos termos do art. 723 do Código Civil.
8. Restou comprovada omissão quanto à existência de débitos tributários e à fragilidade jurídica da alienação baseada em procuração com prazo determinado, fatores determinantes para o insucesso do financiamento e da compra e venda.
9. Configuram-se os elementos da responsabilidade civil:
a) conduta negligente do corretor;
b) dano patrimonial suportado pela adquirente;
c) nexo causal entre a formação insegura do negócio e o prejuízo experimentado;
d) culpa caracterizada pela ausência de informações essenciais.
10. A atuação conjunta da imobiliária, da alienante e do corretor evidencia cadeia negocial única, autorizando a responsabilização solidária pelos danos causados.
11. A solidariedade encontra fundamento nos arts. 932, III, e 942 do Código Civil, aplicáveis às relações entre comitente e preposto.
12. A comissão de corretagem deve ser restituída quando o negócio não se aperfeiçoa por falha na prestação do serviço, impondo o retorno integral das partes ao estado anterior.
13. Inexistem elementos capazes de afastar a condenação solidária ou justificar a individualização pretendida.
14. Mantida integralmente a sentença, com majoração dos honorários recursais.
IV. DISPOSITIVO E TESE:
Recurso conhecido e não provido.
Mantida a resolução do contrato e a condenação solidária dos demandados à restituição dos valores pagos, com retorno das partes ao status quo ante.

Tese de julgamento:
"O corretor de imóveis responde civilmente quando deixa de prestar informações relevantes sobre riscos do negócio, violando o dever de diligência previsto no art. 723 do Código Civil.
Caracterizada atuação conjunta na cadeia negocial, é cabível a responsabilização solidária dos participantes da intermediação imobiliária pelos prejuízos decorrentes do negócio frustrado.
Frustrada a compra e venda por falha na prestação do serviço de corretagem, impõe-se a restituição integral das quantias recebidas, inclusive comissão de corretagem."
LEGISLAÇÃO CITADA: arts. 186, 682, IV, 723, 725, 927, 932, III, e 942 do Código Civil; art. 85, §§ 2o e 11, do Código de Processo Civil.
JURISPRUDÊNCIA CITADA: TJDFT, Acórdão no 2045940, 8a Turma Cível, julgamento em 16/09/2025; TJDFT, Acórdão no 2100528, 6a Turma Cível, julgamento em 18/03/2026.